{"id":66624,"date":"2019-08-01T14:35:43","date_gmt":"2019-08-01T18:35:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=66624"},"modified":"2019-08-01T14:36:43","modified_gmt":"2019-08-01T10:36:43","slug":"labsence-de-planification-strategique-de-limpot-foncier-risque-de-nuire-au-rendement-des-actifs","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/labsence-de-planification-strategique-de-limpot-foncier-risque-de-nuire-au-rendement-des-actifs\/","title":{"rendered":"L\u2019ABSENCE DE PLANIFICATION STRAT\u00c9GIQUE DE L\u2019IMP\u00d4T FONCIER RISQUE DE NUIRE AU RENDEMENT DES ACTIFS"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019ABSENCE DE PLANIFICATION STRAT\u00e9GIQUE DE L\u2019IMP\u00d4T FONCIER RISQUE DE NUIRE AU RENDEMENT DES ACTIFS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par Terry Bishop, vice-pr\u00e9sident ex\u00e9cutif, Groupe imp\u00f4t, Est du Canada \u2013 au Groupe Altus<\/em><\/p>\n\n\n\n

Par suite du r\u00e9cent cycle \u00e0 la hausse du march\u00e9 de l’immobilier commercial (IC), la valeur des propri\u00e9t\u00e9s et les d\u00e9caissements d’imp\u00f4ts fonciers atteignent des niveaux records. Comme l’industrie de l\u2019IC continue d’attirer des capitaux \u00e0 des niveaux records, la concurrence pour les actifs disponibles et les attentes pour la performance des actifs existants n’ont jamais \u00e9t\u00e9 aussi \u00e9lev\u00e9es. L’imp\u00f4t foncier est la plus importante d\u00e9pense d’exploitation ayant une incidence sur les propri\u00e9t\u00e9s commerciales, mais c\u2019est un domaine souvent n\u00e9glig\u00e9 comme occasion d’\u00e9clairer la prise de d\u00e9cisions strat\u00e9giques en mati\u00e8re d’investissement. Contrairement \u00e0 la plupart des co\u00fbts d’exploitation, les taxes ne peuvent pas \u00eatre n\u00e9goci\u00e9es ou abaiss\u00e9es au moyen de contrats, mais il existe des processus de gestion \u00e9tablis. Une approche proactive de la gestion de l’imp\u00f4t foncier pr\u00e9sente une opportunit\u00e9 importante pour les entreprises qui cherchent \u00e0 obtenir une plus grande valeur des actifs et de meilleurs rendements de leurs portefeuilles.<\/p>\n\n\n\n

De nombreuses entreprises de l\u2019IC croient avoir des strat\u00e9gies ad\u00e9quates de planification de l’imp\u00f4t foncier, mais un sondage du Groupe Altus a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que la plupart de ces entreprises ne g\u00e8rent pas leur imp\u00f4t foncier comme elles le feraient pour d’autres d\u00e9penses d’exploitation. Les trois quarts (75%) des plus de 200 cadres sup\u00e9rieurs de la fiscalit\u00e9 et de la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re de l\u2019IC interrog\u00e9s d\u00e9crivent leur gestion de l’imp\u00f4t foncier comme \u00e9tant r\u00e9active et purement ou largement op\u00e9rationnelle et ax\u00e9e sur la r\u00e9duction des co\u00fbts. Sachant que les ventes d’investissements d’actifs se sont chiffr\u00e9es l\u2019an dernier \u00e0 515 milliards de dollars US au Canada et aux \u00c9tats-Unis, on calcule que 165 milliards de dollars d’actifs de l\u2019IC, dont 9 milliards de dollars d’actifs de l\u2019IC canadien, risquent d’\u00eatre sous-performants en raison de l’absence de planification strat\u00e9gique de l’imp\u00f4t foncier.<\/p>\n\n\n\n

Quand on compare le niveau d’analyse que l’industrie de l\u2019IC applique g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 l’examen et au contr\u00f4le des co\u00fbts de gestion immobili\u00e8re, on constate le peu d’attention accord\u00e9e \u00e0 l’\u00e9l\u00e9ment de la ligne d’imposition. Puisque seulement 25% des cadres interrog\u00e9s int\u00e8grent directement la gestion de l’imp\u00f4t foncier dans leur strat\u00e9gie d’investissement et leur processus d\u00e9cisionnel, il en r\u00e9sulte un risque accru de sous-performance au niveau du portefeuille et de l’actif.<\/p>\n\n\n\n

