{"id":55398,"date":"2018-05-25T17:12:21","date_gmt":"2018-05-25T21:12:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/article\/property-taxes-reflected-residential-buildings-market-price\/"},"modified":"2018-05-25T17:13:21","modified_gmt":"2018-05-25T13:13:21","slug":"property-taxes-reflected-residential-buildings-market-price","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/property-taxes-reflected-residential-buildings-market-price\/","title":{"rendered":"La taxe fonci\u00e8re est-elle refl\u00e9t\u00e9e dans le prix du march\u00e9 des immeubles r\u00e9sidentielles ?"},"content":{"rendered":"\n<p>Dans la plupart des municipalit\u00e9s canadiennes, les taxes fonci\u00e8res repr\u00e9sentent maintenant une part importante des co\u00fbts d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Normalement, dans la th\u00e9orie de l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re ou commerciale, on mentionne que la valeur des maisons ou leurs prix de vente d\u00e9terminent les valeurs d\u2019imposition qui, \u00e0 leur tour, d\u00e9terminent le montant des taxes fonci\u00e8res \u00e0 payer compte tenu de divers taux exprim\u00e9s en milli\u00e8me. Se pourrait-il, par ailleurs, que l\u2019inverse existe et que les taxes fonci\u00e8res affectent les prix du march\u00e9 pay\u00e9s pour des immeubles r\u00e9sidentiels?<\/p>\n\n\n\n<p>Logiquement, avant de pr\u00e9senter leur offre d\u2019achat d\u2019une maison, les acheteurs prennent en compte les taxes fonci\u00e8res, tout comme ils tiennent compte d\u2019autres facteurs tels que l\u2019\u00e2ge et la taille de la maison, l\u2019emplacement, l\u2019entretien et(ou) le nombre de salles de bains. Les imp\u00f4ts fonciers peuvent r\u00e9duire la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 si le loyer net r\u00e9el ou imput\u00e9 sur la propri\u00e9t\u00e9 serait r\u00e9duit, ou, comme l\u2019a indiqu\u00e9 Oates dans The Effects of Property Taxes, ils peuvent augmenter la valeur des biens immobiliers si on pense qu\u2019ils paient pour des am\u00e9liorations publiques locales b\u00e9n\u00e9fiques.<\/p>\n\n\n\n<p>En th\u00e9orie \u00e9conomique, cet effet sur la valeur est soutenu par ce que l\u2019on appelle l\u2019Hypoth\u00e8se de Tiebout, qui est une th\u00e9orie concernant les d\u00e9penses de l\u2019administration locale. Selon l\u2019Hypoth\u00e8se de Tiebout, les acheteurs de maisons dans les zones urbaines administr\u00e9es par des gouvernements multi-juridictionnels choisissent de vivre dans des quartiers qui leur donnent non seulement la maison qu\u2019ils d\u00e9sirent, mais aussi le niveau de taxe fonci\u00e8re avec lequel ils sont \u00e0 l\u2019aise afin de jouir des services publics qu\u2019ils d\u00e9sirent. \u00c0 vrai dire, les acheteurs de maison choisissent d\u2019acheter des biens (services gouvernementaux municipaux) \u00e0 divers prix (taxes fonci\u00e8res) de diff\u00e9rents fournisseurs (gouvernements locaux) comme dans n\u2019importe quel march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Les gouvernements locaux sont en concurrence les uns avec les autres en offrant diff\u00e9rents services et taxes fonci\u00e8res pour attirer diff\u00e9rents acheteurs de maison. Les acheteurs maximisent leurs services publics ou leur satisfaction en s\u2019installant dans la municipalit\u00e9 qui leur donne la bonne combinaison de taxes et de services. L\u2019Hypoth\u00e8se de Tiebout repose sur plusieurs hypoth\u00e8ses telles que la mobilit\u00e9 des consommateurs, les acheteurs ayant en main des informations compl\u00e8tes sur les taxes et les services publics, la capacit\u00e9 de l\u2019acheteur \u00e0 choisir entre diff\u00e9rentes collectivit\u00e9s, des co\u00fbts de transport raisonnables, l\u2019incapacit\u00e9 de certaines municipalit\u00e9s de fournir certains services et les \u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle \u00e0 un niveau optimal dans la prestation de services publics par un gouvernement local.