Par Kim Maber, B.Comm, AACI, P. App., PR\u00c9SIDENTE DU SOUS-COMIT\u00c9 D\u2019ENQU\u00caTE<\/em><\/p>\n\n\n\n La notion de \u2039 comp\u00e9tence \u203a prend de plus en plus d\u2019importance dans plusieurs industries et professions. Vu \u00e0 travers un prisme, un niveau de comp\u00e9tence plus (ou moins) \u00e9lev\u00e9 correspond \u00e0 des rendements et des r\u00e9sultats de meilleure (ou moins bonne) qualit\u00e9. La comp\u00e9tence d\u00e9coule d\u2019une combinaison de trois \u00e9l\u00e9ments sp\u00e9cifiques : connaissances; habilet\u00e9s; et exp\u00e9riences.<\/p>\n\n\n\n Voyons l\u2019exemple d\u2019un individu qui devient un chef cuisinier parfaitement comp\u00e9tent. Il doit comprendre les \u00e9tapes et les processus associ\u00e9s \u00e0 la pr\u00e9paration d\u2019un repas (connaissances), \u00eatre capable de combiner les ingr\u00e9dients et terminer les t\u00e2ches requises (habilet\u00e9s) et avoir d\u00e9j\u00e0 confectionn\u00e9 plusieurs repas dans le pass\u00e9 (exp\u00e9riences). On s\u2019attendrait \u00e0 ce qu\u2019au fil du temps, un chef novice (moins comp\u00e9tent) puisse acqu\u00e9rir les connaissances, habilet\u00e9s et exp\u00e9riences n\u00e9cessaires pour devenir un chef expert (plus comp\u00e9tent).<\/p>\n\n\n\n Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9es, le niveau de comp\u00e9tence d\u2019un \u00e9valuateur d\u00e9note le type de travail qu\u2019il peut accomplir et requiert qu\u2019il comprenne les limites et contraintes li\u00e9es \u00e0 la port\u00e9e de sa pratique. Pour fournir une claire d\u00e9marcation de la comp\u00e9tence au sein de l\u2019industrie canadienne de l\u2019\u00e9valuation, l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) a identifi\u00e9 les niveaux requis (et les limites) de la comp\u00e9tence, \u00e0 travers les d\u00e9signations CRA et AACI, incluant l\u2019option pour les \u00e9valuateurs d\u00e9sign\u00e9s AACI d\u2019examiner et de cosigner des rapports d\u2019\u00e9valuation au nom des \u00e9valuateurs d\u00e9sign\u00e9s CRA pour les contrats de service plus complexes d\u00e9passant la port\u00e9e de la pratique d\u2019un CRA. Traditionnellement, l\u2019incapacit\u00e9 de bien comprendre leur propre niveau de comp\u00e9tence (et les limites et contraintes associ\u00e9es \u00e0 la port\u00e9e de leur pratique) a \u00e9t\u00e9 source d\u2019ennuis pour les CRA et les AACI qui ont fait l\u2019objet de plaintes de pratique professionnelle.<\/p>\n\n\n\n Les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) 2018<\/em> d\u00e9finissent ainsi la comp\u00e9tence : \u00ab Connaissances, capacit\u00e9s et exp\u00e9riences requises ou suffisantes pour r\u00e9aliser un contrat de service pr\u00e9cis \u00bb. La plupart des \u00e9valuateurs estiment volontiers leur comp\u00e9tence, dans le sens g\u00e9n\u00e9ral du terme, mais les difficult\u00e9s surviennent lorsqu\u2019ils entreprennent des contrats de service pour lesquels ils se croient comp\u00e9tents, alors qu\u2019ils ne le sont pas. On pourrait ajouter le fait de ne pas rechercher de partenariat avec un \u00e9valuateur plus comp\u00e9tent et\/ou de s\u2019engager dans un contrat de service d\u00e9passant la port\u00e9e de la d\u00e9signation CRA ou AACI. Les lignes suivantes sont des exemples de cas r\u00e9els qui ont \u00e9t\u00e9 examin\u00e9s par le sous-comit\u00e9 d\u2019enqu\u00eate de l\u2019ICE.<\/p>\n\n\n\n Un exemple d\u2019erreur courante qui entra\u00eene une plainte de pratique professionnelle est lorsqu\u2019un CRA entreprend d\u2019\u00e9valuer une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle situ\u00e9e sur une parcelle de terrain zon\u00e9e pour usage commercial, institutionnel ou industriel. Un CRA peut \u00e9valuer la propri\u00e9t\u00e9 o\u00f9 le zonage permet seulement<\/em> une utilisation r\u00e9sidentielle. Si le zonage permet seulement une utilisation r\u00e9sidentielle comme utilisation auxiliaire \u00e0 une utilisation commerciale, alors l\u2019utilisation optimale comme r\u00e9sidence devient douteuse. De surcro\u00eet, si la r\u00e9sidence se trouve dans une zone de transition et est entour\u00e9e d\u2019utilisations de nature commerciale, il faut examiner de plus pr\u00e8s l\u2019utilisation optimale. Le terrain \u2039 vacant \u203a a-t-il une utilisation commerciale d\u2019une plus grande valeur que la propri\u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e avec la maison ?