{"id":55417,"date":"2018-05-25T17:35:04","date_gmt":"2018-05-25T21:35:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/article\/appraiser-duty-care-lessons-reinforced-royal-bank-canada-v-westech-appraisal-services-ltd\/"},"modified":"2018-05-25T17:36:04","modified_gmt":"2018-05-25T13:36:04","slug":"appraiser-duty-care-lessons-reinforced-royal-bank-canada-v-westech-appraisal-services-ltd","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/appraiser-duty-care-lessons-reinforced-royal-bank-canada-v-westech-appraisal-services-ltd\/","title":{"rendered":"Devoir de diligence de l\u2019\u00e9valuateur \u2013 Le\u00e7ons r\u00e9it\u00e9r\u00e9es : Banque Royale du Canada c. Westech Appraisal Services Ltd."},"content":{"rendered":"\n

La d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique dans l’affaire Banque Royale du Canada c. Westech Appraisal Services Ltd.<\/em> 2018 BCSC 473 (ci-apr\u00e8s Westech Appraisal) rendue le 23 mars 2018 fournit une excellente \u00e9tude de cas sur la port\u00e9e du devoir de diligence d’un \u00e9valuateur dans les contrats de service d’\u00e9valuation et quelques le\u00e7ons sur la fa\u00e7on dont les \u00e9valuateurs peuvent se soustraire aux r\u00e9clamations pour n\u00e9gligence.<\/p>\n\n\n\n

En 2007, la Banque Royale du Canada (RBC) a demand\u00e9 \u00e0 Westech Appraisal Services Ltd. (Westech) d’\u00e9valuer un terrain am\u00e9nag\u00e9 en vue d\u2019un lotissement r\u00e9sidentiel. Cette \u00e9valuation fut demand\u00e9e parce que les propri\u00e9taires cherchaient \u00e0 emprunter 1 000 000 $ sur une marge de cr\u00e9dit pour financer une entreprise commerciale. Une coop\u00e9rative de cr\u00e9dit d\u00e9tenait d\u00e9j\u00e0 une premi\u00e8re hypoth\u00e8que avec un solde impay\u00e9 de 1 450 000 $.<\/p>\n\n\n\n

L’estimation finale de la valeur fournie par Westech situait la valeur dans une fourchette de 2 500 000 $ \u00e0 3 000 000 $ aux fins de s\u00e9curit\u00e9 d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de premier rang. Cela \u00e9tait conforme \u00e0 la d\u00e9claration d’intention d\u2019utilisation de Westech, mais \u00e9tait en d\u00e9saccord avec le but sous-jacent de l’\u00e9valuation et n’\u00e9tait pas conforme \u00e0 la lettre d’accompagnement envoy\u00e9e avec l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Par suite de cette \u00e9valuation, RBC a consenti un pr\u00eat de 700 000 $ sur une marge de cr\u00e9dit garantie par une deuxi\u00e8me hypoth\u00e8que. L’entreprise a \u00e9chou\u00e9 et les emprunteurs ont fait d\u00e9faut en 2009. La propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 vendue par ordonnance du tribunal le 8 avril 2013 pour une somme de 1 350 000 $. Le produit \u00e9tant insuffisant pour couvrir le solde impay\u00e9 de la premi\u00e8re hypoth\u00e8que. RBC n’a rien re\u00e7u de la vente de la propri\u00e9t\u00e9 et il n’y a eu aucun remboursement du pr\u00eat. RBC s’est tourn\u00e9e vers Westech.<\/p>\n\n\n\n

RBC a intent\u00e9 une action pour n\u00e9gligence all\u00e9guant que Westech n’avait pas respect\u00e9 la norme de diligence requise d’un \u00e9valuateur professionnel en immobilier. RBC a fait valoir que l’\u00e9valuation contenait des renseignements faux, inexacts ou trompeurs et qu’elle sur\u00e9valuait grossi\u00e8rement la propri\u00e9t\u00e9. Les d\u00e9fendeurs ont r\u00e9pliqu\u00e9 en affirmant que la confiance de RBC \u00e9tait d\u00e9raisonnable parce que l’\u00e9valuation n’avait pas \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e aux fins pr\u00e9vues – le financement conventionnel en premi\u00e8re hypoth\u00e8que – et que RBC avait n\u00e9glig\u00e9 d’\u00e9valuer le risque de cr\u00e9dit de l’emprunteur.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal a d\u00e9gag\u00e9 trois probl\u00e8mes \u00e0 r\u00e9soudre :<\/p>\n\n\n\n

