{"id":81087,"date":"2020-11-17T18:48:06","date_gmt":"2020-11-17T23:48:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=81087"},"modified":"2020-11-17T19:49:06","modified_gmt":"2020-11-17T15:49:06","slug":"examen-des-loyers-commentaire-sur-laffaire-span-west","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/examen-des-loyers-commentaire-sur-laffaire-span-west\/","title":{"rendered":"Examen des loyers : Commentaire sur l’affaire Span West"},"content":{"rendered":"\n

Examen des loyers : Commentaire sur l’affaire Span West<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, <\/strong>avocat-procureur<\/strong>, C.Arb, AACI(Hon), RI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans des articles pr\u00e9c\u00e9dents de cette publication, j’ai parl\u00e9 de l\u2019examen des loyers sur la base des loyers du march\u00e9 et du moment o\u00f9 il y aura un \u00e9cart par rapport \u00e0 cette norme.  Dans cet article, la question est r\u00e9examin\u00e9e dans le contexte de la d\u00e9cision de la Cour du Banc de la Reine de Saskatchewan dans l’affaire Bank of Nova Scotia v. Span West Farms Ltd. [Span West]<\/em>.  Bien qu’elle n’ait pas fait l’objet de beaucoup de commentaires judiciaires apr\u00e8s sa publication, l\u2019affaire Span West<\/em> offre une perspective int\u00e9ressante des loyers du march\u00e9 \u00e0 des fins d\u2019examen des loyers et elle aborde le droit de faire appel d’une d\u00e9cision d\u2019examen des loyers.   <\/p>\n\n\n\n

L’affaire Span West<\/em> est n\u00e9e d’un appel d’une d\u00e9cision arbitrale d\u2019examen de loyer interpr\u00e9tant et appliquant la clause suivante :<\/p>\n\n\n\n

25.04 Arbitrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le montant du loyer, bas\u00e9 sur les loyers courants du march\u00e9 en vigueur au d\u00e9but de la p\u00e9riode de renouvellement applicable pour des lieux et locaux comparables, \u00e0 l’exclusion des am\u00e9liorations locatives effectu\u00e9es par ou pour le compte de la banque, \u00e0 payer par le locataire au propri\u00e9taire pendant la p\u00e9riode de renouvellement du pr\u00e9sent bail, comme pr\u00e9vu dans les pr\u00e9sentes, doit \u00eatre convenu par les parties, et si les parties ne peuvent s’entendre, le loyer sera r\u00e9gl\u00e9 par la d\u00e9cision de trois arbitres ou de la majorit\u00e9 d’entre eux, l’un devant \u00eatre nomm\u00e9 par le propri\u00e9taire, l’autre par le locataire, et les deux ainsi choisis devant en choisir un troisi\u00e8me, au moins quatre-vingt-dix (90) jours avant l’expiration de la dur\u00e9e et de tout renouvellement de celle-ci, et la d\u00e9cision arbitrale rendue par la majorit\u00e9 d’entre eux sera rendue avant l’expiration de la pr\u00e9sente dur\u00e9e et de tout renouvellement de celle-ci, et liera les parties aux pr\u00e9sentes. Les frais de l’arbitrage sont support\u00e9s \u00e0 parts \u00e9gales par les parties. L’arbitrage doit \u00eatre men\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la loi sur l’arbitrage de la province de la Saskatchewan.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision arbitrale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans sa d\u00e9cision, la majorit\u00e9 du conseil d’arbitrage a not\u00e9 l’accord des parties selon lequel un loyer bas\u00e9 sur \u00ab les loyers du march\u00e9 en vigueur au d\u00e9but de la p\u00e9riode de renouvellement applicable \u00bb exigeait une d\u00e9termination objective du loyer, c’est-\u00e0-dire sans se fonder sur des circonstances subjectives propres au propri\u00e9taire ou au locataire. Il a en outre \u00e9t\u00e9 convenu que le loyer devait \u00eatre fix\u00e9 sur la base de lieux et de locaux comparables.<\/p>\n\n\n\n

