{"id":65139,"date":"2019-06-07T12:03:27","date_gmt":"2019-06-07T16:03:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=65139"},"modified":"2019-06-07T12:04:27","modified_gmt":"2019-06-07T08:04:27","slug":"provisions-de-revalorisation-du-loyer-des-biens-immobiliers-non-ameliores","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/provisions-de-revalorisation-du-loyer-des-biens-immobiliers-non-ameliores\/","title":{"rendered":"Provisions de revalorisation du loyer des biens immobiliers \u00ab non am\u00e9lior\u00e9s \u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Commentaire de cas : La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers c. Parc-IX Limited<\/em><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon), RI(BC)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Mon coll\u00e8gue et co-arbitre Richard Olson[i]<\/sup> a port\u00e9 \u00e0 mon attention une d\u00e9cision int\u00e9ressante de la Cour supr\u00eame de l’Ontario dans l’affaire La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers c. Parc-IX Limited<\/em>, 2018 ONSC 3625 (Parc-IX). Dans l’affaire Parc-IX<\/em>, le juge McEwen a examin\u00e9 l’interpr\u00e9tation appropri\u00e9e d’un bail foncier qui exigeait que le loyer soit r\u00e9tabli comme si la propri\u00e9t\u00e9 n’\u00e9tait \u00ab pas am\u00e9lior\u00e9e \u00bb. La question \u00e9tait de savoir si le terme \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb devait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme signifiant \u00e9galement \u00ab non grev\u00e9 \u00bb. Si tel est le cas, le loyer revaloris\u00e9 serait consid\u00e9rablement plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Le contexte
<\/strong>Parc-IX Limited (Parc-IX) poss\u00e9dait un immeuble d’appartements sur un terrain appartenant \u00e0 La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers Limit\u00e9e (Manuvie). En 1964, Parc-IX et le pr\u00e9d\u00e9cesseur de Manuvie ont sign\u00e9 un bail foncier de 99 ans qui, entre autres choses, pr\u00e9voyait une r\u00e9vision du loyer tous les 25 ans. Apr\u00e8s la signature du bail, l’Ontario a adopt\u00e9 une loi qui emp\u00eachait Parc-IX, \u00e0 titre de locataire, d’utiliser la propri\u00e9t\u00e9 pour l’am\u00e9nagement de condominiums en propri\u00e9t\u00e9 franche. De plus, l\u2019application de contr\u00f4les des d\u00e9molitions et de restrictions des loyers a eu une incidence sur la valeur de l’immeuble en tant qu’immeuble d’appartements. Toutefois, en tant que propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 franche du terrain, Manuvie n’\u00e9tait pas assujettie \u00e0 ces restrictions et aurait pu am\u00e9nager des condominiums en propri\u00e9t\u00e9 franche. <\/p>\n\n\n\n

La question de l’interpr\u00e9tation contractuelle \u00e9tait l’effet de l’expression \u00ab comme si elle n’avait pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e \u00bb dans la clause de r\u00e9vision du loyer qui pr\u00e9voyait en partie ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

  1. ET REMETTRE et payer…<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    (a) pour la p\u00e9riode de 25 ans allant du 15e<\/sup> jour d’ao\u00fbt 1989 au 14e<\/sup> jour d’ao\u00fbt 2014 inclusivement, ces deux journ\u00e9es incluses, une somme \u00e9gale \u00e0 6\u00be % de la juste valeur marchande du bien comme s’il n’\u00e9tait pas<\/em> am\u00e9lior\u00e9<\/em><\/strong> (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e la \u00ab valeur marchande du terrain \u00bb au 15e<\/sup> jour de mars 1989;<\/p>\n\n\n\n

    (b) pour la p\u00e9riode de 25 ans allant du 15e<\/sup> jour d’ao\u00fbt 2014 au 14e<\/sup> jour d’ao\u00fbt 2039 inclusivement, ces deux journ\u00e9es incluses, une somme \u00e9gale \u00e0 6\u00be % de la juste valeur marchande du bien comme s’il n’\u00e9tait pas am\u00e9lior\u00e9<\/em><\/strong> (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e la \u00ab valeur marchande du terrain \u00bb au 15e<\/sup> jour de mars 2014;<\/p>\n\n\n\n

    [Soulignement ajout\u00e9.]<\/p>\n\n\n\n

    Manuvie a fait valoir que le nouveau loyer devait tenir compte de la capacit\u00e9 illimit\u00e9e de r\u00e9am\u00e9nagement du bien, tandis que Parc-IX a fait valoir que le loyer ne pouvait refl\u00e9ter un potentiel dont l’exploitation lui \u00e9tait l\u00e9galement interdite.<\/p>\n\n\n\n

