{"id":55395,"date":"2018-05-25T17:09:51","date_gmt":"2018-05-25T21:09:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/article\/legal-matters-revisiting-fee-simple-interest\/"},"modified":"2018-05-25T17:10:51","modified_gmt":"2018-05-25T13:10:51","slug":"legal-matters-revisiting-fee-simple-interest","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/legal-matters-revisiting-fee-simple-interest\/","title":{"rendered":"Questions juridiques : Retour sur l\u2019\u00e9valuation des terres de r\u00e9serve"},"content":{"rendered":"\n

Questions juridiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Retour sur l\u2019\u00e9valuation des terres de r\u00e9serve : <\/strong>Hodgson c. La bande indienne Musqueam<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Introduction<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le 18 mai 2017, la Section d\u2019appel de la Cour f\u00e9d\u00e9rale du Canada rendait sa d\u00e9cision dans Hodgson c. La bande indienne Musqueam<\/em>, 2017 FC 509 [Hodgson<\/em>]. C\u2019est la plus r\u00e9cente appr\u00e9ciation des tribunaux sur l\u2019\u00e9valuation des terres de r\u00e9serve aux fins de location et, comme on pourrait s\u2019y attendre, Hodgson <\/em>s\u2019appuie sur la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du Canada dans Bande indienne de Musqueam c. Glass<\/em>, 2000 SCC 52 [Glass<\/em>].<\/p>\n\n\n\n

Dans Hodgson<\/em>, l\u2019enjeu global devant le tribunal \u00e9tait le calcul d\u2019un \u2039 juste loyer \u203a annuel pay\u00e9 par les locataires de 69 lots r\u00e9sidentiels du parc Musqueam, situ\u00e9 sur la r\u00e9serve indienne no<\/sup> 2 de Musqueam, dans le sud-ouest de Vancouver. La r\u00e9vision du loyer visait une p\u00e9riode de 20 ans, d\u00e9butant le 8 juin 2015. Les baux applicables \u00e9tablissent le \u2039 juste loyer \u203a annuel \u00e0 6 % de la \u2039 valeur courante du terrain \u203a imm\u00e9diatement avant le 8 juin 2015.<\/p>\n\n\n\n

