{"id":66223,"date":"2019-07-18T14:42:17","date_gmt":"2019-07-18T18:42:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66223"},"modified":"2019-07-18T14:43:17","modified_gmt":"2019-07-18T10:43:17","slug":"examen-du-loyer-a-quoi-sert-le-bail","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/examen-du-loyer-a-quoi-sert-le-bail\/","title":{"rendered":"Examen du loyer : \u00e0 quoi sert le bail?"},"content":{"rendered":"

Examen du loyer : \u00e0 quoi sert le bail?<\/strong><\/span><\/h1>\n

Par John Shevchuk, Avocat et procureur, C.Arb, AACI (Hon)<\/span><\/em><\/p>\n

Lors de l’examen du loyer en vertu d’un bail, le d\u00e9cideur compte-t-il sur les modalit\u00e9s et conditions du bail existant ou existe-t-il un autre point de r\u00e9f\u00e9rence? La r\u00e9ponse d\u00e9pend bien s\u00fbr du libell\u00e9 du bail et parfois de certaines distinctions subtiles.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Principes g\u00e9n\u00e9raux pour les clauses de r\u00e9vision des loyers<\/strong>\u00a0<\/p>\n

Les principes g\u00e9n\u00e9raux d’interpr\u00e9tation des baux sont \u00e9nonc\u00e9s dans Park Royal Shopping Centre Holdings Ltd. c. Gap (Canada) Inc.,<\/em> 2017 BCSC 1257 [Park Roya<\/em>l] o\u00f9 la cour a envisag\u00e9 une clause de colocation dans un centre commercial en cours de r\u00e9novation et de fermeture de bail pendant la r\u00e9novation. Aux paragraphes 51 et 52, le tribunal a \u00e9crit :<\/p>\n

[51] Comme indiqu\u00e9 dans Athwal c. Black Top Cabs Ltd.<\/em>, 2012 BCCA 107<\/p>\n

[42] L\u2019intention contractuelle des parties dans un contrat \u00e9crit est d\u00e9termin\u00e9e objectivement en construisant le sens usuel et ordinaire des mots du contrat dans le contexte du contrat dans son ensemble et des circonstances connexes (ou matrice factuelle) qui existaient au moment o\u00f9 le contrat a \u00e9t\u00e9 conclu, \u00e0 moins que de le faire (sic) entra\u00eenerait une absurdit\u00e9.<\/p>\n

[52] L’\u00ab\u00a0interpr\u00e9tation d’une disposition contractuelle \u00e9crite doit toujours \u00eatre fond\u00e9e sur le texte et \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de l’ensemble du contrat :\u00a0\u00bb Creston Moly Corp. c. Sattva Capital Corp<\/em>., 2014 SCC 53 au para. 57.<\/p>\n

Les tribunaux tiennent compte, entre autres, de l\u2019objectif commercial qui sous-tend les clauses habituelles d\u2019examen des loyers.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

L\u2019objectif commercial qui sous-tend les clauses d\u2019examen des loyers <\/strong><\/p>\n

Dans Basingstoke and Deane Borough Council c. Host Group Ltd.<\/em>, [1988] 1 WLR 348 (Eng. C.A.) [Basingstoke<\/em>], une affaire qui a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e au Canada, la Cour d\u2019appel anglaise a identifi\u00e9 l\u2019objectif commercial par d\u00e9faut des clauses d\u2019examen des loyers. Le bail en question pr\u00e9voyait un terme de 99 ans pour un site nu r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 un usage public, le locataire ayant construit les am\u00e9liorations \u00e0 ses frais. Le locateur a fait valoir qu\u2019il devrait s\u2019appuyer sur un bail hypoth\u00e9tique refl\u00e9tant ce que la propri\u00e9t\u00e9 serait susceptible de percevoir sur le march\u00e9 actuel et sans aucune restriction d\u2019utilisation. Le locataire a affirm\u00e9 que l\u2019objectif \u00e9tait de d\u00e9terminer un loyer repr\u00e9sentatif des modalit\u00e9s et conditions du bail existant sauf le montant du loyer.<\/p>\n