<\/p>\n\n\n\n<p>Grande Prairie, en Alberta, compte environ 80 000 habitants r\u00e9partis dans deux municipalit\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La ville de Grande Prairie constitue la zone centrale dot\u00e9e d\u2019un quartier des affaires, de zones commerciales desservies par des autoroutes, de zones industrielles et des zones r\u00e9sidentielles adjacentes.<ul><li>La ville peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une juridiction \u00e0 service \u00e9lev\u00e9\/forte imposition.<\/li><\/ul><\/li><li>Le comt\u00e9 de Grande Prairie entoure la ville de terres rurales, de zones r\u00e9sidentielles et r\u00e9sidentielles rurales ainsi que de subdivisions industrielles.<ul><li>Le comt\u00e9 peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une juridiction \u00e0 service \u00e9lev\u00e9\/faible imposition.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Le tableau suivant pr\u00e9sente les d\u00e9penses des administrations locales, en tant que mesure de la prestation de services, dans les deux juridictions, par habitant au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Les d\u00e9penses comprennent \u00e0 la fois les d\u00e9penses d\u2019immobilisations et les d\u00e9penses d\u2019exploitation. Notez que les d\u00e9penses d\u2019\u00e9ducation ne sont pas indiqu\u00e9es, ce qui, en Alberta, est \u00e9galis\u00e9 entre les municipalit\u00e9s. En 2016, les d\u00e9penses en immobilisations dans le comt\u00e9 repr\u00e9sentaient 35 % de toutes les d\u00e9penses, alors qu\u2019elles \u00e9taient de 30 % dans la ville.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00c9PENSES DES GOUVERNEMENTS LOCAUX PAR HABITANT \u00c0 GRANDE PRAIRIE<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ANN\u00c9E&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; COMT\u00c9&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; VILLE<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2014&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 5 368 $&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3 393 $<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2015&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 6 176 $&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2 831 $<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2016&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 6 242 $&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4 089 $<\/p>\n\n\n\n<p>M\u00eame si le comt\u00e9 d\u00e9pense plus de 50 % de plus par habitant que la ville, ses taux d\u2019imposition r\u00e9sidentiels sont environ la moiti\u00e9 de ceux de la ville. Le taux en milli\u00e8me du secteur r\u00e9sidentiel du comt\u00e9, y compris la taxe scolaire, est de 6,4884, compar\u00e9 \u00e0 un 12,6588 en 2017 pour la ville. Ce mod\u00e8le de d\u00e9penses est possible \u00e9tant donn\u00e9 le ratio \u00e9lev\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9s non r\u00e9sidentielles dans l\u2019assiette d\u2019imposition fonci\u00e8re du compt\u00e9 par rapport au ratio de la ville; en&nbsp;2016, l\u2019assiette d\u2019\u00e9valuation r\u00e9sidentielle de la ville repr\u00e9sentait 68 % de l\u2019assiette d\u2019\u00e9valuation totale comparativement \u00e0 un ratio de 44 % dans le comt\u00e9. Le comt\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une large assiette d\u2019\u00e9valuation lin\u00e9aire et non r\u00e9sidentielle. Les nouveaux projets industriels et d\u2019entreposage pr\u00e9f\u00e8rent s\u2019installer dans le comt\u00e9, car on a tendance \u00e0 y offrir de grands lots industriels comparativement aux lots plus petits fournis dans les anciens parcs industriels de la ville. Pour r\u00e9sumer, comme les deux municipalit\u00e9s offrent des niveaux de service \u00e9lev\u00e9s, la diff\u00e9rence majeure entre les deux n\u2019est pas les services offerts, mais les niveaux d\u2019imp\u00f4ts fonciers.