{"id":66310,"date":"2019-07-19T15:00:43","date_gmt":"2019-07-19T19:00:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=66310"},"modified":"2019-07-19T15:01:43","modified_gmt":"2019-07-19T11:01:43","slug":"66310","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/66310\/","title":{"rendered":"\u00c9valuations sur une base de continuit\u00e9 vs. \u00e9valuations d\u2019entreprise"},"content":{"rendered":"\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00c9valuations sur une base de continuit\u00e9 vs. \u00e9valuations d\u2019entreprise<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><em>Par JT Dhoot, AACI, CBV<br>Omnis Valuations &amp; Advisory Ltd<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Les \u00e9valuateurs de biens immobiliers sont souvent appel\u00e9s \u00e0 \u00e9valuer des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 usage sp\u00e9cial, h\u00f4tels et \u00e9tablissements de soins pour personnes \u00e2g\u00e9es. Le terme \u00ab entreprise active \u00bb n\u2019est pas d\u00e9fini dans les <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em>, bien qu\u2019il soit d\u00e9fini dans la 3<sup>e<\/sup> \u00e9dition de <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>, dans lequel il est d\u00e9fini comme : \u00ab Tous les actifs corporels et incorporels d\u2019une entreprise \u00e9tablie et en exploitation \u00e0 dur\u00e9e de vie ind\u00e9finie.&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn1\">[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Selon l\u2019Institut canadien des experts en \u00e9valuation d\u2019entreprises (ICEEE), la \u00ab&nbsp;valeur d\u2019entreprise \u00bb se d\u00e9finit comme suit : <em>\u00ab La valeur d\u2019une entreprise qui entend continuer \u00e0 fonctionner dans le futur. Les \u00e9l\u00e9ments incorporels de la valeur de continuit\u00e9 de l&rsquo;exploitation r\u00e9sultent de facteurs tels que la pr\u00e9sence d&rsquo;une main-d&rsquo;\u0153uvre qualifi\u00e9e, d&rsquo;une usine en fonctionnement et de la disponibilit\u00e9 des licences, syst\u00e8mes et proc\u00e9dures n\u00e9cessaires.<\/em> \u00bb<a href=\"#_ftn2\"><em><strong>[2]<\/strong><\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le contexte de l&rsquo;\u00e9valuation immobili\u00e8re, la valeur d&rsquo;exploitation d&rsquo;une propri\u00e9t\u00e9 est en r\u00e9alit\u00e9 la somme de la valeur attribu\u00e9e \u00e0 son terrain; b\u00e2timents et am\u00e9liorations du site; mobilier, agencement et \u00e9quipement (MAE) ainsi que les fournitures et \u00e9quipements de fonctionnement (FEF); et le <em>goodwill<\/em> et les actifs incorporels, le cas \u00e9ch\u00e9ant. Chacune de ces composantes de valeur est caract\u00e9ris\u00e9e par un profil risque-rendement diff\u00e9rent, tel qu\u2019indiqu\u00e9 \u00e0 l\u2019illustration 1.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"300\" height=\"300\" src=\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/pic-french-300x300.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-66311\" srcset=\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/pic-french-300x300.jpg 300w, https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/pic-french-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/pic-french-100x100.jpg 100w, https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/pic-french.jpg 525w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Les membres de l&rsquo;Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) sont form\u00e9s pour \u00e9valuer les actifs corporels tels que les terrains et les b\u00e2timents. Certains membres \u00e9largissent leur champ de comp\u00e9tences pour inclure l&rsquo;\u00e9valuation des machinerie et \u00e9quipement. Dans certaines situations, la valeur d\u2019une entreprise en exploitation (ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de portefeuille) peut n\u00e9cessiter l\u2019expertise de plus d\u2019un professionnel de l\u2019\u00e9valuation (c\u2019est-\u00e0-dire un \u00e9valuateur immobilier, un \u00e9valuateur de l\u2019\u00e9quipement et\/ou un \u00e9valuateur d\u2019entreprise). En pareil cas, il est essentiel que chacun des \u00e9valuateurs comprenne le mandat (c&rsquo;est-\u00e0-dire la