{"id":74622,"date":"2020-03-18T12:07:35","date_gmt":"2020-03-18T16:07:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=74622"},"modified":"2020-03-18T12:08:35","modified_gmt":"2020-03-18T08:08:35","slug":"questions-relatives-a-levaluation-des-biens-de-conservation-du-patrimoine","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/questions-relatives-a-levaluation-des-biens-de-conservation-du-patrimoine\/","title":{"rendered":"Questions relatives \u00e0 l’\u00e9valuation des biens de conservation du patrimoine"},"content":{"rendered":"\n

Questions relatives \u00e0 l’\u00e9valuation des biens de conservation du patrimoine<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Par Sanjit Singh, AACI, P. App., Wernick Omura Inc, Calgary, AB<\/h3>\n\n\n\n

Un client s’est r\u00e9cemment adress\u00e9 \u00e0 notre soci\u00e9t\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur marchande d’un b\u00e2timent commercial avant et apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 comme monument historique provincial (\u00e9difice du patrimoine) par le Calgary Civic Trust (Trust). Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, l’objectif \u00e9tait d’\u00e9valuer le changement de valeur de ce bien en fonction du don par le propri\u00e9taire au Trust des int\u00e9r\u00eats patrimoniaux et des droits de d\u00e9veloppement de la propri\u00e9t\u00e9. Le Trust et le propri\u00e9taire devaient d\u00e9terminer s’il \u00e9tait avantageux pour la propri\u00e9t\u00e9 en question d’\u00eatre ajout\u00e9e \u00e0 l’inventaire des ressources historiques. Apr\u00e8s avoir identifi\u00e9 les exigences en mati\u00e8re d’\u00e9valuation, nous avons d\u00e9cid\u00e9 d’estimer la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 en question avec et sans la Convention de conservation du patrimoine.<\/p>\n\n\n\n

Le bien en objet est connu sous le nom de r\u00e9sidence Gerlitz et a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 comme ressource historique municipale. Le terrain de forme rectangulaire de 4 058 pieds carr\u00e9s a \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9 il y a 115 ans par un b\u00e2timent de 1 035 pieds carr\u00e9s, \u00e0 deux \u00e9tages, \u00e0 ossature de bois, sur une fondation en blocs de b\u00e9ton. Il est situ\u00e9 le long de la 10e<\/sup> Avenue SE et de la 12e<\/sup> Rue SE, dans le quartier Inglewood, dans la ville de Calgary. Le bien en objet offre un emplacement central \u00e0 proximit\u00e9 d’autres immeubles de bureaux et de commerces \u00e0 usage mixte. Le site est zon\u00e9 C-COR2 (Corridor commercial 2), ce qui permet une vari\u00e9t\u00e9 d’utilisations commerciales sous r\u00e9serve du r\u00e8glement 27M2019, qui permet \u00e0 la municipalit\u00e9 de contr\u00f4ler les changements apport\u00e9s aux biens historiquement importants. L’int\u00e9rieur est compos\u00e9 d’une unit\u00e9 de bureaux au rez-de-chauss\u00e9e et \u00e0 l’\u00e9tage, ainsi que d’un sous-sol complet non am\u00e9nag\u00e9 pour le stockage. Il y a \u00e9galement un garage chauff\u00e9 de 726 pieds carr\u00e9s (+\/-).   <\/p>\n\n\n\n

