{"id":91363,"date":"2022-01-05T15:48:08","date_gmt":"2022-01-05T20:48:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=91363"},"modified":"2022-01-05T16:49:08","modified_gmt":"2022-01-05T12:49:08","slug":"le-paysage-changeant-des-grandes-villes","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/le-paysage-changeant-des-grandes-villes\/","title":{"rendered":"Le paysage changeant des grandes villes"},"content":{"rendered":"\n

<\/p>\n\n\n\n

Par Ryan Swehla, Co-PDG de Graceada Partners (http:\/\/GraceadaPartners.com<\/em><\/a>), une soci\u00e9t\u00e9 de placement immobilier situ\u00e9e \u00e0 Modesto, en Californie. Il dirige l\u2019activit\u00e9 d\u2019investissement de la soci\u00e9t\u00e9, fournit une direction strat\u00e9gique et supervise la recherche de capitaux pour leurs actifs. Cr\u00e9\u00e9e pendant la Grande R\u00e9cession de 2008, Graceada Partners administre pr\u00e9sentement des actifs d\u2019une valeur d\u00e9passant 500 millions $.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui se passe dans les zones urbaines, c\u2019est plus que des gens qui changent d\u2019adresse; l\u2019univers du travail se transforme \u00e9norm\u00e9ment et cela influe sur l\u2019avenir de la strat\u00e9gie du placement immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Deux choses peuvent \u00eatre vraies en m\u00eame temps :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Les gens ont d\u00e9laiss\u00e9 les grandes villes d\u2019Am\u00e9rique du Nord (l\u2019exode se poursuit); et<\/li>\n\n\n\n
  2. Les gens vont en masse vers ces march\u00e9s, parce qu\u2019ils poss\u00e8dent une essence que l\u2019on ne retrouve nulle part ailleurs.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    C\u2019est une histoire de cause et d\u2019effet. Certaines personnes quittent les grandes villes, ce qui en am\u00e8ne d\u2019autres \u00e0 les remplacer, tout en \u00e9tant accueillies avec des co\u00fbts relatifs moins \u00e9lev\u00e9s. En somme, c\u2019est l\u2019offre et la demande. Le logement offre bien peu d\u2019options dans les villes congestionn\u00e9es, alors qu\u2019on souhaite de moins en moins vivre dans ces secteurs dispendieux. Mais, le v\u00e9ritable d\u00e9clencheur est l\u2019offre qui a diminu\u00e9 initialement plus que la demande. Ce glissement continuera \u00e0 produire une demande qui augmente et qui rattrape le taux relatif de l\u2019offre. Ainsi, les gens vivant \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du secteur de la baie (de San Francisco) verront de meilleurs taux et consid\u00e9reront qu\u2019il est maintenant temps d\u2019aller vivre dans ce march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019avenir du travail \u00e0 court terme<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Il y a un an, nous projetions l\u2019avenir du travail et les cinq principaux aspects de cette tendance dans la revue \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em><\/a>. Premi\u00e8rement, la mont\u00e9e des march\u00e9s secondaires (qui \u00e9taient l\u2019entr\u00e9e dans notre rapport subs\u00e9quent d\u00e9taillant l\u2019avant-poste \u00e9conomique, que je d\u00e9crirai plus loin). Alors qu\u2019un nombre incalculable d\u2019employ\u00e9s travaillent toujours de la maison, les villes secondaires comme Sacramento, Nashville et Salt Lake City verront leurs populations augmenter continuellement. Ces march\u00e9s secondaires \u00e9taient \u00e9galement \u00e0 la hausse avant la pand\u00e9mie, mais la d\u00e9centralisation des espaces de bureaux et la multiplication des emplois permettant de travailler \u00e0 distance accentuent cette tendance. Deuxi\u00e8mement, les employeurs vont continuer d\u2019analyser le pour et le contre de leurs espaces de bureaux \u2013 ils seront beaucoup plus d\u00e9lib\u00e9r\u00e9s, en r\u00e9duisant potentiellement leurs effectifs ou en d\u00e9m\u00e9nageant dans un nouvel espace, plus ouvert, ou encore en adoptant des mod\u00e8les plus flexibles. Cette priorisation d\u2019un mod\u00e8le hybride a men\u00e9 \u00e0 des march\u00e9s secondaires \u00e9tablis \u00e0 la fin de 2020, mod\u00e8le qui reste populaire aujourd\u2019hui.<\/p>\n\n\n\n

