{"id":77101,"date":"2020-05-26T10:44:33","date_gmt":"2020-05-26T14:44:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=77101"},"modified":"2020-05-26T10:45:33","modified_gmt":"2020-05-26T06:45:33","slug":"preserver-lavenir-de-levaluateur-residentiel","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/preserver-lavenir-de-levaluateur-residentiel\/","title":{"rendered":"Pr\u00e9server l’avenir de l’\u00e9valuateur r\u00e9sidentiel"},"content":{"rendered":"\n

Pr\u00e9server l’avenir de l’\u00e9valuateur r\u00e9sidentiel<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Par Timothy R. Groulx, FRI, CRA, P. App., Lakewood Appraisal Services, Thunder Bay (ON)<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

La collecte de donn\u00e9es et l’analyse automatis\u00e9e pour fournir une \u00e9valuation du risque hypoth\u00e9caire se fait depuis des ann\u00e9es au Canada, \u00e0 commencer par le programme \u00e9mili de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d’hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), introduit en 1996. Les membres de la section de Thunder Bay de l’Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) ont r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que, suite \u00e0 la tendance vers la collecte de donn\u00e9es et l’analyse informatique qui progresse rapidement aux \u00c9tats-Unis et qui m\u00e8ne \u00e0 des \u00e9valuations immobili\u00e8res \u00ab instantan\u00e9es \u00bb, on peut s’attendre \u00e0 ce que la demande d’\u00e9valuations r\u00e9sidentielles, et donc d’\u00e9valuateurs r\u00e9sidentiels, diminue au cours des 10 \u00e0 20 prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Une question s’est pos\u00e9e sur ce que l’avenir r\u00e9serve aux \u00e9valuateurs immobiliers r\u00e9sidentiels : \u00ab D’o\u00f9 pourrait venir \u00e0 l\u2019avenir une demande suffisante pour que les \u00e9valuateurs r\u00e9sidentiels puissent gagner un revenu leur permettant d\u2019assurer une vie confortable \u00e0 leur famille? \u00bb La question a \u00e9t\u00e9 pos\u00e9e aux repr\u00e9sentants de l’Association de l’Ontario lors de la s\u00e9ance pl\u00e9ni\u00e8re de l’Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle de la section de Thunder Bay, qui s’est tenue en mars 2020. Le pronostic fourni pour l’\u00e9valuateur r\u00e9sidentiel n’\u00e9tait pas bon. La voie vers un style de vie confortable pour les futurs \u00e9valuateurs r\u00e9sidentiels serait de faire des \u00e9valuations de la machinerie, de faire des \u00e9tudes de copropri\u00e9t\u00e9 ou de se qualifier comme \u00e9valuateurs commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

Le num\u00e9ro du printemps d\u2019\u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>, paru en avril 2020 (volume 62, livre 1), comportait deux articles qui se sont conjugu\u00e9s pour cristalliser certaines de mes r\u00e9flexions sur l’avenir de notre profession et le r\u00f4le de notre organisme de r\u00e9glementation professionnelle dans la vie de ceux qui nous suivront dans cette carri\u00e8re. Les articles \u00e9taient intitul\u00e9s Est-ce que l\u2019IA va vous voler votre emploi? <\/em>et D\u00e9fense<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l’avenir, il se peut que la demande d’\u00e9valuation de la valeur marchande actuelle des logements r\u00e9sidentiels, quadruplex inclus, soit en grande partie desservie par l’intelligence artificielle. Ce remplacement de l’\u00e9valuateur par un ordinateur sera probablement adopt\u00e9 surtout par les grandes institutions financi\u00e8res. Ces organisations ont des portefeuilles suffisamment importants pour profiter de l’\u00e9conomie que repr\u00e9sente le paiement d’un imprim\u00e9 informatique et l’acceptation de la marge d’erreur inh\u00e9rente et du risque associ\u00e9 par rapport au paiement d’une \u00e9valuation compl\u00e8te \u00e0 la suite d’une inspection sur place et appuy\u00e9e par une assurance responsabilit\u00e9 professionnelle. <\/p>\n\n\n\n