<\/p>\n\n\n\n<p>Les acheteurs de maisons tiennent-ils compte des diff\u00e9rences dans les niveaux de services municipaux et de taxes fonci\u00e8res dans la r\u00e9gion urbaine de Grande Prairie? Oates, dans The Effects of Property Taxes, a trouv\u00e9 une relation n\u00e9gative entre les imp\u00f4ts fonciers et la valeur des propri\u00e9t\u00e9s, s\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas accompagn\u00e9s d\u2019un programme en expansion de services publics. De plus, Oates croyait que, si deux communaut\u00e9s offraient les m\u00eames services gouvernementaux locaux, celui qui avait des imp\u00f4ts fonciers plus \u00e9lev\u00e9s aurait des valeurs immobili\u00e8res inf\u00e9rieures \u00e0 celles de l\u2019autre. Cebula, Foley et Houmes, dans leur \u00e9tude fiscale, ont constat\u00e9 que les imp\u00f4ts fonciers sont capitalis\u00e9s dans un prix inf\u00e9rieur des maisons. Dans la r\u00e9gion de Grande Prairie, si les acheteurs tiennent compte des taxes, on s\u2019attendrait \u00e0 ce qu\u2019une augmentation soit pay\u00e9e pour des propri\u00e9t\u00e9s semblables dans le comt\u00e9 en raison de leurs imp\u00f4ts moins \u00e9lev\u00e9s. Le fardeau fiscal annuel plus faible devrait \u00eatre capitalis\u00e9 dans une augmentation du prix de&nbsp;vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour v\u00e9rifier cette hypoth\u00e8se, on a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une analyse de ventes appari\u00e9es dans trois nouveaux quartiers de la classe moyenne sup\u00e9rieure de la ville par rapport \u00e0 des quartiers \u00e9quivalents dans le comt\u00e9. Une analyse de ventes appari\u00e9es compare des maisons nouvellement construites presque identiques entre elles, \u00e0 l\u2019exception du facteur d\u2019int\u00e9r\u00eat et de la diff\u00e9rence de la taxe fonci\u00e8re r\u00e9sidentielle entre la ville et le comt\u00e9. L\u2019utilisation de maisons nouvellement construites est probl\u00e9matique, car certains acheteurs doivent estimer les taxes fonci\u00e8res parce que les maisons achet\u00e9es peuvent ne pas avoir \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement \u00e9valu\u00e9es aux fins de l\u2019imp\u00f4t foncier au moment de l\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>L&rsquo;analyse a utilis\u00e9 les donn\u00e9es d&rsquo;\u00e9valuation de construction achev\u00e9es.<\/li><li>La valeur du terrain des ventes a \u00e9t\u00e9 soustraite selon la valeur des ventes de terrains nus pour tenir compte des diff\u00e9rences de localisation entre les quartiers.<\/li><li>Sur les ventes de maisons appari\u00e9es, le prix pay\u00e9 moins l&rsquo;\u00e9valuation des terrains a \u00e9t\u00e9 projet\u00e9, puis la diff\u00e9rence de prix pay\u00e9 entre les quartiers a \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9e.<\/li><li>Le diff\u00e9rentiel d&rsquo;imp\u00f4t foncier annuel entre les maisons a \u00e9t\u00e9 divis\u00e9 par le diff\u00e9rentiel des prix de vente pour donner un taux de capitalisation implicite du diff\u00e9rentiel d&rsquo;imp\u00f4t foncier.<\/li><li>La capacit\u00e9 des contribuables \u00e0 consommer les services des gouvernements locaux dans les collectivit\u00e9s adjacentes n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 prise en compte dans l&rsquo;analyse.<\/li><li>Il convient de noter que les projections de la valeur des terres entre les quartiers affectent de mani\u00e8re significative les diff\u00e9rentiels de valeur.