{"id":68408,"date":"2019-11-29T15:57:49","date_gmt":"2019-11-29T20:57:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=68408"},"modified":"2019-11-29T16:58:49","modified_gmt":"2019-11-29T12:58:49","slug":"le-marche-de-limmobilier-commercial-est-en-pleine-evolution-mais-les-evaluateurs-le-sont-ils-aussi","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/le-marche-de-limmobilier-commercial-est-en-pleine-evolution-mais-les-evaluateurs-le-sont-ils-aussi\/","title":{"rendered":"Le march\u00e9 de l’immobilier commercial est en pleine \u00e9volution… mais les \u00e9valuateurs le sont-ils aussi?"},"content":{"rendered":"\n

Le march\u00e9 de l’immobilier commercial est en pleine \u00e9volution… mais les \u00e9valuateurs le sont-ils aussi?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par Dave Black, AACI, P. App.
<\/strong><\/em>Premier vice-pr\u00e9sident et Directeur nationale
<\/em>Services de conseil et d\u2019\u00e9valuation, JLL<\/em><\/p>\n\n\n\n

Certains jeunes analystes de JLL se moquent encore de moi quand je leur dis qu’il n’y a pas si longtemps, je devais me rappeler d’emporter une cam\u00e9ra et une carte routi\u00e8re avant de partir en inspection. Il est \u00e9tonnant de constater \u00e0 quel point les choses peuvent avoir chang\u00e9 en quelques ann\u00e9es seulement.<\/p>\n\n\n\n

Depuis la crise financi\u00e8re mondiale de 2009, nous n’avons pas eu \u00e0 fournir d’indications de valeur dans des conditions de march\u00e9 difficiles comme celle d’aujourd’hui. M\u00eame si les conditions ne sont pas aussi mauvaises aujourd’hui, Stephen Schwarzman, PDG de Blackstone Group LP, a d\u00e9clar\u00e9 que jusqu’\u00e0 45 % de la richesse mondiale a \u00e9t\u00e9 d\u00e9truite en un peu moins d’un an et demi \u00e0 cette \u00e9poque. Mon mentor Gordon Coffell a toujours insist\u00e9 sur le fait que les valeurs immobili\u00e8res grimpent lentement et chutent rapidement. Cela n’aurait pas pu \u00eatre plus \u00e9vident en 2009.    <\/p>\n\n\n\n

Aujourd’hui, nous sommes \u00e0 la fin de 2019, et nous avons connu une p\u00e9riode de dix ans au cours de laquelle les \u00e9valuateurs \u00e9taient assez populaires – ou du moins, aussi populaires que peut l’\u00eatre un \u00e9valuateur.<\/p>\n\n\n\n


Le march\u00e9 \u00e9volue <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, la plupart des donn\u00e9es transactionnelles ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 une compression importante des param\u00e8tres d’investissement entre les types d’actifs traditionnels, conjugu\u00e9e \u00e0 de solides fondamentaux op\u00e9rationnels, notamment une bonne croissance du march\u00e9 locatif. Cela a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement vrai dans les grandes villes du Canada et a fait ressortir certains r\u00e9sultats favorables du point de vue de l’\u00e9valuation. Nous avons \u00e9t\u00e9 les \u00ab porteurs de bonnes nouvelles \u00bb, si vous voulez. Aujourd’hui, nous assistons \u00e0 une certaine h\u00e9sitation de la part des investisseurs, h\u00e9sitation qui remet en question la valeur de certains types d’actifs. Pour mettre en lumi\u00e8re ces conditions du march\u00e9, j’aimerais citer quelques extraits de la plus r\u00e9cente publication de JLL intitul\u00e9e Capital Markets Insight<\/a>, r\u00e9dig\u00e9e par Thomas Forr et Scott Figler, de notre groupe de recherche :<\/p>\n\n\n\n

Avec des prix \u00e0 des sommets sans pr\u00e9c\u00e9dent et le doute croissant que le cycle \u00e9conomique est \u00e0 son apog\u00e9e, les investisseurs se tournent vers trois strat\u00e9gies :  <\/p>\n\n\n\n

1) <\/strong>Investir dans les portes d’entr\u00e9e g\u00e9ographiques.<\/strong> Les march\u00e9s de Montr\u00e9al, Toronto et Vancouver (MTV) ont repr\u00e9sent\u00e9 pr\u00e8s de 75 % de toutes les activit\u00e9s de placement cette ann\u00e9e. En fait, quatre transactions de bureaux au centre-ville – le Bentall Centre de Vancouver, l’Atrium on Bay et la Dynamic Funds Tower de Toronto et le 1250, Ren\u00e9-L\u00e9vesque de Montr\u00e9al – ont repr\u00e9sent\u00e9 15 % de toutes les transactions.<\/p>\n\n\n\n

2) <\/strong>Investir dans des actifs de base<\/strong> comme les bureaux urbains, les immeubles industriels de haute qualit\u00e9 et les immeubles multifamiliaux \u00e0 haute densit\u00e9, qui repr\u00e9sentent ensemble les deux tiers de tous les achats.<\/p>\n\n\n\n

