Par Tony Sevelka, MAI, SREA, FRICS, AACI, P. App., AI-GRS<\/em><\/p>\n\n\n\n Une \u00e9valuation est con\u00e7ue pour \u00e9tayer un processus de prise de d\u00e9cision concernant une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e. Un parti commandant une \u00e9valuation se fiera \u00e0 celle-ci ou tentera d\u2019inciter un autre parti \u00e0 le faire. M\u00eame les parties qui utilisent souvent des \u00e9valuations n\u2019ont habituellement pas les comp\u00e9tences requises pour comprendre quand et sous quelles conditions elles peuvent ou devraient se fier \u00e0 un rapport d\u2019\u00e9valuation. Une d\u00e9cision prise \u00e0 la lumi\u00e8re d\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation qui ne jouit pas d\u2019un titre l\u00e9gal peut entra\u00eener des pertes financi\u00e8res et des cons\u00e9quences non pr\u00e9vues, comme ce f\u00fbt le cas lorsque le gouvernement de la Saskatchewan a n\u00e9goci\u00e9 un accord en vue d\u2019acheter plus de terrain pour le Global Transportation Hub (GTH), par l\u2019entremise de la Global Transportation Hub Authority (GTHA). Une s\u00e9quence d\u2019\u00e9v\u00e9nements (et de conduites douteuses), d\u00e9butant en novembre 2011 et culminant avec la d\u00e9cision de la GTHA d\u2019acqu\u00e9rir 204 acres en d\u00e9cembre 2013 \u00e0 un prix exag\u00e9r\u00e9ment gonfl\u00e9[1]<\/a>, tout en se fiant \u00e0 un rapport d\u2019\u00e9valuation non autoris\u00e9 \u00ab reposant sur une analyse du flux de tr\u00e9sorerie pour un d\u00e9veloppement subdivis\u00e9 \u00bb afin d\u2019\u00e9valuer un terrain vague pour utilisation agricole.<\/p>\n\n\n\n Un rapport d\u2019\u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9 par un membre de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) ou par l\u2019Appraisal Institute (\u00c9.-U.) doit contenir une \u00ab certification obligatoire \u00bb, incluant une d\u00e9claration \u00e0 cet effet :<\/p>\n\n\n\n \u00ab Je certifie qu\u2019autant que je sache<\/u><\/em>, mes analyses, opinions et conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9es et le pr\u00e9sent rapport a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 conform\u00e9ment aux NUPPEC. \u00bb [emphase ajout\u00e9e]<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9claration est une affirmation sans preuve de conformit\u00e9 aux Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> (NUPPEC<\/em>) ou aux Uniform Standards of Professional Appraisal Practice<\/em> (USPAP<\/em>). Une agence publique ne devrait accepter aucune \u00e9valuation comme valeur nominale sans qu\u2019elle soit bien examin\u00e9e. Une agence publique sans \u00e9valuateurs qualifi\u00e9s devrait retenir les services d\u2019un \u00e9valuateur-examinateur, qui a l\u2019obligation de mener l\u2019examen de mani\u00e8re ind\u00e9pendante et objective, en regardant l\u2019\u00e9valuation, pas l\u2019\u00e9valuateur. Il faut lire un rapport d\u2019\u00e9valuation en entier et examiner toutes ses annexes.<\/p>\n\n\n\n Selon l\u2019ICE, en d\u00e9crivant Ce que font les \u00e9valuateurs<\/em>, le public peut s\u2019attendre \u00e0 ce que ses membres fournissent \u00ab des \u00e9valuations impartiales et fiables \u00bb qui \u00ab certifient la valeur r\u00e9elle d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00bb et se fier \u00e0 celles-ci pour prendre \u00ab des d\u00e9cisions judicieuses en mati\u00e8re d\u2019immobilier \u00bb.[2]<\/a> Une \u00e9valuation d\u00e9ficiente ou peu fiable mine la cr\u00e9dibilit\u00e9 des \u00e9valuateurs professionnels aux yeux du public et une agence gouvernementale expos\u00e9e \u00e0 un tel rapport devrait directement rejeter l\u2019\u00e9valuation. Si l\u2019\u00e9valuation fautive a \u00e9t\u00e9 faite par une personne d\u00e9tenant une d\u00e9signation d\u2019\u00e9valuateur, une plainte devrait \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s de l\u2019organisation qui l\u2019emploie.<\/p>\n\n\n\n Si l\u2019on a pris des actions en fonction d\u2019une \u00e9valuation d\u00e9ficiente ou peu fiable qui ont caus\u00e9 des pertes financi\u00e8res, il est utile de faire appel \u00e0 un \u00e9valuateur-examinateur comp\u00e9tent (de pr\u00e9f\u00e9rence sous la direction d\u2019un avocat) et, en m\u00eame temps, d\u2019obtenir des avis juridiques quant \u00e0 savoir s\u2019il est appropri\u00e9 de r\u00e9clamer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour n\u00e9gligence. Les \u00e9l\u00e9ments requis permettant d\u2019obtenir gain de cause dans une r\u00e9clamation pour n\u00e9gligence, tel qu\u2019indiqu\u00e9 dans Queen c. Cognos Inc.<\/em>,[3]<\/a> sont les suivants :<\/p>\n\n\n\n Ces cinq \u00e9l\u00e9ments doivent \u00eatre prouv\u00e9s par le requ\u00e9rant. Il n\u2019est pas rare que des \u00e9valuateurs raisonnables ne s\u2019entendent pas sur la valeur. Les \u00e9valuateurs peuvent aussi commettre une erreur de jugement qui n\u2019atteint pas le niveau de la n\u00e9gligence.