    Troisi\u00e8mement, l\u2019espace de bureaux partag\u00e9 (ou mod\u00e8le WeWork<\/em>) est pr\u00eat \u00e0 r\u00e9appara\u00eetre \u00e0 l\u2019\u00e9poque d\u2019un travail plus flexible. L\u2019ann\u00e9e 2020 a \u00e9t\u00e9 turbulente, pour dire le moins, for\u00e7ant les gens et les employeurs \u00e0 faire preuve de souplesse. Quatri\u00e8mement, alors que l\u2019immobilier des centres-villes est \u00ab sous-\u00e9valu\u00e9 \u00bb par les normes ant\u00e9rieures, les entreprises plus petites investiront dans ces emplacements afin de grimper les \u00e9chelons corporatifs. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne entra\u00eenera en partie la revitalisation des march\u00e9s primaires, ce qui est d\u00e9j\u00e0 le cas pour certains d\u2019entre eux depuis quelques mois. Enfin, les microentreprises auront plus d\u2019opportunit\u00e9s et de mobilit\u00e9 \u00e0 mesure que les entreprises plus petites prennent racine.<\/p>\n\n\n\n

    La valeur \u00e0 la hausse des march\u00e9s secondaires<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Dans un rapport que nous avons publi\u00e9 l\u2019hiver dernier, nous examinions de plus pr\u00e8s les march\u00e9s secondaires, car certains commen\u00e7aient \u00e0 montrer des signes qu\u2019ils devenaient des avant-postes pour les m\u00e9tropoles plus populeuses. Cet effet nous a inspir\u00e9 le terme \u00ab avant-poste \u00e9conomique \u00bb pour d\u00e9crire les march\u00e9s secondaires qui pourraient agir de concert avec leurs march\u00e9s primaires voisins. Nous avons expliqu\u00e9 la raison d\u2019\u00eatre de cela comme le mod\u00e8le \u00ab \u00e9toile et satellites \u00bb. Par exemple, une ville comme Modesto, dans la vall\u00e9e centrale de Californie, poss\u00e9derait une main-d\u2019\u0153uvre croissante connect\u00e9e par un satellite m\u00e9taphorique \u00e0 l\u2019\u00e9toile symbolique : San Francisco.<\/p>\n\n\n\n

    Nous sommes all\u00e9s plus loin en d\u00e9clarant que les bureaux des march\u00e9s primaires auraient des emplacements satellites dans ces plus petites villes pour se diversifier et pour suivre la piste des employ\u00e9s qui partent pour ces march\u00e9s secondaires. Dans le rapport, nous avons projet\u00e9 que la demande de bureaux ne diminuerait pas et m\u00eame dans certains march\u00e9s qu\u2019elle allait augmenter en raison de l\u2019attrait du mod\u00e8le \u00e9toile et satellites. Tenant compte de cela, nous avons not\u00e9 que la valeur des \u00e9difices en hauteur des centres-villes reculerait de 10 \u00e0 15 % d\u2019ici quelques ann\u00e9es, \u00e0 cause de la diss\u00e9mination vers l\u2019ext\u00e9rieur et dans les march\u00e9s secondaires. En outre, nous avons anticip\u00e9 une baisse des co\u00fbts assum\u00e9s par les employeurs, incluant les d\u00e9penses immobili\u00e8res. Cette tendance globale nous porte \u00e0 croire qu\u2019une renaissance pourrait survenir dans les villes ouvri\u00e8res traditionnelles si les circonstances et les int\u00e9r\u00eats s\u2019y pr\u00eatent.<\/p>\n\n\n\n

    Pourquoi les march\u00e9s primaires ne dispara\u00eetront pas de la surface de la Terre<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Une notion populaire, bien que mal avis\u00e9e, voulait que les grandes villes conna\u00eetraient une diminution \u00e0 long terme de ses r\u00e9sidants quelques mois apr\u00e8s le d\u00e9but de la pand\u00e9mie, quand les gens ont commenc\u00e9 \u00e0 redouter la vie dans des endroits exigus et \u00e0 reconna\u00eetre l\u2019effet n\u00e9gatif des confinements pand\u00e9miques sur leur d\u00e9sir de d\u00e9m\u00e9nager. Toutefois, alors que certains secteurs ont vu leur population moyenne diminuer, ce fait ne suffit pas \u00e0 peindre tout le portrait. Les gens sont opportunistes, et ce qui est consid\u00e9r\u00e9 comme une \u00ab opportunit\u00e9 \u00bb peut faire basculer la demande comme un pendule en seulement quelques mois.<\/p>\n\n\n\n