3) <\/strong>Investir dans des terrains destin\u00e9s \u00e0 l’am\u00e9nagement<\/strong>. Comme le taux d’inoccupation est extr\u00eamement faible dans les secteurs des bureaux, de l’industrie et des immeubles multifamiliaux, les municipalit\u00e9s sont pleinement dispos\u00e9es \u00e0 all\u00e9ger le processus de d\u00e9livrance des permis afin d\u2019att\u00e9nuer les p\u00e9nuries pour ces utilisations, et les promoteurs r\u00e9agissent en cons\u00e9quence. Depuis le d\u00e9but de l’ann\u00e9e, les transactions fonci\u00e8res ont repr\u00e9sent\u00e9 plus de 20 % de l’ensemble des transactions, comparativement \u00e0 une moyenne de 8 % au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie.<\/p>\n\n\n\n

Le rapport sugg\u00e8re que les march\u00e9s sont en train de changer. G\u00e9n\u00e9ralement, l’\u00e9volution des march\u00e9s pousse les investisseurs \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir et \u00e0 r\u00e9viser leur strat\u00e9gie. Lorsque cela se produit, qu’est-ce que cela signifie pour nous, les \u00e9valuateurs? Cela signifie que nos clients, plus que jamais, pourraient soumettre nos \u00e9valuations \u00e0 des tests rigoureux. \u00c0 quel point sommes-nous confiants des chiffres que nous avan\u00e7ons?<\/p>\n\n\n\n

Nos m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation \u00e9voluent \u00e9galement<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans mon travail quotidien, je suis \u00e9galement \u00e9valuateur \u00e0 honoraires et je me concentre sur des contrats de service d’\u00e9valuation d’importants actifs institutionnels (principalement des complexes immobiliers de d\u00e9tail, de bureaux et industriels) \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du pays. L’\u00e9valuation devient de plus en plus difficile de nos jours, car les investisseurs deviennent plus prudents et l’\u00e9cart entre le cours acheteur et le cours vendeur s’\u00e9largit. Nos estimations de la valeur marchande sont d\u00e9finies par la pr\u00e9sence d’acheteurs et de vendeurs consentants, mais que se passe-t-il lorsqu’il existe un grand \u00e9cart de prix entre ces deux groupes? <\/p>\n\n\n\n

Plus t\u00f4t cette ann\u00e9e, j’ai fait partie de l’\u00e9quipe de direction qui s’est concentr\u00e9e sur la croissance et la strat\u00e9gie entourant la plateforme d’\u00e9valuation canadienne de JLL. En octobre, j’ai eu l’occasion de m’entretenir avec notre responsable mondial de l’\u00e9valuation pour discuter des pratiques et des approches d’\u00e9valuation utilis\u00e9es ailleurs dans le monde. Les \u00e9valuateurs du monde entier sont confront\u00e9s aux m\u00eames probl\u00e8mes : les valeurs \u00e9voluent et nos clients recherchent plus fr\u00e9quemment des indications et des opinions. Un th\u00e8me constant est le besoin d\u2019\u00e9valuateurs professionnels de confiance, offrant un travail de qualit\u00e9 et des valeurs comptables fiables.<\/p>\n\n\n\n

Regarder \u00e0 travers le pare-brise plut\u00f4t que dans le r\u00e9troviseur<\/strong><\/p>\n\n\n\n

J’aimerais croire que les \u00e9valuateurs d’aujourd’hui s’am\u00e9liorent. Les outils technologiques dont nous disposons \u00e9voluent et s’am\u00e9liorent constamment, ce qui nous rend plus efficaces dans notre pratique. Les donn\u00e9es que nous avons \u00e0 port\u00e9e de main sont d\u2019une richesse incomparable, disposant de multiples bases de donn\u00e9es qui nous permettent d’acc\u00e9der instantan\u00e9ment aux dossiers des ventes et aux renseignements \u00e0 jour sur les transactions. Malgr\u00e9 ces am\u00e9liorations, l’\u00e9valuateur doit quand m\u00eame faire preuve d’un bon jugement. Est-ce que les comparables vendus en 2017 que vous fournissez sont pertinents ou applicables \u00e0 votre estimation de la valeur marchande de 2019 ? Dans la plupart des cas, probablement pas. Alors, que faites-vous? <\/p>\n\n\n\n

Vous regardez devant vous. Nous sommes des praticiens professionnels avec nos normes pour nous guider et une \u00e9thique \u00e0 respecter. Nous avons les ressources n\u00e9cessaires pour faire le travail. Mais nous ne pouvons pas \u00eatre pris en train de regarder en arri\u00e8re. Chez JLL, nous nous effor\u00e7ons \u00e9galement de regarder \u00e0 travers le pare-brise : nous nous connectons avec des professionnels des march\u00e9s financiers et de la location au d\u00e9tail, de bureaux ou industrielle pour avoir une id\u00e9e de l’activit\u00e9 actuelle, ce qui se vend et ce qui ne se vend pas. Nous menons des sondages et des entrevues pour \u00e9valuer le sentiment des investisseurs, les tendances mesurables, etc. \u00c0 une \u00e9poque o\u00f9 la comparaison parfaite n’existe peut-\u00eatre pas, nous devons \u00eatre avant-gardistes. Nous ne sommes pas seulement des \u00e9valuateurs – nous sommes des conseillers.<\/p>\n\n\n\n

Pour de plus amples renseignements, veuillez visiter jll.ca\/value<\/a> ou envoyer un courriel \u00e0 Dave.Black@am.jll.com<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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