{"id":79999,"date":"2020-09-22T16:09:26","date_gmt":"2020-09-22T20:09:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=79999"},"modified":"2020-09-22T16:10:26","modified_gmt":"2020-09-22T12:10:26","slug":"evaluation-en-matiere-de-revendications-territoriales-particulieres-esc-enquete-sur-la-scene-du-crime-historique","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/evaluation-en-matiere-de-revendications-territoriales-particulieres-esc-enquete-sur-la-scene-du-crime-historique\/","title":{"rendered":"\u00c9valuation en mati\u00e8re de revendications territoriales particuli\u00e8res : ESC (enqu\u00eate sur la sc\u00e8ne du crime) historique"},"content":{"rendered":"\n

\u00c9valuation en mati\u00e8re de revendications territoriales particuli\u00e8res : ESC (enqu\u00eate sur la sc\u00e8ne du crime) historique<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Par John Peebles, AACI, P. App., (RPF Ret.), Land Ethic Consulting Ltd.<\/p>\n\n\n\n

Si vous \u00eates un \u00e9valuateur attentif aux d\u00e9tails, que vous vous int\u00e9ressez \u00e0 l’histoire du Canada et des peuples indig\u00e8nes et que vous ne craignez pas de faire quelques recherches, vous constaterez peut-\u00eatre que les revendications territoriales particuli\u00e8res sont un cr\u00e9neau en mati\u00e8re d’\u00e9valuation, J’aime \u00e0 consid\u00e9rer les contrats de service li\u00e9s aux revendications particuli\u00e8res comme des enqu\u00eates historiques sur la sc\u00e8ne de crimes (ESC). Comme les enqu\u00eateurs des \u00e9missions \u00e0 la t\u00e9l\u00e9vision et sur Netflix, le succ\u00e8s est le r\u00e9sultat d\u2019un esprit analytique, de comp\u00e9tences en communication et de capacit\u00e9s de r\u00e9solution de probl\u00e8mes. Les clients exigent des rapports d\u2019une rigueur \u00e9quivalente \u00e0 une th\u00e8se universitaire et un catalogue de documents fiables. La cl\u00e9 du succ\u00e8s r\u00e9side dans l’assemblage de documents et d’archives  .<\/p>\n\n\n\n

Commen\u00e7ons par quelques informations sur les revendications particuli\u00e8res et le jargon qui s’y rapporte. <\/p>\n\n\n\n

Les revendications particuli\u00e8res<\/em> sont des r\u00e9clamations en dommages-int\u00e9r\u00eats pr\u00e9sent\u00e9es par une Premi\u00e8re Nation (c’est-\u00e0-dire les demandeurs) contre la Couronne, ou le Dominion du Canada. Les revendications se r\u00e9partissent g\u00e9n\u00e9ralement en plusieurs cat\u00e9gories g\u00e9n\u00e9rales : mauvaise administration des terres et autres ressources des Premi\u00e8res Nations (par exemple, bois, gaz, p\u00e9trole ou min\u00e9raux), promesse de fournir des terres de r\u00e9serve qui n’a pas \u00e9t\u00e9 tenue, ou morcellement des terres de r\u00e9serve sans indemnisation ad\u00e9quate. <\/p>\n\n\n\n

Historiquement, les tribunaux \u00e9taient la seule voie pour r\u00e9soudre les r\u00e9clamations des Premi\u00e8res Nations concernant les injustices li\u00e9es aux r\u00e9serves. En 2008, le Tribunal des revendications particuli\u00e8res a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 pour acc\u00e9l\u00e9rer la r\u00e9solution des revendications particuli\u00e8res. Le Tribunal est une initiative conjointe de l’Assembl\u00e9e des Premi\u00e8res Nations et du Canada. Les revendications sont entendues par un organisme ind\u00e9pendant compos\u00e9 de juges f\u00e9d\u00e9raux nomm\u00e9s par les cours sup\u00e9rieures provinciales de tout le pays. <\/p>\n\n\n\n

La plupart des revendications particuli\u00e8res impliquent une indemnisation pour les terres et n\u00e9cessitent des rapports d’experts tels que des \u00e9valuations. Au cours du processus de revendication, les rapports d’experts sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9pos\u00e9s aupr\u00e8s du Tribunal par les deux parties : les Premi\u00e8res Nations et le Canada. Comme les tribunaux ordinaires, le Tribunal a des r\u00e8gles de proc\u00e9dure particuli\u00e8res pour les soumissions, l’admission des preuves et les audiences.    <\/p>\n\n\n\n

