{"id":81138,"date":"2020-11-19T20:17:05","date_gmt":"2020-11-20T01:17:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=81138"},"modified":"2020-11-19T21:18:05","modified_gmt":"2020-11-19T17:18:05","slug":"levaluation-de-proprietes-difficiles","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/levaluation-de-proprietes-difficiles\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s difficiles"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s difficiles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par George Canning, AACI, P.APP<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cet article traite de l\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s uniques, non seulement en raison de leur usage particulier, mais aussi de leur histoire et de leur attrait architectural.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ancienne biblioth\u00e8que Carnegie est situ\u00e9e \u00e0 Ingersoll, en Ontario, dont la population \u00e9tait de 13 000 habitants \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation. C\u2019\u00e9tait l\u2019une des 125 biblioth\u00e8ques Carnegie construites au Canada avec le financement de la Fondation Andrew Carnegie des \u00c9tats-Unis. L\u2019\u00e9difice t\u00e9moigne du fait que l\u2019on reconnaissait le r\u00f4le que les biblioth\u00e8ques et les institutions d\u2019enseignement jouaient dans la lutte contre l\u2019analphab\u00e9tisme. En plus d\u2019\u00eatre une biblioth\u00e8que renomm\u00e9e, il int\u00e9ressant de noter que l\u2019\u00e9difice abritait la premi\u00e8re classe d\u2019arts pour adultes au Canada.<\/p>\n\n\n\n

Ayant 119 ans, l\u2019\u00e9difice est class\u00e9 historique. C\u2019est un plancher unique sur\u00e9lev\u00e9 d\u2019environ 4200 pieds carr\u00e9s. De conception presque parfaitement carr\u00e9e, il poss\u00e8de une entr\u00e9e principale en saillie, orn\u00e9e d\u2019une arche centrale d\u00e9corative. Les coins sont angul\u00e9s pour former une colonne surmont\u00e9e d\u2019un chapiteau iconique au sommet. Les contreforts centraux ont un chapiteau similaire. La partie sup\u00e9rieure de l\u2019\u00e9difice est coiff\u00e9e d\u2019une bande horizontale orn\u00e9e de crochets d\u00e9coratifs. Les fen\u00eatres avant et lat\u00e9rales ont une arche de briques avec m\u00e9daillon sup\u00e9rieur et larmier de finition. Les r\u00e9novations et les changements apport\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9difice ont soigneusement pr\u00e9serv\u00e9 son architecture et augment\u00e9 son utilit\u00e9 globale en ouvrant le niveau inf\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9difice a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 en 2018, puis r\u00e9nov\u00e9 afin d\u2019offrir un espace haut de gamme pour la tenue de plusieurs types d\u2019\u00e9v\u00e9nements. Il n\u2019y a pas \u00e0 Ingersoll d\u2019\u00e9difice similaire \u00e0 celui-ci; la seule structure comparable se trouve \u00e0 5 km plus au sud.<\/p>\n\n\n\n

Le zonage de la propri\u00e9t\u00e9 permet une grande vari\u00e9t\u00e9 d\u2019utilisations possibles. Les propri\u00e9t\u00e9s avoisinant l\u2019\u00e9difice sont des espaces commerciaux, dont certains portent une d\u00e9nomination commerciale, alors que d\u2019autres se trouvent commun\u00e9ment sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Depuis son ouverture, l\u2019installation a \u00e9t\u00e9 bien re\u00e7ue par le public, ayant accueilli plusieurs c\u00e9l\u00e9brations de mariages et \u00e9v\u00e9nements sociaux. Malheureusement, il n\u2019y a pas de revenus historiques ou d\u2019\u00e9tats des d\u00e9penses qu\u2019un \u00e9valuateur pourrait utiliser dans une m\u00e9thode du revenu.<\/p>\n\n\n\n

Une m\u00e9thode du co\u00fbt est hors de question, pour deux raisons. D\u2019abord, ces propri\u00e9t\u00e9s ne sont pas achet\u00e9es et vendues selon la valeur d\u2019immeuble d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9e ou la composante du terrain. Ensuite, il n\u2019y a pas de ventes de terrains dans la zone centrale d\u2019Ingersoll pour appuyer tout type de valeur de terrain. \u00c0 cause de cela, la seule solution possible \u00e0 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 est la m\u00e9thode de comparaison directe.<\/p>\n\n\n\n

Peu importe le type de bien commercial \u00e9valu\u00e9, il est important de d\u00e9terminer les tendances g\u00e9n\u00e9rales dans la communaut\u00e9 locale. On peut le faire de quatre fa\u00e7ons :<\/p>\n\n\n\n

