En m\u00e9moire
64 D\u00e9signations, stagiaires, \u00e9tudiants
The reception and hospitality I received from
our Members and provincial partners across the
country was heartfelt and will remain with me
long after my time on the Board ends.
EXECUTIVE CORNER
An interview with
outgoing AIC President
Claudio Polito, P. App., AACI
Q. Your term as AIC President is
drawing to a close. How has
the experience been for you?
The past year has been everything
I could have imagined and more.
Having been in a similar situation
when I served as President of
AIC-Ontario, I certainly had
an idea of what to expect.
But the experience was
even more positive than I
had anticipated. As national
President, I have been
fortunate to represent our Members
both nationally and internationally, as well
experience all that our great country has to
offer. Along the way, I have been blessed to
work with great leaders on the AIC team at
I feel we maintained the momentum set in place and now leave the incoming
AIC President and Board of Directors in a strong position for the future.
the national office and on the national Board.
There is no question that I have grown both
personally and professionally.
Q. What do you feel were the
most rewarding aspects of
your term as President?
Everyone who knows me is aware that
I am a people person who loves to work
the room. Considering that character trait,
the most rewarding aspect of serving
as national President has been meeting
Members from coast to coast, and having
the opportunity to share experiences
and listen to what they have to say. While
doing so, I have been able to create
new friendships and enhance existing
relationships. What could be better?
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EXECUTIVE CORNER
Q. Were there any unexpected
aspects of the role that
caught you off guard?
I knew what I was signing up for and was
fully aware of the commitment required, so
there were no surprises there. However, the
reception and hospitality I received from our
Members and provincial partners across the
country was heartfelt and will remain with
me long after my time on the Board ends.
One particularly unexpected experience I
had was holding a press conference at the
National Press Gallery in Ottawa, which was
nerve-racking to say the least.
Q. From the perspective of the AIC
and the profession in general,
do you feel you successfully
accomplished what you set out to do
12 months ago?
Knowing that my presidency was only
12 months, and that the term would go
by quickly, I realized there were some
initiatives I would be able to accomplish,
while for others, I would be able to get
the ball rolling and then pass the baton
to those who follow. You always want to
accomplish more, but sometimes time
and circumstance do not allow for it. The
day-to-day responsibilities of the national
President may not be the most glamorous,
but they do keep the organization
moving forward. I feel we maintained the
momentum set in place and now leave
the incoming AIC President and Board of
Directors in a strong position for the future.
Q. What do you feel were the most
significant accomplishments
of your term?
I believe there have been many
accomplishments from the national Board
of Directors this year. I say Board because it
is a team effort. As President, my first goal
We must ensure that our Candidates are given every tool, opportunity, and
support to prepare them for the journey ahead.
was to hire a CEO, and with the support of
the Succession Committee and the Board
of Directors, we were pleased to present
Donna Dewar as our CEO in 2023. As a
Board, we also remained committed to
the recommendations of the Task Force as
entrenched in our Strategic Plan, and made
a good deal of progress on those fronts.
Q. Can you speak specifically to
other accomplishments during
your term including:
a) The AIC\u2019s commitment to the
Candidate experience?
At last year\u2019s AGM, the Membership voted to
give Candidates a voice by allowing them to
vote at the national AGM. Since Candidate
involvement should not stop at the right to
vote, the AIC Board of Directors is working
on initiatives to continue enhancing the
Candidate experience. We must ensure
that our Candidates are given every tool,
opportunity, and support to prepare them
for the journey ahead.
b) The AIC\u2019s commitment to better
communication with Members?
Accountability and transparency are
fundamental aspects of good governance
within any organization. Our AIC leadership
team is committed to maintaining the trust
of not only our Members, but of the public
as well. Our new CEO has undertaken a
full review of our Bylaws, Terms of
Reference, and Consolidated Regulations,
and a full review of internal and external
processes. As recommended by our
Membership through the Shaping the
Future Task Force findings, we are also
undergoing an organizational review
to determine how to best serve all AIC
Members across Canada. As the results
of each of these initiatives come forward,
our dedicated national staff are committed
to communicating the details to our
Membership frequently and thoroughly.
c) The AIC\u2019s commitment to
all Members across all disciplines?
The AIC is no different from other
organizations in that we tend to focus on
the issues at hand that require the most
attention. But whatever those issues may
be, we are committed to all Members \u2013
fee and non-fee, residential and
commercial \u2013 and to providing the tools
and resources to help our Members
diversify their practices and meet whatever
professional challenges come their way.
Q. What was the biggest challenge
you faced as President?
My biggest challenge was time.
You have only 12 months and before you
know it, you are being asked to write your
farewell address. It is always a challenge
We are committed to all Members \u2013 fee and non-fee,
residential and commercial \u2013 and to providing the
tools and resources to help our Members diversify
their practices and meet whatever professional
challenges come their way.
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EXECUTIVE CORNER
when you want to do so much more, but
cannot due to limitations out of your control.
Q. While you serve as Past President
during the year ahead, how do
you envision your role?
I am committed to assisting incoming President
Dena Knopp, P. App., CRA in any way possible.
I have also made the same commitment to
our CEO, Donna Dewar. I will be there to
provide whatever guidance and advice I can.
However, I also realize that this is the time for
the new President to lead us forward and I am
extremely confident Dena will do so.
Q. Would you recommend the
experience of serving on
the AIC Board of Directors and
ultimately becoming President to your
fellow AIC Members?
Absolutely. I strongly encourage all
Members to volunteer and give back to our
profession at the local, provincial, or
national level. If a Member is interested
in running for the national Board, they
should ask themselves why they are
doing so. Are they running for the right
reasons and are they aware of the
scope and responsibilities of a national
Board Director? Your duty of care is to
the national Membership. Serving as
national President is a great honour for
a Member and it requires a substantial
commitment of time and attention.
My advice would be for Members to
make sure they have a strong support
system at home and at work.
Q. Can you share your thoughts
on the current state of
the AIC, of the appraisal
profession generally, and what you
feel the future might hold?
Perhaps I am too close to provide an
impartial view, but I am extremely
confident that the future looks bright
for the AIC and for the profession. We
have a strong leadership team and are
fortunate to have Donna as our CEO.
As the backbone of the economy, real
estate has become the most discussed
topic in many homes, in the media, and in
politics. From housing affordability and
first-time buyers, to density increases
and office space conversions, real
estate is the hot topic. As Professional
Appraisers (P. App.), we can and should
be a significant part of the conversation.
All things considered, I believe that
the AIC is well-positioned to meet the
challenges ahead, and the profession is
well-placed to thrive.
I strongly encourage all Members to volunteer and give back to our
profession at the local, provincial, or national level. If a Member is interested
in running for the national Board, they should ask themselves why they are
doing so. Are they running for the right reasons and are they aware of the
scope and responsibilities of a national Board Director?
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LE COIN DE L\u2019EX\u00c9CUTIF
Entretien avec
le Pr\u00e9sident sortant de l\u2019ICE,
Claudio Polito, \u00c9. Pro., AACI
Q. Votre mandat de Pr\u00e9sident
de l\u2019ICE touche \u00e0 sa fin.
Comment s\u2019est d\u00e9roul\u00e9e
cette exp\u00e9rience pour vous?
L\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e a \u00e9t\u00e9 tout ce
que j\u2019aurais pu imaginer et plus
encore. Ayant \u00e9t\u00e9 dans une
situation similaire lorsque j\u2019\u00e9tais
Pr\u00e9sident de l\u2019ICE-Ontario, j\u2019avais
certainement une id\u00e9e de ce \u00e0
quoi je devais m\u2019attendre. Mais
l\u2019exp\u00e9rience a \u00e9t\u00e9 encore plus
positive que je ne l\u2019avais pr\u00e9vu.
