{"id":84125,"date":"2021-04-06T23:34:53","date_gmt":"2021-04-07T03:34:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=84125"},"modified":"2021-04-06T23:35:53","modified_gmt":"2021-04-06T19:35:53","slug":"baux-a-long-terme-analyse-de-la-revision-des-loyers","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/baux-a-long-terme-analyse-de-la-revision-des-loyers\/","title":{"rendered":"Baux \u00e0 long terme : analyse de la r\u00e9vision des loyers"},"content":{"rendered":"\n

Par Tony Sevelka, AACI, P.App; MAI; SRA; AI-GRS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

(R\u00e9imprim\u00e9 avec l’autorisation de The Appraisal Journal (2020). \u00a9 Hiver 2020 par l’Appraisal Institute, Chicago, Illinois)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Introduction<\/h1>\n\n\n\n

Les clauses de r\u00e9vision de loyer se trouvent g\u00e9n\u00e9ralement dans les baux \u00e0 long terme de terrains (non am\u00e9lior\u00e9s ou am\u00e9lior\u00e9s).1<\/sup> Un bail est \u00ab un contrat dans lequel les droits d’utilisation et d’occupation d’un terrain, d’un espace ou d’une structure sont transf\u00e9r\u00e9s par le propri\u00e9taire \u00e0 un autre pour une p\u00e9riode de temps d\u00e9termin\u00e9e en \u00e9change d’un loyer d\u00e9termin\u00e9 \u00bb.2<\/sup> L’utilisation pr\u00e9vue par le locataire3<\/sup> des locaux lou\u00e9s, le temps n\u00e9cessaire pour r\u00e9cup\u00e9rer ou amortir le capital investi dans l’entreprise et les am\u00e9liorations locatives, et les exigences du pr\u00eateur pour le financement des am\u00e9liorations locatives d\u00e9terminent g\u00e9n\u00e9ralement la dur\u00e9e du bail.<\/p>\n\n\n\n

Le bail peut pr\u00e9voir une r\u00e9vision p\u00e9riodique du loyer pendant la dur\u00e9e du bail initial ou lorsque le locataire a exerc\u00e9 une option de prolongation ou de renouvellement du bail. La base de la r\u00e9vision du loyer est dict\u00e9e par les dispositions du bail, et le bail fait g\u00e9n\u00e9ralement appel \u00e0 l’arbitrage si le propri\u00e9taire et le locataire ne parviennent pas \u00e0 n\u00e9gocier un nouveau loyer dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L’analyse de la r\u00e9vision du loyer pour un bail foncier a le m\u00eame objectif que pour un bail d’espace – quantifier un nouveau loyer – \u00e0 moins que le bail foncier n’exige qu’une estimation en fief simple de la valeur du terrain \u00e0 laquelle est appliqu\u00e9 un taux annuel (taux de rendement en pourcentage) comme sp\u00e9cifi\u00e9 dans le bail.4<\/sup> Le libell\u00e9 du bail, notamment la clause de r\u00e9vision du loyer, et les conditions du march\u00e9 qui pr\u00e9valent au moment de la r\u00e9vision pr\u00e9vue du loyer peuvent avoir un impact profond sur le loyer \u00e0 payer par le locataire. Avec le temps, un bail \u00e0 long terme peut s’av\u00e9rer d\u00e9favorable au bailleur ou au locataire, comme l’a not\u00e9 la cour d’appel dans l’affaire Cook Associates, Inc. c. Utah School & Inst. Trust<\/em> :
<\/p>\n\n\n\n

Les baux commerciaux \u00e0 long terme, de par leur nature, sont risqu\u00e9s. Aucune des deux parties ne peut pr\u00e9voir avec certitude les conditions futures du march\u00e9. Nous pr\u00e9sumons que les deux parties ont n\u00e9goci\u00e9 les meilleures conditions possibles pour chacune d’entre elles. Chaque partie a pris le risque que les forces impr\u00e9visibles du march\u00e9 ne rendent, un jour ou l’autre, les conditions contractuelles d\u00e9favorables pour elle5<\/sup>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La clause de r\u00e9vision des loyers<\/p>\n\n\n\n

Un bail qui pr\u00e9voit une r\u00e9vision du loyer pendant la dur\u00e9e du bail comprend g\u00e9n\u00e9ralement une proc\u00e9dure \u00e0 suivre par les parties au bail ou par les conseillers professionnels identifi\u00e9s et charg\u00e9s de fixer le nouveau loyer6<\/sup>. Une clause de r\u00e9vision du loyer peut fonctionner de mani\u00e8re \u00e0 ce que la r\u00e9vision du loyer soit un exercice ind\u00e9pendant ou en relation avec tout ou partie des clauses (dispositions) existantes dans le bail lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n

L’analyse d\u2019un loyer ajust\u00e9 ou r\u00e9vis\u00e9 peut \u00eatre une question litigieuse. Parfois, la clause de r\u00e9vision du loyer n’est pas claire ou est ambigu\u00eb quant aux am\u00e9liorations (le cas \u00e9ch\u00e9ant, et dans quel \u00e9tat), aux droits de propri\u00e9t\u00e9, aux m\u00e9thodes, aux proc\u00e9dures, aux formules ou aux facteurs qui doivent \u00eatre pris en compte – ou ignor\u00e9s – dans l’estimation du loyer r\u00e9vis\u00e9. Si le bail doit \u00eatre ignor\u00e9, et que l’objectif est d’estimer la valeur marchande des locaux lou\u00e9s comme s’ils \u00e9taient libres, les droits \u00e0 \u00e9valuer sont un int\u00e9r\u00eat en fief simple7<\/sup>. \u00c0 l’inverse, si la r\u00e9vision du loyer implique une analyse de l’utilisation et de l’occupation du locataire, c’est la valeur locative8 <\/sup>des locaux lou\u00e9s pour la p\u00e9riode de r\u00e9vision du loyer qui doit \u00eatre estim\u00e9e. En ce qui concerne ces deux exercices d’\u00e9valuation qui s’excluent mutuellement, la cour d’appel dans l’affaire Bullock’s Inc. c. Security-First National Bank of Los Angeles<\/em>9<\/sup> a \u00e9tabli une distinction entre la valeur marchande<\/em> et la valeur locative<\/em> :<\/p>\n\n\n\n

La valeur locative est mesur\u00e9e partiellement en termes de temps, par mois ou par ann\u00e9e, etc. Les parties ne fixaient pas la valeur locative dans le bail, elles fixaient le loyer. Elles d\u00e9terminaient ce loyer en prenant un pourcentage fixe de la valeur totale (et non de la valeur locative) du terrain. Les parties ont bas\u00e9 le loyer sur la juste valeur marchande du bien plut\u00f4t que sur sa valeur locative pour une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire Bullock<\/em>, il suffisait d’une estimation ponctuelle de la \u00ab valeur estim\u00e9e du terrain \u00bb, \u00e0 l’exclusion des b\u00e2timents et des am\u00e9liorations, ce qui, selon le tribunal, signifiait la juste valeur marchande. La cour d’appel n’a pas d\u00e9fini la valeur marchande<\/em>, mais s’est appuy\u00e9e sur le terme valeur marchande<\/em> tel que mentionn\u00e9 dans la clause de r\u00e9paration et d’entretien du bail et dans la clause d\u2019expropriation du bail.10<\/sup> Le tribunal a not\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n

Les parties ont donc pr\u00e9vu une r\u00e9duction de loyer bas\u00e9e sur la diff\u00e9rence entre la valeur marchande du terrain avant l\u2019expropriation et la valeur marchande de ce qui restait apr\u00e8s. Et la r\u00e9duction est calcul\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re que celle pr\u00e9vue pour le calcul du loyer – 5 % par an du montant pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9. \u00c9tant donn\u00e9 que le bail pr\u00e9voit qu’une r\u00e9duction de loyer due \u00e0 une expropriation partielle doit \u00eatre mesur\u00e9e par la baisse de la valeur marchande du bien faisant l’objet du bail, on peut raisonnablement en d\u00e9duire que les parties pensaient en termes de valeur marchande lorsqu’elles ont r\u00e9dig\u00e9 les dispositions du bail relatives au calcul du loyer. <\/strong><\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

Valeur marchande et droits de propri\u00e9t\u00e9     <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9finitions de la valeur marchande<\/em> sont souvent muettes quant aux droits de propri\u00e9t\u00e9 qui sont \u00e9valu\u00e9s. Dans son article paru dans l’Appraisal Journal<\/em> de 2018, Sanders examine l’\u00e9volution des d\u00e9finitions de la valeur marchande<\/em> et les \u00ab diverses conditions impos\u00e9es au march\u00e9 hypoth\u00e9tique \u00bb inh\u00e9rentes aux nombreuses d\u00e9finitions de la valeur marchande.11<\/sup> Aucune des diverses d\u00e9finitions de la valeur marchande<\/em> pr\u00e9sent\u00e9es par Sanders ne contredit explicitement les droits de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 l’exception de la d\u00e9finition suivante de la valeur marchande sugg\u00e9r\u00e9e par Marchitelli et Korpacz dans leur article paru dans l’Appraisal Journal<\/em> en 1992 :<\/p>\n\n\n\n

Le prix en esp\u00e8ces et\/ou d’autres conditions identifi\u00e9es pour lesquelles l’int\u00e9r\u00eat immobilier sp\u00e9cifi\u00e9<\/strong> est susceptible de se vendre \u00e0 la date r\u00e9elle de l’\u00e9valuation sur le march\u00e9 immobilier dans toutes les conditions requises pour une vente \u00e9quitable.12 <\/sup><\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