    Il y aura une r\u00e9surgence de l\u2019entrepreneurship dans les march\u00e9s primaires, que viendront occuper les jeunes professionnels et les entrepreneurs exp\u00e9riment\u00e9s. Nous en avons parl\u00e9 dans notre r\u00e9cent rapport, intitul\u00e9 Rebirth of a City: Why Primary Markets are Primed for Revitalization<\/em><\/a>. Ces nouveaux arrivants remplaceront les personnes qui sont parties pour des march\u00e9s secondaires ou ailleurs. \u00c0 cause de ce cycle naturel, des nombres comparables de gens arriveront dans des march\u00e9s comme Chicago et San Francisco, comme d\u2019autres qui peuvent se d\u00e9placer vers des march\u00e9s plus abordables. L\u2019infrastructure \u2013 tant les chauss\u00e9es litt\u00e9rales reliant les \u00e9difices que les r\u00e9seaux intellectuels de personnes \u2013 existe d\u00e9j\u00e0 dans les march\u00e9s primaires, et reproduire cela est dispendieux, voire impossible, au sens mon\u00e9taire et sur le plan logistique.<\/p>\n\n\n\n

    Les professionnels actifs dans les grandes villes doivent presque toujours suivre les fluctuations de la demande l\u00e0 o\u00f9 ils r\u00e9colteront les plus grands dividendes. Ce sont les types de gens qui prennent des risques plus calcul\u00e9s; ils tentent d\u2019acqu\u00e9rir les meilleures comp\u00e9tences et les appliquent dans les meilleurs endroits. Ce sont les types de gens qui voient les importantes d\u00e9cisions de vie comme celles-l\u00e0 comme un stock : les \u00ab actions \u00bb de vie \u00e0 New York sont moins ch\u00e8res, alors les jeunes professionnels, mettons de Rochester, qui veulent am\u00e9liorer leur sort et capitaliser sur la valeur marchande plus faible que d\u2019habitude dans la Grosse Pomme frapperont tandis qu\u2019ils le peuvent toujours. Il en co\u00fbtera plus cher de louer \u00e0 New York que dans le nord-ouest de l\u2019\u00c9tat, mais comparativement moins que s\u2019ils avaient fait cette transition de vie en 2017, par exemple.<\/p>\n\n\n\n

    Lacunes pour certaines villes, opportunit\u00e9s pour d\u2019autres<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Malgr\u00e9 l\u2019optimisme enti\u00e8rement justifi\u00e9 de la derni\u00e8re section, \u00e7a ne se passera pas toujours bien dans toutes les grandes villes. Les villes o\u00f9 les emplois ou les opportunit\u00e9s de logement sont rares stagneront. Supposons que les entreprises d\u00e9cident de ne pas investir dans des espaces de bureaux plus \u00e9conomiques que la moyenne et\/ou n\u2019embauchent pas de nouveaux employ\u00e9s dans ces march\u00e9s (c.-\u00e0-d. qu\u2019il n\u2019y a pas de travailleurs \u00e0 distance dans ces villes donn\u00e9es). Dans ce cas, les jeunes professionnels \u2013 ou tout professionnel actif, quant \u00e0 cela \u2013 ne seront pas incit\u00e9s \u00e0 migrer vers ces zones m\u00e9tropolitaines. Une r\u00e9duction de 20 % du loyer est sans importance si une personne n\u2019a pas d\u2019emploi pour le payer. Par surcro\u00eet, les villes qui ne trouvent pas des moyens d\u2019inciter les gens \u00e0 s\u2019y \u00e9tablir souffriront le plus. Si on n\u2019y trouve pas de bons divertissements ou des attractions amusantes pour faire en sorte que les gens aient envie d\u2019y rester, ils partiront. Toutefois, les villes o\u00f9 les prix des loyers sont plus bas et qui attirent davantage de travailleurs \u00e0 distance ou qui incitent les entreprises \u00e0 y ouvrir des bureaux satellites sont en mesure de prosp\u00e9rer.<\/p>\n\n\n\n

