{"id":88697,"date":"2021-09-15T08:48:41","date_gmt":"2021-09-15T12:48:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=88697"},"modified":"2021-09-15T08:49:41","modified_gmt":"2021-09-15T04:49:41","slug":"un-pacte-reel-positif-est-il-executoire-comme-obligation-contractuelle","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/un-pacte-reel-positif-est-il-executoire-comme-obligation-contractuelle\/","title":{"rendered":"Un pacte r\u00e9el positif est-il ex\u00e9cutoire comme obligation contractuelle?"},"content":{"rendered":"\n

QUESTIONS JURIDIQUES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les parcelles de terrain (y compris les parcelles d’espace a\u00e9rien) qui d\u00e9pendent d’autres parcelles de terrain pour leur pleine utilisation et jouissance soul\u00e8vent des questions int\u00e9ressantes et compliqu\u00e9es que la loi doit r\u00e9soudre et que les \u00e9valuateurs doivent \u00e9valuer. Ce point est illustr\u00e9 par la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du Canada dans l’affaire Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corp.<\/em>, 2020 SCC 29 [Crystal Square<\/em>].<\/p>\n\n\n\n

Sept parcelles d’espace a\u00e9rien ont \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9es dans le cadre du projet Crystal Square<\/em> situ\u00e9 \u00e0 Burnaby, en Colombie-Britannique : 1) un complexe commercial, 2) une tour de bureaux, 3) une tour r\u00e9sidentielle, 4) un h\u00f4tel, 5) un parc de stationnement, 6) un bureau de police et 7) un centre culturel. Les parties au litige dans l’affaire Crystal Square<\/em> \u00e9taient la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 pour les propri\u00e9taires de la parcelle d’espace a\u00e9rien de la tour \u00e0 bureaux et le propri\u00e9taire de la parcelle d’espace a\u00e9rien du parc de stationnement.<\/p>\n\n\n\n

Au cours de la phase de d\u00e9veloppement, une \u00e9tape obligatoire \u00e9tait la signature d’un accord sur la parcelle d’espace a\u00e9rien (l\u2019accord ASP<\/em>) entre le promoteur et la ville de Burnaby. Entre autres choses, l’accord ASP<\/em> pr\u00e9voyait des servitudes mutuelles pour le soutien, les raccordements de service et l’acc\u00e8s aux v\u00e9hicules. L’accord ASP<\/em> a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e comme une servitude au bureau des titres fonciers le 17 mars 1999.<\/p>\n\n\n\n

Une section de l’accord ASP<\/em> exigeait que le propri\u00e9taire de l’installation de stationnement fournisse un espace de stationnement et un acc\u00e8s aux v\u00e9hicules aux propri\u00e9taires d’autres parcelles d’espace a\u00e9rien en \u00e9change du paiement d’une redevance annuelle. Les places de stationnement ont \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9es aux propri\u00e9taires de la parcelle d’espace a\u00e9rien de la tour de bureaux. L’accord ASP<\/em> pr\u00e9voyait \u00e9galement que, lors du d\u00e9p\u00f4t d’un plan de copropri\u00e9t\u00e9 pour une parcelle d’espace a\u00e9rien, la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sultante serait responsable du paiement des frais annuels de stationnement. L’accord ASP<\/em> pr\u00e9voyait en outre que, lors du d\u00e9p\u00f4t d’un plan de copropri\u00e9t\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 conclurait une convention de prise en charge avec les propri\u00e9taires des autres parcelles d’espace a\u00e9rien, assumant ainsi les obligations pr\u00e9vues par l’accord ASP<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Le 26 mai 1999, un plan de copropri\u00e9t\u00e9 pour la parcelle d’espace a\u00e9rien de la tour \u00e0 bureaux a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au bureau des titres fonciers, mais la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 n’a jamais conclu l’accord de prise en charge avec les propri\u00e9taires des autres parcelles d’espace a\u00e9rien. Le 28 juin 2002, le promoteur a vendu la parcelle d’espace a\u00e9rien du parc de stationnement \u00e0 un exploitant de parc de stationnement. Dans le cadre de cette transaction, le promoteur a c\u00e9d\u00e9 l’accord ASP<\/em> au propri\u00e9taire du parc de stationnement.<\/p>\n\n\n\n

