{"id":65097,"date":"2019-06-07T11:04:57","date_gmt":"2019-06-07T15:04:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=65097"},"modified":"2019-06-07T11:05:57","modified_gmt":"2019-06-07T07:05:57","slug":"une-approche-de-lautre-cote-de-la-cloture-pour-levaluation-dun-droit-de-passage-dans-un-corridor-hydroelectrique","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/une-approche-de-lautre-cote-de-la-cloture-pour-levaluation-dun-droit-de-passage-dans-un-corridor-hydroelectrique\/","title":{"rendered":"Une approche \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb pour l’\u00e9valuation d’un droit de passage dans un corridor hydro\u00e9lectrique"},"content":{"rendered":"\n

Par George Canning, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cette affaire concerne une maison de 50 ans situ\u00e9e dans une collectivit\u00e9 de bonne taille du sud-ouest de l’Ontario. La rue est am\u00e9lior\u00e9e avec divers types de logements d’\u00e2ges diff\u00e9rents ainsi que de petits immeubles r\u00e9sidentiels. Certaines des vieilles maisons ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9molies et remplac\u00e9es par des logements plus modernes. La propri\u00e9t\u00e9 en question et une ligne de transport \u00e0 haute tension appartenant \u00e0 Ontario Hydro sont situ\u00e9es sur le c\u00f4t\u00e9 est de la rue. Le corridor hydro\u00e9lectrique comprend \u00e9galement une servitude au milieu de la ligne sur toute sa longueur. Pour que les propri\u00e9taires de la maison puissent acc\u00e9der \u00e0 la route adjacente, ils devaient conduire sous les lignes \u00e9lectriques physiques et sur les terres en fief simple et en servitude appartenant \u00e0 Ontario Hydro.<\/p>\n\n\n\n

Les ex\u00e9cuteurs testamentaires du bien ont d\u00e9cid\u00e9 de le commercialiser. Ils ont rapidement constat\u00e9 qu’ils n’avaient pas droit de passage sous les lignes \u00e9lectriques ou sur les terres appartenant \u00e0 Ontario Hydro, y compris la servitude. Le fait que les propri\u00e9taires l’aient fait pendant 50 ans annule cette action pour tout autre futur propri\u00e9taire, selon leur avocat. La conclusion \u00e0 laquelle on est parvenu \u00e9tait que la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait enclav\u00e9e et que, sans qu’Ontario Hydro ne lui accorde un droit de passage, la maison r\u00e9sidentielle et le lot avaient pratiquement peu ou pas de valeur.<\/p>\n\n\n\n

Ontario Hydro est claire dans sa politique concernant l’\u00e9valuation d’une emprise, particuli\u00e8rement sur un corridor hydro\u00e9lectrique existant. Sa politique insiste pour qu’une approche \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb ou \u00ab des meilleurs voisins \u00bb soit utilis\u00e9e dans l’\u00e9valuation de tout droit de passage propos\u00e9. Cette m\u00e9thode indique que l’estimation de la valeur marchande de l’emprise est fond\u00e9e sur la valeur du terrain adjacent (maison et lot), distincte de l’\u00e9valuation du corridor d’Ontario Hydro comme entit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e. Il n’indique pas o\u00f9 les donn\u00e9es comparables doivent \u00eatre tir\u00e9es de toute m\u00e9thode d’\u00e9valuation sugg\u00e9r\u00e9e, ni ne prescrit une telle m\u00e9thode.<\/p>\n\n\n\n

Vous trouverez ci-dessous un diagramme du corridor d’Ontario Hydro et de la maison et du terrain derri\u00e8re, ainsi que deux photos illustrant les types de tours hydro\u00e9lectriques sur le corridor.<\/p>\n\n\n\n