Dire que les opinions sur le \u2039 juste loyer \u203a divergeaient serait un euph\u00e9misme. L\u2019\u00e9valuateur des locataires avait calcul\u00e9 un loyer annuel moyen de 21 151 $ par lot, alors que l\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire en arrivait \u00e0 une fourchette de 115 804 $ \u00e0 226 616 $. Comparez ces conclusions au r\u00e9sultat dans Glass,<\/em> o\u00f9 le \u2039 juste loyer \u203a annuel fut \u00e9tabli \u00e0 10 000 $ par lot, pour la p\u00e9riode du 8 juin 1995 au 7 juin 2015.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal s\u2019est pench\u00e9 sur plusieurs questions dans Hodgson<\/em>, mais l\u2019espace du pr\u00e9sent article permet d\u2019examiner seulement si la valeur des lots du parc Musqueam requiert un ajustement parce qu\u2019ils sont situ\u00e9s sur une r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Les faits<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En 1960, la Bande indienne Musqueam (BIM) a c\u00e9d\u00e9 en fiducie \u00e0 la Couronne une partie de sa r\u00e9serve aux fins de location. La Couronne a conclu une entente cadre avec une compagnie de d\u00e9veloppement, qui devait viabiliser les terres et diviser le bien-fonds en lots. La Couronne a ensuite fourni des baux pour chaque lot \u00e0 la compagnie de d\u00e9veloppement qui, \u00e0 son tour, a c\u00e9d\u00e9 les baux \u00e0 d\u2019autres parties. Les baux couraient sur une p\u00e9riode de 99 ans, \u00e0 compter de 1965, et pr\u00e9voyaient des r\u00e9visions p\u00e9riodiques du loyer. La premi\u00e8re r\u00e9vision du loyer a eu lieu en 1995. Elle avait pour but d\u2019\u00e9tablir le \u2039 juste loyer \u203a \u00e0 6 % de la \u2039 valeur courante du terrain \u203a comme si, entre autres choses, le terrain n\u2019\u00e9tait pas am\u00e9lior\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les partis n\u2019ayant pu s\u2019entendre sur la valeur courante du march\u00e9 ou sur le juste loyer, le litige s\u2019est rendu jusqu\u2019\u00e0 la Cour supr\u00eame du Canada, dans Glass<\/em>. Dans une faible majorit\u00e9 des juges de la Cour supr\u00eame qui ont entendu l\u2019appel, la d\u00e9cision de la Section d\u2019appel de la Cour f\u00e9d\u00e9rale du Canada a \u00e9t\u00e9 r\u00e9tablie et le juste loyer annuel confirm\u00e9 \u00e0 10 000 $ par ann\u00e9e \u2013 une augmentation par rapport aux 300 \u00e0 400 $ par ann\u00e9e avant le litige.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sultat dans Glass<\/em> \u00e9tait loin d\u2019\u00eatre unanime. Cinq des neuf juges ont convenu de r\u00e9tablir la d\u00e9cision de la Cour f\u00e9d\u00e9rale, mais seulement quatre de ceux-ci s\u2019entendaient sur les raisons de la r\u00e9tablir. Le cinqui\u00e8me juge arrivait \u00e0 la m\u00eame conclusion, mais sur des bases diff\u00e9rentes. Les quatre autres juges voulaient maintenir la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel f\u00e9d\u00e9rale renversant la d\u00e9cision de la Section d\u2019appel. Par cons\u00e9quent, aucune majorit\u00e9 \u00e0 la Cour supr\u00eame du Canada ne s\u2019est entendue sur les raisons de r\u00e9tablir la d\u00e9cision de la Section d\u2019appel.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, c\u2019est le raisonnement des quatre juges concordants de r\u00e9tablir la d\u00e9cision de la Section d\u2019appel, r\u00e9dig\u00e9 par le juge Gonthier, sur lequel on s\u2019appuie dans Hodgson<\/em>. C\u2019est donc ce raisonnement qui doit \u00eatre examin\u00e9 maintenant.<\/p>\n\n\n\n

Le juge Gonthier a d\u00e9termin\u00e9 que les probl\u00e8mes dans Glass<\/em> \u00e9taient la signification de la \u2039 valeur courante du terrain \u203a et l\u2019interpr\u00e9tation des \u2039 terrains non am\u00e9lior\u00e9s \u203a.[i]<\/a> Dans le pr\u00e9sent article, nous traiterons seulement de la \u2039 valeur courante du terrain \u203a.<\/p>\n\n\n\n

Le juge Gonthier \u00e9crivait que la \u2039 valeur courante du terrain \u203a dans les baux de la BIM signifiait l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple, non l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 bail. Qui plus est, c\u2019est la propri\u00e9t\u00e9 franche dans la r\u00e9serve, et non \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de celle-ci. Il a reconnu que cela supposait une valeur hypoth\u00e9tique, puisque le titre franc n\u2019existe pas dans une r\u00e9serve. N\u00e9anmoins, lui et ses coll\u00e8gues concordants \u00e9taient d\u2019avis que la valeur hypoth\u00e9tique pouvait \u00eatre calcul\u00e9e.[ii]<\/a> Quant \u00e0 ce que l\u2019\u00e9valuation impliquait, le savant juge \u00e9crivait :<\/p>\n\n\n\n

46           \u2026 Cette valeur doit refl\u00e9ter les restrictions l\u00e9gales attach\u00e9es aux terrains et les conditions du march\u00e9. Il est impossible de simplement supposer que les restrictions l\u00e9gales ou les conditions du march\u00e9 sont les m\u00eames pour les terrains situ\u00e9s dans une r\u00e9serve que pour ceux situ\u00e9s hors d\u2019une r\u00e9serve. En fait, les restrictions l\u00e9gales attach\u00e9es aux terrains de la r\u00e9serve diff\u00e8rent de celles visant les secteurs comparables de Vancouver. De plus, le march\u00e9 peut r\u00e9agir diff\u00e9remment \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un terrain de la r\u00e9serve de Musqueam qu\u2019il ne le fait \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un terrain situ\u00e9 hors de la r\u00e9serve. Pour donner effet au bail, la valeur du terrain utilis\u00e9e dans la clause de r\u00e9vision du loyer doit correspondre au terrain en question.<\/p>\n\n\n\n