Alors, o\u00f9 trouverons-nous suffisamment de travail dans les ann\u00e9es \u00e0 venir si nos affaires avec les banques se tarissent? J’ai quelques suggestions qui sont bas\u00e9es sur l’objectif de l’\u00e9valuation et, par cons\u00e9quent, sur l’utilisateur type associ\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9valuations successorales pour homologation (Imp\u00f4t sur l\u2019administration des successions)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les exigences en mati\u00e8re de demande d’homologation ont chang\u00e9 en Ontario il y a quelques ann\u00e9es. Ces changements ont entra\u00een\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 une \u00e9valuation exacte des biens immobiliers de la succession plut\u00f4t que d\u2019accepter des valeurs estim\u00e9es. \u00c0 l’origine, ce changement signifiait une \u00e9valuation r\u00e9trospective de la valeur marchande \u00e0 la date du d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire, effectu\u00e9e par un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9. Chaque d\u00e9c\u00e8s en Ontario o\u00f9 le d\u00e9funt poss\u00e9dait des biens immobiliers aurait d\u00fb donner lieu \u00e0 au moins une \u00e9valuation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Or, ce qu\u2019on constate dans le district de Thunder Bay, c’est que de nombreuses demandes d’homologation sont pr\u00e9sent\u00e9es sur la base d’\u00e9valuations de la taxe fonci\u00e8re, qui peuvent remonter jusqu’\u00e0 quatre ans ou sur la base d’une lettre d’opinion d’une page d’un agent immobilier.   <\/p>\n\n\n\n

Les associations provinciales de l’ICE pourraient aider leurs membres, aujourd’hui et \u00e0 l’avenir, en se renseignant sur les attentes du minist\u00e8re des Finances de leur province concernant les documents \u00e0 fournir \u00e0 l’appui d’une demande d’homologation, puis en faisant valoir aupr\u00e8s de leur barreau provincial, des greffiers du tribunal des successions et des cabinets d’avocats que la diligence raisonnable exige des \u00e9valuations appropri\u00e9es effectu\u00e9es par des professionnels.<\/p>\n\n\n\n

Les cons\u00e9quences d’une erreur dans une demande d’homologation en Ontario sont tr\u00e8s claires :<\/p>\n\n\n\n

Loi de l\u2019imp\u00f4t sur l\u2019administration des successions, chapitre 4<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