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L’emprise propos\u00e9e est zon\u00e9e r\u00e9sidentielle et couvre une superficie de 729,8 pieds carr\u00e9s. \u00c9tant donn\u00e9 que la taille de l’emprise propos\u00e9e n’est pas assez grande pour \u00eatre exploit\u00e9e, elle remet en question la d\u00e9finition de la valeur marchande. Il existe maintenant un monopole bilat\u00e9ral en vertu duquel il n’y a qu’un seul acheteur (les ex\u00e9cuteurs testamentaires) et un seul vendeur (Ontario Hydro). Dans ces situations, le vendeur est g\u00e9n\u00e9ralement aux commandes. Cependant, nous avons indiqu\u00e9 aux ex\u00e9cuteurs testamentaires qu’ils avaient la chance de faire affaire avec Ontario Hydro et non avec un particulier. Ainsi, l’aspect de monopole bilat\u00e9ral de l’achat propos\u00e9 de l’emprise a \u00e9t\u00e9 \u00e9limin\u00e9 et la d\u00e9finition standard de la valeur marchande a \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e. Un simple citoyen n’opterait pas, par d\u00e9faut, pour l’approche \u00ab des meilleurs voisins \u00bb ou \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb, mais exigerait et obtiendrait un paiement \u00e9lev\u00e9 et non raisonnable pour l’emprise propos\u00e9e, en fonction du monopole bilat\u00e9ral qu’il d\u00e9tient. Il s’est av\u00e9r\u00e9 qu’Ontario Hydro a trait\u00e9 les ex\u00e9cuteurs testamentaires de fa\u00e7on \u00e9quitable et cette histoire immobili\u00e8re s’est termin\u00e9e sur une bonne note. <\/p>\n\n\n\n

Entre-temps, il y a eu une vente d’une emprise sur la m\u00eame rue que la propri\u00e9t\u00e9 en question. Il s’agissait d’une parcelle de 1 786,88 pieds carr\u00e9s qui s’est vendue pour 4 100 $ en 2008, ce qui repr\u00e9sentait 75 % de l’int\u00e9r\u00eat en fief simple du lot entier auquel cette emprise \u00e9tait rattach\u00e9e. M\u00eame s’il n’est pas comparable, il devrait \u00eatre trait\u00e9 dans le rapport comme un \u00e9l\u00e9ment d’information pour le client.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9tant donn\u00e9 que nous appliquons la politique \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb concernant l’octroi d’une emprise sur un corridor de services publics, la valeur marchande de l’emprise propos\u00e9e correspond, en partie, \u00e0 la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 adjacente. Ce terrain d’une superficie de 11 712 pieds carr\u00e9s accueille une maison et un garage. Cela serait logique, puisque l’emprise sera rattach\u00e9e \u00e0 la parcelle existante de 11 712 pieds carr\u00e9s. La valeur de l’emprise propos\u00e9e est une extension du lot existant et ne comprend pas la valeur de la maison ou du garage. On suppose que le site \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb n’a pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9. C’est le terrain qui est prolong\u00e9 par la servitude propos\u00e9e, et non les b\u00e2timents.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, le probl\u00e8me demeure avec cette approche de la valeur \u00ab de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la cl\u00f4ture \u00bb parce qu’il n’y a pas eu de ventes de terrains vacants que nous devons interpr\u00e9ter comme \u00e9tant \u00e9galement \u00ab pr\u00e8s \u00bb de la propri\u00e9t\u00e9 en question (terrain de 11 712 pieds carr\u00e9s). Nous devons cr\u00e9er une m\u00e9thode de comparaison des ventes qui \u00ab correspondrait le mieux \u00bb \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e (11 712 pieds carr\u00e9s). Par cons\u00e9quent, l’\u00e9valuateur doit se concentrer sur les faits connus de l’\u00e9valuation de l’emprise et sur la meilleure fa\u00e7on de proc\u00e9der.<\/p>\n\n\n\n

Le probl\u00e8me d\u2019\u00e9valuation: Il s’agit donc de d\u00e9terminer la valeur marchande d’une emprise propos\u00e9e sur un corridor d’Ontario Hydro qui comporte une servitude en son milieu. \u00c9tant donn\u00e9 que les ventes tir\u00e9es du march\u00e9 pour l’\u00e9valuation du site de 11 712 pieds carr\u00e9s se font en fief simple, l’acquisition r\u00e9elle de la participation dans l’emprise ne l’est pas. Comment arrive-t-on \u00e0 une valeur marchande diff\u00e9rente pour l’emprise si les droits fonciers ne sont pas les m\u00eames ?<\/p>\n\n\n\n