[4]<\/a> Si une opinion de la valeur ne repose pas sur des arguments raisonnables ou logiques, en contexte d\u2019utilisation pr\u00e9vue, ou si un rapport d\u2019\u00e9valuation est sem\u00e9 d\u2019erreurs de commission ou d\u2019omission li\u00e9es \u00e0 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9, \u00e0 l\u2019exactitude, au bien-fond\u00e9 et \u00e0 la pertinence, tel que support\u00e9 par l\u2019examen exhaustif du rapport d\u2019\u00e9valuation, un requ\u00e9rant aura probablement gain de cause dans sa r\u00e9clamation pour n\u00e9gligence.[5]<\/a> Un \u00e9valuateur-examinateur agissant comme t\u00e9moin expert a le devoir primordial d\u2019aider le tribunal, sans d\u00e9fendre la position du client.[6]<\/a> Un document comme les NUPPEC<\/em> entrera vraisemblablement dans l\u2019analyse juridique du tribunal.[7]<\/a><\/p>\n\n\n\n Un utilisateur non pr\u00e9vu (non autoris\u00e9) avait une r\u00e9clamation pour n\u00e9gligence contre un \u00e9valuateur remerci\u00e9,[8]<\/a> mais le juge a d\u00e9clar\u00e9 que, si la question de n\u00e9gligence avait \u00e9t\u00e9 abord\u00e9e, il aurait conclu que \u00ab l\u2019\u00e9valuateur avait \u00e9t\u00e9 n\u00e9gligent \u00bb, citant les NUPPEC<\/em> pour appuyer son analyse juridique. Malgr\u00e9 la d\u00e9claration explicite dans l\u2019\u00e9valuation \u00e0 l\u2019effet que \u00ab les analyses, opinions et conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9es conform\u00e9ment aux NUPPEC<\/em> \u00bb, l\u2019\u00e9valuateur avait une obligation d\u2019inclure dans son rapport :<\/p>\n\n\n\n L\u2019impact du r\u00e8glement sur les plaines inondables sur la valeur, que l\u2019\u00e9valuateur a n\u00e9glig\u00e9 d\u2019analyser… [et] par cons\u00e9quent, a surestim\u00e9 la valeur marchande du bien immobilier de 622 000 $. [para 45 et 46]<\/p>\n\n\n\n L\u2019utilisation pr\u00e9vue de l\u2019\u00e9valuation \u00e9tait d\u2019aider le pr\u00eateur \u00e0 d\u00e9cider si le bien immobilier offrait assez de garanties pour un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. L\u2019\u00e9valuateur savait que le terrain se trouvait dans une plaine inondable et son rapport n\u2019en faisait aucune mention. L\u2019utilisation optimale est une exigence fondamentale de toutes les \u00e9valuations, dont les contr\u00f4les de l\u2019utilisation des terres sont une consid\u00e9ration cl\u00e9, et sur laquelle repose toute estimation de la valeur marchande. Le terrain consiste en 11 lots qui ne peuvent \u00eatre d\u00e9velopp\u00e9s pour l\u2019utilisation pr\u00e9vue \u00ab comme d\u00e9veloppement de type commercial \u00bb, \u00e0 cause des restrictions de construction on\u00e9reuses contenues dans le r\u00e8glement sur les plaines inondables.<\/p>\n\n\n\n Un organisme public faisant l\u2019acquisition d\u2019un terrain avec des fonds publics au nom des contribuables a le devoir de mener ses affaires de fa\u00e7on prudente et transparente et de payer la juste valeur marchande. Dans un march\u00e9 tr\u00e8s controvers\u00e9 impliquant l\u2019achat d\u2019un terrain par le gouvernement de la Saskatchewan relativement au d\u00e9veloppement du GTH, on a pay\u00e9 103 000 $ l\u2019acre<\/strong> pour 204 acres, en d\u00e9cembre 2013. Le gouvernement a justifi\u00e9 l\u2019acquisition en s\u2019appuyant sur une \u00e9valuation non autoris\u00e9e de f\u00e9vrier 2013, soumise par le vendeur, qui \u00ab indiquait que le terrain valait 125 000 $ [l\u2019acre] \u00bb.<\/p>\n\n\n\n En juin 2012<\/strong>, les \u00e9valuations command\u00e9es par le minist\u00e8re des Services gouvernementaux (contrat d\u2019\u00e9valuation redirig\u00e9 \u00e0 la GTHA) estimaient la valeur de ces m\u00eames 204 acres \u00e0 3,46 millions $, en se basant sur 20 000 $ l\u2019acre<\/strong> (116,86 acres) et 15 000 $ l\u2019acre<\/strong> (87,40 acres). On commandait \u00e9galement l\u2019\u00e9valuation d\u2019une parcelle de 41,15 acres, qui \u00e9tait \u00e9valu\u00e9e \u00e0 15 000 $ l\u2019acre<\/strong>, et, en novembre 2012,<\/strong> la GTHA concluait une entente avec le propri\u00e9taire pour acqu\u00e9rir le bien immobilier, au prix de 30 000 $ l\u2019acre<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Consid\u00e9rant que cette propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait en vente sur le march\u00e9 libre depuis plus de trois ans et demi et que l\u2019\u00e9valuation de juin 2012 donnait 15 000 $ l\u2019acre, on peut raisonnablement conclure que le prix de 30 000 $ l\u2019acre n\u00e9goci\u00e9 par la GTHA en novembre 2012, environ deux fois la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9, \u00e9tait fortement influenc\u00e9 par l\u2019autoroute et les projets publics du GTH (c.-\u00e0.d. le \u00ab stratag\u00e8me \u00bb). La propri\u00e9t\u00e9 est zon\u00e9e \u00ab AIU (avoir immobilier urbain \u00bb.