{"id":66259,"date":"2019-07-18T16:27:07","date_gmt":"2019-07-18T20:27:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=66259"},"modified":"2019-07-18T16:28:07","modified_gmt":"2019-07-18T12:28:07","slug":"les-droits-de-propriete-dou-viennent-ils-et-que-signifient-ils","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/les-droits-de-propriete-dou-viennent-ils-et-que-signifient-ils\/","title":{"rendered":"Les droits de propri\u00e9t\u00e9 : d&rsquo;o\u00f9 viennent-ils et que signifient-ils?"},"content":{"rendered":"\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les droits de propri\u00e9t\u00e9 : d&rsquo;o\u00f9 viennent-ils et que signifient-ils?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><em>Par George Canning, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9tant donn\u00e9 que l&rsquo;\u00e9valuation immobili\u00e8re est pertinente aux futurs avantages des droits de propri\u00e9t\u00e9, il est important que les \u00e9valuateurs comprennent la source de ces droits et leurs r\u00e9percussions sur le processus d&rsquo;\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n<p>Notre examen commence avec la <em>Grande Charte<\/em>, sign\u00e9e en Angleterre en 1215. Avant l&rsquo;invasion de Guillaume le Conqu\u00e9rant en 1066, l&rsquo;Angleterre avait en place le <em>Common Law<\/em> qui respectait les droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e des propri\u00e9taires fonciers. Cependant, apr\u00e8s avoir pris contr\u00f4le de l\u2019Angleterre, Guillaume exigea qu\u2019on lui fournisse la liste compl\u00e8te de tous les propri\u00e9taires priv\u00e9s du pays. Cette liste fut achev\u00e9e en 1085.<sup>1<\/sup> Avec cette information, Guillaume for\u00e7a ces propri\u00e9taires \u00e0 signer les actes de propri\u00e9t\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le roi Jean succ\u00e9da \u00e0 Guillaume le Conqu\u00e9rant en 1199. En 1215, les propri\u00e9taires se sont r\u00e9volt\u00e9s et l&rsquo;ont forc\u00e9 \u00e0 signer la <em>Grande Charte<\/em>, dans laquelle le roi Jean acceptait de restituer les droits de propri\u00e9t\u00e9 individuels aux propri\u00e9taires fonciers.<\/p>\n\n\n\n<p>Comment ces droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e des Anglais sont-ils arriv\u00e9s au Canada? Nous pouvons commencer par les Lettres patentes d\u00e9livr\u00e9es par le roi Charles II en 1670 \u00e0 la Compagnie de la Baie d&rsquo;Hudson, la Constitution de 1792 qui cr\u00e9a le Haut et le Bas-Canada et l&rsquo;Acte de l&rsquo;Am\u00e9rique du Nord britannique de 1867 (AANB). Tous ces documents prot\u00e9geaient les droits de propri\u00e9t\u00e9 des individus.<sup>2<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Au Canada, le gouvernement prot\u00e8ge vos droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e contre la Couronne par l&rsquo;interm\u00e9diaire de la Constitution. Les lettres patentes du gouverneur g\u00e9n\u00e9ral ou du lieutenant-gouverneur vous prot\u00e8gent l\u00e9galement contre la Couronne si cette derni\u00e8re tente de vous priver de vos droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9cemment, lors de l&rsquo;\u00e9valuation d&rsquo;un terrain de camping, le propri\u00e9taire m&rsquo;a montr\u00e9 ses lettres patentes. C&rsquo;\u00e9tait un document semblable \u00e0 un parchemin qui disait simplement que \u00ab <em>tout l&rsquo;or et l&rsquo;argent trouv\u00e9s sur le terrain devaient \u00eatre donn\u00e9s au gouvernement<\/em> \u00bb et c&rsquo;est tout. Le propri\u00e9taire l&rsquo;a signal\u00e9 \u00e0 l&rsquo;office de protection de la nature qui croyait avoir le droit exclusif d&rsquo;entrer sur sa propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la recherche de preuves de la pr\u00e9sence de la Grive \u00e0 poitrine rouge. Le propri\u00e9taire leur a ordonn\u00e9 de \u00ab partir \u00bb, puisque l&rsquo;obligation du propri\u00e9taire \u00e9tait de ne fournir que de \u00ab l&rsquo;or \u00bb et de \u00ab l &lsquo;argent \u00bb au gouvernement, et non des oiseaux. Ils ne sont jamais revenus.<\/p>\n\n\n\n<p>La propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e est assortie d&rsquo;un ensemble de r\u00e8gles qui r\u00e9gissent l&rsquo;utilisation des terres priv\u00e9es :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Un syst\u00e8me de limites qui d\u00e9finit clairement \u00ab votre propri\u00e9t\u00e9 \u00bb et \u00ab la propri\u00e9t\u00e9 de votre voisin \u00bb.<\/li><li>Limites aux choses que vous pouvez faire \u00e0 votre propri\u00e9t\u00e9 pour \u00e9viter de nuire \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 voisine.<\/li><li>R\u00e9glementation de la construction de maisons sur des propri\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es datant de l&rsquo;\u00e9poque des Anglo-Saxons et de leur <em>Common Law<\/em>.<\/li><li>En vertu de l&rsquo;AANB, vous devez payer vos taxes fonci\u00e8res et vous assurer que votre propri\u00e9t\u00e9 n&rsquo;est pas un risque d&rsquo;incendie.