{"id":88698,"date":"2021-09-15T08:51:24","date_gmt":"2021-09-15T12:51:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=88698"},"modified":"2021-09-15T08:52:24","modified_gmt":"2021-09-15T04:52:24","slug":"la-crise-secrete-de-levaluation-des-batiments-5g","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/la-crise-secrete-de-levaluation-des-batiments-5g\/","title":{"rendered":"La crise secr\u00e8te de l’\u00e9valuation des b\u00e2timents 5G"},"content":{"rendered":"\n

Par Roy B. Bennett, pr\u00e9sident, Antenna Management Corp, Vancouver, C.-B.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pourquoi les \u00e9valuateurs devraient-ils se soucier du fait que le monde passe \u00e0 la technologie 5G? Les compagnies de t\u00e9l\u00e9phone canadiennes (telcos) d\u00e9ploieront 45 milliards de dollars au cours des cinq prochaines ann\u00e9es pour implanter des r\u00e9seaux 5G dans les r\u00e9gions urbaines et rurales. Au cours des 25 derni\u00e8res ann\u00e9es, la pr\u00e9sence de t\u00e9l\u00e9communications dans les b\u00e2timents a eu un effet minime sur la valeur des actifs. Les baux existants d’antennes 4G sur les toits g\u00e9n\u00e8rent g\u00e9n\u00e9ralement des millions de dollars par an, mais les propri\u00e9taires re\u00e7oivent habituellement moins de 0,5 % des b\u00e9n\u00e9fices. <\/p>\n\n\n\n

Les 35 000 baux canadiens d’antennes cellulaires \u2500 g\u00e9n\u00e9ralement SROW sur des terrains et des baux avec des servitudes qui accompagnent les terrains \u2500 ont pos\u00e9 des d\u00e9fis aux \u00e9valuateurs. Pour commencer, il n’y a pas de comparables de loyers ou d’actifs. Imaginez faire des \u00e9valuations sans comparables. Il n’y a pas non plus de dossiers d’audit. Les soci\u00e9t\u00e9s de t\u00e9l\u00e9communications gardent tous les termes et les loyers confidentiels, m\u00eame si elles enregistrent une servitude \u00ab aseptis\u00e9e \u00bb de courte dur\u00e9e sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 pour contr\u00f4ler leur acc\u00e8s au bail. Les loyers annuels sont g\u00e9n\u00e9ralement index\u00e9s tous les cinq ans en fonction de l’IPC, s’\u00e9tendent sur plus de 20 ans et sont presque toujours renouvel\u00e9s. La capacit\u00e9 du site (et les revenus bruts) sont g\u00e9n\u00e9ralement augment\u00e9s tous les deux ans. Les baux ont une valeur de cession en esp\u00e8ces \u2500 actuellement environ 15 fois les loyers annuels \u2500 mais de nombreux accords refusent aux propri\u00e9taires le droit de c\u00e9der les baux, surtout avant une vente immobili\u00e8re. Les responsabilit\u00e9s des propri\u00e9taires peuvent inclure des sous-locations incontr\u00f4l\u00e9es \u00e0 des tiers, le poids excessif des \u00e9quipements, les p\u00e9n\u00e9trations dans le b\u00e2timent, le Code de s\u00e9curit\u00e9 6[2]<\/a>, la mise \u00e0 la terre des antennes par la foudre aux syst\u00e8mes du b\u00e2timent, l’absence de journaux d’acc\u00e8s, d’identification, d’assurance, d’\u00e9quipement de s\u00e9curit\u00e9, de certification de formation, de rapports sur les dommages caus\u00e9s par les membranes, le contr\u00f4le de Covid-19, le contr\u00f4le du casier judiciaire des sous-traitants des t\u00e9l\u00e9coms, l’absence de copies des permis ou des inspections sign\u00e9es par les t\u00e9l\u00e9coms, et l’\u00e9lectricit\u00e9 du propri\u00e9taire utilis\u00e9e mais non pay\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Avec de courtes clauses de r\u00e9siliation de telco (environ 90 jours), pas de comparables, pas d’augmentation de loyer (en ignorant l’inflation), un contr\u00f4le minimal, des avantages non divulgu\u00e9s \u00e0 d’autres transporteurs, etc. \u2500 les \u00e9valuateurs peuvent \u00eatre mal \u00e0 l’aise pour commenter les \u00e9valuations des baux d’antennes cellulaires 4G. <\/p>\n\n\n\n

