{"id":66321,"date":"2019-07-19T15:14:37","date_gmt":"2019-07-19T19:14:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66321"},"modified":"2019-07-19T15:15:37","modified_gmt":"2019-07-19T11:15:37","slug":"est-ce-une-bulle-et-est-elle-prete-a-eclater","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/est-ce-une-bulle-et-est-elle-prete-a-eclater\/","title":{"rendered":"Est-ce une bulle et est-elle pr\u00eate \u00e0 \u00e9clater?"},"content":{"rendered":"\n

Est-ce une bulle et est-elle pr\u00eate \u00e0 \u00e9clater?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Par Paul Morassutti, AACI, P. App., MRICS, vice-pr\u00e9sident ex\u00e9cutif, \u00c9valuation et services-conseils, CBRE Limit\u00e9e <\/p>\n\n\n\n

Le 15 septembre 2018 marquait le 10e<\/sup> anniversaire du d\u00e9p\u00f4t du bilan de Lehman Brothers, l\u2019\u00e9v\u00e9nement consid\u00e9r\u00e9 par plusieurs comme le d\u00e9but de la crise financi\u00e8re mondiale. Cet anniversaire fait en sorte que les m\u00e9dias nous indiquent que nous sommes au c\u0153ur m\u00eame d\u2019une autre bulle sp\u00e9culative et que le moment est propice \u00e0 un repli \u00e9conomique ou m\u00eame une r\u00e9cession. <\/p>\n\n\n\n

La sagesse traditionnelle nous enseigne que la dette faible a aliment\u00e9 une bulle boursi\u00e8re et immobili\u00e8re et qu\u2019une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pourra certainement y mettre fin. Plus simplement : apr\u00e8s une d\u00e9cennie de croissance aliment\u00e9e par la dette, la f\u00eate est peut-\u00eatre termin\u00e9e et la gueule de bois menace.<\/p>\n\n\n\n

Minimalement, cela signifiera une augmentation des taux plafonds et une baisse de valeur pour le secteur immobilier commercial.<\/p>\n\n\n\n

Cette hypoth\u00e8se semble-t-elle raisonnable? Peut-\u00eatre oui, mais peut-\u00eatre non. Voyons voir de plus pr\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n

Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s une baisse s\u00e9culaire de 30 ans, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ont maintenant pris une direction oppos\u00e9e. Ils ont augment\u00e9 trois fois au cours de l\u2019ann\u00e9e 2017, deux autres augmentations sont survenues en 2018 \u2013 jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent et une autre pourrait survenir \u2013 et les taux devraient encore augmenter en 2019. Le nuage qui planait au-dessus de l\u2019Accord de libre-\u00e9change nord-am\u00e9ricain<\/em> (ALENA) a fini par se dissiper, l\u2019\u00e9conomie am\u00e9ricaine a gard\u00e9 un rythme effr\u00e9n\u00e9, alors que la politique d\u2019assouplissement quantitatif (AQ) mondial avance lentement et prudemment. Il est devenu \u00e9vident que les banques centrales souhaitent ramener les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 un niveau qu\u2019elles estiment \u00ab normal \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Mais qu\u2019est-ce qui est normal? Sommes-nous en train de vivre un pr\u00e9lude \u00e0 une nouvelle crise financi\u00e8re mondiale? Si c\u2019est le cas, le chemin pour y arriver sera long. Ici, au Canada, o\u00f9 nous avons le taux d\u2019endettement immobilier le plus \u00e9lev\u00e9 des pays du G7, la Banque du Canada n\u2019aura d\u2019autre choix que d\u2019avancer lentement, sinon elle risque de provoquer un effondrement du march\u00e9 du logement. Aux \u00c9tats-Unis, l\u2019effet de surdose provoqu\u00e9e par les r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts devrait se calmer et la croissance mondiale g\u00e9n\u00e9rale devrait se mod\u00e9rer en 2019.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 plus long terme, le vent contraire soufflant contre le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9el ne fait qu\u2019anticiper une croissance lente \u2013 le principal coupable de cette situation est le vieillissement et le d\u00e9clin de la population active. En 2017, la population en \u00e2ge de travailler a diminu\u00e9 au Canada et c\u2019\u00e9tait la premi\u00e8re fois qu\u2019une telle situation se produisait. Nous vieillissons et nous vivons plus longtemps; par cons\u00e9quent, notre main-d\u2019\u0153uvre ne conna\u00eet \u00e0 peu pr\u00e8s pas de croissance. Et il s\u2019agit d\u2019un ph\u00e9nom\u00e8ne mondial. Les effectifs sont \u00e9galement \u00e0 la baisse en Allemagne, en Italie, au Japon et en Russie; en Chine, la population active devrait commencer \u00e0 diminuer en 2024.<\/p>\n\n\n\n