La cour d\u2019appel a convenu avec le locataire, d\u00e9clarant notamment \u00ab \u2026 lors de la construction d\u2019une clause d\u2019examen du loyer, il convient de ne pas perdre de vue ce qui est normalement l\u2019objectif commercial [d\u2019une clause d\u2019examen des loyers].\u00a0\u00bb La cour a ensuite d\u00e9crit l\u2019objectif commercial :<\/p>\n

Cet objectif a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9 dans plusieurs cas r\u00e9cents et n\u2019est plus en doute. Sir Nicolas Browne-Wilkinson V.-C. l\u2019a exprim\u00e9 en ces termes dans British Gas Corporation c. Universities Superannuation Scheme Ltd.<\/em> [1986] 1\u00a0 W.L.R. 398, 401 :<\/p>\n

\u00ab\u00a0Il ne fait aucun doute que l\u2019objectif g\u00e9n\u00e9ral d\u2019une disposition pour examen de location est de permettre au propri\u00e9taire d\u2019obtenir de temps en temps la location au taux du march\u00e9 que les locaux commanderaient selon les m\u00eames conditions sur le march\u00e9 libre aux dates d\u2019examen. L’objectif est de refl\u00e9ter l’\u00e9volution de la valeur de l’argent et les augmentations r\u00e9elles de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme.\u00a0\u00bb\u00a0<\/p>\n

Dans Basingstoke<\/em>, le tribunal a jug\u00e9 que cet objectif commercial ne peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 qu\u2019en fixant la location en conformit\u00e9 des modalit\u00e9s et conditions du bail existant sauf pour le montant du loyer \u00e0 payer. Le tribunal a reconnu qu\u2019un libell\u00e9 explicite ou une implication n\u00e9cessaire des mots dans un bail donn\u00e9 peut d\u00e9placer l\u2019objectif commercial implicite d\u2019un bail. Toutefois, le bail en question n’a pas d\u00e9plac\u00e9 l’intention commerciale ce qui a eu pour r\u00e9sultat que la modification du loyer a \u00e9t\u00e9 fond\u00e9e sur un usage restreint, comme une maison publique, et non sur un usage plus g\u00e9n\u00e9ral sans restriction qui justifierait un loyer plus \u00e9lev\u00e9. En outre, \u00e9tant donn\u00e9 que le bail \u00e9tait d’un site nu (le locataire ayant construit les am\u00e9liorations) le loyer \u00e0 d\u00e9terminer \u00e9tait pour un site nu ne tenant pas compte de la valeur des b\u00e2timents sur le site.<\/p>\n

Comparons ce r\u00e9sultat de Basingstoke<\/em> \u00e0 la d\u00e9cision de la Cour de la Colombie-Britannique d’appel dans Fire Productions Ltd. v. Lauro, <\/em>2006 BCCA 497 [Fire Productions<\/em>]. Le locataire a lou\u00e9 du propri\u00e9taire un local \u00e0 utiliser comme un restaurant. Le locataire a pay\u00e9 pour toutes les am\u00e9liorations. Le bail pr\u00e9voyait que les am\u00e9liorations, une fois apport\u00e9es, devenaient la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire. La clause d\u2019examen du loyer a exig\u00e9 une d\u00e9termination de la \u00ab juste valeur du loyer du march\u00e9 \u00bb. L’arbitre a fait valoir que cela signifiait l\u2019inclusion de la valeur des am\u00e9liorations, alors que le juge en chambre a estim\u00e9 que la valeur des am\u00e9liorations devait \u00eatre exclue. La Cour d’appel a jug\u00e9 que la valeur des am\u00e9liorations devait \u00eatre prise en compte dans la d\u00e9termination du loyer pour la p\u00e9riode de renouvellement.<\/p>\n

Au paragraphe 7, J.A. Lowry, \u00e9crivant pour la Cour d’appel, a d\u00e9clar\u00e9 notamment :<\/p>\n

7\u00a0 \u2026 Il me semble clair que l’utilisation du mot \u00ab march\u00e9 \u00bb dans le pr\u00e9sent bail pour d\u00e9finir le loyer \u00e0 payer pour le renouvellement ne peut signifier que le loyer \u00e0 payer est le loyer que ces locaux attireraient s\u2019ils \u00e9taient expos\u00e9s au march\u00e9 au moment du renouvellement. \u00c0 mon avis, le langage utilis\u00e9 emp\u00eache l’exclusion de la valeur des am\u00e9liorations apport\u00e9es par le locataire dans le calcul du loyer.<\/p>\n