Le Rent Index (RI), sous brevet d’Antenna Management Corp, est une source v\u00e9rifi\u00e9e permettant de comparer les sites cellulaires au Canada pendant 10 ans. L’IR utilise les donn\u00e9es sur les licences d’Industrie Canada pour d\u00e9terminer la capacit\u00e9 actuelle sous licence de chaque site cellulaire – cette information \u00e9tant mise \u00e0 jour tous les 90 jours. L’IR est ind\u00e9pendant de l’emplacement. En int\u00e9grant les d\u00e9clarations de s\u00e9curit\u00e9 trimestrielles v\u00e9rifi\u00e9es des op\u00e9rateurs \u00e0 l’IR, une estimation du revenu brut moyen pour chaque licence est effectu\u00e9e. Par exemple, un site Bell\/Telus moyen avec un IR de 200 rapporte environ 3 000 000 $ par an. <\/p>\n\n\n\n

Le revenu annuel brut d\u2019un site 4G est estim\u00e9 \u00e0 3 000 000 $<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9taires ayant des connaissances limit\u00e9es et ne disposant pas de comparables per\u00e7oivent souvent moins de 60 000 $ par an. Gr\u00e2ce \u00e0 l’examen professionnel des baux, les \u00e9valuateurs ont la possibilit\u00e9 de comprendre les conditions des baux existants et les revenus locatifs aux fins d\u2019\u00e9valuation. Au fur et \u00e0 mesure que des capacit\u00e9s suppl\u00e9mentaires sont n\u00e9cessaires, les op\u00e9rateurs t\u00e9l\u00e9coms augmentent l’IR tous les 24 mois environ. Les r\u00e9seaux cellulaires 4G couvrent des kilom\u00e8tres et peuvent prendre en charge des milliers d’appels t\u00e9l\u00e9phoniques simultan\u00e9ment lorsque les utilisateurs se d\u00e9placent de cellule \u00e0 cellule. La superficie d’une cellule 5G peut correspondre \u00e0 un seul immeuble.<\/p>\n\n\n\n

La vid\u00e9o sur les t\u00e9l\u00e9phones cellulaires<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Puis vint la vid\u00e9o 4K sur les t\u00e9l\u00e9phones portables \u2500 Netflix sur les cellulaires – un changement radical. La vid\u00e9o en ligne repr\u00e9sentera 82 % de tout le trafic Internet grand public d’ici 2022 au Canada. Une seule vid\u00e9o 4K peut utiliser la bande passante de 1 000 appels t\u00e9l\u00e9phoniques. Les entreprises de t\u00e9l\u00e9communications se bousculent donc pour lancer la 5G.<\/p>\n\n\n\n

Avoir la 5G peut augmenter l’occupation des b\u00e2timents, les loyers, la satisfaction des locataires et les \u00e9valuations. La technologie 5G est 100 fois plus rapide et a une capacit\u00e9 1 000 fois sup\u00e9rieure \u00e0 celle de la 4G. Rogers, Telus et Bell devraient d\u00e9penser 45 milliards de dollars pour d\u00e9ployer la 5G au cours des cinq prochaines ann\u00e9es. En outre, pour les b\u00e2timents, on pr\u00e9voit 50 milliards d’appareils (Internet des objets2) dans le monde pour 2023. Pour les b\u00e2timents, il s\u2019agit du CVC, des filtres Covid, des fuites d’eau, des pompes, du chauffage, de la surveillance des acc\u00e8s, des ascenseurs, des incendies, de la fum\u00e9e, de la s\u00e9curit\u00e9, du suivi des actifs, de la localisation, de la t\u00e9l\u00e9surveillance et des outils de gestion \u00e0 distance. Tous reposent sur les capacit\u00e9s de la 5G.       <\/p>\n\n\n\n

