{"id":68465,"date":"2019-12-06T14:48:22","date_gmt":"2019-12-06T19:48:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=68465"},"modified":"2019-12-06T15:49:22","modified_gmt":"2019-12-06T11:49:22","slug":"analyse-de-lexpropriation-partielle-et-de-la-valeur-contributive-en-fonction-des-decisions-des-tribunaux","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/analyse-de-lexpropriation-partielle-et-de-la-valeur-contributive-en-fonction-des-decisions-des-tribunaux\/","title":{"rendered":"Analyse de l\u2019expropriation partielle et de la valeur contributive en fonction des d\u00e9cisions des tribunaux"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Ce contenu a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment dans The Appraisal Journal&nbsp;87, n<sup>o<\/sup>&nbsp;2 (printemps&nbsp;2019). R\u00e9imprim\u00e9 avec la permission d\u2019Appraisal Institute, droit d\u2019auteur&nbsp;2019. Tous droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Analyse de l\u2019expropriation partielle et de la valeur contributive en fonction des d\u00e9cisions des tribunaux<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Par Tony Sevelka, MAI, SRA, AI-GRS<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00c9SUM\u00c9<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cet article traite de la d\u00e9sappropriation condamnation et de l\u2019expropriation; des tests n\u00e9cessaires pour \u00e9tablir la pr\u00e9sence d\u2019une expropriation partielle; et des m\u00e9thodes de calcul de la valeur contributive des terrains expropri\u00e9s lorsqu\u2019il est impossible ou peu pratique d\u2019attribuer une valeur marchande directement aux terrains expropri\u00e9s. Pour mesurer la valeur contributive, il faut bien comprendre ce qu\u2019est la parcelle m\u00e8re dans le contexte de l\u2019usage optimal, avant comme apr\u00e8s l\u2019expropriation. Les dommages ou avantages r\u00e9sultants d\u2019une expropriation se mesurent en appliquant la m\u00e9thode \u00ab&nbsp;avant et apr\u00e8s&nbsp;\u00bb, en s\u2019assurant que chaque \u00e9valuation soit faite s\u00e9par\u00e9ment et ind\u00e9pendamment des autres. Cet article donne des exemples de jurisprudence pour des affaires d\u2019expropriation partielle.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>Introduction<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La valeur d\u2019une expropriation partielle destin\u00e9e \u00e0 un usage public se mesure selon la contribution qu\u2019apporte la parcelle expropri\u00e9e \u00e0 l\u2019ensemble, ou \u00e0 la parcelle m\u00e8re, dans son usage optimal, plut\u00f4t que selon sa valeur en tant que parcelle s\u00e9par\u00e9e.<a href=\"#_edn1\">[1]<\/a>ftnt Tout \u00e9l\u00e9ment d\u2019un bien immobilier qui ne peut pas \u00eatre divis\u00e9 et vendu sur le march\u00e9 libre \u00e0 des fins \u00e9conomiques n\u2019est pas une entit\u00e9 viable. L\u2019expropriation partielle d\u2019un bien immobilier qui n\u2019a pas d\u2019usage optimal ou qui ne fait pas partie d\u2019un usage optimal ne peut \u00eatre analys\u00e9e que dans le cadre de la valeur marchande d\u2019une parcelle m\u00e8re d\u00e9finie qui fait l\u2019objet d\u2019un usage optimal.<a href=\"#_edn2\">[2]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>La compensation pour une expropriation partielle non viable se d\u00e9termine en estimant d\u2019abord la valeur marchande de la parcelle m\u00e8re, y compris l\u2019expropriation partielle non viable, suivie d\u2019une estimation de la valeur marchande de la parcelle m\u00e8re, mais sans l\u2019expropriation partielle non viable. La diff\u00e9rence entre les deux estimations ind\u00e9pendantes de la valeur marchande constitue la valeur contributive de l\u2019expropriation partielle non viable ou la perte de valeur occasionn\u00e9e par l\u2019expropriation partielle. La sixi\u00e8me \u00e9dition du <em>Dictionary of Real Estate<\/em> d\u00e9finit la <em>valeur contributive<\/em> comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Un type de valeur qui refl\u00e8te le montant qu\u2019un terrain ou la composante d\u2019un terrain contribue \u00e0 la valeur d\u2019un autre actif ou de la terre dans son ensemble.<\/li><li>Variation de la valeur d\u2019un terrain dans son ensemble, qu\u2019elle soit positive ou n\u00e9gative, r\u00e9sultant de l\u2019ajout ou de la suppression d\u2019un composant du terrain.<a href=\"#_edn3\">[3]<\/a>ftnt [traduction]<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Le concept de valeur contributive s\u2019applique tant aux terrains non am\u00e9lior\u00e9s qu\u2019aux terrains am\u00e9lior\u00e9s, et a son utilit\u00e9 dans les trois approches d\u2019\u00e9valuation de la valeur&nbsp;: (1) m\u00e9thode de la comparaison des ventes (2) m\u00e9thode de la capitalisation des revenus et (3) m\u00e9thode des co\u00fbts.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019analyse de la valeur marchande, l\u2019objectif de l\u2019analyse comparative est d\u2019aligner le prix d\u2019une vente comparable, exprim\u00e9 dans une unit\u00e9 de comparaison appropri\u00e9e, sur la propri\u00e9t\u00e9 en question en ne prenant en compte que les \u00e9l\u00e9ments (ou facteurs) qui s\u2019\u00e9cartent de cette propri\u00e9t\u00e9 et qui ont une valeur reconnue sur le march\u00e9. La quatri\u00e8me \u00e9dition de <em>The Appraisal of Real Estate<\/em> d\u00e9crit l\u2019analyse comparative comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019analyse comparative des propri\u00e9t\u00e9s et des transactions se concentre sur les similitudes et les diff\u00e9rences qui ont un effet sur la valeur. Ces <em>\u00e9l\u00e9ments de comparaison<\/em> peuvent inclure des diff\u00e9rences dans les droits de propri\u00e9t\u00e9, les conditions de financement, les conditions du march\u00e9 et les caract\u00e9ristiques physiques, entre autres. L\u2019\u00e9valuateur \u00e9tudie le march\u00e9 en faisant une analyse coupl\u00e9e des donn\u00e9es, une analyse des tendances et des statistiques, ainsi qu\u2019en utilisant d\u2019autres techniques afin de d\u00e9gager quels sont les \u00e9l\u00e9ments de comparaison, dans l\u2019ensemble des donn\u00e9es de ventes comparables, qui sont responsables des diff\u00e9rences de valeur.<a href=\"#_edn4\">[4]<\/a>ftnt [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>La valeur contributive est coh\u00e9rente avec la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9<a href=\"#_edn5\">[5]<\/a>ftnt et plaide contre le recours \u00e0 la m\u00e9thode de la somme, une approche additive de la propri\u00e9t\u00e9 qui est d\u00e9sapprouv\u00e9e par les tribunaux pour l\u2019analyse de la valeur marchande et des dommages-int\u00e9r\u00eats dans les proc\u00e9dures de d\u00e9sappropriation.<a href=\"#_edn6\">[6]<\/a>ftnt La m\u00e9thode de la valeur contributive est \u00e9galement conforme au \u00ab\u2009principe de contribution\u2009\u00bb, qui stipule que \u00ab\u2009la valeur d\u2019un composant est fonction de sa contribution \u00e0 la valeur de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 ou du montant dont l\u2019absence ferait diminuer la valeur de la totalit\u00e9. Le co\u00fbt d\u2019un article n\u2019est pas n\u00e9cessairement \u00e9gal \u00e0 sa valeur.\u2009\u00bb <a href=\"#_edn7\">[7]<\/a>ftnt Selon l\u2019<em>Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions<\/em> (UASFLA), l\u2019application de la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 comme moyen d\u2019analyser la valeur du terrain est conforme au principe de la contribution. L\u2019UASFLA d\u00e9clare qu\u2019avec la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9, \u00ab\u2009c\u2019est la contribution qu\u2019apportent les am\u00e9liorations (et leurs composants) \u00e0 la valeur marchande de l\u2019ensemble qui est mesur\u00e9e.\u2009\u00bb [Articles&nbsp;1.5.3.1.4 et 4.4.3.1.] L\u2019UASFLA d\u00e9clare \u00e9galement que \u00ab\u2009les terrains doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s dans leur ensemble aux fins d\u2019acquisition par le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, en tenant d\u00fbment compte de tous les composants qui constituent sa valeur. Ses \u00e9l\u00e9ments constitutifs ne sont consid\u00e9r\u00e9s que dans la mesure o\u00f9 ils diminuent la valeur de l\u2019ensemble, en prenant soin d\u2019\u00e9viter toute \u00e9valuation dite cumulative ou sommative.\u2009\u00bb [Article&nbsp;1.10.1.] De m\u00eame, l\u2019analyse de la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 propri\u00e9taire unique dans son ensemble ne peut pas \u00eatre fond\u00e9e sur la somme des valeurs s\u00e9par\u00e9es des divers composants de la propri\u00e9t\u00e9. <a href=\"#_edn8\">[8]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Prendre une partie de l\u2019ensemble<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Toute opinion \u00e9nonc\u00e9e sur la valeur marchande doit \u00eatre fond\u00e9e sur l\u2019usage optimal d\u2019une parcelle m\u00e8re d\u00e9limit\u00e9e. Une expropriation partielle qui ne peut se d\u00e9finir comme \u00e9tant une parcelle m\u00e8re, mais qui r\u00e9pond aux crit\u00e8res d\u2019usage optimal, comprend des expropriations qui valent moins que la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble, tels que les suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>L\u2019expropriation d\u2019un cours d\u2019eau traversant une propri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019un remblai sur une propri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019un terrain qui n\u2019a pas d\u2019acc\u00e8s l\u00e9gal direct<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019un terrain pour une servitude superficielle, souterraine ou a\u00e9rienne, temporaire ou permanente.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019une bande de terrain lin\u00e9aire \u00e9troite le long de la fa\u00e7ade d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 pour l\u2019\u00e9largissement d\u2019une route.<a href=\"#_edn9\">[9]<\/a><\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019un droit de passage.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019un terrain qui fait partie d\u2019une terre lou\u00e9e qui s\u2019\u00e9tend au-del\u00e0 de la partie expropri\u00e9e.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019une servitude existante avec ou sans infrastructure int\u00e9gr\u00e9e.<\/li><li>L\u2019expropriation d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 qui a un impact sur l\u2019utilit\u00e9 ou l\u2019usage (c.-\u00e0-d. l\u2019unit\u00e9 d\u2019usage) d\u2019autres propri\u00e9t\u00e9s non contigu\u00ebs, chacune appartenant au m\u00eame propri\u00e9taire.<a href=\"#_edn10\">[10]<\/a>ftnt<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Test d\u2019usage optimal<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019expropriation partielle d\u2019une section qui n\u2019a pas d\u2019usage optimal ou qui ne fait pas partie d\u2019une utilisation int\u00e9gr\u00e9e optimale de la parcelle m\u00e8re est, dans les faits, une expropriation partielle non viable. L\u2019analyse de l\u2019usage optimal n\u2019a pas besoin d\u2019aller plus loin que les tests initiaux de <em>possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle<\/em> et <em>d\u2019admissibilit\u00e9<\/em> sur le plan l\u00e9gal pour identifier une expropriation partielle. Une r\u00e9ponse n\u00e9gative \u00e0 l\u2019une des questions suivantes confirme qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une expropriation partielle&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle<\/strong><\/li><li>La zone d\u2019expropriation est-elle suffisamment grande pour permettre un \u00e9ventuel usage \u00e9conomique\u2009?<\/li><li>La configuration de la zone d\u2019expropriation permet-elle un \u00e9ventuel usage \u00e9conomique\u2009?<\/li><li>La topographie de la zone d\u2019expropriation permet-elle un \u00e9ventuel usage \u00e9conomique\u2009?<\/li><li>Le sol de la zone d\u2019expropriation peut-il supporter un \u00e9ventuel usage \u00e9conomique?<\/li><li>La zone d\u2019expropriation est-elle accessible depuis une voie publique?<\/li><li>Le terrain expropri\u00e9, s\u2019il est grev\u00e9 d\u2019une servitude, permet-il un usage \u00e9conomique futur?<\/li><li><strong>Admissibilit\u00e9<\/strong><\/li><li>La zone d\u2019expropriation est-elle suffisamment grande pour permettre les usages qui sont admissibles l\u00e9galement?<\/li><li>La configuration de la zone d\u2019expropriation permet-elle les usages admissibles l\u00e9galement?<\/li><li>La topographie permet-elle un usage admissible l\u00e9galement\u2009?<\/li><li>La qualit\u00e9 du sol de la zone d\u2019expropriation permet-elle un usage admissible l\u00e9galement?<\/li><li>Le sol de la zone d\u2019expropriation est-il suffisamment propre pour en faire un usage admissible l\u00e9galement\u2009?<\/li><li>La zone d\u2019expropriation est-elle accessible depuis une voie publique\u2009l\u00e9gale?<\/li><li>Le terrain expropri\u00e9, s\u2019il est grev\u00e9 d\u2019une clause restrictive, permet-il d\u2019en faire les usages qui sont admis par la loi?<\/li><li>Le terrain expropri\u00e9, s\u2019il est grev\u00e9 d\u2019une servitude, permet-il d\u2019en faire les usages qui sont admis par la loi?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>De plus, une terre expropri\u00e9e qui divise en deux des b\u00e2timents ou des constructions, ou qui est grev\u00e9e d\u2019un bail ou d\u2019un domaine viager occupant une partie ou la totalit\u00e9 du terrain non expropri\u00e9, \u00e9choue \u00e9galement aux deux premiers tests d\u2019usage optimal et doit donc \u00eatre trait\u00e9e comme une expropriation partielle.<\/p>\n\n\n\n<p>Une analyse de toutes les utilisations \u00e9conomiques probables de la partie expropri\u00e9e qui \u00e9choue au test initial de la possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle ou de l\u2019admissibilit\u00e9 par l\u2019usage optimal interdit toute analyse ult\u00e9rieure de ces utilisations dans le contexte du potentiel commercial, de l\u2019offre et de la demande ainsi que de la faisabilit\u00e9 financi\u00e8re. Par cons\u00e9quent, l\u2019analyse de l\u2019usage optimal doit d\u00e9passer les limites de l\u2019expropriation partielle de fa\u00e7on \u00e0 int\u00e9grer en partie ou en totalit\u00e9 les terres non expropri\u00e9es afin de d\u00e9finir les limites notionnelles d\u2019une parcelle plus grande ou d\u2019une unit\u00e9 \u00e9conomique, et de d\u00e9terminer les usages \u00e9conomiques qui satisfont les quatre objectifs du test prolong\u00e9 d\u2019usage optimal&nbsp;: possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle, admissibilit\u00e9, faisabilit\u00e9 financi\u00e8re et productivit\u00e9 maximale. Voici les principales consid\u00e9rations relatives \u00e0 l\u2019analyse de l\u2019usage optimal d\u00e9crites \u00e0 la section \u00ab\u2009Expropriation partielle\u2009\u00bb.<a href=\"#_edn11\">[11]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Restrictions sur les titres&nbsp;: Usage l\u00e9gal frapp\u00e9 d\u2019une convention restrictive ou usage limit\u00e9 \u00e0 un usage l\u00e9gal pr\u00e9cis.<a href=\"#_edn12\">[12]<\/a>ftnt<\/li><li>Admissibilit\u00e9&nbsp;: L\u2019usage doit \u00eatre l\u00e9gal ou l\u00e9galisable (c.-\u00e0-d., modification du zonage ou du plan original\/directeur) dans un d\u00e9lai raisonnable.<a href=\"#_edn13\">[13]<\/a> ftnt<\/li><li>Adaptabilit\u00e9&nbsp;: Le site ou les am\u00e9liorations, y compris les infrastructures hors site, doivent \u00eatre capables de supporter l\u2019usage qui en sera fait.