Ventes comparatives: Les ventes comparables seraient mieux tir\u00e9es de types similaires de quartiers plus vieux et non de lotissements nouvellement cr\u00e9\u00e9s, puisque ces lots ne seront pas am\u00e9lior\u00e9s avec un produit final similaire trouv\u00e9 dans les quartiers plus vieux.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9thode d’analyse des ventes: Comme il s’agit de la n\u00e9bulosit\u00e9 de l’\u00e9valuation d’une emprise propos\u00e9e sur un corridor existant, l’analyse des donn\u00e9es de vente pourrait-elle prendre plusieurs formes ? Une m\u00e9thode consisterait simplement \u00e0 examiner un regroupement de donn\u00e9es s\u00e9lectionn\u00e9es sans aucun ajustement formel (m\u00e9thode A). Par cons\u00e9quent, la valeur de l’emprise serait \u00e9tablie \u00e0 partir d’un ensemble de ventes de types similaires effectu\u00e9es dans le cadre d’une location centralis\u00e9e. Une autre m\u00e9thode consisterait \u00e0 ex\u00e9cuter une m\u00e9thode de comparaison directe (MCD) formelle (m\u00e9thode B). Nous avons conclu que les deux m\u00e9thodes seraient utilis\u00e9es dans le processus d’\u00e9valuation parce qu’elles ont une chance \u00e9gale d’\u00eatre correctes. <\/p>\n\n\n\n

La taille du site de vente devrait refl\u00e9ter le plus fid\u00e8lement possible la taille du site existant de 11 712 pieds carr\u00e9s, puisque l’emprise propos\u00e9e est une extension de cette propri\u00e9t\u00e9. Les sites comparables doivent \u00eatre enti\u00e8rement desservis et zon\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on que la servitude propos\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9thode A<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous trouverez ci-dessous un certain nombre de ventes de lots intercalaires qui ont \u00e9t\u00e9 s\u00e9lectionn\u00e9es pour l’analyse.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Nous pouvons voir que le prix moyen est de 15,15 $ le pied carr\u00e9 de superficie du site avec un \u00e9cart-type de 8,39 $. Cela signifie que l’\u00e9cart autour de la moyenne se situe entre 6,76 $ et 23,54 $ le pied carr\u00e9. Nous ne pouvons pas compter sur le prix de vente moyen comme un chiffre fiable en raison du fort \u00e9cart de la variance des donn\u00e9es. L’\u00e9cart type est \u00e0 ce point important car plusieurs valeurs aberrantes indiqu\u00e9es en rouge faussent la moyenne. Nous avons supprim\u00e9 ces deux valeurs aberrantes et avons recalcul\u00e9 les donn\u00e9es comme indiqu\u00e9 ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n

ADRESSE                     VENDUE      TAILLE DU LOT   PRIX DE VENTE   PRIX PI2
<\/sup><\/strong>398, rue Mill                   Sep-16               9 221                    99 000 $              10,74 $
396, rue Mill                   Sep-16               8 289                    99 000 $              11,94 $
517, rue Henry               Jul-18                6 534                     67 250 $             10,29 $
553, rue Leinster            D\u00e9c-17              5 997                    140 000 $            23,35 $
Rue Mill                          Nov-17              7 368                    100 000 $            13,57 $
Rue Drew                       Jul-15                6 534                    100 000 $            15,30 $
Rue Drew                       Jul-15                3 808                    65 000 $              17,07 $
394, rue Mill                   D\u00e9c-16               8 476                    85 000 $              10,03 $
                                                                                                                           14,04 $
\u00c9cart type :<\/strong> 4,52 $
 Fourchette :<\/strong>  9,52 $ \u00e0 18,56 $<\/p>\n\n\n\n

Le prix de vente moyen par pied carr\u00e9 de terrain apr\u00e8s \u00e9limination des valeurs aberrantes est de 14,04 $. L’\u00e9cart-type n’est que de 4,52 $, ce qui signifie que l’\u00e9cart autour de la moyenne se situe entre 9,52 $ et 18,56 $. Bien que la tentative d’aplanir les donn\u00e9es brutes soit meilleure, il reste un probl\u00e8me dominant dans les donn\u00e9es ci-dessus. Le probl\u00e8me est la ligne de tendance classique, en raison des \u00e9conomies d’\u00e9chelle entre les ventes.<\/p>\n\n\n\n