En tant que Pr\u00e9sident national,
j\u2019ai eu la chance de repr\u00e9senter
nos membres aux niveaux national
et international, et de d\u00e9couvrir
tout ce que notre grand pays a \u00e0 offrir. Tout
au long de mon parcours, j\u2019ai eu l\u2019occasion
de travailler avec de grands dirigeants au
sein de l\u2019\u00e9quipe de l\u2019ICE, au bureau national
et au Conseil d\u2019administration national. Il ne
fait aucun doute que j\u2019ai progress\u00e9 tant sur le
plan personnel que professionnel.
Q. Quels ont \u00e9t\u00e9, selon vous,
les aspects les plus gratifiants
de votre mandat de Pr\u00e9sident?
Tous ceux qui me connaissent savent que
je suis une personne sociable qui aime
travailler avec les gens. Compte tenu de ce
trait de caract\u00e8re, l\u2019aspect le plus gratifiant
de mon mandat de Pr\u00e9sident national a
\u00e9t\u00e9 de rencontrer des membres d\u2019un bout
L\u2019accueil et l\u2019hospitalit\u00e9 que j\u2019ai re\u00e7us
de la part de nos membres et de nos partenaires
provinciaux \u00e0 travers le pays ont \u00e9t\u00e9 sinc\u00e8res et
resteront dans ma m\u00e9moire longtemps apr\u00e8s la
fin de mon mandat au Conseil d\u2019administration.
J\u2019ai le sentiment que nous avons maintenu la dynamique mise en place et que
nous laissons au futur Pr\u00e9sident de l\u2019ICE et \u00e0 son Conseil d\u2019administration une
position solide pour l\u2019avenir.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 9
LE COIN DE L\u2019EX\u00c9CUTIF
\u00e0 l\u2019autre du pays et d\u2019avoir l\u2019occasion de
partager mes exp\u00e9riences et d\u2019\u00e9couter ce
qu\u2019ils ont \u00e0 dire. Ce faisant, j\u2019ai pu cr\u00e9er de
nouvelles amiti\u00e9s et renforcer les relations
existantes. Qu\u2019est-ce que j\u2019aurais pu
demander de mieux?
Q. Y a-t-il eu des aspects
inattendus du r\u00f4le qui vous
ont pris au d\u00e9pourvu?
Je savais ce \u00e0 quoi je m\u2019engageais et j\u2019\u00e9tais
pleinement conscient de l\u2019engagement
requis, il n\u2019y a donc pas eu de surprise.
Cependant, l\u2019accueil et l\u2019hospitalit\u00e9 que
j\u2019ai re\u00e7us de la part de nos membres et de
nos partenaires provinciaux \u00e0 travers le
pays ont \u00e9t\u00e9 sinc\u00e8res et resteront dans ma
m\u00e9moire longtemps apr\u00e8s la fin de mon
mandat au Conseil d\u2019administration. Une
exp\u00e9rience particuli\u00e8rement inattendue que
j\u2019ai v\u00e9cue a \u00e9t\u00e9 la tenue d\u2019une conf\u00e9rence de
presse \u00e0 la Tribune de la presse nationale \u00e0
Ottawa, ce qui \u00e9tait pour le moins \u00e9prouvant
pour les nerfs.
Q. Du point de vue de l\u2019ICE et
de la profession en g\u00e9n\u00e9ral,
avez-vous le sentiment d\u2019avoir
accompli avec succ\u00e8s ce que vous vous \u00e9tiez
fix\u00e9 comme objectif il y a 12 mois?
Sachant que ma pr\u00e9sidence ne durait
que 12 mois et que le mandat passerait
vite, je me suis rendu compte qu\u2019il y avait
certaines initiatives que je pourrais mener
\u00e0 bien, tandis que pour d\u2019autres, je serais
en mesure de lancer le mouvement et de
passer le relais \u00e0 ceux qui me succ\u00e9deront.
On veut toujours en faire plus, mais
parfois le temps et les circonstances ne
le permettent pas. Les responsabilit\u00e9s
quotidiennes du Pr\u00e9sident national ne sont
peut-\u00eatre pas les plus prestigieuses, mais
elles permettent \u00e0 l\u2019organisation d\u2019aller de
l\u2019avant. J\u2019ai le sentiment que nous avons
maintenu la dynamique mise en place et
que nous laissons au futur Pr\u00e9sident de
l\u2019ICE et \u00e0 son Conseil d\u2019administration une
position solide pour l\u2019avenir.
Q. Quelles ont \u00e9t\u00e9, selon vous,
les r\u00e9alisations les plus
importantes de votre mandat?
Je pense que le Conseil d\u2019administration
national a accompli de nombreuses
choses cette ann\u00e9e. Je dis le Conseil car
il s\u2019agit d\u2019un travail d\u2019\u00e9quipe. En tant que
Pr\u00e9sident, mon premier objectif \u00e9tait
d\u2019embaucher un Chef de la direction et,
avec le soutien du comit\u00e9 de succession et
du Conseil d\u2019administration, nous avons
eu le plaisir de pr\u00e9senter Donna Dewar
comme notre Chef de la direction en 2023.
En tant que Conseil d\u2019administration, nous
sommes \u00e9galement rest\u00e9s attach\u00e9s aux
recommandations du groupe de travail,
telles qu\u2019elles sont inscrites dans notre
plan strat\u00e9gique, et nous avons r\u00e9alis\u00e9
de nombreux progr\u00e8s sur ces fronts.
Q. Pouvez-vous nous parler
plus particuli\u00e8rement des
autres r\u00e9alisations de votre
mandat, notamment :
a) L\u2019engagement de l\u2019ICE en faveur
de l\u2019exp\u00e9rience des stagiaires?
Lors de l\u2019AGA de l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, les
membres ont vot\u00e9 pour donner une voix
aux stagiaires en leur permettant de voter
\u00e0 l\u2019AGA nationale. Comme l\u2019engagement
des stagiaires ne doit pas s\u2019arr\u00eater au
droit de vote, le Conseil d\u2019administration
de l\u2019ICE travaille sur des initiatives visant
\u00e0 am\u00e9liorer l\u2019exp\u00e9rience des stagiaires.
Nous devons nous assurer que nos
stagiaires disposent de tous les outils,
de toutes les opportunit\u00e9s et de tout le
soutien n\u00e9cessaire pour les pr\u00e9parer au
voyage qui les attend.
b) L\u2019engagement de l\u2019ICE envers
une meilleure communication
avec les membres?
La responsabilit\u00e9 et la transparence
sont des aspects fondamentaux de la
bonne gouvernance au sein de toute
organisation. L\u2019\u00e9quipe dirigeante de l\u2019ICE
s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 conserver la confiance
non seulement de ses membres, mais
aussi du public. Notre nouvelle Chef de la
direction a entrepris une r\u00e9vision compl\u00e8te
de nos statuts, de notre mandat et de
Nous devons nous assurer que nos stagiaires
disposent de tous les outils, de toutes les
opportunit\u00e9s et de tout le soutien n\u00e9cessaire pour
les pr\u00e9parer au voyage qui les attend.
