{"id":65134,"date":"2019-06-07T11:44:05","date_gmt":"2019-06-07T15:44:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=65134"},"modified":"2019-06-07T11:45:05","modified_gmt":"2019-06-07T07:45:05","slug":"le-point-de-vue-dun-evaluateur-professionnel-sur-levaluation-dune-ile-au-large","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/le-point-de-vue-dun-evaluateur-professionnel-sur-levaluation-dune-ile-au-large\/","title":{"rendered":"Le point de vue d’un \u00e9valuateur professionnel sur l’\u00e9valuation d’une \u00eele au large"},"content":{"rendered":"\n

Le point de vue d’un \u00e9valuateur professionnel sur l’\u00e9valuation d’une \u00eele au large<\/em><\/h3>\n\n\n\n

Par Jan Wicherek, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9valuateurs sont appel\u00e9s \u00e0 d\u00e9terminer la valeur d’un large \u00e9ventail de propri\u00e9t\u00e9s, chacune poss\u00e9dant ses propres caract\u00e9ristiques et ses propres d\u00e9fis en mati\u00e8re d’\u00e9valuation. Pour Jan Wicherek, AACI, P. App., de Wicherek & Associates \u00e0 Charlottetown (\u00ce.-P.-\u00c9.), les caract\u00e9ristiques uniques des propri\u00e9t\u00e9s et les d\u00e9fis de l’\u00e9valuation \u00e9taient certainement pr\u00e9sents lorsqu’on lui a demand\u00e9 d’\u00e9tablir la valeur d\u2019une \u00eele c\u00f4ti\u00e8re au large de la baie Bedeque, pr\u00e8s de la rive sud de l’\u00cele-du-Prince-\u00c9douard. <\/p>\n\n\n\n

Le contrat de service d’\u00e9valuation de l’\u00eele s\u2019est pr\u00e9sent\u00e9 lorsque Jan a \u00e9t\u00e9 approch\u00e9 par Conservation de la nature Canada (CNC), le principal organisme national de conservation des terres du Canada. Organisme priv\u00e9 sans but lucratif \u00e9tabli \u00e0 Charlottetown, CNC s’associe \u00e0 des particuliers, \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s, \u00e0 d’autres organismes sans but lucratif et \u00e0 tous les niveaux de gouvernement pour prot\u00e9ger les tr\u00e9sors naturels les plus importants du Canada – les aires naturelles qui soutiennent les plantes et la faune du pays. CNC s\u00e9curise ces propri\u00e9t\u00e9s par des dons, des achats, des ententes de conservation et la renonciation \u00e0 d’autres int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux sur les terrains, et en fait la gestion \u00e0 long terme. Depuis 1962, CNC et ses partenaires ont aid\u00e9 \u00e0 conserver 2,8 millions d’acres (plus de 1,1 million d’hectares) de terres d’importance \u00e9cologique d’un oc\u00e9an \u00e0 l’autre. En faisant certaines de ses acquisitions, la Soci\u00e9t\u00e9 acquiert des biens qui sont class\u00e9s comme des \u00ab dons \u00e9cologiques \u00bb et, par l’entremise du Programme de dons \u00e9cologiques (PDE), le propri\u00e9taire re\u00e7oit un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t tenant lieu de dollars une fois que la valeur estimative est convenue.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00eele \u00e0 \u00e9valuer<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La propri\u00e9t\u00e9 qui a fait l’objet de l’\u00e9valuation de Jan est connue sous le nom de Holman Island, situ\u00e9e \u00e0 environ un kilom\u00e8tre au sud de la ville de Summerside (le deuxi\u00e8me plus grand centre urbain de l’\u00cele-du-Prince-\u00c9douard) dans le comt\u00e9 de Prince, dans la partie centrale de la province. L’acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 peut se faire \u00e0 partir de divers points de mise \u00e0 l’eau am\u00e9nag\u00e9s pour les p\u00eacheurs d’hu\u00eetres et\/ou \u00e0 des fins r\u00e9cr\u00e9atives, mais, selon les informations fournies, \u00e0 mar\u00e9e tr\u00e8s basse, l’\u00eele est \u00e9galement accessible \u00e0 pied depuis un endroit appel\u00e9 MacCallum’s Point. L’\u00eele se compose d’environ 90 % de terres bois\u00e9es et de 10 % de marais. Elle \u00e9tait auparavant dot\u00e9e d’un h\u00f4tel de 125 chambres, une structure qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9truite par un incendie en 1904.<\/p>\n\n\n\n

