{"id":63801,"date":"2019-03-28T11:16:34","date_gmt":"2019-03-28T15:16:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=63801"},"modified":"2019-03-28T11:17:34","modified_gmt":"2019-03-28T07:17:34","slug":"industries-emergentes-installations-canadiennes-de-production-et-de-recherche-sur-le-cannabis","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/industries-emergentes-installations-canadiennes-de-production-et-de-recherche-sur-le-cannabis\/","title":{"rendered":"Industries \u00e9mergentes : Installations canadiennes de production et de recherche sur le cannabis"},"content":{"rendered":"\n

Industries \u00e9mergentes : Installations canadiennes de production et de recherche sur le cannabis<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Par Debbra D. Holt, AACI, P. APP <\/em><\/p>\n\n\n\n

En 2001, le Canada a \u00e9t\u00e9 le deuxi\u00e8me pays au monde \u00e0 reconna\u00eetre les bienfaits m\u00e9dicinaux du cannabis et \u00e0 mettre en \u0153uvre un programme gouvernemental d’acc\u00e8s au cannabis m\u00e9dicinal. La l\u00e9gislation a \u00e9volu\u00e9 depuis et, le 17 octobre 2018, le Canada a \u00e9t\u00e9 le premier pays du G7 \u00e0 l\u00e9galiser le cannabis r\u00e9cr\u00e9atif d’un oc\u00e9an \u00e0 l’autre. Au Canada, le nombre de producteurs licenci\u00e9s depuis 2015 est pass\u00e9 de 26 \u00e0 142 et le nombre d’utilisateurs enregistr\u00e9s depuis le deuxi\u00e8me trimestre de 2017 est pass\u00e9 de 174 503 au premier mois \u00e0 342 103 en septembre 2018 (source : Sant\u00e9 Canada). La consommation de cannabis s\u00e9ch\u00e9 s’est stabilis\u00e9e, tandis que la consommation d’huile de cannabis au Canada a augment\u00e9 d’un trimestre \u00e0 l’autre au cours des quatre derniers trimestres, avec des niveaux de 5 985 kilos (sec) et 13 156 kilos (huile) en septembre 2018 respectivement.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 total du cannabis au Canada, qui comprend les produits m\u00e9dicinaux, l\u00e9gaux et r\u00e9cr\u00e9atifs ill\u00e9gaux, devrait g\u00e9n\u00e9rer jusqu’\u00e0 7,17 milliards de dollars en ventes en 2019. On pr\u00e9voit que 4,34 milliards de dollars de cette somme proviendront du march\u00e9 r\u00e9cr\u00e9atif l\u00e9gal. On s’attend \u00e0 ce que le cannabis m\u00e9dicinal g\u00e9n\u00e8re des ventes suppl\u00e9mentaires de 0,77 \u00e0 1,79 milliard de dollars, et le march\u00e9 ill\u00e9gal devrait se situer entre 0,51 et 1,04 milliard de dollars (source : Deloitte 2018 Cannabis Report).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019optique de l’\u00e9valuation immobili\u00e8re, l’industrie canadienne du cannabis utilise des b\u00e2timents dans le processus de production de ses produits; toutefois, en raison de la nature sp\u00e9cialis\u00e9e de l’entreprise, la garantie offerte aux pr\u00eateurs ne se limite pas aux biens immobiliers et, du point de vue de l’\u00e9valuation, il est essentiel de fournir aux pr\u00eateurs une compr\u00e9hension claire de la valeur en garantie des terrains et b\u00e2timents (actifs classiques \u00e0 \u00e9valuer), du mat\u00e9riel (production sp\u00e9cialis\u00e9e, recherche et emballage), des biens biologiques (plantes m\u00e8res), de la client\u00e8le commerciale et des licences de Sant\u00e9 Canada.<\/p>\n\n\n\n

La capacit\u00e9 d’une entreprise de cannabis \u00e0 cultiver, entreposer, fabriquer des sous-produits et vendre du cannabis au Canada d\u00e9pend, premi\u00e8rement, des licences de Sant\u00e9 Canada, qui sont assujetties \u00e0 des exigences continues de conformit\u00e9 et de d\u00e9claration et, en second lieu, de la volont\u00e9 des pr\u00eateurs de financer la recherche et l’expansion. L’acc\u00e8s au capital pour les producteurs de cannabis \u00e0 des fins m\u00e9dicinales \u00e9tait quelque peu limit\u00e9 jusqu’en 2018, mais il \u00e9volue, surtout au Canada, depuis la l\u00e9galisation de l’usage r\u00e9cr\u00e9atif du cannabis, adopt\u00e9e le 17 octobre 2018.<\/p>\n\n\n\n