La Loi sur les revendications particuli\u00e8res<\/em> pr\u00e9voit plusieurs types d’indemnisation possibles. La nature de la revendication peut n\u00e9cessiter un ou les trois types de contrat de service : valeur marchande actuelle non am\u00e9lior\u00e9e, valeur marchande r\u00e9trospective et perte d’utilisation. Les \u00e9valuations de la valeur marchande r\u00e9trospective et de la perte d’utilisation sont des contrats de service d\u2019\u00e9valuation tr\u00e8s difficiles, principalement en raison des dates d’\u00e9valuation historiques, des termes de r\u00e9f\u00e9rence et des hypoth\u00e8ses atypiques, de l’\u00e9tendue du travail et de la difficult\u00e9 \u00e0 trouver et \u00e0 interpr\u00e9ter les informations historiques sur le march\u00e9.   <\/p>\n\n\n\n

Le contrat de service le plus complexe et le plus difficile en mati\u00e8re de revendications particuli\u00e8res est la perte d’utilisation. Le pr\u00e9sent article se concentre sur les m\u00e9thodologies et les recherches uniques en mati\u00e8re de perte d’utilisation. La perte d’utilisation est la perte financi\u00e8re qu’une Premi\u00e8re Nation peut avoir subie au cours d’une p\u00e9riode de r\u00e9clamation d\u00e9finie pour des terres d\u00e9sign\u00e9es comme r\u00e9serve ou pour des terres qui avaient \u00e9t\u00e9 promises comme r\u00e9serve. La plupart des rapports d’experts sur la perte d’utilisation interpr\u00e8tent la perte financi\u00e8re de l’utilisation d’une terre comme \u00e9tant \u00e9quivalente au revenu locatif th\u00e9orique de la terre revendiqu\u00e9e pour chaque ann\u00e9e de la p\u00e9riode de r\u00e9clamation. La somme du loyer th\u00e9orique annuel report\u00e9 \u00e0 la valeur actuelle repr\u00e9sente la perte totale d’utilisation. Un d\u00e9bat est en cours pour savoir si le loyer th\u00e9orique annuel est un loyer net ou un loyer brut et si un int\u00e9r\u00eat en fief simple est la base correcte pour d\u00e9terminer le loyer. Notez que la valeur des am\u00e9liorations apport\u00e9es par la Premi\u00e8re Nation ou d’autres personnes au cours de la p\u00e9riode de r\u00e9clamation n’est g\u00e9n\u00e9ralement pas incluse dans l’analyse financi\u00e8re de la perte d’utilisation.  <\/p>\n\n\n\n

Pour la douzaine de contrats de service de revendications particuli\u00e8res auxquelles j’ai particip\u00e9, les p\u00e9riodes de r\u00e9clamation ont tendance \u00e0 commencer au d\u00e9but des ann\u00e9es 1900 ou plus t\u00f4t. Les terres revendiqu\u00e9es sont souvent situ\u00e9es dans des r\u00e9gions rurales et \u00e9loign\u00e9es du Canada, ce qui amplifie les probl\u00e8mes de recherche de donn\u00e9es sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Dans le cadre d’un contrat de service dans le sud de l’\u00eele de Vancouver, j’ai d\u00fb d\u00e9terminer les valeurs r\u00e9trospectives et la perte d\u2019utilisation d’une emprise de chemin de fer qui a coup\u00e9 une petite r\u00e9serve pr\u00e8s de la communaut\u00e9 de Chemainus. Le mandat de ce contrat de service exigeait des estimations de la perte d\u2019utilisation pour trois p\u00e9riodes de r\u00e9clamation concernant trois zones distinctes. La premi\u00e8re p\u00e9riode de r\u00e9clamation de la perte d\u2019utilisation s’\u00e9tendait de 1885 \u00e0 1963. Il me fallait trouver les conditions du march\u00e9, la valeur des terres et les taux de rendement pour les p\u00e9riodes de r\u00e9clamation. Ma premi\u00e8re \u00e9tape a \u00e9t\u00e9 de mettre un peu d’ordre dans ce contrat de service tr\u00e8s complexe. J’ai \u00e9labor\u00e9 un plan de recherche qui d\u00e9finissait les t\u00e2ches, l’ordre des recherches (c’est-\u00e0-dire les priorit\u00e9s), les sources de donn\u00e9es de recherche et les dates cibles. Le plan indiquait \u00e9galement les heures et les honoraires professionnels, les d\u00e9penses, le besoin de sous-traitants sp\u00e9cialis\u00e9s (par exemple, historiens, g\u00e9om\u00e8tres, soci\u00e9t\u00e9s de cartographie et chercheurs en titres fonciers) et la s\u00e9quence logique du travail. Une fois cette feuille de route esquiss\u00e9e, j’ai pu me plonger dans l’\u00e9tude de march\u00e9, en me concentrant sur les terres revendiqu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