date r\u00e9elle de l&rsquo;\u00e9valuation, l&rsquo;utilisation pr\u00e9vue, la port\u00e9e du travail, etc.) afin de garantir que la valeur globale de l&rsquo;actif en question (ou d&rsquo;un autre int\u00e9r\u00eat tel actions, soci\u00e9t\u00e9s en commandite, etc.) est calcul\u00e9e de mani\u00e8re coh\u00e9rente. Un bref r\u00e9sum\u00e9 des similitudes et des diff\u00e9rences entre les \u00e9valuations de biens immobiliers en activit\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par les membres de l&rsquo;ICE et les \u00e9valuations d&rsquo;entreprises en activit\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par les membres de l\u2019ICEEE est pr\u00e9sent\u00e9 ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>D\u00e9finition du terme \u00ab&nbsp;valeur&nbsp;\u00bb<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Il existe des diff\u00e9rences subtiles dans le terme \u00ab&nbsp;valeur&nbsp;\u00bb le plus couramment utilis\u00e9 en \u00e9valuation immobili\u00e8re par rapport \u00e0 l&rsquo;\u00e9valuation d\u2019entreprise&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Organisation<\/strong><\/td><td>Institut canadien des experts en \u00e9valuation d\u2019entreprises<\/td><td>Institut canadien des \u00e9valuateurs<\/td><\/tr><tr><td><strong>Terme valeur<\/strong><\/td><td>Juste valeur marchande<\/td><td>Valeur marchande<\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9finition<\/strong><\/td><td><em>\u00ab Le prix le plus \u00e9lev\u00e9, exprim\u00e9 en \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie, auquel la propri\u00e9t\u00e9 changerait de mains entre un acheteur hypoth\u00e9tique dispos\u00e9 et capable et un vendeur hypoth\u00e9tique dispos\u00e9 et capable, agissant \u00e0 distance de march\u00e9 sur un march\u00e9 ouvert et sans restriction, alors qu&rsquo;aucune des deux parties n&rsquo;est sous contrainte d\u2019acheter ou de vendre et lorsque les deux ont une connaissance raisonnable des faits pertinents.&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn3\"><strong>[3]<\/strong><\/a><\/em><\/td><td><em>\u00ab Le prix le plus probable, \u00e0 une date donn\u00e9e, pay\u00e9 comptant ou en termes \u00e9quivalents ou encore en termes sp\u00e9cifiques d\u00e9voil\u00e9s, pour lequel les droits sp\u00e9cifiques d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 se vendraient suite \u00e0 une exposition raisonnable dans un march\u00e9 comp\u00e9titif, toutes les conditions requises pour une vente juste, entre un acheteur et un vendeur agissant prudemment, de mani\u00e8re comp\u00e9tente et \u00e0 des fins personnelles, en assumant que ni l\u2019un ni l\u2019autre n\u2019agit sous des contraintes indues. \u00bb<a href=\"#_ftn4\"><strong>[4]<\/strong><\/a><\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Les disparit\u00e9s comprennent la pratique consistant \u00e0 utiliser la \u00ab juste valeur marchande \u00bb plut\u00f4t que la \u00ab valeur marchande \u00bb, \u00e0 utiliser le \u00ab prix le plus \u00e9lev\u00e9 \u00bb plut\u00f4t que le \u00ab prix le plus probable \u00bb et \u00e0 apposer le terme \u00ab hypoth\u00e9tique \u00bb avant l&rsquo;utilisation des termes \u00ab&nbsp;acheteur \u00bb et \u00ab vendeur \u00bb. En d\u00e9finitive, ces diff\u00e9rences subtiles am\u00e8nent l\u2019\u00e9valuateur d\u2019entreprises \u00e0 souligner l\u2019importance de certains facteurs (c.-\u00e0-d., le march\u00e9 th\u00e9orique, le prix par rapport \u00e0 la valeur, les acheteurs d\u2019int\u00e9r\u00eats sp\u00e9ciaux, etc.) qui ne peuvent pas \u00eatre explicitement pris en compte dans une \u00e9valuation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Valeur d&rsquo;entreprise ou valeur nette<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuation de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel et commercial s\u2019effectue souvent enti\u00e8rement en esp\u00e8ces (c&rsquo;est-\u00e0-dire avant l\u2019endettement). Dans un contexte d&rsquo;\u00e9valuation d&rsquo;entreprise, cela est consid\u00e9r\u00e9 comme analogue au terme \u00ab&nbsp;valeur d&rsquo;entreprise&nbsp;\u00bb, qui est d\u00e9fini comme \u00ab&nbsp;La valeur totale d&rsquo;une entreprise, comprenant \u00e0 la fois sa dette portant int\u00e9r\u00eat et ses composantes de capitaux propres.