De nombreuses d\u00e9finitions de la valeur marchande<\/em> \u00e9manent du domaine \u00e9minent, o\u00f9, pour les besoins des \u00c9tats et du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, la valeur marchande des terres expropri\u00e9es est d\u00e9termin\u00e9e sur la base du droit non grev\u00e9 et indivis, et ne tient pas compte de tous les autres int\u00e9r\u00eats immobiliers.13<\/sup> De m\u00eame, dans la plupart des \u00c9tats, l’\u00e9valuation des biens immobiliers \u00e0 des fins d’\u00e9valuation indique les droits de propri\u00e9t\u00e9 dans un int\u00e9r\u00eat de type fief simple lorsqu’il existe plus d’un int\u00e9r\u00eat dans un bien.14<\/sup> Dans ces deux champs d\u2019application de l’\u00e9valuation des biens immobiliers, la valeur recherch\u00e9e comporte une pr\u00e9somption de titre indivis, libre et clair, non grev\u00e9 d’une charge telle qu’un bail, et la l\u00e9gislation visant \u00e0 atteindre cet objectif l’emporte sur les droits et obligations contractuels entre un bailleur et un locataire.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque les parties concluent un bail dans le monde du commerce, elles acceptent d’\u00eatre li\u00e9es par les termes et conditions du bail. M\u00eame si un bail pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 d’une r\u00e9vision du loyer pendant la dur\u00e9e du bail, le bail reste en vigueur pendant toute sa dur\u00e9e, y compris toute p\u00e9riode couverte par une option de prolongation ou de renouvellement du bail pouvant \u00eatre exerc\u00e9e \u00e0 la discr\u00e9tion du locataire. En pareille situation, il peut ne pas \u00eatre appropri\u00e9 de supposer que le bien est libre de toute charge au moment de la r\u00e9vision du loyer, \u00e0 moins que la clause de r\u00e9vision du loyer ne manifeste une intention claire de ne pas tenir compte du bail. \u00c0 la fin de la dur\u00e9e du bail, les locaux lou\u00e9s reviennent au propri\u00e9taire, et toutes les am\u00e9liorations locatives appartenant au locataire deviennent la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire, \u00e0 moins que le locataire ne soit oblig\u00e9 d’enlever les am\u00e9liorations en vertu des dispositions du bail.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9finition de la valeur marchande<\/em> de Marchitelli et Korpacz de 1992, en ce qui concerne les droits de propri\u00e9t\u00e9, est conforme \u00e0 la d\u00e9finition actuelle de la valeur marchande<\/em> dans le Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, sixi\u00e8me \u00e9dition, et dans The Appraisal of Real Estate<\/em>, quatorzi\u00e8me \u00e9dition. Les composantes les plus largement accept\u00e9es de la valeur marchande, y compris une r\u00e9f\u00e9rence aux droits de propri\u00e9t\u00e9, sont incorpor\u00e9es dans la d\u00e9finition :<\/p>\n\n\n\n

Le prix le plus probable, \u00e0 une date donn\u00e9e, en esp\u00e8ces, ou en termes \u00e9quivalents \u00e0 des esp\u00e8ces, ou en d’autres termes pr\u00e9cis\u00e9ment r\u00e9v\u00e9l\u00e9s, pour lequel les droits de propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9s<\/strong> devraient \u00eatre vendus apr\u00e8s une dur\u00e9e d\u2019exposition raisonnable sur un march\u00e9 concurrentiel dans toutes les conditions requises pour une vente \u00e9quitable, l’acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence, en connaissance de cause et dans leur propre int\u00e9r\u00eat, et supposant qu’aucun des deux n’est soumis \u00e0 une contrainte excessive.15<\/sup> <\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

L’identification des droits de propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifiques \u00e0 \u00e9valuer est directement li\u00e9e au concept de valeur marchande. Lorsque des r\u00e9f\u00e9rences \u00e0 la \u00ab (juste) valeur marchande \u00bb apparaissent dans les baux, mais que ce terme n’est pas d\u00e9fini de mani\u00e8re ad\u00e9quate, cela peut entra\u00eener une incertitude quant \u00e0 la mani\u00e8re dont l’analyse de l’\u00e9valuation doit \u00eatre effectu\u00e9e. Dans le contexte d’un bail impliquant la division des droits de propri\u00e9t\u00e9 entre le bailleur et le preneur, si la valeur marchande donn\u00e9e en r\u00e9f\u00e9rence ne pr\u00e9cise pas les droits de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 prendre en consid\u00e9ration, l’analyse de la r\u00e9vision du loyer doit g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme incluant la prise en compte du bail lui-m\u00eame.
<\/p>\n\n\n\n

Certains malentendus quant \u00e0 la signification de la valeur marchande<\/em> peuvent \u00eatre directement attribu\u00e9s \u00e0 l’utilisation abusive ou au m\u00e9lange de termes li\u00e9s \u00e0 la valeur marchande. Dans la litt\u00e9rature sur l’\u00e9valuation, la valeur marchande<\/em> et le loyer du march\u00e9<\/em> ne sont pas des termes synonymes, mais les parties \u00e0 un bail sont libres de convenir de leurs propres d\u00e9finitions li\u00e9es \u00e0 l’\u00e9valuation.16<\/sup> Par exemple, dans l’affaire Georg Jensen, Inc. c. 130 Prince Associates, LLC17<\/sup><\/em>, le bail ne faisait aucune distinction entre la valeur marchande<\/em> et le loyer du march\u00e9<\/em> dans le cadre d’une r\u00e9vision du loyer impliquant un bail de locaux; dans cette affaire, le bail pr\u00e9voyait ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

La juste valeur marchande signifie le loyer actuel du march\u00e9 <\/em><\/strong>pour un espace similaire dans la zone g\u00e9ographique g\u00e9n\u00e9rale dans laquelle le b\u00e2timent est situ\u00e9, en supposant des augmentations standard avec les ann\u00e9es de base actuelles, et tous les autres facteurs pertinents d\u00e9termin\u00e9s par un \u00e9valuateur ind\u00e9pendant de l’AMI choisi par le propri\u00e9taire. <\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

Tout d\u00e9saccord quant \u00e0 la signification des termes couramment utilis\u00e9s dans la litt\u00e9rature d’\u00e9valuation et dans le bail doit donner pr\u00e9s\u00e9ance \u00e0 la signification attribu\u00e9e aux termes du bail :<\/p>\n\n\n\n

[L]orsque les parties consignent leur accord dans un document clair et complet, leur \u00e9crit doit en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 ses termes. Il est g\u00e9n\u00e9ralement inadmissible d’ajouter ou de modifier des \u00e9l\u00e9ments de preuve en dehors des quatre coins du document quant \u00e0 ce qui \u00e9tait r\u00e9ellement pr\u00e9vu, mais non d\u00e9clar\u00e9 ou mal d\u00e9clar\u00e9. Cette r\u00e8gle conf\u00e8re une \u00ab stabilit\u00e9 aux transactions commerciales \u00bb. Ces consid\u00e9rations sont d’autant plus importantes dans le contexte des transactions immobili\u00e8res, o\u00f9 la certitude commerciale est une pr\u00e9occupation primordiale. <\/em>[citation omise]18<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n

Restrictions en mati\u00e8re de titres et de baux<\/p>\n\n\n\n

Les restrictions ou charges identifi\u00e9es dans le r\u00e9sum\u00e9 de titre ou dans le bail qui ont un impact sur les droits de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 \u00e9valuer, en particulier si une analyse de l’utilisation optimale est requise,19<\/sup> doivent \u00eatre prises en compte dans la r\u00e9vision du loyer des locaux lou\u00e9s – \u00e0 moins que la clause de r\u00e9vision du loyer ne stipule autrement.20<\/sup> Les locaux lou\u00e9s en tant que partie d’un complexe (par exemple, un centre commercial, un campus de bureaux, un parc industriel) ou en tant que partie d’un b\u00e2timent dans un complexe peuvent \u00e9galement \u00eatre affect\u00e9s par les clauses et restrictions d’autres baux.21<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Locaux en propri\u00e9t\u00e9 franche<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’analyse de la valeur d’un terrain non grev\u00e9, ou d’un terrain suppos\u00e9 non grev\u00e9, en fief simple, dans le cadre d’une proc\u00e9dure en deux \u00e9tapes de r\u00e9vision du loyer, n\u00e9cessite une estimation de la valeur marchande bas\u00e9e sur l’utilisation optimale.22<\/sup> L’analyse comparative est la m\u00e9thode la plus courante d’\u00e9valuation des biens, \u00e0 condition que des donn\u00e9es suffisantes et pertinentes sur le march\u00e9 soient disponibles. L’analyse comparative<\/em> est \u00ab le processus par lequel une indication de valeur est d\u00e9riv\u00e9e dans la m\u00e9thode de comparaison des ventes. L’analyse comparative peut utiliser des techniques quantitatives ou qualitatives, s\u00e9par\u00e9ment ou en combinaison \u00bb.23<\/sup>
<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s l’estimation de la valeur marchande des locaux lou\u00e9s, le calcul du loyer est simple si la clause de r\u00e9vision du loyer stipule le taux d’int\u00e9r\u00eat (taux de rendement) \u00e0 appliquer \u00e0 la valeur marchande du bien concern\u00e9. Si le taux de rendement n’est pas stipul\u00e9 dans la clause de r\u00e9vision du loyer, une deuxi\u00e8me analyse est entreprise pour d\u00e9terminer le taux de rendement (c’est-\u00e0-dire le loyer annuel) qu’un acheteur potentiel s’attend \u00e0 obtenir pendant la p\u00e9riode couverte par la r\u00e9vision du loyer (c’est-\u00e0-dire la p\u00e9riode de d\u00e9tention suppos\u00e9e). La s\u00e9lection ou l’\u00e9laboration d’un taux de rendement appropri\u00e9 doit refl\u00e9ter le taux en vigueur sur le march\u00e9, ce qui peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 en s’appuyant sur des donn\u00e9es primaires, des donn\u00e9es secondaires, ou les deux. L’\u00e9laboration du taux de rendement peut s’appuyer sur :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Le rendement des investissements dans les ventes de biens immobiliers \u00e0 locataire unique lou\u00e9s sur une base nette absolue (sans souci) pour une dur\u00e9e correspondant \u00e0 la p\u00e9riode couverte par la r\u00e9vision du loyer.24<\/sup><\/li>\n\n\n\n
  • Les enqu\u00eates aupr\u00e8s des investisseurs qui surveillent les taux de rendement r\u00e9els ou attendus.<\/li>\n\n\n\n
  • Le rendement des obligations publiques ou priv\u00e9es disponibles pour une dur\u00e9e correspondant \u00e0 la p\u00e9riode couverte par la r\u00e9vision du loyer.<\/li>\n\n\n\n
  • La bande d’investissement (rendement moyen pond\u00e9r\u00e9 des composantes types de la dette et des capitaux propres).25<\/sup><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Locaux \u00e0 bail<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En l’absence d\u2019une disposition expresse contraire, la r\u00e9vision du loyer est pr\u00e9sum\u00e9e favoriser l’\u00e9valuation des locaux lou\u00e9s comme \u00e9tant grev\u00e9s26<\/sup>, comme c’est le cas pour les baux qui exigent une estimation du loyer du march\u00e9 ou d’une autre forme de loyer tel que d\u00e9crit ou d\u00e9fini dans le bail27<\/sup>. Comme l’a not\u00e9 le tribunal dans l’affaire Klair c. Reese,<\/em> \u00ab Dans le contexte de la fixation du loyer…, l’\u00e9valuation du terrain tel que grev\u00e9 par le bail est raisonnable parce que le terrain continuera d’\u00eatre grev\u00e9 par le bail.28<\/sup> L\u2019opinion dissidente dans l’affaire No. 100 Sail Ventures Ltd. c. Janwest Equities Ltd.<\/em> a fait une observation similaire, d\u00e9clarant que \u00ab  [d]ans la plupart des cas, une restriction impos\u00e9e l\u00e9galement \u00e0 l’utilisation d’un terrain est un facteur \u00e0 prendre en compte pour fixer sa valeur, m\u00eame s’il est vacant et non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb.29<\/sup> Dans l’affaire United Equities c. Mardordic Realty Co<\/em>.,30<\/sup> l\u2019opinion dissidente a not\u00e9 qu’un bail peut augmenter ou diminuer la valeur d’un terrain :<\/p>\n\n\n\n

