{"id":77107,"date":"2020-05-26T11:38:36","date_gmt":"2020-05-26T15:38:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=77107"},"modified":"2020-05-26T11:39:36","modified_gmt":"2020-05-26T07:39:36","slug":"questions-juridiques-valeur-marchande-ou-valeur-normale-en-periode-de-crise-economique","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/questions-juridiques-valeur-marchande-ou-valeur-normale-en-periode-de-crise-economique\/","title":{"rendered":"QUESTIONS JURIDIQUES: \u00ab Valeur marchande \u00bb ou \u00ab valeur normale \u00bb en p\u00e9riode de crise \u00e9conomique?"},"content":{"rendered":"\n

\u00ab Valeur marchande \u00bb ou \u00ab valeur normale \u00bb en p\u00e9riode de crise \u00e9conomique?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI (Hon), RI<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Nous entendons g\u00e9n\u00e9ralement par \u00ab valeur marchande \u00bb le prix convenu par un vendeur et un acheteur consentants, tous deux d\u00fbment inform\u00e9s et n’agissant pas sous la contrainte, et que le prix est fix\u00e9 \u00e0 une date pr\u00e9cise. Le respect de cette d\u00e9finition de \u00ab valeur marchande \u00bb en p\u00e9riode de d\u00e9pression \u00e9conomique peut avoir de graves cons\u00e9quences. En p\u00e9riode de difficult\u00e9s \u00e9conomiques, les cours et autres tribunaux charg\u00e9s de fixer la valeur des biens immobiliers ont toujours cherch\u00e9 des moyens d’att\u00e9nuer ces cons\u00e9quences. Alors que nos soci\u00e9t\u00e9s se frayent un chemin \u00e0 travers la pand\u00e9mie de Covid-19 et ses cons\u00e9quences, nous pourrions \u00e0 nouveau assister \u00e0 des efforts visant \u00e0 modifier la d\u00e9finition de \u00ab valeur marchande \u00bb ou \u00e0 l’interpr\u00e9ter de mani\u00e8re \u00e0 adoucir les r\u00e9sultats de l’\u00e9valuation lorsque les adjudicateurs estiment que des mesures d\u2019all\u00e8gement sont justifi\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Pendant la d\u00e9pression \u00e9conomique de la fin des ann\u00e9es 1920 et des ann\u00e9es 1930 (la D\u00e9pression), les cours, les tribunaux administratifs, les \u00e9valuateurs et les propri\u00e9taires fonciers sujets \u00e0 l’expropriation \u00e9taient pr\u00eats \u00e0 donner \u00e0 la d\u00e9finition de \u00ab valeur marchande \u00bb une port\u00e9e plus large que celle exprim\u00e9e dans le paragraphe pr\u00e9c\u00e9dent. En particulier, certains ont cherch\u00e9 \u00e0 faire valoir que la \u00ab valeur marchande \u00bb devrait \u00eatre modifi\u00e9e pour signifier la \u00ab valeur marchande en temps normal \u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Dans son ouvrage intitul\u00e9 The Valuation of Property – A Treatise on the Appraisal of Property for Different Legal Purposes<\/em>, publi\u00e9 vers la fin de la d\u00e9pression, James C. Bonbright examine le conflit entre les partisans de la \u00ab valeur marchande \u00bb et ceux qui d\u00e9fendent la \u00ab valeur marchande en temps normal \u00bb.     <\/p>\n\n\n\n

Bonbright fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’\u00e9valuation des taxes fonci\u00e8res et aux prises de domaine \u00e9minentes (expropriations) pour illustrer les positions oppos\u00e9es. Il pr\u00e9figure peut-\u00eatre les \u00e9v\u00e9nements \u00e0 venir pendant la pand\u00e9mie actuelle, et pendant un certain temps apr\u00e8s, \u00e0 mesure que l’\u00e9conomie se stabilisera :[i]<\/a><\/p>\n\n\n\n