Voici un graphique des donn\u00e9es ci-dessus montrant que, \u00e0 mesure que la taille des lots diminue, le prix de vente au pied carr\u00e9 de la superficie du lot augmente (et vice versa). La ligne bleue du graphique est une LOWESS, un lisseur \u00e0 pond\u00e9ration locale. Il fait exactement ce que son nom indique. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

La conclusion \u00e0 laquelle nous sommes parvenus est que prendre le prix moyen des lots r\u00e9sidentiels de remplissage et l’appliquer \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de 11 712 pieds carr\u00e9s n’a pas beaucoup de sens car les \u00e9conomies d’\u00e9chelle et les ventes aberrantes ont un impact trop important sur le prix moyen.<\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, nous avons abandonn\u00e9 cette approche (m\u00e9thode A) et appliqu\u00e9 une MCD (m\u00e9thode B) qui peut utiliser un point de qualit\u00e9 (PQ) pour traiter efficacement l’\u00e9conomie d’\u00e9chelle des donn\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Par souci de concision, nous avons utilis\u00e9 l’analyse du PQ comme base de la MCD. Bien que cet article traite de l’\u00e9valuation d’une emprise, c’est aussi l’occasion de d\u00e9montrer comment le PQ traite deux des ajustements les plus difficiles pour tout \u00e9valuateur : le temps<\/strong> et les \u00e9conomies d’\u00e9chelle<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Temps
<\/strong>Le temps<\/strong> n’est qu’une autre variable pr\u00e9dictive utilis\u00e9e dans l’analyse des donn\u00e9es immobili\u00e8res. Ce n’est pas sp\u00e9cial. Dans la MCD classique, le temps <\/strong>est ajust\u00e9 \u00e0 toutes les ventes avant<\/strong> que les autres ajustements ne soient faits aux comparables. Dans le PQ, nous compl\u00e9tons d’abord les ajustements avant<\/strong> et ensuite nous effectuons un ajustement temps<\/strong> (si n\u00e9cessaire). En effet, rien ne prouve qu’un \u00e9valuateur puisse justifier un ajustement temps<\/strong> (voir l’article dans \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada, Volume 61, Livre 2, 2017) \u00e0 moins que vous n’utilisiez une analyse de r\u00e9gression multiple (ARM). Cependant, dans le PQ, nous pouvons en fait surveiller l’ajustement temps<\/strong> et quantifier son effet sur les donn\u00e9es. Nous pouvons valider si un ajustement temps<\/strong> est justifi\u00e9 ou non. C’est moins cher et plus facile \u00e0 faire qu’une ARM chaque fois qu’une \u00e9valuation est n\u00e9cessaire. Dans le PQ, nous surveillons l’efficacit\u00e9 de nos rajustements avant<\/strong> au moyen du prix de vente moyen rajust\u00e9 par pied carr\u00e9 de la superficie du terrain des comparables (unit\u00e9 de comparaison). L’\u00e9cart-type (\u00c9T) de la moyenne du prix de vente rajust\u00e9 par pied carr\u00e9 de la taille du lot ou de l’unit\u00e9 de comparaison est calcul\u00e9 avant<\/strong> un rajustement temps<\/strong>. L’\u00e9cart-type est exprim\u00e9 sous la forme d’un coefficient de variance en pourcentage. En fait, il s’agit d’une mesure de l’efficacit\u00e9 des variables de pr\u00e9dictives autres que temps<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Dans l’\u00e9valuation des ventes de lots comparables, le prix de vente par pied carr\u00e9 de lot avant tout ajustement \u00e9tait de 127 %. Apr\u00e8s avoir appliqu\u00e9 tous les \u00ab rajustements \u00bb avant<\/strong> toute consid\u00e9ration relative au temps<\/strong>, nous avons \u00e9t\u00e9 en mesure de r\u00e9duire le COV % du prix de vente rajust\u00e9 par pied carr\u00e9 de superficie de terrain \u00e0 12 %. Un \u00e9cart de 12 % n’est pas une fourchette acceptable des prix de vente rajust\u00e9s par pied carr\u00e9 de terrain des terrains comparables. \u00c9videmment, la variable pr\u00e9dictive manquante pourrait \u00eatre temps<\/strong>. Dans ce cas, nous appliquons un ajustement temps<\/strong> aux ventes et en surveillons l’effet via le COV, qui est maintenant \u00e0 12 %. Si nous appliquons un ajustement temps<\/strong> et qu’il entra\u00eene une diminution du COV %, alors nous continuons d’ajouter un pourcentage d’ajustement temps<\/strong> plus \u00e9lev\u00e9 pour voir les r\u00e9sultats. Dans le rapport, il est indiqu\u00e9 comme suit.<\/p>\n\n\n\n