<\/p>\n\n\n\n Des exemples pertinents comprennent une propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e commerciale avec une maison unifamiliale et un garage commercial, ou un bien immobilier dont le rez-de-chauss\u00e9e est d\u2019utilisation commerciale et l\u2019\u00e9tage est une r\u00e9sidence. Du point de vue du zonage, la r\u00e9sidence est une utilisation secondaire, alors que la principale utilisation est commerciale. \u00c0 ce titre, on ne peut faire d\u2019hypoth\u00e8se pour \u00e9valuer la propri\u00e9t\u00e9 avec une utilisation optimale r\u00e9sidentielle. En dehors des zones urbaines, une propri\u00e9t\u00e9 agricole o\u00f9 se trouve une habitation r\u00e9sidentielle n\u00e9cessite de d\u00e9terminer si la r\u00e9sidence est une utilisation principale ou auxiliaire. De la m\u00eame mani\u00e8re, quand on \u00e9value une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus o\u00f9 se trouve une grande maison familiale, comme une maison de sant\u00e9, une garderie int\u00e9gr\u00e9e ou un \u00e9tablissement de chambres d\u2019h\u00f4tes, on ne peut pr\u00e9sumer que l\u2019utilisation optimale de ce type de bien immobilier est une maison unifamiliale. Ce sont tous l\u00e0 d\u2019autres exemples o\u00f9 un CRA devrait demander l\u2019aide d\u2019un AACI pour examiner et cosigner son rapport d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9galement courant pour les pr\u00eateurs d\u2019exercer de la pression sur les CRA (plut\u00f4t que sur les AACI) pour effectuer l\u2019\u00e9valuation r\u00e9sidentielle de propri\u00e9t\u00e9s complexes afin de r\u00e9duire leurs co\u00fbts et d\u2019obtenir un d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution plus court. Le pr\u00eateur demandera souvent \u00e0 un CRA d\u2019inclure une condition hypoth\u00e9tique et une hypoth\u00e8se extraordinaire \u00e0 l\u2019effet que l\u2019utilisation r\u00e9sidentielle est permise. Dans ce cas, une consid\u00e9ration cl\u00e9 est de savoir si oui ou non cette hypoth\u00e8se est en fait possible ou probable; sinon, elle ne peut pas repr\u00e9senter l\u2019utilisation optimale r\u00e9elle. Par cons\u00e9quent, il est important pour l\u2019\u00e9valuateur de bien v\u00e9rifier le zonage d\u2019un bien immobilier, de comprendre l\u2019(les) utilisation(s) acceptable(s) et les caract\u00e9ristiques du voisinage et d\u2019\u00e9tablir une utilisation optimale fiable et probable du bien \u00e0 la date du contrat de service. En comprenant ces facteurs, les \u00e9valuateurs peuvent estimer s\u2019ils sont assez comp\u00e9tents pour r\u00e9aliser les contrats de service ou si leurs rapports d\u2019\u00e9valuation doivent \u00eatre examin\u00e9s et cosign\u00e9s par un AACI.<\/p>\n\n\n\n Un autre type de contrat de service complexe concerne les quadruplex et les condominiums. Quand de multiples quadruplex sont associ\u00e9s \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 unique, un CRA peut \u00eatre capable d\u2019\u00e9valuer un quadruplex sous l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire (condition hypoth\u00e9tique) qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 subdivis\u00e9 de la plus grande parcelle \u00e0 la date r\u00e9elle, mais il devrait \u00eatre tr\u00e8s clair que l\u2019estimation de la valeur marchande courante hypoth\u00e9tique finale du quadruplex \u00e9valu\u00e9 ne devrait pas \u00eatre multipli\u00e9e par le nombre de b\u00e2timents sur la propri\u00e9t\u00e9 pour arriver \u00e0 une estimation de la valeur du projet entier. Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9es, il est inappropri\u00e9 d\u2019\u00e9valuer une seule unit\u00e9 condominiale et de supposer qu\u2019on peut multiplier sa valeur par le nombre total d\u2019unit\u00e9s pour arriver \u00e0 une estimation de la valeur totale du condominium.<\/p>\n\n\n\n Les consid\u00e9rations de zonage sont aussi une composante complexe. Par exemple, on peut demander \u00e0 un CRA d\u2019\u00e9valuer un site vacant zon\u00e9 r\u00e9sidentiel (maison unifamiliale), situ\u00e9 \u00e0 l\u2019intersection de deux voies de communication majeures. \u00c9tant donn\u00e9 la taille de cette parcelle et l\u2019emplacement \u00e9minent de l\u2019intersection, il est important de bien consid\u00e9rer l\u2019utilisation optimale du site, qui peut \u00eatre plut\u00f4t destin\u00e9 au d\u00e9veloppement avec un petit projet d\u2019appartements, plusieurs maisons, un petit d\u00e9veloppement commercial ou un b\u00e2timent \u00e0 usage mixte. Si l\u2019acheteur le plus probable de la propri\u00e9t\u00e9 faisait une demande de rezonage pour permettre une utilisation autre qu\u2019une maison unifamiliale, l\u2019examen et la cosignature d\u2019un AACI pourraient \u00eatre requis.<\/p>\n\n\n\n Alors que ces exemples s\u2019appliquent aux CRA, il y a \u00e9galement des contrats de service complexes qui peuvent d\u00e9passer la comp\u00e9tence d\u2019un AACI et n\u00e9cessiter qu\u2019ils trouvent un partenaire plus chevronn\u00e9 (plus comp\u00e9tent) qu\u2019un AACI. Prenons le cas o\u00f9 l\u2019on a demand\u00e9 \u00e0 un AACI d\u2019\u00e9valuer une propri\u00e9t\u00e9 de distribution industrielle, qui avait \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e avec un b\u00e2timent de distribution sur une vaste parcelle de terrain. L\u2019AACI a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il y avait un exc\u00e9dent de terrain et fait l\u2019hypoth\u00e8se que la subdivision de la parcelle \u00e9tait l\u2019utilisation optimale. L\u2019AACI n\u2019a pas investigu\u00e9 pour savoir si la propri\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre subdivis\u00e9e l\u00e9galement et comment cela affecterait le bien immobilier existant une fois la parcelle subdivis\u00e9e. Apr\u00e8s la subdivision, il n\u2019y avait pas assez d\u2019espace pour permettre \u00e0 un camion gros porteur de man\u0153uvrer sur le site. Et l\u2019AACI n\u2019a pas inclus le co\u00fbt des pr\u00e9l\u00e8vements de d\u00e9veloppement associ\u00e9s \u00e0 la subdivision. \u00c0 ce titre, l\u2019AACI n\u2019avait pas la comp\u00e9tence n\u00e9cessaire pour effectuer ce contrat de service, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019a pas pr\u00e9vu les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la subdivision du site et mal compris les exigences d\u2019utilisation optimale une fois l\u2019exc\u00e8s de terrain subdivis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Dans ces exemples, l\u2019utilisation optimale est le principal facteur pour d\u00e9terminer la valeur, peu importe les instructions, l\u2019intention, etc., du client. Quand on lui offre un contrat de service complexe, l\u2019\u00e9valuateur (CRA ou AACI) peut d\u00e9cider de le refuser ou demander \u00e0 un AACI plus comp\u00e9tent d\u2019examiner et de cosigner le rapport. Tout comme la pr\u00e9paration d\u2019une d\u00e9licieuse pizza, la comp\u00e9tence vient au fil du temps, avec des niveaux accrus de connaissances, d\u2019habilet\u00e9s et d\u2019exp\u00e9riences, \u00e0 travers l\u2019apprentissage et le partenariat avec des personnes plus comp\u00e9tentes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La comp\u00e9tence et l\u2019\u00e9valuateur Par Kim Maber, B.Comm, AACI, P. 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