<\/p>\n\n\n\n L\u2019acquisition de 204 acres par la GTHA en d\u00e9cembre 2013, \u00e0 103 000 $ l\u2019acre, est trois fois plus \u00e9lev\u00e9e que les 30 000 \u00e0 35 000 $ l\u2019acre estim\u00e9s dans une \u00e9valuation r\u00e9alis\u00e9e en octobre 2013[9]<\/a> pour le compte du gouvernement de la Saskatchewan (minist\u00e8re des Autoroutes)[10]<\/a>, alors que \u00ab l\u2019utilisation pr\u00e9vue de l\u2019\u00e9valuation\u2026 pour aider \u00e0 faire l\u2019acquisition du terrain pour une chauss\u00e9e propos\u00e9e \u00bb. L\u2019\u00e9valuation des 204 acres pr\u00e9par\u00e9e pour le minist\u00e8re des Autoroutes (MA) donne des valeurs de 30 000 $ l\u2019acre (87,40 acres) et de 35 000 $ l\u2019acre (116,86 acres) et les estimations de la valeur reposent sur des ventes comparables, en employant la m\u00e9thode de comparaison directe.<\/p>\n\n\n\n Ces 204 acres \u00e9taient menac\u00e9s d\u2019expropriation, mais le rapport d\u2019\u00e9valuation n\u2019\u00e9voque pas l\u2019Expropriation Procedure Act<\/em> de la Saskatchewan : une l\u00e9gislation faisant en sorte que l\u2019autorit\u00e9 expropriante n\u2019ait pas \u00e0 payer pour toute augmentation de la valeur du terrain occasionn\u00e9e par les travaux publics (c.-\u00e0.d. le \u00ab stratag\u00e8me \u00bb) et qui n\u2019est pas li\u00e9e aux variations g\u00e9n\u00e9rales des prix dans le march\u00e9 immobilier correspondant. Il peut \u00eatre difficile pour un \u00e9valuateur de discerner les augmentations de prix d\u00e9coulant des ventes de terrains survenues suite \u00e0 l\u2019annonce ou au d\u00e9but imminent d\u2019un projet public majeur.<\/p>\n\n\n\n Un propri\u00e9taire dont le terrain est menac\u00e9 d\u2019expropriation devrait rechercher l\u2019avis juridique d\u2019un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en la mati\u00e8re et retenir les services d\u2019un \u00e9valuateur qui comprend le statut pertinent d\u2019expropriation et qui poss\u00e8de la comp\u00e9tence et l\u2019expertise n\u00e9cessaires pour remplir le contrat de service. Un \u00e9valuateur d\u2019expropriation travaille souvent sous la direction de conseillers juridiques. Une \u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9e pour le compte d\u2019une autorit\u00e9 expropriante doit \u00e9galement r\u00e9pondre aux m\u00eames normes de comp\u00e9tence attendues et le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait \u00eatre examin\u00e9 par un \u00e9valuateur-examinateur d\u2019exp\u00e9rience au nom du propri\u00e9taire du bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n L\u2019acquisition de terrains priv\u00e9s pour un projet public, comme une autoroute majeure ou le GTH, peut grandement influencer les prix immobiliers, en fonction du segment du march\u00e9 immobilier touch\u00e9 par le projet. Le propri\u00e9taire du bien immobilier qui a vendu au minist\u00e8re des Autoroutes et de l\u2019Infrastructure (MAI) certains de ses terrains menac\u00e9s d\u2019expropriation \u00e0 deux occasions (une fois apr\u00e8s m\u00e9diation et une fois apr\u00e8s n\u00e9gociation), des ann\u00e9es plus tard, apr\u00e8s que les prix des terrains avaient augment\u00e9, a poursuivi le gouvernement pour obtenir plus d\u2019argent.[11]<\/a><\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9dommagement payable sous l\u2019Expropriation Procedure Act<\/em> doit ignorer toute augmentation ou diminution de la valeur d\u00e9coulant ou ayant un lien de causalit\u00e9 avec l\u2019expropriation. Au moment o\u00f9 le MA songeait \u00e0 acqu\u00e9rir les 204 acres, le GTH propos\u00e9 \u00e9tait-il li\u00e9 \u00e0 l\u2019expansion projet\u00e9e de l\u2019autoroute ? En d\u2019autres mots, le GTH fait-il partie du \u00ab stratag\u00e8me \u00bb global ? Tel que not\u00e9 dans le Rapport sp\u00e9cial du v\u00e9rificateur (juin 2016), le minist\u00e8re des Services gouvernementaux et le MA devaient acqu\u00e9rir les 204 acres (parcelles Est) et 41 acres suppl\u00e9mentaires (parcelle Sud).<\/p>\n\n\n\n La Global Transportation<\/em> Hub Authority Act<\/em>, qui n\u2019a vu le jour qu\u2019en ao\u00fbt 2013, n\u2019avait pas le pouvoir l\u00e9gislatif d\u2019expropriation dont jouissait le MAI. Alors, pourquoi la GTHA a-t-elle interf\u00e9r\u00e9 ou concurrenc\u00e9 avec le MAI pour l\u2019acquisition propos\u00e9e des 204 acres, s\u2019exposant aux caprices du march\u00e9 et payant un prix exorbitant pour les terrains, dont la valeur \u00e9tait en r\u00e9alit\u00e9 surtout cr\u00e9\u00e9e par le \u00ab stratag\u00e8me \u00bb lui-m\u00eame ? Tout le monde savait que le MAI finirait par acqu\u00e9rir ces terrains pour l\u2019autoroute contempl\u00e9e.