INSTALLATIONS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les installations de production et de recherche sur le cannabis sont hautement sp\u00e9cialis\u00e9es, se composent g\u00e9n\u00e9ralement de structures bien construites en b\u00e9ton\/acier ou pr\u00e9fabriqu\u00e9es en acier et sont subdivis\u00e9es en zones de production et de soutien \u00e0 la production. Une installation de culture et de production comprend des syst\u00e8mes m\u00e9caniques importants et complexes, des salles de culture (y compris les chambres m\u00e8res), des salles de clonage, des salles de pr\u00e9-v\u00e9g\u00e9tation, des salles de floraison, des salles de s\u00e9chage, des salles de taille, des laboratoires d’extraction, des salles d\u2019emballage, des salles stockage, y compris des chambres fortes, des locaux d\u2019exp\u00e9ditions, des bureaux de s\u00e9curit\u00e9 et d\u2019administration et des locaux du personnel. Certains \u00e9tablissements ont \u00e9galement des centres d’appels de soutien aux patients.<\/p>\n\n\n\n

Exemple de flux de production<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Ces installations ont des protocoles de s\u00e9curit\u00e9 de haut niveau qui exigent \u00e0 la fois un contr\u00f4le d’acc\u00e8s et des dispositifs de vid\u00e9osurveillance pour surveiller le p\u00e9rim\u00e8tre du b\u00e2timent et tous les espaces critiques \u00e0 l’int\u00e9rieur du b\u00e2timent; chaque pi\u00e8ce doit \u00eatre \u00e9quip\u00e9e de lecteurs de cartes. Des syst\u00e8mes de s\u00e9curit\u00e9 doivent \u00eatre en place 24 heures sur 24 et, en g\u00e9n\u00e9ral, l’acc\u00e8s physique aux b\u00e2timents se fait par un portillon de s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 tourniquet avec acc\u00e8s par scannage de carte et autorisation du bureau de s\u00e9curit\u00e9 pour les visiteurs. Les salles de s\u00e9curit\u00e9\/r\u00e9ception d\u2019accueil sont \u00e9quip\u00e9es de vitres pare-balles et abritent \u00e0 la fois les postes de contr\u00f4le d’acc\u00e8s et de vid\u00e9osurveillance.<\/p>\n\n\n\n

Les salles de culture sont \u00e9quip\u00e9es de lampes de culture intelligentes qui reproduisent les parties du spectre de lumi\u00e8re solaire dont les plantes de cannabis ont besoin \u00e0 chaque stade de croissance. Les syst\u00e8mes de filtration et de circulation de l’air contr\u00f4lent l’accumulation de chaleur et \u00e9liminent les odeurs d’\u00e9chappement. Il existe \u00e9galement divers syst\u00e8mes d’irrigation pour la culture du cannabis, y compris l’irrigation goutte \u00e0 goutte, les bancs \u00e0 inondation hydroponiques et les bancs \u00e0 auge. Les syst\u00e8mes d’irrigation sont con\u00e7us en conjonction avec un syst\u00e8me de gestion des \u00e9l\u00e9ments nutritifs pour maximiser le rendement de production des plants de cannabis. Les syst\u00e8mes de contr\u00f4le informatis\u00e9s surveillent et contr\u00f4lent tous les \u00e9l\u00e9ments nutritifs, l’\u00e9clairage, la circulation de l’air et les besoins d’irrigation des plantes, et sont con\u00e7us pour maintenir l’environnement exact n\u00e9cessaire aux diff\u00e9rentes salles de culture, salles de clonage, salles de floraison, etc.<\/p>\n\n\n\n

CONTRATS DE SERVICE D’\u00c9VALUATION<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La plupart de mes \u00e9valuations ont port\u00e9 sur des installations de recherche et de production de cannabis m\u00e9dicinal de pointe en Colombie-Britannique, au Manitoba et en Ontario et, de plus en plus, depuis la l\u00e9galisation du cannabis r\u00e9cr\u00e9atif \u00e0 l’automne 2018, nous constatons une vari\u00e9t\u00e9 d’am\u00e9liorations aux sites, notamment des serres sp\u00e9cialis\u00e9es situ\u00e9es en milieu rural, dont beaucoup ont \u00e9t\u00e9 converties de la culture du poivron \u00e0 la culture du cannabis. (Donc, si vous avez remarqu\u00e9 une p\u00e9nurie de poivrons frais locaux en Colombie-Britannique, en Ontario et au Qu\u00e9bec, c’est probablement la raison.)<\/p>\n\n\n\n

En plus de l’\u00e9valuation immobili\u00e8re, je me suis \u00e9galement associ\u00e9e \u00e0 des experts en \u00e9valuation d\u2019entreprises (EEE) sur l’\u00e9valuation de l’ensemble des actifs, y compris l’\u00e9valuation de l’entreprise et de l’\u00e9quipement; toutefois, le pr\u00e9sent article vise \u00e0 fournir un niveau g\u00e9n\u00e9ral d’\u00e9valuation sur la valeur immobili\u00e8re sp\u00e9cialis\u00e9e des terrains et b\u00e2timents et leur contribution \u00e0 la valeur de production, en particulier sur la valeur \u00e0 l’usage, des installations modernes de production et de recherche m\u00e9dicales de cannabis.<\/p>\n\n\n\n

