{"id":77158,"date":"2020-05-27T11:41:39","date_gmt":"2020-05-27T15:41:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=77158"},"modified":"2020-05-27T11:42:39","modified_gmt":"2020-05-27T07:42:39","slug":"dommages-immobiliers-levaluation-de-biens-affectes-par-des-conditions-nuisibles","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/dommages-immobiliers-levaluation-de-biens-affectes-par-des-conditions-nuisibles\/","title":{"rendered":"Dommages immobiliers : l’\u00e9valuation de biens affect\u00e9s par des conditions nuisibles"},"content":{"rendered":"\n

Dommages immobiliers : l’\u00e9valuation de biens affect\u00e9s par des conditions nuisibles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par Randall Bell, PhD, MAI, fondateur de Landmark Research Group, organisme sp\u00e9cialis\u00e9 dans l’\u00e9conomie et l’\u00e9valuation des dommages, y compris les probl\u00e8mes environnementaux, g\u00e9otechniques, les d\u00e9fauts de construction, les catastrophes naturelles et les questions de pouvoir d\u2019expropriation; et Michael Tachovsky, \u00e9valuateur g\u00e9n\u00e9ral agr\u00e9\u00e9 et courtier immobilier qui est actuellement en \u00e9tudes doctorales \u00e0 l’universit\u00e9 Fielding.<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’on demande \u00e0 des professionnels de l’\u00e9valuation d’analyser des biens immobiliers touch\u00e9s par des conditions nuisibles, la t\u00e2che peut \u00eatre ardue. Ces contrats de service sont souvent d\u00e9sign\u00e9s de diff\u00e9rentes mani\u00e8res, notamment par les termes \u00ab diminution de la valeur \u00bb, \u00ab analyse des dommages \u00bb ou \u00ab dommages immobiliers \u00bb. Bien que ces cas puissent \u00eatre complexes, il existe un ensemble de m\u00e9thodologies \u00e9tablies qui facilitent une \u00e9tude comp\u00e9tente.<\/p>\n\n\n\n