[12]<\/a><\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9e pour le compte du MAI divulgue clairement que les valeurs estim\u00e9es de 30 000 $ l\u2019acre<\/strong> et de 35 000 $ l\u2019acre<\/strong> sont \u00ab pr\u00e9sum\u00e9es \u00bb plut\u00f4t que \u00ab telles quelles \u00bb. On peut supposer que sans ces hypoth\u00e8ses, la valeur des 204 acres \u00e0 la date r\u00e9elle de l\u2019\u00e9valuation (23 octobre 2013)[13]<\/a>, aurait \u00e9t\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 ces montants. Il est \u00e9galement clair que toutes les transactions survenues apr\u00e8s l\u2019annonce publique du MAI, le 9 mars 2009, concernant ses plans d\u2019autoroute pour faciliter le projet du GTH ont fait grimper les prix des terrains.<\/p>\n\n\n\n La GTH Authority Act<\/em> n\u2019a \u00e9t\u00e9 \u00e9dict\u00e9e que le 6 ao\u00fbt 2013.[14]<\/a> En date de mars 2016, le GTH incluait 1871 acres, dont 732 acres appartiennent \u00e0 des entreprises sises dans le GTH, 346 acres servent aux infrastructures communes et 114 acres sont r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 l\u2019usage du MAI. \u00c0 part les 245 acres, incluant l\u2019acquisition controvers\u00e9e des 204 acres par la GTHA, le MAI a achet\u00e9 les terrains pour le GTH.<\/p>\n\n\n\n La GTH Act <\/em>stipule que \u00ab si le prix d\u2019achat ou le prix de vente de propri\u00e9t\u00e9s dans une transaction conclue par l\u2019autorit\u00e9 d\u00e9passe le montant fix\u00e9 par le lieutenant-gouverneur en conseil [5 millions $] \u00bb, l\u2019autorit\u00e9 doit obtenir l\u2019approbation du lieutenant-gouverneur en conseil.<\/p>\n\n\n\n Ces m\u00eames 204 acres avaient d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 achet\u00e9s par Tappauf quand, au d\u00e9but 2012, il a vu une parcelle de terrain de 87 acres \u00e0 vendre (inscrite en ao\u00fbt 2011) jouxtant le GTH, le parc industriel d\u00e9tenu par le gouvernement provincial. Tappauf a pay\u00e9 le prix demand\u00e9 de 45 000 $ l\u2019acre. Par l\u2019entremise de ses courtiers en immeubles, Tappauf a par la suite contact\u00e9 le propri\u00e9taire des 117 acres adjacents, conclu un march\u00e9 de 55 000 $ l\u2019acre et, en mars 2012, il avait les deux propri\u00e9t\u00e9s sous contrat.[15]<\/a> Les n\u00e9gociations pour les 117 acres ont commenc\u00e9, en f\u00e9vrier 2012, \u00e0 15 000 $ l\u2019acre, puis \u00e0 25 000 $, 30 000 $, 45 000 $ et, enfin, \u00e0 55 000 $ l\u2019acre.<\/p>\n\n\n\n En combinaison, Tappauf a pay\u00e9 le prix moyen de 50 735 $ l\u2019acre pour les 204 acres. On ne conna\u00eet pas la structure des transactions, mais il est possible qu\u2019une partie importante du prix d\u2019achat dans chaque transaction soit sous forme de financement hypoth\u00e9caire accord\u00e9 par le vendeur selon des modalit\u00e9s favorables, ce qui est typique des achats hypoth\u00e9tiques de terrains vagues. Le financement hypoth\u00e9caire conventionnel de terrains vagues avec de bonnes modalit\u00e9s est difficile \u00e0 obtenir, alors que le ratio pr\u00eat\/valeur ne d\u00e9passe pas habituellement 50 %. Tappauf contr\u00f4lait les deux propri\u00e9t\u00e9s en vertu des ententes conditionnelles de mars 2012, qui incluaient des p\u00e9riodes prolong\u00e9es de diligence raisonnable et qui ne devaient cl\u00f4turer que le 26 f\u00e9vrier 2013, donnant le temps \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur potentiel de trouver un acheteur qui accepterait de payer les terrains \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9. Les transactions en cours de n\u00e9gociation et les \u00ab \u00e9changes \u00bb de propri\u00e9t\u00e9s se sont conclus le m\u00eame jour et le nom de Tappauf n\u2019a jamais figur\u00e9 sur le titre.<\/p>\n\n\n\n Tappauf a dit qu\u2019\u00ab il pensait pouvoir \u00e9ventuellement transformer les propri\u00e9t\u00e9s en subdivision industrielle \u00bb, apparemment non inform\u00e9 par son courtier en immeubles que \u00ab le gouvernement pensait construire une autoroute \u00e0 travers ses terrains \u00bb.[16]<\/a> Ces terrains ne sont pas desservis, leur zonage ne permet pas le d\u00e9veloppement urbain et ils forment une partie de la voie de contournement West Region Bypass planifi\u00e9e, adjacente \u00e0 un corridor ferroviaire.[17]<\/a> Le MAI a fait circuler parmi les propri\u00e9taires des biens immobiliers potentiellement touch\u00e9s un croquis de l\u2019\u00e9changeur routier, qui semble avoir \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en novembre 2011. En juin 2013, trois mois apr\u00e8s que les deux vendeurs aient sign\u00e9 des ententes pour vendre leurs terrains \u00e0 Tappauf, le MAI les a contact\u00e9s pour les \u00ab pr\u00e9venir que le gouvernement pourrait requ\u00e9rir plus de leurs terrains pour l\u2019\u00e9changeur \u00bb. L\u2019avocat de Tappauf a par la suite re\u00e7u cette information et Tappauf \u00ab pouvait encore annuler le march\u00e9 et r\u00e9cup\u00e9rer son d\u00e9p\u00f4t \u00bb, mais, au lieu de cela, les deux transactions ont eu lieu et cl\u00f4tur\u00e9 le 26 f\u00e9vrier 2013. Acheter un terrain qui est sous menace d\u2019expropriation est une pratique tr\u00e8s inhabituelle, surtout si l\u2019acheteur \u00e9ventuel est un promoteur. Quant \u00e0 une transaction motiv\u00e9e par la sp\u00e9culation, l\u2019achat d\u2019un terrain qui risque d\u2019\u00eatre expropri\u00e9 n\u2019a de sens que si son prix est inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les deux vendeurs qui ont vendu les 204 acres combin\u00e9s \u00e0 Tappauf avaient d\u00e9j\u00e0 vendu au MAI certains de leurs avoirs immobiliers sous menace d\u2019expropriation. Le MAI a achet\u00e9 une superficie \u00e0 9 000 $ l\u2019acre en 2010<\/strong> et \u00e0 11 000 $ l\u2019acre en 2011<\/strong>.