L’imp\u00f4t foncier est souvent consid\u00e9r\u00e9 comme une d\u00e9pense fixe d\u00e9termin\u00e9e par les hypoth\u00e8ses du march\u00e9 et du gouvernement. Le manque d’analyse des donn\u00e9es fiscales historiques ou rep\u00e8res a amen\u00e9 l’industrie \u00e0 adopter une norme consistant \u00e0 appliquer un facteur de croissance statique, g\u00e9n\u00e9ralement de 3%, \u00e0 l’imp\u00f4t foncier lors de la budg\u00e9tisation et de la souscription. Or, une \u00e9valuation globale de la souscription et des op\u00e9rations ant\u00e9rieures de l’industrie montre que la plupart des hypoth\u00e8ses de croissance de la taxe fonci\u00e8re sont inexactes, car les taxes ne progressent g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e0 des taux constants. Cela entra\u00eene un risque important de pr\u00e9vision de l’imp\u00f4t foncier inexact, qui \u00e0 son tour \u00e9rode la valeur.<\/p>\n\n\n\n

Bien que la fr\u00e9quence et l’exhaustivit\u00e9 des examens d’\u00e9valuation cherchant \u00e0 identifier les possibilit\u00e9s d’appel varient d’une entreprise \u00e0 l’autre, les efforts pour comprendre le passif d’imp\u00f4t d’un portefeuille par rapport \u00e0 un ensemble concurrentiel ou comparable de propri\u00e9t\u00e9s sont moins courants. Il est important que les propri\u00e9taires sachent o\u00f9 se situe leur propri\u00e9t\u00e9 par rapport aux propri\u00e9t\u00e9s concurrentes \u00e0 des fins de location et d’ali\u00e9nation et puissent demeurer concurrentiels en offrant une \u00ab r\u00e9duction du co\u00fbt de la taxe fonci\u00e8re \u00bb aux locataires ou acheteurs potentiels.<\/p>\n\n\n\n

De plus, une approche proactive de l’analyse et de la gestion fiscales peut apporter aux entreprises un avantage hautement strat\u00e9gique dans leur prise de d\u00e9cisions en mati\u00e8re d’investissement, et contribuer directement aux questions quoi, o\u00f9, quand et comment les actifs sont achet\u00e9s, vendus et g\u00e9r\u00e9s. Les informations fiscales de rep\u00e8re peuvent fournir des informations essentielles sur la performance des investissements actuels et futurs et ajouter une valeur tangible aux actifs. M\u00eame si ces informations peuvent r\u00e9pondre \u00e0 ces questions, 21% des entreprises interrog\u00e9es ont d\u00e9clar\u00e9 avoir recours \u00e0 une analyse am\u00e9lior\u00e9e de l’imp\u00f4t foncier, incluant une m\u00e9thode d\u2019\u00e9talonnage, pour identifier l’exposition de leur portefeuille par rapport au march\u00e9 et 32% ont d\u00e9clar\u00e9 que l’exposition \u00e0 la taxe fonci\u00e8re a tr\u00e8s peu d’incidence sur leurs hypoth\u00e8ses en mati\u00e8re de souscription. Disposant de nombreux moyens d’ajouter une valeur tangible aux actifs et d’augmenter leur bilan, comment se fait-il que seulement 25 % des cadres int\u00e8grent la gestion de l’imp\u00f4t foncier directement dans leur strat\u00e9gie d’investissement et dans leur prise de d\u00e9cisions?<\/p>\n\n\n\n