<\/li><li>Un syst\u00e8me de transfert des droits de propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;une personne \u00e0 une autre sous la supervision d\u2019un bureau de transfert des terres. La d\u00e9finition de l&rsquo;\u00e9change \u00e9tait tr\u00e8s simple : <em>la contrepartie pay\u00e9e pour le privil\u00e8ge de la propri\u00e9t\u00e9 ou le transfert de droits de propri\u00e9t\u00e9 donn\u00e9s sur un acte.<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L&rsquo;extension des droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e est l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple. L&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple conf\u00e8re le contr\u00f4le absolu sur toute la dur\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9. Il n\u2019expire pas parce que le fief ne peut pas \u00eatre c\u00e9d\u00e9 \u00e0 une autre personne \u00e0 l&rsquo;infini. Ce n&rsquo;\u00e9tait pas toujours le cas. Avant les ann\u00e9es 1300, l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple expirait \u00e0 la mort du propri\u00e9taire, s&rsquo;il n&rsquo;avait pas d&rsquo;h\u00e9ritiers pour h\u00e9riter de son bien.<\/p>\n\n\n\n<p>En vertu de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple, tout propri\u00e9taire a le droit de faire tout ce qu&rsquo;il d\u00e9cide de faire de sa propri\u00e9t\u00e9 (sous r\u00e9serve des r\u00e8gles ci-dessus). Il peut la vendre, l&rsquo;hypoth\u00e9quer (ce qui signifie permettre \u00e0 une partie de placer un privil\u00e8ge sur la propri\u00e9t\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 ce qu&rsquo;une somme d&rsquo;argent ait \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e sous forme de pr\u00eat), la donner, en vendre une partie comme droit de passage, ne rien faire, y construire un b\u00e2timent, louer les am\u00e9liorations qui y ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es, ou la louer comme propri\u00e9t\u00e9 vacante.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple est souvent le point de d\u00e9part pour d\u00e9crire les droits de propri\u00e9t\u00e9 dans un contrat de service d&rsquo;\u00e9valuation. Une propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue en fief simple qui est <strong>grev\u00e9e<\/strong> doit \u00eatre identifi\u00e9e avec pr\u00e9cision dans le rapport d&rsquo;\u00e9valuation. En voici quelques &nbsp;exemples&nbsp;: &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>la propri\u00e9t\u00e9 en question a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e en fief simple;<\/li><li>la propri\u00e9t\u00e9 en question a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e en fief simple avec un droit de passage ou avec ou sous r\u00e9serve d\u2019un droit de passage;<\/li><li>la propri\u00e9t\u00e9 en question a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e en fief simple avec un droit de passage avec ou sous r\u00e9serve des droits riverains sur le ruisseau qui traverse la propri\u00e9t\u00e9;<\/li><li>la propri\u00e9t\u00e9 en question a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e en fief simple avec un bail viager accord\u00e9;<\/li><li>la propri\u00e9t\u00e9 en question a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e en fief simple avec les locataires qui occupent l&rsquo;immeuble d&rsquo;appartements, le terrain de camping ou l&rsquo;agriculteur adjacent qui a un bail annuel pour cultiver la terre.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>En d&rsquo;autres termes, toute partie de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple qui a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e \u00e0 une autre personne ou un autre organisme dans lequel il ou elle a un droit d&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 quelque fin que ce soit doit \u00eatre divulgu\u00e9e dans l&rsquo;\u00e9valuation.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La question \u00e0 trancher est la suivante : est-ce que le droit de passage, la location ou le bail viager ont un effet sur l&rsquo;\u00e9valuation actuelle de la propri\u00e9t\u00e9? Comment quelqu&rsquo;un serait-il capable de r\u00e9pondre \u00e0 la question sans savoir exactement quels droits de propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9gissent la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En identifiant tous les int\u00e9r\u00eats dans la propri\u00e9t\u00e9, l&rsquo;\u00e9valuateur peut commencer \u00e0 isoler comment ces autres int\u00e9r\u00eats peuvent affecter la valeur marchande. Le fait de ne pas identifier d&rsquo;autres int\u00e9r\u00eats partag\u00e9s dans le cadre de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple peut remettre en question la validit\u00e9 de l&rsquo;estimation finale de la valeur. Dans de nombreux cas, ces autres droits accord\u00e9s en raison de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple sont avantageux, par exemple, le loyer pay\u00e9 par les locataires dans un immeuble d&rsquo;appartements ou un centre commercial. \u00c0 d&rsquo;autres moments, ils peuvent \u00eatre pr\u00e9judiciables, en particulier s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un bail viager ou si le taux de location est INF\u00c9RIEUR au loyer du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>En raison de sa capacit\u00e9 \u00e0 \u00eatre s\u00e9par\u00e9 en une foule d&rsquo;autres droits donn\u00e9s et accord\u00e9s, l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple peut causer des probl\u00e8mes d&rsquo;\u00e9valuation environnementale et d&rsquo;expropriation. Ce droit d&rsquo;ajouter \u00e0 l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple peut entra\u00eener des probl\u00e8mes d&rsquo;\u00e9valuation.