Le tribunal a rejet\u00e9 l’argument du locataire qu’il \u00e9tait injuste que le locataire ait \u00e0 payer un loyer bas\u00e9 sur des am\u00e9liorations au cours de la p\u00e9riode de renouvellement, car il avait pay\u00e9 pour ces am\u00e9liorations en premier lieu. Au paragraphe 14, J.A. Lowry a \u00e9crit :<\/p>\n

14 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Il me semble qu\u2019un propri\u00e9taire pourrait bien louer des locaux non am\u00e9lior\u00e9s sur la base qu\u2019il gagne l’avantage de prendre un int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9taire dans les am\u00e9liorations que le locataire devra apporter pour utiliser les locaux dans un but convenu. L’avantage pourrait fort bien se refl\u00e9ter dans le loyer pour lequel les locaux sont lou\u00e9s. Si, \u00e0 la fin du bail, le locataire quitte les lieux et que les locaux reviennent au propri\u00e9taire, le locataire perd la valeur de l’utilisation continue des am\u00e9liorations qu\u2019il a apport\u00e9es et le propri\u00e9taire gagne l’avantage pour lequel il a marchand\u00e9 lorsque les locaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s. Le locataire n’a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9savantag\u00e9 si, quand il exerce son droit de renouvellement, il est tenu de payer le loyer que le propri\u00e9taire serait en mesure d’obtenir si le bail n’avait pas \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9. Le locataire peut, dans un sens, payer des int\u00e9r\u00eats sur les am\u00e9liorations qu\u2019il a apport\u00e9es, mais il peut continuer de jouir des am\u00e9liorations qui sont devenues la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire, jusqu\u2019\u00e0 la fin de la p\u00e9riode de renouvellement. Tout repose sur l\u2019entente conclue lorsque les parties signent le bail et il est donc essentiel de tenir compte du libell\u00e9 que les parties ont effectivement utilis\u00e9 pour exprimer leur march\u00e9 dans tout cas donn\u00e9. Dans ce cas, le march\u00e9 conclu en termes de renouvellement du loyer \u00e0 payer favorisait les propri\u00e9taires.<\/p>\n

On peut sympathiser avec le locataire qui a \u00e9t\u00e9 tenu de payer un loyer pour les am\u00e9liorations tr\u00e8s co\u00fbteuses qu\u2019il avait mises en place, mais le cas met en \u00e9vidence l’importance de la d\u00e9limitation pr\u00e9cise de l’intention des parties \u00e0 l’origine d’une clause d\u2019examen du loyer. Si l’intention n\u2019est pas claire dans le libell\u00e9 du bail, l’interpr\u00e9tation d’un tribunal ou d\u2019un arbitre peut causer une surprise.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

D\u00e9termination de la juste valeur marchande c. juste valeur du march\u00e9 locatif <\/strong><\/p>\n

Dans No. 100 Sail View Ventures Ltd. c. Janwest Equities Ltd.<\/em>, 1993 CarswellBC 283 [Janwest<\/em>], autorisation d\u2019appel rejet\u00e9e 1994 CarswellBC 3169 (CSC), il y avait un bail foncier nu sur lequel le locataire a construit et exploit\u00e9 un h\u00f4tel. Au fil du temps, une clause de ren\u00e9gociation du loyer a \u00e9t\u00e9 activ\u00e9e :<\/p>\n

\u00c0 la fin de la dixi\u00e8me ann\u00e9e du terme ou avant, le loyer de base payable devra \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9 \u00e0 une valeur \u00e9gale \u00e0 10 % de la juste valeur marchande des locaux lou\u00e9s comme des terres nues \u00e0 la date de l’examen …<\/p>\n

Une clause du bail restreint l’utilisation … uniquement aux fins d\u2019une entreprise h\u00f4teli\u00e8re et d’accueil. La question \u00e9tait de savoir si une disposition relative \u00e0 l\u2019utilisation restreinte devait \u00eatre prise en compte lors de la fixation du nouveau loyer de base. Le juge en chambre a conclu que l’utilisation restreinte devait \u00eatre prise en compte. La majorit\u00e9 des juges de la cour d’appel \u00e9taient en d\u00e9saccord.<\/p>\n