Comme la contribution de la main-d\u2019\u0153uvre \u00e0 la croissance du PIB aura tendance \u00e0 dispara\u00eetre, c\u2019est la productivit\u00e9 qui devra prendre la rel\u00e8ve. La technologie jouera \u00e9videmment un r\u00f4le important, mais des perturbations massives se l\u00e8veront tout au long du chemin, ce qui m\u00e8nera sans aucun doute \u00e0 une plus grande polarisation des revenus.<\/p>\n\n\n\n

Dans un monde dont la croissance est lente, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ne peuvent qu\u2019augmenter.<\/p>\n\n\n\n

Facteurs att\u00e9nuants<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un certain nombre de facteurs permettront d\u2019att\u00e9nuer la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u2013 et seront des facteurs positifs pour le march\u00e9 \u2013 m\u00eame si nous devions traverser une p\u00e9riode de ralentissement \u00e9conomique; les voici :<\/p>\n\n\n\n

  1. Disponibilit\u00e9 des capitaux
    <\/strong>L\u2019\u00e9norme transfert de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un capital priv\u00e9 fortement endett\u00e9 vers des soci\u00e9t\u00e9s publiques et des fonds de pension bien capitalis\u00e9s a \u00e9t\u00e9 bien document\u00e9 au cours des deux derni\u00e8res d\u00e9cennies. Les fonds de pension plac\u00e9s dans l\u2019immobilier augmentent, ce qui repr\u00e9sente des milliards de dollars de nouveaux capitaux qui demandent \u00e0 \u00eatre plac\u00e9s.   Le nombre de FPI au Canada est pass\u00e9 de 2 en 1993 \u00e0 environ 50 de nos jours. En outre, de nouvelles sources de financement par capitaux propres \u00e9trangers et sophistiqu\u00e9s entrent au Canada chaque ann\u00e9e.<\/li>
  2. Ratio d\u2019endettement conservateur
    <\/strong>On peut soutenir que l\u2019utilisation plut\u00f4t conservatrice du niveau d\u2019endettement\/du levier financier repr\u00e9sente le crit\u00e8re le plus important pour \u00e9valuer la sant\u00e9 du march\u00e9 immobilier commercial canadien. Il est interdit \u00e0 la plupart des FPI de d\u00e9tenir plus de 50 % de la valeur de leur ratio d\u2019endettement; de leur c\u00f4t\u00e9, les fonds de pension emploient un pourcentage encore plus faible. Exception faite du march\u00e9 des maisons plurifamiliales, il est difficile d\u2019obtenir un ratio pr\u00eat-valeur sup\u00e9rieur \u00e0 70 %. Comme pratiquement aucun acteur de ce march\u00e9 n\u2019est surendett\u00e9, les propri\u00e9taires ne se montrent pas vraiment inquiets, m\u00eame lorsque des baisses marqu\u00e9es de l\u2019\u00e9conomie se produisent. Par cons\u00e9quent, le nombre de ventes forc\u00e9es est tr\u00e8s r\u00e9duit. Pour appuyer cet aspect, on peut jeter un \u0153il sur la r\u00e9cente exp\u00e9rience v\u00e9cue par le march\u00e9 des bureaux en Alberta : le taux d\u2019inoccupation a atteint des niveaux jamais vus auparavant et les taux de location ont \u00e9t\u00e9 en chute libre; pourtant aucune panique r\u00e9elle n\u2019est survenue.  <\/li>
  3. Des indicateurs de base du march\u00e9 qui sont solides
    <\/strong>Une bulle sp\u00e9culative se caract\u00e9rise par un march\u00e9 o\u00f9 les prix montent rapidement et de fa\u00e7on spectaculaire, alors que ces augmentations sont apparemment sans lien avec les indicateurs de base du march\u00e9. Cela ne constitue pas vraiment une description du march\u00e9 immobilier commercial canadien actuel. L\u2019augmentation des valeurs s\u2019est faite plut\u00f4t lentement au cours des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es. Les taux plafonds ne se sont pas soudainement contract\u00e9s \u00e0 l\u2019improviste, ils se sont lentement comprim\u00e9s au cours d\u2019une p\u00e9riode plut\u00f4t longue. Dans de nombreux march\u00e9s et secteurs, les taux d\u2019inoccupation sont parmi les plus bas \u2013 voire les plus bas \u2013 en Am\u00e9rique du Nord. L\u2019augmentation des loyers est forte, plus particuli\u00e8rement dans les secteurs industriel et plurifamilial. La demande \u2013 elle provient en grande partie du secteur de la technologie et de la logistique du commerce \u00e9lectronique \u2013 devrait rester pr\u00e9sente. Il semble aussi que nous ayons trouv\u00e9 le bon \u00e9quilibre d\u2019immigration pour le pays et, \u00e0 cet \u00e9gard, nous tirons parti de la volont\u00e9 am\u00e9ricaine de se tourner vers les personnes natives des \u00c9tats-Unis.   Aspect important : nous sommes devenus beaucoup plus disciplin\u00e9s dans la fa\u00e7on dont nous cr\u00e9ons de nouvelles offres. Trop de bureaux ont \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9s en Alberta au mauvais moment; c\u2019est vrai, mais ce n\u2019est pas une indication du march\u00e9 dans son ensemble. Enfin, lorsqu\u2019une contraction du taux plafond s\u2019est produite en 2018 \u2013 dans les secteurs industriel et plurifamilial \u2013, son origine \u00e9tait la forte croissance attendue pour le march\u00e9 locatif, une attente fond\u00e9e sur des facteurs du march\u00e9 qui \u00e9taient l\u00e9gitimes.<\/li>
  4. Bulle sp\u00e9culative? Quelle bulle sp\u00e9culative?
    <\/strong>Nous avons pr\u00e9c\u00e9demment d\u00e9fini ce qu\u2019est une bulle sp\u00e9culative classique. L\u2019une des raisons pour lesquelles cette bulle occupe une place importante dans l\u2019imaginaire des Canadiens et des Canadiennes, c\u2019est l\u2019importance que les m\u00e9dias ont r\u00e9cemment accord\u00e9e au rendement du march\u00e9 boursier am\u00e9ricain. Lors de la premi\u00e8re semaine d\u2019octobre, le Dow Jones a enregistr\u00e9 son 14e<\/sup> record \u00e0 la cl\u00f4ture au cours de l\u2019ann\u00e9e 2018. Les indices Dow et S&P 500 sont \u00e0 la hausse \u2013 pratiquement sans arr\u00eat \u2013 depuis la fin de la crise financi\u00e8re mondiale et la couverture des m\u00e9dias devient donc incontournable. Cet aspect peut nourrir la perception de bulle sp\u00e9culative \u00e0 lui seul.   Il faut nous rappeler que l\u2019exp\u00e9rience canadienne a \u00e9t\u00e9 plus mod\u00e9r\u00e9e. En fait, le TSX a v\u00e9cu deux corrections au cours des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es et n\u2019a pas atteint les sommets des march\u00e9s am\u00e9ricains. Ce n\u2019est pas vraiment l\u2019image d\u2019une bulle\u2026 <\/li><\/ol>\n\n\n\n
    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Nous avons connu un cycle prolong\u00e9 dans le secteur immobilier commercial \u2013 aucun doute l\u00e0-dessus. Toutefois, la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en pr\u00e9sence de taux plafonds \u00e0 des niveaux historiquement bas nous permet d\u2019affirmer que la compression du taux plafond est officiellement termin\u00e9e et qu\u2019il pourrait bien repartir \u00e0 la hausse. Je vous fais toutefois remarquer que la plupart des intervenants (y compris moi-m\u00eame) ont fait cette m\u00eame pr\u00e9diction au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