Au Canada, le minist\u00e8re de l’Innovation, des Sciences et du D\u00e9veloppement \u00e9conomique (ISDE) a mis aux ench\u00e8res 1 504 licences de spectre 5G \u00e0 partir de juin 2021. Rogers est en train d’acheter Shaw Communications, si le CRTC l’autorise. Shaw est propri\u00e9taire de Freedom \u2500 donc les sites Freedom peuvent \u00eatre \u00e0 risque de r\u00e9siliation pour les propri\u00e9taires selon les antennes adjacentes. Critique pour l’\u00e9valuation des revenus des sites Freedom. les \u00e9valuateurs doivent s’attendre \u00e0 une consolidation consid\u00e9rable de la propri\u00e9t\u00e9 de tous les sites cellulaires au cours des cinq prochaines ann\u00e9es. Certaines petites soci\u00e9t\u00e9s de t\u00e9l\u00e9communications disposent d’un spectre 5G, mais pas des ressources n\u00e9cessaires pour \u00eatre comp\u00e9titives sur ce march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9ploiement de microsites 5G<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les microsites 5G sont d\u00e9ploy\u00e9s \u00e0 une hauteur de 10 m\u00e8tres sur les emprises hydro\u00e9lectriques. Alors pourquoi ne pas d\u00e9ployer la 5G sur des toits ou des tours d\u00e9j\u00e0 en place? <\/p>\n\n\n\n

La technologie 5G pose un probl\u00e8me majeur pour les b\u00e2timents. Pour acheminer les vitesses et la capacit\u00e9 de la 5G, les compagnies de t\u00e9l\u00e9communications accordent des licences pour les fr\u00e9quences sup\u00e9rieures \u00e0 24 GHz – les bandes dites \u00ab mm \u00bb. Ces fr\u00e9quences ont la vitesse et la capacit\u00e9, mais ne portent que sur 100 m\u00e8tres et sont absorb\u00e9es<\/strong> par les fen\u00eatres et les murs. Les t\u00e9l\u00e9phones 5G ne fonctionneront pas efficacement \u00e0 l’int\u00e9rieur. On estime que les Canadiens acc\u00e8dent actuellement \u00e0 leur t\u00e9l\u00e9phone \u00e0 l’int\u00e9rieur 85 % du temps – au travail et \u00e0 la maison.<\/p>\n\n\n\n

Pensez aux cons\u00e9quences de l’impossibilit\u00e9 pour les locataires d’utiliser leurs t\u00e9l\u00e9phones 5G \u00e0 l’int\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n

L’une des solutions consiste \u00e0 utiliser des syst\u00e8mes d’antennes distribu\u00e9es (DAS) reli\u00e9s \u00e0 la fibre optique afin de distribuer des signaux \u00e0 des points d’acc\u00e8s \u00e0 micro-antennes (AP) dans les chambres et les zones communes. Les compagnies de t\u00e9l\u00e9communications ont des plans limit\u00e9s pour les AP 5G \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur dans les grands centres commerciaux o\u00f9 ils d\u00e9ploient des DAS. Leur mod\u00e8le \u00e9conomique pourrait ne pas justifier le co\u00fbt du d\u00e9ploiement int\u00e9rieur de la 5G dans la plupart des b\u00e2timents.  Cela laisse les propri\u00e9taires avec un probl\u00e8me et les \u00e9valuateurs avec une nouvelle variable.<\/p>\n\n\n\n

Avec l’accent mis sur les d\u00e9ploiements 5G \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur, le moment d’installer des DAS dans les b\u00e2timents sera probablement retard\u00e9 \u2500 peut-\u00eatre pendant 5 ans ou plus. Les principales compagnies de t\u00e9l\u00e9communications commercialisent des t\u00e9l\u00e9phones 5G, mais les services 5G devraient \u00eatre limit\u00e9s \u00e0 des vitesses de type 4G \u00e0 l’int\u00e9rieur pour de nombreux b\u00e2timents et le d\u00e9ploiement complet de la 5G pourrait prendre des ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Cons\u00e9quences de l’\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quelles sont les cons\u00e9quences potentielles en mati\u00e8re d’\u00e9valuation?  Les propri\u00e9taires qui souhaitent attirer et garder des locataires qui veulent la 5G \u00e0 la maison et au travail se tourneront, de leur propre initiative, vers la mise en place de DAS pr\u00e9alable \u00e0 la 5G. <\/p>\n\n\n\n