(1) Comme le bien vis\u00e9 est situ\u00e9 dans la zone centrale, marcher au c\u0153ur du centre-ville et compter le nombre d\u2019espaces vacants. Dans notre cas, c\u2019\u00e9tait 10 %, ce qui ne diff\u00e9rait pas des communaut\u00e9s de la taille d\u2019Ingersoll.<\/p>\n\n\n\n

(2) Analyser la valeur mon\u00e9taire des permis de construction \u00e9mis par la ville depuis 5 \u00e0 10 ans. Ingersoll conna\u00eet un cycle de croissance positive, notamment dans le d\u00e9veloppement du march\u00e9 de l\u2019habitation. Le d\u00e9veloppement commercial a fluctu\u00e9, \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse, ce qui est habituel dans les plus petites communaut\u00e9s comme Ingersoll.<\/p>\n\n\n\n

(3) Faire un graphique temporel de toutes les propri\u00e9t\u00e9s commerciales d\u2019un \u00e9tage vendues dans la communaut\u00e9 depuis 10 \u00e0 20 ans. Cela donne un bon portrait de l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 et, plus important, de sa tendance.<\/p>\n\n\n\n

(4) D\u00e9terminer la force \u00e9conomique de la communaut\u00e9 en observant les types d\u2019industries locales et d\u2019autres facteurs, comme l\u2019acc\u00e8s autoroutier. Par exemple, la ville est situ\u00e9e relativement pr\u00e8s de l\u2019autoroute 401 et l\u2019usine de production automobile CAMI, employant 2500 personnes, est situ\u00e9e dans la communaut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Le but de r\u00e9unir cette information est de d\u00e9terminer la robustesse du march\u00e9 commercial o\u00f9 l\u2019\u00e9valuateur travaille plut\u00f4t que de cibler seulement la propri\u00e9t\u00e9 commerciale \u00e9valu\u00e9e. L\u2019\u00e9valuateur veut \u00e9tablir une base de r\u00e9f\u00e9rence pour le bien vis\u00e9, par rapport \u00e0 la composition g\u00e9n\u00e9rale de son march\u00e9 en tant que b\u00e2timent commercial.<\/p>\n\n\n\n

Comme la vendabilit\u00e9 est un facteur devant \u00eatre pris en consid\u00e9ration dans l\u2019\u00e9valuation des propri\u00e9t\u00e9s uniques, l\u2019\u00e9valuateur doit envisager les m\u00e9canismes de r\u00e9gulation du march\u00e9 qui s\u2019appliquent \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. (Voir tableau<\/em> 1)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

                               Tableau 1<\/strong><\/p>\n\n\n\n

M\u00c9CANISME DE R\u00c9GULATION DU MARCH\u00c9<\/strong><\/td>ACHETEURS<\/strong><\/td>VENDEURS<\/strong><\/td><\/tr>
Concurrence parfaite<\/strong><\/td>plusieurs<\/td>plusieurs<\/td><\/tr>
Oligopsone<\/strong><\/td>quelques-uns<\/td>plusieurs<\/td><\/tr>
Oligopole<\/strong><\/td>plusieurs<\/td>quelques-uns<\/td><\/tr>
Monopole bilat\u00e9ral<\/strong><\/td>plusieurs<\/td>un<\/td><\/tr>
Monopsone<\/strong><\/td>un<\/td>plusieurs<\/td><\/tr>
Oligopole bilat\u00e9ral<\/strong><\/td>quelques-uns<\/td>quelques-uns<\/td><\/tr>
Duopole<\/strong><\/td>plusieurs<\/td>deux<\/td><\/tr>
Duopsone<\/strong><\/td>deux<\/td>plusieurs<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il est aussi utile d\u2019examiner les utilisations possibles de la propri\u00e9t\u00e9 relativement au r\u00e8glement de zonage. Un autre aspect consiste \u00e0 fixer les param\u00e8tres de recherche des ventes comparables similaires pour la m\u00e9thode de comparaison directe. Le tableau 2 examine les utilisations possibles de la propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la lumi\u00e8re du r\u00e8glement de zonage actuel d\u2019Ingersoll.<\/p>\n\n\n\n