    Le fait qu’un bail, quelle que soit sa dur\u00e9e, courte ou longue, augmente ou diminue la valeur du terrain, par rapport \u00e0 la valeur qu\u2019il aurait s\u2019il \u00e9tait vendu en fief simple, d\u00e9pend \u00e9videmment de la valeur des droits du propri\u00e9taire en vertu du bail, notamment en ce qui concerne le droit de percevoir un loyer. Un bail dans lequel un loyer \u00e9lev\u00e9 est r\u00e9serv\u00e9 augmentera la valeur du terrain. Un bail dans lequel la r\u00e9serve du loyer est insuffisante diminuera la valeur du terrain, par rapport \u00e0 sa valeur libre de tout bail.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    La clause de r\u00e9vision du loyer d’un bail peut se r\u00e9f\u00e9rer au \u00ab loyer du march\u00e9 \u00bb. Selon The Dictionary of Real Estate<\/em>, sixi\u00e8me \u00e9dition, le loyer du march\u00e9 <\/em>est :<\/p>\n\n\n\n

    Le loyer le plus probable qu’un bien immobilier devrait rapporter dans un march\u00e9 concurrentiel et ouvert refl\u00e9tant les conditions et les restrictions d’un contrat de bail sp\u00e9cifi\u00e9, y compris l’ajustement et la r\u00e9\u00e9valuation du loyer, les utilisations autoris\u00e9es, les restrictions d’utilisation, les obligations de d\u00e9penses, la dur\u00e9e, les concessions, les options de renouvellement et d’achat et les am\u00e9liorations locatives.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Si les dispositions du bail pr\u00e9voient que le bail lui-m\u00eame doit \u00eatre ignor\u00e9 lors de la r\u00e9vision du loyer, cela implique que la dur\u00e9e non expir\u00e9e<\/em> du bail – y compris toute prolongation ou renouvellement – doit \u00eatre ignor\u00e9e comme une contrainte dans toute analyse de l’utilisation optimale des locaux lou\u00e9s ou \u00ab c\u00e9d\u00e9s \u00bb. Voici quelques exemples de dispositions du bail permettant de ne pas tenir compte du bail dans l’\u00e9valuation de la revalorisation du loyer :<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • [Six pour cent de] la pleine et juste valeur du terrain c\u00e9d\u00e9 qui serait vendu comme une seule parcelle consid\u00e9r\u00e9e comme vacante et non am\u00e9lior\u00e9e, en fief simple, par voie de concession priv\u00e9e, libre de tout bail et non grev\u00e9e31<\/sup>.<\/li>\n\n\n\n
    • [U]n montant par an \u00e9gal \u00e0 6 % de la juste valeur marchande… du terrain constituant les locaux c\u00e9d\u00e9s, consid\u00e9r\u00e9s comme vacants, non am\u00e9lior\u00e9s et non affect\u00e9s par le pr\u00e9sent bail<\/em>.32<\/sup><\/li>\n\n\n\n
    • Le juste loyer du march\u00e9 est d\u00e9fini comme \u00ab le loyer annuel des terrains c\u00e9d\u00e9s qui serait pay\u00e9 entre des personnes traitant de bonne foi et sans lien de d\u00e9pendance, comme si les terrains c\u00e9d\u00e9s \u00e9taient vacants, non grev\u00e9s et non am\u00e9lior\u00e9s<\/em> \u00bb.33<\/sup><\/li>\n\n\n\n
    • Le loyer annuel net est de … 12 % de la valeur estim\u00e9e… Lesdites \u00e9valuations doivent \u00eatre effectu\u00e9es … comme si le terrain lou\u00e9 \u00e9tait vacant, non grev\u00e9, non am\u00e9lior\u00e9 et ne faisait pas l’objet d’un bail<\/em>.34<\/sup><\/li>\n\n\n\n
    • L’\u00e9valuateur doit consid\u00e9rer le terrain \u00ab comme vacant, non am\u00e9lior\u00e9 et non grev\u00e9 par le pr\u00e9sent bail<\/em> \u00bb.35<\/sup><\/li>\n\n\n\n
    • La valeur estim\u00e9e des locaux c\u00e9d\u00e9s est, en tout \u00e9tat de cause, la valeur du terrain, \u00e0 l’exclusion des b\u00e2timents ou autres am\u00e9liorations et comme s\u2019il \u00e9tait libre et non grev\u00e9 pendant l’ann\u00e9e au cours de laquelle cette valeur doit \u00eatre \u00e9tablie<\/em>.36<\/sup><\/li>\n\n\n\n
    • La valeur marchande des locaux c\u00e9d\u00e9s est d\u00e9termin\u00e9e … en fonction de leur utilisation optimale comme s’il s’agissait d’un terrain vacant, \u00e0 l’exclusion de toutes les am\u00e9liorations qui y sont apport\u00e9es, sans \u00e9gard aux modalit\u00e9s et conditions du pr\u00e9sent bail <\/em>mais en tenant compte, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l’impact de tout obstacle juridique \u00e0 un changement d’utilisation cr\u00e9\u00e9 par le zonage et d’autres lois et ordonnances.37<\/sup><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      Charges physiques et juridiques<\/p>\n\n\n\n

      Dans l’interpr\u00e9tation d’une clause de r\u00e9vision du loyer, il existe une distinction importante entre le fait d’\u00eatre instruit par un bail d’ignorer les am\u00e9liorations de nature physique qui gr\u00e8vent le terrain et le fait d’\u00eatre instruit d’ignorer les charges qui affectent le titre de propri\u00e9t\u00e938<\/sup>. Il s\u2019agit dans le premier cas, d\u2019une charge physique et, dans le second cas, d\u2019une charge juridique.<\/p>\n\n\n\n

      La cour d’appel de Californie, dans l’affaire Evans c. Faught39<\/sup><\/em>, s’est pench\u00e9e sur la question des charges li\u00e9es au titre de propri\u00e9t\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n

      Dans Shunk [c. Fuller] et Buetel [c. American Mach. Co.], il a \u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifiquement d\u00e9cid\u00e9 qu’un bail est une charge sur le titre du bien transf\u00e9r\u00e9.40<\/sup> Nous estimons donc qu’un bail non enregistr\u00e9 qui lie l’acheteur d’un bien immobilier est une limitation affectant le titre puisqu’il s’agit manifestement d’un droit ou d’un int\u00e9r\u00eat foncier qui subsiste dans une tierce personne \u00e0 la diminution de la valeur du terrain, mais qui est compatible avec le transfert du titre.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Le tribunal dans l\u2019affaire Evans <\/em>a ensuite qualifi\u00e9 les am\u00e9liorations apport\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en question, constitu\u00e9e d’une route d’acc\u00e8s et de la poudri\u00e8re du comt\u00e9, de charges physiques sans rapport avec le titre :<\/p>\n\n\n\n

      [L]a poudri\u00e8re et la route, dont la pr\u00e9sence a mis le demandeur au courant du bail non enregistr\u00e9, constituaient \u00e9galement des charges physiques sur le terrain qu’il \u00e9tait oblig\u00e9 d’accepter comme charges puisque le demandeur \u00e9tait pr\u00e9sum\u00e9 avoir contract\u00e9 pour acqu\u00e9rir le terrain soumis \u00e0 ces charges physiques.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      La Cour d’appel dans l\u2019affaire Evans<\/em> a conclu que \u00ab la situation pr\u00e9sent\u00e9e ici est que les charges en question ne sont pas de nature \u00e0 affecter uniquement l’\u00e9tat physique du terrain [c’est-\u00e0-dire la route d’acc\u00e8s et la poudri\u00e8re], mais \u00e9galement son titre [c’est-\u00e0-dire le bail non enregistr\u00e9] \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

      Charge par bail<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Dans l’affaire Standard Life Assurance Co.<\/em>41<\/sup>, la cour d’appel de l’Ontario, au Canada, a refus\u00e9 d’annuler une sentence arbitrale \u00ab finale et contraignante \u00bb de 1989 car la d\u00e9cision n’\u00e9tait pas \u00ab manifestement d\u00e9raisonnable \u00bb, m\u00eame si \u00ab l’interpr\u00e9tation du bail par les arbitres \u00e9tait erron\u00e9e \u00bb. Dans un litige ult\u00e9rieur sur la revalorisation du loyer en 2014, la cour a jug\u00e9 que la r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la d\u00e9cision des arbitres comme \u00e9tant \u00ab erron\u00e9e \u00bb \u00e9tait faite en passant et ne faisait pas partie de la d\u00e9cision de la cour. La conclusion selon laquelle la d\u00e9cision arbitrale n’\u00e9tait pas \u00ab manifestement erron\u00e9e \u00bb reposait sur un point de distinction identifi\u00e9 par les arbitres dans le libell\u00e9 de la clause de revalorisation du loyer dans l’affaire Montreal Trust Company c. Spendthrift Holdings Limited<\/em>, qui stipulait : \u00ab « La valeur du terrain \u00e0 l’exclusion des b\u00e2timents ou autres am\u00e9liorations et comme si elle \u00e9tait libre et non grev\u00e9e \u00bb.42 <\/sup> [nous soulignons] De plus, le tribunal dans l\u2019affaire Standard Life<\/em> a examin\u00e9 la d\u00e9cision dans l’affaire Ruth c. SZB Corporation<\/em>, dans laquelle le tribunal de New York avait \u00e9galement d\u00e9clar\u00e9 : \u00ab La pleine et juste valeur du terrain c\u00e9d\u00e9 qui serait vendu comme une seule parcelle consid\u00e9r\u00e9e comme vacante et non am\u00e9lior\u00e9e, en fief simple, par contrat priv\u00e9, libre de tout bail et non grev\u00e9e <\/em>\u00bb.43<\/sup> [nous soulignons] Par cons\u00e9quent, il n’\u00e9tait pas \u00ab manifestement erron\u00e9 \u00bb pour le groupe d’arbitrage dans l\u2019affaire Standard Life<\/em> de conclure que<\/p>\n\n\n\n