    Cela devrait \u00eatre \u00e9vident, \u00e9tant donn\u00e9 que la plupart des gens qui ont quitt\u00e9 les grandes villes n\u2019y retourneront pas. Ils connaissaient les avantages des grandes villes : excellents restaurants, beaucoup de plaisir et une grande diversit\u00e9 de personnes, d\u2019importants segments des arts, allant de la musique \u00e0 la peinture, en passant par le th\u00e9\u00e2tre \u2013 et ils ont quand m\u00eame d\u00e9cid\u00e9 de partir. Nul doute que certains en viendront \u00e0 regretter leur d\u00e9cision, surtout parce que plusieurs points d\u2019int\u00e9r\u00eat ont ferm\u00e9 leurs portes durant la pand\u00e9mie, mais en g\u00e9n\u00e9ral, ceux qui ont pris l\u2019initiative de s\u2019en aller ne sont pas chauds \u00e0 l\u2019id\u00e9e de remballer leurs affaires et de revenir.<\/p>\n\n\n\n

    Par cons\u00e9quent, c\u2019est aux villes et aux employeurs qu\u2019il appartient de trouver des fa\u00e7ons d\u2019encourager de nouveaux r\u00e9sidants \u00e0 appeler chez-nous leur march\u00e9 primaire. \u00c0 titre d\u2019investisseurs dans l\u2019immobilier commercial, il pourrait \u00eatre utile d\u2019examiner les initiatives prises par les autorit\u00e9s locales et les propri\u00e9taires d\u2019entreprises au sein de leurs collectivit\u00e9s. Si ces deux groupes ne s\u2019attaquent pas aux d\u00e9fis du moment ou restent passifs devant la recherche de solutions, c\u2019est un s\u00e9rieux avertissement.<\/p>\n\n\n\n

    Conna\u00eetre le comment, le quand et le quoi en mati\u00e8re de valeurs des propri\u00e9t\u00e9s dans la p\u00e9riode post-pand\u00e9mique<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

    J\u2019ai effleur\u00e9 le sujet dans la derni\u00e8re section concernant la qualit\u00e9 des placements immobiliers commerciaux dans les march\u00e9s primaires et ce qui augmenterait leur valeur. Le m\u00eame standard pourrait \u00eatre appliqu\u00e9 aux villes canadiennes comme Montr\u00e9al et Toronto. Supposons que les leaders de ces grands march\u00e9s trouvent des fa\u00e7ons d\u2019inciter les gens \u00e0 venir (ou revenir, s\u2019ils sont partis durant la pand\u00e9mie) dans la grande ville. Dans ce cas, les employeurs des entreprises feront vraisemblablement le reste du travail pour amener du monde dans ces villes.<\/p>\n\n\n\n

    Une partie de l\u2019\u00e9quation r\u00e9side \u00e9galement dans l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, qui devrait demeurer r\u00e9sidentiel et qui est converti en espaces commerciaux. Les propri\u00e9taires d\u2019appartements qui cr\u00e9ent des espaces de travail dans leurs immeubles r\u00e9sidentiels cr\u00e9eront de nouveaux bureaux pour les travailleurs \u00e0 distance. De plus, alors que les prix des loyers baissent dans plusieurs march\u00e9s primaires, il pourrait \u00eatre tr\u00e8s avantageux de convertir certains immeubles en propri\u00e9t\u00e9s commerciales si les ordonnances et les r\u00e8glements de zonage locaux permettent une telle transition. En r\u00e9sum\u00e9, les propri\u00e9taires d\u2019appartements qui cr\u00e9ent ces espaces de travail seront florissants \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

    Les compagnies qui adoptent le travail de bureau intentionnel seront les grandes gagnantes. Toutefois, nous savons que la collaboration en personne ne peut pas \u00eatre remplac\u00e9e dans la m\u00eame mesure. Oui, la vid\u00e9oconf\u00e9rence est une excellente alternative lorsque les clients se trouvent dans l\u2019autre moiti\u00e9 du pays (et surtout \u00e0 l\u2019\u00e9tranger); pourtant, vient le moment o\u00f9 r\u00e9unir tout le monde dans la m\u00eame salle pour pondre un plan ou un rapport est l\u2019option id\u00e9ale.<\/p>\n\n\n\n