  1. La confiance accord\u00e9e par RBC envers l’\u00e9valuation \u00e9tait-elle raisonnable?<\/li>
  2. L’\u00e9valuation r\u00e9pondait-elle \u00e0 la norme de diligence d’un \u00e9valuateur professionnel?<\/li>
  3. RBC \u00e9tait-elle coupable de n\u00e9gligence contributive?<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Le tribunal a conclu que la confiance de RBC \u00e9tait raisonnable, mais que Westech n’avait pas fait preuve de n\u00e9gligence. Par cons\u00e9quent, il n’\u00e9tait pas n\u00e9cessaire d’examiner si RBC \u00e9tait coupable de n\u00e9gligence contributive. Le tribunal a ensuite fourni de longues explications de sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n

    Le tribunal a observ\u00e9 qu’il n’est pas contest\u00e9 que les \u00e9valuateurs ont une obligation de diligence envers leurs clients.[i]<\/a> Ce devoir est identique au devoir d\u00fb par tous les professionnels. En vertu du droit de la n\u00e9gligence, si une personne se trouve dans des circonstances qui lui conf\u00e8rent une obligation de diligence envers une autre personne, la responsabilit\u00e9 d\u00e9pend de la norme de diligence requise par la loi dans ces circonstances. Pour les professionnels, la norme de diligence est l’exercice d’un degr\u00e9 raisonnable de soins, de connaissances et de comp\u00e9tences.  <\/p>\n\n\n\n

    Dans l\u2019affaire Westech Appraisal<\/em>, l’all\u00e9gation selon laquelle l’\u00e9valuation contenait des d\u00e9clarations fausses, trompeuses et inexactes \u00e9tait la base d’une r\u00e9clamation pour d\u00e9claration inexacte par n\u00e9gligence. Le tribunal s\u2019est r\u00e9f\u00e9r\u00e9 \u00e0 La Reine c. Cognos Inc.<\/em>, [1993] 1 S.C.R. 87 \u00e0 110 pour les \u00e9l\u00e9ments d’une d\u00e9claration inexacte par n\u00e9gligence :<\/p>\n\n\n\n

    1. une obligation de diligence fond\u00e9e sur une \u00ab relation sp\u00e9ciale \u00bb;<\/li>
    2. une d\u00e9claration fausse, inexacte ou trompeuse;<\/li>
    3. l\u2019auteur de la d\u00e9claration agit avec n\u00e9gligence en faisant la d\u00e9claration;<\/li>
    4. le destinataire se fie raisonnablement \u00e0 la d\u00e9claration; et<\/li>
    5. le destinataire a subi des dommages en raison de la confiance qu\u2019il a accord\u00e9e \u00e0 la d\u00e9claration.[ii]<\/a><\/li><\/ol>\n\n\n\n

      La question de la \u00ab relation sp\u00e9ciale \u00bb d\u00e9pendait du fait que Westech aurait d\u00fb pr\u00e9voir que RBC se fierait \u00e0 l’\u00e9valuation. Westech a soulign\u00e9 la d\u00e9claration dans l’\u00e9valuation voulant que l’utilisation pr\u00e9vue soit pour la s\u00e9curit\u00e9 conventionnelle d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de premier rang. Le tribunal a rejet\u00e9 cette d\u00e9fense parce que : 1) la preuve \u00e9tablissait qu’il n’y avait pas eu de communication expresse entre RBC et Westech au sujet de l’\u00e9valuation et 2) la lettre d’accompagnement \u00e0 l’\u00e9valuation mentionnait notamment que \u00ab … Le but de cette \u00e9valuation est pour d\u00e9terminer la valeur aux fins d\u2019une hypoth\u00e8que de premier rang et(ou) de garantie de pr\u00eat … \u00bb Le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 que \u00ab la lettre d\u2019accompagnement cr\u00e9e, \u00e0 tout le moins, une incertitude quant \u00e0 toute limitation de l’utilisation \u00bb.[iii]<\/a><\/p>\n\n\n\n

      L’affaire Westech Appraisal <\/em>souligne qu’il incombait aux \u00e9valuateurs de communiquer clairement aux clients toute restriction relative \u00e0 l’utilisation d’une \u00e9valuation. Les \u00e9valuateurs doivent s’attendre \u00e0 ce que tout doute sur la suffisance de la communication \u00e9tablissant les conditions de la provision sera r\u00e9solu en faveur du client.<\/p>\n\n\n\n