L’analyse d\u2019une perte d\u2019utilisation n\u00e9cessite quatre domaines d’\u00e9tude de march\u00e9 : l’identification, les loyers fonciers, les taux de rendement de la valeur des terrains et les conditions du march\u00e9 pendant la p\u00e9riode de r\u00e9clamation. Les loyers fonciers peuvent provenir de terres de r\u00e9serve ou de non-r\u00e9serve. Cependant, les loyers des r\u00e9serves sont plus faciles \u00e0 obtenir pour les p\u00e9riodes historiques, car il n’existe pas de registre central des loyers des terres hors r\u00e9serve. Les loyers des r\u00e9serves sont \u00e9galement de bons indicateurs de l’utilisation des terres, puisque la politique du gouvernement a \u00e9t\u00e9, au fil des ans, d’\u00e9tablir des loyers bas\u00e9s sur la capacit\u00e9 des terres non am\u00e9lior\u00e9es, comme dans le cas de l’utilisation des terres. Les donn\u00e9es de march\u00e9 les plus convaincantes pour la perte d\u2019utilisation seront celles des r\u00e9serves qui sont similaires aux terres revendiqu\u00e9es en termes de localisation et de caract\u00e9ristiques fonci\u00e8res. Nous donnerons plus d’informations sur la recherche sur les loyers des r\u00e9serves plus loin dans cet article.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La recherche sur les loyers des terres a deux objectifs : les loyers sont des indicateurs de la valeur locative pour la m\u00e9thode de comparaison directe et contribuent aux taux de rendement calcul\u00e9s. Disons que les terres de la r\u00e9serve ayant un bon potentiel agricole dans la r\u00e9gion de Creston, dans la r\u00e9gion de Kootenay, \u00e9taient lou\u00e9es \u00e0 10 dollars l\u2019acre et par an dans les ann\u00e9es 1950. Si ces terres sont repr\u00e9sentatives des terres revendiqu\u00e9es, vous pouvez \u00e9tablir la valeur notionnelle des terres de r\u00e9serve lou\u00e9es en effectuant des recherches suppl\u00e9mentaires sur les ventes de titres fonciers. Si la valeur marchande th\u00e9orique des terres de r\u00e9serve lou\u00e9es est de 200 dollars l\u2019acre \u00e0 la date de location ou aux alentours, le taux de rendement th\u00e9orique sera de 5 %. Si vous rassemblez suffisamment d’indicateurs de taux de rendement, des mod\u00e8les se d\u00e9gagent et un taux de rendement du march\u00e9 peut \u00eatre conclu pour les terres revendiqu\u00e9es. Ce taux \u00e9voluera dans le temps en fonction des forces habituelles du march\u00e9 local et r\u00e9gional. La principale hypoth\u00e8se extraordinaire pour cette analyse est que la valeur des terres de la r\u00e9serve est repr\u00e9sentative de celle de terres similaires hors r\u00e9serve. Il existe un certain d\u00e9saccord sur ce principe, mais la plupart des chercheurs dans le domaine de la perte d\u2019utilisation en Colombie-Britannique n’ajustent pas la valeur des terres de r\u00e9serve pour tenir compte de la nature de l’int\u00e9r\u00eat (c’est-\u00e0-dire le fief simple du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral d\u00e9tenu en fiducie pour les Premi\u00e8res Nations). <\/p>\n\n\n\n

La principale source des valeurs fonci\u00e8res historiques est constitu\u00e9e par les dossiers du bureau provincial des titres fonciers. En Colombie-Britannique, la Land Title & Survey Authority (LTSA) fournit des titres de propri\u00e9t\u00e9 contemporains en ligne. La plupart des titres ant\u00e9rieurs aux ann\u00e9es 1960 ne sont disponibles que sur microfilm. En outre, il existe des milliers de copies de cartes sur papier et de trac\u00e9s sur toiles de lin, croquis et plans d’arpentage historiques qui ne sont ni num\u00e9ris\u00e9s ni microfilm\u00e9s. Cela signifie que vous devez engager un expert qualifi\u00e9 en recherche de titres fonciers pour effectuer des recherches sous votre direction ou que vous devez avoir l’autorisation et les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires pour effectuer les recherches vous-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n