AJUSTEMENT TEMPS PAR ANN\u00c9E          CHANGEMENT (COV DE D\u00c9PART – 12 % AVANT TEMPS
<\/strong>1 %                                                                        AUCUN
2 %                                                                        AUCUN
3 %                                                                        BAISS\u00c9 \u00c0 10 %
4 %                                                                        AUCUN
5 %                                                                        BAISS\u00c9 \u00c0 9 %
6 %                                                                        AUCUN
7 %                                                                        BAISS\u00c9 \u00c0 8 %
8 %                                                                        AUCUN
9 %                                                                        BAISS\u00c9 \u00c0 7 %
10 %                                                                      AUCUN
11 %                                                                      BAISS\u00c9 \u00c0 6 %
12 %                                                                      AUCUN
13 %                                                                      AUCUN
14 %                                                                      BAISS\u00c9 \u00c0 4 %
15 %                                                                      AUCUN
16 %                                                                      AUCUN
17 %                                                                      AUCUN<\/p>\n\n\n\n

On peut voir que le meilleur ajustement annuel de temps pour cette vente \u00e9tait de 14 %, puisque trois essais apr\u00e8s (15 %, 16 % et 17 %) n’ont pas donn\u00e9 de r\u00e9ponse. Cette action a r\u00e9duit le COV de 12 % \u00e0 4 %, ce qui satisfait l’objectif de la MCD de r\u00e9duire et d’expliquer la variation dans l’unit\u00e9 de comparaison des donn\u00e9es. Nous n’arrivons pas \u00e0 faire en sorte que le mod\u00e8le MCD utilisant le PQ fonctionne de fa\u00e7on plus efficace.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9conomies d\u2019\u00e9chelle (dans le cadre des ajustements avant)
<\/strong>Nous avions cern\u00e9 un probl\u00e8me avec les ventes en ce sens qu’il y a une relation inverse avec l’unit\u00e9 de comparaison (prix de vente au pied carr\u00e9 de la taille du lot). Plus le site est grand, plus le prix de vente par pied carr\u00e9 de superficie du terrain est bas, et vice versa. Vous trouverez ci-dessous un diagramme de dispersion des donn\u00e9es sur les ventes qui illustre ce ph\u00e9nom\u00e8ne de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Puisque le PQ utilise une \u00e9chelle comme m\u00e9thode d’ajustement qui classe les variables pr\u00e9dictives s\u00e9lectionn\u00e9es, nous pouvons compenser l’effet des \u00e9conomies d’\u00e9chelle lorsqu’il s’agit de la variable pr\u00e9dictive taille du lot<\/strong>. Tout ce qu’il faut, c’est inverser la notation standard des variables pr\u00e9dictives. Le score standard est 1-4-9-9-16-16-25-36-49. Dans ce cas, un 1 serait maintenant un 49, et ainsi de suite. Cela signifie qu’une propri\u00e9t\u00e9 comparable avec un lot de taille standard qui recevrait normalement une note de 9 se verrait attribuer la note inverse de 25. Cette action inverse n’est rien de plus qu’une r\u00e9-expression que l’on retrouve dans les livres de statistiques typiques traitant des donn\u00e9es. Sans cette r\u00e9-expression, le COV % serait de 33 % et non de 12 % avant<\/strong> tout ajustement temps<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

La superficie moyenne des terrains comparables est de 11 840 pieds carr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

NO<\/sup> DE VENTE     TAILLE DU LOT    SCORE (NORMAL)   SCORE (INVERS\u00c9)
<\/strong>3                          5997                       4                                  36
1                          6534                       4                                  36
2                          7368                       4                                  36
4                          8476                       4                                  36
5                       30823                        36                                4<\/p>\n\n\n\n