Les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada<\/em> (NUPPEC) d\u00e9finissent une condition nuisible comme \u00ab un probl\u00e8me ou une condition qui peut entra\u00eener une diminution de valeur, y compris : physique (par ex., capacit\u00e9 de portance du sol insuffisante ou vice de construction); externe (par ex., proximit\u00e9 d\u2019une voie ferr\u00e9e ou sous la trajectoire de vol d\u2019un a\u00e9roport); environnementale (par ex., contamination du sol ou de la nappe phr\u00e9atique), naturelle (par ex., zone d\u2019inondation ou de s\u00e9isme), et(ou) sociologique (par ex., sc\u00e8ne d\u2019un crime) \u00bb[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9finition donn\u00e9e dans les NUPPEC fournit quelques exemples des principales cat\u00e9gories de conditions nuisibles, qui se composent de centaines de conditions nuisibles potentielles pouvant \u00eatre organis\u00e9es en 10 cat\u00e9gories de base, d\u00e9finies par le tableau de Bell:[2]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Le tableau de Bell<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cat\u00e9g. de CN<\/strong><\/td>Nom<\/strong><\/td>Description<\/strong><\/td><\/tr>
I<\/td>Conditions g\u00e9n\u00e9rales<\/td>Description de base et questions g\u00e9n\u00e9rales relatives au march\u00e9<\/strong> – Immobilier, franchise, commerce, FF&E, fonds de commerce, biens personnels, produits, services, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
II<\/td>Conditions transactionnelles<\/td>Questions particuli\u00e8res relatives \u00e0 la vente ou au transfert<\/strong> – Motivation, option, assemblage, d\u00e9tresse, financement, faillite, saisie, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
III<\/td>D\u00e9tresse et conditions  sociologiques<\/td>Questions relatives aux pertes de vie et aux trag\u00e9dies<\/strong> – Crime, guerre, terrorisme, accident, accident de voiture, catastrophe a\u00e9rienne, d\u00e9raillement de train, naufrage, d\u00e9c\u00e8s, invalidit\u00e9, maladie, blessure, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
IV<\/td>Conditions juridiques<\/td>Questions juridiques<\/strong> \u2013 Pouvoir d\u2019expropriation, contrat, d\u00e9lit de n\u00e9gligence, r\u00e9clamation d’assurance, titre, ligne de lot, CC&R, privil\u00e8ge, caution, bail, historique, moratoire, zonage, servitude, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
V<\/td>Conditions externes<\/td>Questions de voisinage<\/strong> – Nuisance, proximit\u00e9, bruit, odeur, danger, lignes \u00e9lectriques, a\u00e9roport, vie priv\u00e9e, vue, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
VI<\/td>Conditions de construction et fabrication<\/td>Questions de construction, d\u2019<\/strong>\u00e9quipement et de m\u00e9canique<\/strong> – D\u00e9fectuosit\u00e9s, ing\u00e9nierie, r\u00e9parations n\u00e9cessaires, conception, code, architecture, infestation, r\u00e8glements, permis, etc.<\/td><\/tr>
VII<\/td>Conditions du site et de l\u2019infrastructure<\/td>Sols, g\u00e9otechnique et questions relatives aux emprises <\/strong>– Drainage, nivellement, remplissage, fissuration, affaissement, glissements, routes, sols corrosifs, compactage, eaux souterraines, services publics, etc. <\/strong><\/td><\/tr>
VIII<\/td>Conditions environnementales et biom\u00e9dicales<\/td>Questions de contamination, de sant\u00e9 et de toxicit\u00e9 <\/strong>– D\u00e9versements, mati\u00e8res dangereuses, amiante (1979), peinture au plomb (1978), moisissures, radioactivit\u00e9, m\u00e9taux, solvants, produits biologiques, hydrocarbures, peste, \u00e9pid\u00e9mie, etc.<\/td><\/tr>
IX<\/td>Conditions de  conservation<\/td>Questions relatives aux ressources culturelles et naturelles<\/strong> – Habitat, esp\u00e8ces menac\u00e9es, ressources naturelles et culturelles, arch\u00e9ologie, hauts-fonds, zones humides, surpopulation, etc.<\/td><\/tr>
X<\/td>Conditions naturelles et climatiques<\/td>Catastrophes naturelles et questions m\u00e9t\u00e9orologiques<\/strong> – Inondation, ouragan, typhon, incendie, s\u00e9isme, volcan, tornade, r\u00e9chauffement climatique, tsunami, famine, s\u00e9cheresse, temp\u00eates, etc.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le tableau de Bell est un outil pr\u00e9cieux que les professionnels de l’\u00e9valuation peuvent utiliser pour fournir une \u00e9valuation significative d’une condition nuisible. Par exemple, le tableau de Bell peut aider \u00e0 identifier des propri\u00e9t\u00e9s class\u00e9es dans des cat\u00e9gories similaires pour les utiliser dans des ventes jumel\u00e9es ou comme \u00e9tudes de cas.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9tapes d\u2019une condition nuisible<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les conditions nuisibles impliquent souvent une ligne de temps, qui est directement li\u00e9e \u00e0 la date de la valeur. Le cycle de vie d’une condition nuisible comporte trois \u00e9tapes, \u00e0 savoir : (1) l’\u00e9valuation (avant la r\u00e9paration), (2) la r\u00e9paration (pendant la r\u00e9paration) et (3) le suivi (apr\u00e8s la r\u00e9paration). Bien que toutes les \u00e9tapes ne soient pas n\u00e9cessairement pertinentes pour chaque contrat de service relatif \u00e0 une condition nuisible, chacune doit \u00eatre prise en compte.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9tape de l’\u00e9valuation a lieu lorsqu’un bien est \u00e9valu\u00e9, g\u00e9n\u00e9ralement par des ing\u00e9nieurs, des entrepreneurs ou d’autres experts qualifi\u00e9s. Souvent, au cours de cette \u00e9tape, l’\u00e9tendue des risques associ\u00e9s \u00e0 une condition nuisible est encore en cours de caract\u00e9risation. L\u2019\u00e9tape de r\u00e9paration a lieu si des r\u00e9parations sont n\u00e9cessaires, et a lieu apr\u00e8s l\u2019\u00e9tape d’\u00e9valuation. L\u2019\u00e9tape de suivi concerne les questions post-r\u00e9paration et peut refl\u00e9ter des probl\u00e8mes continus ou ult\u00e9rieurs associ\u00e9s \u00e0 une condition nuisible.<\/p>\n\n\n\n