      Apr\u00e8s avoir d\u00e9cid\u00e9 que la confiance de RBC dans l’\u00e9valuation des pr\u00eats hypoth\u00e9caires de deuxi\u00e8me rang \u00e9tait raisonnable, le tribunal a abord\u00e9 la question de savoir si l’\u00e9valuation avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9e avec la diligence requise.<\/p>\n\n\n\n

      Le tribunal a cit\u00e9 une jurisprudence ant\u00e9rieure selon laquelle la norme minimale pour les \u00e9valuateurs est une conduite raisonnable \u00ab … eu \u00e9gard aux normes en vigueur dans la profession et \u00e0 l’impr\u00e9cision inh\u00e9rente aux m\u00e9thodes de d\u00e9termination de la valeur du bien … \u00bb[iv]<\/a><\/p>\n\n\n\n

      Le tribunal a \u00e9galement not\u00e9 que les tribunaux pr\u00e9c\u00e9dents reconnaissaient que les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em> \u00e9tablissent des r\u00e8gles selon lesquelles les \u00e9valuateurs devraient \u00eatre r\u00e9gis dans l’\u00e9laboration d’opinions sur la valeur.[v]<\/a> <\/p>\n\n\n\n

      La norme en mati\u00e8re de diligence n’est pas cens\u00e9e \u00eatre la perfection ou l’exactitude. Le tribunal ne cherche pas \u00e0 savoir si l’opinion de l’\u00e9valuateur \u00e9tait \u00ab juste \u00bb. Il cherche plut\u00f4t \u00e0 savoir si l’\u00e9valuateur \u00ab … a agi conform\u00e9ment \u00e0 des pratiques jug\u00e9es acceptables par un groupe d’opinions respectable dans sa profession … \u00bb?[vi]<\/a><\/p>\n\n\n\n

      Pour d\u00e9terminer si l’\u00e9valuateur de Westech avait respect\u00e9 la norme en mati\u00e8re de diligence, le tribunal a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une analyse en deux \u00e9tapes : 1) le d\u00e9fendeur a-t-il agi contrairement aux NUPPEC<\/em> et 2) a-t-il omis de respecter la norme en mati\u00e8re de diligence d’un \u00e9valuateur raisonnable dans l\u2019\u00e9laboration d\u2019une opinion sur la valeur?<\/p>\n\n\n\n

      L’analyse entreprise par le tribunal a port\u00e9 sur ce qui suit :[vii]<\/a><\/p>\n\n\n\n

      1. le d\u00e9fendeur a-t-il tenu compte d’informations pertinentes suffisantes pour fonder une opinion et les analyses, opinions et conclusions de l’\u00e9valuation \u00e9taient-elles appropri\u00e9es et raisonnables?<\/li>
      2. l’\u00e9valuation est une question d’opinion et les opinions peuvent raisonnablement diff\u00e9rer;<\/li>
      3. la question n’est pas de savoir si la valeur est exag\u00e9r\u00e9e mais si l’\u00e9valuateur a agi raisonnablement compte tenu des normes professionnelles;<\/li>
      4. la v\u00e9rification de l’\u00e9valuation n\u2019est pas d\u00e9montr\u00e9e par le prix du march\u00e9 auquel la propri\u00e9t\u00e9 se vend plus tard; et<\/li>
      5. une forte sur\u00e9valuation insuffisamment expliqu\u00e9e peut constituer une preuve de n\u00e9gligence, mais une l\u00e9g\u00e8re sur\u00e9valuation sans explication ou une sur\u00e9valuation importante expliqu\u00e9e de mani\u00e8re ad\u00e9quate ne donnera pas lieu \u00e0 une responsabilit\u00e9.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Le tribunal a accept\u00e9 le t\u00e9moignage de l’expert convoqu\u00e9 par Westech, selon lequel l’\u00e9valuation \u00e9tait conforme aux NUPPEC<\/em> et a conclu que, bien que l’\u00e9valuation ait \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9reuse, les raisons \u00e0 l\u2019appui de cette opinion ont \u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9es de mani\u00e8re ad\u00e9quate.[viii]<\/a> Le tribunal a critiqu\u00e9 l’expert convoqu\u00e9 par RBC parce que ce dernier avait simplement form\u00e9 sa propre opinion de ce qu\u2019aurait d\u00fb \u00eatre la valeur \u00e0 la date d’\u00e9valuation alors que la question essentielle \u00e9tait de savoir si l’\u00e9valuateur a suivi des lignes directrices professionnelles.[ix]<\/a><\/p>\n\n\n\n