J’ai appris que la meilleure fa\u00e7on de fixer des priorit\u00e9s pour la recherche sur les titres fonciers est d’analyser \u00e0 la fois les cartes historiques et la cartographie contemporaine en ligne de la zone entourant les terres revendiqu\u00e9es et de dresser une liste des pistes de vente potentielles de propri\u00e9t\u00e9s rurales. L’\u00e9tape suivante, le processus de recherche de titres, n\u00e9cessitera une compr\u00e9hension g\u00e9n\u00e9rale de la mani\u00e8re dont les titres fonciers sont enregistr\u00e9s dans votre province. Par exemple, en Colombie-Britannique, la meilleure approche consiste g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 commencer par la concession initiale de la propri\u00e9t\u00e9 par la Couronne et \u00e0 rechercher les transferts de titres successifs. Cette approche g\u00e9n\u00e8re des reventes multiples – tr\u00e8s utile pour comprendre les tendances des conditions du march\u00e9. Si les formats des enregistrements de transfert de titres de propri\u00e9t\u00e9 ont \u00e9volu\u00e9 au fil des ans, la plupart ont des \u00e9l\u00e9ments communs : la description l\u00e9gale de la propri\u00e9t\u00e9, le prix ou la valeur de transfert d\u00e9clar\u00e9 (le prix de vente), les parties \u00e0 l’achat et \u00e0 la vente, et la date de transfert du titre (la date de vente). Soyez pr\u00eat \u00e0 faire face aux frustrations et aux d\u00e9fis d’une recherche approfondie sur les titres fonciers. Il se peut que vous ayez l’impression d’avoir d\u00e9pens\u00e9 beaucoup d’argent pour un r\u00e9sultat tr\u00e8s pauvre. Vous pouvez vous attendre \u00e0 du temps et \u00e0 des d\u00e9penses de recherche pour 20 \u00e0 30 transferts pour chaque propri\u00e9t\u00e9 cibl\u00e9e, \u00e0 une mauvaise qualit\u00e9 des documents microfilm\u00e9s, \u00e0 un pourcentage \u00e9lev\u00e9 de transferts de titres avec lien de d\u00e9pendance impliquant des parties li\u00e9es et des successions, \u00e0 des lacunes dans la motivation des parties et \u00e0 une incertitude concernant les am\u00e9liorations fonci\u00e8res. La d\u00e9pendance \u00e0 l’\u00e9gard des ventes de terres am\u00e9lior\u00e9es est un probl\u00e8me puisque l’analyse des pertes d\u2019utilisation se concentre sur la perte financi\u00e8re de l’utilisation des terres non am\u00e9lior\u00e9es. L’utilisation de ventes de terres am\u00e9lior\u00e9es non corrig\u00e9es faussera l’analyse et r\u00e9duira la fiabilit\u00e9 des estimations de la perte d\u2019utilisation.  <\/p>\n\n\n\n

Vous devez \u00e9laborer des strat\u00e9gies pour faire face aux co\u00fbts de la recherche, aux lacunes dans la compr\u00e9hension de la motivation des parties et \u00e0 la nature des am\u00e9liorations.<\/p>\n\n\n\n

Le temps et le co\u00fbt de la recherche sur les titres fonciers et le Syst\u00e8me d’enregistrement des terres indiennes peuvent repr\u00e9senter jusqu’\u00e0 20 % du co\u00fbt total d’un contrat de service sur la perte d\u2019utilisation. Avant de commencer un tel contrat de service et de r\u00e9diger une proposition d\u00e9taill\u00e9e, vous devez avoir une discussion franche avec votre client sur la difficult\u00e9, le temps et le co\u00fbt de l’analyse de la perte d\u2019utilisation. N’oubliez pas que le potentiel d’indemnisation des r\u00e9clamations peut atteindre 150 millions de dollars et que les clients s’attendront \u00e0 ce que vous r\u00e9alisiez une analyse d\u00e9taill\u00e9e et rigoureuse. Je trouve utile de pr\u00e9ciser que l’avocat de la partie adverse et ses experts passeront deux \u00e0 trois heures \u00e0 examiner chaque heure de travail que vous avez consacr\u00e9e \u00e0 l’analyse de la perte d\u2019utilisation (et vice versa). Vous pourrez peut-\u00eatre \u00e9viter \u00e0 votre client des frais de recherche en commen\u00e7ant par une courte liste de propri\u00e9t\u00e9s potentielles et en \u00e9largissant la liste uniquement lorsque des informations plus utiles sont n\u00e9cessaires. Vous pouvez \u00e9galement donner des instructions \u00e0 vos chercheurs de titres fonciers pour \u00e9viter de r\u00e9cup\u00e9rer des documents pour des transferts avec lien de d\u00e9pendance, ce qui permet d’\u00e9conomiser certains frais d’impression. Toutefois, les chercheurs devront toujours rechercher des titres successifs pour trouver le prochain transfert de ces propri\u00e9t\u00e9s, au moins dans le registre des titres fonciers de la Colombie-Britannique. Gardez \u00e0 l’esprit que la plupart des bureaux des titres fonciers ne veulent pas que votre chercheur monopolise les rares lecteurs de microfilms, car d’autres chercheurs ont besoin d’acc\u00e9der \u00e0 des documents historiques pour d’autres recherches li\u00e9es \u00e0 des questions juridiques, \u00e0 la g\u00e9n\u00e9alogie, etc. Par exemple, le bureau des titres fonciers de Victoria, en Colombie- Britannique, ne dispose que d’un ou deux lecteurs-imprimantes de microfilms qui fonctionnent bien. La concurrence pour ces machines signifie qu\u2019un chercheur qui reste trop longtemps sur la meilleure machine risque de s\u2019attirer des r\u00e9primandes. Vous pouvez \u00e9galement all\u00e9ger la recherche sur le registre des terres indiennes en concentrant la recherche sur les loyers sur les r\u00e9serves des Premi\u00e8res Nations ayant des caract\u00e9ristiques similaires \u00e0 celles des terres revendiqu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Les titres de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re plus anciens peuvent \u00eatre en mauvais \u00e9tat et les versions scann\u00e9es peuvent \u00eatre difficiles \u00e0 interpr\u00e9ter. Ce probl\u00e8me peut \u00eatre surmont\u00e9 dans certains cas en r\u00e9cup\u00e9rant le document original dans les coffres du bureau des titres fonciers. Chaque bureau provincial des titres fonciers aura probablement des politiques et des restrictions diff\u00e9rentes pour l’acc\u00e8s \u00e0 ces documents fragiles et sensibles.<\/p>\n\n\n\n