Mod\u00e8le des conditions nuisibles (mod\u00e8le CN)<\/strong>      <\/p>\n\n\n\n

Le mod\u00e8le des conditions nuisibles (mod\u00e8le CN) peut \u00eatre utilis\u00e9 pour illustrer des questions fondamentales d’\u00e9valuation, bien qu’une grande vari\u00e9t\u00e9 d’illustrations suppl\u00e9mentaires puissent en \u00eatre tir\u00e9es. En d’autres termes, le mod\u00e8le CN refl\u00e8te un mod\u00e8le de valeur possible, mais un nombre ind\u00e9termin\u00e9 de graphiques de sous-ensembles pourrait \u00eatre applicable en fonction des donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

En g\u00e9n\u00e9ral, la premi\u00e8re \u00e9tape de ces \u00e9tudes consiste \u00e0 \u00e9valuer le bien dans son \u00e9tat intact ou \u00ab non alt\u00e9r\u00e9 \u00bb. Cela peut n\u00e9cessiter une hypoth\u00e8se. En d\u00e9terminant ensuite la valeur \u00ab telle quelle \u00bb, le mod\u00e8le CN illustre la progression des \u00e9tapes dans le temps. Compte tenu des diff\u00e9rentes \u00e9tapes d’une condition nuisible, il est important que les professionnels de l’\u00e9valuation connaissent l’\u00e9tat du bien concern\u00e9 \u00e0 la date r\u00e9elle de l\u2019\u00e9valuation. Il peut \u00eatre appropri\u00e9 d’utiliser des hypoth\u00e8ses extraordinaires ou des conditions hypoth\u00e9tiques lors de l’\u00e9tablissement des valeurs d\u2019un bien \u00ab comme si r\u00e9par\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9thodologie d’\u00e9valuation co\u00fbt-utilisation-risque<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Outre les trois \u00e9tapes des conditions nuisibles, il y a trois sous-questions \u00e0 prendre en compte dans chaque \u00e9tape. Il s’agit (1) du co\u00fbt, (2) de l’utilisation et (3) du risque. <\/p>\n\n\n\n

Les effets du co\u00fbt<\/strong> repr\u00e9sentent principalement des d\u00e9ductions pour les co\u00fbts de r\u00e9paration ou de remise en \u00e9tat d’une condition nuisible. Ces co\u00fbts sont g\u00e9n\u00e9ralement estim\u00e9s par une personne autre que l’\u00e9valuateur[3]<\/a>, et doivent inclure la prise en compte de toute augmentation des co\u00fbts d’exploitation due \u00e0 la remise en \u00e9tat du bien. Les professionnels de l’\u00e9valuation doivent \u00e9galement \u00eatre conscients que le march\u00e9 peut ne pas reconna\u00eetre tous les co\u00fbts estim\u00e9s comme ayant un effet sur la valeur.[4]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Les effets de l’utilisation<\/strong> refl\u00e8tent les impacts sur l’utilit\u00e9 du site r\u00e9sultant de la condition nuisible. Si la condition nuisible ou son assainissement rend une partie du site inutilisable ou limite l’utilisation optimale future du bien, il peut y avoir un impact sur l’utilisation. La question cl\u00e9 est de savoir si l’utilisation et la jouissance normales du bien ont \u00e9t\u00e9 alt\u00e9r\u00e9es ou non. Pour ce faire, il peut \u00eatre utile d’analyser l’ensemble des droits, y compris, mais sans s’y limiter, le droit de vendre, le droit de louer, le droit d’occuper, le droit d’hypoth\u00e9quer et le droit de l\u00e9guer (donner).  Parmi les analyses d’utilisation pertinentes, on peut citer : la perte d’usage, le retard du projet, l’analyse des baux fonciers, les servitudes de construction temporaires, l’\u00e9tude des taux de capitalisation des revenus et des rendements, etc.  <\/p>\n\n\n\n