L’acte original pour Holman Island indiquait une superficie d’environ 130 acres, mais en raison principalement de l’\u00e9rosion, la superficie de l’\u00eele s’\u00e9tait d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e pour atteindre environ 90 acres selon l\u2019estimation de la province.   <\/p>\n\n\n\n

La cartographie des courbes de niveau de la propri\u00e9t\u00e9 montre une pente de 2 \u00e0 5 %. De basses falaises de gr\u00e8s d\u00e9limitent les c\u00f4t\u00e9s ouest et nord de l’\u00eele, tandis que les c\u00f4t\u00e9s est et sud pr\u00e9sentent une v\u00e9g\u00e9tation terrestre qui s’\u00e9tend jusqu’\u00e0 la laisse des hautes eaux. La cartographie g\u00e9ologique indique que la majeure partie de l’\u00eele est recouverte de sols bien \u00e0 mod\u00e9r\u00e9ment bien drain\u00e9s, ce qui permet de supposer un drainage ad\u00e9quat. Les zones p\u00e9riph\u00e9riques le long du rivage comprennent une plage c\u00f4ti\u00e8re, des berges et des falaises \u00e9rod\u00e9es et un marais sal\u00e9 couvrant environ 10 % de l’\u00eele.<\/p>\n\n\n\n

Holman Island est principalement couverte de for\u00eats mixtes. La for\u00eat n’est pas une for\u00eat ancienne et pr\u00e9sente les caract\u00e9ristiques topographiques du sol d’une for\u00eat qui n’a jamais \u00e9t\u00e9 d\u00e9frich\u00e9e \u00e0 des fins agricoles. La seule exception \u00e0 cette r\u00e8gle semble \u00eatre la zone imm\u00e9diate autour de l’ancien site de l’h\u00f4tel, o\u00f9 le terrain avait \u00e9t\u00e9 nivel\u00e9 pour la construction de la station de vill\u00e9giature saisonni\u00e8re. La pr\u00e9sence d’un nombre limit\u00e9 de grands arbres indique que l’\u00eele a fait l’objet d’importantes coupes de bois successives. Dans l’ensemble, la for\u00eat existante est constitu\u00e9e des esp\u00e8ces de flore arborescente et terrestre caract\u00e9ristiques de la for\u00eat de bois francs des hautes terres rebois\u00e9es. La flore arbustive et terrestre est bien d\u00e9velopp\u00e9e et typique des for\u00eats de feuillus indig\u00e8nes des hautes terres. La composante faunique de cette \u00eele est compos\u00e9e de divers types d’esp\u00e8ces d’oiseaux chanteurs et de sauvagine, ainsi que d’un petit nombre de mammif\u00e8res comme l’\u00e9cureuil, le li\u00e8vre, etc.<\/p>\n\n\n\n

Consid\u00e9rations relatives au zonage<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Holman Island est d\u00e9sign\u00e9e comme l’une des 20 \u00eeles c\u00f4ti\u00e8res au large des c\u00f4tes et, \u00e0 ce titre, est assujettie aux r\u00e8glements sp\u00e9ciaux de lotissement et d’am\u00e9nagement \u00e9nonc\u00e9s dans la Provincial Planning Act<\/em> administr\u00e9e par le minist\u00e8re des Finances et des Affaires municipales de l’\u00cele-du-Prince-\u00c9douard. Sur la base de ces r\u00e8glements sp\u00e9ciaux pour les \u00eeles c\u00f4ti\u00e8res au large des c\u00f4tes, l’\u00eele ne peut pas \u00eatre subdivis\u00e9e davantage, mais elle peut \u00eatre am\u00e9nag\u00e9e avec un b\u00e2timent ou une structure qui ne peut \u00eatre utilis\u00e9 comme chalet d’\u00e9t\u00e9 qu’avec son propre syst\u00e8me d’approvisionnement en eau et d’\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es construit conform\u00e9ment aux dispositions de la Loi sur la protection de l’environnement<\/em>.  <\/p>\n\n\n\n