Au paragraphe 29, J.A. Hollinrake \u00e9crivant pour la majorit\u00e9 a d\u00e9clar\u00e9 que l’expression \u00ab juste valeur marchande des lieux lou\u00e9s comme terre nue \u00bb doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme inf\u00e9rant n\u00e9cessairement que l’\u00e9valuation soit faite sans r\u00e9f\u00e9rence au bail et, par cons\u00e9quent, sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’utilisation restreinte stipul\u00e9e dans le bail. \u00ab Je pense que d\u2019y introduire le bail ou l’utilisation restreinte, ferait en sorte que le propri\u00e9taire se verrait refuser la juste valeur marchande du terrain \u00ab\u00a0comme terre nue \u00bb.<\/p>\n

La Cour d’appel a distingu\u00e9 Janwest<\/em> in Pacific West Systems Supply Ltd. c. B.C. Rail Partnership<\/em>, 2000 BCCA 247 [Pacific West<\/em>] en se fondant sur le fait que, dans Janwest, la d\u00e9termination \u00e9tait la \u00ab\u00a0juste valeur marchande\u00a0\u00bb du terrain nu alors que dans Pacific West<\/em>, la question \u00e9tait la \u00ab\u00a0juste valeur locative\u00a0\u00bb du terrain nu. Selon le tribunal, pour d\u00e9terminer la juste valeur marchande du terrain, le bail sous-jacent est ignor\u00e9, les conditions du contrat de location sont pertinentes, y compris la clause de restriction d\u2019utilisation. \u00a0<\/p>\n

Aux paragraphes 11 et 13, J.A. Lowry, \u00e9crivant pour le tribunal, a d\u00e9clar\u00e9 :<\/p>\n

11 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Le propri\u00e9taire pr\u00e9tend s’appuyer sur la d\u00e9cision majoritaire [Musqueam c. Glass<\/em> (SCC)] pour soutenir la proposition selon laquelle les restrictions contractuelles ne sont pas pertinentes pour un bail notionnel de terrain. En \u00e9crivant au nom de la majorit\u00e9, le juge Gonthier a d\u00e9clar\u00e9 que la valeur marchande est g\u00e9n\u00e9ralement la valeur d\u2019\u00e9change du terrain sans \u00e9gard aux int\u00e9r\u00eats du locataire, le fait que le locataire ne puisse utiliser le terrain selon sa meilleure utilisation n\u2019ayant aucune cons\u00e9quence (paragraphe 38). Mais, comme le juge en chambre, je ne consid\u00e8re pas ce qui a \u00e9t\u00e9 dit \u00e0 propos de la d\u00e9termination de la valeur actuelle des terres comme pertinente \u00e0 la d\u00e9termination de la juste valeur locative du terrain. Les deux sont des concepts diff\u00e9rents. Des consid\u00e9rations diff\u00e9rentes se pr\u00e9sentent. Alors que, dans Musqueam<\/a><\/em>, le tribunal se pr\u00e9occupait de la valeur du terrain, ici, la question est de conna\u00eetre le loyer que le terrain attirerait au moment de la r\u00e9vision. Il me semble que les conditions du bail que d\u00e9tient le locataire sont essentielles \u00e0 cette d\u00e9termination. Telles sont les conditions que le propri\u00e9taire devrait assumer sur le march\u00e9, et non pas en d’autres termes, permettant une utilisation diff\u00e9rente qui attirerait un taux de location plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

\u2026<\/p>\n

13 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0En l’absence d’une disposition expresse contraire, je ne vois aucune raison valable permettant de soutenir que les parties \u00e0 ce bail puissent avoir eu l\u2019intention de placer le locataire dans la position de payer un loyer en fonction de l’utilisation illimit\u00e9e des terres alors qu\u2019il lui est interdit de profiter de ce qui pourrait \u00eatre l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n

Pour parvenir \u00e0 cette conclusion, J. A. Lowry a mentionn\u00e9 et invoqu\u00e9 Basingstoke<\/em>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n