Validation des ajustements corrects en fonction du temps et des \u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle
<\/strong>Comment savoir si cette m\u00e9thode d’ajustement temps<\/strong> et \u00e9conomies<\/strong> d’\u00e9chelle<\/strong> fonctionne? C’est facile \u00e0 voir, puisque l’analyse du PQ comporte une fonction de test r\u00e9siduel int\u00e9gr\u00e9e au mod\u00e8le. Il s’agit simplement de pr\u00e9dire les ventes r\u00e9elles de chaque terrain comparable en fonction des scores ou des \u00ab rajustements \u00bb apport\u00e9s aux variables pr\u00e9dictives et de comparer les r\u00e9sultats aux prix de vente r\u00e9els des terrains comparables.<\/p>\n\n\n\n

Le processus d’\u00e9valuation du PQ est extr\u00eamement important parce que les r\u00e9sultats ne sont pas tous bas\u00e9s sur une moyenne math\u00e9matique des divers attributs. Dr Whipple de l’Universit\u00e9 Curtin en Australie donne la meilleure explication de l’analyse r\u00e9siduelle du mod\u00e8le du PQ:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Enfin, l’analyse r\u00e9siduelle est un \u00e9l\u00e9ment tr\u00e8s important de la technique. L’hypoth\u00e8se sous-jacente \u00e0 la m\u00e9thode de comparaison des ventes est que le comportement r\u00e9cent des acheteurs \u00e0 l’\u00e9gard de propri\u00e9t\u00e9s vendues comparables sera le m\u00eame que celui de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e. L’analyse r\u00e9siduelle montre dans quelle mesure le mod\u00e8le reproduit bien les prix obtenus pour les comparables. Si la r\u00e9plication est bonne, on s’attend \u00e0 ce qu’elle produise une pr\u00e9diction de prix acceptable pour la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e, si l’analogie a \u00e9t\u00e9 valablement construite. Peu d’\u00e9valuateurs testent la logique qu’ils adoptent sur des transactions r\u00e9elles. Cette m\u00e9thode leur permet de le faire et c’est une caract\u00e9ristique souhaitable. Le test ultime d’une m\u00e9thode est la mesure dans laquelle elle produit des r\u00e9sultats conformes \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. \u00bb <\/p>\n\n\n\n

– Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited, 1995.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Vous trouverez ci-dessous l’unit\u00e9 de comparaison pr\u00e9vue (prix de vente par pied carr\u00e9 de terrain) indiqu\u00e9e dans la troisi\u00e8me colonne par rapport aux prix de vente r\u00e9els des ventes comparables.<\/p>\n\n\n\n

Indice no <\/sup>        Prix de vente r\u00e9el                                     Prix de vente pr\u00e9dit                          Variation               
<\/strong>                        par pi2 <\/sup>de superficie de lot                      <\/strong>par pi2 <\/sup>de superficie de lot
<\/strong>                        (apr\u00e8s ajustements quantitatifs)            <\/strong>(apr\u00e8s tous les ajustements)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1                             0,29 $                                                   0,51 $                                                   2,14%
2                             3,57 $                                                   3,25 $                                                   2,37%
3                             3,35 $                                                   1,72 $                                                   6,94%
4                             2,84 $                                                   3,25 $                                                   3,23%
5                             7,40 $                                                   7,76 $                                                   4,89%<\/p>\n\n\n\n

Le mod\u00e8le de PQ pr\u00e9dit la valeur des cinq indices entre 2,14 % et 6,94 %. Puisque la notation des indices a pr\u00e9dit un prix de vente par pied carr\u00e9 de superficie r\u00e9siduelle de lot de 3,91 % en moyenne, alors la m\u00eame m\u00e9thode de notation peut \u00eatre appliqu\u00e9e \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e pour en pr\u00e9dire la valeur. En appliquant ensuite \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e la m\u00eame m\u00e9thode de notation que nous avons appliqu\u00e9e aux ventes, les r\u00e9sultats montrent que la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e (et non de la servitude) est comme suit.<\/p>\n\n\n\n