Le R\u00e8glement 27M2019<\/em>, d\u00e9finit comme suit l’importance historique du b\u00e2timent :<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9sidence construite en 1904-1905 est un exemple pr\u00e9coce de deux \u00e9tages de style cottage \u00e9douardien dans la communaut\u00e9. Bien que de taille modeste (six pi\u00e8ces), la r\u00e9sidence Gerlitz pr\u00e9sente des caract\u00e9ristiques \u00e9douardiennes, notamment sa forme \u00e0 pignon lat\u00e9ral de deux \u00e9tages avec une large v\u00e9randa avant d\u00e9cal\u00e9e, un bardage en bois biseaut\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tage principal, avec des bardeaux de bois sur les fa\u00e7ades avant et arri\u00e8re \u00e0 l’\u00e9tage sup\u00e9rieur. Les rues r\u00e9sidentielles d’Inglewood sont caract\u00e9ris\u00e9es par ces cottages ouvriers du d\u00e9but du 20e<\/sup> si\u00e8cle construits dans les styles Edwardian Cottage, Foursquare, Edwardian Gable-Front, Craftsman ou Queen Anne. La 10e<\/sup> Avenue a \u00e9t\u00e9 l’une des premi\u00e8res rues r\u00e9sidentielles \u00e0 se d\u00e9velopper. Elle avait \u00e9t\u00e9 construite \u00e0 80 % lors de la Premi\u00e8re Guerre mondiale et presque enti\u00e8rement construite en 1924.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Selon l’Historical Resources Act, Revised Statutes of Alberta 2000 Chapitre H-9, on entend par ressource historique toute \u0153uvre de la nature ou de l’homme qui a principalement une valeur en raison de son int\u00e9r\u00eat pal\u00e9ontologique, arch\u00e9ologique, pr\u00e9historique, historique, culturel, naturel, scientifique ou esth\u00e9tique, y compris, mais sans s’y limiter, un site, une structure ou un objet pal\u00e9ontologique, arch\u00e9ologique, pr\u00e9historique, historique ou naturel.   <\/p>\n\n\n\n

Certains des sites figurant dans l’inventaire des ressources historiques sont prot\u00e9g\u00e9s contre les d\u00e9molitions ou les modifications inappropri\u00e9es en \u00e9tant \u00e9galement d\u00e9sign\u00e9s comme ressources historiques municipales ou provinciales en vertu de l’Alberta Historical Resources Act. La r\u00e9glementation relative aux ressources historiques indique que, sans l’approbation pr\u00e9alable du ministre, elles ne peuvent pas \u00eatre enlev\u00e9es, d\u00e9truites, perturb\u00e9es, modifi\u00e9es, remises en \u00e9tat, r\u00e9par\u00e9es ou modifi\u00e9es de fa\u00e7on permanente, sauf pour des travaux de conservation ou d’entretien de routine. En outre, les travaux de r\u00e9novation\/entretien des b\u00e2timents patrimoniaux n\u00e9cessitent l’approbation de la municipalit\u00e9 et sont destin\u00e9s \u00e0 utiliser des mat\u00e9riaux et des techniques d’installation caract\u00e9ristiques de l\u2019\u00e9poque.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir examin\u00e9 toutes les informations, en tant qu’\u00e9valuateurs, nous avons commenc\u00e9 \u00e0 anticiper les probl\u00e8mes qui d\u00e9couleraient de ces d\u00e9signations \/ restrictions, y compris les variables de la vie \u00e9conomique, la vie \u00e9conomique restante et\/ou les consid\u00e9rations de vie physique. Nous avons \u00e9galement commenc\u00e9 \u00e0 envisager les analyses de l\u2019utilisation optimale, compte tenu du fait que de nombreux biens patrimoniaux sont prot\u00e9g\u00e9s contre le r\u00e9am\u00e9nagement. En tant que tel, l’utilisation optimale du bien \u00ab comme si vacant \u00bb n’\u00e9tait vraisemblablement pas pertinente dans ce contrat de service, comme c’\u00e9tait le cas pour les co\u00fbts des restrictions de r\u00e9novation bas\u00e9es sur la propri\u00e9t\u00e9, qui se traduisent par un co\u00fbt de reproduction par rapport au co\u00fbt de remplacement. Tout bien consid\u00e9r\u00e9, l’int\u00e9r\u00eat en fief simple et l’ensemble des droits qui lui sont associ\u00e9s sont tr\u00e8s restreints\/limit\u00e9s lorsque les droits sont donn\u00e9s. Dans cette situation, il doit y avoir un avantage pour le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble. En g\u00e9n\u00e9ral, l’inventaire des ressources patrimoniales municipales comprend les biens appartenant \u00e0 la ville, les biens dont les propri\u00e9taires ont demand\u00e9 cette protection juridique et les biens dont les propri\u00e9taires l’ont accept\u00e9e en \u00e9change de l’obtention d’autres avantages tels que des allocations de densit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9e.   <\/p>\n\n\n\n