Jusqu’en 2012, les membres de la copropri\u00e9t\u00e9 de la tour de bureaux se sont gar\u00e9s dans le parc de stationnement et ont pay\u00e9 les frais pr\u00e9vus dans l’accord ASP<\/em>. Cependant, un diff\u00e9rend est survenu et la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a cess\u00e9 de payer les frais de stationnement. Le propri\u00e9taire du parc de stationnement a exerc\u00e9 des repr\u00e9sailles en r\u00e9voquant les privil\u00e8ges de stationnement. Dans le litige qui en a r\u00e9sult\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a demand\u00e9, entre autres, une d\u00e9claration selon laquelle la disposition de l’accord ASP<\/em> relative au paiement \u00e9tait nulle et non avenue ou inapplicable. La soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a fait valoir, entre autres, que la disposition relative au paiement contenue dans l’accord ASP<\/em> \u00e9tait un covenant positif et, par cons\u00e9quent, non ex\u00e9cutoire.<\/p>\n\n\n\n

Le redressement demand\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a n\u00e9cessit\u00e9 l’examen du droit relatif aux covenants qui accompagnent le terrain et, puisque la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 n’existait pas au moment de la cr\u00e9ation de l’accord ASP<\/em>, la Cour supr\u00eame du Canada a \u00e9galement d\u00fb examiner le droit relatif aux contrats ant\u00e9rieurs et post\u00e9rieurs \u00e0 la constitution en soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Covenants positifs c. obligations contractuelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans l’affaire Westbank Holdings Ltd. c. Westgate Shopping Centre Ltd,<\/em> 2001 BCCA 268 [Westbank<\/em>], au paragraphe 16, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a d\u00e9crit les conditions n\u00e9cessaires pour qu’un covenant soit rattach\u00e9e au bien-fonds :<\/p>\n\n\n\n

[16] Les conditions n\u00e9cessaires des covenants qui accompagnent les biens-fonds sont \u00e9nonc\u00e9es par DeCastri dans son texte intitul\u00e9 Registration of Title to Land<\/em> (Carswell 1987). Elles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9nonc\u00e9es par le juge Clearwater dans l’affaire Canada Safeway Ltd. c. Thompson (City<\/em>), [1996] M.J. No. 393, 15 ao\u00fbt 1996, \u00e0 la page 8, comme suit :<\/p>\n\n\n\n

(a) Le covenant doit \u00eatre n\u00e9gatif en substance et constituer une charge sur le bien-fonds du conc\u00e9dant analogue \u00e0 une servitude. Aucun covenant personnel ou affirmatif exigeant la d\u00e9pense d’argent ou l’accomplissement d’un acte quelconque ne peut, en dehors de la loi, \u00eatre rendu ex\u00e9cutoire avec le bien-fonds.

(b) Le covenant doit toucher et concerner le bien-fonds, c’est-\u00e0-dire qu’il doit \u00eatre impos\u00e9 pour le b\u00e9n\u00e9fice ou pour augmenter la valeur du bien-fonds. De plus, ce bien-fonds doit pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier du covenant au moment o\u00f9 il est impos\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

 
(c) Le bien-fonds b\u00e9n\u00e9ficiaire ainsi que le bien-fonds grev\u00e9 doivent \u00eatre d\u00e9finis avec pr\u00e9cision dans l’instrument cr\u00e9ant le covenant restrictif.

(d) L’acte de cession ou l’accord devrait indiquer que le covenant est impos\u00e9 sur le bien-fonds du conc\u00e9dant pour la protection d\u2019un bien-fonds sp\u00e9cifique du concessionnaire.

(e) A moins que le contraire ne soit autoris\u00e9 par la loi, les titres de propri\u00e9t\u00e9 du bien-fonds b\u00e9n\u00e9ficiaire et du bien-fonds grev\u00e9 doivent \u00eatre enregistr\u00e9s.

(f) En dehors de la loi, le b\u00e9n\u00e9ficiaire du covenant doit \u00eatre une personne autre que l\u2019auteur du covenant.[i]<\/a><\/p>\n\n\n\n