Nous nous engageons aupr\u00e8s de tous les membres \u2013 \u00e0 honoraires et r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s,
r\u00e9sidentiels et commerciaux \u2013 et nous nous engageons \u00e0 fournir les outils et les
ressources n\u00e9cessaires pour aider nos membres \u00e0 diversifier leurs pratiques
et \u00e0 relever les d\u00e9fis professionnels qui se pr\u00e9sentent \u00e0 eux.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 10 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
LE COIN DE L\u2019EX\u00c9CUTIF
nos r\u00e8glements consolid\u00e9s, ainsi qu\u2019une
r\u00e9vision compl\u00e8te des processus internes
et externes. Comme l\u2019ont recommand\u00e9
nos membres dans les conclusions
du groupe de travail \u00ab Fa\u00e7onner notre
avenir \u00bb, nous proc\u00e9dons \u00e9galement
\u00e0 un examen organisationnel afin de
d\u00e9terminer comment servir au mieux tous
les membres de l\u2019ICE dans l\u2019ensemble
du Canada. Au fur et \u00e0 mesure que les
r\u00e9sultats de chacune de ces initiatives
seront connus, notre personnel national
d\u00e9vou\u00e9 s\u2019engage \u00e0 en communiquer
les d\u00e9tails \u00e0 nos membres de mani\u00e8re
fr\u00e9quente et d\u00e9taill\u00e9e.
c) L\u2019engagement de l\u2019ICE envers tous les
membres dans toutes disciplines?
L\u2019ICE n\u2019est pas diff\u00e9rent des autres
organisations en ce sens que nous avons
tendance \u00e0 nous concentrer sur les questions
qui requi\u00e8rent le plus d\u2019attention. Mais
quelles que soient ces questions, nous nous
engageons aupr\u00e8s de tous les membres \u2013
\u00e0 honoraires et r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s, r\u00e9sidentiels et
commerciaux \u2013 et nous nous engageons
\u00e0 fournir les outils et les ressources
n\u00e9cessaires pour aider nos membres \u00e0
diversifier leurs pratiques et \u00e0 relever les
d\u00e9fis professionnels qui se pr\u00e9sentent \u00e0 eux.
Q. Quel a \u00e9t\u00e9 le plus grand d\u00e9fi
auquel vous avez \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 en
tant que Pr\u00e9sident?
Mon plus grand d\u00e9fi a \u00e9t\u00e9 le temps. Vous
n\u2019avez que 12 mois et avant m\u00eame de vous
en rendre compte, on vous demande de
r\u00e9diger votre discours d\u2019adieu. C\u2019est
toujours un d\u00e9fi lorsque vous voulez
faire beaucoup plus, mais que vous ne
pouvez pas le faire en raison de limitations
ind\u00e9pendantes de votre volont\u00e9.
Q. Comment envisagez-vous
votre r\u00f4le en tant que Pr\u00e9sident
sortant pour l\u2019ann\u00e9e qui vient?
Je m\u2019engage \u00e0 aider la nouvelle Pr\u00e9sidente
Dena Knopp, \u00c9. Pro., CRA de toutes les
mani\u00e8res possibles. J\u2019ai \u00e9galement pris le
m\u00eame engagement vis-\u00e0-vis de notre Chef
de la direction, Donna Dewar. Je serai l\u00e0
pour fournir les orientations et les conseils
que je pourrai. Toutefois, je suis \u00e9galement
conscient que le moment est venu pour la
nouvelle Pr\u00e9sidente de nous faire avancer
et je suis extr\u00eamement confiant dans la
capacit\u00e9 de Dena \u00e0 le faire.
Q. Recommanderiez-vous \u00e0
vos coll\u00e8gues membres de
l\u2019ICE de faire l\u2019exp\u00e9rience de
si\u00e9ger au Conseil d\u2019administration de
l\u2019ICE et de devenir Pr\u00e9sident?
Absolument. J\u2019encourage vivement
tous les membres \u00e0 faire du b\u00e9n\u00e9volat
et \u00e0 contribuer \u00e0 notre profession au
niveau local, provincial ou national.
Si un membre souhaite se pr\u00e9senter
au Conseil d\u2019administration national,
il doit se demander pourquoi il le fait.
Se pr\u00e9sente-t-il pour les bonnes raisons
et est-il conscient de la port\u00e9e et des
responsabilit\u00e9s d\u2019un administrateur du
Conseil d\u2019administration national? Votre
devoir de diligence s\u2019exerce \u00e0 l\u2019\u00e9gard des
membres nationaux. Servir en tant que
Pr\u00e9sident national est un grand honneur
pour un membre et cela demande un
engagement substantiel en termes de
temps et d\u2019attention. Je conseillerais aux
membres de s\u2019assurer qu\u2019ils disposent
d\u2019un syst\u00e8me de soutien solide \u00e0 la
maison et au travail.
Q. Pouvez-vous nous faire part
de vos r\u00e9flexions sur l\u2019\u00e9tat
actuel de l\u2019ICE, de la profession
d\u2019\u00e9valuateur en g\u00e9n\u00e9ral, et sur ce que
vous pensez que l\u2019avenir nous r\u00e9serve?
Je suis peut-\u00eatre trop proche pour
donner un avis impartial, mais je suis
extr\u00eamement confiant dans l\u2019avenir de
l\u2019ICE et de la profession. Nous disposons
d\u2019une \u00e9quipe de direction solide et nous
avons la chance d\u2019avoir Donna comme
Chef de la direction. En tant que pilier
de l\u2019\u00e9conomie, l\u2019immobilier est devenu
le sujet le plus discut\u00e9 dans de nombreux
foyers, dans les m\u00e9dias et en politique.
Qu\u2019il s\u2019agisse de l\u2019accessibilit\u00e9 du logement
et des nouveaux venus sur le march\u00e9
immobilier, de l\u2019augmentation de la
densit\u00e9 ou de la conversion des bureaux,
l\u2019immobilier est un sujet d\u2019actualit\u00e9.
En tant qu\u2019\u00c9valuateurs Professionnels
(\u00c9. Pro.), nous pouvons et devons jouer un
r\u00f4le important dans cette conversation.
Tout bien consid\u00e9r\u00e9, je pense que l\u2019ICE est
bien plac\u00e9 pour relever les d\u00e9fis \u00e0 venir,
et que la profession est bien plac\u00e9e
pour prosp\u00e9rer.
J’encourage vivement tous les membres \u00e0 faire du b\u00e9n\u00e9volat et \u00e0
contribuer \u00e0 notre profession au niveau local, provincial ou national.
Si un membre souhaite se pr\u00e9senter au Conseil d’administration national, il
doit se demander pourquoi il le fait. Se pr\u00e9sente-t-il pour les bonnes raisons
et est-il conscient de la port\u00e9e et des responsabilit\u00e9s d’un administrateur du
Conseil d’administration national?
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Can a private investor produce and operate affordable housing without government or
not-for-profit intervention? Can old motels and boarded up warehouses find a profitable
new life? Can people with social struggles find safe housing to fit their needs and lifestyles?
In short: yes, with some collective will and common sense on the part of investors,
government, and society in general. At the heart of this discussion lies a conflict which pits
homelessness against jurisdictional regulation that serves to drive up the cost of housing.
As a perceived solution, all levels of government are happy to throw public money at the
problem of housing. Wouldn\u2019t it be nice if private enterprise could find a way to participate
in the solution? If only there was a way that a property developer could invest their money
in a property, provide low-cost housing in an underserved sector of the market, and make
a suitable return on the investment. In most free enterprise markets, if there is a profitable
way to meet a need, the market will address the need. The \u2018affordable housing\u2019 market
needs to find a place of profitability in our free enterprise world that does not require
government subsidies and programs.
Can private investment
solve the affordable housing
shortage through re-invention?