Le juge Gonthier et ses coll\u00e8gues concordants \u00e9taient d\u2019avis que \u00ab la valeur des terrains hors r\u00e9serve d\u00e9tenus en fief simple n\u2019est tout simplement pas transposable aux terrains de Musqueam\u2026 \u00bb[iii]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

S\u2019appuyant sur les preuves apparaissant au dossier, le juge Gonthier et ses coll\u00e8gues concordants convenaient qu\u2019une r\u00e9duction de 50 % entre les terres hors r\u00e9serve et les terres de r\u00e9serve \u00e9tait appropri\u00e9e, mais ils ajoutaient : \u00ab La question de l\u2019ampleur de la r\u00e9duction qui devrait \u00eatre appliqu\u00e9e, voire de l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019une r\u00e9duction, est une question de fait. \u00bb[iv]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

Le juge Bastarche concordant avec le r\u00e9sultat majoritaire, mais pas avec les raisons, aurait conclu que la \u2039 valeur courante du bail \u203a visait l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 bail, qui, selon la preuve, n\u2019aurait pas cr\u00e9\u00e9 une valeur diff\u00e9rente de la valeur en propri\u00e9t\u00e9 franche, compte tenu de la p\u00e9riode qui restait au bail.<\/p>\n\n\n\n

La minorit\u00e9 des quatre juges, men\u00e9e par le juge en chef McLachlin, \u00e9tait d\u2019avis que la \u2039 valeur courante du terrain \u203a signifie la valeur r\u00e9elle de terrains similaires d\u00e9tenus en fief simple et qu\u2019elle ne doit pas \u00eatre r\u00e9duite de 50 % parce que le terrain est situ\u00e9 sur une r\u00e9serve. Je soumets respectueusement que les raisons pour lesquelles le juge en chef n\u2019\u00e9tait pas d\u2019accord \u00e9taient solides et, dans de futurs cas, nous entendrons encore des arguments reposant sur l\u2019approche pr\u00e9sent\u00e9e par le juge en chef.[v]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Quoi qu\u2019il en soit, la Cour f\u00e9d\u00e9rale dans Hodgson<\/em> a adopt\u00e9 le raisonnement des quatre juges men\u00e9s par le juge Gonthier. En effet, il semble avoir \u00e9t\u00e9 la base sur laquelle les parties ont fond\u00e9 la pr\u00e9sentation de leur cas.<\/p>\n\n\n\n