\n

La d\u00e9pression \u00e9conomique en cours a fait ressortir la question de la d\u00e9flation des prix sous une forme critique, tant en ce qui concerne les \u00e9valuations fiscales, o\u00f9 les propri\u00e9taires immobiliers souhaitent une faible \u00e9valuation, qu’en ce qui concerne les domaines \u00e9minents, o\u00f9 ils souhaitent une \u00e9valuation \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Pendant la D\u00e9pression, les \u00e9valuateurs et les autorit\u00e9s fiscales ont cherch\u00e9 \u00e0 interpr\u00e9ter la l\u00e9gislation sur l’\u00e9valuation des biens immobiliers de mani\u00e8re \u00e0 maintenir la valeur des biens immobiliers \u00e9valu\u00e9s afin de pr\u00e9server l’assiette fiscale.  Bonbright a soulign\u00e9 que, dans de nombreuses juridictions am\u00e9ricaines, le taux d’imposition maximum impos\u00e9 par la loi emp\u00eachait de compenser une r\u00e9duction de la valeur des biens immobiliers en augmentant les taux d’imposition pour couvrir la baisse des recettes. La charge financi\u00e8re des gouvernements locaux a \u00e9t\u00e9 exacerb\u00e9e par les restrictions sur les emprunts.<\/p>\n\n\n\n

En ce qui concerne les expropriations, Bonbright a fait remarquer que, si une indemnisation est re\u00e7ue alors que le march\u00e9 est encore d\u00e9prim\u00e9, une propri\u00e9t\u00e9 de remplacement est \u00e9ventuellement disponible \u00e0 la m\u00eame valeur que celle de la d\u00e9pression, de mani\u00e8re \u00e0 ce qu’une partie expropri\u00e9e ne soit pas d\u00e9savantag\u00e9e. Mais il a \u00e9galement reconnu que, si un litige sur le paiement persiste jusqu’\u00e0 ce que le march\u00e9 se r\u00e9tablisse, l’indemnisation sera bas\u00e9e sur les valeurs avant le r\u00e9tablissement et le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 supportera la perte selon la norme de la \u00ab valeur marchande \u00bb. Dans de tels cas, Bonbright pourrait comprendre le souhait d’une approche modifi\u00e9e de la norme de la \u00ab valeur marchande \u00bb.[ii]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Pendant la D\u00e9pression, certaines parties ont fait valoir que les bas prix du march\u00e9 ne devraient pas servir de base \u00e0 l’\u00e9valuation ou \u00e0 l’indemnisation des expropriations. Certains ont soutenu que les bas prix du march\u00e9 \u00e9taient anormaux et qu’ils augmenteraient \u00e0 nouveau une fois la d\u00e9pression pass\u00e9e. Certains tribunaux ont donn\u00e9 leur accord et ont trouv\u00e9 des moyens d\u2019assouplir les exigences d’\u00e9valuation. D’autres tribunaux, en revanche, se sont fermement attach\u00e9s \u00e0 respecter la valeur marchande.  Bonbright s’est r\u00e9f\u00e9r\u00e9 \u00e0 deux causes judiciaires pour illustrer les positions oppos\u00e9es.  Dans l’une des causes portant sur une expropriation, le tribunal a estim\u00e9 qu’il serait \u00ab manifestement mal fond\u00e9 \u00bb d’adh\u00e9rer \u00e0 l’argument selon lequel la juste valeur marchande des terres ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e en p\u00e9riode de d\u00e9pression \u00e9conomique temporaire et que les conditions pr\u00e9c\u00e9dant la d\u00e9pression devraient r\u00e9gir l’indemnisation. Dans l’autre cas, le tribunal a contourn\u00e9 comme suit ce que beaucoup d’entre nous comprendraient par \u00e9crit comme \u00e9tant la \u00ab valeur marchande \u00bb :<\/p>\n\n\n\n

\n

… la valeur r\u00e9elle du terrain signifie la juste valeur marchande du terrain, sur un march\u00e9 \u00e9quitable, par suite d\u2019une publicit\u00e9 \u00e9quitable et lors d\u2019une vente \u00e9quitable en temps normal. Cela ne signifie pas une valeur en p\u00e9riode de forte inflation mon\u00e9taire, ni une valeur en p\u00e9riode de grande d\u00e9pression. La valeur r\u00e9elle du terrain signifie une juste valeur marchande, un march\u00e9 \u00e9quitable en temps normal<\/strong>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

[Soulignement ajout\u00e9.]<\/p>\n\n\n\n

Bien que cette d\u00e9cision soutenant la valeur du march\u00e9 en \u00ab temps normal \u00bb ait \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e en appel, beaucoup observeraient, comme Bonbright, que la valeur \u00ab \u00e0 long terme \u00bb ou \u00ab normale \u00bb ne peut pas \u00eatre estim\u00e9e intelligemment.[iii]<\/a><\/p>\n\n\n\n