<a href=\"#_edn14\">[14]<\/a>ftnt<\/li><li>Effets externes&nbsp;: R\u00e9percussions sur la capacit\u00e9 d\u2019usage de forces externes affectant la valeur du terrain.<a href=\"#_edn15\">[15]<\/a>ftnt<\/li><li>Usage probable&nbsp;: La probabilit\u00e9 de la r\u00e9alisation d\u2019un usage doit \u00eatre de plus de 50&nbsp;%.<a href=\"#_edn16\">[16]<\/a>ftnt<\/li><li>D\u00e9lai d\u2019usage&nbsp;: L\u2019usage doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans un d\u00e9lai raisonnable.<a href=\"#_edn17\">[17]<\/a> ftnt<\/li><li>Demande&nbsp;: Il doit exister un march\u00e9 actif pour l\u2019usage en question.<\/li><li>Faisabilit\u00e9 \u00e9conomique&nbsp;: Les prix ou loyers doivent supporter l\u2019usage.<\/li><li>Durabilit\u00e9&nbsp;: L\u2019usage doit pouvoir produire un maximum sur une longue p\u00e9riode.<\/li><li>Acheteur\/utilisateur&nbsp;: L\u2019acheteur ou utilisateur le plus probable doit \u00eatre identifi\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>State ex rel. Ordway c. Buchanan<\/em>,<a href=\"#_edn18\">[18]<\/a>ftnt la cour rel\u00e8ve deux m\u00e9thodes d\u2019analyse de la valeur d\u2019une expropriation partielle soit comme partie int\u00e9grante de toute la parcelle, soit en tant qu\u2019entit\u00e9 \u00e9conomique distincte, et elle souligne l\u2019importance de l\u2019analyse de l\u2019usage optimal pour faire cette d\u00e9termination&nbsp;: extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Dans les cas d\u2019expropriations partielles, les terrains occup\u00e9s sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9s comme faisant partie de l\u2019ensemble et non comme des parties isol\u00e9es[\u2026] La r\u00e8gle prot\u00e8ge l\u2019expropri\u00e9 en garantissant une d\u00e9cision juste, car dans de nombreux cas la partie expropri\u00e9e serait inutile et sans valeur consid\u00e9r\u00e9e individuellement. [R\u00e9f\u00e9rence omise]<\/p>\n\n\n\n<p>En fin de compte, pour d\u00e9terminer si une expropriation partielle est une unit\u00e9 \u00e9conomique en soi ou si elle doit \u00eatre analys\u00e9e avec l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9, il faut s\u2019en remettre \u00e0 l\u2019analyse d\u2019usage optimal. Le tribunal d\u2019<em>Ordway<\/em> d\u00e9clare ce qui suit&nbsp;: extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Pour ce qui est de d\u00e9terminer si les terres expropri\u00e9es doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment ou comme partie d\u2019un ensemble, il s\u2019agit de d\u00e9terminer l\u2019usage optimal des terres. L\u00e0 o\u00f9 la valeur marchande d\u2019une partie expropri\u00e9e \u00e9tait bas\u00e9e sur un usage \u00e9conomique distinct et que la valeur en tant qu\u2019entit\u00e9 distincte \u00e9tait plus grande que si elle faisait partie d\u2019une parcelle m\u00e8re, cette valeur a \u00e9t\u00e9 admise. Inversement, il est possible de d\u00e9terminer l\u2019usage optimal de la partie expropri\u00e9e en la liant \u00e0 son usage avec la propri\u00e9t\u00e9 enti\u00e8re de sorte que la valeur de la partie expropri\u00e9e d\u00e9pend de la valeur de l\u2019ensemble de la parcelle. [r\u00e9f\u00e9rence omise]<a href=\"#_edn19\">[19]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>En outre, le propri\u00e9taire ou le titulaire b\u00e9n\u00e9ficiaire du terrain expropri\u00e9 doit \u00e9galement poss\u00e9der un terrain contigu ou un terrain voisin dont la valeur sera augment\u00e9e par l\u2019ajout de la propri\u00e9t\u00e9 aux terrains expropri\u00e9s dans la mesure o\u00f9&nbsp;: extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Un tel lien ou relation d\u2019adaptation, de commodit\u00e9, d\u2019utilisation r\u00e9elle ou permanente est n\u00e9cessaire pour permettre de jouir raisonnablement et substantiellement de la parcelle restante de la mani\u00e8re la plus avantageuse et la plus rentable dans le cadre de l\u2019activit\u00e9 pour laquelle elle est utilis\u00e9e.<a href=\"#_edn20\">[20]<\/a> ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, l\u2019\u00e9valuation r\u00e9elle ne peut commencer qu\u2019une fois les limites fictives d\u00e9finies de fa\u00e7on \u00e0 d\u00e9terminer quelle est la parcelle m\u00e8re en tant qu\u2019entit\u00e9 \u00e9conomique, en int\u00e9grant la partie expropri\u00e9e et en tenant compte de la valeur de son usage optimal.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Parcelle plus grande ou parcelle m\u00e8re<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une parcelle ou d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 au complet ne constitue pas la parcelle m\u00e8re, il s\u2019agit de d\u00e9terminer quelle est la parcelle la plus grande et de red\u00e9finir les limites notionnelles en fonction de certains facteurs. L\u2019UASFLA pr\u00e9cise qu\u2019une parcelle m\u00e8re poss\u00e8de les attributs suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit des parcelles ou des parcelles de terre qui ont un seul propri\u00e9taire et qui ont le m\u00eame usage ou usage optimal. Les \u00e9l\u00e9ments que l\u2019\u00e9valuateur prend en compte pour prendre une d\u00e9cision \u00e0 cet \u00e9gard sont la contigu\u00eft\u00e9 ou la proximit\u00e9, car ils portent sur l\u2019usage optimal de la propri\u00e9t\u00e9, sur le fait qu\u2019il n\u2019y qu\u2019un seul propri\u00e9taire et sur l\u2019usage optimal.<a href=\"#_edn21\">[21]<\/a>ftnt [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>Ces attributs \u2014 un propri\u00e9taire, un usage et la contigu\u00eft\u00e9 \u2014 sont d\u00e9sign\u00e9s dans le milieu comme la \u00ab&nbsp;trinit\u00e9 des parcelles m\u00e8res&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuation d\u2019une expropriation partielle peut n\u00e9cessiter l\u2019\u00e9tude de la \u00ab\u2009parcelle m\u00e8re\u2009\u00bb et d\u2019une possible atteinte pr\u00e9judiciable ou non (perte de valeur [ou am\u00e9lioration &#8211; augmentation de valeur] du reste).<a href=\"#_edn22\">[22]<\/a> ftnt L\u2019assemblage \u00e9tablit l\u2019effet, le cas \u00e9ch\u00e9ant, sur la valeur de la \u00ab\u2009parcelle m\u00e8re\u2009\u00bb [lorsqu\u2019une parcelle s\u00e9par\u00e9e, mais contigu\u00eb est r\u00e9gie par un m\u00eame droit de propri\u00e9t\u00e9].<a href=\"#_edn23\">[23]<\/a> ftnt [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; En g\u00e9n\u00e9ral, pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme parcelle m\u00e8re, la parcelle doit appartenir \u00e0 une m\u00eame personne. Le type de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas le facteur d\u00e9terminant, car \u00ab\u2009la propri\u00e9t\u00e9 (la possession) peut \u00eatre d\u00e9tenue en propri\u00e9t\u00e9 absolue, dans le cadre d\u2019un domaine moindre, dans le cadre d\u2019une combinaison des deux ou d\u2019un contrat d\u2019association&nbsp;\u00bb. <a href=\"#_edn24\">[24]<\/a>ftnt Les titres de propri\u00e9t\u00e9 peuvent \u00eatre confirm\u00e9s par une recherche de titres. Les cartes de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tablies par l\u2019autorit\u00e9 expropriante sont \u00e9galement utiles pour d\u00e9terminer la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Un autre terme qui exprime le concept de la parcelle m\u00e8re est l\u2019<em>unit\u00e9 \u00e9conomique<\/em>. Le <em>Black\u2019s Law Dictionary<\/em> d\u00e9finit l\u2019<em>unit\u00e9 \u00e9conomique<\/em> comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Dans une affaire de d\u00e9sappropriation condamnation partielle, c\u2019est la propri\u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e pour d\u00e9terminer la juste valeur marchande de la portion expropri\u00e9e en vertu du pouvoir d\u2019expropriation. Le terrain expropri\u00e9 peut constituer une grande ou une petite part de la propri\u00e9t\u00e9. Pour d\u00e9terminer la taille de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 inclure dans une unit\u00e9 \u00e9conomique, trois facteurs sont pris en compte&nbsp;: (1) l\u2019unit\u00e9 d\u2019usage (2) l\u2019unit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9 et (3) la contigu\u00eft\u00e9. Le plus important \u00e9tant l\u2019unit\u00e9 d\u2019usage.<a href=\"#_edn25\">[25]<\/a>ftnt [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>Une unit\u00e9 \u00e9conomique est une propri\u00e9t\u00e9 autonome dont les limites sont enti\u00e8rement d\u00e9finies par l\u2019expropriation partielle. Cela la distingue d\u2019une parcelle m\u00e8re, qui englobe les terrains expropri\u00e9s, qui se d\u00e9finit comme inf\u00e9rieure aux limites de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 et qui permet de prendre en compte \u00e0 la fois la valeur contributive des terrains expropri\u00e9s et les dommages ou avantages \u00e9ventuels (ou absence de) subis par le reste. Une unit\u00e9 \u00e9conomique est autonome, distincte et ind\u00e9pendante de la parcelle m\u00e8re dont l\u2019usage optimal est diff\u00e9rent. Sa valeur marchande est d\u00e9termin\u00e9e sans se r\u00e9f\u00e9rer aux terrains restants.<a href=\"#_edn26\">[26]<\/a>ftnt Pour que l\u2019unit\u00e9 \u00e9conomique soit consid\u00e9r\u00e9e comme s\u00e9par\u00e9e et ind\u00e9pendante, il faut que la parcelle soit commercialisable&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Pour que le terrain soit \u00e9valu\u00e9 comme une unit\u00e9 distincte, la loi exige seulement que la parcelle expropri\u00e9e ait une taille et une forme qui permettent un usage s\u00e9par\u00e9 et ind\u00e9pendant sur le march\u00e9.<a href=\"#_edn27\">[27]<\/a>ftnt [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>Voici d\u2019autres termes utiles pour comprendre et appliquer le concept de la parcelle m\u00e8re&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Parcelle<\/strong> \u2014 un lopin de terre; en particulier, un lopin de terre continu appartenant \u00e0 un m\u00eame propri\u00e9taire, dont aucune partie n\u2019est s\u00e9par\u00e9e du reste par un terrain d\u00e9tenu par un tiers.<a href=\"#_edn28\">[28]<\/a> ftnt<\/li><li><strong>Droit de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> \u2014 le droit de poss\u00e9der, de faire usage et de jouir d\u2019un objet pr\u00e9cis (bande de terre ou biens meubles); l\u2019institution de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e est prot\u00e9g\u00e9e de toute ing\u00e9rence gouvernementale indue. Aussi appel\u00e9 \u00ab&nbsp;ensemble de droits&nbsp;\u00bb.<a href=\"#_edn29\">[29]<\/a> ftnt<\/li><li><strong>Expropriation partielle<\/strong> \u2014 l\u2019acquisition d\u2019une partie d\u2019une parcelle ou d\u2019un int\u00e9r\u00eat immobilier \u00e0 des fins d\u2019usage public ou quasi public en vertu du pouvoir d\u2019expropriation; acquisition par d\u00e9sappropriation d\u2019une partie seulement de la propri\u00e9t\u00e9 ou de certains droits de propri\u00e9t\u00e9.<a href=\"#_edn30\">[30]<\/a> ftnt<\/li><li><strong>Reste<\/strong> \u2014 la partie d\u2019une parcelle qui est conserv\u00e9e par le propri\u00e9taire apr\u00e8s une expropriation partielle. <a href=\"#_edn31\">[31]<\/a> ftnt<\/li><li><strong>Reste non viable<\/strong> \u2014 un reste non viable n\u2019a pas d\u2019usage optimal et sa valeur marchande est limit\u00e9e. \u00c0 moins de pouvoir \u00eatre reli\u00e9 \u00e0 un droit de propri\u00e9t\u00e9 adjacent dans le cadre d\u2019une parcelle plus grande, pour laquelle un usage optimal peut \u00eatre \u00e9tabli, le reste non viable aura une valeur marchande nominale ou nulle. Seuls les terrains d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 adjacente qui ne font pas partie d\u2019autres terres expropri\u00e9es [ou d\u00e9sappropri\u00e9es] peuvent \u00eatre pris en compte pour d\u00e9terminer la parcelle m\u00e8re.<a href=\"#_edn32\">[32]<\/a> ftnt<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les tribunaux tant aux \u00c9tats-Unis qu\u2019au Canada reconnaissent le concept de parcelle m\u00e8re, ou \u00ab&nbsp;parcelle la plus grande&nbsp;\u00bb, concept qui se limite presque exclusivement \u00e0 la d\u00e9sappropriation et \u00e0 l\u2019expropriation. Il est n\u00e9cessaire de d\u00e9terminer quelle est la parcelle m\u00e8re, que l\u2019expropriation partielle du bien immobilier soit totale ou partielle. Lorsqu\u2019il est \u00e9tabli qu\u2019elle constitue moins que le tout, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que la parcelle m\u00e8re ait des fronti\u00e8res l\u00e9gales r\u00e9elles, car celles-ci seront d\u00e9finies par l\u2019analyse d\u2019usage optimal.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la propri\u00e9t\u00e9 ne concerne qu\u2019un seul bien aux fins du test d\u2019usage optimal de la parcelle m\u00e8re, la parcelle m\u00e8re fonctionne comme une unit\u00e9 \u00e9conomique s\u00e9par\u00e9e. \u00ab\u2009Une unit\u00e9 \u00e9conomique peut se d\u00e9finir comme la partie la plus petite, la plus commercialisable et la plus durable d\u2019une propri\u00e9t\u00e9\u2009\u00bb [traduction], selon le <em>ROW Appraisal and Review Manual<\/em> du minist\u00e8re des transports du Texas.<a href=\"#_edn33\">[33]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019un terrain vis\u00e9 par une expropriation partielle n\u2019a pas les m\u00eames caract\u00e9ristiques physiques ou d\u2019utilisation optimale que le terrain dans son ensemble, la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 est modifi\u00e9e de fa\u00e7on \u00e0 refl\u00e9ter la contribution disproportionn\u00e9e de l\u2019expropriation partielle \u00e0 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble. Comme le mentionne la cour d\u2019appel de l\u2019Illinois dans l\u2019affaire <em>Department of Transportation v. Kelley<\/em>, il est reconnu que&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;\u00ab\u2009[\u2026] les parties d\u2019une parcelle n\u2019ont pas toutes la m\u00eame valeur et diff\u00e9rents usages optimaux peuvent \u00eatre pris en compte pour \u00e9valuer la parcelle dans son ensemble\u2009\u00bb [r\u00e9f\u00e9rences omises]. \u00ab\u2009[\u2026] il pourrait \u00eatre pertinent d\u2019attribuer un usage optimal \u00e0 une partie de la propri\u00e9t\u00e9 et un usage optimal diff\u00e9rent \u00e0 une autre\u2009\u00bb. <a href=\"#_edn34\">[34]<\/a>ftnt [r\u00e9f\u00e9rences omises]<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>Kelley<\/em>, une propri\u00e9t\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 acquise dans le but d\u2019\u00e9largir une intersection. Les deux \u00e9valuateurs repr\u00e9sentant le propri\u00e9taire foncier ont \u00e9valu\u00e9 diff\u00e9rentes parties du terrain s\u00e9par\u00e9ment, affirmant que l\u2019expropriation partielle ne devrait pas \u00eatre soumise \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9. Le tribunal a d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas pertinent de d\u00e9roger \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9<a href=\"#_edn35\">[35]<\/a> et s\u2019est inqui\u00e9t\u00e9 que la d\u00e9limitation des \u00ab\u2009zones de valeur\u2009\u00bb soit arbitraire.