Par John E. Farmer, AACI, P. App., MRICS, Q.Arb<\/p>\n\n\n\n
Introduction<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Le territoire du Nunavut est immense. Il s’\u00e9tend sur trois fuseaux horaires et sur quelque 2,093 millions de kilom\u00e8tres carr\u00e9s. Cela repr\u00e9sente 21 % de la superficie totale du pays. Pourtant, seulement 38 000 personnes se d\u00e9clarent habitants du Nunavut. En perspective, si vous invitez toutes ces personnes \u00e0 un match de baseball des Blue Jay au Rogers Centre de Toronto (capacit\u00e9 de 53 500 personnes), il y aura encore beaucoup de places disponibles. Cet article porte sur les terres et le r\u00e9gime foncier au Nunavut du point de vue d’un \u00e9valuateur.<\/p>\n\n\n\n Transport et mat\u00e9riaux de construction<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le transport a\u00e9rien est essentiel pour se d\u00e9placer dans le Nord, car il n’y a pas de routes entre les principales communaut\u00e9s arctiques. Les livraisons en vrac de mat\u00e9riaux de construction, de v\u00e9hicules, d’\u00e9quipement lourd, d’articles m\u00e9nagers et d’articles non p\u00e9rissables, etc. sont assur\u00e9es par Sealift aux communaut\u00e9s. Selon l’\u00e9tat des glaces de mer, le transport maritime dessert le Nord entre la fin juin et la fin octobre. Il reste le moyen le plus \u00e9conomique de transporter des marchandises en vrac vers l’Arctique. Mais, avec une fen\u00eatre d’op\u00e9ration aussi \u00e9troite, les communaut\u00e9s nordiques les plus \u00e9loign\u00e9es peuvent n’obtenir qu’une seule livraison par an. Les nouveaux projets de construction n\u00e9cessitent une planification logistique consid\u00e9rable, car une palette de fen\u00eatres non livr\u00e9e pourrait entra\u00eener des frais de transport a\u00e9rien \u00e9lev\u00e9s pour respecter un calendrier de construction serr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Comparativement \u00e0 un budget de construction pour un projet dans le Sud, le travail dans le Nord comprendrait probablement des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires importants pour le transport des mat\u00e9riaux (via Sealift), les vols et l’h\u00e9bergement des ouvriers, les co\u00fbts de chauffage en hiver, etc. qui peuvent faire augmenter le co\u00fbt de 25 % ou plus. Un \u00e9valuateur prudent devrait adopter une approche fond\u00e9e sur les co\u00fbts dans son analyse, car le principe simple de substitution est une mesure cl\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n Accord sur les revendications territoriales du Nunavut<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n La journ\u00e9e du Nunavut est c\u00e9l\u00e9br\u00e9e chaque ann\u00e9e le 9 juillet, marquant le jour o\u00f9 le Parlement canadien a adopt\u00e9 la Loi concernant l\u2019Accord sur les revendications territoriales du Nunavut<\/em><\/p>\n\n\n\n (ARTN) et la Loi sur le Nunavut<\/em>. <\/p>\n\n\n\n Le Nunavut s’est officiellement s\u00e9par\u00e9 des Territoires du Nord-Ouest le 1er<\/sup> avril 1999. \u00c0 ce jour, l\u2019ARTN<\/em> demeure la plus grande revendication territoriale de l’histoire du Canada et les \u00e9valuateurs qui y travaillent doivent \u00eatre conscients qu’ils sont \u00e0 tout moment les h\u00f4tes des Inuits et que les propri\u00e9t\u00e9s qu’ils \u00e9valuent sont, dans la plupart des cas, soumises \u00e0 des baux fonciers accord\u00e9s par les Inuits.<\/p>\n\n\n\n Les 41 articles de l’ARTN<\/em> abordent une s\u00e9rie de droits et de pr\u00e9occupations politiques et environnementaux, notamment les droits de gestion et d’exploitation de la faune, les r\u00e9gimes de gestion des terres, de l’eau et de l’environnement, les parcs et les zones de conservation, les ressources patrimoniales, l’emploi et la passation de march\u00e9s dans le secteur public, ainsi que d’autres questions, telles que le titre de propri\u00e9t\u00e9 des terres appartenant aux Inuits.