&nbsp;\u00bb<a href=\"#_ftn5\"><em><strong>[5]<\/strong><\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Avant imp\u00f4t ou apr\u00e8s imp\u00f4t<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L&rsquo;\u00e9valuation d&rsquo;un immeuble est r\u00e9alis\u00e9e avant imp\u00f4t, tandis que l&rsquo;\u00e9valuation de l&rsquo;entreprise est effectu\u00e9e apr\u00e8s imp\u00f4t. Les circonstances du mandat dicteront si l\u2019\u00e9valuateur d\u2019entreprise d\u00e9duit les imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s, les imp\u00f4ts personnels ou les deux.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne le calcul des taxes, il est important que les \u00e9valuateurs immobiliers sachent que les terrains ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme des biens amortissables aux fins de la d\u00e9duction pour amortissement (DPA). \u00c0 l\u2019inverse, la plupart des b\u00e2timents et des \u00e9quipements sont des biens amortissables et, par cons\u00e9quent, les \u00e9valuations commerciales tiennent g\u00e9n\u00e9ralement compte de ces \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4ts potentielles, appel\u00e9es \u00ab bouclier fiscal \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Actifs ou actions<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re suppose g\u00e9n\u00e9ralement une transaction d\u2019actif (non grev\u00e9e de dette), alors que l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises implique g\u00e9n\u00e9ralement une transaction sur actions, bien que les transactions d\u2019actifs impliquant des int\u00e9r\u00eats commerciaux soient \u00e9galement courantes. En plus des r\u00e9percussions fiscales et juridiques impliqu\u00e9es dans l&rsquo;\u00e9valuation d\u2019actifs ou d\u2019actions, les \u00e9valuateurs doivent \u00e9galement se rappeler que l&rsquo;\u00e9valuation d\u2019actions (actions ordinaires, actions privil\u00e9gi\u00e9es, ou peut-\u00eatre les deux) implique de r\u00e9soudre la valeur des actions, ce qui n\u00e9cessite donc de prendre en compte toute dette en cours.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Actifs redondants<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les actifs redondants sont d\u00e9finis comme les \u00ab actifs qui ne sont pas n\u00e9cessaires aux activit\u00e9s courantes de l&rsquo;entreprise \u00bb. Dans le contexte de l&rsquo;\u00e9valuation immobili\u00e8re, le concept d&rsquo;actif redondant peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme similaire au concept de terrain exc\u00e9dentaire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9sum\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un bref r\u00e9sum\u00e9 des probl\u00e8mes pr\u00e9sent\u00e9s dans cet article est fait dans le tableau ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>&nbsp;<\/td><td><strong>Rapport d&rsquo;\u00e9valuation d&rsquo;un membre de l\u2019ICEEE<\/strong><\/td><td><strong>\u00c9valuation immobili\u00e8re par un membre de l&rsquo;ICE<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9finition de \u00ab&nbsp;valeur&nbsp;\u00bb<\/strong><\/td><td>Juste valeur marchande<\/td><td>Valeur marchande<\/td><\/tr><tr><td><strong>Norme professionnelle de rapport<\/strong><\/td><td><em>Normes relatives \u00e0 la pratique<\/em> (Norme n<sup>o <\/sup>110)<\/td><td><em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> (<em>NUPPEC<\/em>)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Type de rapport<\/strong><\/td><td>Narratif (Calculs, estimation ou rapport complet)<\/td><td>Narratif complet (typiquement)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td><td>Varie<\/td><td>Typiquement 100 %<\/td><\/tr><tr><td><strong>Traitement de la dette<\/strong><\/td><td>Valeur d\u2019entreprise = avant dette Valeur nette = apr\u00e8s dette<\/td><td>Avant dette (typiquement)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Actif c. actions<\/strong><\/td><td>Actif ou actions<\/td><td>Actif<\/td><\/tr><tr><td><strong>Imp\u00f4t sur le revenu<\/strong><\/td><td>Apr\u00e8s imp\u00f4t<\/td><td>Avant imp\u00f4t<\/td><\/tr><tr><td><strong>Actifs