<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>[\u2026] Dans le cas pr\u00e9sent, les faits ne permettent pas [&#8230;] de d\u00e9terminer des limites d\u00e9finies. M\u00eame l\u2019\u00e9valuation du d\u00e9fendeur n\u2019a pas su d\u00e9terminer le d\u00e9but et la fin des \u00ab\u2009zones d\u2019usage\u2009\u00bb[\u2026] [Les \u00e9valuations] se concentrent sur l\u2019importance et le but de la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 afin d\u2019\u00e9viter toute mauvaise interpr\u00e9tation de la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans une autre affaire, <em>Illinois Dept. of Transp. c. Raphael<\/em>,<a href=\"#_edn36\">[36]<\/a> il y a eu expropriation partielle d\u2019une parcelle bonifi\u00e9e par une maison unifamiliale \u00e0 deux \u00e9tages et un garage attenant pour trois voitures. L\u2019expropriation visait une bande de 871 pieds carr\u00e9s de part et d\u2019autre de la fa\u00e7ade, comprenant des parties de la cour avant, de l\u2019entr\u00e9e et du chemin pr\u00e9vu pour tourner. La m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9e \u00e0 la fois par l\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire et par l\u2019\u00e9valuateur de l\u2019expropriant s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9e inad\u00e9quate, car elle ne tenait pas bien compte de la valeur contributive des am\u00e9liorations. L\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire a \u00e9valu\u00e9 l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 475\u2009000&nbsp;$. Il a ensuite trait\u00e9 la valeur de l\u2019expropriation partielle en pr\u00e9cisant que \u00ab\u2009la valeur de l\u2019expropriation r\u00e9side dans sa contribution \u00e0 l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9, qui est partie int\u00e9grante de l\u2019ensemble\u2009\u00bb et a \u00e9valu\u00e9 la partie expropri\u00e9e comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le calcul de la valeur de la partie expropri\u00e9e, la valeur totale de la propri\u00e9t\u00e9 de 475\u2009000&nbsp;$ a \u00e9t\u00e9 divis\u00e9e par la superficie totale de 13\u2009175 pieds carr\u00e9s, ce qui donne 36,05&nbsp;$ le pied carr\u00e9 de terrain am\u00e9lior\u00e9. La valeur unitaire appliqu\u00e9e \u00e0 la partie expropri\u00e9e correspond \u00e0 871 pieds carr\u00e9s \u00d7 36,05&nbsp;$ = 31\u2009402&nbsp;$, arrondi \u00e0 31\u2009000&nbsp;$.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuateur a ensuite examin\u00e9 le reste et a conclu qu\u2019il avait subi une diminution de valeur de 34\u2009000&nbsp;$, selon le raisonnement suivant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Il d\u00e9clare que \u00ab\u2009le projet d\u2019\u00e9largissement de la route aura un impact important sur le reste de la propri\u00e9t\u00e9 en question\u2009\u00bb. Il explique que la route&nbsp;53 serait plus pr\u00e8s de la r\u00e9sidence et que la zone pav\u00e9e pr\u00e9vue pour stationner et tourner ne permettrait plus les deux usages[\u2026] [L\u2019\u00e9valuateur] \u00e9crit&nbsp;: \u00ab\u2009Cette perte entra\u00eene une diminution de la valeur du reste de la propri\u00e9t\u00e9.\u2009\u00bb Il estime cette perte \u00e0 34\u2009000&nbsp;$, fond\u00e9e sur des ventes comparables.<\/p>\n\n\n\n<p>La cour d\u2019appel a jug\u00e9 que la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation de l\u2019\u00e9valuateur \u00e9tait inappropri\u00e9e, car elle ne permet pas de distinguer les caract\u00e9ristiques de l\u2019expropriation partielle qui ont contribu\u00e9es exag\u00e9r\u00e9ment \u00e0 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Pour d\u00e9terminer la valeur de la partie expropri\u00e9e [\u2026] [l\u2019\u00e9valuateur] attribue une valeur au pied carr\u00e9 qui est uniforme pour toute la propri\u00e9t\u00e9\u2026 [Il] suppose que chaque partie de la propri\u00e9t\u00e9 a la m\u00eame valeur que les autres, malgr\u00e9 le fait que le reste contient une maison unifamiliale et que la part expropri\u00e9e consiste en une bande de 10 pieds qui ne contient que des parties d\u2019une cour, une entr\u00e9e asphalt\u00e9e et une all\u00e9e asphalt\u00e9e pour tourner. \u00c9tant donn\u00e9 que la partie expropri\u00e9e ne peut \u00eatre utilis\u00e9e \u00e0 aucune autre fin, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle est non constructible [\u2026] la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation [de l\u2019\u00e9valuateur] fait un compte inexact de la valeur de la \u00ab\u2009portion de terrain \u00e0 exproprier\u2009\u00bb. [r\u00e9f\u00e9rences omises] [Il] suppose sans raison valable que la partie expropri\u00e9e vaut autant que le reste[\u2026] L\u2019affirmation du propri\u00e9taire selon laquelle la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 exige de faire une d\u00e9termination fond\u00e9e sur une \u00e9valuation uniforme du pied carr\u00e9 est une mauvaise application de la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 dans ce cas. Un tel calcul serait appropri\u00e9 si toute la propri\u00e9t\u00e9, la partie expropri\u00e9e et le reste \u00e9taient homog\u00e8nes.<\/p>\n\n\n\n<p>Les preuves d\u2019\u00e9valuation pr\u00e9sent\u00e9es par l\u2019expropriant ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es, car elles ne tiennent pas compte de la valeur contributive des am\u00e9liorations apport\u00e9es au reste.<a href=\"#_edn37\">[37]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>De m\u00eame, [l\u2019\u00e9valuation de l\u2019expropriant] ne tient pas compte de la valeur contributive des am\u00e9liorations apport\u00e9es au reste dans son \u00e9valuation de la partie expropri\u00e9e. Contrairement \u00e0 sa propre \u00e9valuation selon laquelle l\u2019usage optimal de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9sidentiel [\u2026] [l\u2019\u00e9valuation] estime la valeur de la partie consid\u00e9r\u00e9e comme si elle \u00e9tait vacante [\u2026] puis la partie expropri\u00e9e est \u00e9valu\u00e9e \u00e0 l\u2019acre en fonction de donn\u00e9es de vente de terrains vacants comparables [&#8230;] [L\u2019\u00e9valuation de l\u2019expropriant] ajoute 1,50&nbsp;$ US par acre [sic] pour tenir compte de la valeur contributive des am\u00e9liorations apport\u00e9es uniquement dans la partie expropri\u00e9e&nbsp;: asphalte et gazon. L\u2019\u00e9valuation indique qu\u2019\u00e0 l\u2019occasion de l\u2019\u00e9valuation de la part expropri\u00e9e, la valeur contributive de la maison unifamiliale n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 prise en compte, car celle-ci \u00ab\u2009ne faisait pas partie de l\u2019acquisition\u2009\u00bb. [\u2026] la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation \u00e9tait donc inappropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>State c. Chana<\/em>, la cour d\u2019appel du Texas confirme la m\u00e9thode de \u00ab\u2009l\u2019unit\u00e9 \u00e9conomique distincte\u2009\u00bb propos\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur des propri\u00e9taires fonciers.<a href=\"#_edn38\">[38]<\/a>ftnt L\u2019affaire concernait un diff\u00e9rend sur la valeur marchande de l\u2019expropriation partielle effectu\u00e9e en vue de construire un bassin de r\u00e9tention. La propri\u00e9t\u00e9 des propri\u00e9taires fonciers consistait en un terrain rectangulaire de 7&nbsp;765 acres, d\u00e9limit\u00e9 par le FM&nbsp;529 au nord, par Dinner Creek \u00e0 l\u2019est et par une subdivision au sud. \u00c0 l\u2019origine, l\u2019\u00c9tat envisageait de prendre 2&nbsp;385 acres pour le bassin de r\u00e9tention, mais \u00e0 la demande des propri\u00e9taires fonciers, l\u2019\u00c9tat a accept\u00e9 de d\u00e9placer la limite arri\u00e8re de l\u2019expropriation partielle de trente pieds vers le nord. Cela a permis aux propri\u00e9taires fonciers de relier le reste de leur propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Dinner Creek pour assurer le drainage ult\u00e9rieur et la r\u00e9tention d\u2019eau, et a r\u00e9duit l\u2019\u00e9tendue de l\u2019expropriation partielle \u00e0 2&nbsp;072 acres. Le tribunal a accept\u00e9 l\u2019avis de l\u2019\u00e9valuateur des propri\u00e9taires fonciers que l\u2019usage optimal des 7&nbsp;765 acres permet de les diviser en trois parcelles ind\u00e9pendantes et s\u00e9par\u00e9es, ou unit\u00e9s \u00e9conomiques destin\u00e9es au d\u00e9veloppement commercial, et que l\u2019expropriation ferait partie d\u2019une unit\u00e9 autonome de 2&nbsp;385 acres (le m\u00eame terrain que l\u2019\u00c9tat avait initialement pr\u00e9vu d\u2019exproprier) avec une probabilit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e de disjonction \u00e0 laquelle l\u2019\u00e9valuateur limitait son estimation de la valeur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>M\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation combin\u00e9es&nbsp;: unit\u00e9 \u00e9conomique distincte et dommages<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Parfois, les tribunaux ont combin\u00e9 les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation, appliquant ainsi de fa\u00e7on inappropri\u00e9e les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation de l\u2019expropriation partielle et de la parcelle m\u00e8re; voici quelques exemples.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Dans l\u2019affaire <em>State ex rel. Ordway c. Buchanan<\/em>,<a href=\"#_edn39\">[39]<\/a>ftnt une expropriation partielle adjacente \u00e0 la route faisait partie d\u2019une parcelle int\u00e9rieure rectangulaire de 5 acres avec une fa\u00e7ade de 330 pieds. Avant l\u2019expropriation partielle, la parcelle de 5 acres \u00e9tait une superficie plate, non d\u00e9velopp\u00e9e, physiquement homog\u00e8ne. La propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait vacante et inutilis\u00e9e, sans voie d\u2019arr\u00eat sur la rue.<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>[L\u2019\u00e9valuateur de Buchanan] a expliqu\u00e9 que le terrain expropri\u00e9 pouvait faire l\u2019objet d\u2019un usage ind\u00e9pendant, comme une station-service par exemple, malgr\u00e9 qu\u2019il ait d\u00e9clar\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment qu\u2019il est peu probable que le terrain expropri\u00e9 ait une valeur ind\u00e9pendante sur le march\u00e9. L\u2019expert de l\u2019\u00c9tat d\u00e9clare que le bien saisi est \u00ab\u2009probablement utilisable\u2009\u00bb, mais qu\u2019il \u00ab&nbsp;ne s\u2019agit pas d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 rationnelle, de taille marchande \u2009\u00bb en raison du ratio fa\u00e7ade-profondeur. Pour r\u00e9sumer, l\u2019expert de l\u2019\u00c9tat reconna\u00eet que la superficie en pieds carr\u00e9s de la propri\u00e9t\u00e9 est suffisante pour permettre une utilisation ind\u00e9pendante, mais s\u2019interroge sur l\u2019usage qu\u2019il est possible d\u2019en faire en raison de la forme du terrain expropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>En confirmant le montant de 110\u2009000&nbsp;$ octroy\u00e9 par le tribunal inf\u00e9rieur pour une expropriation partielle fond\u00e9e sur la th\u00e9orie de l\u2019expert de Buchanan sur la parcelle m\u00e8re, la cour d\u2019appel juge que le tribunal de premi\u00e8re instance disposait de suffisamment d\u2019\u00e9l\u00e9ments pour admettre des preuves de la valeur de la parcelle expropri\u00e9e en tant qu\u2019unit\u00e9 distincte et ind\u00e9pendante. Cependant, l\u2019\u00e9valuateur a t\u00e9moign\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait peu probable que le terrain expropri\u00e9 ait en soi une valeur sur le march\u00e9. Les deux positions adopt\u00e9es par l\u2019\u00e9valuateur sont incompatibles, car une expropriation partielle qui ne peut \u00eatre commercialis\u00e9e n\u2019est pas une parcelle distincte \u2013 un facteur essentiel qui a \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9 par la majorit\u00e9 afin de maintenir l\u2019attribution de l\u2019expropriation partielle en tant qu\u2019entit\u00e9 \u00e9conomique distincte. Comme l\u2019indique la majorit\u00e9 dans la d\u00e9cision de la cour d\u2019appel concernant la valeur de l\u2019expropriation partielle&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Pour savoir si le terrain expropri\u00e9 doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment ou comme partie de l\u2019ensemble, il faut d\u00e9finir l\u2019usage optimal du terrain. Lorsque la valeur marchande de la partie expropri\u00e9e est fond\u00e9e sur une utilisation \u00e9conomique distincte dont la valeur est sup\u00e9rieure en tant qu\u2019entit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e qu\u2019en tant que partie d\u2019une parcelle m\u00e8re, cette valeur a \u00e9t\u00e9 admise. [r\u00e9f\u00e9rences omises] Inversement, l\u2019usage optimal de la partie expropri\u00e9e peut \u00eatre li\u00e9 \u00e0 son utilisation avec la propri\u00e9t\u00e9 enti\u00e8re, de sorte que la valeur de la partie expropri\u00e9e d\u00e9pend de la valeur de l\u2019ensemble de la parcelle.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les biens restants, l\u2019attribution de 37\u2009000&nbsp;$ par le tribunal inf\u00e9rieur pour dommages-int\u00e9r\u00eats a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e parce que l\u2019\u00e9valuateur a combin\u00e9 deux approches reconnues pour valoriser une expropriation partielle, mais qui s\u2019excluent mutuellement, aboutissant ainsi \u00e0 une double indemnisation. La cour d\u2019appel d\u00e9clare&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>En utilisant le bon processus d\u2019\u00e9valuation, le versement de dommages-int\u00e9r\u00eats peut \u00eatre pertinent m\u00eame si la partie expropri\u00e9e est \u00e9valu\u00e9e comme une unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e. Dans une expropriation partielle o\u00f9 le terrain <em>expropri\u00e9<\/em> est \u00e9valu\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment, les dommages-int\u00e9r\u00eats caus\u00e9s au <em>reste<\/em> doivent \u00e9galement \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s en consid\u00e9rant uniquement la valeur du reste avant et apr\u00e8s, comme une unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e, et non sa valeur comme partie int\u00e9grante de la parcelle m\u00e8re. [r\u00e9f\u00e9rences omises] Ainsi, la valeur ant\u00e9rieure du reste ne devrait pas d\u00e9pendre de son utilisation en tant que partie de la parcelle m\u00e8re. Cette m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation permet d\u2019\u00e9viter les d\u00e9doublements de dommages lorsque le terrain expropri\u00e9 est \u00e9valu\u00e9 comme une unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e9vident que chaque partie doit utiliser une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation coh\u00e9rente pour \u00e9valuer \u00e0 la fois la partie expropri\u00e9e et les dommages-int\u00e9r\u00eats du reste. Il n\u2019est pas interdit \u00e0 une partie de faire valoir la valeur de la \u00ab\u2009parcelle enti\u00e8re\u2009\u00bb et de \u00ab\u2009l\u2019unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e&nbsp;\u00bb comme hypoth\u00e8ses de rechange. On ne peut cependant tenter de combiner les m\u00e9thodes et \u00e9valuer le terrain expropri\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment, puis consid\u00e9rer ensuite le reste comme faisant partie de la parcelle m\u00e8re pour d\u00e9terminer les dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p>La r\u00e9clamation en dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e9tait fond\u00e9e sur&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Les dommages au reste r\u00e9sultant de l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019am\u00e9nager l\u2019avant en fonction de l\u2019arri\u00e8re de la propri\u00e9t\u00e9 (sous-utilisation);<\/li><li>La visibilit\u00e9 r\u00e9duite en raison de la distance de 80 pieds de la rue principale;<\/li><li>Les dommages caus\u00e9s par une modification de la circulation \u00e0 la suite du changement de rue sur le terrain expropri\u00e9.