L’\u00e9tat du terrain \u00e0 la date de la vente est souvent difficile \u00e0 d\u00e9terminer \u00e9tant donn\u00e9 le passage du temps, le manque de photographies a\u00e9riennes avant les ann\u00e9es 1930 et les politiques gouvernementales en mati\u00e8re de colonisation des terres. La colonie de l’\u00eele de Vancouver et, plus tard, la province de la Colombie-Britannique, comme d’autres provinces de l\u2019Ouest, ont encourag\u00e9 la colonisation pr\u00e9coce des terres de la Couronne par le biais de pr\u00e9emptions. Dans ce processus, un \u00ab pr\u00e9empteur \u00bb pouvait acheter des terres de la Couronne \u00e0 un prix nominal, s’il r\u00e9alisait un certain d\u00e9veloppement foncier et vivait sur la propri\u00e9t\u00e9. Cela signifie que presque toutes les reventes de terres rurales pr\u00e9empt\u00e9es comportaient une forme quelconque de d\u00e9veloppement foncier, une r\u00e9sidence et des b\u00e2timents agricoles. Bien que les croquis de la concession de la Couronne (c’est-\u00e0-dire le transfert original de la terre) aient parfois \u00e9t\u00e9 annot\u00e9s avec des routes, des sentiers, des cabanes et des d\u00e9frichements, l’\u00e9tat de d\u00e9veloppement de la capacit\u00e9 agricole de la plupart des terres avant la g\u00e9n\u00e9ralisation de la photographie a\u00e9rienne est difficile \u00e0 v\u00e9rifier.<\/p>\n\n\n\n

Cependant, il existe quelques astuces pour r\u00e9duire cette incertitude. Reprenons l’exemple de Chemainus mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment. Le gouvernement local est le North Cowichan District (NCD), qui est l’une des plus anciennes municipalit\u00e9s de Colombie-Britannique, cr\u00e9\u00e9e en 1873. Le NCD a conserv\u00e9 des archives de tous les dossiers d’\u00e9valuation depuis la date de son incorporation. Les autorit\u00e9s du NCD m’ont donn\u00e9 acc\u00e8s aux dossiers d’\u00e9valuation historiques et ont mis \u00e0 ma disposition un archiviste pour r\u00e9cup\u00e9rer les registres poussi\u00e9reux de chaque ann\u00e9e. Mon objectif \u00e9tait de trouver des informations d’\u00e9valuation pour certains des premiers documents de transfert de titres fonciers. Un minimum d’informations \u00e9tait disponible pour chaque propri\u00e9t\u00e9, mais les dossiers \u00e9taient utiles pour distinguer les terres \u00e0 l\u2019\u00e9tat sauvage ou non am\u00e9lior\u00e9es des terres agricoles, et la valeur attribu\u00e9e aux am\u00e9liorations telles que les cabanes et les granges. Les premi\u00e8res photographies a\u00e9riennes disponibles pour cette r\u00e9gion datent des ann\u00e9es 1940 et les recherches d’\u00e9valuation ont permis d’\u00e9tablir avec plus de certitude la nature des am\u00e9liorations agricoles pour les ventes apr\u00e8s 1940. (Conseil : une bonne source pour les premi\u00e8res photos a\u00e9riennes disponibles est la Phototh\u00e8que nationale de l’air de Ressources naturelles Canada<\/em>). La plupart des provinces disposent de photographies a\u00e9riennes suppl\u00e9mentaires pour des p\u00e9riodes plus contemporaines.<\/p>\n\n\n\n