Les compagnies de t\u00e9l\u00e9communications font actuellement la promotion de nouvelles options d’accord d’acc\u00e8s \u00e0 la fibre (FAA) pour obtenir des droits exclusifs \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 sur les futurs b\u00e2timents 5G avec des loyers minimaux ou nuls et des limitations pour le choix des services par le locataire. Avant de signer un FAA, les propri\u00e9taires doivent obtenir des examens professionnels et juridiques. Les limitations de la 5G peuvent affecter les \u00e9valuations jusqu’\u00e0 ce que la 5G soit install\u00e9e \u00e0 l’int\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n

Les membres de la g\u00e9n\u00e9ration du mill\u00e9naire et les adopteurs pr\u00e9coces constituent un nombre important de locataires qui consid\u00e8rent la 5G non pas comme une commodit\u00e9 mais comme une n\u00e9cessit\u00e9. Ils quitteront rapidement un b\u00e2timent qui n\u2019a pas acc\u00e8s \u00e0 la 5G. Les propri\u00e9taires qui comptent sur les compagnies de t\u00e9l\u00e9communications pour d\u00e9ployer rapidement les DAS pour la 5G risquent d’attendre longtemps, avec pour cons\u00e9quence des vacances potentielles.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, de nombreux syst\u00e8mes de sant\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9, notamment les syst\u00e8mes CVC, les filtres \u00e0 air viraux, les syst\u00e8mes de contr\u00f4le et le suivi de la sant\u00e9, seront disponibles avec la technologie 5G. Les d\u00e9ploiements pourraient am\u00e9liorer les revenus et les actifs et r\u00e9duire les responsabilit\u00e9s civiles. Les propri\u00e9taires pourraient d\u00e9montrer qu’ils sont plus conformes aux r\u00e8gles de sant\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9valuateurs pourraient inclure la pr\u00e9paration des DAS et les installations 5G actives pour les estimations d’\u00e9valuation des cinq prochaines ann\u00e9es. Il ne fait aucun doute que les propri\u00e9taires voudront des b\u00e2timents 5G pour am\u00e9liorer l’exp\u00e9rience et la satisfaction des locataires.<\/p>\n\n\n\n

Notes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1<\/strong> Le Code de s\u00e9curit\u00e9 6 est une mesure de test des t\u00e9l\u00e9communications f\u00e9d\u00e9rales visant \u00e0 garantir que les niveaux de RF (radiofr\u00e9quences) qu’un \u00e9metteur diffuse sont s\u00fbrs. Il s’agit d’une exigence de licence pour toutes les antennes de t\u00e9l\u00e9communication au Canada. Le Canada a l’une des exigences de s\u00e9curit\u00e9 les plus strictes au monde.<\/p>\n\n\n\n

2 L’IdO ou l’Internet des objets sont des appareils dans lesquels des capteurs sont int\u00e9gr\u00e9s. Par exemple, de nombreux appareils \u00e9lectrom\u00e9nagers, thermostats, montres et lumi\u00e8res sont des dispositifs IdO qui se connectent \u00e0 l’internet par le biais d’un t\u00e9l\u00e9phone cellulaire ou d’une connexion WIFI. La plupart des foyers disposent aujourd’hui d’au moins 10 appareils de ce genre et devraient en compter 50 d’ici 2025. La 5G en facilitera l\u2019utilisation.<\/p>\n\n\n\n

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Par Roy B. Bennett, pr\u00e9sident, Antenna Management Corp, Vancouver, C.-B. Pourquoi les \u00e9valuateurs devraient-ils se soucier du fait que le monde passe \u00e0 la technologie<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[3344],"article_tag":[],"class_list":["post-88698","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-roy-b-bennett"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/88698","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=88698"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=88698"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=88698"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}