          Tableau 2<\/strong><\/p>\n\n\n\n

UTILISATIONS<\/strong><\/td>UTILISATION OPTIMALE POSSIBLE<\/strong>  <\/strong><\/td>UTILISATIONS<\/strong><\/td>UTILISATION OPTIMALE POSSIBLE<\/strong><\/td><\/tr>
Immeuble d\u2019habitation<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 logements multiples<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Pension de famille ou maison de chambre<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Maison pour besoins sp\u00e9ciaux<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Unit\u00e9 d\u2019habitation convertie en 4 logements<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Salle de jeux \u00e9lectroniques<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Unit\u00e9 d\u2019habitation dans la partie sup\u00e9rieure d\u2019un immeuble non r\u00e9sidentiel<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Salle de r\u00e9unions<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Foyer de groupe<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Station-service<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Emploi \u00e0 domicile<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Banque ou institution financi\u00e8re<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
\u00c9tablissement de soins prolong\u00e9s<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Bar ou taverne<\/strong><\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Salle de billard<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>D\u00e9panneur<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Salle de quilles<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Garderie<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Station d\u2019autobus<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>\u00c9tablissement de nettoyage \u00e0 sec<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Bureau commercial ou professionnel<\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td>\u00c9tablissement de restauration<\/strong><\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Magasin de mat\u00e9riaux de construction<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Club de sant\u00e9<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
\u00c9tablissement de services commerciaux<\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td>Salon fun\u00e9raire<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
\u00c9cole commerciale<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Bureau administratif gouvernemental<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
H\u00f4tel ou motel<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Microbrasserie<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Laverie automatique<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Concessionnaire automobile<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Clinique m\u00e9dicale<\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td>Stationnement<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
\u00c9tablissement de services aux particuliers<\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td>Lieu de culte<\/strong><\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Imprimerie<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>\u00c9difice sportif ou de spectacle<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Garage public<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Magasin de vente au d\u00e9tail<\/strong><\/strong><\/td>OUI<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Biblioth\u00e8que publique<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Boutique de service<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Utilisation publique<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Salle de th\u00e9\u00e2tre ou de cin\u00e9ma<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Clinique v\u00e9t\u00e9rinaire<\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td>Point de vente en gros<\/strong><\/strong><\/td>NON<\/strong><\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

La conduite de cet exercice a montr\u00e9 que, relativement \u00e0 plusieurs usages permis par le r\u00e8glement de zonage, seulement quelques usages potentiels allaient \u00e9merger. Cela signifie que la mise en march\u00e9 sera \u00ab mince \u00bb, \u00e0 moins qu\u2019un acheteur potentiel puisse obtenir un rezonage.<\/p>\n\n\n\n

Il a fallu ensuite identifier les ventes pour la m\u00e9thode de comparaison directe. C\u2019\u00e9tait une t\u00e2che intimidante, qui n\u00e9cessitait l\u2019examen de plus de 2000 ventes de propri\u00e9t\u00e9s commerciales \u00e0 travers le sud-ouest de l\u2019Ontario. Ce fut accompli en utilisant les dossiers de MPAC propertyline et en regardant m\u00e9thodiquement chaque image de vente sur l\u2019ordinateur. Le tableau 3 montre les comt\u00e9s recherch\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

NOM DU COMT\u00c9<\/strong><\/td>NOMBRE DE MUNICIPALIT\u00c9S DANS LE COMT\u00c9<\/strong><\/td><\/tr>
Middlesex<\/strong><\/td>9<\/td><\/tr>
Elgin<\/strong><\/td>8<\/td><\/tr>
Oxford<\/strong><\/td>8<\/td><\/tr>
Perth<\/strong><\/td>6<\/td><\/tr>
Niagara<\/strong><\/td>12<\/td><\/tr>
Essex<\/strong><\/td>9<\/td><\/tr>
Chatham-Kent<\/strong><\/td>1<\/td><\/tr>
Huron<\/strong><\/td>9<\/td><\/tr>
Wellington<\/strong><\/td>8<\/td><\/tr>
Waterloo<\/strong><\/td>7<\/td><\/tr>
TOTAL<\/strong><\/td>77<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

MPAC cat\u00e9gorise les activit\u00e9s de vente dans des classes sp\u00e9cifiques. Le probl\u00e8me, c\u2019est que toutes les ventes ne sont pas n\u00e9cessairement plac\u00e9es dans la bonne classe. Pour trouver les ventes appropri\u00e9es, on a fait une recherche dans diff\u00e9rentes classes de produits immobiliers. (Voir tableau 4)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tableau 4<\/strong><\/p>\n\n\n\n