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>La valeur de l\u2019unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e inclut la fa\u00e7ade de la propri\u00e9t\u00e9, son acc\u00e8s \u00e0 la circulation ainsi que la possibilit\u00e9 qu\u2019elle soit d\u00e9velopp\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment et \u00e0 part du reste de la parcelle. Dans ce cas, les dommages suppos\u00e9s qui auraient \u00e9t\u00e9 caus\u00e9s au reste ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9s artificiellement par le choix de l\u2019\u00e9valuateur de faire un calcul s\u00e9par\u00e9. La cour conclut que les dommages-int\u00e9r\u00eats auraient constitu\u00e9 un facteur pertinent si l\u2019\u00e9valuateur avait fait son calcul avec la \u00ab\u2009m\u00e9thode de la parcelle enti\u00e8re\u2009\u00bb&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Selon la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation de \u00ab\u2009l\u2019usage s\u00e9par\u00e9\u2009\u00bb, ni l\u2019utilisation du reste, ni sa visibilit\u00e9 depuis la route et ni la circulation autour ne sont affect\u00e9es par l\u2019expropriation. Consid\u00e9r\u00e9 comme une parcelle distincte, le reste ne pouvait pas \u00eatre utilis\u00e9 conjointement avec le terrain expropri\u00e9 avant l\u2019expropriation. Par cons\u00e9quent, l\u2019usage possible du reste n\u2019a pas chang\u00e9 apr\u00e8s l\u2019expropriation. De m\u00eame, la visibilit\u00e9 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 diminu\u00e9e par l\u2019expropriation. Avant l\u2019expropriation, la limite nord du reste \u00e9tait \u00e0 80 pieds de la rue principale. Apr\u00e8s l\u2019expropriation, la visibilit\u00e9 du reste n\u2019\u00e9tait pas diminu\u00e9e \u2014 la limite \u00e9tait toujours \u00e0 80 pieds de la route principale. La visibilit\u00e9 du reste a en fait \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e, car la route rapproche la circulation du reste. Enfin, le reste, dans ce cas consid\u00e9r\u00e9 comme une unit\u00e9 distincte, ne b\u00e9n\u00e9ficiait pas du passage de la circulation avant l\u2019expropriation. Depuis l\u2019expropriation, la route borde le reste de sorte que le reste profite en fait de l\u2019augmentation de la circulation.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019opinion dissidente dans l\u2019affaire <em>Buchanan<\/em> rejette la m\u00e9thode de \u00ab&nbsp;l\u2019usage s\u00e9par\u00e9&nbsp;\u00bb pour \u00e9valuer le terrain expropri\u00e9, concluant que le r\u00e9sultat \u00ab\u2009d\u00e9fie le bon sens\u2009\u00bb, car il ne tient pas compte de l\u2019effet concret de l\u2019expropriation partielle qui remplace tout simplement l\u2019ancienne fa\u00e7ade par une nouvelle. La dissidence mentionne que&nbsp;: \u00ab\u2009Cette fa\u00e7ade aura toujours le m\u00eame usage que celui qui, selon Buchanan, a \u00e9t\u00e9 acquis par l\u2019\u00c9tat. [\u2026] Gr\u00e2ce \u00e0 la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation de la majorit\u00e9, Buchanan a \u00e9t\u00e9 d\u00e9dommag\u00e9 pour l\u2019expropriation de fa\u00e7ades commerciales ayant une valeur, mais a toujours la m\u00eame fa\u00e7ade et b\u00e9n\u00e9ficie de la m\u00eame valeur commerciale\u2009\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>City of Phoenix c. Wilson<\/em>, la cour d\u2019appel de l\u2019Arizona alloue des dommages-int\u00e9r\u00eats pour le reste et infirme la d\u00e9cision du tribunal inf\u00e9rieur qui d\u00e9finit une parcelle m\u00e8re comme \u00e9tant moindre que l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9. Les Wilson poss\u00e9daient une parcelle de 23,24 acres dont une parcelle de 1,4 acre dans un coin a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e. Au moment de l\u2019expropriation partielle, toute la parcelle de 23,24 acres servait \u00e0 l\u2019agriculture, mais elle \u00e9tait zon\u00e9e \u00ab&nbsp;r\u00e9sidentiel&nbsp;\u00bb pour permettre la construction d\u2019une maison par acre de terrain. Le plan d\u2019urbanisation de la ville indique que le secteur devrait servir \u00e0 un usage intensif, comme un parc d\u2019appartements. Le tribunal de premi\u00e8re instance a octroy\u00e9 80\u2009000&nbsp;$ pour l\u2019expropriation partielle et 99\u2009000&nbsp;$ en dommages-int\u00e9r\u00eats sur la base du t\u00e9moignage de l\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire foncier.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire foncier estime que l\u2019usage optimal consiste \u00e0 \u00e9valuer la propri\u00e9t\u00e9 comme si elle \u00e9tait vacante, en attente d\u2019investissements qui pourraient scinder la propri\u00e9t\u00e9 en deux unit\u00e9s \u00e9conomiques. Selon l\u2019\u00e9valuateur, une portion de 5 acres du coin de la rue, comprenant l\u2019expropriation partielle de 1,4 acre, pourrait constituer une unit\u00e9 \u00e9conomique s\u00e9par\u00e9e \u00e0 un prix proportionnellement plus \u00e9lev\u00e9 que celui de la propri\u00e9t\u00e9 restante. Il s\u2019est dit que l\u2019unit\u00e9 \u00e9conomique s\u00e9par\u00e9e de 5 acres convenait \u00e0 divers usages institutionnels, tels qu\u2019une \u00e9cole ou un lieu de culte, ou \u00e0 un usage \u00e9conomique non r\u00e9sidentiel, mais compatible avec le logement, tel que de petits entrep\u00f4ts, des bureaux, une succursale bancaire, un \u00e9tablissement de soins, un salon fun\u00e9raire, un h\u00f4tel ou un motel. Ces derniers usages \u00e9conomiques n\u00e9cessitent un changement de zonage, mais l\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire foncier estime qu\u2019il serait facile \u00e0 changer. En se fondant sur des ventes comparables qui comprennent aussi une \u00e9cole ou une \u00e9cole et une \u00e9glise, il estime la valeur marchande de l\u2019unit\u00e9 \u00e9conomique de 5 acres \u00e0 272\u2009250&nbsp;$ (1,25&nbsp;$ par pied carr\u00e9), la valeur arrondie de 1,4 acre ayant \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e proportionnellement \u00e0 80\u2009000&nbsp;$. Il conclut ensuite que les 3,6 acres restants de l\u2019unit\u00e9 \u00e9conomique (hypoth\u00e9tique) distincte de 5 acres ont perdu leur avantage \u00e9conomique en raison de l\u2019impact de l\u2019expropriation partielle de l\u2019acc\u00e8s, de la visibilit\u00e9 et de la fa\u00e7ade des 18,24 acres adjacents, r\u00e9clamant ainsi des dommages-int\u00e9r\u00eats de 99\u2009000&nbsp;$.<\/p>\n\n\n\n<p>Au proc\u00e8s, l\u2019\u00e9valuateur du propri\u00e9taire foncier a reconnu que son hypoth\u00e9tique parcelle de 5 acres aurait pu \u00eatre trac\u00e9e autrement et que le choix de la taille et de l\u2019emplacement de la parcelle \u00e9tait une question de jugement. Selon la cour d\u2019appel, les limites et la taille de la parcelle hypoth\u00e9tique de 5 acres qui a \u00e9t\u00e9 s\u00e9lectionn\u00e9e pour l\u2019analyse sont arbitraires. En infirmant le jugement de la cour inf\u00e9rieure, la cour d\u2019appel statue ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Aucune autorit\u00e9 ne peut approuver une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation qui permet d\u2019\u00e9valuer la partie expropri\u00e9e [1,4 acre] dans le cadre d\u2019une parcelle hypoth\u00e9tique [5 acres] qui fait partie d\u2019une parcelle compl\u00e8te. [L\u2019expropriation de 1,4 acre] aurait d\u00fb \u00eatre \u00e9valu\u00e9e soit comme une unit\u00e9 [\u00e9conomique] s\u00e9par\u00e9e, soit comme une partie de la parcelle enti\u00e8re [de 23,24 acres]. Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s avoir s\u00e9lectionn\u00e9 une de ces m\u00e9thodes approuv\u00e9es que l\u2019on peut d\u00e9terminer s\u2019il faut pr\u00e9voir des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans un appel subs\u00e9quent, la Cour supr\u00eame de l\u2019Arizona dans l\u2019affaire <em>City of Pheonix c. Wilson<\/em> r\u00e9tablit la d\u00e9cision du tribunal de premi\u00e8re instance, concluant que les faits expos\u00e9s sont substantiellement diff\u00e9rents et n\u2019appuie pas de fa\u00e7on rigide la r\u00e8gle selon laquelle \u00ab\u2009la propri\u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e [1,4 acre] aurait d\u00fb \u00eatre \u00e9valu\u00e9e soit en tant qu\u2019unit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e ou en tant que partie de la totalit\u00e9 de la parcelle [923,24 acres]\u2009\u00bb. La cour, qui se fonde sur des pr\u00e9misses ad\u00e9quates, d\u00e9clare ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Le jury conclut qu\u2019un coin d\u2019intersection de 5 acres, dont le zonage pourrait \u00eatre modifi\u00e9 pour faire un meilleur et diff\u00e9rent usage du reste de la parcelle, a une valeur diff\u00e9rente et sup\u00e9rieure \u00e0 celle du reste de la propri\u00e9t\u00e9. Une fois ce fait accept\u00e9, le propri\u00e9taire a droit \u00e0 cette bonification de valeur au moment de l\u2019expropriation, que celle-ci soit totale ou qu\u2019elle ne vise qu\u2019une partie de la portion de plus grande valeur [5 acres] [une unit\u00e9 \u00e9conomique s\u00e9par\u00e9e]. <a href=\"#_edn40\">[40]<\/a>Ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>Russell Inns Ltd. c. Manitoba<\/em>,<a href=\"#_edn41\">[41]<\/a>ftnt une cour d\u2019appel canadienne confirme la d\u00e9cision de la commission selon laquelle la parcelle m\u00e8re n\u2019inclut pas un lot contigu, l\u2019expropriation partielle se limitant \u00e0 un seul des deux lots contigus d\u2019un plan de lotissement enregistr\u00e9 d\u00e9tenu par un m\u00eame propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<p>La cour d\u2019appel conclut que la province n\u2019a pas donn\u00e9 suffisamment de preuves pour justifier l\u2019application de la th\u00e9orie de la parcelle m\u00e8re. La commission accorde des dommages-int\u00e9r\u00eats limit\u00e9s strictement \u00e0 une analyse du lot&nbsp;2 (expropriation partielle pr\u00e9sum\u00e9e). Toutefois, la commission reconna\u00eet que, dans certaines situations, l\u2019approche de l\u2019expropriation partielle est appropri\u00e9e, sans se rendre compte qu\u2019en limitant l\u2019analyse de l\u2019expropriation partielle au lot&nbsp;2, la commission d\u00e9termine effectivement que le lot&nbsp;2 serait la parcelle m\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 l\u2019audience de la commission, le propri\u00e9taire a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que le lot&nbsp;1 avait \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 dans le seul but d\u2019obtenir le lot&nbsp;2. Il semble que l\u2019acheteur, en tant que d\u00e9veloppeur averti, ait agi dans son int\u00e9r\u00eat en choisissant d\u2019acqu\u00e9rir les deux lots en m\u00eame temps. La d\u00e9cision dans cette affaire n\u2019a pas tenu compte de l\u2019analyse hypoth\u00e9tique apr\u00e8s expropriation de la parcelle m\u00e8re, puisqu\u2019aucune analyse d\u2019usage optimal n\u2019a \u00e9t\u00e9 faite apr\u00e8s l\u2019expropriation pour le reste du lot&nbsp;2 combin\u00e9 \u00e0 une partie ou \u00e0 la totalit\u00e9 du lot&nbsp;1, qui est sous-am\u00e9lior\u00e9 par une r\u00e9sidence de 40 ans lou\u00e9e et qui occupe 1&nbsp;000 pieds carr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Le reste du lot&nbsp;2 et du lot&nbsp;1 conserve le m\u00eame zonage commercial, sont contigus, appartiennent au m\u00eame propri\u00e9taire et ont \u00e9t\u00e9 achet\u00e9s au m\u00eame moment. Sur cette nouvelle parcelle potentiellement plus grande, une analyse d\u2019usage optimal aurait d\u00fb \u00eatre faite pour d\u00e9terminer si l\u2019usage existant ou un usage autoris\u00e9 par le zonage commercial pouvait constituer un usage optimal. L\u2019expropriation partielle fait passer la fa\u00e7ade du lot&nbsp;2 de 147 \u00e0 87 pieds environ, mais lorsqu\u2019elle est combin\u00e9e au lot&nbsp;1 adjacent, elle peut \u00eatre port\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 387 pieds, ce qui r\u00e9tablit dans les faits le potentiel commercial du lot&nbsp;2, diminu\u00e9 par l\u2019expropriation partielle. L\u2019absence d\u2019analyse compl\u00e8te int\u00e9grant le lot&nbsp;1 en tout ou en partie apr\u00e8s l\u2019expropriation aboutit \u00e0 une double indemnisation&nbsp;: une fois pour l\u2019expropriation partielle et une autre pour le reste.<\/p>\n\n\n\n<p>Le propri\u00e9taire a re\u00e7u une somme de 145\u2009000&nbsp;$, ce qui correspond \u00e0 la valeur marchande du lot&nbsp;2 avant l\u2019expropriation partielle [1\/m], c\u2019est-\u00e0-dire 3,50&nbsp;$ le pied carr\u00e9. Le propri\u00e9taire a cependant conserv\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 de la partie restante du lot&nbsp;2, qui pourrait \u00eatre combin\u00e9e \u00e0 une partie ou \u00e0 la totalit\u00e9 de sa propri\u00e9t\u00e9 attenante au lot&nbsp;1. M\u00eame si le lot&nbsp;1 adjacent avait un propri\u00e9taire diff\u00e9rent, le march\u00e9 attribuerait quand m\u00eame une certaine valeur au reste du lot&nbsp;2 sous forme de contribution au lot&nbsp;1, le propri\u00e9taire du lot&nbsp;1 \u00e9tant l\u2019acheteur le plus probable sur un march\u00e9 bilat\u00e9ral.<a href=\"#_edn42\">[42]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>State c. Silver<\/em>,<a href=\"#_edn43\">[43]<\/a>ftnt la cour d\u2019appel du New Jersey a \u00e9t\u00e9 confront\u00e9e \u00e0 une situation unique mettant en jeu une expropriation partielle pour \u00e9largir une route et impliquant l\u2019expropriation de chacune des deux propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs appartenant \u00e0 un m\u00eame propri\u00e9taire. Chaque propri\u00e9t\u00e9 avait un usage optimal ind\u00e9pendant et \u00e9tait trait\u00e9e comme une parcelle m\u00e8re s\u00e9par\u00e9e avant l\u2019expropriation partielle. Une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait exploit\u00e9e comme boutique de v\u00eatements et l\u2019autre comportait des am\u00e9liorations comme des pompes \u00e0 essence, un hangar et un bungalow. La fa\u00e7ade de la boutique de v\u00eatements \u00e9tait de 70 pieds et celle de la station-service \u00e9tait de 100 pieds, avec une fa\u00e7ade secondaire le long d\u2019une rue transversale.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019expropriation partielle consistait en une bande de 45 pieds de large le long de la fa\u00e7ade de chaque propri\u00e9t\u00e9 et une bande de 3 pieds de large le long de la rue transversale. Presque toute la surface de stationnement de la boutique de v\u00eatements a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e, ce qui r\u00e9duit consid\u00e9rablement l\u2019usage fonctionnel de la parcelle en tant que boutique de v\u00eatements. L\u2019expropriation partielle emp\u00eache aussi concr\u00e8tement l\u2019usage de l\u2019autre parcelle en tant que station-service en \u00e9liminant les pompes \u00e0 essence, les r\u00e9servoirs de stockage et les structures qui s\u2019y trouvent. En se fondant sur la r\u00e8gle \u00ab&nbsp;avant et apr\u00e8s&nbsp;\u00bb, le tribunal de premi\u00e8re instance avait octroy\u00e9 80\u2009000&nbsp;$ US pour l\u2019expropriation partielle de la boutique de v\u00eatements et 26\u2009200&nbsp;$ US pour l\u2019expropriation partielle de la station-service. La somme allou\u00e9e pour les deux expropriations partielles s\u2019\u00e9levait \u00e0 106\u2009200&nbsp;$. Les attributions ont \u00e9t\u00e9 valid\u00e9es par un tribunal d\u2019appel.