{"id":66219,"date":"2019-07-18T13:54:24","date_gmt":"2019-07-18T17:54:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66219"},"modified":"2019-07-18T13:55:24","modified_gmt":"2019-07-18T09:55:24","slug":"levaluation-de-maisons-ecologiques-un-segment-du-marche-en-expansion","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/levaluation-de-maisons-ecologiques-un-segment-du-marche-en-expansion\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9valuation de maisons \u00e9cologiques \u2013 un segment du march\u00e9 en expansion"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019\u00e9valuation de maisons \u00e9cologiques \u2013 un segment du march\u00e9 en expansion<\/em><\/h1>\n\n\n\n

Par Preston Hartwig, M.A., RFPP, membre stagiaire de l\u2019ICE, Red River Group, Swan River, MB<\/em><\/p>\n\n\n\n

En ao\u00fbt 2017, le gouvernement du Canada a publi\u00e9 Une construction intelligente \u2013 une strat\u00e9gie canadienne pour les b\u00e2timents<\/em><\/strong>.<\/em> Cette strat\u00e9gie entra\u00eenera des changements au Code du b\u00e2timent qui exigera que toutes les nouvelles maisons soient \u00ab pr\u00eates \u00e0 une consommation nette z\u00e9ro \u00bb d\u00e8s 2030. En plus de reconna\u00eetre l’\u00e9volution des attitudes des consommateurs et des institutions financi\u00e8res qui cherchent \u00e0 d\u00e9velopper des \u00ab hypoth\u00e8ques vertes \u00bb, cette tendance fait ressortir la n\u00e9cessit\u00e9 que les membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) d\u00e9veloppent les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires pour faire l\u2019\u00e9valuation de ces maisons.<\/p>\n\n\n\n

La m\u00e9thode sera probablement similaire \u00e0 l’\u00e9valuation d’autres propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles utilisant la m\u00e9thode de comparaison directe (MCD), mais, jusqu’\u00e0 ce que le march\u00e9 arrive \u00e0 maturit\u00e9 et qu’il existe d’autres \u00ab maisons \u00e9cologiques \u00bb servant de comparables, comment devons-nous aborder ce d\u00e9fi d’\u00e9valuation?<\/p>\n\n\n\n

Certains diront que l’absence de donn\u00e9es sur le march\u00e9 signifie que ce segment du march\u00e9 n\u2019existe pas et que ces propri\u00e9t\u00e9s devraient \u00eatre trait\u00e9es de la m\u00eame fa\u00e7on que les autres r\u00e9sidences. Cependant, si nous produisons un rapport d’\u00e9valuation qui ne r\u00e9v\u00e8le aucune diff\u00e9rence de valeur par rapport aux maisons conformes au code actuel, nous risquons de ne pas respecter les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em>. La section 5.2.1 stipule : \u00ab Il est contraire \u00e0 l\u2019\u00e9thique professionnelle pour un membre de produire, d\u2019utiliser ou de permettre \u00e0 d\u2019autres personnes d\u2019utiliser, \u00e0 n\u2019importe quelle fin, un rapport que le membre sait (ou devrait savoir) \u00eatre fautif, erron\u00e9 et\/ou trompeur. \u00bb <\/em>La section  5.2.2 ajoute : \u00ab <\/em>Un rapport trompeur peut \u00eatre caus\u00e9 par omission ou commission et peut r\u00e9sulter d\u2019une seule erreur majeure ou de plusieurs petites erreurs qui, dans l\u2019ensemble, contribuent \u00e0 un rapport jug\u00e9 trompeur. \u00bb <\/em> En qualit\u00e9 d\u2019\u00e9valuateurs, nous devons \u00eatre en mesure de justifier et de soutenir nos ajustements, mais nous devons \u00e9galement avoir une base pour justifier de ne pas<\/strong> faire un ajustement (en indiquant qu’un ajustement n’est pas justifi\u00e9).<\/p>\n\n\n\n

On a sugg\u00e9r\u00e9 de mettre au point un multiplicateur de base qui pourrait \u00eatre appliqu\u00e9 aux maisons \u00e9cologiques. Par exemple, si le co\u00fbt de construction est sup\u00e9rieur de 5 %, la valeur trouv\u00e9e par le MCD sera ajust\u00e9e \u00e0 la hausse de 5 % pour tenir compte de cette diff\u00e9rence. Cette m\u00e9thode est tr\u00e8s restrictive dans la mesure o\u00f9 elle prend une \u00ab approche universelle \u00bb et ne prend pas en compte les diff\u00e9rents niveaux d’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et les variations dans les \u00ab degr\u00e9s de verdure \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

J’ai effectu\u00e9 r\u00e9cemment un contrat de service consistant \u00e0 faire l\u2019\u00e9valuation d\u2019une maison \u00e9cologique \u00e0 Winnipeg, ce qui a n\u00e9cessit\u00e9 l’\u00e9laboration d’une m\u00e9thode raisonnable. Un de mes passe-temps \u00e9tant de suivre l’\u00e9volution de l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, cet aspect du contrat de service ne me causait aucune difficult\u00e9. Mais quelle m\u00e9thode utiliser pour m\u2019assurer que je poss\u00e9dais les comp\u00e9tences voulues? AIC-Manitoba a tenu r\u00e9cemment un s\u00e9minaire de perfectionnement continu sur l’\u00e9valuation des maisons \u00e9cologiques auquel j’ai assist\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Je me suis plong\u00e9 dans les lectures recommand\u00e9es, j\u2019ai \u00e9tudi\u00e9 la question et j\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 un document (qui d\u00e9crit la m\u00e9thode propos\u00e9e) qui a \u00e9t\u00e9 distribu\u00e9 \u00e0 un certain nombre de membres pour leurs commentaires. Ce document est devenu la base de cet article.<\/p>\n\n\n\n