<\/p>\n\n\n\n Les principales caract\u00e9ristiques de l’accord sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n Terres municipales<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’article 14.8 de l\u2019ARTN<\/em> traite des restrictions de l\u2019ali\u00e9nation des terres municipales. En effet, \u00ab la municipalit\u00e9 ne peut vendre, c\u00e9der ou cr\u00e9er, relativement \u00e0 ces terres, des int\u00e9r\u00eats ou droits qui : a) sont d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 99 ans, y compris toute p\u00e9riode de renouvellement; ou b) prennent naissance dans plus de 99 ans \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Toutefois, l’ARTN<\/em> a permis la tenue d’un r\u00e9f\u00e9rendum \u00ab en tout temps apr\u00e8s l’expiration d’une p\u00e9riode de 20 ans \u00bb afin de permettre aux \u00e9lecteurs municipaux de choisir par r\u00e9f\u00e9rendum de lever cette restriction. Un r\u00e9f\u00e9rendum a eu lieu en 2016 et les \u00e9lecteurs ont vot\u00e9 en faveur du maintien du statu quo. <\/p>\n\n\n\n Les baux fonciers standard<\/strong><\/p>\n\n\n\n Une grande partie des terres du territoire sont d\u00e9sign\u00e9es comme appartenant aux Inuits ou comme terres de la Couronne, il est donc peu probable qu’un \u00e9valuateur trouve la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 \u00e9valuer sur un titre en fief simple. Il existe quelques parcelles en fief simple \u00e0 Iqaluit, mais il est peu probable qu’elles soient d\u00e9tenues par des personnes physiques ou morales non inuites. La Loi constitutionnelle<\/em> exige que les personnes nomm\u00e9es par le S\u00e9nat poss\u00e8dent au moins 4 000 dollars de terres. En 2016, le s\u00e9nateur du Nunavut Dennis Patterson a pr\u00e9sent\u00e9 une motion[1]<\/a> visant \u00e0 modifier la Loi constitutionnelle<\/em>[2]<\/a> \u00e0 la lumi\u00e8re des questions entourant l’interpr\u00e9tation de la notion de \u00ab propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re \u00bb au Nunavut.<\/p>\n\n\n\n Avant la cr\u00e9ation du Nunavut en 1999, de nombreux baux fonciers avaient \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s par le commissaire des Territoires du Nord-Ouest. Ces simples documents de bail foncier \u00e9taient structur\u00e9s selon des param\u00e8tres de base, tels que l’indication d’une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (g\u00e9n\u00e9ralement 30 ans) et d’un loyer annuel (susceptible d’\u00eatre modifi\u00e9 tous les cinq ans). <\/p>\n\n\n\n L’ajustement du taux de location \u00e9tait bas\u00e9 sur un amendement \u00e9mis par le sous-ministre. Dans les baux que j’ai examin\u00e9s, il n’y avait pas de clause d’arbitrage, juste une disposition pr\u00e9voyant que \u00ab la d\u00e9termination de la juste valeur estim\u00e9e sera faite par la Cour supr\u00eame des Territoires du Nord-Ouest \u00bb si le locataire ne trouve pas le nouveau taux acceptable.<\/p>\n\n\n\n Les baux fonciers standard comprennent g\u00e9n\u00e9ralement une clause d’\u00ab utilisation des terres \u00bb d\u00e9terminant la cat\u00e9gorie d’occupation (r\u00e9sidentielle, industrielle, commerciale, etc.), qui est g\u00e9n\u00e9ralement align\u00e9e sur le plan municipal. Cela permet d’utiliser le terrain au mieux et au maximum, comme si l’analyse de la vacance \u00e9tait quelque peu discutable, puisque l’utilisation du terrain est li\u00e9e \u00e0 la r\u00e9serve d’utilisation autoris\u00e9e dans le bail.