Sachant ce que les d\u00e9cideurs accepteront l\u2019objectif commercial implicite d’une clause de r\u00e9vision des loyers ne r\u00e8gle pas tout pour un propri\u00e9taire et un locataire. Cet objectif commercial peut \u00eatre d\u00e9plac\u00e9 par des mots pr\u00e9cis ou par l’implication n\u00e9cessaire des mots dans le bail et par les circonstances environnantes.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n\n\n

Examen du loyer : \u00e0 quoi sert le bail?<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, Avocat et procureur, C.Arb, AACI (Hon)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lors de l’examen du loyer en vertu d’un bail, le d\u00e9cideur compte-t-il sur les modalit\u00e9s et conditions du bail existant ou existe-t-il un autre point de r\u00e9f\u00e9rence? La r\u00e9ponse d\u00e9pend bien s\u00fbr du libell\u00e9 du bail et parfois de certaines distinctions subtiles.<\/p>\n\n\n\n

Principes g\u00e9n\u00e9raux pour les clauses de r\u00e9vision des loyers<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Les principes g\u00e9n\u00e9raux d’interpr\u00e9tation des baux sont \u00e9nonc\u00e9s dans Park Royal Shopping Centre Holdings Ltd. c. Gap (Canada) Inc.,<\/em> 2017 BCSC 1257 [Park Roya<\/em>l] o\u00f9 la cour a envisag\u00e9 une clause de colocation dans un centre commercial en cours de r\u00e9novation et de fermeture de bail pendant la r\u00e9novation. Aux paragraphes 51 et 52, le tribunal a \u00e9crit :<\/p>\n\n\n\n

[51] Comme indiqu\u00e9 dans Athwal c. Black Top Cabs Ltd.<\/em>, 2012 BCCA 107<\/p>\n\n\n\n

[42] L\u2019intention contractuelle des parties dans un contrat \u00e9crit est d\u00e9termin\u00e9e objectivement en construisant le sens usuel et ordinaire des mots du contrat dans le contexte du contrat dans son ensemble et des circonstances connexes (ou matrice factuelle) qui existaient au moment o\u00f9 le contrat a \u00e9t\u00e9 conclu, \u00e0 moins que de le faire (sic) entra\u00eenerait une absurdit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

[52] L’\u00ab interpr\u00e9tation d’une disposition contractuelle \u00e9crite doit toujours \u00eatre fond\u00e9e sur le texte et \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de l’ensemble du contrat : \u00bb Creston Moly Corp. c. Sattva Capital Corp<\/em>., 2014 SCC 53 au para. 57.<\/p>\n\n\n\n

Les tribunaux tiennent compte, entre autres, de l\u2019objectif commercial qui sous-tend les clauses habituelles d\u2019examen des loyers.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019objectif commercial qui sous-tend les clauses d\u2019examen des loyers<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans Basingstoke and Deane Borough Council c. Host Group Ltd.<\/em>, [1988] 1 WLR 348 (Eng. C.A.) [Basingstoke<\/em>], une affaire qui a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e au Canada, la Cour d\u2019appel anglaise a identifi\u00e9 l\u2019objectif commercial par d\u00e9faut des clauses d\u2019examen des loyers. Le bail en question pr\u00e9voyait un terme de 99 ans pour un site nu r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 un usage public, le locataire ayant construit les am\u00e9liorations \u00e0 ses frais. Le locateur a fait valoir qu\u2019il devrait s\u2019appuyer sur un bail hypoth\u00e9tique refl\u00e9tant ce que la propri\u00e9t\u00e9 serait susceptible de percevoir sur le march\u00e9 actuel et sans aucune restriction d\u2019utilisation. Le locataire a affirm\u00e9 que l\u2019objectif \u00e9tait de d\u00e9terminer un loyer repr\u00e9sentatif des modalit\u00e9s et conditions du bail existant sauf le montant du loyer.<\/p>\n\n\n\n

La cour d\u2019appel a convenu avec le locataire, d\u00e9clarant notamment \u00ab \u2026 lors de la construction d\u2019une clause d\u2019examen du loyer, il convient de ne pas perdre de vue ce qui est normalement l\u2019objectif commercial [d\u2019une clause d\u2019examen des loyers]. \u00bb La cour a ensuite d\u00e9crit l\u2019objectif commercial :<\/p>\n\n\n\n