By RANDY WYTON, P. App., AACI,
Essex Appraisal Group, Devon, Alberta
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 13
It is little wonder that free enterprise
stays away from the affordable housing
sector of the market. The problem lies in
the cost of acquiring the units versus the
investment return earned for renting out
this type of housing. Housing of almost
any conventional description is simply too
costly to purchase or build to be affordable
for lower income housing participants.
If investors could acquire investment housing
at lower prices, then there would be a supply
of affordable housing units. So, how do we
get there from here?
To achieve the goal of lower acquisition
costs for investment housing units, we
need to address how and where people
live. We need to re-invent housing. We
need to innovate. We need to re-examine
what constitutes a home. We need to
empower investors with ways and means to
make investment housing acquisition costs
affordable so that they can pass on that
affordability to the lower income occupants
who cannot compete for more expensive
housing stock. We need affordable
housing models to provide housing that is
affordable on every level; to own, operate,
and live in.
Housing stock and building codes
The first place to look for more affordable
entry points is in the re-application of
buildings such as older motels, hotels,
warehouses, and office buildings. While
this has been done extensively in the past,
the resulting buildings are more generally
targeted at high-income users due to the
high cost of renovation.
Herein lies an important yet unintended
consequence of our building code system.
As it stands, the building code is partially
serving to reinforce the creation and
provision of unsafe homes. Because the
cost of retrofitting buildings to the current
code is so high, many existing marginal
buildings such as old rooming houses,
motels with monthly rentals, and innercity
hotels do not get fixed or renovated.
Instead, these older, disused properties
are left to deteriorate. In states of disrepair,
these buildings only serve to meet the
needs of those who cannot afford better
housing. The occupants of these \u2018de facto
affordable housing projects\u2019 are subjected
to increasingly dangerous and unsuitable
housing conditions. In short, the building
code bar is too high to reach. With these
older, marginal properties, the costs of
meeting building code will not provide
an economic payback. So many property
owners never even bother to try.
My contention is that, with enough
government will, and with very little
money, these barriers could be removed.
We need to find a way to turn back the clock
on the building re-use industry, make it
affordable, and make it address the needs
of affordable housing.
The bedrock that forms the foundation
for this entire discussion is that old
buildings can solve affordable housing
issues without the need for subsidies. We
will look at the barriers that stand in the
way and why, and what we can do to reduce
those barriers.
Governments and not-for-profits
direct massive amounts of funding to
the affordable housing sector producing
new housing units at costs ranging from
$150,000 to $300,000 per unit, depending
on the area and unit types. As reported
on the Canadian Mortgage and Housing
Corporation\u2019s (CMHC) website, the federal
government has recently announced an
initiative through the National Housing
Strategy to build up to 60,000 new housing
units and repair up to 240,000 additional
units with a budget of $13.2 billion over the
next 10 years. There is nothing \u2018affordable\u2019
about this so far as it concerns taxpayers.
So why doesn\u2019t the private sector create
affordable housing? Real estate investors
purchase property with the desire to
produce a viable return on investment.
\u201cBecause the cost of
retrofitting buildings to the
current code is so high,
many existing marginal
buildings do not get fixed or
renovated. Instead, these
older, disused properties
are left to deteriorate.\u201d
\u201cThe \u2018affordable
housing\u2019 market
needs to find a place
of profitability in our
free enterprise world
that does not require
government subsidies
and programs.\u201d
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 14 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
The high price paid to acquire rental housing
assets are the primary driver for high rental
costs. As the free market plays out, there
comes a point where the acquisition costs
and the rental costs find equilibrium. It is
this equilibrium point dictated by the bulk
of the rental demand market that leaves out
the lower income participants. Low-income
earners cannot afford to pay enough rent to
satisfy a return on the investments made by
property owners.
Low-income earners represent a very
large pool of potential renters, but with
a lack of purchasing power, they are left
without a suitable supply of housing.
It would seem logical that, if investors
could get a profitable return in renting to
lower income markets, they would see
strong demand. So let\u2019s get affordable
investments into the hands of owners.
A case study in success
For background, in 2008, I acquired the
Travelaire Motel in Kimberley, British
Columbia. This was an older motel with
14 units that no longer addressed the needs
of travellers. Everyone driving highways
in North America is familiar with the old
\u2018Mom and Pop\u2019 motels that proliferated in
the mid-20th century. Small scale, wood
frame buildings with few amenities. The
Travelaire Motel was one of these and it
was losing the battle to modern hotels.
In purchasing it, my business plan included
conversion of the suites into long-term
occupancy suites with the addition of
kitchenettes, an exterior facelift, landscaping,
new windows, flooring, and paint.
Fast forward to present day and we now
have a thriving, vibrant community of lowincome
residents calling this place home.
At the time of conversion, the building
code issues were not nearly as stringent as
they are now. If attempted today, there is
a vast array of building code requirements
that would prevent such a conversion from
taking place.
Although the Travelaire Motel project
was successful, we have encountered many
examples since where things were unable
to progress similarly. The downfall of the
projects has generally been attributed to
building codes, as well as zoning by-laws
and financing.
Solutions
Affordable housing needs to become
an entity all to itself. Much in the same
way that office buildings are different
than retail buildings, and manufacturing
buildings are not warehouses, we need
to see affordable housing as something
separate from conventional housing.
By squeezing affordable housing into
regulations that apply to \u2018conventional\u2019
housing, we create barriers to affordable
housing, making its development
unrealistic and implausible, and leaving
those in need with very few options.
Let\u2019s take a closer look at each of these
barriers and identify some possible solutions.
Building codes: The term \u2018building
codes\u2019 encompasses a dizzying myriad of
legislation and interpretations. There are
far too many variations of each which fall
under this umbrella than can be suitably
addressed in this article. Our aim here is
to emphasize that these codes present
a major barrier. If I were to guess, there
is likely not a single planner or building
inspector in this country who has not seen a
project fail at this juncture.
In most progressive jurisdictions, if
a building is going to be applied to a new
purpose, it must meet all the building code
requirements for that building type as
though it were new. This is problematic.
Safe building codes and the protection
they provide are important. But the costs
associated with that level of protection
are so high that they keep investors out
of housing.
Can we find a way to bring down the
costs by looking at some common-sense
solutions to provide safe housing without
such stringent building codes? And in
doing so, encourage renovation bringing
deteriorating buildings up to a more
livable standard.
The unintended consequence of
stringent building codes is that they
create expensive retrofits and thus
make the project an unlikely candidate
for affordable housing. Worse still, they
can discourage the upgrade of buildings,
instead seeing investors leave them in
states of deterioration while still in use for
low-income occupancy.
My solution: establish a new building
code for retrofit \u2018affordable\u2019 housing
projects. I know this suggestion can sound
like two tiers of safety, one for the privileged
and one for the financially disadvantaged,
but it is not. In fact, lower codes could make
housing safer in the long run as presently
unsafe buildings could be improved to meet
a higher standard of safety, whereas they
would be otherwise left to deteriorate. Over
time, the stock of older buildings will continue
to increase, as will the cost of restoring the
buildings to a functional standard.
Let me speculate now on what will
happen if we do nothing to reign in building
codes. To earn some income, owners of
old motels and hotels will rent out suites
on a long-term basis illegally and without
regulation. In fact, this is already the reality
for many buildings, many of which do
not meet minimum safety standards and
present very unsavory environments. By
adopting \u2018middle ground\u2019 codes, investors
could start to participate in re-using
these old buildings, leading to the overall
improvement of safety standards and
forcing out \u2018under the radar\u2019 operators.
Zoning: Land use by-laws typically exist to
control the use of a property at the time of
initial development and attempt to make
that use consistent throughout the life cycle
of the property. In other words, land use
designations dictate what type of building
can go on a site and what type of occupants
can inhabit and use the building. All this is
done at the wishes of the municipality to
organize the community.
