Contexte factuel et positions des parties<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn 2016, le Greater Vancouver Water District (GVWD) a expropri\u00e9 l’int\u00e9r\u00eat en fief simple des biens immobiliers que d\u00e9tenait Tanex Industries Ltd. (Tanex) et qu\u2019elle utilisait principalement pour ses activit\u00e9s d’usinage. Le paiement anticip\u00e9 que GVWD a vers\u00e9 \u00e0 Tanex en vertu de l\u2019Expropriation Act, RSBC 1996, ch. 125, comportait une d\u00e9duction de 500 000 $ fond\u00e9e sur l’opinion de GVWD que la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait contamin\u00e9e et que la d\u00e9duction correspondait au co\u00fbt qu’il aurait fallu engager pour r\u00e9gler la contamination all\u00e9gu\u00e9e. Au moment de la r\u00e9daction du pr\u00e9sent rapport, aucun organisme de r\u00e9glementation n\u2019a d\u00e9termin\u00e9 que la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait contamin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Dans une demande pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique avant le proc\u00e8s, Tanex a soutenu qu’il ne devrait pas y avoir de d\u00e9duction pour les co\u00fbts de contamination lorsque la propri\u00e9t\u00e9 est expropri\u00e9e. Tanex s’est appuy\u00e9e sur les d\u00e9cisions de tribunaux am\u00e9ricains (dont il a \u00e9t\u00e9 question dans mon article pr\u00e9c\u00e9dent) qui excluent les preuves de contamination dans la fixation de l’indemnit\u00e9 d’expropriation et sur l’interpr\u00e9tation de la \u00ab valeur marchande \u00bb par un \u00ab ensemble de droits \u00bb. (La valeur marchande est le fondement de l’indemnit\u00e9 d’expropriation en vertu de la loi de la Colombie-Britannique).<\/p>\n\n\n\n
Tanex a fait valoir que l’ensemble des droits acquis par GVWD lors de l’expropriation comprenait le droit d’intenter une action en recouvrement des co\u00fbts en vertu de l’Environmental Management Act<\/em>, SBC 2003, c. 53 (EMA) \u00e0 l’\u00e9gard des co\u00fbts de contamination engag\u00e9s par GVWD pour le bien. Toutefois, en d\u00e9duisant 500 000 $, la valeur du droit au recouvrement des co\u00fbts n’a pas \u00e9t\u00e9 prise en compte dans l’indemnisation. Tanex a soutenu que GVWD n’avait pas pay\u00e9 le droit d’EMA et, par cons\u00e9quent, n’avait pas pay\u00e9 la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 comme l’exige l\u2019Expropriation Act<\/em>. Conform\u00e9ment \u00e0 la jurisprudence am\u00e9ricaine, Tanex a soutenu que si, en fait, le bien \u00e9tait contamin\u00e9, il \u00e9tait juste que l’expropriateur assume les co\u00fbts et les efforts de restauration. L’expropriant pourrait alors intenter une poursuite en recouvrement des co\u00fbts en vertu de l\u2019EMA<\/em> qui d\u00e9terminerait s’il y a eu contamination et qui en est responsable.<\/p>\n\n\n\nGVWD a r\u00e9pondu que la prise en compte des co\u00fbts de d\u00e9contamination est accessoire \u00e0 la d\u00e9termination de la valeur marchande et que sa d\u00e9duction \u00e9tait donc appropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019argument contre la d\u00e9duction des co\u00fbts de d\u00e9contamination<\/strong><\/p>\n\n\n\nLes tribunaux am\u00e9ricains sont divis\u00e9s : certaines juridictions n’autorisent pas la preuve des co\u00fbts d’assainissement de la contamination (approche par exclusion) et d\u2019autres autorisent cette preuve (approche par inclusion). Dans Moorhead Economic Development Authority c. Roger W. Anda, et al<\/em>, 789 N.W. 2d 860, 2010 Minn. LEXIS 534 (Cour supr\u00eame du Minnesota) [Moorhead<\/em>], la Cour a d\u00e9crit les approches concurrentes.