[18]<\/a> Ces prix refl\u00e8tent les prix pay\u00e9s par le gouvernement pour d\u2019autres biens immobiliers durant la m\u00eame p\u00e9riode.<\/p>\n\n\n\n Aussi, en ao\u00fbt 2009<\/strong>, quand les conditions \u00e9conomiques \u00e9taient moins robustes suite \u00e0 la crise financi\u00e8re mondiale de 2008, la Regina Airport Authority a fait l\u2019acquisition de 217,77 acres<\/strong>, au taux unitaire de 12 000 $ l\u2019acre<\/strong>. Attenante \u00e0 l\u2019A\u00e9roport de R\u00e9gina, cette propri\u00e9t\u00e9 est situ\u00e9e dans les limites de la ville et zon\u00e9e AIU (avoir immobilier urbain).<\/p>\n\n\n\n Le 3 d\u00e9cembre 2013, une recommandation du minist\u00e8re de l\u2019\u00c9conomie (pr\u00e9sident du GTH) parvenait au conseil du GTH, recommandant que le gouvernement de la Saskatchewan \u00ab fasse l\u2019acquisition des parcelles Est [\u00e0 105 000 $ l\u2019acre] pour soutenir la construction de l\u2019\u00e9changeur donnant acc\u00e8s au GTH et vende les terrains restants au GTH pour d\u2019autres d\u00e9veloppements \u00bb. Le 19 d\u00e9cembre 2013, le conseil du GTH recevait du minist\u00e8re une recommandation r\u00e9vis\u00e9e, \u00e0 l\u2019effet que \u00ab le GTH ach\u00e8terait les terrains au prix l\u00e9g\u00e8rement r\u00e9duit de 103 000 $ l\u2019acre et soutiendrait la construction de l\u2019\u00e9changeur \u00bb.[19]<\/a> Une s\u00e9rie de notes de service r\u00e9dig\u00e9es par le GTH donne un aper\u00e7u de l\u2019acquisition des 204 acres.[20]<\/a><\/p>\n\n\n\n Le rapport d\u2019\u00e9valuation du 12 f\u00e9vrier 2013, comptant 42 pages, avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9 pour l\u2019usage exclusif de Royalty Developments Limited<\/em> (pr\u00e9sident, Anthony Marquart)[21]<\/a> et des pr\u00eateurs de leur choix, alors qu\u2019ils \u00e9taient inscrits comme les seuls utilisateurs pr\u00e9vus du rapport, qui emp\u00eachait la GTHA de se fier \u00e0 celui-ci. Le rapport d\u2019\u00e9valuation n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rendu public. En fait, le commissaire \u00e0 la protection de la vie priv\u00e9e de la Saskatchewan a ordonn\u00e9 que tous les exemplaires en possession du gouvernement soient d\u00e9truits ou retourn\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur, parce que la GTHA n\u2019a pas pay\u00e9 pour l\u2019\u00e9valuation et que \u00ab le GTH a re\u00e7u un exemplaire du rapport d\u2019\u00e9valuation de mani\u00e8re inappropri\u00e9e \u00bb, sans l\u2019autorisation \u00e9crite de l\u2019\u00e9valuateur. En prenant sa d\u00e9cision,[22]<\/a> le commissaire a not\u00e9 les restrictions suivantes indiqu\u00e9es dans le rapport de l\u2019\u00e9valuateur :<\/p>\n\n\n\n L\u2019utilisation pr\u00e9vue de l\u2019\u00e9valuation est pour les fins internes du client et pour assister les m\u00e9canismes de financement li\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en question. Il n\u2019est pas raisonnable pour toute autre personne autre que le client, le pr\u00eateur de son choix et [la firme d\u2019\u00e9valuation] de se fier \u00e0 cette \u00e9valuation sans d\u2019abord en obtenir l\u2019autorisation \u00e9crite de toutes les parties. Ce rapport a \u00e9t\u00e9 bas\u00e9 sur l\u2019hypoth\u00e8se qu\u2019aucune autre personne ne se fiera \u00e0 lui pour tout autre but et toute responsabilit\u00e9 face \u00e0 une telle personne est rejet\u00e9e. [para 15] [emphase ajout\u00e9e]<\/p>\n\n\n\n Sauf si cela est n\u00e9cessaire pour faciliter la fonction de cette \u00e9valuation, telle qu\u2019indiqu\u00e9e dans les pr\u00e9sentes, il n\u2019est pas raisonnable pour toute autre personne autre que le client, le pr\u00eateur de son choix et [la firme d\u2019\u00e9valuation] de se fier \u00e0 cette \u00e9valuation sans d\u2019abord en obtenir l\u2019autorisation \u00e9crite de toutes les parties. [para 16]<\/p>\n\n\n\n La possession ou un exemplaire de ce rapport donnent aucunement le droit de le publier. Tous les droits d\u2019auteur sont r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 l\u2019auteur et sont r\u00e9put\u00e9s confidentiels par celui-ci. Le rapport ne doit pas \u00eatre d\u00e9voil\u00e9, cit\u00e9 ou r\u00e9f\u00e9renc\u00e9, en tout ou en partie, ou publi\u00e9 d\u2019une quelconque fa\u00e7on sans le consentement \u00e9crit du client et de [la firme d\u2019\u00e9valuation]. [para 16]<\/p>\n\n\n\n La