\u201cBy adopting \u2018middle
ground\u2019 codes, investors
could start to participate
in re-using these old
buildings, leading to the
overall improvement of
safety standards and
forcing out \u2018under the
radar\u2019 operators.\u201d
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 15
Problems arise with re-use or secondgeneration
applications of a property.
In most cases, buildings expire by physical
means and are torn down and the property is
given a fresh start. But what happens when
the business occupying a building comes to
the end of its economic viability while the
building itself still possesses many years of
functional lifespan?
To address this, I would propose a new
land use designation called \u2018Designated
Affordable Housing Re-Use.\u2019 Municipalities
could selectively apply this new land use
designation to certain sites where the
buildings are no longer economically viable
within the present zoning restrictions.
With this new designation, municipalities
could provide terms that are more suited to
affordable housing such as lower parking
allowances, higher densities, smaller unit
sizes, and other related considerations for
common areas, laundry, building access, etc.
In doing so, affordable housing needs could
be better addressed away from the limitations
of conventional residential real estate.
Financing: If the above two issues of zoning
and codes were dealt with, then this form of
real estate investment would find a foothold
and financing would materialize. Lenders just
want to know that real estate can pay off a
loan, and if anything goes wrong, they can sell
the property to repay the debt. Government
can do one very important thing to help; loan
guarantees for purchase and renovations of
private affordable housing retrofits. Rather
than fund affordable housing development
projects, all the government would have to do
is provide a lender with the security of debt
repayment and capital protection.
The path ahead
The crux of this discussion is that affordable
housing is different than conventional housing.
Government money is being used excessively
to plug the breach in the dam, but in the end,
it is coming up short. We need free enterprise
to step in and meet the need. We need to get
investors involved while the government
provides a smoother pathway to profitability.
We have created a society of regulation
for protection. These protections and
regulations can stand in the way of providing
affordable housing, and, in many cases,
entrench buildings in unsafe conditions.
Let\u2019s think of affordable housing in a new
light. Let\u2019s revisit the barriers in a sensible
manner. Let\u2019s not allow people to live on the
street because we cannot find a way to make
housing safe and affordable.
There are investors, properties, and
endless opportunities to have the private
real estate investor community put a major
dent in the issue of affordable housing.
As we innovate moving forward, we may
find many unseen and unintended benefits.
We may find that we’re able to bring some
older dis-used properties back to life,
preserving their character, revitalizing
neighbourhoods, providing employment, and
potentially driving substandard housing driven
out of the market. Most importantly, the result
will provide people with safe and affordable
places to live and start Canada down a path
towards appropriate housing for all.
\u201cWe have created a society
of regulation for protection.
These protections and
regulations can stand in the
way of providing affordable
housing, and, in many cases,
entrench buildings in unsafe
conditions. Let\u2019s think of
affordable housing in a new
light. Let\u2019s revisit the barriers
in a sensible manner.\u201d
\u201cRather than fund
affordable housing
development projects,
all the government would
have to do is provide a
lender with the security
of debt repayment and
capital protection.\u201d
\u201cMunicipalities could
provide terms that
are more suited to
affordable housing
such as lower parking
allowances, higher
densities, smaller
unit sizes, and other
related considerations
for common areas,
laundry, building
access, etc.\u201d
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L\u2019investissement priv\u00e9
peut-il, par la r\u00e9invention,
r\u00e9soudre la p\u00e9nurie de
logements abordables?
Par RANDY WYTON, \u00c9. Pro., AACI,
Essex Appraisal Group, Devon, Alberta
Un investisseur priv\u00e9 peut-il produire et
exploiter des logements abordables sans
l\u2019intervention du gouvernement ou d\u2019un
organisme \u00e0 but non lucratif? Les vieux motels
et les entrep\u00f4ts condamn\u00e9s peuvent-ils
trouver une nouvelle vie rentable? Les
personnes en difficult\u00e9 sociale peuvent-elles
trouver des logements s\u00fbrs adapt\u00e9s \u00e0 leurs
besoins et \u00e0 leur mode de vie? En bref :
oui, avec un peu de volont\u00e9 collective et de
bon sens de la part des investisseurs, des
pouvoirs publics et de la soci\u00e9t\u00e9 en g\u00e9n\u00e9ral.
Au coeur de cette discussion se trouve un
conflit qui oppose le sans-abrisme \u00e0 une
r\u00e9glementation juridictionnelle qui sert \u00e0
faire augmenter le co\u00fbt du logement.
\u00c0 la recherche d\u2019une solution, tous les
niveaux de gouvernement sont heureux
d\u2019injecter de l\u2019argent public dans le probl\u00e8me
du logement. Ne serait-il pas souhaitable
que les entreprises priv\u00e9es puissent trouver
un moyen de participer \u00e0 la solution?
Si seulement il existait un moyen pour un
promoteur immobilier d\u2019investir son argent
dans une propri\u00e9t\u00e9, de fournir des logements
\u00e0 bas prix dans un secteur mal desservi du
march\u00e9 et d\u2019obtenir un retour convenable
pour son investissement. Dans la plupart
des march\u00e9s en r\u00e9gime de libre entreprise,
s\u2019il existe un moyen rentable de r\u00e9pondre \u00e0
un besoin, le march\u00e9 y r\u00e9pondra. Le march\u00e9
du \u00ab logement abordable \u00bb doit trouver un
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 18 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
lieu de rentabilit\u00e9 dans notre monde de libre
entreprise qui ne n\u00e9cessite pas de subventions
et de programmes gouvernementaux.
Il n\u2019est pas \u00e9tonnant que la libre entreprise
se tienne \u00e0 l\u2019\u00e9cart du secteur du logement
abordable. Le probl\u00e8me r\u00e9side dans le
co\u00fbt d\u2019acquisition des unit\u00e9s par rapport au
rendement de l\u2019investissement r\u00e9alis\u00e9 pour la
location de ce type de logement. Les logements,
quelle que soit leur description conventionnelle,
sont tout simplement trop co\u00fbteux \u00e0 l\u2019achat
ou \u00e0 la construction pour \u00eatre abordables
pour les personnes \u00e0 faible revenu. Si les
investisseurs pouvaient acqu\u00e9rir des logements
d\u2019investissement \u00e0 des prix inf\u00e9rieurs, il y aurait
une offre de logements abordables. Alors,
comment y parvenir?
Pour atteindre l\u2019objectif d\u2019une baisse
des co\u00fbts d\u2019acquisition des logements
d\u2019investissement, nous devons nous pencher
sur la mani\u00e8re dont les gens vivent et sur
l\u2019endroit o\u00f9 ils vivent. Nous devons r\u00e9inventer
le logement. Nous devons innover. Nous devons
r\u00e9examiner ce qui constitue un logement.
Nous devons donner aux investisseurs les
moyens de rendre les co\u00fbts d\u2019acquisition des
logements abordables afin qu\u2019ils puissent en
faire profiter les occupants \u00e0 faibles revenus
qui ne peuvent pas rivaliser avec les logements
plus chers. Nous avons besoin de mod\u00e8les
de logements abordables pour fournir des
logements abordables \u00e0 tous les niveaux :
pour la propri\u00e9t\u00e9, l\u2019exploitation et la vie.