<\/p>\n\n\n\n Le bail peut inclure une clause de construction, car on s’attend \u00e0 ce que l’occupant du terrain construise quelque chose sur ce terrain. La clause de construction mentionne non seulement la valeur minimale attendue du projet de construction, mais aussi le d\u00e9lai d’ach\u00e8vement de la construction (g\u00e9n\u00e9ralement deux ans), les travaux devant commencer dans les six mois suivant la date de prise d’effet du d\u00e9but du bail. Si le locataire ne construit pas, il existe une clause qui met potentiellement fin au bail. Du point de vue de la gestion des terres municipales, cette clause garantit que le terrain est pleinement utilis\u00e9 au profit de la communaut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les baux fonciers standard tiennent \u00e9galement compte de ce qu’il advient des am\u00e9liorations apport\u00e9es au terrain \u00e0 la fin du terme. Des dispositions peuvent pr\u00e9voir que le terrain sera remis dans son \u00e9tat d’origine (toutes les am\u00e9liorations enlev\u00e9es, \u00e0 l’exception des remblais pour les routes, les fondations, etc. qui pourraient encore \u00eatre utiles) et que le terrain sera remis dans un \u00e9tat \u00e0 la satisfaction du sous-ministre.<\/p>\n\n\n\n Les baux fonciers standard que j’ai vus ne comportaient pas de clause de renouvellement, ce qui signifie que le locataire devrait ren\u00e9gocier un nouveau bail sans aucune garantie qu’il puisse continuer \u00e0 occuper le terrain au-del\u00e0 de la dur\u00e9e du bail initial.<\/p>\n\n\n\n Au fur et \u00e0 mesure que les communaut\u00e9s se d\u00e9veloppent, les municipalit\u00e9s \u00e9laborent des plans pour cr\u00e9er des terrains pour une utilisation future et les proposent \u00e0 la location. La municipalit\u00e9 prendra en charge les co\u00fbts de cr\u00e9ation des routes et d’installation des lignes \u00e9lectriques dans ces zones d’expansion. Notez que toutes les communaut\u00e9s ne disposent pas de services d’eau et d’\u00e9gouts souterrains, et que les b\u00e2timents qui ne sont pas raccord\u00e9s au r\u00e9seau souterrain sont donc pourvus de services d’eau et d’assainissement par un service de camions-citernes pour l’approvisionnement et l’extraction (mais pas en m\u00eame temps au m\u00eame camion). Les services de chauffage comprennent g\u00e9n\u00e9ralement une chaudi\u00e8re ou une fournaise \u00e0 mazout avec un r\u00e9servoir de stockage de mazout sur place. L’\u00e9nergie solaire serait un d\u00e9fi pendant les mois d’hiver, pour des raisons \u00e9videntes.<\/p>\n\n\n\n Il convient de mentionner que de nombreux b\u00e2timents sont construits au-dessus du sol, soutenus par une structure en acier et des pieux en acier enfonc\u00e9s jusqu’\u00e0 la roche-m\u00e8re. Cela permet de d\u00e9velopper le terrain au-dessus d’un relief accident\u00e9. Le vide sanitaire vise \u00e0 \u00e9viter le r\u00e9chauffement des couches de perg\u00e9lisol en dessous, car cela entra\u00eenerait un soul\u00e8vement du sol. Si jamais vous avez affaire \u00e0 Iqaluit, jetez un coup d’\u0153il sur le nouveau centre aquatique (2018) dot\u00e9 d\u2019une piscine de 25 m\u00e8tres \u00e0 six couloirs et des installations de loisirs, toutes construites en surface, avec un vide sanitaire sous la superstructure du b\u00e2timent. Certains b\u00e2timents sont construits au sol, comme le nouveau terminal. Cependant, si vous regardez de pr\u00e8s, ils sont \u00e9quip\u00e9s d\u2019un syst\u00e8me de refroidissement passif \u00ab Thermosyphon \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Soit dit en passant, les b\u00e2timents sont num\u00e9rot\u00e9s s\u00e9quentiellement dans les communaut\u00e9s. De cette fa\u00e7on, les pompiers peuvent trouver l’emplacement exact de la maison ou du b\u00e2timent.<\/p>\n\n\n\n Baux fonciers post-ARTN<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Apr\u00e8s la proclamation de la Loi concernant l\u2019ARTN<\/em> et de la Loi sur le Nunavu<\/em>t, les corporations municipales ont mis \u00e0 jour leurs r\u00e8glements afin de les rendre plus clairs et de les aligner sur cette nouvelle l\u00e9gislation. Bien qu’ils aient des pouvoirs (par exemple, en vertu de la Loi sur les hameau<\/em>x), les hameaux voulaient \u00e9tablir un processus uniforme actualis\u00e9 pour la cession des biens immobiliers appartenant \u00e0 une municipalit\u00e9, lou\u00e9s ou d\u00e9tenus d’une autre mani\u00e8re. Par exemple, la corporation municipale du hameau de Pond Inlet, par le biais de son r\u00e8glement sur l’administration des terres (approuv\u00e9 le 2 f\u00e9vrier 2002), souligne certaines dispositions que l\u2019\u00e9valuateur devrait noter.