N\u00e9anmoins, Bonbright a admis la possibilit\u00e9 que, interpr\u00e9t\u00e9e au sens large, la notion de \u00ab juste valeur marchande \u00bb puisse signifier une valeur hypoth\u00e9tique qui pourrait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e sur un march\u00e9 \u00ab normal \u00bb.  Il a sp\u00e9cul\u00e9 que, selon l’interpr\u00e9tation large, par exemple, un \u00e9valuateur \u00ab … peut ignorer m\u00eame les ventes non forc\u00e9es en temps anormal en faveur des prix qui sont cens\u00e9s pr\u00e9valoir en temps normal \u00bb. Apr\u00e8s avoir \u00e9tudi\u00e9 les cas de l’\u00e9poque de la d\u00e9pression dont il disposait, Bonbright a \u00e9crit :[iv]<\/a><\/p>\n\n\n\n

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… les causes \u00e9voqu\u00e9es ci-dessus refl\u00e8tent probablement l’attitude g\u00e9n\u00e9rale des tribunaux … On constate un refus quasi universel des tribunaux d’insister sur ces r\u00e9ductions drastiques d’\u00e9valuation que demanderait le test des prix actuels du march\u00e9. Et l’on constate \u00e9galement que ce refus est fond\u00e9 sur l’un ou l’autre ou les deux motifs suivants : (a) les prix actuels du march\u00e9 sont trop anormaux pour refl\u00e9ter les \u00ab valeurs r\u00e9elles \u00bb ou les \u00ab justes valeurs marchandes \u00bb, et (b) le contribuable n’a aucun grief \u00e0 formuler, sauf si sa propri\u00e9t\u00e9 est relativement sur\u00e9valu\u00e9e, de mani\u00e8re \u00e0 lui imposer une part indue de la charge fiscale de la collectivit\u00e9.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Avant de conclure que l’approche de la \u00ab valeur normale \u00bb n’a pas sa place dans la pratique moderne de l’\u00e9valuation bas\u00e9e sur la \u00ab valeur marchande \u00bb, il convient de se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9claration suivante de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique dans l’affaire Vancouver Assessor, Area No. 9 c. Bramalea Ltd. c<\/em>it\u00e9e par de nombreux tribunaux au Canada :<\/p>\n\n\n\n

\n

10      …  Les tribunaux ont jug\u00e9 que la \u00ab valeur r\u00e9elle \u00bb est le prix que le bien obtiendrait s’il \u00e9tait vendu sur le march\u00e9 \u00e0 la date d’\u00e9valuation l\u00e9gale dans le cadre d’une transaction au comptant entre des parties inform\u00e9es, \u00e0 la fois libre de toute contrainte et non influenc\u00e9e par des consid\u00e9rations sp\u00e9culatives ou par une \u00ab valeur sp\u00e9ciale \u00bb que le bien pourrait avoir pour un acheteur particulier, ce qu’il n’aurait pas autrement. La \u00ab valeur r\u00e9elle \u00bb se situe quelque part au milieu de la fourchette dans laquelle ces parties s’arrangeraient, ni \u00ab ind\u00fbment \u00e9lev\u00e9e \u00bb ni \u00ab ind\u00fbment basse \u00bb : Sun Life Assur. Co. of Can. c. Montreal, [1950] S.C.R. 220, [1950] 2 D.L.R. 785; Stock Exchange Bldg. Corp. c. Vancouver, 61 B.C.R. 205, [1945] 2 W.W.R. 248, [1945] 2 D.L.R. 663 (C.A.).<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il y a quelques points \u00e0 noter au sujet de l\u2019affaire Bramalea<\/em>. Premi\u00e8rement, c’\u00e9tait \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 la Loi sur l’\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em> RSBC 1996, c. 20, ne d\u00e9finissait pas sp\u00e9cifiquement la \u00ab valeur r\u00e9elle \u00bb comme la valeur marchande du droit en fief simple sur les terres et les am\u00e9liorations. Toutefois, la jurisprudence de l’\u00e9poque \u00e9tablissait une \u00e9quation entre la \u00ab valeur r\u00e9elle \u00bb et la \u00ab valeur marchande \u00bb. Deuxi\u00e8mement, l’affaire portait sur la position de la valeur r\u00e9elle par rapport \u00e0 l’\u00e9valuation \u00e9quitable, cette derni\u00e8re l’emportant sur la premi\u00e8re si la valeur \u00e9quitable \u00e9tait inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur r\u00e9elle. Cela dit, les mots \u00ab valeur r\u00e9elle \u00bb peuvent-ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s comme se situant quelque part au milieu de la fourchette dans laquelle ces parties s’accorderaient, c\u2019est-\u00e0-dire, ni \u00ab ind\u00fbment \u00e9lev\u00e9e \u00bb ni \u00ab ind\u00fbment basse \u00bb? Cela pourrait-il servir de base \u00e0 un tribunal pour accepter une approche de \u00ab valeur normale \u00bb ou pour \u00e9carter au moins partiellement ce qui est consid\u00e9r\u00e9 comme une valeur extr\u00eamement faible dans une \u00e9conomie fortement d\u00e9prim\u00e9e? Cette possibilit\u00e9 est-elle d’autant plus r\u00e9elle dans un environnement o\u00f9 il n’y a pas de ventes, ce qui n\u00e9cessite une \u00e9valuation par des m\u00e9thodes moins directes?<\/p>\n\n\n\n