Parc de logements
et codes de construction
La premi\u00e8re chose \u00e0 faire pour trouver
des points d\u2019entr\u00e9e plus abordables est de
r\u00e9affecter des b\u00e2timents tels que les anciens
motels, h\u00f4tels, entrep\u00f4ts et immeubles de
bureaux. Bien que cela ait \u00e9t\u00e9 fait \u00e0 grande
\u00e9chelle dans le pass\u00e9, les b\u00e2timents qui en
r\u00e9sultent sont g\u00e9n\u00e9ralement destin\u00e9s \u00e0 des
utilisateurs \u00e0 haut revenu en raison du co\u00fbt
\u00e9lev\u00e9 de la r\u00e9novation.
C\u2019est l\u00e0 que r\u00e9side une cons\u00e9quence
importante mais involontaire de notre
syst\u00e8me de code de la construction.
Dans l\u2019\u00e9tat actuel des choses, le code de
la construction sert en partie \u00e0 renforcer
la cr\u00e9ation et la fourniture de logements
insalubres. Le co\u00fbt de la mise en conformit\u00e9
des b\u00e2timents avec le code actuel \u00e9tant tr\u00e8s
\u00e9lev\u00e9, de nombreux b\u00e2timents marginaux
existants, tels que les anciennes maisons
de chambres, les motels proposant des
locations mensuelles et les h\u00f4tels des
centres-villes, ne sont ni r\u00e9par\u00e9s ni r\u00e9nov\u00e9s.
Au lieu de cela, ces propri\u00e9t\u00e9s anciennes et
d\u00e9saffect\u00e9es sont laiss\u00e9es \u00e0 l\u2019abandon. Dans
leur \u00e9tat de d\u00e9labrement, ces b\u00e2timents
ne servent qu\u2019\u00e0 r\u00e9pondre aux besoins de
ceux qui n\u2019ont pas les moyens de s\u2019offrir un
meilleur logement. Les occupants de ces
\u00ab projets de logements abordables de facto \u00bb
sont soumis \u00e0 des conditions de logement
de plus en plus dangereuses et inadapt\u00e9es.
En bref, la barre du code du b\u00e2timent est
trop haute pour \u00eatre atteinte. Dans le cas de
ces propri\u00e9t\u00e9s anciennes et marginales, les
co\u00fbts de mise en conformit\u00e9 avec le code
de la construction ne sont pas rentables.
C\u2019est pourquoi de nombreux propri\u00e9taires ne
se donnent m\u00eame pas la peine d\u2019essayer.
J\u2019ose affirmer qu\u2019avec une volont\u00e9
gouvernementale suffisante et tr\u00e8s peu
d\u2019argent, ces obstacles pourraient \u00eatre
\u00e9limin\u00e9s. Nous devons trouver un moyen
de relancer l\u2019industrie de la r\u00e9utilisation
des b\u00e2timents, de la rendre abordable et de
faire en sorte qu\u2019elle r\u00e9ponde aux besoins
de logements abordables.
Le fondement de toute cette
discussion est que les vieux b\u00e2timents
peuvent r\u00e9soudre les probl\u00e8mes de
logement abordable sans n\u00e9cessiter
de subventions. Nous examinerons les
obstacles qui s\u2019y opposent et pourquoi, et
ce que nous pouvons faire pour les r\u00e9duire.
Les gouvernements et les organisations
\u00e0 but non lucratif consacrent des sommes
consid\u00e9rables au secteur du logement
abordable en produisant de nouvelles
unit\u00e9s de logement \u00e0 des co\u00fbts allant de
150 000 \u00e0 300 000 dollars par unit\u00e9, en
fonction de la zone et des types d\u2019unit\u00e9s.
Comme l\u2019indique le site Internet de la
Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de
logement (SCHL), le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral
a r\u00e9cemment annonc\u00e9 une initiative dans le
\u00ab Le march\u00e9 du \u201clogement
abordable\u201d doit trouver
un lieu de rentabilit\u00e9 dans
notre monde de libre
entreprise qui ne n\u00e9cessite
pas de subventions
et de programmes
gouvernementaux. \u00bb
\u00ab Le co\u00fbt de la mise en
conformit\u00e9 des b\u00e2timents
avec le code actuel \u00e9tant
tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9, de nombreux
b\u00e2timents marginaux
existants, tels que les
anciennes maisons de
chambres, les motels
proposant des locations
mensuelles et les h\u00f4tels
des centres-villes, ne sont
ni r\u00e9par\u00e9s ni r\u00e9nov\u00e9s. Au
lieu de cela, ces propri\u00e9t\u00e9s
anciennes et d\u00e9saffect\u00e9es
sont laiss\u00e9es \u00e0 l’abandon. \u00bb
cadre de la Strat\u00e9gie nationale du logement
visant \u00e0 construire jusqu\u2019\u00e0 60 000 nouveaux
logements et \u00e0 r\u00e9parer jusqu\u2019\u00e0 240 000
logements suppl\u00e9mentaires, avec un budget
de 13,2 milliards de dollars au cours des dix
prochaines ann\u00e9es. Jusqu\u2019\u00e0 maintenant, il n\u2019y
a rien d\u2019\u00ab abordable \u00bb dans cette initiative en
ce qui concerne les contribuables.
Alors pourquoi le secteur priv\u00e9 ne
cr\u00e9e-t-il pas de logements abordables?
Les investisseurs immobiliers ach\u00e8tent des
biens avec le d\u00e9sir de produire un retour sur
investissement viable. Le prix \u00e9lev\u00e9 pay\u00e9
pour acqu\u00e9rir des logements locatifs est le
principal moteur des co\u00fbts de location \u00e9lev\u00e9s.
Lorsque le march\u00e9 libre fonctionne, il arrive
un moment o\u00f9 les co\u00fbts d\u2019acquisition et les
co\u00fbts de location s\u2019\u00e9quilibrent. C\u2019est ce point
d\u2019\u00e9quilibre, dict\u00e9 par l\u2019essentiel du march\u00e9 de
la demande locative, qui exclut les personnes
\u00e0 faible revenu. Les personnes \u00e0 faibles
revenus n\u2019ont pas les moyens de payer un loyer
suffisant pour rentabiliser les investissements
effectu\u00e9s par les propri\u00e9taires.
Les personnes \u00e0 faibles revenus
repr\u00e9sentent un tr\u00e8s grand nombre de
locataires potentiels, mais leur pouvoir
d\u2019achat \u00e9tant insuffisant, ils ne disposent
pas d\u2019une offre de logement appropri\u00e9e.
Il semblerait logique que, si les investisseurs
pouvaient obtenir un rendement rentable
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 19
en louant \u00e0 des march\u00e9s \u00e0 faibles revenus,
ils constateraient une forte demande. Alors,
mettons des investissements abordables \u00e0 la
disposition des propri\u00e9taires.
Une \u00e9tude de cas r\u00e9ussie
Pour rappel, en 2008, j\u2019ai acquis le
Travelaire Motel \u00e0 Kimberley, en Colombie-
Britannique. Il s\u2019agissait d\u2019un vieux motel de
14 unit\u00e9s qui ne r\u00e9pondait plus aux besoins
des voyageurs. Tous ceux qui circulent sur les
autoroutes d\u2019Am\u00e9rique du Nord connaissent
les vieux motels \u00ab Chez son p\u00e8re \u00bb qui ont
prolif\u00e9r\u00e9 au milieu du 20\u00e8me si\u00e8cle. Il s\u2019agit
de petits b\u00e2timents \u00e0 ossature de bois offrant
peu de commodit\u00e9s. Le Travelaire Motel \u00e9tait
l\u2019un d\u2019entre eux et il \u00e9tait en train de perdre la
bataille face aux h\u00f4tels modernes.