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Une propri\u00e9t\u00e9 ne peut pas \u00eatre divis\u00e9e en fonction des types de droits de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenus pour la propri\u00e9t\u00e9, par exemple:<\/p>\n\n\n\n<p>75 % &#8211; fief Simple<\/p>\n\n\n\n<p>10 % &#8211; emprise concernant une servitude pour service public<\/p>\n\n\n\n<p>15 % &#8211; droits des locataires occupant l&rsquo;immeuble situ\u00e9 sur la propri\u00e9t\u00e9<\/p>\n\n\n\n<p>100 %<\/p>\n\n\n\n<p>Les droits fonciers ne peuvent \u00eatre divis\u00e9s. L&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple est toujours 100 % de la propri\u00e9t\u00e9. L&rsquo;octroi d&rsquo;une servitude \u00e0 un voisin n&rsquo;annule pas l&rsquo;int\u00e9r\u00eat sous-jacent \u00e0 cette servitude. Le propri\u00e9taire qui accorde la servitude ne perd pas l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple parce que la propri\u00e9t\u00e9 n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 vendue. La servitude est simplement en vigueur pendant un certain temps jusqu&rsquo;\u00e0 ce qu&rsquo;elle soit abandonn\u00e9e ou que son utilisateur n&rsquo;en ait plus besoin.&nbsp; &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, l&rsquo;\u00e9valuation de cette emprise ou de cette servitude est directement li\u00e9e \u00e0 son incidence sur l&rsquo;int\u00e9r\u00eat \u00e0 l&rsquo;actif sous-jacent. Par exemple, une municipalit\u00e9 veut installer un grand \u00e9gout sous un terrain r\u00e9sidentiel vacant sur une base diagonale. Cela emp\u00eachera la construction d&rsquo;une maison et perturbera ainsi l&rsquo;int\u00e9r\u00eat fondamental sous-jacent de construire une maison sur la propri\u00e9t\u00e9. Ainsi, la valeur de ce droit de passage devient la valeur de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple entier. Si la servitude d&rsquo;\u00e9gout est d&rsquo;un c\u00f4t\u00e9 du lot et que le propri\u00e9taire peut toujours construire une maison sur la propri\u00e9t\u00e9, la valeur de la servitude aurait moins d\u2019impact sur l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple et repr\u00e9senterait un pourcentage sp\u00e9cifique de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple. Mais, encore une fois, le droit foncier sous-jacent de cette propri\u00e9t\u00e9 reste l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple.<\/p>\n\n\n\n<p>Pourquoi la contamination environnementale cause-t-elle une perte? La \u00ab perte \u00bb est le r\u00e9sultat de la perturbation des droits de propri\u00e9t\u00e9 individuelle en raison de la contamination de la terre sous-jacente. C&rsquo;est cette \u00ab perte \u00bb de la capacit\u00e9 de vendre la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 sa valeur marchande sans contamination, d&rsquo;obtenir une hypoth\u00e8que, d&rsquo;obtenir une assurance sur la maison ou le b\u00e2timent, de la louer, de l\u2019hypoth\u00e9quer de la mani\u00e8re que le propri\u00e9taire juge bon.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque les droits de propri\u00e9t\u00e9 sont modifi\u00e9s au Canada, une compensation est due et payable aux personnes dont les droits fonciers sont modifi\u00e9s. Les <em>lettres patentes<\/em> ont retir\u00e9 \u00e0 la Couronne les droits de propri\u00e9t\u00e9 des particuliers. La difficult\u00e9 r\u00e9side dans le fait que les municipalit\u00e9s et les gouvernements provinciaux cr\u00e9ent des offices ou commissions de protection de la nature pour prot\u00e9ger certains aspects des terres. Les <em>lettres patentes<\/em> ont laiss\u00e9 un vide en termes de droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. Cela signifie que les droits de propri\u00e9t\u00e9 sont prot\u00e9g\u00e9s par le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et non par les municipalit\u00e9s locales ou un gouvernement provincial.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nous voyons de nombreux exemples d&rsquo;offices de protection de la nature qui veulent contr\u00f4ler des terres priv\u00e9es, notamment :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>a. Plaines inondables<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>De nombreuses questions surgissent au sujet de la construction de ce qu&rsquo;on appelle une zone inondable d\u00e9sign\u00e9e, lorsque la ligne Plaine inondable n&rsquo;est rien d&rsquo;autre qu&rsquo;une ligne g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par ordinateur qui ne repose sur aucune preuve concr\u00e8te d&rsquo;inondation.