<\/p>\n\n\n\n Dans le r\u00e8glement de Pond Inlet, la tarification des nouveaux lots (am\u00e9nag\u00e9s apr\u00e8s le 31 mai 1997) est bas\u00e9e sur les co\u00fbts d’am\u00e9nagement connus, y compris les dispositions pour les facteurs sp\u00e9cifiques au site. Ces facteurs sp\u00e9cifiques comprennent la taille de la parcelle, l’\u00e9tat, l’opportunit\u00e9 de l’emplacement, les utilisateurs des terrains adjacents, l’utilisation historique du lot et les utilisations propos\u00e9es des terrains. L’ajustement peut \u00eatre appliqu\u00e9 en ajoutant ou en soustrayant 25 % des co\u00fbts de d\u00e9veloppement des nouveaux lots.<\/p>\n\n\n\n \u00c9tant donn\u00e9 que le prix d’un nouveau lot est fix\u00e9 sur la base des co\u00fbts de d\u00e9veloppement, un \u00ab ancien lot \u00bb pourrait potentiellement avoir vu ses co\u00fbts de d\u00e9veloppement pay\u00e9s. Le r\u00e8glement municipal tient compte de ce fait et stipule que le prix du lot sera d\u00e9termin\u00e9 soit par le co\u00fbt de remplacement, soit par la valeur du march\u00e9 telle que d\u00e9termin\u00e9e par un \u00e9valuateur ou un expert foncier qualifi\u00e9, soit par un appel d’offres par adjudication publique (\u00e0 condition que la r\u00e9serve ne soit pas inf\u00e9rieure au co\u00fbt de remplacement).<\/p>\n\n\n\n Baux en \u00e9quit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un contrat de location avec participation au capital permet au locataire de payer le solde du prix du lot et les pr\u00e9l\u00e8vements hors site \u00e0 la signature du bail. Cette \u00ab avance \u00bb du loyer est consid\u00e9r\u00e9e comme l’\u00e9quit\u00e9 du locataire dans l’occupation future du terrain. <\/p>\n\n\n\n Il reste la disposition selon laquelle le locataire paie un loyer annuel. \u00c0 Iqaluit, les frais de location annuels peuvent s’\u00e9lever \u00e0 1 $ par an. \u00c0 Pond Inlet, il est de 50 $ par an, conform\u00e9ment au r\u00e8glement.<\/p>\n\n\n\n En vertu de l’ARTN<\/em>, \u00e0 tout moment apr\u00e8s 20 ans, un r\u00e9f\u00e9rendum peut \u00eatre organis\u00e9 sur le maintien ou la modification du syst\u00e8me de titres de location du territoire. Un vote a eu lieu en 2016 sur la question suivante : \u00ab Voulez-vous que la municipalit\u00e9 de (nom de la ville ou du hameau) puisse vendre des terres municipales ? \u00bb Le r\u00e9sultat a \u00e9t\u00e9 \u00ab Non \u00bb. L’ARTN<\/em> laisse ouverte la possibilit\u00e9 que de futurs r\u00e9f\u00e9rendums puissent encore avoir lieu (\u00e0 tout moment apr\u00e8s le 20e<\/sup> anniversaire). Si un futur r\u00e9f\u00e9rendum permettait la vente de terres au Nunavut, le titre de propri\u00e9t\u00e9 en fief simple du lot pourrait \u00eatre disponible pour \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 au locataire.<\/p>\n\n\n\n Les baux \u00e9tablis apr\u00e8s la cr\u00e9ation du Nunavut sont susceptibles de faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la clause du bail en \u00e9quit\u00e9 et du r\u00e9f\u00e9rendum. Il y a toutefois un chevauchement pour les baux fonciers standard. Dans ce cas, un locataire (\u00e0 Pond Inlet par exemple) qui d\u00e9tient un bail non participatif peut demander un bail participatif en vertu de l’article 34 \u00ab …le co\u00fbt d’un ancien lot sera bas\u00e9 sur le co\u00fbt de remplacement du lot et les frais de location pay\u00e9s \u00e0 ce jour seront d\u00e9duits de ce co\u00fbt \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Si le locataire souhaite renoncer \u00e0 son bail en \u00e9quit\u00e9, il a droit \u00e0 un remboursement de l’\u00e9quit\u00e9, d\u00e9duction faite de la caution (5 %) du prix du lot.