<\/p>\n\n\n\nSelon l’approche par inclusion, la preuve de la contamination de l’environnement est admise en raison du fait que la contamination de l’environnement influe sur la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 et, par cons\u00e9quent, est pertinente pour d\u00e9terminer l’indemnisation. Toutefois, dans l’approche par exclusion, les tribunaux soutiennent que l’\u00e9valuation des biens expropri\u00e9s comme \u00e9tant contamin\u00e9s est injuste pour le propri\u00e9taire foncier. Comme le tribunal l’a fait remarquer dans Moorhead<\/em> :<\/p>\n\n\n\n\u2026 Le fait d’admettre la preuve de la contamination et des co\u00fbts d’assainissement au cours de la proc\u00e9dure de condamnation encourage un jury \u00e0 \u00e9valuer la propri\u00e9t\u00e9 comme \u00e9tant contamin\u00e9e, ce qui r\u00e9duit souvent le montant de l’indemnit\u00e9 de condamnation par le co\u00fbt r\u00e9el ou estim\u00e9 de l’assainissement… En m\u00eame temps, le propri\u00e9taire peut \u00eatre tenu responsable de la contamination en vertu des lois environnementales….<\/p>\n\n\n\n
\u2026 L’approche par l’exclusion, en revanche, reconna\u00eet que la contamination environnementale d’un bien condamn\u00e9 implique n\u00e9cessairement des lois sur la responsabilit\u00e9 environnementale et \u00e9vite de soumettre le propri\u00e9taire d’un bien condamn\u00e9 \u00e0 une double responsabilit\u00e9. Si les frais de remise en \u00e9tat ne sont pas admissibles dans le cadre d’une proc\u00e9dure de condamnation, le propri\u00e9taire ne sera pas contraint de remettre son bien \u00e0 une autorit\u00e9 condamnante \u00e0 un prix r\u00e9duit, \u00e9vitant ainsi tout risque de double responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le tribunal a \u00e9crit qu’il est loisible \u00e0 la partie expropriante de demander r\u00e9paration aupr\u00e8s des propri\u00e9taires fonciers responsables, y compris la partie expropri\u00e9e, dans le cadre d’une proc\u00e9dure judiciaire distincte. Un prolongement logique de cette observation est qu’une telle proc\u00e9dure attribuerait toute la responsabilit\u00e9 de la contamination, plut\u00f4t que de faire reposer toute la responsabilit\u00e9 sur la partie expropri\u00e9e par une d\u00e9duction \u00e0 titre d’indemnisation.<\/p>\n\n\n\n
Dans l’affaire Moorhead,<\/em> la Cour a fait remarquer qu’une proc\u00e9dure d’expropriation ne comporte pas les m\u00eames garanties proc\u00e9durales qu’une action pour contamination de l’environnement, y compris la possibilit\u00e9 pour le propri\u00e9taire foncier de contester la responsabilit\u00e9 pour la contamination, d’intenter des poursuites contre d’anciens propri\u00e9taires, de faire valoir certaines exceptions ou de se faire rembourser par toute assurance. Le fait d’accorder une d\u00e9duction pour les co\u00fbts d’assainissement – estim\u00e9s ou r\u00e9els – permet \u00e0 l’expropriateur d’\u00e9viter les proc\u00e9dures \u00e9tablies en vertu de la l\u00e9gislation environnementale pour r\u00e9cup\u00e9rer les co\u00fbts d’assainissement. Dans l’affaire Moorhead<\/em>, le tribunal a reconnu que cela signifierait que, m\u00eame si le propri\u00e9taire n’\u00e9tait pas tenu responsable de la contamination par le biais d’une action environnementale, il a \u00e9t\u00e9 forc\u00e9 de payer pour la contamination par une indemnit\u00e9 r\u00e9duite.<\/p>\n\n\n\nLa d\u00e9cision dans l\u2019affaire Tanex<\/em> <\/strong><\/p>\n\n\n\nAux paragraphes 26 \u00e0 32, le tribunal a d\u00e9crit sa compr\u00e9hension des arguments de Tanex :<\/p>\n\n\n\n
