{"id":66611,"date":"2019-08-01T14:25:23","date_gmt":"2019-08-01T18:25:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66611"},"modified":"2019-08-01T14:26:23","modified_gmt":"2019-08-01T10:26:23","slug":"clause-dans-un-examen-de-loyer-fonde-ou-non-sur-le-marche","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/clause-dans-un-examen-de-loyer-fonde-ou-non-sur-le-marche\/","title":{"rendered":"CLAUSE DANS UN EXAMEN DE LOYER : FOND\u00c9 OU NON SUR LE MARCH\u00c9?"},"content":{"rendered":"\n

Questions juridiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n

CLAUSE DANS UN EXAMEN DE LOYER : FOND\u00c9 OU NON SUR LE MARCH\u00c9?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, avocat et procureur, C.Arb, AACI(Hon), RI<\/em><\/p>\n\n\n\n

Quand on fait l\u2019examen d\u2019un loyer \u00e0 bail, il importe de lire le bail pour d\u00e9terminer la base sur laquelle le locateur et le locataire ont convenu que le loyer sera \u00e9tabli. Le loyer doit-il \u00eatre bas\u00e9 sur les prix du march\u00e9 ou sur d’autres crit\u00e8res \u00e9tablis par les parties? Pour trancher la question, on doit appliquer les principes d’interpr\u00e9tation des contrats. <\/p>\n\n\n\n

Principes d\u2019interpr\u00e9tation g\u00e9n\u00e9raux<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les principes d’interpr\u00e9tation applicables \u00e0 un bail ont \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9s r\u00e9cemment dans Park Royal Shopping Centre Holdings Ltd. c. Gap (Canada) Inc.,<\/em> 2017 BCSC 1257 [Park Royal<\/em>]. Aux paragraphes 51 et 52, le tribunal a \u00e9crit ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

[51] Tel que not\u00e9 dans Athwal c. Black Top Cabs Ltd.<\/em>, 2012 BCCA 107 :<\/p>\n\n\n\n

[42] L’intention contractuelle des parties \u00e0 un contrat \u00e9crit est objectivement d\u00e9termin\u00e9e en interpr\u00e9tant le sens usuel et ordinaire des termes du contrat dans le contexte du contrat dans son ensemble et les circonstances (ou la matrice factuelle) qui existaient au moment de la conclusion du contrat, \u00e0 moins que de faire (sic) entra\u00eenerait une absurdit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

[52] L ‘\u00ab interpr\u00e9tation d’une disposition contractuelle \u00e9crite doit toujours \u00eatre fond\u00e9e sur le texte et se lire \u00e0 la lumi\u00e8re de l’ensemble du contrat : \u00bb Creston Moly Corp. c. Sattva Capital Corp.,<\/em> 2014 CSC 53, par. 57.<\/p>\n\n\n\n

Dans Creston Moly Corp. c. Sattva Capital Corp.,<\/em> 2014 CSC 53 [Sattva<\/em>], le juge Rothstein a \u00e9crit au paragraphe 47 que \u00ab […] la consid\u00e9ration des circonstances entourant cette affaire reconna\u00eet qu’il peut \u00eatre difficile de d\u00e9terminer l’intention contractuelle en examinant les mots par eux-m\u00eames, parce que les mots n’ont pas de sens immuable ou absolu … \u00bb Au paragraphe 48, le juge Rothstein poursuit son explication :<\/p>\n\n\n\n

48 Le sens des mots est souvent d\u00e9riv\u00e9 d’un certain nombre de facteurs contextuels, y compris le but de l’accord et la nature de la relation cr\u00e9\u00e9e par l’accord … Comme l’a d\u00e9clar\u00e9 Lord Hoffmann dans Investors Compensation Scheme Ltd. c. West Bromwich Building Society<\/em>, [ 1998] 1 Tous ER 98 (HL) :<\/p>\n\n\n\n

Le sens qu’un document (ou tout autre \u00e9nonc\u00e9) transmettrait \u00e0 un homme raisonnable n’est pas la m\u00eame chose que le sens de ses mots. La signification des mots est une question de dictionnaires et de grammaires; le sens du document est ce que les parties utilisant ces mots dans le contexte pertinent en auraient raisonnablement compris la signification \u2026<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 57, le r\u00f4le des circonstances environnantes a \u00e9t\u00e9 d\u00e9crit ainsi : \u00ab Bien que les circonstances environnantes sont prises en consid\u00e9ration dans l’interpr\u00e9tation des termes d’un contrat, on ne doit jamais leur permettre de supplanter les mots de l’accord … Un tel examen des \u00e9l\u00e9ments de preuve a pour but d\u2019approfondir la compr\u00e9hension du d\u00e9cideur des intentions mutuelles et objectives des parties telles qu’exprim\u00e9es dans les termes du contrat. \u00bb Les \u00e9l\u00e9ments de preuve qu\u2019on peut qualifier de \u00ab circonstances environnantes \u00bb ont \u00e9t\u00e9 discut\u00e9s au paragraphe 58, dont une partie est \u00e9nonc\u00e9e ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n