 Un autre de mes contrats de service d\u2019ESC \u00e9tait une revendication particuli\u00e8re dans la r\u00e9gion de Cariboo-Chilcotin (centre-sud de la Colombie-Britannique), une r\u00e9gion bien connue pour l’\u00e9levage du b\u00e9tail. J’ai pu analyser deux ventes historiques am\u00e9lior\u00e9es de ranchs en comparant des photos a\u00e9riennes autour de la date de vente avec les autobiographies publi\u00e9es de deux familles de ranchs locales. Les autobiographies d\u00e9crivent en d\u00e9tail l’achat et la vente des propri\u00e9t\u00e9s, y compris les b\u00e2timents, les am\u00e9liorations, l’irrigation, les permis de p\u00e2turage et les licences d’utilisation de l’eau. Les archives familiales peuvent \u00e9galement fournir quelques trouvailles rares. La fille des propri\u00e9taires d’un grand ranch bien connu pr\u00e8s de Williams Lake a accept\u00e9 de partager un ancien rapport d’\u00e9valuation qui avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 juste avant la vente du ranch. Le message qui ressort de ces exemples de type ESC est qu’il ne suffira jamais de bricoler quelques titres fonciers historiques, il faut creuser un peu, ou beaucoup!   <\/p>\n\n\n\n

Pour comprendre la motivation des parties, il faut remonter dans le temps jusqu’aux forces sociales, juridiques et \u00e9conomiques qui pr\u00e9valaient dans la r\u00e9gion pendant les p\u00e9riodes de r\u00e9clamation. Quelles sont les forces qui ont pu influencer le comportement des acheteurs et des vendeurs? Par exemple, une recherche documentaire pour le d\u00e9but des ann\u00e9es 1900 a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que le sud de l’\u00eele de Vancouver a connu des p\u00e9riodes de sp\u00e9culation fonci\u00e8re, de croissance et de r\u00e9cession. Un certain nombre d’acheteurs au d\u00e9but des ann\u00e9es 1900 \u00e9taient des investisseurs \u00e9trangers du Royaume-Uni. La sp\u00e9culation immobili\u00e8re \u00e9tait courante au Royaume-Uni pendant cette p\u00e9riode, et des r\u00e9gions de la Colombie-Britannique comme le sud de l\u2019Okanagan, les Kootenays et l’\u00eele de Vancouver \u00e9taient des cibles pour les sp\u00e9culateurs. Les investisseurs achetaient et vendaient des propri\u00e9t\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re que beaucoup d’entre nous ach\u00e8tent et vendent des actions sur le march\u00e9 actuel – ce qui signifie qu’un acheteur britannique, pas n\u00e9cessairement bien inform\u00e9 des conditions du march\u00e9 local dans la vall\u00e9e de la Cowichan, pourrait avoir pay\u00e9 plus cher pour une propri\u00e9t\u00e9 qu’un r\u00e9sident local bien inform\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Au cours de mes ann\u00e9es de recherche sur les revendications particuli\u00e8res, j’ai appris que les meilleures donn\u00e9es ne sont pas forc\u00e9ment publi\u00e9es dans les registres officiels du gouvernement. Ma source pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e pour comprendre les conditions du march\u00e9 est constitu\u00e9e par les soci\u00e9t\u00e9s et les archives historiques locales, dont le personnel est g\u00e9n\u00e9ralement compos\u00e9 de b\u00e9n\u00e9voles. Ces b\u00e9n\u00e9voles sont passionn\u00e9s par la pr\u00e9servation de l’histoire et aiment avoir l’occasion de partager leurs connaissances, d’apporter leur aide et de donner des conseils de recherche une fois qu’ils ont compris vos questions de recherche. Malheureusement, les archives et les soci\u00e9t\u00e9s historiques locales sont toujours \u00e0 court de financement et certains documents fragiles ne peuvent \u00eatre stock\u00e9s et conserv\u00e9s en toute s\u00e9curit\u00e9. N’oubliez pas de faire un don aux archives et aux soci\u00e9t\u00e9s historiques qui vous ont aid\u00e9. Les membres des communaut\u00e9s des Premi\u00e8res Nations sont une source pr\u00e9cieuse d’informations sur l’\u00e9volution de l’utilisation des terres au fil du temps. Les d\u00e9clarations des membres de la communaut\u00e9 font souvent partie des dossiers communs rassembl\u00e9s par le demandeur et le Canada dans le cadre du processus de r\u00e9clamation.<\/p>\n\n\n\n