Fourchette de valeur pr\u00e9vue pour le bien immobilier vis\u00e9
<\/strong>Les prix selon le PQ par pied carr\u00e9 de superficie de lot des indices se situaient entre 0,62 $ et 0,70 $ et sont analys\u00e9s pour leur tendance centrale en utilisant la moyenne. Cela cr\u00e9e un prix moyen par PQ par pied carr\u00e9 de superficie de terrain de 0,65 $. Un \u00e9cart-type a entra\u00een\u00e9 une diff\u00e9rence de 0,03 $ par rapport \u00e0 la moyenne. En d’autres termes, la moyenne (0,65 $) pourrait aussi avoir un taux de (0,65 $ + 0,03 $ = 0,68 $ ou 0,65 $ – 0,03 $ = 0,62 $). La note pond\u00e9r\u00e9e totale du bien immobilier en question (23,40) est ensuite appliqu\u00e9e au prix moyen par unit\u00e9 de prix de vente pour pr\u00e9voir la valeur du bien immobilier en question (m\u00e9thode B). <\/p>\n\n\n\n

Score du bien vis\u00e9                   Prix de vente au                        <\/strong>Taille du lot<\/strong>         Arrondi \u00e0
<\/strong>(M\u00e9thode B)                              pi2 <\/sup>de superficie                        <\/strong>du bien vis\u00e9
<\/strong>par point de qualit\u00e9                  <\/strong>769, ch. <\/strong>Parkinson<\/strong><\/p>\n\n\n\n

23,40                          x              0,62 $             x                              11 712,00 =    170 000 $
23,40                          x              0,65 $             x                              11 712,00 =    178 000 $
23,40                          x              0,68 $             x                              11 712,00 =    186 000 $<\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, la valeur du bien vis\u00e9 (m\u00e9thode B) par la MCD se situe entre 170 000 $ et 186 000 $. Cela \u00e9quivaut \u00e0 14,52 $ \u00e0 15,88 $ le pied carr\u00e9 de superficie de terrain vacant. Il s’agirait d’un droit en fief simple, ce qui ne repr\u00e9sente pas la fourchette de la valeur marchande de l’emprise propos\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Droits de passage et droits en fief simple
<\/strong>Une emprise donn\u00e9e sur un int\u00e9r\u00eat en fief simple n’est rien de plus qu’un plan physique \u00e0 deux dimensions : largeur et longueur. L’emprise ne \u00ab prend \u00bb pas une quelconque quantit\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9e du fief simple parce que l’int\u00e9r\u00eat en fief simple se trouve sous le chemin de l’emprise. En d’autres termes, l’emprise est un droit de surface par opposition \u00e0 un droit souterrain pour l’enfouissement d’un pipeline. L’int\u00e9r\u00eat en fief simple demeure intact. Toutefois, l’emplacement de l’emprise peut perturber la partie de l’emprise en fief simple sur laquelle elle est situ\u00e9e, selon la forme, l’angle et la taille de l’emprise. Tant que l’emprise est situ\u00e9e en bordure du site, elle n’entra\u00eene aucune diminution de valeur en raison de la mise en place de l’emprise. Dans le cas de l’emprise propos\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e sur le corridor d’Ontario Hydro, il n’y a aucun changement au droit de passage en fief simple et \u00e0 la servitude des terres existantes d’Ontario Hydro. En d’autres termes, l’emprise propos\u00e9e n’est pas un fardeau pour les lignes d’Ontario Hydro parce qu’elle se trouve simplement sur le terrain et la servitude existants. \u00c9tant donn\u00e9 que l’emprise est quelque chose qui s’ajoute \u00e0 l’int\u00e9r\u00eat en fief simple sous-jacent des terres d’Ontario Hydro, sa valeur refl\u00e8te automatiquement une partie de la valeur du droit en fief simple.<\/p>\n\n\n\n

Ci-dessous est illustr\u00e9 une vue du corridor d’Ontario Hydro avec sa propre servitude centrale, l’emprise propos\u00e9e s’\u00e9tendant transversalement sur le corridor.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

