{"id":66292,"date":"2019-07-19T14:27:50","date_gmt":"2019-07-19T18:27:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66292"},"modified":"2019-07-19T14:28:50","modified_gmt":"2019-07-19T10:28:50","slug":"faut-il-deduire-les-couts-de-decontamination-dun-paiement-dindemnisation-dexpropriation","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/faut-il-deduire-les-couts-de-decontamination-dun-paiement-dindemnisation-dexpropriation\/","title":{"rendered":"Faut-il d\u00e9duire les co\u00fbts de d\u00e9contamination d\u2019un paiement d\u2019indemnisation d\u2019expropriation?"},"content":{"rendered":"\n

QUESTIONS JURIDIQUES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Faut-il d\u00e9duire les co\u00fbts de d\u00e9contamination d\u2019un paiement d\u2019indemnisation d\u2019expropriation? <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon.)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’une personne voit ses biens immobiliers expropri\u00e9s, l’expropriant devrait-il \u00eatre en mesure de d\u00e9duire les co\u00fbts r\u00e9els ou estim\u00e9s n\u00e9cessaires pour rem\u00e9dier \u00e0 la contamination du site? Les tribunaux am\u00e9ricains sont parvenus \u00e0 des conclusions diff\u00e9rentes sur cette question. Il semble que les tribunaux canadiens n\u2019aient pas encore examin\u00e9 express\u00e9ment ce point. Le but de cet article est de d\u00e9crire les positions contradictoires, mais la discussion commence par l\u2019intention sous-jacente de l\u2019indemnisation pour expropriation au Canada.<\/p>\n\n\n\n

Interpr\u00e9tation de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019expropriation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire Toronto Area Transit Operating Authority Ltd. c. Dell Holdings Ltd.<\/em>, 1997 CarswellOnt 79, [1997] 1 S.C.R. 32 (S.C.C.) [Dell], un promoteur immobilier a demand\u00e9 une indemnit\u00e9 en vertu de la l\u00e9gislation ontarienne sur l\u2019expropriation pour les pertes financi\u00e8res subies lorsque l\u2019autorit\u00e9 expropriante a report\u00e9 sa d\u00e9cision concernant les parties de ses avoirs fonciers de 40 acres \u00e0 exproprier. La question en litige \u00e9tait de savoir si le d\u00e9dommagement pouvait \u00eatre obtenu en vertu de la loi sur l’expropriation. La Cour supr\u00eame du Canada a statu\u00e9 que c’\u00e9tait le cas.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 23, le juge Cory a d\u00e9clar\u00e9 que la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d’expropriation doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e d’une mani\u00e8re large et raisonn\u00e9e afin de respecter son objectif d’indemnisation int\u00e9grale du propri\u00e9taire foncier dont les propri\u00e9t\u00e9s sont prises. Au paragraphe 27, il a \u00e9labor\u00e9 sur la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019indemniser un propri\u00e9taire expropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affaire Dell<\/em> a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 suivie dans Caven c. British Columbia Hydro and Power Authority<\/em>, 2016 BCSC 122, 2016 CarswellBC 173 [Caven<\/em>] o\u00f9, aux paragraphes 102 \u00e0 104, le juge Sharma a \u00e9crit ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

102 Le point de d\u00e9part d\u2019une discussion au sujet des dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice est Dell Holdings Ltd. c. Toronto Area Transit Operating Authority, [1997] 1 S.C.R. 32 (S.C.C.)<\/p>\n\n\n\n

103      La Cour supr\u00eame du Canada a soulign\u00e9 l\u2019importance d\u2019une approche large et lib\u00e9rale dans l\u2019interpr\u00e9tation de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019expropriation car c\u2019est \u00ab un des exercices ultimes du pouvoir gouvernemental \u00bb qui repr\u00e9sente une \u00ab perte grave et une atteinte tr\u00e8s importante \u00bb aux droits de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. Cela justifie une interpr\u00e9tation stricte de la loi en faveur de ceux dont les droits ont \u00e9t\u00e9 affect\u00e9s (paragraphes 20 et 22). La loi a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e \u00e0 la suite des recommandations d\u2019une commission. L’une de ces recommandations \u00e9tait de cr\u00e9er une loi offrant \u00ab suffisamment de souplesse pour permettre l’indemnisation dans diverses circonstances \u00bb et permettant de \u00ab rendre justice \u00bb (paragraphe 18).<\/p>\n\n\n\n