<\/p>\n\n\n\n<p>Ayant d\u00e9cid\u00e9 que chacune des deux parcelles doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment, leur propri\u00e9t\u00e9 commune n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e comme pertinente et n\u2019a donc pas \u00e9t\u00e9 prise en compte dans l\u2019attribution des dommages-int\u00e9r\u00eats pour chaque propri\u00e9t\u00e9. En appel, l\u2019autorit\u00e9 expropriante a plaid\u00e9 avec succ\u00e8s la th\u00e9orie de la parcelle m\u00e8re pour les deux restes de propri\u00e9t\u00e9 commune contigus, une position qui n\u2019avait pas pu \u00eatre avanc\u00e9e au proc\u00e8s&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Le crit\u00e8re d\u2019\u00ab\u2009unit\u00e9 d\u2019usage\u2009\u00bb ne visait pas \u00e0 d\u00e9terminer si l\u2019expropriation d\u2019une partie ou de la totalit\u00e9 d\u2019une parcelle pouvait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une expropriation \u00ab\u2009partielle\u2009\u00bb par rapport \u00e0 l\u2019autre parcelle [\u2026] Dans le cas pr\u00e9sent, nous sommes pr\u00e9occup\u00e9s par l\u2019\u00e9valuation de la propri\u00e9t\u00e9 restante apr\u00e8s [expropriation].<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019autorit\u00e9 expropriante a cherch\u00e9 \u00e0 d\u00e9montrer l\u2019usage optimal du reste de la parcelle de la station-service en tant qu\u2019aire de stationnement pour le reste de la parcelle de la boutique, car sans stationnement, la valeur \u00e9conomique de la propri\u00e9t\u00e9 en tant que commerce de d\u00e9tail serait s\u00e9rieusement diminu\u00e9e. L\u2019\u00e9valuateur de l\u2019autorit\u00e9 expropriante a calcul\u00e9 que l\u2019utilisation combin\u00e9e des deux restes r\u00e9duirait le montant des dommages de 26\u2009400&nbsp;$.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame du New Jersey reconna\u00eet qu\u2019en vertu de la loi, chaque parcelle n\u00e9cessite une attribution s\u00e9par\u00e9e, mais d\u00e9clare qu\u2019il n\u2019existe aucune obligation l\u00e9gale d\u2019exclure des facteurs du march\u00e9 tels que le potentiel usage combin\u00e9 et la propri\u00e9t\u00e9 commune de deux restes contigus pour obtenir les attributions appropri\u00e9es pour chaque parcelle individuellement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>M\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation d\u2019une expropriation partielle<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Peu importe la m\u00e9thodologie appliqu\u00e9e pour analyser la valeur d\u2019une expropriation partielle, sauf dans des cas exceptionnels, les \u00e9valuations avant et apr\u00e8s l\u2019expropriation sont obligatoires.<a href=\"#_edn44\">[44]<\/a>ftnt Les deux m\u00e9thodes \u00e9voqu\u00e9es pour analyser l\u2019impact d\u2019une expropriation partielle dans le contexte de la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 avant et apr\u00e8s l\u2019expropriation se r\u00e9sument comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Dans un groupe de cas, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que la mesure des dommages-int\u00e9r\u00eats est la valeur marchande (valeur contributive)<a href=\"#_edn45\">[45]<\/a>ftnt de la partie expropri\u00e9e en fonction de l\u2019ensemble plus la diff\u00e9rence avant et apr\u00e8s l\u2019expropriation en valeur de march\u00e9 de la superficie restante. La notion de mesure des dommages caus\u00e9s au reste est illustr\u00e9e par l\u2019\u00e9quation suivante&nbsp;:<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Valeur des terrains expropri\u00e9s + (valeur de la superficie restante avant expropriation &#8211; valeur de la superficie restante apr\u00e8s expropriation) = valeur des dommages<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La deuxi\u00e8me r\u00e8gle \u00e9nonc\u00e9e par certains tribunaux est la r\u00e8gle \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb, selon laquelle les dommages-int\u00e9r\u00eats sont calcul\u00e9s \u00e0 partir de la diff\u00e9rence entre la valeur avant l\u2019expropriation et la valeur de la superficie restante apr\u00e8s l\u2019expropriation. Cette approche est illustr\u00e9e par la formule suivante&nbsp;:<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Valeur de la parcelle enti\u00e8re avant expropriation &#8211; valeur de la superficie restante apr\u00e8s expropriation = &nbsp;valeur des dommages<a href=\"#_edn46\">[46]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est la diff\u00e9rence entre la valeur avant expropriation (non influenc\u00e9e par le projet d\u2019expropriation) et la valeur apr\u00e8s expropriation (influenc\u00e9e par le projet) qui d\u00e9termine dans les faits l\u2019impact financier, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l\u2019expropriation sur la propri\u00e9t\u00e9, et si le propri\u00e9taire a subi une perte ou un gain financier. Dans les juridictions o\u00f9 un propri\u00e9taire a toujours le droit \u00e0 au moins la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e, une analyse plus approfondie de la valeur avant expropriation (sans l\u2019influence du projet) est requise. L\u2019analyse de la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e par rapport \u00e0 la valeur avant expropriation de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble, et non influenc\u00e9e par la valeur apr\u00e8s expropriation du reste ou du r\u00e9sidu, garantit que le propri\u00e9taire re\u00e7oit toujours au moins la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e. Les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es dans l\u2019analyse de la valeur d\u2019une expropriation partielle conforme \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 incluent la pr\u00e9sence d\u2019am\u00e9liorations sur la partie expropri\u00e9e et le manque de comparables directs.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Dans l\u2019affaire <em>City of Chicago c. Anthony<\/em><em>,<\/em><a href=\"#_edn47\"><em><strong>[47]<\/strong><\/em><\/a>ftnt le t\u00e9moignage d\u2019un \u00e9valuateur au sujet de futurs revenus locatifs qui pourraient \u00eatre d\u00e9riv\u00e9s d\u2019une partie de la propri\u00e9t\u00e9 en question si elle \u00e9tait lou\u00e9e \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de panneaux publicitaires a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9, car il enfreint la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9. La Cour supr\u00eame de l\u2019Illinois d\u00e9clare&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Le juge de la motion conclut que la propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e dans son ensemble et qu\u2019un bail ne peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment en tant que partie \u00e0 ajouter \u00e0 une autre partie. Cette d\u00e9cision est conforme \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 d\u2019\u00e9valuation dans les affaires vis\u00e9es par un pouvoir d\u2019expropriation et qui exige que la propri\u00e9t\u00e9 soit \u00e9valu\u00e9e dans son ensemble. Parce que le \u00ab\u2009montant de la r\u00e9paration des dommages caus\u00e9s \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e par des travaux publics est fonction de la perte qui vise la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame [\u2026] la juste valeur marchande d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9e ne saurait \u00eatre la somme de la valeur du b\u00e2timent et la somme de la valeur du terrain calcul\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment\u2009\u00bb.<a href=\"#_edn48\">[48]<\/a>ftnt La r\u00e8gle de l\u2019unit\u00e9 est appliqu\u00e9e au domaine public pour \u00e9viter de tromper le jury.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019absence d\u2019\u00e9valuation ind\u00e9pendante apr\u00e8s expropriation peut donner lieu \u00e0 une surestimation des dommages, \u00e0 une double indemnisation, \u00e0 des erreurs de logique et peut cacher des pratiques d\u2019\u00e9valuation douteuses.<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9valuation ind\u00e9pendante faite apr\u00e8s l\u2019expropriation remplit de nombreuses fonctions pratiques dans les cas d\u2019expropriation partielle&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Permet de compenser la pr\u00e9somption fr\u00e9quente que les autres ont n\u00e9cessairement subi des dommages (soup\u00e7ons sans preuve).<\/li><li>Permet d\u2019obliger un \u00e9valuateur \u00e0 analyser le reste en tant que nouvelle propri\u00e9t\u00e9, apr\u00e8s l\u2019expropriation, et \u00e0 r\u00e9p\u00e9ter toutes les \u00e9tapes du processus d\u2019\u00e9valuation.<a href=\"#_edn49\">[49]<\/a>ftnt<\/li><li>Permet de se prot\u00e9ger contre certains oublis, intentionnels ou non, comme un changement ou une diminution de l\u2019usage optimal, ou encore le non-respect d\u2019une analyse post\u00e9rieure \u00e0 l\u2019expropriation d\u2019une parcelle m\u00e8re.<\/li><li>Permet d\u2019obliger un \u00e9valuateur \u00e0 \u00e9tudier des ventes comparables (ou des loyers comparables) qui refl\u00e8tent les caract\u00e9ristiques avant expropriation du reste dans un environnement qui a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9.<\/li><li>Permet de voir si la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e et des dommages r\u00e9clam\u00e9s est raisonnable. (Les caract\u00e9ristiques des propri\u00e9t\u00e9s physiques ne contribuent pas toutes \u00e0 la valeur et certaines contribuent de fa\u00e7on disproportionn\u00e9e \u00e0 la valeur de l\u2019ensemble.)<a href=\"#_edn50\">[50]<\/a>ftnt<\/li><li>Permet de d\u00e9terminer si, dans l\u2019ensemble, l\u2019expropriation a r\u00e9duit ou am\u00e9lior\u00e9 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 restante. S\u2019il y a augmentation globale de la valeur du reste, tous les dommages pr\u00e9sum\u00e9s sont annul\u00e9s, comme le mentionne la cour d\u2019appel dans l\u2019affaire <em>State c. Silver<\/em>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Puisqu\u2019il reste des biens \u00e0 \u00e9valuer apr\u00e8s l\u2019expropriation, il faudra in\u00e9vitablement examiner toutes les caract\u00e9ristiques de ces biens <em>apr\u00e8s<\/em> expropriation, par opposition aux seuls faits existant au moment de la d\u00e9sappropriation ou imm\u00e9diatement avant. Par cons\u00e9quent, dans le cas d\u2019une expropriation partielle, la valeur marchande des biens restants apr\u00e8s expropriation devrait \u00eatre \u00e9tablie par une vaste enqu\u00eate factuelle sur <em>tous<\/em> les faits et circonstances importants \u2014 pass\u00e9s et futurs \u2014 susceptibles d\u2019inciter un acheteur ou un vendeur int\u00e9ress\u00e9 \u00e0 la vente du [reste] de la propri\u00e9t\u00e9. [soulign\u00e9 dans l\u2019original]<\/p>\n\n\n\n<p>Les \u00e9valuateurs sont l\u00e9galement tenus d\u2019\u00eatre consciencieux, de s\u2019assurer que leurs \u00e9valuations sont pertinentes, compl\u00e8tes, compr\u00e9hensibles et transparentes. \u00ab\u2009Pour faire l\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien immobilier, l\u2019\u00e9valuateur doit conna\u00eetre, comprendre et utiliser correctement les m\u00e9thodes et techniques reconnues pour produire une \u00e9valuation cr\u00e9dible.\u2009\u00bb<a href=\"#_edn51\">[51]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>La plupart des tribunaux autorisent ou prescrivent l\u2019application de la m\u00e9thode \u00ab&nbsp;avant et apr\u00e8s&nbsp;\u00bb pour l\u2019analyse d\u2019une expropriation partielle.<a href=\"#_edn52\">[52]<\/a>ftnt Selon l\u2019affaire <em>Utah Department of Transportation c. Target Corporation<\/em>, avant la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame de l\u2019\u00c9tat dans l\u2019affaire <em>Admiral Beverage<\/em>,<a href=\"#_edn53\">[53]<\/a> les \u00e9valuateurs ne pouvaient pas simplement \u00e9noncer leurs conclusions en termes de valeur marchande avant et apr\u00e8s. Au lieu de cela, ils ont d\u00fb tenter d\u2019attribuer une valeur pr\u00e9cise \u00e0 chacun des nombreux facteurs modifiant la valeur marchande&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame [de l\u2019Utah] mentionne que cette t\u00e2che est \u00ab\u2009extr\u00eame[ment] difficile[\u2026], voire impossibl[e]\u2009\u00bb pour les \u00e9valuateurs sans recourir \u00e0 des \u00ab\u2009sp\u00e9culations indues\u2009\u00bb. [&#8230;] Depuis l\u2019affaire <em>Admiral Beverage<\/em>, les demandeurs de d\u00e9sappropriation ont pu revendiquer des dommages-int\u00e9r\u00eats complets, calcul\u00e9s \u00e0 l\u2019aide de simples donn\u00e9es avant-apr\u00e8s, et limit\u00e9s uniquement par des notions g\u00e9n\u00e9rales de causalit\u00e9 et de preuve.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans une affaire du Kentucky, le tribunal<a href=\"#_edn54\">[54]<\/a>ftnt d\u00e9plore que les t\u00e9moins des deux parties n\u2019aient pas cherch\u00e9 \u00e0 faire une analyse d\u2019\u00e9valuation apr\u00e8s expropriation de deux restes non contigus, occasionn\u00e9s par l\u2019expropriation de terrains et chacun ayant sa parcelle m\u00e8re. Le tribunal d\u00e9clare ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Il est regrettable qu\u2019aucun t\u00e9moin, de part et d\u2019autre, n\u2019ait \u00e9t\u00e9 invit\u00e9 \u00e0 exprimer son opinion sur la valeur marchande des deux parcelles restantes vendues s\u00e9par\u00e9ment [\u2026]. En l\u2019absence de preuve du contraire, on peut pr\u00e9sumer que l\u2019usage optimal d\u2019une ferme coup\u00e9e en deux par une d\u00e9sappropriation reste le m\u00eame apr\u00e8s l\u2019expropriation et que son usage optimal est toujours consid\u00e9r\u00e9 comme une seule unit\u00e9, [mais] ce cas est diff\u00e9rent [\u2026] Il s\u2019agit d\u2019un cas classique dans lequel les parcelles restantes doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>United States c. 2,33 Acres of Land<\/em>,<a href=\"#_edn55\">[55]<\/a>ftnt la cour d\u2019appel constate que le propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 surcompens\u00e9 pour une expropriation partielle, car une allocation s\u00e9par\u00e9e pour les dommages-int\u00e9r\u00eats de la partie expropri\u00e9e \u00e9tait inappropri\u00e9e une fois la diminution de la valeur marchande refl\u00e9t\u00e9e par la diff\u00e9rence d\u2019estimation de la valeur marchande avant et apr\u00e8s l\u2019expropriation. Le tribunal d\u00e9clare ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>[Si la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb] est bien utilis\u00e9e en pr\u00e9sence d\u2019une expropriation partielle, aucuns dommages-int\u00e9r\u00eats ne devraient \u00eatre vers\u00e9s. En effet, si la juste valeur marchande du bien apr\u00e8s expropriation est soustraite de sa juste valeur au march\u00e9 avant l\u2019expropriation, on peut supposer que la juste valeur marchande de l\u2019expropriation refl\u00e9terait toute diminution de valeur caus\u00e9e par l\u2019expropriation, de sorte qu\u2019un versement s\u00e9par\u00e9 de dommages-int\u00e9r\u00eats n\u2019est pas n\u00e9cessaire pour permettre au propri\u00e9taire d\u2019obtenir une indemnisation juste.<\/p>\n\n\n\n<p>On peut pr\u00e9sumer que les droits, les co\u00fbts et les efforts entrepreneuriaux associ\u00e9s \u00e0 la mise en valeur du terrain auraient \u00e9t\u00e9 pris en compte dans l\u2019estimation de la valeur avant expropriation ainsi qu\u2019apr\u00e8s, si une \u00e9valuation avait \u00e9t\u00e9 faite.