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les r\u00e9sultats du tableau suivant confirment que les acheteurs r\u00e9sidentiels tiennent compte des diff\u00e9rentiels d&rsquo;imp\u00f4t foncier dans les deux premi\u00e8res comparaisons de quartiers, mais pas dans la troisi\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>QUARTIER<\/strong><\/td><td>&nbsp;<\/td><td>&nbsp;<\/td><\/tr><tr><td><strong>VILLE<\/strong><\/td><td><strong>COMT\u00c9<\/strong><\/td><td><strong>Moy. Diff taxe\/diff prix = Immobilisation suppos\u00e9e<\/strong><\/td><td><strong>Paires<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Arbor Hills&nbsp;<\/td><td>Whispering Ridge<\/td><td>0,0655<\/td><td>3 paires<\/td><\/tr><tr><td>Obrien Lake&nbsp;<\/td><td>Whispering Ridge&nbsp;<\/td><td>0,0510<\/td><td>7 paires<\/td><\/tr><tr><td>Grande Banks<\/td><td>Whispering Ridge<\/td><td>-0,0860<\/td><td>7 paires<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Les deux appariements (Arbor Hills\/Whispering Ridge et Obrien Lake\/Whispering Ridge) o\u00f9 cet effet s\u2019est produit soutiendraient la th\u00e9orie de l\u2019Hypoth\u00e8se de Tiebout. Ils indiquent une immobilisation de l\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t \u00e0 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019environ 6 %, ou 17 $ en valeur pour chaque 1 $ \u00e9conomis\u00e9 en imp\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n<p>Les ventes appari\u00e9es Grande Banks\/Whispering Ridge indiquent une augmentation de la valeur des propri\u00e9t\u00e9s en raison de la hausse des taxes. Ce quartier est compliqu\u00e9 en ce sens que Grande Banks est une subdivision urbaine de classe sup\u00e9rieure dans un emplacement privil\u00e9gi\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019un grand parc et d\u2019autres installations r\u00e9cr\u00e9atives. Est-ce que cet emplacement exemplaire supplante le diff\u00e9rentiel d\u2019imp\u00f4t plus \u00e9lev\u00e9?<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019effet du diff\u00e9rentiel d\u2019imp\u00f4t foncier sur l\u2019offre de prix dans le march\u00e9 de Grande Prairie est \u00e9galement confirm\u00e9 par le fait que, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les quartiers de la classe moyenne sup\u00e9rieure et de la classe sup\u00e9rieure se sont d\u00e9velopp\u00e9s \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de la ville dans les lotissements de Whispering Ridge, Carriage Lane Estates, Maple&nbsp;Ridge Estates et Taylor Estates faisant partie du compt\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019analyse ci-dessus indique que les taxes fonci\u00e8res refl\u00e8tent non seulement les prix du march\u00e9, mais peuvent \u00e9galement avoir une incidence sur les prix du march\u00e9 de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>BIBLIOGRAPHIE<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><em>Tiebout Model, Wikipedia &#8211; The Free Encyclopedia,<\/em> consult\u00e9 le 8 ao\u00fbt 2017<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9tats financiers consolid\u00e9s, 2014-2016, Comt\u00e9 de Grande Prairie<\/p>\n\n\n\n<p>Bilan, 2014-2018, Ville de Grande Prairie<\/p>\n\n\n\n<p><em>Budget Summary, 2015-2016<\/em>, Comt\u00e9 de Grande Prairie<\/p>\n\n\n\n<p><em>The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values:&nbsp; An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis<\/em>, W Oates, Journal of Political Economy, 1969<\/p>\n\n\n\n<p><em>60 Years Later and Still Going Strong: The Continued Relevance of the Tiebout Hypothesis<\/em>, Salz et Capener, The Journal of Regional Analysis and Policy, 2016<\/p>\n\n\n\n<p><em>Property Tax Capitalization within a National Historic District versus Property Tax Capitalization outside that National Historic District: Another Application of the Tiebout Hypothesis<\/em>, Cebula Foley Houmes, Jacksonville University, 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans la plupart des municipalit\u00e9s canadiennes, les taxes fonci\u00e8res repr\u00e9sentent maintenant une part importante des co\u00fbts d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. 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