Cet objectif a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9 dans plusieurs cas r\u00e9cents et n\u2019est plus en doute. Sir Nicolas Browne-Wilkinson V.-C. l\u2019a exprim\u00e9 en ces termes dans British Gas Corporation c. Universities Superannuation Scheme Ltd.<\/em> [1986] 1  W.L.R. 398, 401 :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Il ne fait aucun doute que l\u2019objectif g\u00e9n\u00e9ral d\u2019une disposition pour examen de location est de permettre au propri\u00e9taire d\u2019obtenir de temps en temps la location au taux du march\u00e9 que les locaux commanderaient selon les m\u00eames conditions sur le march\u00e9 libre aux dates d\u2019examen. L’objectif est de refl\u00e9ter l’\u00e9volution de la valeur de l’argent et les augmentations r\u00e9elles de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme. \u00bb <\/p>\n\n\n\n

Dans Basingstoke<\/em>, le tribunal a jug\u00e9 que cet objectif commercial ne peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 qu\u2019en fixant la location en conformit\u00e9 des modalit\u00e9s et conditions du bail existant sauf pour le montant du loyer \u00e0 payer. Le tribunal a reconnu qu\u2019un libell\u00e9 explicite ou une implication n\u00e9cessaire des mots dans un bail donn\u00e9 peut d\u00e9placer l\u2019objectif commercial implicite d\u2019un bail. Toutefois, le bail en question n’a pas d\u00e9plac\u00e9 l’intention commerciale ce qui a eu pour r\u00e9sultat que la modification du loyer a \u00e9t\u00e9 fond\u00e9e sur un usage restreint, comme une maison publique, et non sur un usage plus g\u00e9n\u00e9ral sans restriction qui justifierait un loyer plus \u00e9lev\u00e9. En outre, \u00e9tant donn\u00e9 que le bail \u00e9tait d’un site nu (le locataire ayant construit les am\u00e9liorations) le loyer \u00e0 d\u00e9terminer \u00e9tait pour un site nu ne tenant pas compte de la valeur des b\u00e2timents sur le site.<\/p>\n\n\n\n

Comparons ce r\u00e9sultat de Basingstoke<\/em> \u00e0 la d\u00e9cision de la Cour de la Colombie-Britannique d’appel dans Fire Productions Ltd. v. Lauro, <\/em>2006 BCCA 497 [Fire Productions<\/em>]. Le locataire a lou\u00e9 du propri\u00e9taire un local \u00e0 utiliser comme un restaurant. Le locataire a pay\u00e9 pour toutes les am\u00e9liorations. Le bail pr\u00e9voyait que les am\u00e9liorations, une fois apport\u00e9es, devenaient la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire. La clause d\u2019examen du loyer a exig\u00e9 une d\u00e9termination de la \u00ab juste valeur du loyer du march\u00e9 \u00bb. L’arbitre a fait valoir que cela signifiait l\u2019inclusion de la valeur des am\u00e9liorations, alors que le juge en chambre a estim\u00e9 que la valeur des am\u00e9liorations devait \u00eatre exclue. La Cour d’appel a jug\u00e9 que la valeur des am\u00e9liorations devait \u00eatre prise en compte dans la d\u00e9termination du loyer pour la p\u00e9riode de renouvellement.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 7, J.A. Lowry, \u00e9crivant pour la Cour d’appel, a d\u00e9clar\u00e9 notamment :<\/p>\n\n\n\n

7  \u2026 Il me semble clair que l’utilisation du mot \u00ab march\u00e9 \u00bb dans le pr\u00e9sent bail pour d\u00e9finir le loyer \u00e0 payer pour le renouvellement ne peut signifier que le loyer \u00e0 payer est le loyer que ces locaux attireraient s\u2019ils \u00e9taient expos\u00e9s au march\u00e9 au moment du renouvellement. \u00c0 mon avis, le langage utilis\u00e9 emp\u00eache l’exclusion de la valeur des am\u00e9liorations apport\u00e9es par le locataire dans le calcul du loyer.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal a rejet\u00e9 l’argument du locataire qu’il \u00e9tait injuste que le locataire ait \u00e0 payer un loyer bas\u00e9 sur des am\u00e9liorations au cours de la p\u00e9riode de renouvellement, car il avait pay\u00e9 pour ces am\u00e9liorations en premier lieu. Au paragraphe 14, J.A. Lowry a \u00e9crit :<\/p>\n\n\n\n