Les effets du risque<\/strong>, parfois appel\u00e9s famili\u00e8rement \u00ab stigmates \u00bb, repr\u00e9sentent souvent la partie la plus difficile du contrat de service d’\u00e9valuation. Ces effets d\u00e9coulent de la perception par le march\u00e9 d’un risque et d’une incertitude accrus. En d’autres termes, la question est de savoir si la condition nuisible, m\u00eame apr\u00e8s des r\u00e9parations, a rencontr\u00e9 ou non une r\u00e9sistance du march\u00e9 en raison de la divulgation de cette condition? L’analyse des effets du risque et de l’incertitude accrus sur la valeur des biens doit \u00eatre fond\u00e9e sur les donn\u00e9es du march\u00e9, plut\u00f4t que sur une opinion ou un jugement non \u00e9tay\u00e9.  <\/p>\n\n\n\n

En consid\u00e9rant les trois \u00e9tapes des conditions nuisibles, ainsi que les co\u00fbts, l’utilisation et les risques, les professionnels de l’\u00e9valuation peuvent envisager de nombreuses techniques pour d\u00e9terminer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019impact d\u2019une condition nuisible sur la valeur d’un bien. Parmi ces techniques, on peut citer les ventes jumel\u00e9es, la vente\/revente, les \u00e9tudes de cas, la r\u00e9gression multiple, la r\u00e9gression simple, les \u00e9tudes de march\u00e9, l’analyse documentaire, les taux de saisie, le volume des ventes, les jours sur le march\u00e9, les remises d\u2019inscription, les ajustements des taux hypoth\u00e9caires, les ajustements d’assurance, le retard de projet, la perte d’usage, l’analyse des servitudes pour construction temporaire, l’\u00e9tude des taux de capitalisation des revenus et des rendements, et d’autres m\u00e9thodes.<\/p>\n\n\n\n

Compte tenu des nombreuses techniques disponibles, un professionnel de l’\u00e9valuation doit savoir ce qu’il mesure. Traditionnellement, pour l’\u00e9valuation d’un bien immobilier qui ne pr\u00e9sente pas de conditions nuisibles, il existe trois m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation : la m\u00e9thode du co\u00fbt, la m\u00e9thode du revenu et la m\u00e9thode de la comparaison directe. De m\u00eame, il y a trois consid\u00e9rations \u00e0 prendre en compte dans l’\u00e9valuation d’un bien affect\u00e9 : les effets de co\u00fbt, les effets d’utilisation et les effets de risque. Bien que les trois m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation traditionnelles soient diff\u00e9rentes des trois consid\u00e9rations d’une analyse de d\u00e9pr\u00e9ciation, elles pr\u00e9sentent une corr\u00e9lation \u00e9vidente.<\/p>\n\n\n\n

ASPECTS \u00c9CONOMIQUES DES DOMMAGES IMMOBILIERS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bien intact<\/strong> M\u00e9thodes traditionnelles<\/td>Bien affect\u00e9<\/strong> M\u00e9thodes des dommages immobiliers<\/td><\/tr>
M\u00e9thode du co\u00fbt<\/td>Effets du co\u00fbt<\/td><\/tr>
M\u00e9thode du revenu<\/td>Effets de l\u2019utilisation<\/td><\/tr>
M\u00e9thode de comparaison directe<\/td>Effets du risque<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Matrice des conditions nuisibles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une matrice des conditions nuisibles (matrice CN) peut \u00eatre utilis\u00e9e pour d\u00e9crire les \u00e9tapes d’\u00e9valuation, de r\u00e9paration et de suivi en relation avec les questions de co\u00fbt-utilisation-risque. Pour les professionnels de l’\u00e9valuation, la matrice CN est un cadre qui englobe toutes les \u00e9tapes potentielles d’une condition nuisible, ainsi que tous les impacts li\u00e9s aux co\u00fbts, \u00e0 la perte d’utilisation ou d’utilit\u00e9, ou aux risques. Tout en \u00e9tant compl\u00e8te, la matrice CN est \u00e9galement un outil simple pour expliquer le processus au client ou \u00e0 un jury.   <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