<\/p>\n\n\n\n Baux en \u00e9quit\u00e9 – garantie de remplacement<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’une des principales caract\u00e9ristiques du bail en \u00e9quit\u00e9 est peut-\u00eatre l’inclusion d’une clause de garantie de remplacement. Par exemple, un bail en \u00e9quit\u00e9 avec la ville d’Iqaluit pour une dur\u00e9e de 30 ans pourrait stipuler que \u00ab la ville, \u00e0 l’expiration de ladite dur\u00e9e, doit accorder au locataire un nouveau bail de la terre pour une nouvelle dur\u00e9e de trente (30) ans, \u00e0 un taux de location d\u2019un (1,00 $) dollar par an et sous r\u00e9serve des m\u00eames engagements … (\u00e0 l’exception de cette clause) \u00bb. En effet, le locataire a potentiellement un droit d\u2019occupation de 60 ans sur le terrain. Ceci est important pour les actifs \u00e0 vocation d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n Il faut se rappeler que, dans le cadre de la capitalisation des revenus, le taux de capitalisation est appliqu\u00e9 au r\u00e9sultat net d’exploitation stabilis\u00e9. L’indication de la valeur est donc bas\u00e9e sur l’hypoth\u00e8se que l’acheteur per\u00e7oit le revenu net d’exploitation stabilis\u00e9 \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9. Les \u00e9valuateurs connaissent bien la notion de valeur actuelle. La r\u00e9alit\u00e9 est que, sur l’horizon temporel, plus on regarde loin dans le futur, plus la valeur actuelle de ces revenus futurs sera faible. La valeur actualis\u00e9e de 1,00 $ \u00e0 7,0 % tombe \u00e0 moins de 0,01 $ apr\u00e8s 55 ans. Il faudrait au moins 63 ans pour que la valeur actuelle de 1,00 $ soit inf\u00e9rieure \u00e0 0,01 $ par an.<\/p>\n\n\n\n Id\u00e9alement, lors de l’\u00e9valuation des actifs d’investissement dans le cadre de baux de terrains en \u00e9quit\u00e9, il est utile de tenir compte de la dur\u00e9e initiale restante du bail et de savoir si le bail pr\u00e9voit une garantie de remplacement. Si la dur\u00e9e non expir\u00e9e du bail est, par exemple, sup\u00e9rieure \u00e0 50 ans, la m\u00e9thode du revenu pourrait alors faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la capitalisation des revenus comme test de valeur. Toutefois, une analyse des flux de tr\u00e9sorerie serait \u00e9galement recommand\u00e9e, l’\u00e9valuateur calculant un flux de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9 (sans retour) pour fournir une analyse secondaire. <\/p>\n\n\n\n Le m\u00e9canisme de vente des actifs am\u00e9lior\u00e9s dans le territoire est donc r\u00e9alis\u00e9 par la cession de l’int\u00e9r\u00eat du bail foncier. Comme dans l’exemple du r\u00e8glement d’administration des terres de Pond Inlet, on parle de \u00ab transfert \u00bb.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9sum\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Travailler dans le Nord exige une r\u00e9sistance \u00e0 l’environnement et une capacit\u00e9 \u00e0 \u00eatre flexible, surtout si votre vol est annul\u00e9 pendant quatre jours \u00e0 cause du brouillard glac\u00e9. En tout temps, vous \u00eates un visiteur sur les terres inuites et une compr\u00e9hension de base de l’utilisation des terres est essentielle au processus d’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Lectures compl\u00e9mentaires : <\/strong><\/p>\n\n\n\n NUPPEC 2020 – Section 5.10<\/p>\n\n\n\n Accord sur les revendications territoriales du Nunavut https:\/\/www.gov.nu.ca\/sites\/default\/files\/Nunavut_Land_Claims_Agreement.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n Loi sur le Nunavut https:\/\/laws-lois.justice.gc.ca\/eng\/acts\/n-28.6\/page-1.html#h-369707<\/a> <\/p>\n\n\n\n \u00ab Dear Qallunaat (white people) \u00bb par Sandra Inutiq https:\/\/www.cbc.ca\/news\/canada\/north\/dear-qallunaat-white-people-inuit-sandra-inutiq-1.5020210<\/a><\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> https:\/\/lop.parl.ca\/sites\/PublicWebsite\/default\/en_CA\/ResearchPublications\/LegislativeSummaries\/421S221E<\/a><\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> https:\/\/www.cbc.ca\/news\/canada\/north\/dennis-patterson-nunavut-senator-land-requirement-1.3492697<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par John E. 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