L’envergure du travail a donn\u00e9 lieu \u00e0 des discussions avec le Trust afin de d\u00e9terminer leurs opinions\/exp\u00e9riences sur les effets des conventions patrimoniales sur les biens figurant dans l’inventaire. Notre cabinet a \u00e9galement r\u00e9alis\u00e9 des \u00e9valuations d’autres biens patrimoniaux dans le pass\u00e9. Bien que les emplacements de ces biens patrimoniaux aient \u00e9t\u00e9 convoit\u00e9s et bas\u00e9s sur des donn\u00e9es de vente, il semble que l’on ait peu tenu compte des droits de d\u00e9veloppement limit\u00e9s et de l’int\u00e9r\u00eat patrimonial.   <\/p>\n\n\n\n

Du point de vue de l’\u00e9valuation, nos recherches ont indiqu\u00e9 que certains experts du patrimoine estiment qu’une \u00e9valuation ne pourrait pas refl\u00e9ter le m\u00e9canisme normal du march\u00e9 de l’offre et de la demande pour d\u00e9terminer la valeur d’un bien class\u00e9 patrimonial. La demande de pr\u00e9servation du patrimoine provient de la l\u00e9gislation de la part des gouvernements, refl\u00e9tant probablement les d\u00e9sirs de la soci\u00e9t\u00e9, c’est-\u00e0-dire la pr\u00e9servation de la communaut\u00e9, de l’architecture et du mode de vie. En outre, la d\u00e9signation patrimoniale peut restreindre l’utilisation alternative du bien et fausser le processus normal de prise de d\u00e9cision sur le march\u00e9, surtout en l’absence de comparables patrimoniaux directs. Notre contrat de service portait plus sp\u00e9cifiquement sur les biens achet\u00e9s en fief simple, avec l’ensemble des droits, puis vendus sous protection du patrimoine et selon un ensemble limit\u00e9 de droits. Pour compliquer davantage la question, les motifs de d\u00e9signation des propri\u00e9taires sont tous diff\u00e9rents, c’est-\u00e0-dire pour obtenir des consid\u00e9rations de densit\u00e9 accrue, des assouplissements des r\u00e8glements (stationnement, changement d’utilisation), des subventions pour les r\u00e9novations et\/ou une r\u00e9duction des imp\u00f4ts fonciers.  Toutefois, dans certaines situations, nous avons constat\u00e9 que le co\u00fbt de la propri\u00e9t\u00e9 pouvait augmenter en l’absence de subventions ou d’avantages en mati\u00e8re d’imp\u00f4ts fonciers. Comme si les ajustements qualitatifs et quantitatifs n’\u00e9taient pas d\u00e9j\u00e0 assez difficiles \u00e0 prouver, ces variables compliquent le d\u00e9fi de l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Des recherches plus approfondies ont montr\u00e9 que les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es dans des endroits plus convoit\u00e9s et plus fr\u00e9quent\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient de subventions et d’un traitement fiscal plus favorable, alors que les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es dans des endroits moins d\u00e9sirables n’en b\u00e9n\u00e9ficient pas. La propri\u00e9t\u00e9 en question n’\u00e9tait pas situ\u00e9e dans un endroit tr\u00e8s fr\u00e9quent\u00e9. Gr\u00e2ce \u00e0 notre diligence raisonnable, nous avons d\u00e9termin\u00e9 que la demande commerciale de la propri\u00e9t\u00e9 en question \u00e9tait faible. Il \u00e9tait \u00e9galement dans un \u00e9tat moyen et, en l’absence de subventions, ou en cas de risque per\u00e7u de ne pas \u00eatre approuv\u00e9, le co\u00fbt de la propri\u00e9t\u00e9 augmenterait en raison de l’augmentation des co\u00fbts d’exploitation et de r\u00e9novation. L’analyse de l’utilisation optimale a conclu qu’il n’y avait pas de forte demande pour une densit\u00e9 de d\u00e9veloppement accrue, et que le petit site ne soutiendrait aucune strat\u00e9gie d’expansion significative. Toute r\u00e9novation de l’int\u00e9rieur ou de l’ext\u00e9rieur des locaux doit \u00eatre approuv\u00e9e par le Trust, et les mat\u00e9riaux d’origine doivent \u00eatre utilis\u00e9s. La propri\u00e9t\u00e9 en question avait 115 ans, et il y avait des signes d’entretien diff\u00e9r\u00e9, de vieilles fen\u00eatres, des portes ext\u00e9rieures et une usure g\u00e9n\u00e9rale de l’int\u00e9rieur. Bien que le Trust ne puisse pas imposer des r\u00e9novations \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9, il est raisonnable de supposer que l’entretien diff\u00e9r\u00e9 doit \u00eatre r\u00e9par\u00e9 dans un d\u00e9lai raisonnable ou que la propri\u00e9t\u00e9 peut commencer \u00e0 souffrir d’une augmentation des co\u00fbts d’exploitation, d’une apparence d\u00e9labr\u00e9e et d’une perte de valeur.<\/p>\n\n\n\n