&nbsp; &nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>b. \u00c9rosion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Selon un article du London Free Press dat\u00e9 de septembre 2016, le droit d&rsquo;arr\u00eater l&rsquo;\u00e9rosion des falaises est une question tr\u00e8s controvers\u00e9e entre l&rsquo;Association des propri\u00e9taires fonciers de la rive nord du lac \u00c9ri\u00e9 et trois autorit\u00e9s de &nbsp;conservation. Dans cette affaire, des biens immobiliers de 34 millions de dollars sont menac\u00e9s parce que les offices de protection de la nature peuvent refuser de prendre des mesures pour pr\u00e9venir l&rsquo;\u00e9rosion. Dans cette situation, quels sont les droits fonciers qui pourraient \u00eatre affect\u00e9s? Certainement, une perte de la terre physique, mais plus important encore, la perte de jouissance, la perte potentielle de financement hypoth\u00e9caire et la perte potentielle d&rsquo;am\u00e9liorations physiques comme la construction d\u2019une maison ou de granges.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>c. Servitudes pipelini\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les droits de propri\u00e9t\u00e9 affectent souvent les terres agricoles. Les agriculteurs qui cultivent pr\u00e8s de la servitude pour les lignes de p\u00e9trole et de gaz \u00e0 haute pression pourraient faire l&rsquo;objet de lourdes amendes. Souvent, la servitude n&rsquo;est m\u00eame pas sur leur propri\u00e9t\u00e9. La servitude peut ne pas \u00eatre enregistr\u00e9e sur le titre dans aucun bureau d&rsquo;enregistrement immobilier. C&rsquo;\u00e9tait certainement le cas entre les propri\u00e9taires fonciers du comt\u00e9 de Lambton et Union Gas. Les lignes d&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 traversant la propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un agriculteur ne sont pas n\u00e9cessairement enregistr\u00e9es sur le titre.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>d. Contamination<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;imposition d&rsquo;amendes \u00e0 un propri\u00e9taire foncier par une agence de protection de l&rsquo;environnement pour une entreprise ayant un droit de passage sur une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e qui permet aux contaminants de s\u2019\u00e9couler dans l&rsquo;eau est un autre exemple de responsabilit\u00e9s associ\u00e9es \u00e0 l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple. L&rsquo;Agence de l&rsquo;environnement inflige une amende aux parties qui ont caus\u00e9 le d\u00e9versement et tient le propri\u00e9taire responsable (<em>affaire Sickenger<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p>Les r\u00e8glements interdisent aux propri\u00e9taires priv\u00e9s d&rsquo;utiliser des pulv\u00e9risateurs de lutte contre les mauvaises herbes sur leur propri\u00e9t\u00e9, tandis que les terrains de golf sont autoris\u00e9s \u00e0 utiliser des produits chimiques agressifs contre les mauvaises herbes sur le terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Les droits de propri\u00e9t\u00e9 seront toujours contest\u00e9s devant les tribunaux \u00e0 tous les niveaux. L\u2019\u00e9valuateur devrait examiner soigneusement le processus d&rsquo;identification des droits fonciers qui constituent la base de l&rsquo;\u00e9valuation. Lisez attentivement l&rsquo;entente de droit de passage ou toute autre documentation qui traite de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat en fief simple. La valeur actuelle de l&rsquo;avantage futur de l&rsquo;immobilier l&rsquo;exige.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>[1] <em><a href=\"https:\/\/www.britannica.com\/biography\/William-I-king-of-England\">https:\/\/www.britannica.com\/biography\/William-I-king-of-England<\/a><\/em><\/p>\n\n\n\n<p>2 Marshall, Elizabeth. <em>Property Rights 101: An Introduction.<\/em> CreateSpace Independent Publishing Platform; 2<sup>e<\/sup>&nbsp; \u00e9dition (11 mai 2015).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les droits de propri\u00e9t\u00e9 : d&rsquo;o\u00f9 viennent-ils et que signifient-ils? Par George Canning, AACI, P.App \u00c9tant donn\u00e9 que l&rsquo;\u00e9valuation immobili\u00e8re est pertinente aux futurs avantages<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[25],"article_tag":[],"class_list":["post-66259","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-george-canning"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/66259","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66259"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=66259"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=66259"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}