    La pand\u00e9mie s\u2019estompera in\u00e9vitablement, ce qui signifie que les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s augmenteront avec la population et l\u2019inflation. Garder \u00e0 l\u2019esprit les signes avant-coureurs est la meilleure fa\u00e7on de pr\u00e9dire l\u2019avenir, mais, comme avec toute chose, il n\u2019y a pas de certitude, m\u00eame si tous les signes pointent vers quelque chose qui ne se produira finalement pas. Cependant, avoir plus d\u2019\u00e9l\u00e9ments dans votre analyse avant d\u2019investir dans une propri\u00e9t\u00e9 am\u00e9liorera vos chances d\u2019obtenir un placement qui vaut la peine. M\u00eame en des temps \u00e9tranges, il est bon de retourner \u00e0 l\u2019essentiel plut\u00f4t que d\u2019acheter r\u00e9activement des propri\u00e9t\u00e9s qui se vendent simplement en dessous de la valeur du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019avenir des calculs du risque immobilier<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La vie post-pand\u00e9mie donnera une lueur d\u2019espoir aux march\u00e9s primaires traditionnellement solides. Les jeunes professionnels en qu\u00eate de leurs r\u00eaves saisiront cet espoir pour les r\u00e9aliser. Ils profiteront des opportunit\u00e9s inh\u00e9rentes \u00e0 ces \u00e9toiles \u00e9conomiques. Cela acc\u00e9l\u00e9rera la hausse des valeurs dans les march\u00e9s primaires qui rebondissent de la r\u00e9cession du march\u00e9 de 2020. En d\u00e9pit du flux sortant des r\u00e9sidents des grandes villes, les gens qui arrivent pour les remplacer l\u2019emporteront sur l\u2019exode.<\/p>\n\n\n\n

    Suivre les mouvements de population dans les march\u00e9s primaires peut donner un aper\u00e7u de la valeur potentielle des biens immobiliers. \u00c0 mesure que la croissance de la population part \u00e0 la hausse dans les principaux march\u00e9s, cela augure bien pour l\u2019immobilier commercial (sans parler du r\u00e9sidentiel). Ceci dit, il est crucial de garder l\u2019\u0153il sur les proph\u00e9ties autor\u00e9alisatrices possibles. Si les investisseurs ne font pas de placements dans un march\u00e9 donn\u00e9, \u00e9viter d\u2019y investir prolongera une tendance \u00e0 la baisse dans ledit march\u00e9. Ce sont les investisseurs \u00e0 contre-courant bondissant sur les occasions durant ces moments qui trouvent une valeur r\u00e9elle.<\/p>\n\n\n\n

    S\u2019il devient \u00e9vident que les employeurs veulent avoir leurs employ\u00e9s au bureau parce qu\u2019ils croient que cela leur procurera un avantage, cela pourrait favoriser l\u2019expansion de leurs entreprises et stimuler la croissance \u00e9conomique locale. Essentiellement, cela pourrait cr\u00e9er des opportunit\u00e9s d\u2019affaires qui n\u2019auraient pas vu le jour si les employeurs n\u2019avaient pas rejoint la tendance et qui ne se seraient pas produites autrement si la tendance potentielle n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9dite pour commencer.<\/p>\n\n\n\n

    Par contre, surveillez la sursaturation du march\u00e9. Si tous les investisseurs immobiliers commerciaux entrent dans la danse en m\u00eame temps parce qu\u2019on projette un boom immobilier dans la communaut\u00e9, le RCI pourrait diminuer. J\u2019aime appeler cela une anti-proph\u00e9tie autor\u00e9alisatrice. Les investisseurs pensent tous que le march\u00e9 est sur le point de cro\u00eetre de fa\u00e7on substantielle, ils y investissent tous pour alimenter ce r\u00e9sultat et, pourtant, toute cette \u00e9nergie a l\u2019effet contraire, ou alors pas d\u2019effet du tout. Il faut noter que les perceptions de la r\u00e9alit\u00e9 (o\u00f9 les investisseurs pensent que les prix des propri\u00e9t\u00e9s vont grimper) ne devraient pas l\u2019emporter sur la r\u00e9alit\u00e9 elle-m\u00eame (o\u00f9 les prix des propri\u00e9t\u00e9s sont une question de fait).<\/p>\n\n\n\n

    Patauger dans les eaux du placement commercial aura toujours ses risques, mais analyser beaucoup de facteurs contributifs et de nouvelles tendances brossera le meilleur portrait holistique possible et vous permettra de prendre la d\u00e9cision d\u2019investissement la plus \u00e9clair\u00e9e et la mieux calcul\u00e9e possible. Ceux et celles qui tirent profit de la renaissance des march\u00e9s primaires \u2013 o\u00f9 l\u2019emphase est plac\u00e9e sur une meilleure qualit\u00e9 de vie et sur les incitatifs \u00e9conomiques \u2013 r\u00e9colteront les compensations de ces types de propri\u00e9t\u00e9s. Ces communaut\u00e9s deviendront des points chauds de succ\u00e8s et de prosp\u00e9rit\u00e9 dans les ann\u00e9es futures, ce qui produira des valeurs globales plus \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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