L\u2019Affaire Crystal Square<\/em> confirme la prohibition en common law contre les covenants affirmatifs (c’est-\u00e0-dire positifs) d\u00e9crits dans Westbank<\/em>. Si la clause de paiement de l\u2019accord ASP<\/em> ne pouvait \u00eatre appliqu\u00e9e parce qu’il s’agissait d’un covenant positif, la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 pouvait-elle \u00eatre oblig\u00e9e de payer le stationnement sur la base d’un contrat post\u00e9rieur \u00e0 sa constitution en soci\u00e9t\u00e9? La soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 s’est oppos\u00e9e \u00e0 ce r\u00e9sultat, soutenant qu’il n’y a aucune diff\u00e9rence entre l’ex\u00e9cution d’un contrat post\u00e9rieur \u00e0 la constitution en soci\u00e9t\u00e9 qui impose une obligation d’ex\u00e9cution li\u00e9e au terrain et l’ex\u00e9cution de la charge d’un covenant positif \u00e0 son \u00e9gard comme s\u2019il \u00e9tait li\u00e9 au terrain et que, de toute fa\u00e7on, la preuve n’appuyait pas l’existence d’un tel contrat.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9ponse de la Cour supr\u00eame du Canada \u00e0 la premi\u00e8re position de la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait qu’elle ignorait la distinction entre le droit des contrats et le droit des biens. La Cour a statu\u00e9 que la prise en charge par une partie d’une obligation contractuelle par le biais d’un contrat post\u00e9rieur \u00e0 la constitution en soci\u00e9t\u00e9 – par exemple, l’obligation de payer des frais de stationnement – est un v\u00e9hicule distinct de celui d’un covenant rattach\u00e9 au bien-fonds qui lie l’auteur du covenant et les propri\u00e9taires subs\u00e9quents par le biais du covenant rattach\u00e9 au bien-fonds. <\/p>\n\n\n\n

Contrats ant\u00e9rieurs et post\u00e9rieurs \u00e0 la constitution en soci\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir d\u00e9cid\u00e9 qu’un contrat touchant un int\u00e9r\u00eat foncier n’enfreignait pas le droit relatif aux covenants positifs, la Cour supr\u00eame du Canada, dans l’affaire Crystal Square<\/em>, a ensuite examin\u00e9 si, dans les circonstances de l’esp\u00e8ce, il existait un contrat obligeant la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 payer les frais de stationnement. Comme nous l’avons d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 n’existait pas lorsque l\u2019accord ASP<\/em> a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9. Par cons\u00e9quent, le droit relatif aux contrats ant\u00e9rieurs et post\u00e9rieurs \u00e0 la constitution en soci\u00e9t\u00e9 devait \u00eatre examin\u00e9 et appliqu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9crivant au nom de la majorit\u00e9 de la Cour, le juge C\u00f4t\u00e9 a expliqu\u00e9 qu’une entente conclue avant la constitution en soci\u00e9t\u00e9 (en l’occurrence, l\u2019accord ASP<\/em> conclu avant la cr\u00e9ation de la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9) ne lie pas la soci\u00e9t\u00e9 une fois qu’elle existe. Toutefois, une fois cr\u00e9\u00e9e, une soci\u00e9t\u00e9 peut conclure un contrat post\u00e9rieur \u00e0 sa constitution en soci\u00e9t\u00e9 selon les m\u00eames modalit\u00e9s que le contrat ant\u00e9rieur \u00e0 sa constitution en soci\u00e9t\u00e9. Le juge C\u00f4t\u00e9 a fait remarquer qu’il est \u00e9galement possible, en vertu de la l\u00e9gislation sur les soci\u00e9t\u00e9s par actions, qu’un contrat pr\u00e9existant soit adopt\u00e9 par des actions ou une conduite signifiant l’intention d’\u00eatre li\u00e9 par le contrat.     <\/p>\n\n\n\n

Dans l’affaire Crystal Square<\/em>, la difficult\u00e9 r\u00e9sidait dans le fait que la l\u00e9gislation sur les copropri\u00e9t\u00e9s en Colombie-Britannique emp\u00eachait de s’appuyer sur la l\u00e9gislation sur les soci\u00e9t\u00e9s par actions, de sorte qu’on ne pouvait pas dire que l\u2019accord ASP<\/em> avait \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9. Cependant, selon le point de vue de la cour sur la preuve, il \u00e9tait possible que la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9, par sa conduite et ses actions, ait conclu un contrat apr\u00e8s son incorporation ayant les m\u00eames termes que l\u2019accord ASP<\/em> qui lierait la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 en common law. <\/p>\n\n\n\n