Lorsque je l\u2019ai achet\u00e9, mon plan d\u2019affaires
pr\u00e9voyait la conversion des suites en suites
pour occupation \u00e0 long terme, avec l\u2019ajout de
kitchenettes, une r\u00e9novation de l\u2019ext\u00e9rieur,
un am\u00e9nagement paysager, de nouvelles
fen\u00eatres, des rev\u00eatements de sol et de
la peinture.
Aujourd\u2019hui, nous avons une communaut\u00e9
prosp\u00e8re et dynamique de r\u00e9sidents \u00e0 faibles
revenus qui s\u2019y sentent chez eux.
Au moment de la conversion, le code du
b\u00e2timent n\u2019\u00e9tait pas aussi strict qu\u2019aujourd\u2019hui.
Si l\u2019on tentait de le faire aujourd\u2019hui, un grand
nombre d\u2019exigences du code de la construction
emp\u00eacheraient une telle conversion.
Bien que le projet du Travelaire Motel
ait \u00e9t\u00e9 couronn\u00e9 de succ\u00e8s, nous avons
rencontr\u00e9 de nombreux exemples depuis
lors o\u00f9 les choses n\u2019ont pas pu progresser
de la m\u00eame mani\u00e8re. L\u2019\u00e9chec de ces projets
a g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9 aux codes du
b\u00e2timent, ainsi qu\u2019aux r\u00e8glements de zonage
et au financement.
Solutions
Le logement abordable doit devenir une
entit\u00e9 \u00e0 part enti\u00e8re. De la m\u00eame mani\u00e8re
que les immeubles de bureaux sont
diff\u00e9rents des immeubles de vente au d\u00e9tail
et que les usines de fabrication ne sont pas
des entrep\u00f4ts, nous devons consid\u00e9rer le
logement abordable comme quelque chose
de distinct du logement conventionnel.
En enfermant les logements abordables
dans des r\u00e9glementations qui s\u2019appliquent
aux logements \u00ab classiques \u00bb, nous
cr\u00e9ons des obstacles \u00e0 leur construction,
rendant leur d\u00e9veloppement irr\u00e9aliste et
invraisemblable, et laissant les personnes
dans le besoin avec tr\u00e8s peu d\u2019options.
Examinons de plus pr\u00e8s chacun de
ces obstacles et identifions quelques
solutions possibles.
Codes de construction : Les termes \u00ab codes
de construction \u00bb ou \u00ab codes du b\u00e2timent \u00bb
englobent une myriade \u00e9tourdissante de
l\u00e9gislations et d\u2019interpr\u00e9tations. Il existe
bien trop de variantes de chacun de ces
codes pour que nous puissions les aborder
convenablement dans le cadre de cet article.
Notre objectif est de souligner que ces codes
constituent un obstacle majeur. Si je devais
deviner, il n\u2019y a probablement pas un seul
planificateur ou inspecteur des b\u00e2timents
dans ce pays qui n\u2019ait pas vu un projet
\u00e9chouer \u00e0 ce point tournant.
Dans la plupart des juridictions
progressistes, si un b\u00e2timent est destin\u00e9 \u00e0
un nouvel usage, il doit r\u00e9pondre \u00e0 toutes les
exigences du code de la construction pour ce
type de b\u00e2timent, comme s\u2019il \u00e9tait neuf. Cela
pose probl\u00e8me. Les codes de construction
s\u00fbrs et la protection qu\u2019ils offrent sont
importants. Mais les co\u00fbts associ\u00e9s \u00e0 ce niveau
de protection sont si \u00e9lev\u00e9s qu\u2019ils emp\u00eachent
les investisseurs de s\u2019int\u00e9resser au logement.
Pouvons-nous trouver un moyen de
r\u00e9duire les co\u00fbts en examinant des solutions
de bon sens pour fournir des logements s\u00fbrs
sans codes de construction aussi stricts?
Et, ce faisant, pouvons-nous encourager la
r\u00e9novation des b\u00e2timents qui se d\u00e9t\u00e9riorent
pour les rendre plus habitables.
Les codes de construction stricts ont pour
cons\u00e9quence involontaire d\u2019entra\u00eener des
r\u00e9novations co\u00fbteuses et de faire du projet
un candidat improbable pour la construction
de logements abordables. Pire encore, ils
peuvent d\u00e9courager la modernisation des
b\u00e2timents et inciter les investisseurs \u00e0 les
laisser dans un \u00e9tat de d\u00e9t\u00e9rioration tout en
continuant \u00e0 les utiliser pour l\u2019occupation par
des personnes \u00e0 faible revenu.
Ma solution : \u00e9tablir un nouveau code de
construction pour les projets de conversion
en logements \u00ab abordables \u00bb. Je sais que
cette suggestion peut ressembler \u00e0 deux
niveaux de s\u00e9curit\u00e9, l\u2019un pour les privil\u00e9gi\u00e9s
et l\u2019autre pour les personnes financi\u00e8rement
d\u00e9favoris\u00e9es, mais ce n\u2019est pas le cas. En fait,
l\u2019abaissement des codes pourrait rendre les
logements plus s\u00fbrs \u00e0 long terme, car les
b\u00e2timents actuellement peu s\u00fbrs pourraient
\u00eatre am\u00e9lior\u00e9s pour r\u00e9pondre \u00e0 des normes de
s\u00e9curit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9es, alors qu\u2019ils seraient sinon
laiss\u00e9s \u00e0 l\u2019abandon. Avec le temps, le parc
de vieux b\u00e2timents continuera d\u2019augmenter,
tout comme le co\u00fbt de la remise en \u00e9tat des
b\u00e2timents pour les rendre fonctionnels.
Permettez-moi de sp\u00e9culer sur ce qui
se passera si nous ne faisons rien pour
r\u00e9former les codes de construction. Pour
gagner un peu d\u2019argent, les propri\u00e9taires
de vieux motels et h\u00f4tels loueront des
suites \u00e0 long terme, ill\u00e9galement et sans
r\u00e9glementation. En fait, c\u2019est d\u00e9j\u00e0 la r\u00e9alit\u00e9
pour de nombreux b\u00e2timents, dont beaucoup
ne respectent pas les normes de s\u00e9curit\u00e9
minimales et pr\u00e9sentent des environnements
tr\u00e8s peu recommandables. En adoptant des
codes \u00ab interm\u00e9diaires \u00bb, les investisseurs
pourraient commencer \u00e0 participer \u00e0 la
r\u00e9utilisation de ces anciens b\u00e2timents, ce
qui permettrait d\u2019am\u00e9liorer globalement les
normes de s\u00e9curit\u00e9 et d\u2019\u00e9vincer les op\u00e9rateurs
\u00ab sous la table \u00bb.
Zonage : Les r\u00e8glements relatifs \u00e0 l\u2019utilisation
des sols servent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 contr\u00f4ler
l\u2019utilisation d\u2019un bien immobilier au moment
de son d\u00e9veloppement initial et tentent de
rendre cette utilisation coh\u00e9rente tout au long
du cycle de vie du bien. En d\u2019autres termes, les
d\u00e9signations d\u2019utilisation du sol dictent le type
de b\u00e2timent qui peut \u00eatre construit sur un site
et le type d\u2019occupants qui peuvent habiter et
utiliser le b\u00e2timent. Tout cela se fait selon les
souhaits de la municipalit\u00e9 quant \u00e0 la fa\u00e7on
d\u2019organiser la communaut\u00e9.