Mes sources de recherche en ligne pr\u00e9f\u00e9r\u00e9es sont les journaux historiques et les annuaires de villes (listes des r\u00e9sidents et des entreprises). Les biblioth\u00e8ques universitaires canadiennes poss\u00e8dent g\u00e9n\u00e9ralement des fonds en ligne de journaux historiques. L’universit\u00e9 de la Saskatchewan d\u00e9tient les premi\u00e8res ann\u00e9es du Regina Free Press<\/em>. L’universit\u00e9 de la Colombie-Britannique poss\u00e8de une \u00e9tonnante collection de journaux \u00e9ph\u00e9m\u00e8res pour les villes mini\u00e8res qui n’existent plus dans la r\u00e9gion de Kootenay. La biblioth\u00e8que publique de Vancouver poss\u00e8de une collection en ligne d’annuaires des villes, villages et communaut\u00e9s de Colombie-Britannique datant des ann\u00e9es 1860, ou de la p\u00e9riode coloniale de la Colombie-Britannique. Biblioth\u00e8que et Archives Canada et Recensement Canada disposent de documents historiques concernant les baux, les permis et les ventes de terres et de bois, les rapports annuels des agences gouvernementales et les rapports de recensement. Je m’appuie aussi couramment sur des documents de th\u00e8ses de ma\u00eetrise et de doctorat universitaires, dont certains remontent aux ann\u00e9es 1920; ces documents sont \u00e9galement consultables dans la plupart des syst\u00e8mes de biblioth\u00e8ques universitaires. Les documents de th\u00e8se renvoient souvent \u00e0 d’autres pistes documentaires, \u00e9tant donn\u00e9 l’obligation de citer toutes les informations sur lesquelles ils reposent. De plus, je vous recommande de prendre contact avec la facult\u00e9 d’histoire de votre universit\u00e9 locale pour voir si un \u00e9tudiant pourrait vous aider dans vos recherches. Les \u00e9tudiants ont acc\u00e8s \u00e0 des moteurs de recherche tr\u00e8s puissants et savent comment les utiliser (probablement mieux que vous!). Vous pourriez \u00eatre surpris par les dossiers pertinents que les \u00e9tudiants peuvent t\u00e9l\u00e9charger gratuitement \u00e0 partir de sources de recherche mondiales telles que ABI\/INFORM.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, quelques r\u00e9flexions sur deux importantes m\u00e9thodologies en mati\u00e8re de perte d\u2019utilisation : la m\u00e9thode du taux de rendement et la m\u00e9thode de comparaison directe. La m\u00e9thode du taux de rendement est en fait l’inverse de la capitalisation de la rente fonci\u00e8re : l’\u00e9valuateur part d’une valeur fonci\u00e8re connue et applique un taux de rendement pour arriver \u00e0 une rente fonci\u00e8re th\u00e9orique. Alternativement, lorsque des informations raisonnables sur le march\u00e9 sont disponibles, l’\u00e9valuateur peut identifier les loyers des terres non am\u00e9lior\u00e9es par comparaison directe, et estimer directement le loyer notionnel des terres revendiqu\u00e9es. D’apr\u00e8s mon exp\u00e9rience, il est pr\u00e9f\u00e9rable d’essayer les deux m\u00e9thodes, puis de comparer et de rapprocher les r\u00e9sultats pour des p\u00e9riodes ou des \u00e9poques particuli\u00e8res sur la p\u00e9riode de r\u00e9clamation d\u00e9finie. Une autre m\u00e9thode simplifi\u00e9e, avec un taux de rendement unique pour toute la p\u00e9riode de r\u00e9clamation, a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 propos\u00e9e comme m\u00e9thode en mati\u00e8re de perte d\u2019utilisation. Pour plus d’informations sur la m\u00e9thode \u00e0 taux fixe, consultez l’article du num\u00e9ro d\u2019hiver 2006 de la revue \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada \u00ab Valuing First Nation Land Claims and Other Historical Damages<\/em> \u00bb, r\u00e9dig\u00e9 par Arthur Hosius, Ph. D. et Lawrence Smith, Ph. D., \u00e9conomistes de l’Universit\u00e9 de Toronto.<\/p>\n\n\n\n