Cependant, la majorit\u00e9 du conseil a d\u00e9clar\u00e9 que le d\u00e9fi consistait \u00e0 d\u00e9terminer ce qui constituait des \u00ab lieux et locaux comparables \u00bb. Ils ont \u00e9crit que le meilleur comparable possible serait un b\u00e2timent identique situ\u00e9 imm\u00e9diatement en face des locaux en question, mais de tels locaux n’existent pas. Sans surprise, les arbitres ont conclu qu’ils devaient prendre en compte les locaux situ\u00e9s dans d’autres endroits et ensuite ajuster les loyers de ces locaux \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse pour les appliquer aux locaux concern\u00e9s. Une majorit\u00e9 d’arbitres a conclu que les meilleurs comparables se trouvaient dans le quartier des affaires du centre-ville, sur la rue principale.   <\/p>\n\n\n\n

Les parties ont pr\u00e9sent\u00e9 un ensemble de comparables dont les loyers allaient de 12 \u00e0 21 dollars, le plus cher \u00e9tant les locaux occup\u00e9s par la Banque Royale du Canada. Les arbitres ont estim\u00e9 que les locaux de la banque \u00e9taient les meilleurs comparables du lot, mais qu’ils n’\u00e9taient pas parfaits – en bref, ils pr\u00e9sentaient des caract\u00e9ristiques qui en faisaient un meilleur emplacement par rapport au sujet. Ils ont \u00e9galement conclu que le meilleur comparable ne cr\u00e9ait pas \u00ab des loyers courants sur le march\u00e9 pour des emplacements et des locaux comparables \u00bb. Les quatre autres locaux avaient des loyers nettement inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux des locaux de la Banque Royale du Canada. Les arbitres ont fix\u00e9 le loyer \u00e0 18 dollars pour la p\u00e9riode de renouvellement, d\u00e9clarant que les locaux de la Banque Royale du Canada \u00ab d\u00e9passent les taux beaucoup plus bas pay\u00e9s pour les autres propri\u00e9t\u00e9s \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Le locataire en a appel\u00e9 de la d\u00e9cision arbitrale.   <\/p>\n\n\n\n

Les questions en appel devant le tribunal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Deux des questions abord\u00e9es par le tribunal dans le cadre de l’appel du locataire \u00e9taient les suivantes :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Un droit d\u2019appel \u00e9tait-il exclu par les termes du bail?<\/li>\n\n\n\n
  2. Les arbitres ont-ils correctement interpr\u00e9t\u00e9 \u00ab les loyers actuels du march\u00e9 pour des emplacements et des locaux comparables \u00bb?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Un droit d’appel \u00e9tait-il exclu?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La clause d’arbitrage dans l’affaire Span West<\/em> pr\u00e9voyait en partie ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

    25.04 Arbitrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Le montant du loyer … que le locataire doit payer au propri\u00e9taire pendant la p\u00e9riode de renouvellement du pr\u00e9sent bail … doit \u00eatre convenu par les parties, et si les parties ne peuvent s’entendre, le loyer sera r\u00e9gl\u00e9<\/em><\/strong> par la d\u00e9cision de trois arbitres ou de la majorit\u00e9 d’entre eux … et la d\u00e9cision … contraindra<\/em><\/strong> les parties …<\/p>\n\n\n\n

