{"id":45177,"date":"2017-05-17T09:57:39","date_gmt":"2017-05-17T13:57:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=45177\/"},"modified":"2017-05-17T09:58:39","modified_gmt":"2017-05-17T05:58:39","slug":"rajustements-en-fonction-du-temps-pourquoi-le-prix-de-vente-moyen-mls-ne-doit-pas-etre-pris-sa-valeur-apparente","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/rajustements-en-fonction-du-temps-pourquoi-le-prix-de-vente-moyen-mls-ne-doit-pas-etre-pris-sa-valeur-apparente\/","title":{"rendered":"Rajustements en fonction du temps : Pourquoi le prix de vente moyen MLS\u00ae ne doit pas \u00eatre pris \u00e0 sa valeur apparente"},"content":{"rendered":"

Rajustements en fonction du temps\u00a0: Pourquoi le prix de vente moyen <\/strong>MLS\u00ae<\/sup> ne doit pas \u00eatre pris \u00e0 sa valeur apparente<\/strong><\/p>\n

M\u00eame si les donn\u00e9es de vente MLS\u00ae<\/sup> sont un important \u00e9l\u00e9ment de recherche utilis\u00e9 par les \u00e9valuateurs, le pr\u00e9sent article d\u00e9crit les probl\u00e8mes que pose l\u2019emploi de statistiques moyennes standards du conseil MLS\u00ae<\/sup> pour calculer les rajustements en fonction du temps dans les contrats de service d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n

UNE \u00c9TUDE DE CAS<\/strong><\/p>\n

On voit ci-dessous une ligne des ventes de maisons pour les ann\u00e9es 2015 et 2016. Cette ligne de r\u00e9gression (ajustement optimal) donne \u00e0 penser que les maisons sont toutes pareilles. Le prix moyen pour ces maisons identiques \u00e9tait de 150\u00a0000\u00a0$ en 2015 et 175\u00a0000\u00a0$ en 2016. Dans ce cas, nous pouvons dire que ce type de maison (deux \u00e9tages, sans garage) a connu une augmentation temporelle de 16,6\u00a0%. C\u2019est une conclusion acceptable dans les circonstances.<\/p>\n

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L\u2019analyse se complique avec la r\u00e9alit\u00e9 que les donn\u00e9es de vente tir\u00e9es d\u2019une p\u00e9riode de deux ans ne visent pas des types de maisons identiques. Provenant de London\/St. Thomas MLS\u00ae<\/sup>, les donn\u00e9es suivantes visent des maisons de deux \u00e9tages d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre, alors que la ligne de r\u00e9gression repr\u00e9sente le prix de vente moyen.<\/p>\n

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Dans ce cas, il n\u2019est pas exact de dire que le prix de vente moyen d\u2019une maison de deux \u00e9tages a augment\u00e9 de 16,6\u00a0%, en calculant la variation de pourcentage sur douze mois. Pourtant, c\u2019est souvent ainsi que les professionnels de l\u2019immobilier l\u2019interpr\u00e8tent et l\u2019appliquent.<\/p>\n

Le probl\u00e8me existe pour deux raisons. Premi\u00e8rement, les donn\u00e9es de chaque groupe ne visent pas des biens immobiliers identiques. Deuxi\u00e8mement, les biens immobiliers \u00e0 vendre sont diff\u00e9rents de ceux vendus pendant l\u2019ann\u00e9e de comparaison.<\/p>\n

FA\u00c7ONNER NOS DONN\u00c9ES POUR AVOIR UN PORTRAIT PLUS JUSTE<\/strong><\/p>\n

La forme de nos donn\u00e9es est importante, car elle montre \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur la r\u00e9partition des prix de vente qui composent les donn\u00e9es. Une option consiste \u00e0 utiliser un histogramme, pour voir la r\u00e9partition des ventes. Dans un monde id\u00e9al, nos donn\u00e9es auraient la forme\/r\u00e9partition apparaissant ci-dessous.<\/p>\n