GTHA n\u2019a pas tenu compte des limitations de responsabilit\u00e9 et des mises en garde bien indiqu\u00e9es au d\u00e9but du rapport d\u2019\u00e9valuation \u2212 non enfouies ou d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment dissimul\u00e9es dans le corps du rapport. Le langage employ\u00e9 ne contient aucune ambigu\u00eft\u00e9 pouvant causer de la confusion ou de l\u2019incompr\u00e9hension. Aucune explication satisfaisante n\u2019a \u00e9t\u00e9 fournie pour justifier la foi du gouvernement dans un rapport identifiant clairement les utilisateurs pr\u00e9vus et l\u2019utilisation pr\u00e9vue. M\u00eame si la GTHA avait \u00e9t\u00e9 un utilisateur pr\u00e9vu du rapport, d\u2019autres aspects de l\u2019\u00e9valuation auraient d\u00fb soulever des pr\u00e9occupations. Tel qu\u2019indiquait le v\u00e9rificateur provincial dans son Rapport sp\u00e9cial en 2016 :<\/p>\n\n\n\n Une copie de l\u2019\u00e9valuation\u2026 [le 12 f\u00e9vrier 2013] [pr\u00e9par\u00e9e pour le compte de Royalty Development Ltd. (pr\u00e9sident Anthony Marquart)] pour la section NO des parcelles Est [116,86 acres], qui attribuait une valeur fonci\u00e8re d\u2019environ 129 000 $ l\u2019acre, \u2026employait une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation diff\u00e9rente [analyse du flux de tr\u00e9sorerie pour un d\u00e9veloppement subdivis\u00e9] de celle que le GTH a demand\u00e9e [m\u00e9thode de comparaison directe] [pour ses propres \u00e9valuations].<\/p>\n\n\n\n [L\u2019\u00e9valuation] a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 en f\u00e9vrier 2013 pour un but autre que la vente du terrain. \u00c9tant donn\u00e9 ce but diff\u00e9rent, l\u2019\u00e9valuation a utilis\u00e9 une autre m\u00e9thodologie d\u2019\u00e9valuation [analyse du flux de tr\u00e9sorerie pour un d\u00e9veloppement subdivis\u00e9] qui faisait appel \u00e0 plusieurs hypoth\u00e8ses. Des changements \u00e0 l\u2019une ou l\u2019autre de ces hypoth\u00e8ses auraient un impact sur l\u2019opinion de l\u2019\u00e9valuateur concernant la valeur fonci\u00e8re. De plus, l\u2019\u00e9valuation n\u2019a pas employ\u00e9 la m\u00e9thode de comparaison directe dans l\u2019analyse\u2026 [c\u2019est nous qui soulignons]<\/p>\n\n\n\n Consid\u00e9r\u00e9 seulement la section NO [116,86 acres] des parcelles Est. Nous avons trouv\u00e9 cette diff\u00e9rence importante parce que l\u2019\u00e9valuation du GTH en octobre 2013 [command\u00e9e entre mai et ao\u00fbt 2013]\u2026 avait attribu\u00e9 des valeurs fonci\u00e8res tr\u00e8s diff\u00e9rentes aux deux sections formant les parcelles Est. [c\u2019est nous qui soulignons]<\/p>\n\n\n\n L\u2019autre m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation des terrains, la m\u00e9thode de d\u00e9veloppement de subdivision (MDS), est tr\u00e8s peu fiable et inappropri\u00e9e pour \u00e9valuer des terrains vagues qui ne sont pas desservis, qui ne sont pas pr\u00eats \u00e0 \u00eatre d\u00e9velopp\u00e9s, pour lesquels il n\u2019y a pas de demande imm\u00e9diate pour des utilisateurs finaux (c.-\u00e0-d. pas de pr\u00e9ventes aux utilisateurs finaux de lots desservis ou d\u2019espaces am\u00e9nag\u00e9s) et aucune facilit\u00e9 de cr\u00e9dit n\u2019a \u00e9t\u00e9 obtenue. La MDS requiert beaucoup d\u2019intrants, dont chacun doit \u00eatre individuellement support\u00e9, et des changements \u00e0 tout intrant peuvent entra\u00eener diff\u00e9rentes estimations de valeur fonci\u00e8re. La MDS peut \u00eatre un mod\u00e8le d\u2019\u00e9valuation appropri\u00e9 pour tester la faisabilit\u00e9 financi\u00e8re, si les approbations de d\u00e9veloppement peuvent \u00eatre re\u00e7ues, l\u2019infrastructure install\u00e9e, la facilit\u00e9 de cr\u00e9dit obtenue et les lots finis absorb\u00e9s (stade d\u2019absorption), tout cela dans un \u00e9ch\u00e9ancier raisonnable, disons, de cinq ans. Quoi qu\u2019il en soit, on emploie rarement la MDS comme m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation autonome pour estimer la valeur marchande de terrains vagues.<\/p>\n\n\n\n En outre, l\u2019\u00e9valuation vise seulement la parcelle de 116,86 acres, qui, par comparaison, est d\u2019une plus grande valeur l\u2019acre que l\u2019autre parcelle (87,40 acres), gr\u00e2ce \u00e0 la proximit\u00e9 des services.