CODE DE CLASSIFICATION<\/strong><\/td>NOM DE LA CLASSE IMMOBILI\u00c8RE<\/strong><\/td><\/tr>
400<\/strong><\/td>Petit immeuble de bureaux de moins de 7500 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
401<\/strong><\/td>Petite clinique m\u00e9dicale\/dentaire de moins de 7500 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
409<\/strong><\/td>Magasin de vente au d\u00e9tail d\u2019un \u00e9tage habituellement de plus de 10 000 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
410<\/strong><\/td>Magasin de vente au d\u00e9tail d\u2019un \u00e9tage habituellement de moins de 10 000 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
411<\/strong><\/td>Restaurant conventionnel<\/td><\/tr>
432<\/strong><\/td>Banques et institutions similaires g\u00e9n\u00e9ralement de moins de 7500 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
441<\/strong><\/td>Taverne\/maison publique<\/td><\/tr>
445<\/strong><\/td>H\u00f4tel offrant des services limit\u00e9s<\/td><\/tr>
462<\/strong><\/td>Auberges rurales, petites auberges<\/td><\/tr>
470<\/strong><\/td>Multiplexe (d\u00e9tail\/bureaux et autres usages) de plus de 10 000 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
471<\/strong><\/td>M\u00eame que ci-dessus, moins de 10 000 pieds carr\u00e9s<\/td><\/tr>
473<\/strong><\/td>D\u00e9tail avec plus d\u2019un usage non-d\u00e9tail<\/td><\/tr>
477<\/strong><\/td>D\u00e9tail avec bureaux de moins de 10 000 pieds carr\u00e9s – les bureaux pourraient \u00eatre au deuxi\u00e8me \u00e9tage<\/td><\/tr>
499<\/strong><\/td>Propri\u00e9t\u00e9 commerciale non sp\u00e9cifi\u00e9e<\/td><\/tr>
600<\/strong><\/td>Toutes les propri\u00e9t\u00e9s institutionnelles non d\u00e9finies sp\u00e9cifiquement<\/td><\/tr>
610<\/strong><\/td>Autres \u00e9tablissements d\u2019enseignement<\/td><\/tr>
731<\/strong><\/td>Biblioth\u00e8que et\/ou instituts litt\u00e9raires<\/td><\/tr>
734<\/strong><\/td>Salle de r\u00e9ception<\/td><\/tr>
735<\/strong><\/td>Salle de r\u00e9unions\/salle communautaire<\/td><\/tr>
736<\/strong><\/td>Clubs, priv\u00e9s, confr\u00e9ries<\/td><\/tr>
800<\/strong><\/td>Usage d\u00e9termin\u00e9<\/td><\/tr>
832<\/strong><\/td>\u00c9difice ou monument historique gouvernemental<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

R\u00e9sultats de la recherche<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir explor\u00e9 les donn\u00e9es de vente, on a observ\u00e9 35 propri\u00e9t\u00e9s qui ont \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9es avec un b\u00e2timent unique ou diff\u00e9rent. Les b\u00e2timents ont \u00e9t\u00e9 choisis pour leur int\u00e9r\u00eat architectural, leur date de construction originale et leurs diff\u00e9rences globales de conception et d\u2019utilisation. Le nombre possible de ventes s\u00e9lectionn\u00e9es repr\u00e9sentait 1,5 % de tout le jeu de donn\u00e9es possible. Dans ce dernier groupe, il y avait seulement six index qui pouvaient \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des ventes comparables.<\/p>\n\n\n\n

La recherche nous dit que les propri\u00e9t\u00e9s poss\u00e9dant des caract\u00e9ristiques architecturales uniques qui ont servi \u00e0 certains types de propri\u00e9t\u00e9s institutionnelles dans le pass\u00e9 ne se vendent pas tr\u00e8s souvent. On peut certainement arguer qu\u2019il n\u2019existe pas beaucoup de ces types de propri\u00e9t\u00e9s sur le march\u00e9. Un autre argument qui pourrait \u00eatre avanc\u00e9 est que ces propri\u00e9t\u00e9s existent sur le march\u00e9, mais qu\u2019elles n\u2019ont pas fait l\u2019objet d\u2019une transaction. Cela signifie qu\u2019elles sont des entit\u00e9s viables et qu\u2019elles sont accept\u00e9es sur le march\u00e9. Toutefois, au bout du compte, nous constatons un nombre de ventes limit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La raison pourquoi nous n\u2019observons pas beaucoup de ces ventes sur le march\u00e9 est qu\u2019elles exigent un capital important pour amener les immeubles \u00e0 une norme moderne et unique. Ainsi donc, peu d\u2019acheteurs souhaitent pr\u00e9server et moderniser ces types d\u2019immeubles. De surcro\u00eet, il n\u2019y a pas beaucoup d\u2019acheteurs qui veulent acqu\u00e9rir ces immeubles apr\u00e8s qu\u2019ils aient \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9s et modernis\u00e9s. N\u2019avons pas pos\u00e9 de conditions sur une fourchette de prix de vente sp\u00e9cifique en cherchant les ventes comparables.<\/p>\n\n\n\n