104      Bien que la Cour ait interpr\u00e9t\u00e9 la loi ontarienne en vigueur \u00e0 l\u2019\u00e9poque, la l\u00e9gislation en cause dans cette affaire contient un libell\u00e9 similaire \u00e0 celui de la loi [British Columbia Expropriation Act<\/em>], qui pr\u00e9voit l\u2019indemnisation des propri\u00e9taires pour \u00ab de tels dommages personnels et commerciaux r\u00e9sultant de la construction ou l’utilisation, ou les deux, des ouvrages … \u00bb La Cour a soulign\u00e9 que l’objectif de l’indemnisation \u00e9tait d’\u00e9viter le double recouvrement, sans pour autant n\u00e9gliger les revendications l\u00e9gitimes (paragraphe 26).<\/p>\n\n\n\n

Aucune d\u00e9duction des co\u00fbts d’assainissement estim\u00e9s – Jurisprudence am\u00e9ricaine<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gardant \u00e0 l\u2019esprit l\u2019intention canadienne de d\u00e9dommager int\u00e9gralement une partie expropri\u00e9e, nous passons maintenant \u00e0 la discussion am\u00e9ricaine sur les co\u00fbts de la d\u00e9pollution en cas de contamination dans les proc\u00e9dures d\u2019expropriation. Bien entendu, les Am\u00e9ricains qualifient les proc\u00e9dures d\u2019expropriation de \u00ab proc\u00e9dures de domaine \u00e9minent \u00bb et les propri\u00e9t\u00e9s expropri\u00e9es de \u00ab propri\u00e9t\u00e9s condamn\u00e9es \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Les tribunaux am\u00e9ricains sont divis\u00e9s entre les juridictions qui n’autorisent pas la preuve des co\u00fbts de rem\u00e9diation d\u2019une contamination (\u00ab approche par exclusion \u00bb) et les juridictions qui autorisent une telle preuve (\u00ab approche par inclusion \u00bb). Dans l\u2019affaire Moorhead Economic Development Authority c. Roger W. Anda, et al.<\/em>, 789 N.W. 2d 860, 2010 Minn. LEXIS 534 (Supreme Court of Minnesota) [Moorhead<\/em>], le tribunal a d\u00e9crit les approches concurrentes.<\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9t\u00e9s commerciales ont \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9es par la Moorhead Economic Development Authority dans le cadre d\u2019un projet de r\u00e9am\u00e9nagement. La propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait contamin\u00e9e par du mazout et elle a \u00e9t\u00e9 assainie. Lors du proc\u00e8s portant sur l’indemnisation, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que la propri\u00e9t\u00e9 valait environ 450 000 $ sans perte de valeur, mais compte tenu de la contamination, la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait \u00e9gale \u00e0 z\u00e9ro. Un appel devant la Cour d’appel du Minnesota a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 et le propri\u00e9taire a fait appel de la d\u00e9cision devant la Cour supr\u00eame du Minnesota. La Cour supr\u00eame du Minnesota a infirm\u00e9 la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel en concluant que, dans une proc\u00e9dure d\u2019expropriation, la preuve du co\u00fbt de la r\u00e9paration n\u2019\u00e9tait pas admissible.<\/p>\n\n\n\n