14      Il me semble qu\u2019un propri\u00e9taire pourrait bien louer des locaux non am\u00e9lior\u00e9s sur la base qu\u2019il gagne l’avantage de prendre un int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9taire dans les am\u00e9liorations que le locataire devra apporter pour utiliser les locaux dans un but convenu. L’avantage pourrait fort bien se refl\u00e9ter dans le loyer pour lequel les locaux sont lou\u00e9s. Si, \u00e0 la fin du bail, le locataire quitte les lieux et que les locaux reviennent au propri\u00e9taire, le locataire perd la valeur de l’utilisation continue des am\u00e9liorations qu\u2019il a apport\u00e9es et le propri\u00e9taire gagne l’avantage pour lequel il a marchand\u00e9 lorsque les locaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s. Le locataire n’a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9savantag\u00e9 si, quand il exerce son droit de renouvellement, il est tenu de payer le loyer que le propri\u00e9taire serait en mesure d’obtenir si le bail n’avait pas \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9. Le locataire peut, dans un sens, payer des int\u00e9r\u00eats sur les am\u00e9liorations qu\u2019il a apport\u00e9es, mais il peut continuer de jouir des am\u00e9liorations qui sont devenues la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire, jusqu\u2019\u00e0 la fin de la p\u00e9riode de renouvellement. Tout repose sur l\u2019entente conclue lorsque les parties signent le bail et il est donc essentiel de tenir compte du libell\u00e9 que les parties ont effectivement utilis\u00e9 pour exprimer leur march\u00e9 dans tout cas donn\u00e9. Dans ce cas, le march\u00e9 conclu en termes de renouvellement du loyer \u00e0 payer favorisait les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

On peut sympathiser avec le locataire qui a \u00e9t\u00e9 tenu de payer un loyer pour les am\u00e9liorations tr\u00e8s co\u00fbteuses qu\u2019il avait mises en place, mais le cas met en \u00e9vidence l’importance de la d\u00e9limitation pr\u00e9cise de l’intention des parties \u00e0 l’origine d’une clause d\u2019examen du loyer. Si l’intention n\u2019est pas claire dans le libell\u00e9 du bail, l’interpr\u00e9tation d’un tribunal ou d\u2019un arbitre peut causer une surprise.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9termination de la juste valeur marchande c. juste valeur du march\u00e9 locatif<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans No. 100 Sail View Ventures Ltd. c. Janwest Equities Ltd.<\/em>, 1993 CarswellBC 283 [Janwest<\/em>], autorisation d\u2019appel rejet\u00e9e 1994 CarswellBC 3169 (CSC), il y avait un bail foncier nu sur lequel le locataire a construit et exploit\u00e9 un h\u00f4tel. Au fil du temps, une clause de ren\u00e9gociation du loyer a \u00e9t\u00e9 activ\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 la fin de la dixi\u00e8me ann\u00e9e du terme ou avant, le loyer de base payable devra \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9 \u00e0 une valeur \u00e9gale \u00e0 10 % de la juste valeur marchande des locaux lou\u00e9s comme des terres nues \u00e0 la date de l’examen …<\/p>\n\n\n\n

Une clause du bail restreint l’utilisation … uniquement aux fins d\u2019une entreprise h\u00f4teli\u00e8re et d’accueil. La question \u00e9tait de savoir si une disposition relative \u00e0 l\u2019utilisation restreinte devait \u00eatre prise en compte lors de la fixation du nouveau loyer de base. Le juge en chambre a conclu que l’utilisation restreinte devait \u00eatre prise en compte. La majorit\u00e9 des juges de la cour d’appel \u00e9taient en d\u00e9saccord.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 29, J.A. Hollinrake \u00e9crivant pour la majorit\u00e9 a d\u00e9clar\u00e9 que l’expression \u00ab juste valeur marchande des lieux lou\u00e9s comme terre nue \u00bb doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme inf\u00e9rant n\u00e9cessairement que l’\u00e9valuation soit faite sans r\u00e9f\u00e9rence au bail et, par cons\u00e9quent, sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’utilisation restreinte stipul\u00e9e dans le bail. \u00ab Je pense que d\u2019y introduire le bail ou l’utilisation restreinte, ferait en sorte que le propri\u00e9taire se verrait refuser la juste valeur marchande du terrain \u00ab comme terre nue \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La Cour d’appel a distingu\u00e9 Janwest<\/em> in Pacific West Systems Supply Ltd. c. B.C. Rail Partnership<\/em>, 2000 BCCA 247 [Pacific West<\/em>] en se fondant sur le fait que, dans Janwest, la d\u00e9termination \u00e9tait la \u00ab juste valeur marchande \u00bb du terrain nu alors que dans Pacific West<\/em>, la question \u00e9tait la \u00ab juste valeur locative \u00bb du terrain nu. Selon le tribunal, pour d\u00e9terminer la juste valeur marchande du terrain, le bail sous-jacent est ignor\u00e9, les conditions du contrat de location sont pertinentes, y compris la clause de restriction d\u2019utilisation.  <\/p>\n\n\n\n