58 La nature de la preuve sur laquelle on peut s\u2019appuyer sous la rubrique \u00ab circonstances environnantes \u00bb variera n\u00e9cessairement d’un cas \u00e0 l’autre. Il y a cependant ses limites. Elle devrait consister uniquement en une preuve objective de faits ant\u00e9rieurs au moment de l’ex\u00e9cution du contrat … c’est-\u00e0-dire, des connaissances qui \u00e9taient ou auraient raisonnablement d\u00fb \u00eatre connues des deux parties \u00e0 la date du contrat ou avant cette date …<\/p>\n\n\n\n

Application des principes d\u2019interpr\u00e9tation aux baux<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9tant donn\u00e9 l’\u00e9tat actuel de la loi concernant l’interpr\u00e9tation des contrats, y compris les baux, comment un tribunal d\u00e9terminera-t-il si le loyer doit \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 en fonction du march\u00e9 ou d’une autre fa\u00e7on? Bien que les cas suivants soient ant\u00e9rieurs \u00e0 Sattva<\/em> et \u00e0 Park Royal<\/em>, ils pourraient peut-\u00eatre nous \u00e9clairer sur la marche \u00e0 suivre.<\/p>\n\n\n\n

Dans l’affaire Fire Productions Ltd. c. Lauro<\/em>, 2006 BCCA 497, le juge Lowry a d\u00e9clar\u00e9, au paragraphe 9, que \u00ab juste \u00bb dans l\u2019expression \u00ab juste valeur marchande \u00bb ne signifie pas que le loyer doit \u00eatre calcul\u00e9 sur une base autre que ce que le march\u00e9 attirerait. Il a conclu que les parties ne s\u2019\u00e9taient pas entendues sur un \u00ab juste loyer \u00bb, mais sur juste loyer du march\u00e9<\/em>. \u00ab Juste \u00bb n’ajoute rien \u00e0 la signification de loyer du march\u00e9, sauf que le march\u00e9 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un march\u00e9 coh\u00e9rent qui n’est pas affect\u00e9 par les fluctuations transitoires importantes qui peuvent \u00eatre \u00e9videntes au moment du renouvellement. Pour en arriver \u00e0 cette conclusion, le savant juge s’est appuy\u00e9 sur l’interpr\u00e9tation du terme \u00ab juste \u00bb donn\u00e9e par la Cour supr\u00eame du Canada pour examiner la juste valeur marchande des actions dans Untermyer v. British Columbia (Attorney General)<\/em> (1928), [1929] S.C.R. 84 \u00e0 319.<\/p>\n\n\n\n

Dans l’affaire NRI Manufacturing Inc. c. Gross<\/em>, 1998 CarswellOnt 2741 (Div. g\u00e9n. de l’Ontario) [NRI Manufacturing<\/em>],[1]<\/sup><\/a> le tribunal a examin\u00e9 la clause suivante dans un litige portant sur le renouvellement d’un bail :<\/p>\n\n\n\n

Section 19.2 Loyer pour la p\u00e9riode initiale de renouvellement<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le loyer de base payable pour chaque ann\u00e9e de la p\u00e9riode initiale de renouvellement correspondra \u00e0 la juste valeur locative du march\u00e9 des locaux de renouvellement initial au 31 d\u00e9cembre 1998.<\/p>\n\n\n\n

Aux fins du pr\u00e9sent article 19.2, la \u00ab juste valeur locative du march\u00e9 \u00bb des locaux de renouvellement initial sera celle convenue par les parties ou d\u00e9termin\u00e9e par arbitrage conform\u00e9ment aux pr\u00e9sentes, compte tenu de tous les faits et circonstances pertinents …<\/p>\n\n\n\n