para 4.5(2) Le ministre peut, \u00e0 tout moment qu'il juge raisonnable, \u00e9tablir une cotisation ou une nouvelle cotisation \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019imp\u00f4t payable par une succession s\u2019il d\u00e9termine : (b) soit qu\u2019une personne a fait une pr\u00e9sentation inexacte des faits par n\u00e9gligence, manque d\u2019attention ou omission volontaire<\/em> (soulignement ajout\u00e9) ou a commis une fraude en communiquant ou en omettant de divulguer des renseignements concernant la succession.<\/pre>\n\n\n\n
para 5.1(2) Est coupable d\u2019une infraction toute personne qui, en remettant des renseignements exig\u00e9s par l\u2019article 4.1, fait ou aide \u00e0 faire une affirmation qui, eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e9poque et aux circonstances o\u00f9 elle est faite, est fausse ou trompeuse au sujet d\u2019un fait ou omet de d\u00e9clarer un fait dont l\u2019omission rend l\u2019affirmation fausse ou trompeuse. <\/pre>\n\n\n\n
para 5.1(4) Toute personne coupable d\u2019une infraction pr\u00e9vue au paragraphe (1) ou (2) est passible, sur d\u00e9claration de culpabilit\u00e9 :\n(a) soit d\u2019une amende d\u2019au moins 1 000 $ qui ne doit toutefois pas exc\u00e9der le double de l\u2019imp\u00f4t payable par la succession, si celui-ci est plus \u00e9lev\u00e9 que 1 000 $;\n(b) soit d\u2019un emprisonnement d\u2019au plus deux ans;\n(c) soit des peines \u00e9nonc\u00e9es aux alin\u00e9as a) et b).<\/pre>\n\n\n\n
La loi indique que toute personne ayant particip\u00e9 au d\u00e9p\u00f4t d’une demande d’homologation inexacte est solidairement responsable. Cela inclut le(s) administrateur(s) de la succession, l’avocat de la succession et le comptable de la succession. Une \u00e9valuation correcte par un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9 lib\u00e8re les personnes qui travaillent sur une succession de toute pr\u00e9occupation li\u00e9e \u00e0 la n\u00e9gligence, au manque d\u2019attention ou \u00e0 l’omission d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9valuations de l’imp\u00f4t sur les gains en capital : actuelles et r\u00e9trospectives<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Si vous recevez un bien sous forme de don, vous \u00eates g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9 comme ayant acquis le bien \u00e0 sa juste valeur marchande (JVM) \u00e0 la date \u00e0 laquelle vous l’avez re\u00e7u. De m\u00eame, si vous gagnez un bien dans le cadre d’une loterie, vous \u00eates consid\u00e9r\u00e9 comme ayant acquis ce prix \u00e0 sa JVM au moment o\u00f9 vous l’avez gagn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Lorsque vous vendez votre maison, vous pouvez r\u00e9aliser un gain en capital. Si le bien \u00e9tait uniquement votre r\u00e9sidence principale pour chaque ann\u00e9e o\u00f9 vous en \u00e9tiez propri\u00e9taire, vous n’avez pas \u00e0 payer d’imp\u00f4t sur la plus-value. Si, \u00e0 un moment quelconque de la p\u00e9riode o\u00f9 vous avez \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire du bien, celui-ci n’\u00e9tait pas votre r\u00e9sidence principale, ou pas seulement votre r\u00e9sidence principale, vous pourriez ne pas pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier de l’exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale sur tout ou une partie du gain en capital que vous devez d\u00e9clarer.<\/p>\n\n\n\n
Lorsqu’une personne d\u00e9c\u00e8de, l’Agence du revenu du Canada (ARC) consid\u00e8re que la personne a dispos\u00e9 de tous ses biens immobiliers juste avant son d\u00e9c\u00e8s. L’ARC appelle cela une \u00ab disposition pr\u00e9sum\u00e9e \u00bb. De plus, juste avant le d\u00e9c\u00e8s, l’ARC consid\u00e8re que la personne a re\u00e7u le produit de cette disposition pr\u00e9sum\u00e9e (l’ARC parlera alors de \u00ab produit pr\u00e9sum\u00e9 \u00bb). M\u00eame s’il n’y a pas eu de vente r\u00e9elle, il peut y avoir un gain en capital ou, sauf pour les biens amortissables ou les biens \u00e0 usage personnel, une perte en capital. <\/p>\n\n\n\n
Dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, l\u2019ICE pourrait aider ses membres qui sont \u00e9valuateurs r\u00e9sidentiels en faisant des recherches sur les attentes du gouvernement en mati\u00e8re de documents justificatifs pour la d\u00e9claration d’imp\u00f4t sur les gains en capital, puis en plaidant aupr\u00e8s des barreaux, des associations comptables, des cabinets juridiques et comptables que la diligence raisonnable exige des \u00e9valuations appropri\u00e9es faites par des professionnels de l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9valuations \u00e0 l’appui d\u2019un contrat de mariage ou d\u2019un accord pr\u00e9nuptial<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\u00c0 l’\u00e8re des familles mixtes et recompos\u00e9es, les avocats sp\u00e9cialis\u00e9s en droit de la famille et les comptables personnels sont parfaitement conscients des avantages que pr\u00e9sentent les contrats pr\u00e9nuptiaux pour leurs clients. La valeur des biens apport\u00e9s au mariage par chaque conjoint doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e par des \u00e9valuateurs agr\u00e9\u00e9s afin d’aider la famille \u00e0 commencer sa nouvelle vie ensemble.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9valuations en cas de divorce : actuelles et r\u00e9trospectives<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Tout comme il y a des moments de grande joie, il y a aussi des moments de tristesse. Lors de la dissolution d’un patrimoine conjugal, il faut proc\u00e9der \u00e0 l’\u00e9valuation des biens immobiliers d\u00e9tenus par les parties au mariage. Ces \u00e9valuations peuvent \u00eatre effectu\u00e9es \u00e0 la date du mariage, \u00e0 la date de la s\u00e9paration et \u00e0 la valeur actuelle, en fonction de la situation de chaque famille.<\/p>\n\n\n\n