      [I]l est possible pour les propri\u00e9taires et les locataires de r\u00e9diger des documents qui les obligeraient \u00e0 ignorer certains aspects de la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 existant \u00e0 la date de l’\u00e9valuation. Toutefois, nous ne pensons pas que le document que nous avons sous les yeux [qui ne fait pas r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’ignorance des charges] soit un tel document par rapport \u00e0 la l\u00e9gislation pertinente.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Au moment de la r\u00e9vision des loyers de 1989, l’immeuble locatif \u00e9tait soumis \u00e0 la l\u00e9gislation sur le contr\u00f4le des loyers, ce qui a emp\u00each\u00e9 les loyers d’atteindre les niveaux du march\u00e9. Pour l’immeuble d’appartements en question, le d\u00e9veloppement de condominiums r\u00e9sidentiels repr\u00e9sentait l’utilisation optimale de la propri\u00e9t\u00e9, une utilisation non autoris\u00e9e sur les terrains lou\u00e9s dans la province de l’Ontario \u00e0 la date de la r\u00e9vision des loyers. Les arbitres ont donc fix\u00e9 la valeur marchande du terrain \u00e0 4 250 000 $, sur la base d’une utilisation optimale (restreinte) en tant que d\u00e9veloppement d’appartements locatifs, en fixant le loyer annuel \u00e0 286 875 $ sur 25 ans par application du taux prescrit de 6,75 %. Sur la base d’un d\u00e9veloppement de condominiums r\u00e9sidentiels, la valeur marchande de l’int\u00e9r\u00eat franc dans le terrain \u00e9tait de 13 500 000 $, ce qui, au taux prescrit de 6,75 %, aurait g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un loyer annuel de 911 250 $. Par cons\u00e9quent, du point de vue du bailleur, la perte locative annuelle s’est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 624 375 $ (911 250 $ – 286 875 $), et la perte de loyer non actualis\u00e9e sur la p\u00e9riode de 25 ans s’est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 15 609 375,44. Actualis\u00e9e au taux de 6,75 %, la valeur actualis\u00e9e de la perte locative annuelle du bailleur de 624 375 $ s’est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 7 443 056 $ (624 375 $ \u00d7 11,920811).<\/p>\n\n\n\n

      La premi\u00e8re p\u00e9riode de r\u00e9initialisation de 25 ans a expir\u00e9 en 2014. L\u00e0 encore, les parties n’ont pas r\u00e9ussi \u00e0 s’entendre sur la mani\u00e8re dont le bien devait \u00eatre \u00e9valu\u00e9. Avant le deuxi\u00e8me cycle d’arbitrage, les parties ont demand\u00e9 au tribunal de d\u00e9clarer si le terme valeur marchande du terrain<\/em> \u00ab devait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme incluant l’utilisation optimale possible du terrain, comme si la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait non am\u00e9lior\u00e9e et non grev\u00e9e, y compris la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 comme si elle \u00e9tait disponible pour un d\u00e9veloppement de condominium en propri\u00e9t\u00e9 franche \u00e0 la date d’\u00e9valuation [15 mars 2014]. \u00bb Le tribunal a conclu que l’interpr\u00e9tation de la clause de r\u00e9vision des loyers \u00ab est r\u00e9gie par la d\u00e9cision d’arbitrage de 1990, et que [le bailleur] Manulife est emp\u00each\u00e9 de la contester \u00e0 nouveau \u00bb.45<\/sup> Dans le cadre de l’analyse, le tribunal a examin\u00e9 un certain nombre de d\u00e9cisions ant\u00e9rieures de r\u00e9vision des loyers interpr\u00e9tant la \u00ab juste valeur marchande du bien comme s’il n’\u00e9tait pas am\u00e9lior\u00e9 \u00bb comme signifiant non seulement qu’il n’\u00e9tait pas tenu compte des am\u00e9liorations, mais aussi que \u00ab les parties avaient \u00e9galement l’intention de ne pas tenir compte des charges ayant un impact sur la valeur du terrain \u00bb. Commentant la distinction entre les charges<\/em> et les am\u00e9liorations<\/em>, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

      Pour des raisons dont je ne suis pas certain, la Cour d’appel dans l’affaire <\/em>Royal Trust et la Cour divisionnaire dans l’affaire <\/em>Standard Life ont toutes deux ins\u00e9r\u00e9 l\u2019expression \u00ab non grev\u00e9 \u00bb dans l’\u00e9quation de sorte que dans les deux d\u00e9cisions, la juste valeur marchande \u00e9tait bas\u00e9e sur une valeur th\u00e9orique du terrain qui n’\u00e9tait pas seulement non am\u00e9lior\u00e9, mais aussi non grev\u00e9. Je ne trouve aucune explication dans la jurisprudence quant au comment et au pourquoi d\u2019une telle chose. <\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

      Dans l’affaire Roywood and Gardenview [Royal Trust], la Cour d’appel a estim\u00e9 que des mots tels que \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb ou \u00ab sans b\u00e2timents ni am\u00e9liorations \u00bb incluaient \u00ab non grev\u00e9 \u00bb. Je suis li\u00e9 par ces d\u00e9cisions m\u00eame si j’ai quelques difficult\u00e9s \u00e0 les comprendre. \u00c0 mon avis, une charge est un int\u00e9r\u00eat juridique dans le terrain qui diminue sa valeur par opposition \u00e0 des b\u00e2timents physiques plac\u00e9s sur le terrain ou \u00e0 des am\u00e9liorations physiques apport\u00e9es au terrain. En tout \u00e9tat de cause, les pr\u00e9sents baux n’utilisent aucun des termes \u00ab non grev\u00e9 \u00bb, \u00ab vacant \u00bb ou \u00ab non am\u00e9lior\u00e9 \u00bb, ils se r\u00e9f\u00e8rent simplement aux terrains.46<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n

      Le tribunal a \u00e9galement conclu que les termes non am\u00e9lior\u00e9<\/em> et non grev\u00e9<\/em> signifient deux choses diff\u00e9rentes. Il a not\u00e9 que le Black’s Law Dictionary<\/em>, sixi\u00e8me \u00e9dition, d\u00e9finit am\u00e9lioration<\/em> en termes de modification physique :<\/p>\n\n\n\n

      Un ajout apport\u00e9 \u00e0 la valeur d\u2019un bien (g\u00e9n\u00e9ralement un bien immobilier) ou une am\u00e9lioration de son \u00e9tat, qui repr\u00e9sente plus qu’une simple r\u00e9paration ou un remplacement, co\u00fbtant de la main-d’\u0153uvre ou du capital, et qui vise \u00e0 accro\u00eetre sa valeur, sa beaut\u00e9 ou son utilit\u00e9 ou \u00e0 l’adapter \u00e0 des fins nouvelles ou suppl\u00e9mentaires<\/em>. Il s’agit g\u00e9n\u00e9ralement de b\u00e2timents, mais peut \u00e9galement inclure toute structure permanente ou autre d\u00e9veloppement, comme une rue, des trottoirs, des \u00e9gouts, des services publics, etc<\/em><\/strong>.<\/em> [nous soulignons].<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Par ailleurs, Black’s<\/em> d\u00e9finit la charg<\/em>e comme un int\u00e9r\u00eat juridique : \u00ab Tout droit ou int\u00e9r\u00eat sur un terrain qui peut subsister dans un autre jusqu’\u00e0 diminution de sa valeur mais qui est compatible avec le transfert de la charge par voie de cession. \u00bb En cons\u00e9quence, le tribunal a conclu qu\u2019\u00ab un bien peut \u00eatre non am\u00e9lior\u00e9 mais grev\u00e9. Inversement, il peut \u00eatre am\u00e9lior\u00e9 et non grev\u00e9. Les deux mots ne sont pas synonymes. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

      Dans l’affaire Selective 901 Truman, LLC c. Goodrich & Hops Properties West<\/em>47<\/sup>, le bailleur et le locataire n’ont pas pu s’entendre sur la \u00ab juste valeur locative \u00bb dans le cadre d’une r\u00e9vision du loyer d’un bail foncier \u00e0 long terme. Le bail a commenc\u00e9 le 1er<\/sup> janvier 1958, pour une dur\u00e9e de 53 ans, permettant des extensions jusqu’\u00e0 99 ans. Les locaux lou\u00e9s comprenaient 1,94 acres. En 1962, le locataire a construit un centre commercial lin\u00e9aire de 34 000 pieds carr\u00e9s avec stationnement pav\u00e9. Le bailleur a d\u00e9clench\u00e9 une r\u00e9vision du loyer pour une p\u00e9riode de 10 ans, \u00e0 compter du 1er<\/sup> mars 2015, avec un total de 43 ans restant sur le bail. Les clauses de revalorisation du loyer et d’utilisation du bail \u00e9nonc\u00e9es dans la partie pertinente pr\u00e9voient :<\/p>\n\n\n\n

      \u00c0 tout moment, apr\u00e8s dix (10) ans \u00e0 compter de la date d’entr\u00e9e en vigueur du pr\u00e9sent bail, ce loyer peut \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 par [le bailleur] en donnant un pr\u00e9avis \u00e9crit de trente (30) jours au locataire. La juste valeur locative des locaux lou\u00e9s doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e sans tenir compte de l’effet sur cette valeur des am\u00e9liorations apport\u00e9es par le locataire et conform\u00e9ment aux pratiques d’\u00e9valuation approuv\u00e9es. Ce terrain sera \u00e9valu\u00e9 au moment de la r\u00e9vision, tel que d\u00e9termin\u00e9 par [le bailleur] et le locataire, mais le loyer ne devrait pas \u00eatre inf\u00e9rieur au taux de location minimum indiqu\u00e9 ci-dessus, ni sup\u00e9rieur \u00e0 six pour cent (6%) par an de la valeur \u00e9valu\u00e9e du terrain. Lorsqu’il est ainsi r\u00e9vis\u00e9, ce loyer ne sera pas soumis \u00e0 une nouvelle r\u00e9vision avant dix (10) ans \u00e0 compter de la date d’entr\u00e9e en vigueur de cette r\u00e9vision. <\/em>[nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