La valeur \u00e0 l\u2019usage est appropri\u00e9e pour les biens immobiliers sp\u00e9cialis\u00e9s pour lesquels il existe peu d’autres utilisations possibles. Il s’agit d’un concept de valeur, qui est bas\u00e9 sur la productivit\u00e9 d’un bien \u00e9conomique pour son propri\u00e9taire-utilisateur.<\/p>\n\n\n\n

L’application du principe de la valeur \u00e0 l\u2019usage est g\u00e9n\u00e9ralement appropri\u00e9e lorsque :<\/p>\n\n\n\n

  • La propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9pond \u00e0 une demande \u00e9conomique pour le service qu’elle fournit ou qu’elle h\u00e9berge.<\/li>
  • L’immeuble a une dur\u00e9e de vie utile r\u00e9siduelle importante.<\/li>
  • Il y a un propri\u00e9taire responsable et une gestion comp\u00e9tente.<\/li>
  • La conversion de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un autre usage ne serait pas \u00e9conomiquement r\u00e9alisable ou l\u00e9galement autoris\u00e9e.<\/li>
  • La poursuite de l’utilisation existante par les utilisateurs actuels ou similaires est pratique.<\/li>
  • On a d\u00fbment tenu compte de l’utilit\u00e9 fonctionnelle de la propri\u00e9t\u00e9 pour son utilisation actuelle.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Du point de vue de l’\u00e9valuateur, il est important de pr\u00e9ciser au lecteur de votre rapport que la conclusion de la valeur ne repr\u00e9sentera pas n\u00e9cessairement la valeur sur le march\u00e9 libre ou la valeur en \u00e9change si l’actif devait \u00eatre dissoci\u00e9 de l’activit\u00e9 commerciale pour laquelle il a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u.<\/p>\n\n\n\n

    De plus, en raison de l’absence de transactions commerciales dans ce secteur, de la nature hautement sp\u00e9cialis\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9 et du fait que cette industrie est toute nouvelle au Canada, une \u00e9ventualit\u00e9 importante de mes rapports est l’hypoth\u00e8se que les am\u00e9liorations en question d\u00e9pendent de la rentabilit\u00e9 de l’entreprise \u00e0 laquelle elles sont destin\u00e9es (c.-\u00e0-d. les installations de production et de recherche \u00e0 des fins m\u00e9dicales) et produisent suffisamment de revenus pour soutenir le co\u00fbt de remplacement tout en fournissant un rendement appropri\u00e9 des investissements. (Bon nombre de ces producteurs de cannabis m\u00e9dicinal ont des ant\u00e9c\u00e9dents de pertes nettes annuelles en raison de l’accent mis sur l’expansion en pr\u00e9vision des besoins du march\u00e9 canadien du cannabis r\u00e9cr\u00e9atif qui a \u00e9t\u00e9 l\u00e9galis\u00e9 en 2018 et de l’entr\u00e9e dans des pays europ\u00e9ens o\u00f9 le cannabis m\u00e9dicinal est l\u00e9gal ou devrait le devenir).<\/p>\n\n\n\n

    Pour d\u00e9terminer la valeur \u00e0 l\u2019usage, mes rapports se sont concentr\u00e9s sur le m\u00e9thode du co\u00fbt, qui repose sur le principe de substitution, en ce sens qu’elle consiste \u00e0 estimer le co\u00fbt n\u00e9cessaire pour reproduire des am\u00e9liorations et \u00e0 ajouter la valeur du terrain comme s’il \u00e9tait vacant.<\/p>\n\n\n\n

    D\u00c9FIS\/CONSID\u00c9RATIONS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La production et la recherche de cannabis \u00e0 des fins m\u00e9dicinales constituent encore une industrie \u00e9mergente. L’industrie du cannabis \u00e0 des fins r\u00e9cr\u00e9atives au Canada a une histoire encore plus courte avec des niveaux \u00e9lev\u00e9s de risque et de volatilit\u00e9, ainsi que des installations et de l’\u00e9quipement complexes et sp\u00e9cialis\u00e9s, la plupart sinon la totalit\u00e9 des installations \u00e9tant occup\u00e9es par les propri\u00e9taire ou par des entit\u00e9s avec lien de d\u00e9pendance, de sorte que les renseignements sur les ventes sont tr\u00e8s limit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    La structure r\u00e9glementaire au Canada continuera d’\u00e9voluer et de changer, en particulier avec la l\u00e9galisation des produits comestibles de cannabis au Canada en 2019.<\/p>\n\n\n\n