Le juge C\u00f4t\u00e9 a \u00e9crit, au paragraphe 33, que \u00ab En r\u00e9sum\u00e9, une [traduction] \u00ab manifestation ext\u00e9rioris\u00e9e de l\u2019assentiment de chaque partie qui fasse na\u00eetre chez l\u2019autre une attente raisonnable \u00bb est n\u00e9cessaire pour conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un contrat post\u00e9rieur \u00e0 la constitution ayant force obligatoire… Le test est objectif. Il exige d\u2019examiner comment la conduite de chaque partie serait per\u00e7ue par une personne raisonnable plac\u00e9e dans la m\u00eame situation que l\u2019autre partie… En cons\u00e9quence, le tribunal doit d\u00e9terminer si une personne raisonnable plac\u00e9e dans la m\u00eame situation qu\u2019une partie consid\u00e9rerait la conduite de l\u2019autre partie comme une offre … et, r\u00e9ciproquement, si une personne raisonnable plac\u00e9e dans la m\u00eame situation que cette derni\u00e8re partie consid\u00e9rerait la conduite de la premi\u00e8re partie comme une acceptation… Le contrat pr\u00e9constitutif n\u2019est qu\u2019un aspect des circonstances objectives susceptibles de servir \u00e0 interpr\u00e9ter la conduite des parties et \u00e0 partir desquelles les termes d\u2019un contrat post\u00e9rieur \u00e0 la constitution peuvent \u00eatre d\u00e9duits. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 37, le savant juge \u00e9crit : \u00ab En conclusion, le test applicable pour \u00e9tablir l\u2019existence d\u2019un contrat post\u00e9rieur \u00e0 la constitution ne diff\u00e8re pas du test applicable en common law pour \u00e9tablir l\u2019existence de toute autre convention. Il s\u2019agit d\u2019un test objectif, et l\u2019offre, l\u2019acceptation, la contrepartie et les termes peuvent \u00eatre inf\u00e9r\u00e9s \u00e0 partir de la conduite des parties et des circonstances entourant la conclusion du contrat. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir expliqu\u00e9 pourquoi une soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a la capacit\u00e9 juridique de conclure un contrat post-incorporation, le juge C\u00f4t\u00e9 s’est pench\u00e9 sur la question de savoir si un tel contrat avait \u00e9t\u00e9 form\u00e9 \u00e0 Crystal Square<\/em>. \u00c0 partir du paragraphe 49, le juge C\u00f4t\u00e9 fait r\u00e9f\u00e9rence aux \u00e9l\u00e9ments de preuve qui ont amen\u00e9 la majorit\u00e9 de la cour \u00e0 conclure qu’un contrat post-incorporation avait \u00e9t\u00e9 form\u00e9. Le propri\u00e9taire de l’installation de stationnement a manifest\u00e9 son intention d’offrir un contrat selon les termes de l\u2019accord ASP<\/em> en mettant \u00e0 la disposition des membres de la corporation en copropri\u00e9t\u00e9 des laissez-passer de stationnement valides dans une quantit\u00e9 correspondant \u00e0 l\u2019accord ASP<\/em>. Le tribunal a conclu que les membres de la copropri\u00e9t\u00e9 auraient d\u00fb savoir qu’une contrepartie de valeur \u00e9tait offerte pour leur b\u00e9n\u00e9fice (c.-\u00e0-d. l’entretien et l’exploitation de l’installation de stationnement) et qu’ils s’attendaient \u00e0 ce que les membres paient pour cet avantage. La soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 a manifest\u00e9 son intention d’accepter l’offre du propri\u00e9taire de l’installation de stationnement en payant les frais envisag\u00e9s dans l\u2019accord ASP<\/em> et ses membres ont exerc\u00e9 les droits correspondant \u00e0 ces paiements apr\u00e8s que le propri\u00e9taire de l’installation de stationnement ait acquis la parcelle d’espace a\u00e9rien. Sur cette base, le tribunal a conclu qu’une personne raisonnable se trouvant dans la position du propri\u00e9taire du parc de stationnement consid\u00e9rerait la conduite de la soci\u00e9t\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 comme un assentiment \u00e0 l\u2019accord ASP.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019expos\u00e9 des motifs de son jugement, le juge C\u00f4t\u00e9 a soulign\u00e9 que ce ne sont pas les intentions subjectives d’une partie qui d\u00e9terminent la naissance d’un contrat. Au paragraphe 31, il \u00e9crit : \u00ab … Cette r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale signifie qu’un consensus mutuel subjectif n’est ni n\u00e9cessaire ni suffisant pour la cr\u00e9ation d’un contrat ex\u00e9cutoire et qu’une personne peut \u00eatre li\u00e9e par des obligations contractuelles qu’elle n’avait pas l’intention (subjectivement) d’assumer… \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Pour terminer<\/strong><\/p>\n\n\n\n

On peut tirer au moins trois le\u00e7ons de Crystal Square<\/em> :<\/p>\n\n\n\n