      Ces locaux seront utilis\u00e9s par le locataire uniquement et exclusivement pour la construction, l’entretien et l’exploitation d’immeubles de bureaux, d’immeubles \u00e0 usage commercial et industriel g\u00e9n\u00e9ral, de parcs de stationnement, qui comprendront un parc de stationnement souterrain si cela est jug\u00e9 n\u00e9cessaire, et d’un toit-terrasse h\u00e9liport\u00e9. Le locataire s’engage \u00e0 se conformer \u00e0 toutes les lois et r\u00e9glementations applicables en ce qui concerne l’utilisation des locaux lou\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Les parties n’ont pas r\u00e9ussi \u00e0 s’entendre sur la juste valeur locative pour la p\u00e9riode de 10 ans, et le litige relatif \u00e0 la location a \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 l’arbitrage. L’arbitre a d\u00e9termin\u00e9 que \u00ab la juste valeur locative a essentiellement la m\u00eame d\u00e9finition que la juste valeur marchande, ce qui conduit \u00e0 supposer qu’un acheteur est bien inform\u00e9 et n’est pas contraint d’acheter (ou de louer), et qu’un vendeur est autrement dispos\u00e9 \u00e0 vendre (ou \u00e0 louer) sans y \u00eatre contraint \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

      La question centrale \u00e9tait de savoir si les \u00e9valuations devaient tenir compte de l’effet des charges sur le bien, qui est grev\u00e9 par le bail lui-m\u00eame pour une dur\u00e9e restante de 43 ans.<\/p>\n\n\n\n

      L’arbitre a not\u00e9 que le bail dictait que les \u00e9valuations soient pr\u00e9par\u00e9es \u00ab conform\u00e9ment aux pratiques d’\u00e9valuation approuv\u00e9es \u00bb.48<\/sup> L’arbitre a \u00e9galement not\u00e9 que le bail n’\u00e9tait pas ambigu et que \u00ab la propri\u00e9t\u00e9 en question doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e en tenant compte des charges \u00bb. L’\u00e9valuation du bailleur a trait\u00e9 les locaux lou\u00e9s comme s’ils \u00e9taient libres de toute charge et a \u00e9valu\u00e9 le terrain dans son \u00ab utilisation optimale \u00bb \u00e0 5,5 millions de dollars. L’une des \u00e9valuations du locataire a pris en compte l’impact de la dur\u00e9e de bail non expir\u00e9e de 43 ans et a \u00e9valu\u00e9 le terrain \u00e0 1 387 000 dollars. Les deux \u00e9valuations, ainsi qu’une deuxi\u00e8me \u00e9valuation effectu\u00e9e au nom du locataire, ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es par l’arbitre. L’\u00e9valuation du bailleur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e car elle ne tenait pas compte de l’impact du bail foncier, qui impose une charge sur la propri\u00e9t\u00e9 et en diminue la valeur en raison des 43 ann\u00e9es restantes du bail avec toutes les restrictions d’utilisation et les revalorisations de bail restantes. Les \u00e9valuations du locataire ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es parce qu’elles \u00e9taient trop basses.<\/p>\n\n\n\n

      L’arbitre a plut\u00f4t port\u00e9 son attention sur la vente effective de la propri\u00e9t\u00e9 en question \u00e0 3 425 000 dollars (tout en esp\u00e8ces) en d\u00e9cembre 2014, grev\u00e9e par le bail foncier, que le locataire avait qualifi\u00e9 de \u00ab comparable parfait \u00bb. L’arbitre a not\u00e9 que la propri\u00e9t\u00e9 en question avait \u00e9t\u00e9 largement commercialis\u00e9e pour \u00eatre vendue sur le march\u00e9 libre par une soci\u00e9t\u00e9 de courtage sophistiqu\u00e9e. Il a conclu que la transaction offrait la meilleure preuve de la valeur du terrain, comme s’il n’avait pas \u00e9t\u00e9 am\u00e9lior\u00e9, mais qu’il \u00e9tait grev\u00e9 par le bail foncier. Sur la base du prix de vente de 3 425 000 $, l’arbitre a fix\u00e9 la valeur locative de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 205 500 $ par an en appliquant un taux de 6 %, comme le permet le bail.<\/p>\n\n\n\n

      Le bailleur a contest\u00e9 la d\u00e9cision de l’arbitre, faisant valoir que <\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. L\u2019adjudication a \u00e9t\u00e9 \u00ab dissoci\u00e9e \u00bb des preuves, qui demandaient que la \u00ab juste valeur locative \u00bb soit d\u00e9termin\u00e9e par des \u00e9valuations (toutes rejet\u00e9es par l’arbitre), en tenant compte de mani\u00e8re inappropri\u00e9e du bail foncier \u00e0 long terme, et<\/li>\n\n\n\n
      2. Qu\u2019une m\u00e9thode inappropri\u00e9e avait \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e, \u00e0 savoir le prix d’achat r\u00e9cent du bien concern\u00e9 comme base pour fixer la \u00ab juste valeur locative \u00bb.49<\/sup><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Le bailleur s’est \u00e9galement oppos\u00e9 \u00e0 l’inclusion d’un libell\u00e9 instructif dans une adjudication cens\u00e9e guider toutes les futures r\u00e9visions de loyer; le libell\u00e9 pr\u00e9voyait que <\/p>\n\n\n\n

        Les futures r\u00e9visions de loyer seront d\u00e9termin\u00e9es par l’\u00e9valuation de la propri\u00e9t\u00e9 concern\u00e9e telle que grev\u00e9e par les conditions du bail, y compris la dur\u00e9e restante du bail et toute restriction d’utilisation contenue dans le bail ou par les conditions et restrictions impos\u00e9es par la ville de San Fernando. <\/em>[Soulign\u00e9 par le tribunal].<\/p>\n\n\n\n

        Le tribunal de premi\u00e8re instance a rejet\u00e9 la demande du bailleur d’annuler l\u2019adjudication, une d\u00e9cision confirm\u00e9e par la cour d’appel, estimant que l’arbitre a agi dans les limites de son autorit\u00e9 en rejetant les preuves de l’\u00e9valuation et en s’appuyant plut\u00f4t sur la vente du bien concern\u00e9. Le tribunal a \u00e9galement estim\u00e9 que l’inclusion dans l\u2019adjudication d’une instruction de prendre en compte le bail lui-m\u00eame dans les futures r\u00e9visions de loyer \u00e9tait conforme au mandat de l’arbitre.<\/p>\n\n\n\n

        Pour analyser la situation, il faut garder \u00e0 l’esprit que l’acquisition de la propri\u00e9t\u00e9 en question, en d\u00e9cembre 2014, est un droit de location, qui comprend \u00e0 la fois la valeur du loyer pr\u00e9vu pendant la dur\u00e9e restante du bail et la valeur du droit de r\u00e9version \u00e0 l’expiration du bail.50 <\/sup>En cons\u00e9quence, le prix d’achat de 3 425 000 $ n’isole pas et ne mesure pas la valeur du terrain en tant qu’e bien d\u00e9tenu pendant 43 ans, conform\u00e9ment \u00e0 la dur\u00e9e restante du bail. En d’autres termes, la valeur du terrain est surestim\u00e9e par la valeur actuelle de l’int\u00e9r\u00eat r\u00e9versif sur le terrain.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • Si l’on accepte la valeur estim\u00e9e de la propri\u00e9t\u00e9 libre du bailleur, soit 5 500 000 $, report\u00e9e de 43 ans et actualis\u00e9e \u00e0, disons, 6 %, on obtient une valeur actuelle de 448 963 $ (5 500 000 $ \u00d7 0,08163). En d\u00e9duisant les 448 963 $ du prix d’achat de 3 425 000 $ (frais de location), on obtient une valeur marchande (valeur en capital) du terrain (bail) d\u00e9tenu pour une dur\u00e9e de 43 ans de 2 976 037 $ (3 425 000 $ – 448 963 $).51<\/sup><\/li>\n\n\n\n
        • En appliquant un taux de 6 % aux 2 976 037 $, on obtient une juste valeur locative de 178 562 $ par an, fix\u00e9e pour 10 ans.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Valeur marchande des terrains pris en charge non am\u00e9lior\u00e9s pour la dur\u00e9e du bail<\/p>\n\n\n\n

          Dans l’affaire United Equities52<\/sup><\/em>, l’opinion majoritaire de la cour d’appel de New York a d\u00e9clar\u00e9 que \u00ab le terrain devrait \u00eatre \u00e9valu\u00e9 pour le meilleur usage possible, et pas seulement pour l’usage [actuel] \u00bb, la formule de calcul du loyer \u00e9tant \u00ab une somme \u00e9gale \u00e0 six pour cent de la juste valeur marchande du terrain \u00bb. [nous soulignons]. Le tribunal a \u00e9galement d\u00e9cid\u00e9 que la dur\u00e9e de renouvellement du bail de 21 ans et une autre option de renouvellement de 21 ans devaient \u00eatre prises en compte dans l’analyse de l’utilisation optimale du terrain; le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 : \u00ab La seule limitation de la valeur [marchande], le cas \u00e9ch\u00e9ant, est le nombre d’ann\u00e9es [42] pendant lesquelles l’utilisation la plus avantageuse du terrain peut \u00eatre faite dans le cadre du bail. \u00bb  <\/p>\n\n\n\n

          La cour d’appel n’a donn\u00e9 aucune indication sur la mani\u00e8re dont la valeur marchande (valeur en capital) d’un terrain d\u00e9tenu pendant 42 ans devrait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e, laissant la question \u00e0 la discr\u00e9tion des \u00e9valuateurs. On peut supposer qu’un bail foncier pay\u00e9 d’avance ou l’achat d’un bail foncier d’une dur\u00e9e \u00e9quivalente \u00e0 42 ans et une utilisation optimale similaire refl\u00e8terait la valeur marchande du terrain en question, \u00e0 condition que ces donn\u00e9es du march\u00e9 soient facilement disponibles.53 <\/sup>Il est \u00e9galement possible de proc\u00e9der \u00e0 une certaine forme d’analyse de ratio, en comparant la valeur du terrain en tant que propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue pendant 42 ans \u00e0 la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du m\u00eame terrain d\u00e9tenu \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9. Bien entendu, la difficult\u00e9 de financer une propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re pendant 42 ans devrait \u00e9galement \u00eatre prise en compte dans toute analyse de ratio. En supposant qu’une acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e9quivaut \u00e0 la capitalisation d’un dollar par an \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 \u00e0 6 %, il est possible d’exprimer la valeur d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e sous forme de ratio ou de pourcentage de la valeur \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9.
          <\/p>\n\n\n\n