La cour a expliqu\u00e9 qu’en vertu de l’approche par inclusion, les tribunaux \u00e9tatiques autorisaient la preuve de la contamination de l’environnement sur la base du fait que la contamination de l’environnement affectait la juste valeur marchande du bien et \u00e9tait donc pertinente pour d\u00e9terminer l’indemnisation juste. Les tribunaux qui ont suivi la proc\u00e9dure d’inclusion craignent que l’exclusion des preuves de contamination n’aboutisse \u00e0 des condamnations [expropriation] contraignant le gouvernement \u00e0 payer plus que la valeur du bien condamn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Cependant, dans l\u2019approche par exclusion, les tribunaux estiment qu\u2019accorder une injustice au bien condamn\u00e9 en tant que contamin\u00e9 est injuste pour le propri\u00e9taire. Certains tribunaux excluent toute preuve de contamination. D’autres tribunaux d’\u00c9tat d\u00e9clarent que les co\u00fbts de remise en \u00e9tat sont irrecevables, mais concluent ensuite que les biens expropri\u00e9s doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme ayant fait l’objet de mesures correctives, au lieu d’\u00eatre propres (jamais contamin\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n

La Cour supr\u00eame du Minnesota a adopt\u00e9 l’approche par exclusion avec certaines modifications :<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir analys\u00e9 les deux approches principales utilis\u00e9es par d\u2019autres tribunaux, nous concluons que l\u2019approche par exclusion avec certaines modifications est la meilleure. Bien que les preuves de contamination et de remise en \u00e9tat puissent \u00eatre admissibles aux fins limit\u00e9es \u00e9voqu\u00e9es ult\u00e9rieurement, les preuves de co\u00fbts de remise en \u00e9tat ne devraient pas l’\u00eatre dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure de domaine \u00e9minent et les biens acquis en vertu du pouvoir gouvernemental doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s comme ayant \u00e9t\u00e9 assainis. Nous adoptons cette approche parce que nous concluons que les propri\u00e9taires seront indemnis\u00e9s \u00e0 juste titre et r\u00e9tablis lorsque le pouvoir du domaine \u00e9minent sera utilis\u00e9 pour acqu\u00e9rir leurs biens. La d\u00e9marche a le plus de chances de placer le propri\u00e9taire \u00ab dans une position p\u00e9cuniairement aussi bonne que si sa propri\u00e9t\u00e9 n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 prise \u00bb \u2026\u2026 mais fournira \u00e9galement un m\u00e9canisme permettant d\u2019emp\u00eacher l\u2019autorit\u00e9 condamnante de payer plus pour la propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019elle ne vaut. Plusieurs raisons justifient notre choix d\u2019une approche par exclusion modifi\u00e9e, notamment pour des raisons d\u2019\u00e9quit\u00e9 et de respect de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n

En ce qui concerne les consid\u00e9rations d’\u00e9quit\u00e9, la cour a soulign\u00e9 la possibilit\u00e9 de ce qu’elle a appel\u00e9 une \u00ab double responsabilit\u00e9 \u00bb ou une \u00ab double prise \u00bb :<\/p>\n\n\n\n

\u2026 Admettre des preuves de contamination et des co\u00fbts de remise en \u00e9tat au cours de la proc\u00e9dure de condamnation incite le jury \u00e0 consid\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 comme \u00e9tant contamin\u00e9e, r\u00e9duisant souvent l’attribution de la condamnation exprim\u00e9e en dollars au co\u00fbt r\u00e9el ou estim\u00e9 de la remise en \u00e9tat\u2026 Du m\u00eame coup, le propri\u00e9taire peut \u00eatre tenu responsable de la contamination en vertu du droit de l’environnement\u2026<\/p>\n\n\n\n