Les annexes suivantes indiquent les index choisis pour fournir des donn\u00e9es probantes sur la valeur du bien vis\u00e9 pour la m\u00e9thode de comparaison directe. Ces index repr\u00e9sentent l\u2019ensemble complet des donn\u00e9es de vente, m\u00eame si elles viennent d\u2019un bassin commun.
<\/p>\n\n\n\n

Analyse des donn\u00e9es<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les diff\u00e9rences entre les prix de vente \u00e9lev\u00e9s et bas des \u00e9difices, au pied carr\u00e9, incluant le terrain, \u00e9taient de 80 %. C\u2019\u00e9tait inattendu, car nous anticipions une \u00e9tendue beaucoup plus grande au d\u00e9but de l\u2019analyse, \u00e9tant donn\u00e9 les diff\u00e9rences dans les ventes en ce qui concerne la taille des \u00e9difices, leur emplacement, etc. Il n\u2019y avait pas d\u2019autres ventes possibles \u00e0 utiliser dans l\u2019analyse \u00e0 partir de la base de donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e9 du casse-t\u00eate de comparaison directe fut la s\u00e9lection des variables libres qui aideraient l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 r\u00e9duire et \u00e0 expliquer la diff\u00e9rence de 80 % dans l\u2019\u00e9tendue des prix de ventes comparables. Heureusement, nous avons d\u00e9cid\u00e9 d\u2019employer le point de qualit\u00e9 comme outil d\u2019analyse dans la m\u00e9thode de comparaison directe.<\/p>\n\n\n\n

Les variables libres qu\u2019on a trouv\u00e9 les plus efficaces \u00e9taient l\u2019emplacement, la taille de l\u2019\u00e9difice, l\u2019architecture, la condition et la grandeur du terrain. Les variables libres inefficaces \u00e9taient le classement historique, le zonage, le stationnement et l\u2019\u00e2ge de l\u2019\u00e9difice. Il a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 que le temps n\u2019\u00e9tait pas un facteur, car nous avons essay\u00e9 diff\u00e9rents rajustements annuels de temps et il n\u2019y avait pas de r\u00e9ponse au coefficient de variance (%), qui est centr\u00e9 sur le prix de vente moyen ajust\u00e9 de l\u2019\u00e9difice, au pied carr\u00e9 (rez-de-chauss\u00e9e et sous-sol).<\/p>\n\n\n\n

Par souci de concision, nous avons trouv\u00e9 que l\u2019analyse du point de qualit\u00e9 r\u00e9duisait de 80 % \u00e0 6 % la variation dans le prix de vente global de l\u2019\u00e9difice, au pied carr\u00e9. Nous y avons r\u00e9ussi seulement en s\u00e9lectionnant les bonnes variables libres, notant les variables \u00e0 l\u2019aide d\u2019une \u00e9chelle ordinale de 1-4-9-16-25-36-49 et utilisant un solutionneur int\u00e9gr\u00e9 trouv\u00e9 dans Excel. Tous ces \u00e9l\u00e9ments constituaient la plate-forme du point de qualit\u00e9 pour fins d\u2019analyse. Ce solutionneur \u00e9tait essentiel pour \u00e9tablir les poids de chaque variable libre. Il \u00e9tait int\u00e9ressant de noter que les poids allou\u00e9s aux variables libres en disaient beaucoup sur les processus de r\u00e9duction des variations dans les prix de vente des comparables. (Voir tableau 5)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tableau 5<\/strong><\/p>\n\n\n\n