Le locataire a soutenu que le langage clair de l’entente, tant en droit qu’en conformit\u00e9 avec les normes de l’industrie, exigeait l’adoption d’une approche fond\u00e9e sur la valeur marchande objective. Le locateur a soutenu que donner suite \u00e0 la position du locataire rendrait superflue l’expression \u00ab … fond\u00e9e sur tous les faits et circonstances pertinents … \u00bb figurant \u00e0 l’article 19.2. La Cour a cit\u00e9 Yonge-Eglinton Building Ltd. c. Toronto Transit Commission<\/em> (1997), 97 O.A.C. 205 (C. div. De l\u2019Ont.), o\u00f9 [TRADUCTION] \u00ab … pour fixer une somme juste et convenable \u00e0 payer en tant que loyer annuel desdites parcelles de terrain c\u00e9d\u00e9es … \u00bb \u00e9tait l\u2019expression contest\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n

Un grand nombre de cas ont \u00e9t\u00e9 cit\u00e9s en r\u00e9f\u00e9rence par les avocats de chaque partie. Le libell\u00e9 du bail dans chaque cas d\u00e9terminait si l’approche devait \u00eatre subjective ou objective. La diff\u00e9rence \u00e9tant de savoir si c’est la valeur pour les parties ou la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n

Dans Revenue Properties Co. c. Victoria University<\/em> …, les mots utilis\u00e9s \u00e9taient \u00ab juste valeur marchande \u00bb et il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 qu’une approche objective devait \u00eatre adopt\u00e9e. D’autre part, dans Canada (Procureur g\u00e9n\u00e9ral) c. Lynnwood Industries Estates Ltd.<\/em> … o\u00f9 il \u00e9tait pr\u00e9vu que, s’il n’y avait pas d’accord mutuel, le \u00ab loyer devait \u00eatre arbitr\u00e9 \u00bb, l’approche subjective \u00e9tait adopt\u00e9e. Il semblerait que partout o\u00f9 l\u2019on utilise les mots \u00ab valeur marchande \u00bb, \u00ab loyer du march\u00e9 \u00bb ou       \u00ab valeur estimative \u00bb, l’approche objective doit \u00eatre prise. Pour les mots qui se r\u00e9f\u00e8rent simplement \u00e0 \u00ab louer \u00bb ou \u00ab valeur \u00bb, on doit recourir \u00e0 l’approche subjective …<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire NRI Manufacturing<\/em>, le tribunal a aussi invoqu\u00e9 Halsbury\u2019s Laws of England <\/em>:<\/p>\n\n\n\n

8 Halsbury’s Laws of England<\/em> \u2026 donne la signification de \u00ab valeur locative \u00bb :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Signification de \u00ab valeur locative \u00bb. <\/strong>Les clauses d\u2019examen des loyers exigent n\u00e9cessairement que l’\u00e9valuateur d\u00e9termine la valeur locative, mais peuvent qualifier cette expression par des mots tels que \u00ab march\u00e9 \u00bb, \u00ab march\u00e9 libre \u00bb, \u00ab tarif \u00bb, \u00ab juste \u00bb, \u00ab raisonnable \u00bb, \u00ab meilleur \u00bb ou \u00ab plus \u00e9lev\u00e9 \u00bb; mais aucune de ces qualifications ne semble faire la moindre diff\u00e9rence. Il a \u00e9t\u00e9 dit qu’il n’y a pas de diff\u00e9rence entre un loyer du march\u00e9 et un loyer du march\u00e9 libre; que, dans l’expression \u00ab valeur locative du tarif du march\u00e9 \u00bb, le mot \u00ab march\u00e9 \u00bb n’ajoute rien \u00e0 \u00ab tarif \u00bb et vice versa, et que, dans la formule commun\u00e9ment utilis\u00e9e, \u00ab le loyer le plus \u00e9lev\u00e9 auquel les locaux pourraient raisonnablement \u00eatre lou\u00e9s \u00bb, les mots \u00ab plus \u00e9lev\u00e9 \u00bb ne font qu’accentuer le fait que le loyer que les locateurs sont l\u00e9gitimement dispos\u00e9s \u00e0 exiger sur le march\u00e9 libre est le loyer le plus \u00e9lev\u00e9 possible … Un loyer juste et\/ou raisonnable est le m\u00eame que loyer du march\u00e9 en ce sens qu’il exige une \u00e9valuation objective du loyer qui pourrait \u00eatre obtenu sans tenir compte de la consid\u00e9ration personnelle pour les parties r\u00e9elles. La notion de loyer raisonnable diff\u00e8re de celle d’un loyer qu’il serait raisonnable que le locataire paie, ce qui introduit la notion de consid\u00e9rations personnelles aux v\u00e9ritables parties, comme si le locataire devrait payer ou accepterait de payer un loyer pour ses propres am\u00e9liorations.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Dans NRI Manufacturing<\/em>, la \u00ab juste valeur marchande \u00bb \u00e9tait la norme \u00e9tablie par le bail et le tribunal a jug\u00e9 que cela imposait une approche objective, c’est-\u00e0-dire fond\u00e9e sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Dans Autotrol Technology (Canada) Ltd. c. Triple D Holdings Ltd.<\/em>, 2000 ABCA 195 (Alta. CA) le 31 juillet 1997, Autotrol a exerc\u00e9 une option de renouvellement d’un bail existant pour cinq autres ann\u00e9es \u00e0 compter du 1er<\/sup> janvier 1998. La clause de renouvellement stipulait qu\u2019\u00ab un nouveau loyer sera n\u00e9goci\u00e9 et, \u00e0 d\u00e9faut d’accord, il sera d\u00e9termin\u00e9 selon la m\u00e9thode d’arbitrage habituelle \u00bb. Aucun crit\u00e8re n’\u00e9tait fourni pour d\u00e9terminer le taux de location ou la date \u00e0 laquelle il devait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9. L’arbitre a conclu, et les parties ont convenu, que le taux \u00e0 d\u00e9terminer \u00e9tait un taux objectif – le \u00ab taux net du march\u00e9 \u00bb – plut\u00f4t qu’un \u00ab taux raisonnable \u00bb, fond\u00e9 sur des consid\u00e9rations subjectives propres aux parties et \u00e0 leur relation. Cependant, la date appropri\u00e9e pour l’\u00e9valuation a \u00e9t\u00e9 contest\u00e9e – \u00e9tait-ce le 31 juillet 1997 ou le 1er<\/sup> janvier 1998? Les loyers avaient augment\u00e9 depuis juillet 1997. L’arbitre a conclu que la date d’\u00e9valuation \u00e9tait le d\u00e9but du nouveau bail le 1er<\/sup> janvier 1998. La Cour d’appel de l’Alberta a convenu :<\/p>\n\n\n\n