    Le propri\u00e9taire a fait valoir que les termes \u00ab r\u00e9gler \u00bb et \u00ab contraindre \u00bb avaient pour effet de supprimer le droit d’appel de la d\u00e9cision arbitrale. Dans des affaires pr\u00e9c\u00e9dentes auxquelles la Cour s’est r\u00e9f\u00e9r\u00e9e, l’insertion de l’expression \u00ab d\u00e9finitif et contraignant \u00bb pouvait avoir pour effet d’emp\u00eacher l’appel d’une d\u00e9cision arbitrale dans le cadre d’un examen de loyer. La Cour a d\u00e9clar\u00e9 que la question \u00e9tait de savoir si les termes \u00ab r\u00e9gler \u00bb et \u00ab contraindre \u00bb  » avaient le m\u00eame effet que \u00ab d\u00e9finitif et contraignant \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Au paragraphe 17, la Cour a estim\u00e9 que \u00ab r\u00e9gl\u00e9 \u00bb est \u00e9quivoque; il peut \u00eatre lu comme signifiant \u00ab constater, \u00e9tablir ou fixer \u00bb, mais il n’abroge pas un droit d’appel en vertu de la l\u00e9gislation sur l’arbitrage. Toutefois, la Cour a \u00e9crit ce qui suit au paragraphe 18 :<\/p>\n\n\n\n

    18      La question qui subsiste est de savoir si l’absence de droit d’appel d’une d\u00e9cision arbitrale \u00e0 l’article 25.04 doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme une renonciation implicite au droit d’appel pr\u00e9vu \u00e0 l’article 45 de la loi, ou comme une simple indication que les parties n’ont jamais r\u00e9fl\u00e9chi \u00e0 la question. Suivant le raisonnement appliqu\u00e9 par le juge Finlayson dans l’affaire L.I.U.N.A., supra,<\/em> je suis convaincu que l’absence d’une disposition relative au droit d’appel dans le bail, un long document couvrant en d\u00e9tail tous les aspects du contrat de location, confirme que les parties n’avaient pas l’intention que les d\u00e9cisions rendues en vertu de l’article 25.04 soient soumises \u00e0 un examen en appel. En d’autres termes, lorsqu’il est lu conjointement avec l’ancienne et la nouvelle loi [de la Saskatchewan], l’article 25.04 \u00e9limine implicitement le droit d’appel pr\u00e9vu par la loi.<\/p>\n\n\n\n

    Le tribunal aurait pu s’arr\u00eater l\u00e0, mais il a poursuivi en abordant l’interpr\u00e9tation des \u00ab loyers actuels du march\u00e9 pour des emplacements et des locaux comparables \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    \u00ab Les loyers courants sur le march\u00e9 pour des emplacements et des locaux comparables \u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Le tribunal a conclu que l\u2019expression \u00ab des loyers courants sur le march\u00e9 pour des emplacements et des locaux comparables \u00bb a un sens diff\u00e9rent de \u00ab loyers du march\u00e9 \u00bb. L’explication se trouve aux paragraphes 27 et 28 de Span West<\/em> :<\/p>\n\n\n\n

    27   Le \u00ab loyer du march\u00e9 \u00bb a un \u00e9l\u00e9ment prospectif dans la mesure o\u00f9 il consid\u00e8re le taux de location qu’un local attirerait s’il \u00e9tait offert sur le march\u00e9 au sens large le jour o\u00f9 le locataire a exerc\u00e9 son droit de renouvellement. Il tient \u00e9galement compte des loyers payables au titre de baux existants de locaux similaires. En revanche, l’approche utilis\u00e9e dans l’article 25.04 ne prend en compte que les loyers actuels payables pour des lieux et des locaux comparables et fixe le loyer pour la p\u00e9riode de renouvellement en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 ceux-ci. Les r\u00e9sultats obtenus par ces deux approches peuvent \u00eatre sensiblement diff\u00e9rents, comme l’illustre l’exemple suivant :<\/p>\n\n\n\n