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>United States c. 9,20 Acres of Land in Polk County<\/em>,<a href=\"#_edn56\">[56]<\/a>ftnt la cour explique qu\u2019il est erron\u00e9 de consid\u00e9rer les dommages-int\u00e9r\u00eats comme un \u00e9l\u00e9ment \u00e0 traiter isol\u00e9ment, sans tenir compte des valeurs marchandes avant et apr\u00e8s l\u2019expropriation de la propri\u00e9t\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Il est erron\u00e9 de consid\u00e9rer les \u00ab\u2009dommages-int\u00e9r\u00eats\u2009\u00bb comme un \u00e9l\u00e9ment s\u00e9par\u00e9 d\u2019une indemnisation juste, mis \u00e0 part la diff\u00e9rence entre la valeur marchande de l\u2019ensemble de la parcelle imm\u00e9diatement avant expropriation et la valeur marchande du reste imm\u00e9diatement apr\u00e8s expropriation. Dans le cas d\u2019une expropriation partielle, si la mesure d\u2019indemnisation \u00ab\u2009avant-apr\u00e8s\u2009\u00bb est bien [appliqu\u00e9e], il n\u2019y a aucune raison [\u2026] de parler de \u00ab\u2009dommages-int\u00e9r\u00eats\u2009\u00bb comme tels, cela risque m\u00eame de porter \u00e0 confusion. La question est trait\u00e9e automatiquement dans la soumission \u00ab\u2009avant-apr\u00e8s\u2009\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Analyser les dommages s\u00e9par\u00e9ment d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 plut\u00f4t que par rapport \u00e0 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble est analogue \u00e0 la d\u00e9cision rendue dans l\u2019affaire <em>Department of Public Works &amp; Buildings c. Lotta<\/em>,<a href=\"#_edn57\">[57]<\/a>FTNT o\u00f9 a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 le t\u00e9moignage bas\u00e9 sur une approche de co\u00fbt combinant des composants de terrains et de b\u00e2timents sans tenir compte de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble.<\/p>\n\n\n\n<p>De nombreuses autorit\u00e9s expropriantes ont des politiques d\u2019\u00e9valuation d\u00e9taill\u00e9es qui exigent des \u00e9valuations apr\u00e8s chaque expropriation partielle. Voici les exigences types d\u2019\u00e9valuations partielles pr\u00e9par\u00e9es pour le compte d\u2019autorit\u00e9s expropriantes&nbsp;: extraits<\/p>\n\n\n\n<p>Le simple fait de soustraire la valeur de la partie acquise de l\u2019estimation de valeur avant pour obtenir la valeur apr\u00e8s rend le rapport [d\u2019\u00e9valuation] inacceptable [Article&nbsp;5.219].<a href=\"#_edn58\">[58]<\/a> ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuateur \u00e9met deux opinions de valeur&nbsp;: (1) valeur du sc\u00e9nario avant acquisition et (2) valeur du sc\u00e9nario apr\u00e8s acquisition [chapitre&nbsp;11].<a href=\"#_edn59\">[59]<\/a> ftnt<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le \u00ab\u2009reste apr\u00e8s\u2009\u00bb ne peut \u00eatre compar\u00e9 au \u00ab\u2009reste avant\u2009\u00bb pour d\u00e9terminer la valeur du \u00ab\u2009reste apr\u00e8s\u2009\u00bb <\/strong>[soulign\u00e9 dans l\u2019original].<a href=\"#_edn60\">[60]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Au Texas, la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale pour d\u00e9terminer la juste valeur marchande est la r\u00e8gle \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb. Toutefois, lorsque seule une partie du terrain est c\u00e9d\u00e9e pour une servitude, la r\u00e8gle avant-apr\u00e8s est toujours applicable, mais la compensation se mesure par la valeur marchande de la partie expropri\u00e9e, plus toute perte de valeur du reste du terrain.<a href=\"#_edn61\">[61]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuation du reste apr\u00e8s l\u2019acquisition ne peut se faire par un processus math\u00e9matique consistant \u00e0 d\u00e9duire la valeur de la partie acquise de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9.<a href=\"#_edn62\">[62]<\/a> ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Une publication scientifique<a href=\"#_edn63\">[63]<\/a>ftnt d\u00e9crivant l\u2019application des deux m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour analyser une expropriation partielle conclut que la m\u00e9thode \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb (BAA) refl\u00e8te mieux l\u2019impact financier d\u2019une expropriation&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Bien qu\u2019au moins un th\u00e9oricien ait d\u00e9clar\u00e9 que la m\u00e9thode BAA peut \u00eatre simplement une fa\u00e7on diff\u00e9rente d\u2019exprimer la VPD (m\u00e9thode valeur plus dommages) sans aucune diff\u00e9rence r\u00e9elle, celui-ci a ensuite expliqu\u00e9 que son application semble donner une valeur plus r\u00e9aliste aux dommages, plus que la valeur artificielle que donne la VPD. Avec la m\u00e9thode VPD, un \u00e9valuateur est plus enclin \u00e0 exag\u00e9rer les deux \u00e9l\u00e9ments de la compensation [\u2026] La formule encourage \u00e0 prendre en compte les dommages, m\u00eame si aucun n\u2019a pu \u00eatre accord\u00e9. Par d\u00e9finition, la m\u00e9thode BAA int\u00e8gre efficacement les dommages dans l\u2019\u00e9valuation finale, laissant ainsi moins de place \u00e0 l\u2019erreur humaine. Ainsi, la m\u00e9thode BAA garantit un r\u00e9sultat plus pr\u00e9cis et \u00e9quitable. [r\u00e9f\u00e9rences omises]<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la m\u00e9thode \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb est bien appliqu\u00e9e, qu\u2019elle pr\u00e9voit bien la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e \u00e0 titre d\u2019\u00e9tape interm\u00e9diaire dans l\u2019\u00e9valuation pr\u00e9liminaire de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble, le propri\u00e9taire est assur\u00e9 de recevoir au moins le montant que l\u2019expropriation partielle contribue \u00e0 la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Influence du projet<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019influence du projet dans la d\u00e9sappropriation, ou l\u2019influence du r\u00e9gime d\u2019expropriation, d\u00e9signe l\u2019impact positif ou n\u00e9gatif sur la valeur avant expropriation d\u2019un bien immobilier r\u00e9sultant du m\u00eame projet de travaux publics pour lequel la totalit\u00e9 ou une partie d\u2019un bien immobilier est expropri\u00e9e. L\u2019influence du projet est souvent apparente avant l\u2019acquisition par le gouvernement et commence g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 se mat\u00e9rialiser lorsque le projet est annonc\u00e9 publiquement ou lorsqu\u2019il devient de notori\u00e9t\u00e9 publique, parfois des ann\u00e9es avant l\u2019acquisition. En fonction de la nature et de l\u2019ampleur des travaux publics, l\u2019impact positif ou n\u00e9gatif sur les prix de l\u2019immobilier sera refl\u00e9t\u00e9 par l\u2019opinion du march\u00e9 sur le projet de travaux publics.<\/p>\n\n\n\n<p>En analysant la valeur initiale d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble (la parcelle m\u00e8re), l\u2019influence du projet doit \u00eatre ignor\u00e9e. Le fait de ne pas prendre en compte le projet dans l\u2019analyse de la valeur avant expropriation se justifie par un principe fondamental de justice pour le propri\u00e9taire comme pour l\u2019autorit\u00e9 de d\u00e9sappropriation ou d\u2019expropriation. La Cour supr\u00eame des \u00c9tats-Unis souligne que la r\u00e8gle du projet a pour double objectif de \u00ab\u2009prot\u00e9ger un propri\u00e9taire dont un bien immobilier a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sappropri\u00e9 ou expropri\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 ce qu\u2019il ne soit pas p\u00e9nalis\u00e9 par une indemnisation inf\u00e9rieure \u00e0 celle qui aurait \u00e9t\u00e9 justifi\u00e9e avant que les prix de l\u2019immobilier dans la r\u00e9gion ne diminuent en raison du projet du gouvernement, et de prot\u00e9ger une autorit\u00e9 de d\u00e9sappropriation ou expropriante (c.-\u00e0-d. le contribuable) contre la surcompensation d\u2019un propri\u00e9taire dont le bien immobilier a pris de la valeur quand le projet gouvernemental a fait grimper les prix de l\u2019immobilier dans la r\u00e9gion.\u2009\u00bb<a href=\"#_edn64\">[64]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Une fois qu\u2019un projet gouvernemental est annonc\u00e9 ou devient public, le bien immobilier ou son propri\u00e9taire ne sauraient \u00eatre expos\u00e9s \u00e0 des effets n\u00e9gatifs ou positifs \u00e0 la suite des travaux publics pr\u00e9vus. Tant que les fonds publics ne sont pas affect\u00e9s officiellement \u00e0 un projet annonc\u00e9, tant que la conception et les dessins d\u2019ing\u00e9nierie ne sont pas termin\u00e9s, les terrains vis\u00e9s, pr\u00eats au d\u00e9veloppement, restent temporairement st\u00e9riles. Les propri\u00e9taires pris dans une telle situation risquent de subir des co\u00fbts irr\u00e9cup\u00e9rables (co\u00fbts r\u00e9trospectifs), des co\u00fbts de possession impr\u00e9vus et de manquer des occasions de marketing.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 mesure que le temps passe entre l\u2019annonce du projet public et l\u2019expropriation partielle des terrains, il pourrait devenir de plus en plus difficile de faire la distinction entre l\u2019influence du projet gouvernemental, les conditions du march\u00e9 (qui sont strictement en fonction de l\u2019offre et de la demande), et les tendances inflationnistes et d\u00e9flationnistes.<\/p>\n\n\n\n<p>En analysant la valeur avant expropriation et l\u2019influence du projet \u00e0 moyen terme, les am\u00e9liorations ou travaux publics futurs doivent \u00eatre \u00e9cart\u00e9s, mais pas les \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9t\u00e9rioration physique. Selon <em>Principles of Right of Way<\/em>,<a href=\"#_edn65\">[65]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 quelques tr\u00e8s rares exceptions pr\u00e8s, dans l\u2019\u00e9valuation de la parcelle m\u00e8re \u00ab\u2009avant\u2009\u00bb expropriation, l\u2019\u00e9valuateur doit ignorer les baisses ou augmentations de valeur dues au projet gouvernemental. L\u2019exception vise les objets de d\u00e9t\u00e9rioration physique sur lesquels le propri\u00e9taire a un contr\u00f4le raisonnable. [traduction]<\/p>\n\n\n\n<p>Et, selon les normes d\u2019\u00e9valuation uniformes pour les acquisitions de terres f\u00e9d\u00e9rales, le fait d\u2019exclure l\u2019influence qu\u2019a un projet est pertinent dans l\u2019\u00e9valuation de la parcelle m\u00e8re avant expropriation et ne tient pas compte des facteurs qui influencent la valeur non li\u00e9e au projet, \u00e0 l\u2019exception des \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9t\u00e9rioration physique sur lesquels le propri\u00e9taire a un contr\u00f4le raisonnable (article&nbsp;1.2.7.3.3.)&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Dans une acquisition partielle, la port\u00e9e de la r\u00e8gle de projet emp\u00eache g\u00e9n\u00e9ralement de prendre en compte l\u2019influence du projet gouvernemental sur la valeur de la parcelle m\u00e8re avant l\u2019acquisition et prend en compte l\u2019influence du projet gouvernemental sur la valeur du reste apr\u00e8s l\u2019acquisition. [Voir les articles&nbsp;4.5 et 4.6 de l\u2019UASFLA (en particulier les articles&nbsp;4.6.1, 4.62 et 4.63)]<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019ampleur de l\u2019impact de l\u2019annonce d\u2019un projet gouvernemental sur la valeur avant et apr\u00e8s expropriation peut varier consid\u00e9rablement en fonction du type et de l\u2019ampleur des travaux publics, et qui doivent \u00eatre ignor\u00e9s avant, mais pris en compte apr\u00e8s l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n<p>Une cour d\u2019appel de Washington confirme la pertinence d\u2019indiquer au jury de ne tenir compte d\u2019aucune am\u00e9lioration de valeur due \u00e0 l\u2019ampleur d\u2019un projet avant expropriation et confirme la compensation d\u2019avantages sp\u00e9ciaux sur la valeur de l\u2019expropriation comme du reste,<a href=\"#_edn66\">[66]<\/a> qui aboutit dans les faits \u00e0 une compensation de z\u00e9ro pour la d\u00e9sappropriation&nbsp;:<a href=\"#_edn67\">[67]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Toute augmentation de la juste valeur marchande du bien immobilier \u00e0 acqu\u00e9rir avant la date d\u2019\u00e9valuation qui est caus\u00e9e par les travaux publics pour lesquels le bien est acquis ne saurait \u00eatre prise en compte dans la d\u00e9termination de l\u2019indemnit\u00e9 pour le bien immobilier[&#8230;] Nous avons entendu de nombreux t\u00e9moignages sur l\u2019annexion, le rezonage et le projet de la ville d\u2019amener les services publics \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, tous ayant eu lieu apr\u00e8s 1975 [ann\u00e9e d\u2019achat de la propri\u00e9t\u00e9], et sur le fait que ces \u00e9v\u00e9nements sont une cons\u00e9quence directe du projet d\u2019autoroute propos\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>[Le propri\u00e9taire foncier] a peut-\u00eatre \u00ab\u2009perdu\u2009\u00bb son prix d\u2019achat de 1975 par acre pour les 66,73 acres expropri\u00e9s, mais la valeur r\u00e9siduelle de son terrain [3\u2009226\u2009700&nbsp;$] a \u00e9t\u00e9 multipli\u00e9e par sept en raison des travaux d\u2019am\u00e9lioration de l\u2019\u00c9tat [\u2026] [La Cour d\u2019appel statue que] si la [&#8230;] valeur marchande du [&#8230;] [reste est am\u00e9lior\u00e9e par un projet], cette augmentation constitue un avantage particulier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Restes et avantages [B-Head]<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Une expropriation partielle qui augmente de fa\u00e7on disproportionn\u00e9e la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 restante (reste ou r\u00e9sidu) par rapport \u00e0 la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e en fonction de la valeur avant expropriation de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019avantages.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces avantages r\u00e9sultent de travaux publics d\u2019am\u00e9lioration pour lesquels une propri\u00e9t\u00e9 est expropri\u00e9e et se divisent en deux cat\u00e9gories&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Avantages g\u00e9n\u00e9raux<\/li><li>Avantages sp\u00e9ciaux ou sp\u00e9cifiques<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La reconnaissance et le traitement des avantages diff\u00e8rent d\u2019une juridiction \u00e0 l\u2019autre,<a href=\"#_edn68\">[68]<\/a> ftnt et les \u00e9valuateurs qui \u0153uvrent dans des juridictions diff\u00e9rentes doivent savoir comment les lois s\u2019appliquent aux biens r\u00e9gis par une juridiction donn\u00e9e. Le statut actuel des avantages est r\u00e9sum\u00e9 dans une publication scientifique d\u2019Harrison.<a href=\"#_edn69\">[69]<\/a><strong> ftnt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bien que la caract\u00e9risation des avantages sp\u00e9ciaux doive se faire en fonction des faits, de nombreux \u00c9tats et juristes s\u2019entendent de plus en plus pour dire que tous les avantages devraient \u00eatre pris en compte dans l\u2019estimation de la valeur marchande du reste (ce qui constitue en fait un strict respect du concept de valeur marchande) et que les augmentations de valeur non sp\u00e9culative devraient \u00eatre reconnues.