<\/p>\n\n\n\n Alors que le gouvernement avait l\u2019\u00e9valuation autoris\u00e9e en main, il n\u2019a jamais fait de propositions \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur et n\u2019a jamais retenu les services d\u2019un \u00e9valuateur qualifi\u00e9 pour examiner l\u2019\u00e9valuation. En r\u00e9alit\u00e9, le conseiller en chef repr\u00e9sentant la GTHA a maintenu \u00ab qu\u2019il consid\u00e9rait\u2026 [l\u2019] \u00e9valuation non pertinente aux n\u00e9gociations. [et] par cons\u00e9quent, il a indiqu\u00e9 qu\u2019il ne l\u2019avait pas formellement examin\u00e9e. \u00bb[23]<\/a> Cette d\u00e9claration n\u2019est pas conforme aux remarques apparaissant dans la d\u00e9cision du commissaire \u00e0 la protection de la vie priv\u00e9e, le 30 septembre 2016, \u00e0 l\u2019effet que \u00ab le GTH a reconnu qu\u2019une copie de l\u2019\u00e9valuation leur a \u00e9t\u00e9 utile, quoiqu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas n\u00e9cessaire \u00bb, [et] \u00ab que cette \u00e9valuation n\u2019\u00e9tait qu\u2019une partie de l\u2019information prise en consid\u00e9ration pour une transaction fonci\u00e8re [116,86 acres] \u2026 [et qu\u2019] ils ne se sont pas fi\u00e9s \u00e0 cette \u00e9valuation de fa\u00e7on substantielle. \u00bb Une note de service, r\u00e9dig\u00e9e le 3 mars 2014 par la GTHA, divulgue les d\u00e9tails suivants sur l\u2019achat de 204,26 acres et reconna\u00eet s\u2019\u00eatre fi\u00e9e \u00e0 deux \u00e9valuations, dont celle non autoris\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n En vertu de l\u2019\u00e9dition 2012 des NUPPEC<\/em>, une \u00e9valuation doit divulguer tous les d\u00e9tails entourant les ventes r\u00e9centes, les inscriptions (expir\u00e9es et courantes) et les conventions d\u2019achat et de vente en instance relativement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en question :<\/p>\n\n\n\n 7.24 Convention de vente, d\u2019option et d\u2019inscription<\/strong><\/p>\n\n\n\n Doit \u00eatre analys\u00e9e et d\u00e9clar\u00e9e s\u2019il y a convention de vente, d\u2019option, ou de location, s\u2019il y a lieu, ou que la propri\u00e9t\u00e9 sujette a \u00e9t\u00e9 inscrite dans l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant la date de l\u2019\u00e9valuation, y compris toute convention en suspens\/actuelle de vente, d\u2019achat ou de location, si ladite information est disponible \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur dans le cours de ses activit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n 7.25 Ventes ant\u00e9rieures<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les ventes ant\u00e9rieures du bien immobilier doivent \u00eatre analys\u00e9es et incluses dans le rapport si elles se sont r\u00e9alis\u00e9es dans les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la date de l\u2019\u00e9valuation, si l\u2019information est disponible \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur dans le cours normal de son travail, \u00e0 la date de l\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Il n\u2019y a que deux possibilit\u00e9s quant \u00e0 ces divulgations obligatoires dans les NUPPEC<\/em>. Soit que le rapport d\u2019\u00e9valuation du 12 f\u00e9vrier 2013 n\u2019inclut pas les divulgations, ce qui signifie que le rapport n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 conform\u00e9ment aux NUPPEC<\/em>, soit que les divulgations sont incluses dans le rapport d\u2019\u00e9valuation et elles ont \u00e9t\u00e9 ignor\u00e9es tant par la GTHA que par le minist\u00e8re de l\u2019\u00c9conomie. Dans les deux cas, l\u2019information de cette nature sur la propri\u00e9t\u00e9 est critique quant \u00e0 son influence sur la valeur marchande de la parcelle de 116,86 acres.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est le minist\u00e8re de l\u2019\u00c9conomie qui a envoy\u00e9 par courriel un exemplaire de l\u2019\u00e9valuation non autoris\u00e9e \u00e0 la GTHA, le 20 d\u00e9cembre 2013, alors que le message du courriel n\u2019explique pas quand et comment l\u2019\u00e9valuation est entr\u00e9e en sa possession. Cependant, un courriel circulant le 11 novembre 2013 au sein du minist\u00e8re de l\u2019\u00c9conomie[24]<\/a> avait en pi\u00e8ce jointe le rapport d\u2019\u00e9valuation du 12 f\u00e9vrier 2013 et exprimait des pr\u00e9occupations sur la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation, mais que cette derni\u00e8re, qui visait seulement la parcelle de 116,86 acres, pourrait \u00ab \u00e9tablir le bien-fond\u00e9 \u00bb de payer plus que n\u00e9cessaire pour le terrain.<\/p>\n\n\n\n La raison pour laquelle le gouvernement a ignor\u00e9 l\u2019\u00e9valuation du 23 octobre 2013 faite pour le compte du MAI, qui estimait la valeur des 204 acres \u00e0 30 000 $ l\u2019acre<\/strong> (87,40 acres) et 35 000 $ l\u2019acre<\/strong> (116,86 acres), n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9e ad\u00e9quatement. Cette \u00e9valuation du 23 octobre 2013 divulgue enti\u00e8rement l\u2019historique des ventes de la propri\u00e9t\u00e9 en question et l\u2019analyse requise, tel que prescrit par les articles 7.24 et 7.25 des NUPPEC<\/em>.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9valuation command\u00e9e par la GTHA, en vigueur le 26 septembre 2013,[25]<\/a> \u00e9tait plus r\u00e9cente que le rapport non autoris\u00e9 (26 f\u00e9vrier 2013) qu\u2019elle avait en main. Cette \u00e9valuation de 28 pages (excluant les annexes), reposant sur la m\u00e9thode de comparaison directe, donne des valeurs de 65 000 $ l\u2019acre<\/strong> (116,87 acres) et 51 000 $ l\u2019acre<\/strong> (87,41 acres).