\u2026 L\u2019approche par exclusion, en revanche, reconna\u00eet que la contamination environnementale d\u2019un bien condamn\u00e9 implique n\u00e9cessairement des lois de responsabilit\u00e9 environnementale et \u00e9vite de soumettre le propri\u00e9taire d\u2019un bien condamn\u00e9 \u00e0 une double responsabilit\u00e9. Si les frais de r\u00e9paration ne sont pas admissibles dans le cadre d’une proc\u00e9dure de condamnation, le propri\u00e9taire ne sera pas oblig\u00e9 de remettre sa propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 une autorit\u00e9 condamnante \u00e0 un prix r\u00e9duit, \u00e9vitant ainsi tout risque de double responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Pour la Cour supr\u00eame du Minnesota, le fait que l’expropriant n’ait pas poursuivi le propri\u00e9taire en justice pour la contamination de ses biens importait peu; ce qui est important, c’est que l’expropriant aurait pu le faire. Exclure la preuve des co\u00fbts de remise en \u00e9tat d’un proc\u00e8s pour d\u00e9terminer le montant de la compensation pour la valeur marchande du bien \u00e9limine la possibilit\u00e9 d’une double responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La cour a observ\u00e9 que la juste valeur marchande des biens contamin\u00e9s est souvent difficile \u00e0 calculer en raison de la nature et de l’\u00e9tendue de la contamination. Trouver des propri\u00e9t\u00e9s comparables n’est g\u00e9n\u00e9ralement pas possible. La cour a formul\u00e9 cette pens\u00e9e dans le passage suivant :<\/p>\n\n\n\n

\u2026 Parce que la valeur marchande d’une propri\u00e9t\u00e9 contamin\u00e9e est \u00ab difficile \u00e0 trouver \u00bb et que soumettre un propri\u00e9taire \u00e0 une double responsabilit\u00e9 constitue une \u00ab injustice manifeste \u00bb, nous estimons qu’il est appropri\u00e9 d’exclure les preuves relatives au co\u00fbt de la r\u00e9paration dans les proc\u00e9dures de condamnation.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal a \u00e9crit qu’il \u00e9tait loisible \u00e0 la partie expropri\u00e9e de demander r\u00e9paration aupr\u00e8s des propri\u00e9taires responsables, y compris la partie expropri\u00e9e, par le biais d’une proc\u00e9dure judiciaire distincte. Une extension logique de cette observation est qu’une telle proc\u00e9dure aurait pour effet de trancher toute la responsabilit\u00e9 de la contamination plut\u00f4t que de faire porter toute la responsabilit\u00e9 \u00e0 la partie expropri\u00e9e par le biais d’une d\u00e9duction \u00e0 m\u00eame l\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n

La Cour supr\u00eame du Minnesota a statu\u00e9 qu’une proc\u00e9dure d’expropriation ne comportait pas les m\u00eames garanties proc\u00e9durales qu’une action en contamination de l’environnement, y compris la possibilit\u00e9 pour le propri\u00e9taire de contester la responsabilit\u00e9 de la contamination, d’intenter des actions en tierce partie contre les anciens propri\u00e9taires, d’invoquer certains moyens de d\u00e9fense ou de recouvrer aupr\u00e8s de la couverture d’assurance. Permettre une d\u00e9duction pour les co\u00fbts de restauration – estim\u00e9s ou r\u00e9els – permet \u00e0 l’expropriant d’\u00e9viter les proc\u00e9dures \u00e9tablies par la l\u00e9gislation environnementale pour recouvrer les co\u00fbts de restauration. Dans l\u2019affaire Moorhead<\/em>, cela signifiait que m\u00eame si le propri\u00e9taire n’\u00e9tait pas tenu responsable de la contamination par une action environnementale, il \u00e9tait oblig\u00e9 de payer pour la contamination par le biais d’une indemnisation r\u00e9duite.<\/p>\n\n\n\n

Aladdin, Inc. c. Black Hawk County<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans Aladdin, Inc. c. Black Hawk County<\/em>, 562 N.W. 2d 608; 1997 Iowa Sup. LEXIS 136 (Iowa S.C.) [Aladdin<\/em>], la Cour supr\u00eame de l’Iowa a confirm\u00e9 une d\u00e9cision d’un tribunal inf\u00e9rieur statuant qu’une commission d’indemnisation de l’expropriation avait r\u00e9duit ill\u00e9galement la valeur du terrain expropri\u00e9 par le co\u00fbt estim\u00e9 de la d\u00e9pollution des eaux souterraines existantes.<\/p>\n\n\n\n