    La premi\u00e8re r\u00e9vision du loyer, en 1989, avait donn\u00e9 lieu \u00e0 un arbitrage et \u00e0 un contr\u00f4le judiciaire sur l’interpr\u00e9tation de l’expression \u00ab comme si elle n’avait pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e \u00bb. Le pr\u00e9d\u00e9cesseur de Manuvie avait soutenu que l’expression comprenait les termes \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb et \u00ab non grev\u00e9 \u00bb. Le groupe sp\u00e9cial d’arbitrage de 1989 n’\u00e9tait pas d’accord pour dire que \u00ab comme si elle n’avait pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e \u00bb ne faisait r\u00e9f\u00e9rence qu’\u00e0 l’\u00e9tat physique du bien et que le bail lui-m\u00eame et les charges l\u00e9gales ne devaient pas \u00eatre pris en compte. Lors du contr\u00f4le judiciaire, le tribunal a jug\u00e9 que la d\u00e9cision \u00e9tait raisonnable et a rejet\u00e9 la demande du locateur, mais, dans l’arr\u00eat dicta<\/em>, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 que, si l’affaire avait \u00e9t\u00e9 entendue en premi\u00e8re instance, il aurait interpr\u00e9t\u00e9 \u00ab non am\u00e9lior\u00e9e \u00bb comme incluant \u00e9galement \u00ab non grev\u00e9e \u00bb. Manuvie s’est fond\u00e9e sur ce dicta<\/em> dans la demande de contr\u00f4le judiciaire pr\u00e9sent\u00e9e au juge McEwen.<\/p>\n\n\n\n

    La d\u00e9cision de 2018
    <\/strong>Dans sa d\u00e9cision de 2018, le tribunal a statu\u00e9 que la d\u00e9cision arbitrale de la premi\u00e8re r\u00e9vision du loyer \u00e9tait ex\u00e9cutoire pour les parties. Le juge McEwen aurait pu s’arr\u00eater l\u00e0, mais il est all\u00e9 plus loin en \u00e9crivant que, m\u00eame si la jurisprudence pass\u00e9e appuyait la position de Manuvie, la loi a \u00e9volu\u00e9 de sorte que, par elle-m\u00eame, l’expression \u00ab comme si elle n’avait pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e \u00bb permet seulement aux parties d’ignorer les am\u00e9liorations mat\u00e9rielles et que, sauf disposition contraire expresse du bail, les parties ne peuvent ignorer les charges l\u00e9gales touchant la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Conform\u00e9ment aux directives de la Cour supr\u00eame du Canada, le juge dans l’affaire Parc-IX<\/em> a conclu qu’il devait trouver \u00ab … l’intention des parties, telle que r\u00e9v\u00e9l\u00e9e par le sens usuel, litt\u00e9ral et ordinaire des mots consid\u00e9r\u00e9s dans le contexte du contrat dans son ensemble \u00bb.  [i]<\/sup><\/p>\n\n\n\n

    Dans l’affaire Parc-IX<\/em>, les parties ont convenu que la clause de r\u00e9vision du loyer avait pour objet de lier le loyer \u00e0 l’\u00e9volution de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 sous-jacente et que la \u00ab valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00bb faisait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’int\u00e9r\u00eat franc du propri\u00e9taire. Les parties n’\u00e9taient pas d’accord sur le sens de \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb.     <\/p>\n\n\n\n

    Le juge McEwen s’est r\u00e9f\u00e9r\u00e9 aux d\u00e9finitions des mots \u00ab improvement \u00bb (\u00ab am\u00e9lioration \u00bb) et \u00ab encumbrance \u00bb (\u00ab charge \u00bb) dans le Black’s Law Dictionary, notant que le premier faisait r\u00e9f\u00e9rence aux b\u00e2timents et aux structures permanentes, tandis que le second concernait les int\u00e9r\u00eats juridiques qui pourraient mener \u00e0 une diminution de valeur. \u00ab Une propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre non am\u00e9lior\u00e9e mais grev\u00e9e. Inversement, elle peut \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e et non grev\u00e9e. Les deux mots ne sont pas synonymes. \u00bb  La Cour a \u00e9galement not\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments de preuve qui sugg\u00e8rent que les baux commerciaux font couramment la distinction entre les am\u00e9liorations et les charges.<\/p>\n\n\n\n

    Dans l’affaire Parc-IX<\/em>, le tribunal a abord\u00e9 la jurisprudence qui a statu\u00e9 qu’il faut sous-entendre que les parties ont l’intention de \u00ab ne pas grever \u00bb le bien dans le cadre d’une r\u00e9vision du loyer. La logique qui sous-tend ces causes est que, puisque la r\u00e9vision du loyer vise \u00e0 d\u00e9terminer un loyer en fonction de la valeur du terrain sans \u00e9gard aux modalit\u00e9s du bail en vigueur, il s’ensuit que la valeur du terrain devrait \u00eatre fond\u00e9e sur son utilisation optimale, sans \u00e9gard aux restrictions qui d\u00e9coulent du type des am\u00e9liorations et du propri\u00e9taire de ces am\u00e9liorations.    <\/p>\n\n\n\n