    15 Nous n’interpr\u00e9tons pas les motifs de l’arbitre comme une simple s\u00e9lection du taux r\u00e9el du march\u00e9 au 1er<\/sup> janvier 1998 comme \u00e9tant le taux appropri\u00e9. Il a plut\u00f4t \u00e9valu\u00e9 que des parties raisonnables, inform\u00e9es de toutes les consid\u00e9rations pertinentes au milieu de 1997, y compris la tendance marqu\u00e9e \u00e0 des taux de location plus \u00e9lev\u00e9s, auraient accept\u00e9 \u00e0 ce moment-l\u00e0 un taux de march\u00e9 raisonnable devant entrer en vigueur le 1er<\/sup> janvier 1998. \u00c0 la lumi\u00e8re du mouvement ascendant des loyers commerciaux au d\u00e9but de 1997 et de la probabilit\u00e9 que la tendance se maintienne, il a conclu qu’il n’aurait pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9raisonnable de pr\u00e9voir une augmentation de 2,00 $\/pi2<\/sup> entre juillet 1997 et le 1er<\/sup> janvier 1998 … Il a accept\u00e9 les opinions des \u00e9valuateurs sur le taux r\u00e9el le 1er<\/sup> janvier 1998 comme \u00e9tant la meilleure preuve de ce que des parties raisonnables dans les positions des parties auraient anticip\u00e9 comme taux du march\u00e9 le 1er<\/sup> janvier 1998.<\/p>\n\n\n\n

    Autotrol <\/em>fournit un exemple de la fa\u00e7on dont les circonstances peuvent affecter l’interpr\u00e9tation d’un contrat.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Comme nous l’avons indiqu\u00e9 au d\u00e9but de cet article, l’interpr\u00e9tation d’une disposition de bail implique l’examen de la disposition sp\u00e9cifique dans le contexte de l’ensemble du bail et des circonstances environnantes. L’interpr\u00e9tation d’un bail est un exercice de nature juridique. Par cons\u00e9quent, il est prudent qu\u2019un \u00e9valuateur demande au conseiller juridique des instructions pr\u00e9cises quant au sens \u00e0 donner aux dispositions relatives \u00e0 l’examen des loyers et d’incorporer ces instructions dans le rapport d’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

    Note en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    [1] Affirm\u00e9 dans 1999 Carswell Ont 2523 (Ont. C.A.)<\/p>\n\n\n\n

    Cet article est fourni dans le but de g\u00e9n\u00e9rer des discussions et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Cet expos\u00e9 ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toutes les questions relatives aux situations abord\u00e9es aux pr\u00e9sentes devraient \u00eatre dirig\u00e9es \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s dans les domaines du droit et de l\u2019\u00e9valuation. <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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