        Un examen d\u00e9taill\u00e9 de la preuve, y compris les opinions des experts appel\u00e9s \u00e0 t\u00e9moigner, d\u00e9passe le cadre de cet article. Il suffit de dire que, dans une d\u00e9cision de 230 paragraphes, le tribunal a examin\u00e9 en profondeur le rapport d’\u00e9valuation, \u00e0 partir duquel les parties soutenaient que les \u00e9valuateurs avaient \u00e9t\u00e9 ou non n\u00e9gligents, et a fait appel \u00e0 un examen approfondi de la jurisprudence existante pour prendre sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n

        Un aspect important de cette affaire est l’approbation par le tribunal des NUPPEC<\/em> comme document d\u2019appui. Le fait que les NUPPEC<\/em> aient \u00e9t\u00e9 cit\u00e9es comme source des normes r\u00e9gissant les \u00e9valuateurs souligne le besoin critique de prendre tr\u00e8s au s\u00e9rieux le processus de d\u00e9veloppement, de publication et de modification des NUPPEC<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

        L’affaire r\u00e9affirme \u00e9galement l’importance d’une communication claire avec les clients concernant l’utilisation pr\u00e9vue des \u00e9valuations. Il devrait y avoir une communication explicite sur l’utilisation pr\u00e9vue et les \u00e9valuateurs auraient avantage \u00e0 obtenir une confirmation par \u00e9crit de l’utilisation pr\u00e9vue avant de proc\u00e9der \u00e0 une \u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

        Il y a quelques bonnes pratiques sur l’utilisation des \u00e9valuations sur formulaires pour l’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle. C’est l’expansion du mod\u00e8le de formulaire qui, en grande partie, a \u00e9t\u00e9 la raison pour laquelle le tribunal a d\u00e9cid\u00e9 que l’\u00e9valuation avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 la norme de diligence requise.<\/p>\n\n\n\n

        Finalement, le test n’est pas de savoir si, avec le recul, l’\u00e9valuateur avait \u00ab raison \u00bb, mais plut\u00f4t de savoir si les normes professionnelles avaient \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es et si des informations suffisantes avaient \u00e9t\u00e9 fournies pour appuyer les opinions sur la valeur.<\/p>\n\n\n\n

        Notes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        [i]<\/a> Westech Appraisal<\/em>, para. 146<\/p>\n\n\n\n

        [ii]<\/a> Ibid<\/em>., para. 149<\/p>\n\n\n\n

        [iii]<\/a> Ibid.<\/em>, para. 153-158<\/p>\n\n\n\n

        [iv]<\/a> Ibid<\/em>., para. 164, citant VSH Management Inc. c. Neufeld<\/em>, 2002 BCSC 755, au para. 87<\/p>\n\n\n\n

        [v]<\/a> Ibid<\/em>., para. 165<\/p>\n\n\n\n

        [vi]<\/a> Ibid<\/em>., para. 166, citant Zubaida c. Hargreaves<\/em>, [1995] 1 E.G.L.R. 127 \u00e0 128 (C.A.)<\/p>\n\n\n\n

        [vii]<\/a> Ibid<\/em>., para. 172<\/p>\n\n\n\n

        [viii]<\/a> Ibid<\/em>., para. 177<\/p>\n\n\n\n

        [ix]<\/a> Ibid.,<\/em> para. 196-197<\/p>\n\n\n\n

        Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer la discussion et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        La d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique dans l’affaire Banque Royale du Canada c. Westech Appraisal Services Ltd. 2018 BCSC 473 (ci-apr\u00e8s Westech<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[2637,2638,2643,2639,2640,2629,2634,2642,2641],"class_list":["post-55417","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-devoir-de-diligence-de-levaluateur","article_tag-cour-supreme","article_tag-financement-hypothecaire","article_tag-hypotheque","article_tag-immobilier-residentiel","article_tag-mortgage-financing","article_tag-negligence-fr","article_tag-preteur","article_tag-questions-juridiques"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/55417","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=55417"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=55417"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=55417"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}