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R\u00e9partition normale<\/strong>: si les donn\u00e9es sont r\u00e9parties normalement, la moyenne, le mode et la m\u00e9diane sont les m\u00eames et l\u2019on peut faire de bonnes pr\u00e9dictions, corr\u00e9lations et r\u00e9conciliations. C\u2019est parfait. Toutefois, le diagramme suivant (ou r\u00e9parti asym\u00e9triquement \u00e0 gauche, selon le march\u00e9) montrerait probablement ainsi les donn\u00e9es de vente.<\/p>\n

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R\u00e9partition asym\u00e9trique \u00e0 droite<\/strong>: cCes donn\u00e9es montrent une r\u00e9partition asym\u00e9trique \u00e0 gauche. Si cela refl\u00e9tait les donn\u00e9es de vente pour 2015, nous verrions beaucoup de prix de vente de bas \u00e0 moyen et une longue queue de maisons \u00e0 vendre pour des prix plus \u00e9lev\u00e9s. Quand nous faisons un histogramme des donn\u00e9es de vente pour 2016, peut-\u00eatre que les donn\u00e9es prennent la forme ci-dessous.<\/p>\n

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R\u00e9partition en plateau<\/strong>: en faisant un histogramme, les donn\u00e9es racontent une autre histoire, o\u00f9 les s\u00e9ries de donn\u00e9es ne montrent pas un haut niveau de comparabilit\u00e9. Obtenir un v\u00e9ritable rajustement en fonction du temps avec des groupes de donn\u00e9es de diff\u00e9rentes formes serait comme essayer de pousser une cha\u00eene.<\/p>\n

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UTILISER DES DONN\u00c9ES R\u00c9LLES POUR PROUVER SON POINT<\/strong><\/p>\n

Examinons de plus pr\u00e8s la r\u00e9partition de donn\u00e9es r\u00e9elles tir\u00e9es des donn\u00e9es de vente publi\u00e9es par le London\/St. Thomas Real Estate Board concernant des maisons d\u2019un \u00e9tage vendues en 2014 et 2015. Ci-dessous, nous voyons les ventes de maisons d\u2019un \u00e9tage survenues en 2014.<\/p>\n

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Ci-dessous, nous voyons les ventes de maisons d\u2019un \u00e9tage survenues en 2015.<\/p>\n

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Nous voyons que la r\u00e9partition des ventes en 2015 a une \u2039\u00a0forme\u00a0\u203a diff\u00e9rente des ventes en 2014. Cela devrait \u00eatre un s\u00e9rieux avertissement qu\u2019il ne faut pas comparer les prix de vente moyens des deux ann\u00e9es et conclure avec un rajustement en fonction du temps d\u2019un montant de pourcentage \u2039\u00a0x\u00a0\u203a.<\/p>\n

Supposons que les donn\u00e9es sont parfaitement r\u00e9parties d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre. Cela nous autorise-t-il \u00e0 faire un simple calcul en prenant la diff\u00e9rence des prix moyens d\u2019une ann\u00e9e par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e suivante\u00a0? La r\u00e9ponse courte est non. L\u2019\u00e9valuateur doit quand m\u00eame tenir compte des diff\u00e9rents aspects physiques et d\u2019emplacement des maisons vendues dans chaque groupe. Jusqu\u2019\u00e0 ce que ces diff\u00e9rences soient prises en consid\u00e9ration, essayer de calculer un rajustement en fonction du temps, m\u00eame si les donn\u00e9es sont r\u00e9parties de fa\u00e7on \u00e9gale, restera difficile.<\/p>\n

UNE AUTRE FA\u00c7ON D\u2019EXAMINER LA R\u00c9PARTITION DES\u00a0DONN\u00c9ES<\/strong><\/p>\n