    Il faut aussi noter que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat augmentent en raison de l\u2019inflation ou de la croissance \u00e9conomique, mais que cette hausse s\u2019att\u00e9nue lorsqu\u2019un ralentissement \u00e9conomique se produit.<\/p>\n\n\n\n

    Bref, on se fait toujours avoir lorsqu\u2019on tente de pr\u00e9voir les cycles. Si je pouvais le faire, j\u2019\u00e9crirais certainement cet article sous un cocotier dans une \u00eele du sud du Pacifique! Nous allons traverser une autre r\u00e9cession, c\u2019est in\u00e9vitable, et cette r\u00e9cession pourrait \u00eatre imminente. Mais l\u2019id\u00e9e que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat reviendront \u00e0 une sorte de \u00ab norme \u00bb historique, entra\u00eenant du m\u00eame coup une hausse significative des taux plafonds, me semble peu probable si l\u2019on consid\u00e8re tout ce qui soutient le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Je ne suis pas obs\u00e9d\u00e9 par l\u2019arriv\u00e9e d\u2019une crise prochaine, je suis plut\u00f4t rassur\u00e9 de savoir que le march\u00e9 canadien est bien plac\u00e9 pour y faire face.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Est-ce une bulle et est-elle pr\u00eate \u00e0 \u00e9clater? Par Paul Morassutti, AACI, P. App., MRICS, vice-pr\u00e9sident ex\u00e9cutif, \u00c9valuation et services-conseils, CBRE Limit\u00e9e  Le 15 septembre 2018 marquait<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[608],"article_tag":[2914,2915,2912,2913,2911],"class_list":["post-66321","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-paul-morassutti","article_tag-base-du-marche-solide","article_tag-bulle-speculative","article_tag-disponibilite-des-capitaux","article_tag-ratio-dendettement-conservateur","article_tag-taux-dinteret"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/66321","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66321"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=66321"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=66321"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}