[26] La position g\u00e9n\u00e9rale de Tanex \u00e0 l’\u00e9gard de la demande est que, en droit, et ind\u00e9pendamment du fait qu’il n’y a pas eu de d\u00e9termination officielle de la contamination, l\u2019Expropriation Act<\/em> exige que GVWD paie la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 comme si toute contamination sur celle-ci avait \u00e9t\u00e9 assainie sans \u00e9gard au co\u00fbt de l’assainissement. Dans le cas contraire, selon elle, il en r\u00e9sultera une indemnit\u00e9 injuste et l’exposera \u00e0 des pertes suppl\u00e9mentaires non indemnisables si elle devient partie \u00e0 une action en recouvrement des co\u00fbts de restauration intent\u00e9e en vertu de l\u2019EMA<\/em>.<\/p>\n\n\n\n[27] Sa position repose sur les points suivants.<\/p>\n\n\n\n
[28] Premi\u00e8rement, le fait de d\u00e9duire de la valeur marchande les co\u00fbts pr\u00e9vus de la contamination potentielle la prive injustement de son droit de prendre des mesures correctives et d’\u00eatre indemnis\u00e9e pour toute augmentation de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 qui pourrait en r\u00e9sulter.<\/p>\n\n\n\n
[29] Deuxi\u00e8mement, \u00e0 la suite de l’expropriation, elle a perdu son droit de demander aux responsables de recouvrer les co\u00fbts de l’assainissement en vertu d’une mesure de recouvrement de l’EMA<\/em>.<\/p>\n\n\n\n[30] Troisi\u00e8mement, ces droits, dont elle soutient qu’ils ont tous deux de la valeur, ont \u00e9t\u00e9 inclus dans le panier d’int\u00e9r\u00eats qu’elle d\u00e9tenait \u00e0 titre de propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 en fief simple avant l’expropriation.<\/p>\n\n\n\n
[31] Quatri\u00e8mement, elle subira une injustice suppl\u00e9mentaire si elle est par la suite poursuivie dans le cadre d’une action en recouvrement intent\u00e9e par GVWD contre elle (en tant que personne potentiellement responsable) avec d’autres si GVWD paie pour remettre le bien en \u00e9tat. Non seulement aura-t-elle perdu la valeur des 500 000 $ d\u00e9duits par GVWD dans l’expropriation, mais Tanex soutient que, m\u00eame si sa responsabilit\u00e9 est limit\u00e9e selon une analyse de r\u00e9partition entre les d\u00e9fendeurs dans une action en recouvrement, elle est n\u00e9anmoins solidairement et s\u00e9par\u00e9ment responsable (selon l’article 47 de l’EMA<\/em>) et potentiellement responsable de payer la totalit\u00e9 du jugement si les autres d\u00e9fendeurs ne disposent pas des fonds pour payer : Dolinksy c. Wingfield,<\/em> 2015 BCSC 238 aux paragraphes 39-44.<\/p>\n\n\n\n[32] Tanex s’appuie largement sur les propos du juge Cory dans l’affaire Toronto Area Transit Operating Authority c. Dell Holdings Ltd<\/em>, [1997] 1 R.C.S. 32 \u00e0 l’appui de sa position selon laquelle, dans chaque cas, une indemnisation compl\u00e8te et \u00e9quitable doit \u00eatre vers\u00e9e pour les pertes et dommages qui sont la cons\u00e9quence naturelle et raisonnable de l’expropriation.<\/p>\n\n\n\nPour r\u00e9sumer, la cour n’a pas \u00e9t\u00e9 convaincue. Premi\u00e8rement, elle a \u00e9tabli une distinction par rapport \u00e0 Dell <\/em>parce que cette affaire portait sur les dommages-int\u00e9r\u00eats pour perturbation dans le cadre d’une expropriation et non sur la valeur marchande. La Cour a statu\u00e9 qu’en Colombie-Britannique, l’approche en mati\u00e8re d’indemnisation est dict\u00e9e par l\u2019Expropriation Act<\/em>, ce qui signifie la valeur marchande. Quant \u00e0 l’\u00ab approche par exclusion \u00bb, la Cour a d\u00e9clar\u00e9 qu’elle repr\u00e9sentait une opinion minoritaire des tribunaux des \u00c9tats-Unis, fond\u00e9e sur des consid\u00e9rations constitutionnelles relatives aux droits de propri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l’\u00ab indemnisation \u00e9quitable \u00bb, qui ne s’appliquent pas au Canada. La