[26]<\/a><\/p>\n\n\n\n Concernant l\u2019historique des ventes des deux biens immobiliers, tel que prescrit par les articles 7.24 et 7.25 des NUPPEC<\/em>, le rapport d\u00e9clare :<\/p>\n\n\n\n Les dossiers publics montrent que la propri\u00e9t\u00e9 en question [116,87 acres] a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9e le 26 f\u00e9vrier 2013, au prix de 9 818 588 $ [84 020 $ l\u2019acre<\/strong>], de 139 Land Corporation \u00e0 101225232 Saskatchewan Ltd.,[27]<\/a> cette vente ayant \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e comme Index #2. Le 21 mars<\/strong> 2012<\/strong>, un int\u00e9r\u00eat divers a \u00e9t\u00e9 inscrit sur le titre par 139 Land Corporation, d\u00e9clarant un int\u00e9r\u00eat comme acheteur dans une offre d\u2019achat accept\u00e9e de 55 000 $ l\u2019acre<\/strong>, confirm\u00e9e aupr\u00e8s de l\u2019acheteur. La documentation \u00e9crite n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fournie. \u00c0 notre connaissance, la propri\u00e9t\u00e9 en question n\u2019est pas pr\u00e9sentement inscrite pour la vente et nous ne savons pas non plus s\u2019il y a des conventions de vente ou des offres d\u2019achat pour la propri\u00e9t\u00e9 en question. Toutefois, on nous dit que la propri\u00e9t\u00e9 en question appartient actuellement \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re active dans la r\u00e9gion. [emphase ajout\u00e9e]<\/p>\n\n\n\n Les dossiers publics montrent que la propri\u00e9t\u00e9 en question [87,41 acres] a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9e le 26 f\u00e9vrier 2013, au prix de 6 264 954 $ [71 673 $ l\u2019acre<\/strong>], de 139 Land Corporation \u00e0 101225232 Saskatchewan Ltd., cette vente ayant \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e comme Index #3. Le 21 mars<\/strong> 2012<\/strong>, un int\u00e9r\u00eat divers a \u00e9t\u00e9 inscrit sur le titre par 139 Land Corporation, d\u00e9clarant un int\u00e9r\u00eat comme acheteur dans une offre d\u2019achat accept\u00e9e de 45 000 $ l\u2019acre<\/strong>, confirm\u00e9e aupr\u00e8s de l\u2019acheteur. La documentation \u00e9crite n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fournie. Le 13 septembre 2011, un transfert de propri\u00e9t\u00e9 a eu lieu entre personnes ayant un lien de d\u00e9pendance. \u00c0 notre connaissance, la propri\u00e9t\u00e9 en question n\u2019est pas pr\u00e9sentement inscrite pour la vente et nous ne savons pas non plus s\u2019il y a des conventions de vente ou des offres d\u2019achat pour la propri\u00e9t\u00e9 en question. Toutefois, on nous dit que la propri\u00e9t\u00e9 en question appartient actuellement \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re active dans la r\u00e9gion. [emphase ajout\u00e9e]<\/p>\n\n\n\n Quelles que soient les raisons de la GTHA d\u2019acqu\u00e9rir 204 acres au prix exag\u00e9r\u00e9ment gonfl\u00e9 et non justifi\u00e9 de 103 000 $ l\u2019acre<\/strong>, il est manifeste que la GTHA :<\/p>\n\n\n\n Une agence gouvernementale qui n\u2019a pas l\u2019expertise requise pour examiner un rapport d\u2019\u00e9valuation, qu\u2019il soit command\u00e9 directement ou re\u00e7u indirectement par l\u2019entremise d\u2019un tiers, devrait faire appel \u00e0 un \u00e9valuateur-examinateur comp\u00e9tent. Le rapport d\u2019\u00e9valuation d\u2019un tiers ne devrait jamais \u00eatre accept\u00e9 ou utilis\u00e9, \u00e0 moins que l\u2019agence gouvernementale ne soit express\u00e9ment identifi\u00e9e comme utilisateur pr\u00e9vu, que l\u2019utilisation pr\u00e9vue ne soit conforme aux objectifs de l\u2019agence et que la divulgation publique ne soit permise. En cas de pertes financi\u00e8res subies suite \u00e0 la foi dans un rapport d\u2019\u00e9valuation en tant qu\u2019utilisateur non pr\u00e9vu, il est improbable qu\u2019une r\u00e9clamation pour cause de n\u00e9gligence contre l\u2019\u00e9valuateur ait gain de cause.<\/p>\n\n\n\n REMARQUE : Pour acc\u00e9der \u00e0 une version compl\u00e8te de cet article, incluant les notes en bas de page\/notes en fin de texte qui sont r\u00e9f\u00e9renc\u00e9es, visitez saversion en anglais ici.<\/strong><\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Perspective d\u2019un \u00e9valuateur judiciaire : Le gouvernement a surpay\u00e9 un terrain en se fiant \u00e0 une \u00e9valuation non autoris\u00e9e Par Tony Sevelka, MAI, SREA, FRICS,<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[30],"article_tag":[1878],"class_list":["post-63817","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-tony-sevelka","article_tag-appraisal-report-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/63817","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=63817"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=63817"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=63817"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}