Le probl\u00e8me de l\u2019\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c0 la lumi\u00e8re de la directive donn\u00e9e par le juge Gonthier dans Glass<\/em>, les \u00e9valuateurs dans Hodgson<\/em> ont d\u00fb d\u00e9terminer des approches tenant compte des restrictions l\u00e9gales sur l\u2019utilisation des terres et des conditions du march\u00e9 pour une propri\u00e9t\u00e9 hypoth\u00e9tique en fief simple sur une terre de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire a t\u00e9moign\u00e9 que la solution au probl\u00e8me pourrait \u00eatre de se fier \u00e0 des ventes de terrains vacants dans les quartiers voisins de l\u2019ouest de Vancouver. Tout en reconnaissant qu\u2019il fallait consid\u00e9rer si des ajustements s\u2019imposaient pour le statut hors r\u00e9serve des ventes de terrains vacants, l\u2019\u00e9valuateur a conclu qu\u2019il y avait assez de similitudes entre les propri\u00e9t\u00e9s de l\u2019ouest de Vancouver et les lots du parc Musqueam pour \u00e9liminer tout besoin d\u2019ajustement. La Cour f\u00e9d\u00e9rale dans Hodgson <\/em>n\u2019a pas tant rejet\u00e9 la m\u00e9thode de comparaison directe qu\u2019elle a plut\u00f4t conclut que les donn\u00e9es supportant la m\u00e9thode ne constituaient pas une base assez fiable pour fixer la valeur des lots. Il ne restait donc que la m\u00e9thode pr\u00e9sent\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur des locataires.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9valuateur des locataires s\u2019est fi\u00e9 aux ventes des int\u00e9r\u00eats \u00e0 bail dans la subdivision du parc Salish, qui faisait aussi partie des terres de la r\u00e9serve de Musqueam. Il a fait cela parce que, selon lui, la variation des valeurs sur la r\u00e9serve et hors r\u00e9serve ne pouvait pas \u00eatre facilement calcul\u00e9e et elle changerait d\u2019un endroit \u00e0 l\u2019autre. En l\u2019absence de donn\u00e9es marchandes claires justifiant des ajustements appropri\u00e9s au march\u00e9, le recours aux ventes de propri\u00e9t\u00e9s dans l\u2019ouest de Vancouver s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 inutile. La Cour f\u00e9d\u00e9rale a accept\u00e9 qu\u2019en utilisant les ventes de propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 bail au parc Salish, une r\u00e9duction sur la r\u00e9serve n\u2019\u00e9tait pas requise. Cependant, cela signifiait que la valeur des am\u00e9liorations dans chaque vente du parc Salish devait \u00eatre d\u00e9duite du prix de vente. Cela voulait \u00e9galement dire qu\u2019un ajustement \u00e9tait n\u00e9cessaire pour tenir compte de la diff\u00e9rence de valeur entre les int\u00e9r\u00eats \u00e0 bail et les int\u00e9r\u00eats en fief simple.<\/p>\n\n\n\n

Le co\u00fbt des am\u00e9liorations a \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9 en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 Marshall Swift, test\u00e9 lors de discussions avec des constructeurs de l\u2019ouest. La d\u00e9pr\u00e9ciation physique a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9e sur un laps de temps de 60 \u00e0 70 ans. On a permis une d\u00e9su\u00e9tude fonctionnelle selon l\u2019\u00e2ge et le style des am\u00e9liorations. Une r\u00e9f\u00e9rence aux photos de ventes MLS et une analyse marchande des ventes \u00e0 North Vancouver ont \u00e9t\u00e9 les derniers intrants. La conclusion \u00e9tait que le taux de d\u00e9pr\u00e9ciation moyen devrait \u00eatre de 45 %.<\/p>\n\n\n\n

Quant \u00e0 l\u2019ajustement de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 bail au fief simple, les deux \u00e9valuateurs ont convenu que si les propri\u00e9t\u00e9s du parc Salish avaient encore 99 ans \u00e0 leurs baux, les prix \u00e0 la vente refl\u00e9teraient les terres de r\u00e9serve en fief simple \u00ab presque parfaitement \u00bb, mais comme il restait seulement 58 ans aux baux du parc Salish, un ajustement \u00e9tait requis.[vi]<\/a> L\u2019\u00e9valuateur des locataires a utilis\u00e9 des ventes jumel\u00e9es de propri\u00e9t\u00e9s physiquement similaires comparant les prix de vente en fief simple aux ventes de propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 bail qui avaient encore 43 ans dans leurs baux, et il a calcul\u00e9 un facteur de 1,11. Il a \u00e9galement examin\u00e9 trois autres s\u00e9ries de donn\u00e9es jumel\u00e9es, arrivant \u00e0 un facteur de 1,10. \u00c0 cela, il a apport\u00e9 un ajustement de 5 % pour un int\u00e9r\u00eat r\u00e9versif dans la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 bail, ce qui a donn\u00e9 un multiplicateur global de 1,15.<\/p>\n\n\n\n

Alors que l\u2019on pourrait faire valoir que les diverses mesures prises par l\u2019\u00e9valuateur des locataires \u00e9taient truff\u00e9es de \u2039 jugements d\u2019\u00e9valuation \u203a, il semble que la cour ait \u00e9t\u00e9 suffisamment convaincue de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de l\u2019analyse et qu\u2019en l\u2019absence d\u2019un contre-interrogatoire soutenu, la cour ait tranch\u00e9 en faveur de cette m\u00e9thode.<\/p>\n\n\n\n

En conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision de la Cour f\u00e9d\u00e9rale dans Hodgson<\/em> est volumineuse; la cour a d\u00e9battu de mani\u00e8re exhaustive le travail des deux \u00e9valuateurs. Un bref article tel que celui-ci ne peut pas d\u00e9crire compl\u00e8tement les nuances du cas.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e9anmoins, selon le raisonnement du juge Gonthier et de ses coll\u00e8gues concordants dans Glass<\/em> et maintenant la d\u00e9cision de la Cour f\u00e9d\u00e9rale dans Hodgson,<\/em> il semble que le calcul de la \u2039 valeur courante du terrain \u203a pour les terres de r\u00e9serve demandera n\u00e9cessairement la participation d\u2019un \u00e9valuateur pour estimer les restrictions l\u00e9gales et les conditions du march\u00e9 pouvant avoir une incidence sur l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple de tels terrains, mais que de le faire pourrait \u00eatre un exercice d\u00e9riv\u00e9 exigeant une certaine cr\u00e9ativit\u00e9 dans la m\u00e9thode, afin de trouver les indicateurs de valeur appropri\u00e9s quand il y a peu ou pas de chances que la terre de r\u00e9serve ne soit jamais disponible en propri\u00e9t\u00e9 franche.<\/p>\n\n\n\n

Ceci dit, la dissension marqu\u00e9e dans Glass<\/em> donne \u00e0 penser que nous n\u2019avons peut-\u00eatre pas encore entendu tous les arguments contradictoires sur la fa\u00e7on dont il faut \u00e9valuer les terres de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Il faut ici faire une mise en garde. L\u2019exercice d\u2019\u00e9valuation dans une r\u00e9vision du loyer est toujours dict\u00e9 par les clauses du bail particulier en litige. La r\u00e9vision des clauses du loyer doit \u00eatre lue \u00e0 la lumi\u00e8re du bail entier, pour discerner les facteurs qui doivent \u00eatre pris en compte pour arriver \u00e0 l\u2019estimation de la valeur requise. Cela peut \u00eatre, par exemple, une directive dans un bail \u00e0 l\u2019effet d\u2019\u00e9valuer les terres de r\u00e9serve en pr\u00e9sumant qu\u2019elles sont \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de la r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Notes en fin d\u2019article<\/strong><\/p>\n\n\n\n

[i]<\/a> Glass<\/em>, paragr. 24.<\/p>\n\n\n\n

[ii]<\/a> Idem<\/em>, paragr. 35.<\/p>\n\n\n\n

[iii]<\/a> Idem<\/em>, paragr. 49.<\/p>\n\n\n\n

[iv]<\/a> Idem<\/em>, paragr. 52-53.<\/p>\n\n\n\n

[v]<\/a> Idem<\/em>, paragr. 12-20.<\/p>\n\n\n\n

[vi]<\/a> Hodgson<\/em>, paragr. 90.<\/p>\n\n\n\n

Le pr\u00e9sent article a pour but de susciter les discussions et d\u2019indiquer aux professionnels certaines difficult\u00e9s que posent la loi et la pratique de l\u2019\u00e9valuation. Il ne doit pas servir d\u2019avis juridique. Toute question li\u00e9e \u00e0 l\u2019applicabilit\u00e9 des cas \u00e9voqu\u00e9s dans cet article \u00e0 des circonstances particuli\u00e8res devrait \u00eatre adress\u00e9e \u00e0 des juristes et des \u00e9valuateurs qualifi\u00e9s.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Questions juridiques Retour sur l\u2019\u00e9valuation des terres de r\u00e9serve : Hodgson c. La bande indienne Musqueam Introduction Le 18 mai 2017, la Section d\u2019appel de la Cour<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[1375,1136,2555,2556,2533,2557,2558],"class_list":["post-55395","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-evaluation-fr","article_tag-expropriation-fr","article_tag-fief-simple-fr","article_tag-location-fr","article_tag-occupancy","article_tag-occupation-fr","article_tag-valeur-marchand-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/55395","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=55395"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=55395"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=55395"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}