            \n
          • La capitalisation du revenu de la premi\u00e8re ann\u00e9e \u00e0, disons, 6 %, donne un facteur de 16,667 (1 \u00f7 0,06).54<\/sup> Une d\u00e9tention de 42 ans \u00e0 ce m\u00eame taux, compar\u00e9e \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 perp\u00e9tuelle, donne un facteur de 15,225, et indique une valeur en capital \u00e9quivalente \u00e0 91,35 % (15,225 \u00f7 16,667) de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9,55 <\/sup>avant d’envisager un ajustement suppl\u00e9mentaire pour les contraintes li\u00e9es au financement d’une propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re sur 42 ans.<\/li>\n\n\n\n
          • En chargeant le taux de capitalisation de, disons, 150 points de base \u00e0 7,5 %, pour refl\u00e9ter les contraintes de financement, le facteur de valeur actuelle de 1 par an \u00e0 7,5 % pendant 42 ans est de 12,694, ce qui repr\u00e9sente 76,16 % de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 franche (propri\u00e9t\u00e9 perp\u00e9tuelle) de 1 par an \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 \u00e0 6 % (12,694 \u00f7 16,667).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            L’analyse du ratio est sensible aux taux, et l’estimation de la valeur variera en fonction des taux choisis. D’autres solutions cr\u00e9atives pourraient \u00eatre envisag\u00e9es, car il n’existe pas de solution classique \u00e0 ce type de probl\u00e8me d’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

            Conclusion<\/p>\n\n\n\n

            Un examen du r\u00e9sum\u00e9 du titre et une lecture approfondie d’une copie sign\u00e9e du bail – y compris les annexes et les modifications subs\u00e9quentes, en accordant une attention particuli\u00e8re \u00e0 la clause de r\u00e9vision du loyer – sont essentiels pour comprendre comment le loyer doit \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 et quels facteurs doivent \u00eatre pris en compte ou ignor\u00e9s dans le contexte des droits de propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9s ou identifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

            En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, une clause de r\u00e9vision du loyer qui exige une estimation du loyer du march\u00e9 ou une autre forme du loyer tiendra compte des conditions existantes du bail, \u00e0 moins que la clause de r\u00e9vision du loyer ne manifeste une intention contraire. Lorsqu’il s’agit d’une r\u00e9vision du loyer pour une option de prolongation ou de renouvellement d’un bail, les tribunaux ont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9cid\u00e9 que l’option est au b\u00e9n\u00e9fice du locataire, et que le nouveau loyer doit refl\u00e9ter la continuation de l’utilisation existante, comme le pr\u00e9voit la clause d’utilisation du bail initial.56<\/sup><\/p>\n\n\n\n

            Si le bail lui-m\u00eame doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 \u00e0 la date de r\u00e9vision du loyer, la dur\u00e9e restante du bail, de concert avec la clause d’utilisation et les conditions du march\u00e9 en vigueur, peut limiter l’analyse de l\u2019utilisation optimale et, par cons\u00e9quent, le montant du loyer pour les locaux lou\u00e9s si le bail lui-m\u00eame doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9. Les clauses d’utilisation permissives ou expansives permettant \u00ab toute utilisation l\u00e9gale \u00bb ont tendance \u00e0 entra\u00eener des loyers plus \u00e9lev\u00e9s que les clauses d’utilisation sp\u00e9cifiques, toutes choses \u00e9tant \u00e9gales par ailleurs. Toutes les am\u00e9liorations locatives restant dans les locaux lou\u00e9s \u00e0 la fin de la dur\u00e9e du bail deviennent la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire, \u00e0 moins que le bail n’enjoigne au locataire de retirer les am\u00e9liorations locatives.<\/p>\n\n\n\n

            Une utilisation optimale qui constitue la base d’une r\u00e9vision du loyer et qui d\u00e9coule d’une clause de r\u00e9vision du loyer qui suppose que les locaux lou\u00e9s ne sont pas am\u00e9lior\u00e9s et ne sont pas grev\u00e9s (contrairement \u00e0 l’\u00e9tat physique r\u00e9el et au statut juridique des locaux lou\u00e9s) peut entra\u00eener une situation financi\u00e8re difficile pour le locataire.57<\/sup> Les pr\u00e9sentes am\u00e9liorations locatives peuvent ne pas g\u00e9n\u00e9rer un loyer suffisant pour soutenir le loyer d\u00e9termin\u00e9 sur la base de l’utilisation optimale en fief simple, et la dur\u00e9e restante du bail ou les conditions du bail peuvent emp\u00eacher le locataire d’atteindre l’utilisation optimale (sans restriction).58<\/sup><\/p>\n\n\n\n

            Lorsque l’objectif d’une clause de r\u00e9vision du loyer est d’estimer la valeur marchande, c’est g\u00e9n\u00e9ralement dans le contexte de l’int\u00e9r\u00eat en fief simple dans les locaux lou\u00e9s consistant en un terrain non am\u00e9lior\u00e9 et non grev\u00e9. Si la clause de r\u00e9vision du loyer donne instruction \u00e0 l’\u00e9valuateur de ne pas tenir compte du bail lui-m\u00eame, il est inappropri\u00e9 de r\u00e9viser le loyer des locaux lou\u00e9s en ne choisissant que des conditions et des clauses favorables, et vice versa, car le bail ne peut \u00eatre ignor\u00e9 et accept\u00e9 simultan\u00e9ment.
            <\/p>\n\n\n\n

            Notes de fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            1. Un bail \u00e0 long terme est \u00ab g\u00e9n\u00e9ralement un contrat de bail de dix ans ou plus (….). Les conditions et les dispositions d’un bail \u00e0 long terme sont d\u00e9taill\u00e9es dans un formulaire juridiquement correct et complet (….). [L]e locataire peut souhaiter ou \u00eatre tenu de proc\u00e9der \u00e0 des travaux de r\u00e9novation importants ou, si le bien lou\u00e9 est un terrain, de construire un b\u00e2timent ou d’autres am\u00e9liorations. Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e <\/sup>\u00e9d. (Chicago : Appraisal Institute, 2015), s.v.        \u00ab long-term lease \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            2. Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e <\/sup>\u00e9d., s.v. \u00ab lease \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            3. Un locataire <\/em>est \u00ab celui qui a le droit d’occuper et d’utiliser la propri\u00e9t\u00e9 d’un autre pendant une certaine p\u00e9riode conform\u00e9ment \u00e0 un contrat de bail \u00bb. Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e <\/sup>\u00e9d., s.v. \u00ab lessee \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            4. Un domaine en fief simple<\/em> est une \u00ab propri\u00e9t\u00e9 absolue non grev\u00e9e par un autre int\u00e9r\u00eat ou domaine, sous r\u00e9serve uniquement des limitations impos\u00e9es par les pouvoirs gouvernementaux en mati\u00e8re d’imposition, de domaine \u00e9minent, de pouvoir policier et de d\u00e9sh\u00e9rence \u00bb. Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e<\/sup> \u00e9dition, s.v. \u00ab fee simple estate \u00bb. Voir \u00e9galement la discussion sur les droits de propri\u00e9t\u00e9 dans Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate,<\/em> 14e<\/sup> \u00e9d. (Chicago : Appraisal Institute, 2013), 3-7.<\/p>\n\n\n\n

            5. 2010 UT App. 284, 243 P.3d 888 (2010), citant Oakwood Village LLC c. Albertsons, Inc.<\/em> 2004 UT 101<\/p>\n\n\n\n

            6. Selon l’arr\u00eat Rice c. Ritz Associates, Inc<\/em>. 88 A.D.2d 513 (N.Y. App. Div. 1982), tant que les \u00e9valuateurs s\u00e9lectionn\u00e9s pr\u00e9parent \u00ab l’\u00e9valuation…conform\u00e9ment aux proc\u00e9dures pr\u00e9vues dans le contrat de bail \u00bb, les parties sont li\u00e9es par le r\u00e9sultat. <\/p>\n\n\n\n

            7. L’int\u00e9r\u00eat \u00e0 \u00e9valuer est un \u00e9l\u00e9ment d’identification du probl\u00e8me, et il n’est pas n\u00e9cessaire de consid\u00e9rer cela comme une condition hypoth\u00e9tique. Voir Stephanie Coleman, Scope of Work<\/em>, 2e \u00e9d. (Chicago : Appraisal Institute, 2016) et Appraisal Standards Board, USPAP Frequently Asked Questions<\/em>, \u00e9d. 2020-2021 (Washington, DC : The Appraisal Foundation, 2020), FAQ 240, \u00ab Analyzing the Lease When Appraising Fee Simple Interest \u00bb. Si un \u00e9valuateur choisit de fonder une telle cession sur une condition hypoth\u00e9tique, cela ne serait pas inexact, mais ce n’est pas n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n

            8. La valeur locative est obtenue par une analyse comparative des loyers utilisant des techniques quantitatives ou qualitatives, soit s\u00e9par\u00e9ment soit en combinaison, conform\u00e9ment \u00e0 la clause de r\u00e9vision ou \u00e0 la clause d’utilisation. <\/p>\n\n\n\n

            9. Bullock\u2019s Inc. c. Security-First National Bank of Los Angeles<\/em>, 160 Cal. App. 2d 277, 325 P.2d 185; 1958 Cal. App. LEXIS 2119.  160 Cal. App. 2d 277, 325 P.2d 185; 1958 Cal. App. LEXIS 2119.<\/p>\n\n\n\n

            10. Dans une expropriation, la valeur marchande est bas\u00e9e sur un domaine en fief simple (r\u00e8gle du fief indivis).<\/p>\n\n\n\n

            11. Michael V. Sanders, \u00ab Market Value: What Does It Really Mean? \u00bb The Appraisal Journal <\/em>(\u00e9t\u00e9 2018) : 206.<\/p>\n\n\n\n

            12. Richard Marchitelli et Peter F. Korpacz,  \u00ab Market Value: The Elusive Standard \u00bb, The Appraisal Journal <\/em>(juillet 1992) : 318.<\/p>\n\n\n\n

            13. \u00ab Lorsque des biens d\u00e9tenus dans des successions partielles par plusieurs propri\u00e9taires sont expropri\u00e9s, l\u2019expropriateur paie la juste valeur marchande d’un int\u00e9r\u00eat indivis [en fief simple] dans le bien plut\u00f4t que la juste valeur marchande de l’int\u00e9r\u00eat partiel de chaque propri\u00e9taire. [citation omise] Post No. 2874 VFW. c. Redevelopment Auth<\/em>, 2009 WI 84, 768 N.W. 2d 749.<\/p>\n\n\n\n