    Les emplacements varient et peuvent se trouver \u00e0 l’int\u00e9rieur des limites de la ville, g\u00e9n\u00e9ralement dans des zones industrielles, mais ils sont surtout situ\u00e9s dans des r\u00e9gions rurales et \u00e9loign\u00e9es qui sont de nature agricole offrant des services municipaux limit\u00e9s, bien que les avantages soient habituellement des imp\u00f4ts fonciers et des frais d’exploitation moins \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    Il n’y a pas toujours une abondance de ventes de terrains vacants comparables \u00e0 l’int\u00e9rieur ou \u00e0 proximit\u00e9 des r\u00e9gions rurales o\u00f9 ces installations sont situ\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

    Il y a beaucoup de pi\u00e8ces mobiles, y compris le processus d’homologation de Sant\u00e9 Canada, car il faut du temps pour que de nouveaux projets voient le jour. Les co\u00fbts pr\u00e9vus et les \u00e9tats financiers actuels et projet\u00e9s sont souvent des cibles mouvantes. En ce qui concerne les \u00e9tablissements existants, les principales consid\u00e9rations sont les suivantes : l’entreprise semble-t-elle produire un profit et, s’il y a lieu, y a-t-il une croissance constante du nombre de patients?<\/p>\n\n\n\n

    On dispose de peu d’information sur le co\u00fbt de construction d’installations semblables dans la zone du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    L’inspection dans les endroits \u00e9loign\u00e9s peut prendre beaucoup de temps, ce qui implique parfois des vols avec plusieurs arr\u00eats\/connexions dans chaque sens, et la location de voitures.<\/p>\n\n\n\n

    ZONAGE, UTILISATION OPTIMALE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Afin de r\u00e9pondre \u00e0 la demande et d’attirer la cr\u00e9ation d’installations de production de cannabis, des municipalit\u00e9s partout au Canada ont r\u00e9vis\u00e9 les r\u00e8glements de zonage existants pour permettre la production de cannabis ou ont adopt\u00e9 des lois propres \u00e0 chaque site pour r\u00e9pondre \u00e0 l’utilisation pr\u00e9vue des producteurs de cannabis. En g\u00e9n\u00e9ral, l’utilisation optimale de ces propri\u00e9t\u00e9s est celle de producteurs autoris\u00e9s de cannabis m\u00e9dicinal en vertu des lignes directrices du R\u00e8glement sur l\u2019acc\u00e8s au cannabis \u00e0 des fins m\u00e9dicales. \u00c0 l’heure actuelle, les licences de Sant\u00e9 Canada sont d\u00e9livr\u00e9es pour une ou les trois utilisations suivantes : la vente (m\u00e9dicale), la transformation et la culture. Le territoire sur lequel le titulaire de licence est autoris\u00e9 \u00e0 vendre des produits du cannabis \u00e0 des distributeurs\/d\u00e9taillants autoris\u00e9s et \u00e0 des patients est admissible \u00e0 l’\u00e9chelle provinciale ou territoriale. Les licences sont en outre limit\u00e9es par type de produit : plantes\/graines, s\u00e9ch\u00e9es\/fra\u00eeches, huile ou aucune.<\/p>\n\n\n\n

    NOTE FINALE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Dans certaines circonstances, il est possible d’appliquer une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation fond\u00e9e sur le revenu, par exemple lorsque les installations sont situ\u00e9es dans un grand centre urbain (habituellement dans des zones industrielles p\u00e9riph\u00e9riques de la ville) et qu’il existe des donn\u00e9es de march\u00e9 ad\u00e9quates pour les installations industrielles \u00e0 locataire unique construites sur mesure et\/ou les installations sp\u00e9ciales qui peuvent soutenir une estimation du taux plafond et un calcul du loyer \u00e9conomique. (Il n’est pas d\u00e9raisonnable de conclure que, si l’espace devait \u00eatre occup\u00e9 par le locataire, le co\u00fbt de l’am\u00e9nagement, y compris le profit du promoteur, serait pris en compte dans les modalit\u00e9s d’un nouveau bail et probablement sur une p\u00e9riode de 15 \u00e0 25 ans). Le recours \u00e0 des activit\u00e9s de location r\u00e9centes pour des installations construites sur mesure qui seraient consid\u00e9r\u00e9es comme assez semblables \u00e0 l’espace en question aiderait probablement \u00e0 \u00e9tayer le calcul du taux de location \u00e9conomique de l’installation de production en question.<\/p>\n\n\n\n

    Ce type d’analyse est souvent demand\u00e9 par le pr\u00eateur et effectu\u00e9 en conjonction avec la m\u00e9thode du co\u00fbt et est fourni \u00e0 l’appui de la m\u00e9thode du co\u00fbt plut\u00f4t que de servir de principale m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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