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>Borough of Harvey Cedars c. Karan<\/em>,<a href=\"#_edn70\">[70]<\/a>ftnt la Cour supr\u00eame du New Jersey annule une d\u00e9cision de la cour d\u2019appel dont le jury avait approuv\u00e9 le versement de 375\u2009000&nbsp;$ en dommages-int\u00e9r\u00eats, fond\u00e9 principalement sur la perte de la vue sur l\u2019oc\u00e9an. Une partie de la propri\u00e9t\u00e9 en bord de mer du propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e dans le cadre d\u2019un vaste chantier de travaux publics pour la construction d\u2019une dune qui relierait les dunes qui longent Long Beach Island dans le comt\u00e9 d\u2019Ocean. Les dunes servent de barri\u00e8re de protection contre les \u00ab\u2009fureurs destructrices de l\u2019oc\u00e9an\u2009\u00bb pour les maisons et les commerces en bord de mer. Le tribunal de premi\u00e8re instance avait interdit au jury de prendre en compte les avantages li\u00e9s au projet.<\/p>\n\n\n\n<p>En annulant la d\u00e9cision de la cour inf\u00e9rieure, la Cour supr\u00eame du New Jersey adopte une approche qui permet de prendre en compte les facteurs conjecturaux, positifs et n\u00e9gatifs, dans l\u2019analyse de la valeur marchande d\u2019un reste. La Cour supr\u00eame de l\u2019\u00c9tat motive sa d\u00e9cision comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Extrait<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas d\u2019une expropriation partielle, les propri\u00e9taires n\u2019ont droit qu\u2019\u00e0 la juste valeur marchande de leur perte, et non \u00e0 des profits ni \u00e0 une indemnisation qui n\u00e9gligerait l\u2019augmentation de valeur de la maison r\u00e9sultant des travaux publics. Pour calculer cette perte, il faut \u00e9tudier la diff\u00e9rence entre la juste valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 avant l\u2019expropriation partielle et apr\u00e8s l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour supr\u00eame estime que le tribunal de premi\u00e8re instance avait donn\u00e9 au jury des instructions erron\u00e9es sur le calcul de l\u2019indemnit\u00e9 juste et avait donc recommand\u00e9 un nouveau proc\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019expropriation partielle continue de poser aux \u00e9valuateurs un d\u00e9fi unique dans leurs \u00e9valuations,<a href=\"#_edn71\">[71]<\/a>ftnt surtout quand une expropriation n\u00e9cessite une d\u00e9termination plus grande de la parcelle avant ou apr\u00e8s expropriation. Une expropriation non viable n\u2019a pas de valeur marchande en soi et doit toujours \u00eatre analys\u00e9e dans le contexte de sa valeur contributive en tant que partie d\u2019une parcelle m\u00e8re d\u00e9finie, consistant en la propri\u00e9t\u00e9 du bien en tout ou en partie, mais incluant le terrain expropri\u00e9, avec les limites sp\u00e9culatives pour d\u00e9finir la parcelle m\u00e8re. Tenter d\u2019\u00e9valuer directement une expropriation partielle non viable en pi\u00e8ces d\u00e9tach\u00e9es en attribuant arbitrairement une valeur \u00e0 chaque \u00e9l\u00e9ment d\u00e9tach\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 identifi\u00e9e \u00e0 l\u2019expropriation partielle peut conduire \u00e0 une estimation de valeur peu raisonnable et peu cr\u00e9dible. Pour savoir s\u2019il s\u2019agit d\u2019une expropriation d\u2019une parcelle m\u00e8re ou d\u2019une partie seulement d\u2019une parcelle m\u00e8re, il faut absolument faire une analyse d\u2019usage optimal. Une expropriation qui ne satisfait pas aux crit\u00e8res initiaux d\u2019admissibilit\u00e9 et de possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle indique qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une expropriation partielle.<\/p>\n\n\n\n<p>Les dommages ou les avantages d\u2019une expropriation partielle non viable se mesurent mieux avec la m\u00e9thode \u00ab&nbsp;avant-apr\u00e8s&nbsp;\u00bb, qui n\u00e9cessite une estimation de la valeur marchande avant expropriation et une \u00e9valuation apr\u00e8s expropriation, chacune faite ind\u00e9pendamment.<a href=\"#_edn72\">[72]<\/a>ftnt Une expropriation partielle qui laisse un reste non viable peut \u00eatre rattach\u00e9e \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 contigu\u00eb appartenant au m\u00eame propri\u00e9taire dans le cadre d\u2019une \u00e9valuation de la parcelle m\u00e8re apr\u00e8s expropriation. Si la collectivit\u00e9 locale le permet, un reste non viable peut \u00e9galement \u00eatre rattach\u00e9 \u00e0 une autre propri\u00e9t\u00e9 s\u2019il existe une propri\u00e9t\u00e9 adjacente et si sa valeur peut \u00eatre augment\u00e9e,<a href=\"#_edn73\">[73]<\/a>ftnt tout en r\u00e9duisant la valeur contributive du reste, le cas \u00e9ch\u00e9ant, pour refl\u00e9ter le march\u00e9 bilat\u00e9ral.<a href=\"#_edn74\">[74]<\/a>ftnt<\/p>\n\n\n\n<p>Un rapport d\u2019\u00e9valuation doit \u00eatre complet, pr\u00e9par\u00e9 conform\u00e9ment aux normes d\u2019\u00e9valuation reconnues, fait dans le respect des obligations juridiques, et pr\u00e9sent\u00e9 dans un format clair et facile \u00e0 comprendre. En outre, les bonnes pratiques et les bons principes d\u2019\u00e9valuation devraient \u00eatre employ\u00e9s \u00e0 chaque \u00e9valuation, que l\u2019\u00e9valuation soit faite en vue d\u2019une d\u00e9sappropriation ou d\u2019une expropriation, ou pour toute autre fonction \u2013 peu importe la juridiction dans laquelle se trouve le bien immobilier. Comme le juge des faits comprend souvent peu \u2013 ou pas du tout \u2013 le processus d\u2019\u00e9valuation, cet \u00e9l\u00e9ment devient extr\u00eamement important dans la pr\u00e9paration et la pr\u00e9sentation d\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>\u00c0 propos de l\u2019auteur<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tony Sevelka, MAI, SREA, FRICS, AACI,<\/strong> <strong>P. App.<\/strong> est le fondateur d\u2019International Forensic &amp; Litigation Appraisal Services Inc. et d\u2019International Valuation Consultants Inc. Il est \u00e9valuateur depuis 1972 et se sp\u00e9cialise dans le r\u00e9examen et la v\u00e9rification d\u2019\u00e9valuations fonci\u00e8res, dans l\u2019assistance aux litiges et dans l\u2019arbitrage de litiges en mati\u00e8re de r\u00e9\u00e9valuation de loyers. Il est titulaire d\u2019un baccalaur\u00e9at g\u00e9n\u00e9ral en \u00e9tudes immobili\u00e8res de la Thompson Rivers University. <strong>Ressource&nbsp;: <a href=\"http:\/\/www.intval.com\">www.intval.com<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>Ressources suppl\u00e9mentaires<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Propos\u00e9es par Y. T. et la biblioth\u00e8que Louise Lee Lum<\/p>\n\n\n\n<p>Sortir les articles de TAJ Automne&nbsp;2018, page&nbsp;297<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, ajouter une autre sous-section sous AI Lum Library<\/p>\n\n\n\n<p>Appraisal Institute Y. T. et la biblioth\u00e8que Louise Lee Lum<\/p>\n\n\n\n<p>\u2014&nbsp;Livres disponibles sur la d\u00e9sappropriation<\/p>\n\n\n\n<p>\u2014&nbsp;Base de ressources externes [Connexion requise]<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Fichiers de renseignements &#8211; Droits de propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9elle, pouvoir d\u2019expropriation<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>FOOTNOTES<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref1\">[1]<\/a>. See for example, Illinois Pattern Jury Instructions, 300.44, \u201cIn arriving at the fair cash market value of the property taken, you should determine its value considered as a part of the whole tract before the taking and not its value as a piece of property separate and disconnected from the rest of the tract.\u201d http:\/\/bit.ly\/IPI-300. The specific legal requirements in jurisdictions vary.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref2\">[2]<\/a>. Apraisers do not estimate just compensation in takings, but market value is a measure of just compensation. Appraisers must utilize the definition of <em>market value<\/em> relevant to taking of the subject property. The Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA), 2016 edition, defines <em>market value<\/em> as \u201cthe amount in cash, or on terms reasonably equivalent to cash, for which in all probability the property would have sold on the effective date of value, after a reasonable exposure time on the open competitive market, from a willing and reasonably knowledgeable seller to a willing and reasonably knowledgeable buyer, with neither compelled to buy or sell, giving due consideration to all available economic uses of the property.\u201d Interagency Land Conference, <em>Uniform Standards for Federal Land Acquisitions<\/em>, 2016 ed. (Washington, DC: US Government Printing Office, 2016), available at <a href=\"http:\/\/bit.ly\/UASFLA\">http:\/\/bit.ly\/UASFLA<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref3\">[3]<\/a>. <em>The Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015), s.v. \u201ccontributory value.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref4\">[4]<\/a>. <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>, 14th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2013), 378.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref5\">[5]<\/a>. The <em>unit rule<\/em> in condemnation is \u201ca valuation rule with two aspects, the first dealing with ownership interests and the second dealing with physical components. The first aspect of the rule, also referred to as the <em>undivided fee rule<\/em>, requires that property be valued as a whole rather than by the sum of the values of the various interests into which it may have been carved (such as lessor and lessee, life tenant and remainderman, and mortgagor and mortgagee, etc.). This is an application of the principle that it is the property, not the interests, that is being acquired. The second aspect of the rule is that different physical elements or components of a tract of land (such as the value of timber and the value of minerals on the same land) are not to be separately valued and added together.\u201d <em>The Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6th ed., s.v. \u201cunit rule.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref6\">[6]<\/a>. See for example, the Supreme Court of Kansas opinion in <em>Pener v. King<\/em> (Kan. 2017), quoting <em>Rostine v. City of Hutchinson<\/em>, 219 Kan. 320 (1976) stating, \u201cThe \u2018summation method\u2019 denotes a process of appraisal whereby each of several items that contribute to the value of real estate are valued separately and the total represents the market value thereof. Use of this method of appraisal has generally been rejected since it fails to relate the separate value of the improvements to the total market value of the property.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref7\">[7]<\/a>. <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>, 14th ed., 32[1\/n]-33.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref8\">[8]<\/a>. See UASFLA Section 1.2.7.3.2., and the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2019[1\/n]-2019 ed., Standards Rule 1-4(e) and its related Comment, which states \u201cThe value of the whole must be tested by reference to appropriate data and supported by an appropriate analysis of such data.\u201d Lines 547[1\/n]-548.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref9\">[9]<\/a>. Strip takings for road widenings are the most common nonviable takings where it is self-evident that the takings have no economic utility and are incapable of being sold in the open market.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref10\">[10]<\/a>. See for example, <em>Barton v. City of Norwalk<\/em>, 326 Conn. 139, 161 A.3d 1264 (2017), where the city condemned a privately owned surface parking lot that had been used by tenants in a commercial building not taken by the city. Both properties were under the same ownership, and the owner was awarded $310,000 for the taking of the parking lot, and $899,480 in damages for the loss of income sustained by the commercial building.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref11\">[11]<\/a>. Tony Sevelka, \u201cPartial Taking Expropriation: The Remainder,\u201d <em>Canadian Property Valuation <\/em>58, no. 1 (2014), available to Appraisal Institute members through the Y. T. and Louise Lee Lum Library\u2019s External Resources.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref12\">[12]<\/a>. <em>Burmont Holdings Ltd. v. Chiliwack (District)<\/em>, 1994 CanLII 3326 (BC SC), recognizing that use restriction negatively impacts market value.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref13\">[13]<\/a>. <em>Farlinger Developments Ltd. v. Borough of East York<\/em> [1975] Ont. C.A. In considering the prospect of rezoning, the appeals court ruled that \u201chighest and best use must be based on something more than a possibility of rezoning\u2026[P]robability denotes something higher than 50% possibility.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref14\">[14]<\/a>. <em>Guido v. Ontario Ministry of Transportation<\/em> (1977) Ont. H.C.J. The Divisional Court upheld the rejection of motel use as the highest and best use of the legally permitted uses, as motel use was considered physically impossible, financially imprudent, and lacking tourist demand.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref15\">[15]<\/a>. A nearby airport or crematorium would likely have a negative impact and preclude residential development even it were a legally permissible use.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref16\">[16]<\/a><em>. Farlinger Developments Ltd.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref17\">[17]<\/a>. In <em>Higgins and Tuddenham v. Province of N.B.<\/em>, 2005 NBQB 237, the court recognized that \u201cwhile residential development was possible for the road frontage,\u2026there was little, if any, demand for it at the time of this expropriation\u2026.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref18\">[18]<\/a>. <em>State ex rel. Ordway v. Buchanan<\/em>, 154 Ariz. 159, 741 P.2d 292 (1987).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref19\">[19]<\/a>.<em> Ordway v. Buchanan.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref20\">[20]<\/a>. <em>Commonwealth Transp. <\/em><em>Comm\u2019r v. Glass<\/em>, 270 Va. 138, 148, 613 S.E.2d 411, 417 (2005).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref21\">[21]<\/a>. Section \u00a7 1.2.7.3.1, footnote 27, Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions<em>,<\/em> 2016 ed.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref22\">[22]<\/a>. Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (August 1, 2018), Section 18.21.2.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref23\">[23]<\/a>. Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (August 1, 2018), Section 7.19.2.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref24\">[24]<\/a>. Tony Sevelka, \u201cExpropriation and Condemnation: The Larger Parcel,\u201d <em>The Appraisal Journal<\/em> (January 2003): 76.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref25\">[25]<\/a>. <em>Black\u2019s Law Dictionary<\/em>, 9th ed.(2009), s.v. \u201ceconomic unit.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref26\">[26]<\/a>. See for example, discussion in <em>State v. Chana<\/em>, 464 S.3d 769 (TX Ct of Appeals 2015), quoting <em>Zwahr<\/em>, 88 S.W.3d at 628.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref27\">[27]<\/a>. <em>Ordway v. Buchanan<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref28\">[28]<\/a>. <em>Black\u2019s Law Dictionary<\/em>, 9th ed., \u201cparcel.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref29\">[29]<\/a>. <em>Black\u2019s Law Dictionary<\/em>, 9th ed., \u201cproperty.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref30\">[30]<\/a>. <em>Principles of Right of Way<\/em>, 4th ed. (Gardena, CA: International Right of Way Association, 2012), 355.