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Nous voyons ci-dessus le m\u00eame histogramme de ventes, sauf qu\u2019il appara\u00eet sur un graphique appel\u00e9 diagramme de distribution. Nous pouvons voir la forme des ventes beaucoup mieux que sur un histogramme. La ligne bleue au milieu est la ligne de r\u00e9gression et les deux autres lignes bleues sont les \u2039\u00a0tirs ext\u00e9rieurs\u00a0\u203a appel\u00e9s intervalles de confiance (IC). Ils sont g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablis \u00e0 un IC de 95\u00a0%. Cela signifie que, si l\u2019on prenait des \u00e9chantillonnages dans la m\u00eame population \u00e0 des moments diff\u00e9rents, les intervalles produits contiendraient le v\u00e9ritable param\u00e8tre de la population dans 95\u00a0% des cas.<\/p>\n

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Nous voyons ci-dessus le diagramme de distribution pour l\u2019autre s\u00e9rie de donn\u00e9es de vente. Remarquez comment la courbe est accentu\u00e9e pour les donn\u00e9es sur les ventes. La plupart des ventes ne se trouvent m\u00eame pas sur la ligne de r\u00e9gression. Par cons\u00e9quent, un \u00e9valuateur ne peut pas prendre la moyenne de ce groupe de donn\u00e9es (323\u00a0358\u00a0$) et la moyenne de l\u2019autre groupe (322\u00a0083\u00a0$), puis tirer des conclusions significatives.<\/p>\n

Donc, l\u2019\u00e9valuateur a un probl\u00e8me. La moyenne des diff\u00e9rents groupes de donn\u00e9es d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre n\u2019a pas de sens d\u2019un groupe \u00e0 un autre et les donn\u00e9es sont courb\u00e9es, ce qui soul\u00e8ve d\u2019autres questions. En outre, toutes les ventes des deux groupes diff\u00e8rent les unes des autres et de chaque groupe. Alors, comment un \u00e9valuateur calcule-t-il un rajustement en fonction du temps\u00a0?<\/p>\n

LA SOLUTION<\/strong><\/p>\n

Il y a deux fa\u00e7ons d\u2019aborder le temps lorsqu\u2019il s\u2019agit de donn\u00e9es immobili\u00e8res. La premi\u00e8re consiste \u00e0 faire une analyse de r\u00e9gression. C\u2019est le seul outil qui assurera la constance de toutes vos variables s\u00e9lectionn\u00e9es \u2012 telles dimension du lot, dimension de la maison, garage, \u00e2ge de la maison et date de la vente (habituellement exprim\u00e9e en jours) \u00ad\u2012 et qui allouera un coefficient ou une r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019effet de la variable sur votre unit\u00e9 de mesure (p. ex. prix de vente de l\u2019habitation, au pied ou au m\u00e8tre carr\u00e9). L\u2019outil n\u2019a pas besoin que les donn\u00e9es soient parfaitement r\u00e9parties pour faire une pr\u00e9diction sur le temps, cela en raison du principe des \u2039\u00a0moindres carr\u00e9s\u00a0\u203a de la r\u00e9gression. La ligne de r\u00e9gression est la ligne d\u2019ajustement optimal. De toute \u00e9vidence, si nous pouvions exprimer nos donn\u00e9es de nouveau ou les rendre plus uniformes (normalement r\u00e9parties), nous aurions alors une meilleure pr\u00e9diction.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me fa\u00e7on de voir l\u2019effet du temps sur ses donn\u00e9es de vente est de faire l\u2019analyse des points de qualit\u00e9, qui se trouve dans la m\u00e9thode de comparaison directe (MCD). Ici, le temps n\u2019est pas consid\u00e9r\u00e9 comme un ajustement \u2039\u00a0avant\u00a0\u203a tout autre ajustement traditionnel tel dimension du lot, dimension et \u00e2ge de la maison, zonage, emplacement, etc. Au lieu de cela, le temps devient un processus de \u2039\u00a0t\u00e2tonnement\u00a0\u203a\u00a0pour d\u00e9terminer son effet sur le coefficient de variance (CDV) des prix de vente ajust\u00e9s de l\u2019unit\u00e9 de mesure. Supposons que le CDV \u2039\u00a0avant\u00a0\u203a les rajustements en fonction du temps est de 6\u00a0%.\u00a0Apr\u00e8s avoir appliqu\u00e9 un ajustement de 1\u00a0% par ann\u00e9e aux ventes, le CDV diminue \u00e0 5\u00a0%. Nous appliquons un rajustement en fonction du temps de 2\u00a0% par ann\u00e9e et le CDV descend \u00e0 4\u00a0%.\u00a0Un ajustement de 3\u00a0% par ann\u00e9e est apport\u00e9 aux ventes et le CDV remonte \u00e0 5\u00a0%. Alors, nous savons que le meilleur rajustement en fonction du temps est de 2\u00a0% par ann\u00e9e.\u00a0Cette sensibilit\u00e9 est la mieux utilis\u00e9e dans le format PQ, car tous les changements dans le temps sont observ\u00e9s rapidement, \u00e9tant donn\u00e9 que les calculs sont int\u00e9gr\u00e9s dans le mod\u00e8le PQ.<\/p>\n