VARIABLES LIBRES UTILIS\u00c9ES DANS L\u2019ANALYSE DES VENTES COMPARABLES<\/td>POURCENTAGES DE POIDS ALLOU\u00c9S AUX VARIABLES LIBRES PAR LE SOLUTIONNEUR<\/td><\/tr>
Emplacement<\/strong><\/td>5 %<\/td><\/tr>
Talle de l\u2019\u00e9difice<\/strong><\/td>11 %<\/td><\/tr>
Architecture<\/strong><\/td>24 %<\/td><\/tr>
Condition<\/strong><\/td>52 %<\/td><\/tr>
Grandeur du terrain<\/strong><\/td>8 %<\/td><\/tr>
SCORE TOTAL DES POIDS<\/strong><\/td>100 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Les variables libres dominantes dans notre cas \u00e9taient l\u2019architecture des \u00e9difices sur les propri\u00e9t\u00e9s de vente et leur condition. La taille des \u00e9difices a aussi donn\u00e9 un poids relativement \u00e9lev\u00e9 pour expliquer les diff\u00e9rences de prix. L\u2019analyse des donn\u00e9es peut indiquer que, dans les futures \u00e9valuations de propri\u00e9t\u00e9s uniques, ces \u00e9l\u00e9ments pourraient \u00eatre des variables libres potentielles pouvant aider \u00e0 expliquer et r\u00e9duire le prix de vente des biens comparables \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 unique.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019on doit \u00e9valuer des propri\u00e9t\u00e9s uniques, particuli\u00e8rement celles qui ont une histoire int\u00e9ressante et qui sont am\u00e9lior\u00e9es avec des \u00e9difices poss\u00e9dant de belles caract\u00e9ristiques architecturales, c\u2019est une t\u00e2che formidable. Il est facile d\u2019\u00eatre d\u00e9pass\u00e9 par le contrat de service. Pour all\u00e9ger ce fardeau, il est important de diviser l\u2019\u00e9valuation en parties g\u00e9rables. Faire cela m\u00e8nera le praticien immobilier vers la bonne solution d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Beaucoup de praticiens immobiliers ne regardent pas \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de la r\u00e9gion g\u00e9ographique o\u00f9 se trouve la propri\u00e9t\u00e9 unique \u00e0 \u00e9valuer. L\u2019emplacement (5 %) n\u2019\u00e9tait pas un facteur important dans l\u2019analyse de notre jeu de donn\u00e9es. Les param\u00e8tres de recherche devraient donc inclure autant de comt\u00e9s ou de r\u00e9gions similaires possibles situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 relativement imm\u00e9diate. Ne prenez pas la premi\u00e8re s\u00e9rie de ventes que vous voyez. Cr\u00e9ez une s\u00e9lection de ventes potentielles et classez-les dans trois cat\u00e9gories : tr\u00e8s comparables; plus ou moins comparables; et les moins comparables.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, isolez le m\u00e9canisme de r\u00e9gulation du march\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 unique vis\u00e9e. Cela aidera le praticien immobilier \u00e0 justifier la valeur d\u00e9finitive, seulement apr\u00e8s avoir effectu\u00e9 une \u00ab bonne recherche sur le terrain<\/strong> \u00bb. L\u2019analyse du point de qualit\u00e9 fut un outil important pour tester les variables libres correctes et prouver nos rajustements ou nos d\u00e9cisions concernant les ventes comparables. \u00c7a se fait de deux fa\u00e7ons. Premi\u00e8rement, en observant le coefficient de variance autour de la moyenne de l\u2019unit\u00e9 de comparaison ajust\u00e9e. Le nombre le plus bas \u00ab au d\u00e9but \u00bb de l\u2019analyse des diff\u00e9rences entre les ventes (80 %) indique que l\u2019\u00e9valuateur est sur la bonne voie. Deuxi\u00e8mement, le point de qualit\u00e9 peut utiliser les scores allou\u00e9s des variables libres pour pr\u00e9dire le prix de vente r\u00e9el de chaque transaction. On compare ce prix pr\u00e9dit au prix r\u00e9el pour mesurer les variances r\u00e9siduelles. Dans cette analyse, les variances r\u00e9siduelles allaient de 2,0 % \u00e0 9,16 %, avec une moyenne de 5,08 %. En d\u2019autres mots, cet \u00e9valuateur n\u2019\u00e9tait pas loin dans la s\u00e9lection des variables libres et de leurs scores allou\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

En bref, les propri\u00e9taires de l\u2019\u00e9difice ont embauch\u00e9 une compagnie de gestion pour exploiter l\u2019installation, afin de pouvoir se consacrer \u00e0 d\u2019autres enjeux immobiliers.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s difficiles Par George Canning, AACI, P.APP Cet article traite de l\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s uniques, non seulement en raison de leur usage particulier,<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[25],"article_tag":[],"class_list":["post-81138","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-george-canning"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/81138","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81138"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=81138"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=81138"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}