La matrice CN sert d’outil pratique pour organiser les nombreuses questions qui accompagnent le contrat de service d\u2019\u00e9valuation d’une condition nuisible. Bien que tous les quadrants ne soient pas n\u00e9cessairement applicables, en prenant un quadrant \u00e0 la fois, on parvient \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 une analyse plus claire. Chaque quadrant doit \u00eatre pris en compte, mais il se peut qu’il ne soit pas pertinent pour un contrat de service donn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bien que les professionnels de l’\u00e9valuation soient des observateurs de l’immobilier et que la reconnaissance, la d\u00e9tection ou la mesure des conditions nuisibles d\u00e9passent souvent le cadre de leur expertise,[5]<\/a> la mesure des effets d’une condition nuisible sur la valeur d\u2019un bien ne devrait pas l’\u00eatre. Le mod\u00e8le des conditions nuisibles, la m\u00e9thode d’\u00e9valuation des effets co\u00fbt-utilisation-risque et la matrice des conditions nuisibles fournissent aux professionnels de l’\u00e9valuation un cadre pour traiter de tels contrats de service.<\/p>\n\n\n\n

Renvois<\/strong><\/p>\n\n\n\n

[1] Institut canadien des \u00e9valuateurs, Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada, en vigueur le 1er<\/sup> janvier 2020<\/em>, D\u00e9finitions 3.19.<\/p>\n\n\n\n

2 Randall Bell, Real Estate Damages, 3e<\/sup> \u00e9dition<\/em> (Chicago, IL: Appraisal Institute, 2016): 29.<\/p>\n\n\n\n

3 Institut canadien des \u00e9valuateurs, expos\u00e9-sondage des Notes relatives \u00e0 la pratique en date du 7 mars 2019, paragraphe 4.5.1.<\/p>\n\n\n\n

4 Thalheimer et Parker, \u00ab G\u00e9rer la contamination pour l\u2019utilisation productive, le d\u00e9veloppement et le retranchement des biens immobiliers \u00bb \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada, vol.<\/em> 59, no<\/sup> 3 (2015).<\/p>\n\n\n\n

5 Institut canadien des \u00e9valuateurs, The Appraisal of Real Estate, 3e<\/sup> \u00e9dition canadienne <\/em>(Colombie-Britannique : Division de l\u2019immobilier de l\u2019U.C.-B., 2010): 6.2.<\/p>\n\n\n\n

6 Institut canadien des \u00e9valuateurs, expos\u00e9-sondage des Notes relatives \u00e0 la pratique en date du 7 mars 2019, paragraphe 4.6.1.<\/p>\n\n\n\n

\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dommages immobiliers : l’\u00e9valuation de biens affect\u00e9s par des conditions nuisibles Par Randall Bell, PhD, MAI, fondateur de Landmark Research Group, organisme sp\u00e9cialis\u00e9 dans l’\u00e9conomie<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[3350,3351],"article_tag":[1125,3166,1128,3169,3167,3168,2897],"class_list":["post-77158","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-michael-tachovsky","article_author-randall-bell","article_tag-condition-nuisible-fr","article_tag-conditions-nuisibles","article_tag-detrimental-condition-fr","article_tag-dommage","article_tag-dommages","article_tag-tableau-de-bell","article_tag-valeur-nette"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/77158","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=77158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=77158"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=77158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}