Les avocats, m\u00e9diateurs et comptables, ainsi que les greffiers des tribunaux de la famille, doivent \u00eatre conscients qu’il est dans le meilleur int\u00e9r\u00eat des parties \u00e0 une action que la valeur marchande des actifs soit estim\u00e9e par des \u00e9valuateurs qualifi\u00e9s et que les r\u00e8glements ne soient pas bas\u00e9s sur des estimations personnelles, des valeurs estim\u00e9es ou des lettres d’opinion. Des \u00e9valuations exactes peuvent limiter les frais engag\u00e9s dans le cadre d’un litige et limiter la possibilit\u00e9 de voir l’affaire rouverte dans les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n
Notre organisme professionnel pourrait \u00e9galement rendre un grand service aux courtiers et aux agents immobiliers en leur expliquant que, malgr\u00e9 les clauses de non-responsabilit\u00e9 contenues dans une lettre d’opinion destin\u00e9e \u00e0 les prot\u00e9ger, si les agents immobiliers se pr\u00e9sentent comme des experts, offrent une opinion erron\u00e9e, et que leur client, s’\u00e9tant fi\u00e9 \u00e0 cette opinion, a subi une perte, ils sont alors professionnellement responsables de la perte subie par leur client.<\/p>\n\n\n\n
En Ontario, l’assurance responsabilit\u00e9 professionnelle d’un courtier ou d’un repr\u00e9sentant immobilier souscrite aupr\u00e8s du Real Estate Council of Ontario (RECO) ne couvre pas ce genre de situation. <\/p>\n\n\n\n
Planification successorale<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Notre organisme de r\u00e9gie devrait, au nom de ses membres charg\u00e9s de l’\u00e9valuation des biens immobiliers, faire valoir r\u00e9guli\u00e8rement aupr\u00e8s des comptables, des planificateurs financiers et des investisseurs l\u2019importance de garantir que les mesures fiduciaires prises par ces conseillers s\u2019appuient sur des avis professionnels, complets et ind\u00e9pendants quant \u00e0 la valeur des biens immobiliers de leurs clients au sein de leurs portefeuilles financiers. Afin de r\u00e9pondre aux attentes en mati\u00e8re de diligence raisonnable, ces avis de valeur doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par des professionnels agr\u00e9\u00e9s dans le domaine de l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n
Forclusion, pouvoir de vente ou vente par le sh\u00e9rif <\/strong><\/p>\n\n\n\n
Lorsqu’un avocat fait valoir la garantie d’un pr\u00eateur d’une banque, d’une soci\u00e9t\u00e9 de fiducie, d’une coop\u00e9rative de cr\u00e9dit ou d’un investisseur priv\u00e9, il doit \u00eatre en mesure de d\u00e9montrer \u00e0 la Cour sup\u00e9rieure ou au sh\u00e9rif que toutes les tentatives pour att\u00e9nuer les dommages ont \u00e9t\u00e9 faites et que le produit de toute vente \u00e9tait raisonnable dans la situation donn\u00e9e. Cette exigence est g\u00e9n\u00e9ralement satisfaite en offrant la garantie de vente par un appel d’offres ou une vente aux ench\u00e8res bien publicis\u00e9s ou en inscrivant le bien \u00e0 vendre sur le service local d’inscription multiple. Une autre m\u00e9thode pour d\u00e9montrer le caract\u00e8re raisonnable d’une vente consiste \u00e0 faire \u00e9tablir une estimation de la valeur marchande qui n’a pas \u00e9t\u00e9 rendue publique avant la vente.<\/p>\n\n\n\n
Notre organisme professionnel pourrait aider directement ses membres en faisant valoir aupr\u00e8s des associations de juristes, des tribunaux et des cabinets d’avocats que la preuve d’un effort pour limiter les dommages n\u00e9cessite des \u00e9valuations appropri\u00e9es effectu\u00e9es par des professionnels. Les \u00e9valuations bas\u00e9es sur une lettre d’opinion ou sur une \u00e9valuation de l’imp\u00f4t foncier ne sont pas appropri\u00e9es dans ces situations.<\/p>\n\n\n\n
Il y a 60 ans, mon p\u00e8re a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9 par la premi\u00e8re vague d\u2019ordinateurs et a quitt\u00e9 son emploi de commis de bureau pour se lancer dans l’immobilier. J’ai suivi mon p\u00e8re dans cette entreprise il y a 45 ans et je pr\u00e9vois faire ce que je fais jusqu\u2019\u00e0 ma retraite. Cela ne sera peut-\u00eatre pas possible pour ceux qui nous suivront.<\/p>\n\n\n\n
Le r\u00f4le de l’ICE en mati\u00e8re de d\u00e9fense des politiques publiques est pr\u00e9cieux et constitue une contribution valable \u00e0 la vie de notre pays. J’esp\u00e8re et j’ai confiance que notre organisme de r\u00e9gie s’efforcera d’assurer l’avenir des \u00e9valuateurs de biens immobiliers r\u00e9sidentiels en d\u00e9fendant leurs int\u00e9r\u00eats d\u00e8s maintenant.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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