Donn\u00e9es historiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n

D’apr\u00e8s les documents obtenus, la propri\u00e9t\u00e9 en question appartenait \u00e0 l’origine \u00e0 James L. Holman, un N\u00e9o-Brunswickois, qui a investi 80 000 $ pour ouvrir un h\u00f4tel \u00ab \u00e0 l’am\u00e9ricaine \u00bb de 125 chambres (commun\u00e9ment appel\u00e9 Island Park Hotel). Le centre d’accueil et d’h\u00e9bergement touristique estival original (achev\u00e9 entre 1871 et 1873) comprenait une grande salle \u00e0 manger, des salles de loisirs et de billard, un pavillon de bains, des salles de quilles, des terrains de croquet, des installations de p\u00eache et de yachting, une route carrossable entourant la rive et des sentiers r\u00e9cr\u00e9atifs. L’h\u00f4tel \u00e9tait facilement accessible par un service continu de bateau \u00e0 vapeur entre Holman Island et Summerside. Apr\u00e8s la mort de Holman en 1877, l’h\u00f4tel a ferm\u00e9 ses portes et le b\u00e2timent abandonn\u00e9 a fini par br\u00fbler. La cave de l\u2019immeuble est encore visible sous forme de d\u00e9pression dans le sol, de m\u00eame que l’ancienne fosse du puits d’eau. Il semble que, tout au long de son occupation, Holman Island ait \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e comme source de bois de chauffage; cependant, il n’y a aucune preuve r\u00e9cente \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019ensemble, Holman Island a \u00e9t\u00e9 t\u00e9moin d’une activit\u00e9 humaine limit\u00e9e. Le seul d\u00e9veloppement majeur a \u00e9t\u00e9 l’ancien h\u00f4tel susmentionn\u00e9. De plus, les plaisanciers et les chasseurs saisonniers ont visit\u00e9 l’\u00eele p\u00e9riodiquement, mais malgr\u00e9 sa proximit\u00e9 de Summerside, ce trafic a \u00e9t\u00e9 relativement faible. D’apr\u00e8s les renseignements fournis, l’\u00eele a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 le site d’une colonie de grands h\u00e9rons bleus, mais les h\u00e9rons bleus ne nichent pas actuellement sur le site.<\/p>\n\n\n\n

Ex\u00e9cution de l’\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Selon Jan, \u00ab le plus grand d\u00e9fi \u00e0 relever pour mener \u00e0 bien ce contrat d’\u00e9valuation a \u00e9t\u00e9 de recueillir des informations pertinentes. Il a \u00e9t\u00e9 difficile de trouver suffisamment de donn\u00e9es sur les ventes pour invoquer la m\u00e9thode de comparaison directe parce qu’il n’y a pas beaucoup d’\u00eeles vendues et que chaque propri\u00e9t\u00e9 est compl\u00e8tement unique quant \u00e0 son emplacement, sa topographie, les r\u00e8glements en vigueur qui influent sur son d\u00e9veloppement potentiel, etc.<\/p>\n\n\n\n

Dans le cadre de ses recherches, Jan a pass\u00e9 en revue les listes d’\u00eeles en activit\u00e9, a fait enqu\u00eate sur l’histoire de l’\u00eele, a analys\u00e9 le rapport d’inspection de CNC, a discut\u00e9 avec le propri\u00e9taire de l’\u00eele et a communiqu\u00e9 avec d’autres \u00e9valuateurs qui lui ont fait part de leur exp\u00e9rience de l’\u00e9valuation d\u2019\u00eeles. Il a \u00e9galement fait grand usage d’une publication en ligne intitul\u00e9e Private Islands Inc.<\/em> qui fournit une mine d’informations \u00e0 jour sur les \u00eeles priv\u00e9es \u00e0 vendre dans le monde entier. Il s’est ensuite rendu sur l’\u00eele pour effectuer une inspection sur place.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Vous pouvez regarder des photos et des cartes a\u00e9riennes autant de fois que vous le voulez, dit Jan, mais je pense personnellement qu’il est important d’explorer physiquement la propri\u00e9t\u00e9 : faire l’aller-retour, marcher le long du rivage, observer les bois et les marais, etc. Cela m’a donn\u00e9 une bien meilleure id\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9 et de ce qui la rendait unique. Cela m’a permis d’adopter une approche plus qualitative pour d\u00e9terminer sa valeur. \u00bb <\/p>\n\n\n\n