    D’autre part, des cas plus r\u00e9cents avaient adopt\u00e9 un point de vue diff\u00e9rent. Dans l’affaire Bande indienne Musqueam c. Glass<\/em>, 2000 CSC 52 [Musqueam<\/em>], le juge Gonthier a conclu que, lorsque le bail stipulait qu’un facteur de pourcentage devait \u00eatre appliqu\u00e9 \u00e0 la valeur sous-jacente du terrain comme base du loyer, les charges l\u00e9gales ne pouvaient \u00eatre ignor\u00e9es, sauf indication contraire explicite. Dans Board of Regents of Victoria University c. G.E. Canada Real Estate Equity<\/em>, 2016 ONCA 646 [Victoria University<\/em>], le tribunal s’est inspir\u00e9 de Musqueam<\/em> et a jug\u00e9 que les charges l\u00e9gales d\u00e9coulant du bail devaient \u00eatre prises en compte dans la r\u00e9vision du loyer.   <\/p>\n\n\n\n

    Au paragraphe 111 de Parc-IX<\/em> se trouve le passage suivant :<\/p>\n\n\n\n

    [111] La Cour d’appel [dans l\u2019affaire Victoria University<\/em>] a rejet\u00e9 l’appel du propri\u00e9taire… La juge Pepall, \u00e9crivant pour la cour, a expliqu\u00e9 l’\u00e9tat actuel du droit tel qu’elle le voyait d\u00e9coulant de Musqueam<\/em>. Au paragraphe 40, la juge Pepall a d\u00e9clar\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n

    En conclusion, la bande indienne de Musqueam<\/em> \u00e9tablit que, sauf intention contraire dans le bail : a) le mot \u00ab terrain \u00bb d\u00e9signe la tenure franche ou l’int\u00e9r\u00eat en fief simple sur les terres en cause ; b) le mot \u00ab valeur \u00bb d\u00e9signe la valeur d’\u00e9change du terrain, calcul\u00e9e en d\u00e9terminant \u00ab l’utilisation optimale \u00bb; et c) la juste valeur marchande devrait refl\u00e9ter les restrictions l\u00e9gales sur le terrain mais devrait ignorer toute restriction particuli\u00e8re impos\u00e9e par le bail lui-m\u00eame<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    [Soulign\u00e9 dans Parc-IX<\/em>]<\/p>\n\n\n\n

    En fin de compte, le juge McEwen, dans l’affaire Parc-IX<\/em>, s’est fi\u00e9 \u00e0 Musqueam<\/em> et \u00e0 Victoria University<\/em> pour conclure que les charges l\u00e9gales touchant Parc-IX<\/em> ne devaient pas \u00eatre ignor\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

    Pour conclure
    <\/strong>Parmi les le\u00e7ons tir\u00e9es de la d\u00e9cision Parc-IX<\/em>, mentionnons les suivantes :<\/p>\n\n\n\n

    • L’\u00e9tablissement du loyer en vertu d’une clause de r\u00e9vision d\u00e9pend de l’application de l’intention des parties au moment de la signature du bail.<\/li>
    • L’intention des parties se retrouve dans les termes du bail dans leur sens usuel, litt\u00e9ral et ordinaire.<\/li>
    • Le terme \u00ab am\u00e9lioration \u00bb d\u00e9signe g\u00e9n\u00e9ralement les b\u00e2timents et les structures permanentes.<\/li>
    • Le terme \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb fait g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’\u00e9tat physique du bien.<\/li>
    • La \u00ab charge \u00bb se rapporte \u00e0 un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal dans un bien.<\/li>
    • En l’absence d’une formulation expresse contraire, le terme \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb n’inclut pas le terme \u00ab non grev\u00e9 \u00bb.<\/li>
    • Dans le cas hypoth\u00e9tique d’un bien non am\u00e9lior\u00e9, la r\u00e9vision du loyer tiendra compte de l’effet des charges l\u00e9gales sur la valeur du bien.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Notes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      [i<\/sup>]<\/sup> Richard Olson est avocat, arbitre et auteur de A Commercial Tenancy Handbook<\/em> (Carswell) ainsi que de nombreux ouvrages pour la British Columbia Continuing Legal Education.
      [ii<\/sup>] <\/sup>Parc-IX<\/em> paragraphe 69, s’appuyant sur Creston Moly Corp. c. Sattva Capital Corp.<\/em> 2014 CSC 53, paragraphe 47.<\/p>\n\n\n\n

      Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Commentaire de cas : La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers c. Parc-IX Limited Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon), RI(BC) Mon coll\u00e8gue et co-arbitre Richard Olson[i] a<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[3055,2846,3057,3054,3056],"class_list":["post-65139","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-amelioree","article_tag-bail","article_tag-greve","article_tag-loyer","article_tag-revalorisation"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/65139","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=65139"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=65139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}