redondants<\/strong><\/td><td>L\u2019exc\u00e9dent du fonds de roulement et d\u2019autres immobilisations peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme redondant&nbsp;<\/td><td>Les terrains exc\u00e9dentaires et autres actifs redondants sont pris en compte<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Les membres de l&rsquo;ICE form\u00e9s pour effectuer des \u00e9valuations sur une base de continuit\u00e9 peuvent tirer profit de la compr\u00e9hension des nuances entre les \u00e9valuations de biens immobiliers et les \u00e9valuations d&rsquo;entreprises. Bien qu&rsquo;il puisse y avoir des diff\u00e9rences dans la mani\u00e8re dont une valeur d&rsquo;exploitation est calcul\u00e9e par un \u00e9valuateur immobilier comparativement \u00e0 un \u00e9valuateur d&rsquo;entreprise, les deux disciplines partagent les m\u00eames concepts qui sont fondamentaux en th\u00e9orie de l&rsquo;\u00e9valuation :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>la valeur change constamment et, par cons\u00e9quent, toute conclusion de valeur n&rsquo;est valable qu&rsquo;\u00e0 un moment donn\u00e9;<\/li><li>la valeur est prospective, ce qui signifie que les \u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s ne sont pertinents que dans la mesure o\u00f9 ils fournissent une indication des perspectives futures; et<\/li><li>la valeur d&rsquo;un actif est \u00e9gale aux avantages attendus \u00e0 recevoir apr\u00e8s leur actualisation \u00e0 la valeur actuelle sur une base ajust\u00e9e en fonction du risque.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En fin de compte, les \u00e9valuateurs de biens et les \u00e9valuateurs d\u2019entreprises jouent un r\u00f4le important dans les \u00e9valuations en continuit\u00e9 d\u2019activit\u00e9. Dans certains cas, ces deux professionnels sont n\u00e9cessaires pour parvenir \u00e0 une opinion cr\u00e9dible de la valeur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notes de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>[1] <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>, 3<sup>e<\/sup> \u00e9dition, \u00e9diteur : Larry Dybvig, Institut canadien des \u00e9valuateurs, c2010, page 2.14<\/p>\n\n\n\n<p>2 The International Glossary of Business Valuation Terms<\/p>\n\n\n\n<p>(<em><a href=\"https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf\">https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf<\/a><\/em>)<\/p>\n\n\n\n<p>3 The International Glossary of Business Valuation Terms<\/p>\n\n\n\n<p>(<em><a href=\"https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf\">https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf<\/a><\/em>)<\/p>\n\n\n\n<p>4 <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em>, en vigueur le 1<sup>er<\/sup> janvier 2018, page 80 de 131<\/p>\n\n\n\n<p>5 <em>The Valuation of Business Interests.<\/em> Campbell, Ian R. et Johnson, Howard E., Institut canadien des comptables agr\u00e9\u00e9s, c2001.<\/p>\n\n\n\n<p>6 The International Glossary of Business Valuation Terms<\/p>\n\n\n\n<p>(<em><a href=\"https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf\">https:\/\/cicbv.ca\/wp-content\/uploads\/2010\/10\/Practice-Bulletin-No-2-E-2001.pdf<\/a><\/em>)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00c9valuations sur une base de continuit\u00e9 vs. \u00e9valuations d\u2019entreprise Par JT Dhoot, AACI, CBVOmnis Valuations &amp; Advisory Ltd Les \u00e9valuateurs de biens immobiliers sont souvent<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[2892],"article_tag":[2899,2900,2893,2895,2894,2898,1948,2896,2897],"class_list":["post-66310","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-j-t-dhoot","article_tag-actifs-ou-actions","article_tag-actifs-redondants","article_tag-base-de-continuite","article_tag-definition-du-terme-valeur","article_tag-evaluations-dentreprise","article_tag-impot","article_tag-tax-fr","article_tag-valeur-dentreprise","article_tag-valeur-nette"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/66310","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66310"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=66310"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=66310"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}