La m\u00eame th\u00e9orie s’applique \u00e0 ses discussions avec le propri\u00e9taire. \u00ab J’ai pos\u00e9 des questions sur la fa\u00e7on dont la propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 acquise; quels plans d\u2019am\u00e9nagement les propri\u00e9taires avaient, ou ont peut-\u00eatre encore; ce qu’ils ont fait de l’\u00eele depuis son acquisition; \u00e0 quelle fr\u00e9quence ont-ils visit\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9; etc. Il est instructif d’entendre ce qu’un propri\u00e9taire avait pr\u00e9vu pour la propri\u00e9t\u00e9 lorsqu’il l’a acquise et ce qui s’est r\u00e9ellement pass\u00e9 au fil du temps. J’ai vite compris que poss\u00e9der une \u00eele n’est pas toujours ce qu’on croit. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Muni de toute l’information pertinente qu’il a pu recueillir et examiner, Jan a pr\u00e9par\u00e9 son rapport d’\u00e9valuation et l’a pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 CNC qui, \u00e0 son tour, a fait une offre au propri\u00e9taire. Une fois les n\u00e9gociations avec le propri\u00e9taire termin\u00e9es et une entente sur la valeur conclue entre les deux parties, l’entente a \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9e \u00e0 un Comit\u00e9 d’examen des \u00e9valuations (CEI), compos\u00e9 d’\u00e9valuateurs ind\u00e9pendants qui travaillent sous contrat avec Environnement et changements climatiques Canada. En collaboration avec les membres d\u2019un comit\u00e9 d’experts de partout au Canada, le CEI a la responsabilit\u00e9 d’examiner les rapports d’\u00e9valuation pr\u00e9sent\u00e9s au Programme de dons \u00e9cologiques et de faire des recommandations au ministre quant \u00e0 la juste valeur marchande des dons \u00e9cologiques faits en vertu de la Loi de l’imp\u00f4t sur le revenu<\/em>. N’ayant pas le pouvoir de conclure ou de rompre une entente, le CEI s’efforce de fournir au ministre des examens approfondis et des recommandations bien fond\u00e9es. Si un \u00e9valuateur a pr\u00e9par\u00e9 une \u00e9valuation conform\u00e9ment aux Lignes directrices relatives aux \u00e9valuations<\/em>, il n’y a habituellement pas de probl\u00e8mes avec l’examen ou la recommandation subs\u00e9quente. Dans le cas de Holman Island, puisque les int\u00e9r\u00eats de tous \u00e9taient bien repr\u00e9sent\u00e9s et servis, l’entente a \u00e9t\u00e9 conclue, CNC a acquis une autre propri\u00e9t\u00e9 \u00e9cologique importante et le propri\u00e9taire a re\u00e7u un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t important pour la valeur convenue de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les honoraires vers\u00e9s \u00e0 Jan par CNC pour ce projet avaient \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9s avant le d\u00e9but du contrat de service. La cl\u00e9, dit-il, c’\u00e9tait de valoriser vraiment son temps et l’ensemble des comp\u00e9tences qu’il a d\u00fb apporter \u00e0 la table. \u00ab Bien qu\u2019il soit un organisme sans but lucratif, CNC comprenait l\u2019ampleur du travail n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9alisation d’une \u00e9valuation aussi unique, dit Jan. J’ai essay\u00e9 d’\u00eatre aussi pr\u00e9cis que possible pour d\u00e9terminer combien de temps serait consacr\u00e9 \u00e0 ce projet et j’ai \u00e9tabli un tarif qui me d\u00e9dommageait de fa\u00e7on pr\u00e9cise et \u00e9quitable pour cela \u00bb. Ce contrat de service a bien fonctionn\u00e9 pour toutes les parties concern\u00e9es et je serais certainement heureux d’avoir l’occasion d’entreprendre un travail similaire \u00e0 l’avenir. \u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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