On a beaucoup \u00e9crit sur le sujet concernant la diff\u00e9rence de valeur marchande entre l’int\u00e9r\u00eat sur l’emprise et l’int\u00e9r\u00eat en fief simple. La valeur de l’emprise est souvent exprim\u00e9e sur le march\u00e9 sous forme de pourcentage du fief simple (50 % \u00e0 100 %). Nous savons qu’une emprise existante a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e sur la rue en question en utilisant une valeur contributive de 75 % de la valeur du fief simple. Un bon article sur ce sujet est Nonlinear Effects on Easements Valuations<\/em> par Henry J. Munneke et Joseph A. Trefzger. Cet article peut \u00eatre trouv\u00e9 dans le Journal of Real Estate Research<\/em>, volume 16, num\u00e9ro 2, 1998, ainsi que sur Internet. <\/p>\n\n\n\n

Nous avons choisi d’utiliser un taux de 75 % contre le fief simple. Cela signifie que la valeur marchande de l’emprise propos\u00e9e est de 75 % de 14,52 $ \u00e0 15,88 $, soit de 10,89 $ \u00e0 11,91 $. Lorsque ces taux sont appliqu\u00e9s \u00e0 la superficie de l’emprise vis\u00e9e de 729,8 pieds carr\u00e9s, la valeur varie de 7 948 $ \u00e0 8 692 $.<\/p>\n\n\n\n

Comme note de bas de page, nous ne pouvons pas comparer le taux d’emprise de 2,29 $ pay\u00e9 (1 787 pieds carr\u00e9s) pour une emprise le long de la m\u00eame rue en question il y a plusieurs ann\u00e9es, et cela pour deux raisons :<\/p>\n\n\n\n

A) Il y a une diff\u00e9rence de temps de 10 ans entre les ventes des emprises sur la rue en question. Il y a eu une acc\u00e9l\u00e9ration des prix de l’immobilier r\u00e9sidentiel durant cette p\u00e9riode qui d\u00e9passe toutes les estimations. Cette augmentation du march\u00e9 r\u00e9sidentiel am\u00e9lior\u00e9 se r\u00e9percuterait \u00e9galement sur le march\u00e9 des lots r\u00e9sidentiels vacants.<\/p>\n\n\n\n

B) La diff\u00e9rence de superficie des deux emprises : 729,8 pieds carr\u00e9s (bien vis\u00e9) comparativement \u00e0 1 787 pieds carr\u00e9s. Comme on l’a vu dans le cadre de la MCD, la taille du site est inversement proportionnelle au prix de vente au pied carr\u00e9 du plus grand site, le plus petit site ayant un prix de vente au pied carr\u00e9 plus bas et le plus grand site un prix plus \u00e9lev\u00e9. Il en va de m\u00eame lorsque l’on compare les deux tailles des droits de passage. L’emprise du bien vis\u00e9 est beaucoup plus petite et, par cons\u00e9quent, le taux global par pied carr\u00e9 serait beaucoup plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

En fin de compte, il n’y a pas de r\u00e9elle comparaison entre le montant pay\u00e9 pour l’emprise de la rue en question et celui de l’emprise en question.<\/p>\n\n\n\n

La conclusion \u00e0 laquelle on est parvenu \u00e9tait que la valeur marchande de la servitude en question \u00e9tait de 10,96 $ le pied carr\u00e9 pour une servitude de 729,8 pieds carr\u00e9s. Cela \u00e9quivaut \u00e0 8 000 $. Ontario Hydro a accept\u00e9 cette valeur de la servitude et une servitude d’acc\u00e8s a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e aux ex\u00e9cuteurs testamentaires de la propri\u00e9t\u00e9. Les ex\u00e9cuteurs testamentaires ont ensuite vendu la maison et le terrain.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par George Canning, AACI, P.App Cette affaire concerne une maison de 50 ans situ\u00e9e dans une collectivit\u00e9 de bonne taille du sud-ouest de l’Ontario. La<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[25],"article_tag":[3083,3080,3081,3082,2555,1941],"class_list":["post-65097","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-george-canning","article_tag-corridor-fr","article_tag-de-lautre-cote-de-la-cloture","article_tag-droits-de-passage","article_tag-economies-dechelle","article_tag-fief-simple-fr","article_tag-hydro-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/65097","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65097"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=65097"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=65097"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}