Nos derni\u00e8res remarques sur le rajustement en fonction du temps donnent \u00e0 penser que, si l\u2019\u00e9valuateur cr\u00e9e un mod\u00e8le de r\u00e9gression et d\u00e9couvre que le temps est de 3\u00a0%, cela ne signifie pas que la valeur de tous les autres biens immobiliers a augment\u00e9 de 3\u00a0%. Ce n\u2019est que pour cette s\u00e9rie particuli\u00e8re de donn\u00e9es.<\/p>\n

Nous pensons que le temps est une strate, en ceci que les diff\u00e9rentes fourchettes de prix des maisons ont des rajustements diff\u00e9rents en fonction du temps. Quand nous enlevons de 4-6 ventes pour effectuer une MCD, cet auteur n\u2019est pas convaincu que toutes les ventes de maisons sont sujettes \u00e0 un rajustement en fonction du temps. Nous avons acquis ce sentiment en employant les PQ. Quand l\u2019\u00e9valuateur r\u00e9duit le coefficient \u00e0 1\u00a0%\u00a0sans appliquer un rajustement en fonction du temps, il ne reste pas grand-chose. La raison en est que les march\u00e9s immobiliers sont tellement imparfaits que nous ne pouvons pas extraire des d\u00e9tails si pointus sur le temps malgr\u00e9 tout ce qu\u2019on lit dans le journal local sur le prix moyen des maisons qui augmente dans les diff\u00e9rents march\u00e9s.<\/p>\n

Un autre outil favori est le diagramme de s\u00e9ries chronologiques. Ici, les donn\u00e9es de vente sont plac\u00e9es dans un graphique avec les prix de vente ou l\u2019unit\u00e9 de mesure. Les s\u00e9ries chronologiques vous donneront la direction g\u00e9n\u00e9rale du temps, mais vous devez quand m\u00eame composer avec les diff\u00e9rences physiques entre les biens immobiliers vendus. Cependant, si vous avez la chance d\u2019avoir des maisons d\u2019un certain groupe d\u2019\u00e2ge, de dimension de maison ou de lot, etc., votre diagramme de s\u00e9ries chronologiques vous donnera fort probablement une meilleure courbe de tendances que vous ne pourriez l\u2019indiquer dans votre MCD pour un rajustement en fonction du temps. C\u2019est mieux que rien, mais pas tout \u00e0 fait aussi bon qu\u2019une analyse de r\u00e9gression.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que tout cela signifie\u00a0?<\/strong><\/p>\n

Nous savons qu\u2019utiliser les prix de vente moyens a ses limites, \u00e0 moins de conna\u00eetre leur r\u00e9partition autour de la moyenne et la forme des donn\u00e9es. Toutefois, l\u2019aspect physique de chacune des ventes doit \u00eatre pris en consid\u00e9ration. En fin de compte, la cl\u00e9 d\u2019une opinion ou d\u2019une conclusion fiable, c\u2019est la qualit\u00e9 de l\u2019analyse \u00e0 laquelle vous soumettez vos donn\u00e9es.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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