            14. \u00ab [U]ne division de la propri\u00e9t\u00e9 ou la d\u00e9tention ind\u00e9pendante d’int\u00e9r\u00eats juridiques distincts dans des biens imposables n’affectera pas le mode d’\u00e9valuation. Par exemple, les int\u00e9r\u00eats des d\u00e9biteurs et des cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires, les int\u00e9r\u00eats des vendeurs et des acheteurs, les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires et des locataires, les int\u00e9r\u00eats des locataires \u00e0 vie et les int\u00e9r\u00eats r\u00e9siduels et les int\u00e9r\u00eats des locataires ne sont pas \u00e9valu\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment \u00bb. [citation omise] \u00ab [L]a valeur r\u00e9elle des … biens [immobiliers] \u00e0 des fins d’\u00e9valuation doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e comme s’ils \u00e9taient libres de toute charge par bail. \u00bb People ex rel. Gale c. Tax Comm<\/em>. 17 A.D.2d 225 (1962).<\/p>\n\n\n\n

            15. Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e<\/sup> \u00e9d., s.v. \u00ab market value \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            16. \u00ab Les tribunaux examinent donc la d\u00e9finition d’un terme fournie dans le contrat avant d’examiner la fa\u00e7on dont un dictionnaire d\u00e9finit le terme. \u00bb [citation omise] Dannhouser, TD Co. c. TSG Reporting, Inc.<\/em> 16cv00747 (S.D.N.Y. 21 juin 2019). <\/p>\n\n\n\n

            17. Georg Jensen, Inc. c. 130 Prince Associates, LLC<\/em>, 2009 NY Slip Op 51483(U).<\/p>\n\n\n\n

            18. Provident Loan Society of New York c. 190 East 72nd Corporation<\/em>, N.Y. Sup. 114915\/2008.<\/p>\n\n\n\n

            19. Dans l\u2019affaire New York Overnight Partners c. Gordon<\/em>, 649 N.Y.S. 2d 928, le tribunal a estim\u00e9 que l’\u00e9valuateur \u00ab doit prendre en consid\u00e9ration toutes les restrictions, y compris le zonage actuel, et toutes les charges sur le terrain, ainsi que la dur\u00e9e du bail \u00bb. Voir \u00e9galement la discussion au chapitre 16, \u00ab Highest and Best Use Analysis \u00bb, dans The Appraisal of Real Estate<\/em>, 14e<\/sup> \u00e9d.<\/p>\n\n\n\n

            20. Dans l\u2019affaire Ruth c. SZB Corp.<\/em>, 2 Misc. 2d 631, 636\u2013637, aff\u2019d <\/em>2 A.D.2d 970, \u00ab le tribunal a d\u00e9cid\u00e9 que parce que le bail stipulait sans ambigu\u00eft\u00e9 que le terrain devait \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u2018sans bail\u2019, les r\u00e9dacteurs ne pouvaient pas avoir l’intention que l’arbitre \u2018puisse tenir compte du bail m\u00eame qui a d\u00e9clar\u00e9 le contraire\u2019 et a d\u00e9cid\u00e9 que le terrain devait \u00eatre \u00e9valu\u00e9 sans tenir compte des restrictions du bail \u00bb, Overnight Partners c. Gordon<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

            21. Par exemple, dans l’affaire Oakwood Village LLC c. Albertsons, Inc.<\/em> 2004 UT 101, 104 P.3d 1226 (2004), Albertsons a construit \u00e0 ses frais un supermarch\u00e9 sur un terrain de 42 800 pieds carr\u00e9s dans le cadre d’un bail foncier \u00e0 long terme sans restriction de clause d’utilisation dans le centre commercial Oakwood Village, qui comprenait vingt-six magasins, avec Albertsons comme locataire principal. Le bail interdisait au propri\u00e9taire de louer l’espace du centre commercial \u00e0 d’autres locataires du supermarch\u00e9. Apr\u00e8s 21 ans, Albertsons a ouvert un supermarch\u00e9 en tant que locataire principal dans un nouveau centre de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la rue. Albertsons n’avait aucune obligation de rester ouvert et a cess\u00e9 ses activit\u00e9s \u00e0 Oakwood Village tout en continuant \u00e0 payer le loyer. Albertsons a intentionnellement laiss\u00e9 l’ancien b\u00e2timent vacant pour limiter la concurrence avec son nouveau magasin. En cons\u00e9quence, les occupants de trois magasins ont suivi Albertsons dans le nouveau centre, laissant quatre unit\u00e9s vacantes et provoquant une baisse des ventes des locataires restants \u00e0 Oakwood Village.<\/p>\n\n\n\n

            22. Une utilisation ou une combinaison d’utilisations jug\u00e9e l\u00e9galement admissible, physiquement possible, financi\u00e8rement faisable et la plus productive possible.<\/p>\n\n\n\n

            23. Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, 6e<\/sup> \u00e9d., s.v. \u00ab comparative analysis \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            24. Un taux de capitalisation bas\u00e9 sur le revenu de la premi\u00e8re ann\u00e9e d’un bail \u00e0 loyer progressif ou d\u00e9gressif doit \u00eatre ajust\u00e9 pour refl\u00e9ter le revenu moyen ou le changement de la structure du revenu pendant la dur\u00e9e du bail comparable. Voir David C. Lennhoff, \u00ab Direct Capitalization : It Might Be Simple But It Isn’t that Easy \u00bb, The Appraisal Journal<\/em> (hiver 2011) : 66-73.<\/p>\n\n\n\n

            25. The Appraisal of Real Estate<\/em>, 14e <\/sup>\u00e9d., 495.<\/p>\n\n\n\n

            26. Voir Hotel Plaza Associates c. Wellington Associates, Inc.<\/em>, N.Y.Supr., 55 Misc. 2d 483, 285 N.Y.S.2d 941 (1967), aff\u2019d<\/em>, N.Y.2d 846, 293 N.Y.S.2d 108, 239 N.E.2d 736 (1968), o\u00f9 \u00ab les \u00e9valuateurs ont \u00e9valu\u00e9 \u00e0 tort le terrain \u00e0 son utilisation optimale, comme s’il \u00e9tait vacant, sans tenir compte du fait que le terrain \u00e9tait grev\u00e9 par un bail \u00bb. [nous soulignons]<\/p>\n\n\n\n

            27. Voir Gary R. Menzies, \u00abChoosing the Right Words: Interpreting Rent Review and Renewal Clauses in Commercial Leases <\/em>\u00bb, Alberta Law Review<\/em>, 34 Alta. L. Rev. 853 (1996), pour une discussion des causes illustrant les approches subjectives et objectives de la fixation des loyers. Une approche objective de la fixation du loyer est conforme \u00e0 une analyse du \u00ab loyer du march\u00e9 \u00bb, alors qu’une approche subjective pr\u00e9voit que le loyer pour la p\u00e9riode de r\u00e9vision ou la p\u00e9riode de renouvellement soit \u00ab juste \u00bb ou \u00ab raisonnable \u00bb entre le propri\u00e9taire et le locataire \u00ab en tenant compte de tous les facteurs qui affecteraient la fa\u00e7on de penser du propri\u00e9taire et du locataire \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            28. Klair c. Reese<\/em>, 531 A.2d 219 (Del. 1987).<\/p>\n\n\n\n

            29. No. 100 Sail Ventures Ltd. c. Janwest Equities Ltd.<\/em>, 1993 CanLII 477 (BC CA).<\/p>\n\n\n\n

            30. United Equities c. Mardordic Realty Co.<\/em>, 8 A.D.2d 398, 187 N.Y.S.2d 714 (N.Y. Appellate Div., 1st Dept., 1959), aff\u2019d <\/em>7 N.Y.2d 911 (N.Y. Court of Appeals, 1960).<\/p>\n\n\n\n

            31. Ruth c. SZB Corp.<\/em>, 2 Misc. 2d 631 (1956). Le tribunal a not\u00e9 que si l’on donne \u00e0 l’expression \u00ab libre de bail \u00bb son sens clair et naturel, le bail dans son int\u00e9gralit\u00e9 doit \u00eatre \u00e9limin\u00e9 de la consid\u00e9ration, que ses dispositions soient porteuses de bonne ou de mauvaise fortune pour l’une ou l’autre des parties.<\/p>\n\n\n\n

            32. Manhattan Church of Christ, Inc. c. 40 East 80 Apartment Corporation<\/em>, 2007 NY Slip Op 32554(U).<\/p>\n\n\n\n

            33. 6524443 Canada Inc. c. City of Toronto<\/em>, 2016 ONSC 7147 (CanLII), confirm\u00e9 en appel, 6524443 Canada Inc. c. Toronto<\/em>, 2017 ONCA 486 (CanLII).<\/p>\n\n\n\n

            34. Funger c. Maizels<\/em>, 377 A.2d 70 \u2013 DC: Court of Appeals, 1977.<\/p>\n\n\n\n

            35. Archdiocese of New York c. Amedeo Hotels Limited Partnership<\/em>, 295 A.D.2d 161 (2002), 742 N.Y.S.2d 635.<\/p>\n\n\n\n

            36. Montreal Trust Co. c. Spendthrift Holdings Limited<\/em>, (22 mars 1984), O.J. No. 296 (C.S. Ont. [non publi\u00e9]). (22 mars 1984), O.J. No. 296 (Ont. S.C. [non publi\u00e9]).<\/p>\n\n\n\n

            37. Humphries Investments, Inc. c. Walsh<\/em>, 202 Cal. App. 3d 766 (1988), 248 Cal. Rptr. 800. Dans ce bail, les \u00ab ordonnances et codes \u00bb faisaient r\u00e9f\u00e9rence \u00ab \u00e0 la faisabilit\u00e9 de toute autre utilisation du bien et\/ou \u00e0 la probabilit\u00e9 d’un changement futur de cet \u00e9tat de choses \u00bb, sans exclure le parc de maisons mobiles existant comme \u00e9tant l\u2019utilisation optimale potentielle des locaux d\u00e9molis.<\/p>\n\n\n\n