Cour s’est fond\u00e9e sur la d\u00e9cision Nyugen c. Colombie-Britannique (Transport et infrastructure<\/em>), 2018 BCSC 192, une affaire d’expropriation dans laquelle la Cour a autoris\u00e9 la d\u00e9duction des frais d’am\u00e9nagement qui seraient n\u00e9cessaires pour obtenir l’utilisation optimale de la propri\u00e9t\u00e9. Au paragraphe 52, la Cour a \u00e9crit en partie : \u00ab En appliquant l’arr\u00eat\u00e9 dans Nguyen <\/em>\u00e0 cette affaire, je conclus qu’il est toujours possible pour le juge de premi\u00e8re instance de d\u00e9duire les frais d’assainissement, le cas \u00e9ch\u00e9ant. Si les co\u00fbts d’assainissement ont une incidence sur la valeur marchande d’une propri\u00e9t\u00e9 ou en font la promotion, une d\u00e9duction peut \u00eatre faite. Lorsque les frais d’assainissement ne le feront pas, ou lorsqu’il n’y a pas de base quantifiable sur la preuve pour d\u00e9terminer une d\u00e9duction appropri\u00e9e, le juge du proc\u00e8s peut conclure qu’aucune d\u00e9duction ne devrait \u00eatre faite… \u00bb.<\/p>\n\n\n\nLa Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique a not\u00e9 la pr\u00e9occupation de Tanex \u00e0 l’effet que l’expropriation de son int\u00e9r\u00eat foncier englobait les droits qu’elle d\u00e9tenait en vertu de l\u2019EMA<\/em> relativement aux mesures de recouvrement des co\u00fbts, tout en laissant ouverte la possibilit\u00e9 que Tanex puisse \u00eatre partie \u00e0 une action future en recouvrement des co\u00fbts \u00e0 titre de propri\u00e9taire ant\u00e9rieur. Au paragraphe 56, la Cour a \u00e9crit qu’il n’est pas clair que Tanex ait perdu ce droit, mais que l’affaire devrait \u00eatre tranch\u00e9e un autre moment – ce qui ne serait pas une position confortable pour une partie expropri\u00e9e. En supposant pour le moment qu’il y a contamination sur le site de Tanex et que l’assainissement co\u00fbtera ce que GVWD estime, il n’existe actuellement aucune directive sur la question de savoir si Tanex sera en mesure de r\u00e9cup\u00e9rer la totalit\u00e9 du montant d\u00e9duit ou de demander \u00e0 d’autres parties responsables (par exemple, les anciens propri\u00e9taires) une contribution correspondant \u00e0 ce montant. M\u00eame si Tanex a qualit\u00e9 pour intenter une action en recouvrement des co\u00fbts, il n’est pas certain qu’une d\u00e9duction pour les co\u00fbts estimatifs de la contamination dans une audience d’expropriation \u00e9quivaudra \u00e0 un paiement des co\u00fbts de remise en \u00e9tat formant la base d’une action en recouvrement des co\u00fbts en vertu de l\u2019EMA<\/em>.<\/p>\n\n\n\nObservations finales<\/strong><\/p>\n\n\n\nAu moment de la r\u00e9daction du pr\u00e9sent rapport, la d\u00e9cision Tanex<\/em> est toute r\u00e9cente et on ne sait pas encore comment les parties vont r\u00e9agir \u00e0 la d\u00e9cision du tribunal. \u00c0 tout le moins, cela cr\u00e9era des d\u00e9cisions difficiles pour la partie expropri\u00e9e qui, jusqu’\u00e0 ce que l’autorit\u00e9 expropriante \u00ab frappe \u00e0 la porte \u00bb, s’occupait de ses propres affaires en dirigeant son usine.<\/p>\n\n\n\nNotes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n1 \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>, Vol 62, Tome 4, 2018, page 35<\/p>\n\n\n\n2 \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>, Vol 62, Tome 4, 2018, pages 35-37<\/p>\n\n\n\nCet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Co\u00fbts de d\u00e9contamination et indemnisation en cas d’expropriation – Tanex Industries Ltd. c. Greater Vancouver Water District Par John Shevchuk, Avocat-procureur, C.Arb, AACI (Hon.) 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