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref31\">[31]<\/a>. <em>Principles of Right of Way<\/em>, 4th ed., 362.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref32\">[32]<\/a>. Sevelka, \u201cPartial Taking Expropriation,\u201d <em>Canadian Property Valuation<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref33\">[33]<\/a>. Texas Dept. of Transportation,<em> ROW Appraisal and Review Manual<\/em>, updated November 2018, Chapter 3-27. \u201cThe existence of an economic unit should be justified by market sales of similar properties that defines the size and shape of the subject parcel and have the same highest and best use. The existence of economic units may also be justified by the presence of similar tracts in the market area and by physical divisions in the property such as roads, streets, creeks, rivers, and topographical differences. It must be remembered that in the valuation of a property with separate economic units, that the sum of the values of the parts of a property cannot exceed the market value of the whole property.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref34\">[34]<\/a>. <em>Department of Transportation v. Kelley<\/em>, 352 Ill. App.3d 278, 815 NE 2d 1214 (2004).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref35\">[35]<\/a>. According to Section 1.2.7.3.2. of the Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions, \u201cThe unit rule requires valuing property as a whole rather than by the sum of the values of the various interests into which it has been carved.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref36\">[36]<\/a><em>. Illinois Dept. of Transp. v. Raphael<\/em>, 381 Ill. Dec. 1, 2014 IL App (2d) 130029, 9 NE 3d 1120 (2014).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref37\">[37]<\/a>. See <em>Department of Transportation v. Zabel<\/em>, 47 Ill. App.3d 1049, 1056, 6 Ill. Dec. 52, 362 N.E.2d 687 (1977).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref38\">[38]<\/a>. \u201cTexas law permits landowners to introduce testimony that the condemned land is a self-sufficient separate economic unit, independent from the remainder of the parent tract with a different highest and best use and different value from the remaining land. In this situation, the market value of the severed land can be determined without reference to the remaining land. But when the portion of the land taken by eminent domain cannot be considered as a separate economic unit, the before-and-after method requires determining market value by evaluating the taken land as a proportionate part of the remaining land.\u201d<em> State v. Chana<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref39\">[39]<\/a>. <em>Ordway v. Buchanan<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref40\">[40]<\/a>. Arizona Court of Appeals decision, <em>City of Phoenix v. Wilson<\/em>, 4 P.3d 999 (1999) 197 Ariz. 456; Arizona Supreme Court decision, <em>City of Phoenix v. Wilson<\/em>, 21 P.3d 388 (2001) 200 Ariz. 2.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref41\">[41]<\/a>. <em>Russell Inns Ltd. v. Manitoba, <\/em>2016 MBCA 43 (CanLII) \u2013 2016-04-25.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref42\">[42]<\/a>. When estimating the contributory value of a nonviable remainder to an adjoining property, value in contribution is based on the highest and best use of the larger parcel. See Ontario Ministry of Transportation, <em>Real Property<\/em><em> Appraisal Guidelines <\/em>(December 2008, 26). Also, in <em>Gilbert v. State of New York<\/em>, 2009-013-502, Claim No 107457, the judge found \u201cthe subject property\u2019s highest and best use after the taking to be for sale to adjoining owners, noting that that may include a multitude of purposes consistent with the zoning at the time of the taking which\u2026allow[ed] commercial and residential development.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref43\">[43]<\/a>. <em>State v. Silver<\/em>, 92 N.J. 507 (1983) 457 A.2d 463.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref44\">[44]<\/a>. See chapter 11, \u201cThe Appraisal of Partial Interests,\u201d in&nbsp; <em>Principles of Right of Way<\/em>, 4th ed., 205[1\/n]-214. Regardless of which appraisal procedure is followed, a second post-taking appraisal is always required. \u201cBecause this [second post-taking ] appraisal is new, it is important for the appraiser to consider a possible change in highest and best use, and data that are different from that which was previously considered [in the pre-taking appraisal].\u201d(page 208). \u201cAppraisers should note that these are two separate appraisals within the same assignment and require the appraiser to perform a new analysis and valuation of the remainder after the acquisition,\u201d <em>Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions<\/em>, 2016 ed., 17. See also <em>United States v. 2.33 Acres of Land, More or Less<\/em>, 704 F.2d 728, 732 (4th Cir. 1983) (dissenting opinion), in describing the two appraisal procedures, \u201calthough the two methods differ, it is important to note that, in any given case, if both methods are applied correctly, they will yield the same result.\u201d In <em>Gardiner Burton Agencies Ltd. v. N.S. Power Corp.<\/em>, 1986 Carswell NS 136, the Nova Scotia Trial Division, ruled that the Expropriation Compensation Board erred by applying a percentage reduction from the before-taking value to derive an after-taking value while relying on the \u201cbefore-and-after-method\u201d to calculate a loss in property value.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref45\">[45]<\/a>. Il n\u2019est pas possible d\u2019estimer la valeur marchande de la partie expropri\u00e9e quand elle n\u2019a pas d\u2019utilisation optimale, et attribuer une valeur \u00e0 la partie expropri\u00e9e en fonction de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 revient \u00e0 estimer la valeur contributive.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref46\">[46]<\/a>. <em>Nichols on Eminent Domain,<\/em> 3rd ed. 1975, 4A \u00a714.23.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref47\">[47]<\/a>. <em>City of Chicago v. Anthony<\/em>, 136 Ill.2d 169, 554 N.E.2d 1381 (1990).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref48\">[48]<\/a>.<em> Department of Public Works &amp; Buildings v. Lotta<\/em>, 27 Ill.2d 455, 189 N.E.2d 238, 240 (1963).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref49\">[49]<\/a>. See Figure 4.1, \u201cThe Valuation Process,\u201d in <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>, 14th ed., 37.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref50\">[50]<\/a>. <em>State, Dept. of Transp. v. Grathol<\/em>, 158 Idaho 38, 343 P.3d 480 (2015). Grathol paid $1,450,000 in May 2008 for the entire 56.8 acres, with the market subsequently declining until November 11, 2010, the date of the taking. Yet he sought $2,295,360 for the 16.314-acre taking and severance damages of $3,527,140.32 for increased cost of future development. As noted by the state supreme court, \u201c[j]ust from a fairly plain common sense standpoint\u2026the compensation award of $675,000 for less than one-third of the property\u2026purchased for $1,450,000\u2026just before the collapse in real estate prices, was eminently reasonable.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref51\">[51]<\/a>. USPAP, 2018-2019, Standards Rule 1-1, Lines 428[1\/n]-431.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref52\">[52]<\/a>. See discussion in <em>United States v. 33.92356 Acres,<\/em> 585 F.3d 1 (1st Cir. 2009). Also see <em>Nichols<\/em> <em>on Eminent Domain<\/em>, rev. 3d. ed. 1981, 4A \u00a7 14.02[4], \u201cVirtually all jurisdictions allow the use of the before and after methodology, and many of them mandate its use or even its sole use. The before and after method is particularly advantageous where either it is difficult to value fairly the condemned tract as a separate parcel or one of the parties contends that the remainder was harmed or benefitted by the condemnation.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref53\">[53]<\/a>. <em>Utah Dept. of Transp. v. Target Corp.<\/em>, 2018 UT App 24, 414 P.3d 1080 (UT Ct. App. 2018); <em>Utah Dept. of Transp. v. Admiral Beverage<\/em>, 2011 UT 62, 275 P.3d 208 (2011).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref54\">[54]<\/a>. <em>Commonwealth, Dep\u2019t of Highways v. Rowland<\/em>, 420 S.W.2d 657, 600 (Ky. 1967), cited in J. D. Eaton, <em>Real Estate Valuation in Litigation<\/em> (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 305[1\/n]-306.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref55\">[55]<\/a>. <em>United States v. 2.33 Acres of Land<\/em>, 704 F.2d 728 (4th Cir. 1983), citing <em>United States v. 38.60 Acres of Land<\/em>, 625 F.2d 196, 201 (8th Cir. 1980).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref56\">[56]<\/a>. <em>United States v. 9.20 Acres of Land in Polk Cty., <\/em>638 F.2d 1123, 1127 (8th Cir. 1981), quoting<em> United States v. 91.90 Acres of Land in Monroe Cty. (Cannon Dam<\/em>)<em>, <\/em>586 F.2d 79, 86 (8th Cir. 1978); see additional cases cited in <em>Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions<\/em>, 2016 ed., 155.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref57\">[57]<\/a>. <em>Lotta<\/em>, 240.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref58\">[58]<\/a>. North Carolina Dept. of Transportation,<em> Real Estate Appraisal Standards and Legal Principles<\/em>, revised 2018.05.31.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref59\">[59]<\/a>. New York State Dept. of Transportation,<em> Appraisal Manual<\/em>, revised November 2015.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref60\">[60]<\/a>. Texas Dept. of Transportation, <em>ROW Appraisal and Review Manual<\/em>, revised November 2018, Chapter 5-11.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref61\">[61]<\/a>. <em>State of Texas v. Chana<\/em>, 464 S.W.3d 769 (2015).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref62\">[62]<\/a>. Texas Dept. of Transportation, <em>ROW Appraisal and Review Manual<\/em>, revised November 2018, Chapter 3-28.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref63\">[63]<\/a>. Scott Salmon, \u201cNecessary Change: Re-Calculating Just Compensation for Environmental Benefits,\u201d <em>Washington and Lee Journal of Energy, Climate, and the Environment<\/em> 6, no. 2 (March 2015): 552[1\/n]-591, available at http:\/\/bit.ly\/2YZJPFJ.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref64\">[64]<\/a>. See <em>United States v. Miller<\/em>,<em> 317<\/em> U.S. 369 (1943) at 376-377, 379, available at <a href=\"http:\/\/bit.ly\/2Ib8CQx\">http:\/\/bit.ly\/2Ib8CQx<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref65\">[65]<\/a>. <em>Principles of Right of Way<\/em>, 4th ed., 195.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref66\">[66]<\/a>. The Washington Pattern Jury Instructions provide, \u201cSpecial benefits are those that add value to the remaining property as distinguished from those arising incidentally and enjoyed by the public generally. Benefits may be special even though other owners received similar benefits. [WPI 150.07.01] See also, <em>State v. Green<\/em>, 90 Wn.2d 52, 578 P.2d 855 (1978); <em>State v. Kelley<\/em>, 108 Wash. 245, 182 P. 942 (1919); <em>Spokane Traction Co. v. Granath<\/em>, 42 Wash. 506, 85 P. 261 (1906). In <em>Spokane<\/em> <em>Traction<\/em><em>, <\/em>the court held that a new bridge and highway improvements could constitute a special benefit to an abutting owner, regardless of whether there are several abutting owners enjoying like benefits. Only special benefits need be defined for the jury; it is not necessary to define general benefits and then instruct the jury to disregard them.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref67\">[67]<\/a>. <em>State v. Templeman<\/em>, 39 Wn. App. 218, 221, 693 P.2d 125 (Div. 3 1984).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref68\">[68]<\/a>. See <em>Real Property Valuation in Condemnation<\/em> (Chicago: Appraisal Institute, 2018), Table 3.3 \u201cBenefit Offset Rules,\u201d for treatment of benefits in each jurisdiction.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref69\">[69]<\/a>. Brittany Harrison, \u201cThe Compensation Conundrum in Partial Takings Cases and the Consequences of <em>Borough of Harvey Cedars<\/em>,\u201d <em>Cardozo Law Review De Novo <\/em>(2015), 31[1\/n]-56, available at http:\/\/bit.ly\/2XmqFcK.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref70\">[70]<\/a>. <em>Borough of Harvey Cedars v. Karan<\/em>, 214 N.J. 384, 70 A.3d 524 (2013).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref71\">[71]<\/a>. For a discussion of the challenges in valuation of condemned rural property, see Kirk Corson, \u201cRural Settings Valuation of Partial Takings and Damages,\u201d <em>Right of Way<\/em> (May\/June 2008): 18[1\/n]-22, available at http:\/\/bit.ly\/30Y76Kh.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref72\">[72]<\/a>. Sevelka, \u201cPartial Taking Expropriation,\u201d <em>Canadian Property Valuation.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref73\">[73]<\/a>. Sevelka, \u201cPartial Taking Expropriation,\u201d <em>Canadian Property Valuation, <\/em>recommends a \u201ctitle search of each abutting property that has the potential to form part of a larger parcel, in concert with a nonviable remainder, to identify any legal constraints (title restrictions on use) and physical&nbsp; constraints (registered easements) relating to highest and best use analysis.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref74\">[74]<\/a>. A bilateral market is one with a single seller and single buyer. Transactions under this circumstance do not meet the <em>market value<\/em> requirement of a competitive market. See <em>The Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6th ed., s.v. \u201cmarket value.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cet article traite de la d\u00e9sappropriation condamnation et de l\u2019expropriation; des tests n\u00e9cessaires pour \u00e9tablir la pr\u00e9sence d\u2019une expropriation partielle; et des m\u00e9thodes de calcul de la valeur contributive des terrains expropri\u00e9s lorsqu\u2019il est impossible ou peu pratique d\u2019attribuer une valeur marchande directement aux terrains expropri\u00e9s. Pour mesurer la valeur contributive, il faut bien comprendre ce qu\u2019est la parcelle m\u00e8re dans le contexte de l\u2019usage optimal, avant comme apr\u00e8s l\u2019expropriation. Les dommages ou avantages r\u00e9sultants d\u2019une expropriation se mesurent en appliquant la m\u00e9thode \u00ab\u00a0avant et apr\u00e8s\u00a0\u00bb, en s\u2019assurant que chaque \u00e9valuation soit faite s\u00e9par\u00e9ment et ind\u00e9pendamment des autres. Cet article donne des exemples de jurisprudence pour des affaires d\u2019expropriation partielle.<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[30],"article_tag":[3049,1136,1724,3050],"class_list":["post-68465","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-tony-sevelka","article_tag-desappropriation","article_tag-expropriation-fr","article_tag-highest-and-best-use-fr","article_tag-valeur-contributive"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/68465","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=68465"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=68465"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=68465"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}