Bien que l’absence de processus fiscaux rigoureux semble \u00eatre l’un des principaux obstacles \u00e0 une approche plus strat\u00e9gique, l’acc\u00e8s aux donn\u00e9es et leur utilisation sont un autre facteur critique. Quelque 83 % des r\u00e9pondants estiment que leur entreprise dispose de suffisamment d’informations fiscales et(ou) d\u2019instruments de mesure fiscaux ad\u00e9quats pour optimiser leurs d\u00e9cisions en mati\u00e8re de souscription et de strat\u00e9gie d’investissement, mais le groupe Altus a d\u00e9couvert que le manque d’outils et de ressources est un facteur cl\u00e9 affectant la strat\u00e9gie de souscription et d’investissement.  L’enqu\u00eate a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 trois principaux obstacles qui emp\u00eachent g\u00e9n\u00e9ralement les entreprises d’utiliser leurs donn\u00e9es, dont l’une est que les donn\u00e9es fiscales proviennent de diverses sources, y compris les autorit\u00e9s fiscales, les rapports de recherche, les abonnements aux donn\u00e9es de march\u00e9 ainsi que les consultants et les pairs de l’industrie, ce qui entra\u00eene des incoh\u00e9rences dans les formats et les rapports, et 39 % des entreprises ont indiqu\u00e9 que l’absence de formats normalis\u00e9s constituait un obstacle \u00e0 l’utilisation des donn\u00e9es de l’imp\u00f4t foncier. Un autre obstacle est que les donn\u00e9es doivent \u00eatre correctement agr\u00e9g\u00e9es, v\u00e9rifi\u00e9es et analys\u00e9es afin que les entreprises puissent en extraire des informations significatives. Or, 52 % des entreprises interrog\u00e9es ont d\u00e9clar\u00e9 qu’elles n’avaient pas les outils n\u00e9cessaires pour faciliter la saisie et l’analyse des donn\u00e9es. Enfin, les entreprises doivent se doter de professionnels de la fiscalit\u00e9 comp\u00e9tents et novateurs qui comprennent les complexit\u00e9s des donn\u00e9es fiscales fonci\u00e8res et qui sont en mesure d’extraire des informations significatives, et 44 % des r\u00e9pondants ont indiqu\u00e9 qu\u2019un manque d’expertise ou de ressources internes capables d\u2019identifier les sources de donn\u00e9es fiscales fonci\u00e8res constituaient un facteur d’inhibition \u00e0 leur gestion de l’imp\u00f4t foncier.<\/p>\n\n\n\n

On reconna\u00eet de plus en plus le r\u00f4le essentiel que la taxe fonci\u00e8re doit jouer dans la gestion d’actifs et la strat\u00e9gie de portefeuille. D\u2019ailleurs, 73 % des r\u00e9pondants ont reconnu d\u2019embl\u00e9e que des am\u00e9liorations \u00e0 leur analyse de la planification fiscale aideraient \u00e0 une meilleure prise de d\u00e9cisions. En proc\u00e9dant \u00e0 des investissements ad\u00e9quats dans le processus et la technologie donnant une meilleure visibilit\u00e9 \u00e0 la croissance fiscale, aux risques et aux possibilit\u00e9s d\u2019\u00e9conomiser, l’opportunit\u00e9 de permettre \u00e0 la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re de jouer un r\u00f4le plus strat\u00e9gique dans la prise de d\u00e9cisions d’investissement est significative.<\/p>\n\n\n\n

La mise en \u0153uvre de pr\u00e9visions proactives est essentielle pour maximiser la performance de l’actif et, \u00e0 mesure que les valeurs fonci\u00e8res et les \u00e9valuations fiscales continuent d’augmenter, les entreprises perdent de plus en plus d’argent quand elles ne g\u00e8rent pas leur imp\u00f4t foncier de mani\u00e8re proactive. Le maintien d’un examen annuel de toutes les nouvelles \u00e9valuations fonci\u00e8res ou des \u00e9valuations au milieu du cycle de vie, l’adoption de rapports normalis\u00e9s pour tous les types d’actifs et l’analyse comparative d’une propri\u00e9t\u00e9 contre elle-m\u00eame et des actifs similaires dans leur portefeuille sont des mesures que les entreprises peuvent prendre pour s\u2019assurer que l\u2019imp\u00f4t foncier joue un r\u00f4le plus strat\u00e9gique dans la prise de d\u00e9cisions d’investir. Sans aucun doute, ces \u00e9tapes peuvent avoir un impact \u00e9norme en bout de ligne.  <\/p>\n\n\n\n

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