    Supposons que le taux de location actuel des locaux lou\u00e9s est de 5,00 $ le pied carr\u00e9 \u00e0 la date de renouvellement du bail et que le taux de location actuel pour des locaux et emplacements comparables est alors de 6,00 $ le pied carr\u00e9. Si un march\u00e9 immobilier tr\u00e8s actif existe \u00e0 la date de renouvellement, ou s’il y a une p\u00e9nurie de locaux \u00e9quivalents, les locaux lou\u00e9s en question commanderont un taux de location bien sup\u00e9rieur \u00e0 6,00 $ le pied carr\u00e9. \u00c0 l’inverse, si le march\u00e9 immobilier est tr\u00e8s d\u00e9prim\u00e9 \u00e0 la date de renouvellement, le loyer du march\u00e9 pour le local peut \u00eatre bien inf\u00e9rieur \u00e0 5,00 $ le pied carr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    L’approche prescrite par le bail produirait un taux de renouvellement du loyer de l’ordre de 6,00 $ le pied carr\u00e9 dans les deux cas.<\/p>\n\n\n\n

    28      L’objectif \u00e9vident des crit\u00e8res utilis\u00e9s par le bail est de prot\u00e9ger les parties contre les al\u00e9as des fluctuations rapides des march\u00e9s immobiliers. Je suis convaincu que la commission a compris et correctement interpr\u00e9t\u00e9 la disposition en cause et a donc rejet\u00e9 le recours du propri\u00e9taire dans la mesure o\u00f9 son appel est fond\u00e9 sur la deuxi\u00e8me question.<\/p>\n\n\n\n

    Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La conclusion du tribunal dans l\u2019affaire Span West<\/em> selon laquelle le droit d’appel avait \u00e9t\u00e9 abrog\u00e9 par les termes du bail a eu par la suite une r\u00e9action mitig\u00e9e, au moins un tribunal ayant refus\u00e9 d’adopter le raisonnement de la Cour du Banc de la Reine de Saskatchewan.[i]<\/a><\/p>\n\n\n\n

    Il semble qu’il n’y ait eu aucun examen judiciaire de la conclusion de l’affaire West Span<\/em> concernant la nature prospective du \u00ab loyer du march\u00e9 \u00bb et les implications des termes \u00ab courant \u00bb et \u00ab en vigueur \u00bb comme base de d\u00e9termination du loyer pour une p\u00e9riode de renouvellement. Il est impossible de dire dans quelle mesure l’affaire a influenc\u00e9 les d\u00e9cisions arbitrales dans les proc\u00e9dures d\u2019examen des loyers.  Toutefois, l’affaire offre la possibilit\u00e9 qu’un groupe d’arbitrage puisse convenir que l’utilisation de termes tels que \u00ab courant \u00bb et \u00ab en vigueur \u00bb traduit une intention de fixer les loyers sur la base de ce qui existe au moment de l\u2019examen plut\u00f4t que sur ce qui serait n\u00e9goci\u00e9 \u00e0 la date de renouvellement.<\/p>\n\n\n\n

    Notes de fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    [1] Examen du loyer : \u00c0 quoi sert le bail? <\/em>(\u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada, 2018 \u2013 Volume 62 \u2013 Tome 3); Clause dans un examen de loyer : Fond\u00e9 ou non sur le march\u00e9? (<\/em>\u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada, 2017 \u2013 Volume 61 \u2013 Tome 4)<\/p>\n\n\n\n

    ii 2003 SKQB 306,<\/p>\n\n\n\n

    iii Fern Trust (Trustee of) v. Trevail Mining (New Brunswick) Ltd.<\/em>, 2019 ONSC 4225 (Ont. S.C.J.) aux paragraphes 19-21<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Cet article a pour but de susciter la discussion et de sensibiliser les praticiens \u00e0 l’\u00e9volution du droit. Il ne s’agit pas d’un avis juridique. Toute question d\u00e9coulant de cet article dans des circonstances particuli\u00e8res devrait \u00eatre dirig\u00e9e \u00e0 des juristes et \u00e0 des \u00e9valuateurs qualifi\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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    Examen des loyers : Commentaire sur l’affaire Span West Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon), RI Dans des articles pr\u00e9c\u00e9dents de cette publication, j’ai parl\u00e9<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[],"class_list":["post-81087","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/81087","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81087"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=81087"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=81087"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}