Pour d\u00e9terminer les loyers fonciers aux fins d\u2019un contrat de service en mati\u00e8re de perte d\u2019utilisation, vous devez trouver un \u00e9quilibre entre l’int\u00e9grit\u00e9 de l’analyse et l’analyse de vastes quantit\u00e9s de donn\u00e9es sur le march\u00e9 pour certaines p\u00e9riodes et des lacunes dans les donn\u00e9es pour d’autres p\u00e9riodes. Une approche d’\u00e9valuation de masse peut aider \u00e0 \u00e9viter de s’enliser et de produire un rapport de plus de 1 000 pages que les profanes et le Tribunal (utilisateurs pr\u00e9vus) ne comprendront pas. Les contrats de location des r\u00e9serves, les permis et autres loyers fonciers sont enregistr\u00e9s dans le Syst\u00e8me d’enregistrement des terres indiennes (ILRS) (en fait, plusieurs syst\u00e8mes), dont certains remontent aux ann\u00e9es 1890. Bien que le grand public ait acc\u00e8s \u00e0 des informations limit\u00e9es dans l’ILRS, vous devez obtenir une autorisation suppl\u00e9mentaire pour r\u00e9cup\u00e9rer les documents relatifs au r\u00e9gime foncier et documenter les loyers et les frais. L’acc\u00e8s \u00e0 l’ILRS et la possibilit\u00e9 d’interroger le syst\u00e8me sont des comp\u00e9tences de base pour l’attribution des revendications territoriales particuli\u00e8res. Bien que l’ILRS soit loin d’\u00eatre exhaustif ou complet, c’est la meilleure ressource disponible pour les baux de location et les octrois de licences et de permis. Par exemple, j’ai trouv\u00e9 des registres de baux remontant aux ann\u00e9es 1890 pour des terres agricoles dans la vall\u00e9e de la Cowichan et des droits de surface miniers pour des terres dans le canyon du Fraser au sud-ouest de la Colombie-Britannique.    <\/p>\n\n\n\n

Quelques r\u00e9flexions finales sur la documentation de vos conclusions sur les revendications particuli\u00e8res, ou sur la fa\u00e7on de pr\u00e9parer un rapport d’\u00e9valuation complet et convaincant.<\/p>\n\n\n\n

D’apr\u00e8s mon exp\u00e9rience, les rapports les plus efficaces sont organis\u00e9s en plusieurs rubriques, sous-rubriques et points centr\u00e9s. \u00c9vitez le jargon, les superlatifs et les opinions non \u00e9tay\u00e9es. La plupart des professionnels du droit sont habiles \u00e0 d\u00e9tecter les plaidoyers, alors assurez-vous que votre analyse et votre \u00ab voix \u00bb sont ind\u00e9pendantes et impartiales. N’oubliez jamais que vous \u00e9crivez pour des profanes qui peuvent avoir une compr\u00e9hension limit\u00e9e des principes d’\u00e9valuation et des pratiques g\u00e9n\u00e9ralement reconnues. Les rapports doivent comprendre un glossaire, des notes en bas de page pour toutes les sources cit\u00e9es, ainsi qu’une explication du contrat de service et de vos conclusions g\u00e9n\u00e9rales. Les rapports de perte d\u2019utilisation peuvent comprendre des sections d’\u00e9valuation autonomes pour des p\u00e9riodes d’\u00e9valuation particuli\u00e8res ou des p\u00e9riodes ayant des influences sociales, \u00e9conomiques et juridiques coh\u00e9rentes. Cette d\u00e9marche permet aux utilisateurs pr\u00e9vus de comprendre plus facilement vos conclusions et les analyses qui les \u00e9tayent, et de voir la progression logique d’une \u00e9poque \u00e0 l’autre. Consid\u00e9rez votre rapport comme un grand mod\u00e8le \u00e9conomique qui d\u00e9crit l’\u00e9volution de la valeur des terres et des loyers sur une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Au cours de mes 12 ann\u00e9es de travail en revendications particuli\u00e8res, j’ai trouv\u00e9 que ces contrats de service \u00e9taient les plus stimulants et les plus gratifiants de ma carri\u00e8re. Les revendications particuli\u00e8res constituent un petit cr\u00e9neau dans le domaine de l’\u00e9valuation, avec tr\u00e8s peu de membres qualifi\u00e9s, et je me sens privil\u00e9gi\u00e9e de faire partie de ce groupe d’enqu\u00eateurs reconnus dans le domaine des revendications territoriales. Si vous pensez avoir les aptitudes, les capacit\u00e9s et l’instinct d\u2019un enqu\u00eateur pour \u00e9largir votre champ de pratique, vous trouverez peut-\u00eatre que le partenariat avec un \u00e9valuateur exp\u00e9riment\u00e9 en mati\u00e8re de revendications est le meilleur moyen d’acqu\u00e9rir des comp\u00e9tences dans ce domaine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00c9valuation en mati\u00e8re de revendications territoriales particuli\u00e8res : ESC (enqu\u00eate sur la sc\u00e8ne du crime) historique Par John Peebles, AACI, P. App., (RPF Ret.), Land<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[76],"article_tag":[],"class_list":["post-79999","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-peebles"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/79999","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=79999"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=79999"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=79999"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}