Aux paragraphes 11 et 13, J.A. Lowry, \u00e9crivant pour le tribunal, a d\u00e9clar\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n

11      Le propri\u00e9taire pr\u00e9tend s’appuyer sur la d\u00e9cision majoritaire [Musqueam c. Glass<\/em> (SCC)] pour soutenir la proposition selon laquelle les restrictions contractuelles ne sont pas pertinentes pour un bail notionnel de terrain. En \u00e9crivant au nom de la majorit\u00e9, le juge Gonthier a d\u00e9clar\u00e9 que la valeur marchande est g\u00e9n\u00e9ralement la valeur d\u2019\u00e9change du terrain sans \u00e9gard aux int\u00e9r\u00eats du locataire, le fait que le locataire ne puisse utiliser le terrain selon sa meilleure utilisation n\u2019ayant aucune cons\u00e9quence (paragraphe 38). Mais, comme le juge en chambre, je ne consid\u00e8re pas ce qui a \u00e9t\u00e9 dit \u00e0 propos de la d\u00e9termination de la valeur actuelle des terres comme pertinente \u00e0 la d\u00e9termination de la juste valeur locative du terrain. Les deux sont des concepts diff\u00e9rents. Des consid\u00e9rations diff\u00e9rentes se pr\u00e9sentent. Alors que, dans Musqueam<\/a><\/em>, le tribunal se pr\u00e9occupait de la valeur du terrain, ici, la question est de conna\u00eetre le loyer que le terrain attirerait au moment de la r\u00e9vision. Il me semble que les conditions du bail que d\u00e9tient le locataire sont essentielles \u00e0 cette d\u00e9termination. Telles sont les conditions que le propri\u00e9taire devrait assumer sur le march\u00e9, et non pas en d’autres termes, permettant une utilisation diff\u00e9rente qui attirerait un taux de location plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u2026<\/p>\n\n\n\n

13      En l’absence d’une disposition expresse contraire, je ne vois aucune raison valable permettant de soutenir que les parties \u00e0 ce bail puissent avoir eu l\u2019intention de placer le locataire dans la position de payer un loyer en fonction de l’utilisation illimit\u00e9e des terres alors qu\u2019il lui est interdit de profiter de ce qui pourrait \u00eatre l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n

Pour parvenir \u00e0 cette conclusion, J. A. Lowry a mentionn\u00e9 et invoqu\u00e9 Basingstoke<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sachant ce que les d\u00e9cideurs accepteront l\u2019objectif commercial implicite d’une clause de r\u00e9vision des loyers ne r\u00e8gle pas tout pour un propri\u00e9taire et un locataire. Cet objectif commercial peut \u00eatre d\u00e9plac\u00e9 par des mots pr\u00e9cis ou par l’implication n\u00e9cessaire des mots dans le bail et par les circonstances environnantes.<\/p>\n\n\n\n

Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Examen du loyer : \u00e0 quoi sert le bail? Par John Shevchuk, Avocat et procureur, C.Arb, AACI (Hon) Lors de l’examen du loyer en vertu<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[2846,105,2847,2845,2534,2848,2556,1993],"class_list":["post-66223","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-bail","article_tag-commercial","article_tag-commerciale","article_tag-examen-du-loyer","article_tag-lease-fr","article_tag-legal","article_tag-location-fr","article_tag-proprietaire-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/66223","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66223"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=66223"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=66223"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}