            38. Dans l\u2019affaire Funger c. Maizels<\/em>, 377 A.2d 70 (D.C. 1977), la cour d’appel a d\u00e9clar\u00e9, en interpr\u00e9tant une partie de la clause de r\u00e9vision du loyer, que \u00ab les mots \u2018vacant\u2019 et \u2018non am\u00e9lior\u00e9\u2019 font r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’\u00e9tat physique du bien \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            39. 231 Cal. App. 2d 698 (1965). Cette affaire concerne un bail non enregistr\u00e9 d’une partie d’un ranch, conclu pour une dur\u00e9e de 25 ans, avec le droit pour le locataire (comt\u00e9 de Sonoma) de renouveler le bail pour 25 ans suppl\u00e9mentaires, et dans le but de construire et d’entretenir une poudri\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

            40. Par analogie, les \u00e9l\u00e9ments suivants ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme des charges affectant le titre de propri\u00e9t\u00e9 : les restrictions en mati\u00e8re de construction (Whelan c. Rossiter<\/em>, 1 Cal. App. 701, 704, 82 P. 1082; Tandy c. Waesch<\/em>, 154 Cal. 108, 97 P. 69; Bertola c. Allred<\/em>, 46 Cal. App. 593, 189 P. 489); les r\u00e9serves de droit de passage pour les conduites d’eau et les foss\u00e9s (Tandy<\/em>, supra); la servitude pour une canalisation (Krotzer c. Clark<\/em>, 178 Cal. 736, 739, 174 P. 657); et l’existence d’une action en expropriation (Hunt c. Inner Harbor Land Co<\/em>., 61 Cal. App. 271, 272, 214 P. 998).<\/p>\n\n\n\n

            41. Standard Life Assurance Co. c. Parc-IX Ltd. <\/em>(Div. Ct.), 1991 CanLII 7350 (ON SC). Dans l’affaire Standard Life Assurance<\/em>, la clause de r\u00e9vision du loyer pr\u00e9voyait \u00ab le plus \u00e9lev\u00e9 des deux montants suivants : 40 500 $ ou \u2018le loyer du march\u00e9 foncier\u2019 d\u00e9fini comme \u2018une somme \u00e9gale \u00e0 6 3\/4 % de la juste valeur marchande du bien comme s’il n’\u00e9tait pas am\u00e9lior\u00e9\u2019. \u00bb [nous soulignons].<\/p>\n\n\n\n

            42. Montreal Trust Co. c. Spendthrift Holdings Limited<\/em>, 42 [1984] O.J. No. 296 (H.C.).<\/p>\n\n\n\n

            43. Ruth c. SZB Corp. <\/em>(1956), 153 N.Y.S. 2d 163 (N.Y. Sup. Ct.), aff\u2019d <\/em>(1956), 158 N.Y.S. 2d 754 (N.Y. Sup. Ct. \u2013 App. Div.).<\/p>\n\n\n\n

            44. Le bail foncier est d’une dur\u00e9e de 99 ans \u00e0 compter du 15 mars 1964, et la premi\u00e8re r\u00e9vision du loyer a \u00e9t\u00e9 faite pour 25 ans \u00e0 compter du 15 mars 1989, la r\u00e9vision du loyer suivante \u00e9tant pr\u00e9vue pour le 15 mars 2014. Les modifications apport\u00e9es en 1998 \u00e0 la loi sur les condominiums autorisent la location de condominiums \u00e0 condition que la dur\u00e9e du bail soit d’au moins 40 ans.<\/p>\n\n\n\n

            45. Manufacturers Life Insurance Co. c. Parc-IX Limited<\/em>, 2018 ONSC 3625. En 1964, la Standard Life a acquis la participation de la Royal Trust Company dans la propri\u00e9t\u00e9. En 2015, la propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9e de Standard Life \u00e0 Manulife.<\/p>\n\n\n\n

            46. Le juge a conclu qu’il n’\u00e9tait plus li\u00e9 par l’arr\u00eat de la Cour d’appel dans l’affaire Royal Trust<\/em>, \u00e0 la lumi\u00e8re de l’arr\u00eat ult\u00e9rieur de la Cour supr\u00eame du Canada dans l’affaire Musqueam Indian Band c. Glass<\/em>, 2000 SCC 52(CanLII), [2000] 2 S.C.R. 633 et l’arr\u00eat de la Cour d’appel dans Board of Regents of Victoria University c. G.E. Canada Real Estate Equity<\/em>, 2016 ONCA 646 (CanLII), 2016 CarswellOnt 13524, autorisation d’appel refus\u00e9e, 2017 CarswellOnt 3571 (C.S.C.).<\/p>\n\n\n\n

            47. Cal Court of Appeal, 2nd Appellate Dist., 3rd Div., 2019.<\/p>\n\n\n\n

            48. Dans son adjudication, l’arbitre a fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la r\u00e8gle 1-4(d) des Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), qui pr\u00e9voit que \u00ab l’\u00e9valuateur doit analyser l’effet sur la valeur, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des termes et conditions du ou des baux \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            49. La r\u00e8gle 1-5 des normes de l’USPAP exige qu’un \u00e9valuateur \u00ab (a) analyse tous les contrats de vente, les offres valid\u00e9es ou de vente de tiers, les options et les inscriptions de la propri\u00e9t\u00e9 concern\u00e9e en vigueur \u00e0 la date r\u00e9elle de l’\u00e9valuation si l’utilisation pr\u00e9vue de l’\u00e9valuation le justifie; et (b) analyse toutes les ventes ant\u00e9rieures de la propri\u00e9t\u00e9 concern\u00e9e qui ont eu lieu dans un d\u00e9lai raisonnable et applicable si cela est pertinent \u00e9tant donn\u00e9 l’utilisation pr\u00e9vue de l’\u00e9valuation et le type de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

            50. L’arbitre a toutefois fait remarquer que \u00ab le terrain prendra de la valeur \u00e0 l’avenir et \u00e0 chaque r\u00e9vision. La charge [le bail] sur le terrain diminuera en raison des ann\u00e9es restantes [dur\u00e9e non expir\u00e9e plus courte \u00e0 chaque r\u00e9vision du loyer] dans le cadre du bail \u00bb, augmentant ainsi la valeur de l’int\u00e9r\u00eat de r\u00e9version du bailleur.<\/p>\n\n\n\n

            51. La valeur marchande du terrain d\u00e9tenu pendant 43 ans est de 54,1 % de la valeur marchande du m\u00eame terrain d\u00e9tenu \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 (2 976 037 $ \u00f7 5 500 000 $ = 0,5411 ou 54,11 %).<\/p>\n\n\n\n

            52. United Equities c. Mardordic Realty Co.<\/em>, 8 AD.2d 398, 187 N.Y.S.2d 714 (N.Y. App. Div., 1st Dept., 1959), aff\u2019d <\/em>N.Y.2d 911 (N.Y. Court of Appeals, 1960).<\/p>\n\n\n\n

            53. Par exemple, en septembre 2018, la ville de Vancouver a estim\u00e9 \u00e0 8 500 000 $ la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 d’un site \u00e0 usage mixte, et le bail de 60 ans a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 75 % (6 375 000 $) de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9, les paiements de loyer foncier \u00e9tant calcul\u00e9s sur ce chiffre. (Rapport administratif, 21 ao\u00fbt 2018.) Un bail foncier de 40 ans est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 60 % de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9. (Rapport administratif, 30 janvier 2017).<\/p>\n\n\n\n

            54. Une exploitation de 99 ans \u00e0 raison d’une par an escompt\u00e9e \u00e0 6 % repr\u00e9sente environ 97 % (16,615 \u00f7 16,667) d’une exploitation \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 au m\u00eame taux.<\/p>\n\n\n\n

            55. Voir Kwek Sian Choo et Dionne Hoh, Determining the Value of Leasehold Land: A Closer Look at \u201cBala\u2019s Table\u201d <\/em>(Singapore: Centre for Liveable Cities, 2017), disponible en ligne \u00e0 l\u2019adresse http:\/\/bit.ly\/389efdN<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

            56. Dans l\u2019affaire DBN North Beach, LLC c. Debs<\/em>, la Cour d’appel de Californie (4th Appellate Dist., 3rd Div, 2009) a reconnu que pendant les 10 premi\u00e8res ann\u00e9es d’une prolongation de bail de 20 ans, \u00ab [l]es termes du bail et le bon sens indiquent qu’une r\u00e9vision du montant du bail doit se faire en fonction de la \u2018juste valeur locative du march\u00e9\u2019 de la propri\u00e9t\u00e9… comme le pr\u00e9voit le bail [clause d’utilisation], et non pas comme une terre nue [non grev\u00e9e par le bail], sur la base de \u2018l\u2019utilisation optimale\u2019, comme un projet r\u00e9sidentiel et commercial \u00e0 usage mixte \u00bb. La Cour a d\u00e9clar\u00e9 : \u00ab Une interpr\u00e9tation selon laquelle le loyer pendant les termes de l’option doit \u00eatre bas\u00e9 sur l’utilisation optimale du bien malgr\u00e9 les objectifs pour lesquels le bailleur et le locataire ont convenu que ledit bien pourrait \u00eatre utilis\u00e9, serait \u00e9conomiquement et commercialement d\u00e9raisonnable et violerait l’intention des parties. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

            57. Les tribunaux ont jug\u00e9 que \u00ab les difficult\u00e9s \u00e9conomiques ne sont pas une raison pour r\u00e9\u00e9crire un bail conclu entre deux entit\u00e9s commerciales sophistiqu\u00e9es \u00bb. 853 Seventh Ave. Owners, LLC c. W & HM Realty Co., LLC<\/em>, 2005 N.Y. Slip Op. 03770 [18 A.D.3d 241] 10 mai 2005.<\/p>\n\n\n\n

            58. Voir l\u2019affaire Ruth c. SZB Corp.<\/em>, (1956) 153 N.Y.S.2d 163 (N.Y. Sup. Ct.), aff\u2019d <\/em>(1956), 158 N.Y.S.2d 754 (N.Y. Sup. Ct., App. Div.), d\u00e9clarant que \u00ab le terrain doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la formule [de r\u00e9vision du loyer] du bail sous-jacent [dans le cadre de l’utilisation optimale], sans traiter comme un \u00e9l\u00e9ment de valeur les restrictions [d’utilisation et] d’utilisateur d\u00e9coulant du bail \u00bb.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Par Tony Sevelka, AACI, P.App; MAI; SRA; AI-GRS (R\u00e9imprim\u00e9 avec l’autorisation de The Appraisal Journal (2020). \u00a9 Hiver 2020 par l’Appraisal Institute, Chicago, Illinois) Introduction<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[30],"article_tag":[1864],"class_list":["post-84125","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-tony-sevelka","article_tag-rent-reset-clause-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/84125","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=84125"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=84125"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=84125"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}