Les perspectives actuelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En mars 2020, l’International Valuation Standards Council (IVSC) a publi\u00e9 une lettre d’orientation intitul\u00e9e Dealing with Valuation Uncertainty at Times of Market Unrest<\/em>, en r\u00e9ponse aux d\u00e9fis pos\u00e9s par la pand\u00e9mie de la Covid-19. En identifiant la volatilit\u00e9 actuelle des march\u00e9s, les auteurs de la lettre ont \u00e9crit que \u00ab ces temps sont rendus encore plus int\u00e9ressants en ce qui concerne l’\u00e9valuation, car les \u00e9valuateurs doivent \u00e9valuer des actifs, o\u00f9 il y a peu ou pas de preuves comparables et o\u00f9 tous les march\u00e9s sont confront\u00e9s \u00e0 un avenir incertain \u00bb. On peut faire remarquer que ce n’est pas la premi\u00e8re fois que les \u00e9valuateurs, y compris les experts immobiliers, doivent faire face \u00e0 une p\u00e9nurie de preuves du march\u00e9 et nous savons tous que l’avenir est toujours incertain, mais nous vivons une p\u00e9riode exceptionnelle. Le d\u00e9fi est peut-\u00eatre encore plus grand si le dernier paragraphe de la lettre de l’IVSC doit \u00eatre pris \u00e0 c\u0153ur par les \u00e9valuateurs. Ce paragraphe dit :<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9valuateurs ne doivent pas appliquer les crit\u00e8res d’avant la crise \u00e0 leurs \u00e9valuations car cette approche repose sur l’hypoth\u00e8se potentiellement erron\u00e9e que les valeurs reviendront \u00e0 leurs niveaux d’avant la crise et il n’y a aucun moyen de pr\u00e9dire que cette hypoth\u00e8se est en fait exacte.<\/p>\n\n\n\n

Ces orientations plaident-elles en faveur de la \u00ab valeur marchande \u00bb ou de la \u00ab valeur marchande en temps normal \u00bb? Il est juste de supposer que la pand\u00e9mie a fait et continuera de faire baisser les valeurs immobili\u00e8res. Ce que l’IVSC a identifi\u00e9, c’est l’\u00ab incertitude de l’\u00e9valuation \u00bb pour les \u00e9valuateurs lorsqu’il s’agit de d\u00e9terminer la valeur d’un bien immobilier. On peut se demander comment les \u00e9valuateurs vont maintenant \u00e9valuer des biens immobiliers sans aucune preuve de march\u00e9 et sans l’interdiction d’appliquer les crit\u00e8res d’avant la crise. Quels seront les nouveaux crit\u00e8res et de quelles sources les \u00e9valuateurs tireront-ils des approximations de valeur? Comment la norme commune de \u00ab valeur marchande \u00bb sera-t-elle test\u00e9e? Les cours et les tribunaux s’emploieront-ils \u00e0 contourner les contraintes et les cons\u00e9quences de l’\u00e9valuation fond\u00e9e sur la valeur marchande?<\/p>\n\n\n\n

L\u2019avenir s\u2019annonce int\u00e9ressant.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[i]<\/a> ibid<\/em>., p. 418<\/p>\n\n\n\n

[ii]<\/a> ibid<\/em>, p. 34 et 71<\/p>\n\n\n\n

[iii]<\/a> ibid<\/em>, pp. 33-34<\/p>\n\n\n\n

[iv]<\/a> ibid<\/em>., pp. 464-470<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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