En conclusion, nous avons estim\u00e9 que, comme la propri\u00e9t\u00e9 en question ne b\u00e9n\u00e9ficierait probablement pas de subventions et qu’une taxe fonci\u00e8re favorable \u00e9tait accord\u00e9e \u00e0 des propri\u00e9t\u00e9s plus convoit\u00e9es, combin\u00e9e \u00e0 l’entretien diff\u00e9r\u00e9, il y avait une perte de valeur. Nous avons essentiellement estim\u00e9 le montant de l’entretien diff\u00e9r\u00e9 associ\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 avec et sans conservation du patrimoine, c’est-\u00e0-dire le co\u00fbt de remplacement par rapport au co\u00fbt de reproduction. Bien que l’interpr\u00e9tation de l’ampleur de l’augmentation des r\u00e9parations et du calendrier d’entretien ait comport\u00e9 une certaine subjectivit\u00e9, nous avons affirm\u00e9 qu’il y avait une augmentation des co\u00fbts de propri\u00e9t\u00e9 et d’entretien des biens avant et apr\u00e8s le don.<\/p>\n\n\n\n

Ce cas pr\u00e9sentait un d\u00e9fi d’\u00e9valuation unique li\u00e9 \u00e0 l’identification et \u00e0 la compr\u00e9hension des effets des droits de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 l’analyse de l\u2019utilisation optimale, \u00e0 l’analyse de l’\u00e2ge et de la dur\u00e9e de vie, aux co\u00fbts de propri\u00e9t\u00e9, aux heures suppl\u00e9mentaires, aux consid\u00e9rations de localisation et aux subventions gouvernementales potentiellement compensatoires\/au traitement fiscal des biens patrimoniaux. Bien que nous sachions qu’il existe une pl\u00e9thore d’interpr\u00e9tations\/opinions relatives \u00e0 cette situation d’\u00e9valuation, nous avons affirm\u00e9 la n\u00f4tre. Ce contrat de service a v\u00e9ritablement constitu\u00e9 un d\u00e9fi d’\u00e9valuation global qui a renforc\u00e9 les premiers principes de la valeur.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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