Aladdin exploitait une entreprise de blanchisserie sur une propri\u00e9t\u00e9 qui avait \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e en vue de la construction d’une prison de comt\u00e9. Dans les instances inf\u00e9rieures, on avait statu\u00e9 qu\u2019une action en expropriation n\u2019\u00e9tait pas l\u2019instance appropri\u00e9e pour d\u00e9terminer la responsabilit\u00e9 en cas de contamination de l\u2019environnement et qu\u2019il \u00e9tait ill\u00e9gal de d\u00e9duire les co\u00fbts de la remise en \u00e9tat de l\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n

La cour a conclu que : <\/p>\n\n\n\n

L’indemnisation accord\u00e9e dans le cadre d’une proc\u00e9dure de domaine \u00e9minent devient un substitut de la propri\u00e9t\u00e9 saisie. Avant la condamnation, le propri\u00e9taire d\u00e9tient le bien \u00e0 une certaine valeur marchande et le propri\u00e9taire, si le terrain est contamin\u00e9, a \u00e9ventuellement des obligations l\u00e9gales en mati\u00e8re de contamination. Cependant, avant qu’un propri\u00e9taire foncier ne soit tenu pour responsable des co\u00fbts de nettoyage dans l’Iowa, une action doit \u00eatre intent\u00e9e par le DNR\u2026 Pour que le propri\u00e9taire d’une propri\u00e9t\u00e9 assume les co\u00fbts de nettoyage, le DNR ou le citoyen doit prouver que le propri\u00e9taire a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 la contamination\u2026 Si cette proc\u00e9dure n’est pas suivie et que la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e est r\u00e9duite du co\u00fbt estim\u00e9 de la d\u00e9pollution, le propri\u00e9taire foncier ne recevra pas une juste indemnit\u00e9, car l\u2019attribution sera inf\u00e9rieure \u00e0 la pleine valeur. De plus, le propri\u00e9taire immobilier aura toujours la m\u00eame responsabilit\u00e9 l\u00e9gale qu’auparavant en mati\u00e8re de nettoyage.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal a \u00e9galement estim\u00e9 qu’un propri\u00e9taire avait le droit de faire \u00e9tablir sa responsabilit\u00e9 pour les co\u00fbts de d\u00e9pollution en cas de contamination par une proc\u00e9dure au cours de laquelle le propri\u00e9taire a la possibilit\u00e9 de d\u00e9montrer qu\u2019il n\u2019a pas caus\u00e9 la pollution. La responsabilit\u00e9 en mati\u00e8re de co\u00fbts de remise en \u00e9tat doit \u00eatre \u00e9tablie apr\u00e8s l\u2019expropriation devant les instances judiciaires comp\u00e9tentes.<\/p>\n\n\n\n

Remarques finales sur la jurisprudence am\u00e9ricaine<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il est important de noter que les tribunaux am\u00e9ricains qui adoptent l’approche par exclusion le font en s’appuyant sur l’exigence d’une \u00ab juste indemnisation \u00bb en vertu du droit constitutionnel am\u00e9ricain. Ces tribunaux estiment que, dans les circonstances appropri\u00e9es, l’exigence d’une \u00ab juste indemnisation \u00bb a pr\u00e9s\u00e9ance sur la norme ordinaire d’indemnisation d’expropriation fond\u00e9e sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n

Il n’y a pas de principe constitutionnel de \u00ab juste indemnisation \u00bb au Canada. Les tribunaux canadiens ordonnent que l’indemnisation d’expropriation d\u00e9pende des termes de la loi sur l’expropriation. La question est de savoir si l’approche par exclusion est applicable en vertu de la Loi sur l’expropriation<\/em> afin de donner effet \u00e0 l’intention de cette l\u00e9gislation \u2013 \u00e0 savoir d’indemniser et de tenir effectivement \u00e0 couvert le propri\u00e9taire immobilier dans la mesure o\u00f9 l’argent le permet.<\/p>\n\n\n\n

Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre pos\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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