Sans passer en revue toutes les m\u00e9thodes consid\u00e9r\u00e9es, le r\u00e9sultat souhait\u00e9 \u00e9tait de d\u00e9velopper un ajustement \u00e0 placer comme une ligne dans le tableau de la MCD pour l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Ce processus a \u00e9t\u00e9 rendu beaucoup plus facile, car le propri\u00e9taire venait de  terminer une \u00e9tude qui quantifiait le co\u00fbt total de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Cette \u00e9tude, compl\u00e9t\u00e9e par SRP Canada (Sustainable Renewal Planning Inc.), utilisait le programme SEEFAR<\/strong>\u00a9 (Rapport sur les actifs de l’installation d’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique durable) qui montrait que les \u00e9conomies d’\u00e9nergie par rapport \u00e0 une maison conforme au code \u00e9taient actuellement de 2 000 $ par ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Ce chiffre est beaucoup plus facile \u00e0 travailler avec une cote \u00e9nerg\u00e9tique de \u00ab X \u00bb par rapport \u00e0 une maison de base avec une cote de \u00ab Y \u00bb comme pr\u00e9vu par certains des programmes actuels. Connaissant les \u00e9conomies r\u00e9elles, la valeur actuelle nette (VAN) de ce \u00ab flux de tr\u00e9sorerie \u00bb \u00e9tait de 9 580 $, bas\u00e9e sur une p\u00e9riode de cinq ans utilisant un taux d’actualisation de 2,2 % (le taux approximatif d’un CPG de cinq ans). M\u00eame si les \u00e9conomies vont au-del\u00e0 d’une p\u00e9riode de cinq ans, la plupart des gens voudront r\u00e9cup\u00e9rer le co\u00fbt de ces \u00e9conomies dans un d\u00e9lai plus court. L’article \u00c9valuer l\u2019\u00e9nergie solaire (partie 2)<\/em> de Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P. App., qui se trouve dans le Volume 60, Livre 2, 2016 de la revue \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>, contient de pr\u00e9cieux renseignements.<\/p>\n\n\n\n

Cette m\u00e9thode semblait raisonnable, mais \u00e9tait-elle logique et \u00e9tait-elle d\u00e9fendable?<\/p>\n\n\n\n

En recherchant d’autres r\u00e9gions dans lesquelles le march\u00e9 des maisons \u00e9cologiques est plus m\u00fbr (toutes les \u00e9tudes compl\u00e9t\u00e9es aux \u00c9tats-Unis), les donn\u00e9es ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que les maisons \u00e9cologiques se vendent \u00e0 un prix sup\u00e9rieur de 2 % \u00e0 6 % par rapport aux maisons conformes au code. En l’absence de donn\u00e9es canadiennes, on a utilis\u00e9 une prime pr\u00e8s de la limite inf\u00e9rieure de la fourchette de 3 %. Cette prime a \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e au prix de vente moyen d’une maison \u00e0 Winnipeg, que l’Association canadienne de l’immeuble a fix\u00e9 \u00e0 327 959 $. La prime de 3 % appliqu\u00e9e \u00e0 cette valeur moyenne donne 9 850 $ (arrondi), ce qui est similaire \u00e0 la VAN des \u00e9conomies de co\u00fbts indiqu\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons aussi proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019examen du co\u00fbt d’une maison \u00e9conerg\u00e9tique. L’augmentation moyenne du co\u00fbt de construction d’une maison \u00e9cologique par rapport \u00e0 une maison conforme au code est de 15 $ le pied carr\u00e9 au Manitoba. En utilisant une moyenne de 1 600 pieds carr\u00e9s, le co\u00fbt suppl\u00e9mentaire serait de 24 000 $. Un arrondi de la VAN (ci-dessus) \u00e0 9 600 $ \u00e9quivaut \u00e0 40 % du co\u00fbt. Ceci est favorable, car de nombreuses caract\u00e9ristiques ou commodit\u00e9s (c.-\u00e0-d., terrasses, patios, cl\u00f4tures, etc.) montrent une augmentation de la valeur marchande d’environ 50 % du co\u00fbt. Cette obsolescence \u00e9conomique est une caract\u00e9ristique normale du march\u00e9 et, compte tenu du fait que la technologie verte n’a pas encore une large acceptation sur le march\u00e9, un taux d’obsolescence plus \u00e9lev\u00e9 de 60 % est raisonnable.<\/p>\n\n\n\n

Quelques probl\u00e8mes devront \u00eatre r\u00e9solus au fur et \u00e0 mesure que la tendance vers les logements \u00e9cologiques continuera \u00e0 se d\u00e9velopper. Voici quelques exemples :<\/p>\n\n\n\n