Des probl\u00e8mes surviennent lors de la
r\u00e9utilisation ou les applications de deuxi\u00e8me
g\u00e9n\u00e9ration d\u2019un bien immobilier. Dans la
\u00ab En adoptant des codes \u201cinterm\u00e9diaires\u201d,
les investisseurs pourraient commencer \u00e0 participer
\u00e0 la r\u00e9utilisation de ces anciens b\u00e2timents, ce qui
permettrait d’am\u00e9liorer globalement les normes de
s\u00e9curit\u00e9 et d’\u00e9vincer les op\u00e9rateurs \u201csous la table\u201d. \u00bb
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 20 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
plupart des cas, les b\u00e2timents expirent par
des moyens physiques et sont d\u00e9molis pour
donner un nouveau d\u00e9part \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.
Mais que se passe-t-il lorsque l\u2019entreprise
qui occupe un b\u00e2timent arrive au terme de sa
viabilit\u00e9 \u00e9conomique alors que le b\u00e2timent
lui-m\u00eame poss\u00e8de encore de nombreuses
ann\u00e9es de vie fonctionnelle?
Pour rem\u00e9dier \u00e0 cette situation, je
propose une nouvelle affectation des
sols appel\u00e9e \u00ab R\u00e9utilisation de logements
abordables d\u00e9sign\u00e9s \u00bb. Les municipalit\u00e9s
pourraient appliquer de mani\u00e8re s\u00e9lective
cette nouvelle affectation des sols \u00e0
certains sites o\u00f9 les b\u00e2timents ne sont plus
\u00e9conomiquement viables dans le cadre des
restrictions de zonage actuelles. Gr\u00e2ce \u00e0
cette nouvelle d\u00e9signation, les municipalit\u00e9s
pourraient offrir des conditions plus
adapt\u00e9es au logement abordable, telles
que des autorisations de stationnement
plus faibles, des densit\u00e9s plus \u00e9lev\u00e9es,
des tailles d\u2019unit\u00e9s plus petites et d\u2019autres
consid\u00e9rations li\u00e9es aux espaces communs,
\u00e0 la blanchisserie, \u00e0 l\u2019acc\u00e8s aux b\u00e2timents,
etc. Ce faisant, les besoins en logements
abordables pourraient \u00eatre mieux pris en
compte, en marge des limites de l\u2019immobilier
r\u00e9sidentiel conventionnel.
Financement : Si les deux questions
susmentionn\u00e9es de zonage et de codes
\u00e9taient r\u00e9gl\u00e9es, cette forme d\u2019investissement
immobilier trouverait un point d\u2019ancrage
et le financement se mat\u00e9rialiserait. Les
pr\u00eateurs veulent simplement savoir que
l\u2019immobilier peut rembourser un pr\u00eat et qu\u2019en
cas de probl\u00e8me, ils peuvent vendre le bien
pour rembourser la dette. Le gouvernement
peut faire une chose tr\u00e8s importante pour
aider : les garanties de pr\u00eat pour l\u2019achat et la
r\u00e9novation de logements priv\u00e9s abordables.
Plut\u00f4t que de financer des projets de
d\u00e9veloppement de logements abordables,
le gouvernement n\u2019aurait qu\u2019\u00e0 fournir au
pr\u00eateur la s\u00e9curit\u00e9 du remboursement de la
dette et la protection du capital.
La voie \u00e0 suivre
Le point de mire de cette discussion est
que le logement abordable est diff\u00e9rent du
logement conventionnel. L\u2019argent public est
utilis\u00e9 \u00e0 outrance pour colmater la br\u00e8che
dans le barrage, mais en fin de compte, il
ne suffit pas. Il faut que la libre entreprise
intervienne et r\u00e9ponde aux besoins. Nous
devons impliquer les investisseurs et faire
en sorte que les pouvoirs publics facilitent
l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la rentabilit\u00e9.
Nous avons cr\u00e9\u00e9 une soci\u00e9t\u00e9 cherchant
la protection par voie de r\u00e9glementation.
Ces protections et r\u00e9glementations peuvent
faire obstacle \u00e0 la fourniture de logements
abordables et, dans de nombreux cas, forcer
des b\u00e2timents \u00e0 demeurer dans des conditions
dangereuses. Envisageons le logement
abordable sous un nouvel angle. R\u00e9examinons
les barri\u00e8res de mani\u00e8re sens\u00e9e. Ne laissons
pas les gens vivre dans la rue parce que nous
ne parvenons pas \u00e0 trouver un moyen de
rendre les logements s\u00fbrs et abordables.
Il existe des investisseurs, des propri\u00e9t\u00e9s
et d\u2019innombrables possibilit\u00e9s de faire en
sorte que la communaut\u00e9 des investisseurs
immobiliers priv\u00e9s s\u2019attaque au probl\u00e8me
du logement abordable. En innovant pour
aller de l\u2019avant, nous pourrions d\u00e9couvrir de
nombreux avantages invisibles et inattendus.
En cherchant de nouvelles id\u00e9es dans ce
domaine, nous pourrions redonner vie \u00e0 des
biens immobiliers d\u00e9saffect\u00e9s, en pr\u00e9servant
leur caract\u00e8re, en revitalisant des quartiers,
en cr\u00e9ant des emplois et en \u00e9liminant
potentiellement du march\u00e9 les logements
insalubres. Plus important encore, le r\u00e9sultat
offrira aux gens des lieux de vie s\u00fbrs et
abordables et engagera le Canada sur la voie
d\u2019un logement appropri\u00e9 pour tous.
\u00ab Les municipalit\u00e9s
pourraient offrir
des conditions plus
adapt\u00e9es au logement
abordable, telles que
des autorisations de
stationnement plus faibles,
des densit\u00e9s plus \u00e9lev\u00e9es,
des tailles d’unit\u00e9s
plus petites et d’autres
consid\u00e9rations li\u00e9es aux
espaces communs, \u00e0 la
blanchisserie, \u00e0 l’acc\u00e8s
aux b\u00e2timents, etc. \u00bb
\u00ab Nous avons cr\u00e9\u00e9 une soci\u00e9t\u00e9 cherchant la protection par
voie de r\u00e9glementation. Ces protections et r\u00e9glementations
peuvent faire obstacle \u00e0 la fourniture de logements
abordables et, dans de nombreux cas, forcer des
b\u00e2timents \u00e0 demeurer dans des conditions dangereuses.
Envisageons le logement abordable sous un nouvel angle.
R\u00e9examinons les barri\u00e8res de mani\u00e8re sens\u00e9e. \u00bb
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 21
t is common for small and mediumsized
private businesses to operate
out of a real estate asset that it owns,
whether that be a residential home
converted to offices or a specialized industrial
facility. As a result, real estate appraisers and
business valuation practitioners commonly
intersect when carrying out litigation support,
tax planning support, certain commercial
appraisals, and related consulting
assignments. The practitioners from both
professions speak the same language: net
income, fair market value, etc. The similarity,
however, ends at terminology.
Net income in real estate represents
stabilized income less stabilized
expenses; that is not what a business
valuator thinks when they use this term.
Net income in valuation is equivalent to
accounting net income and represents
what remains of incurred and accrued
revenue after all incurred and accrued
expenses, including income taxes. The
result is that a cash flow measure before
taxes (net income in real estate) and
an accounting accrual-based aftertax
measure (net income in business
valuation) are both known as \u2018net income.\u2019
By Alisa Zorina
P. App., AACI, MBA, CPA, CA, CBV, CFF,
Principal, Zorina Consulting Ltd. Bridging THE GAP capitalized income in real estate and business valuation
\u201cNet income in real
estate represents
stabilized income less
stabilized expenses; that
is not what a business
valuator thinks when
they use this term.\u201d Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 22 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
Comparing and contrasting definitions
is a start, but at the heart of the divide
between real estate and business
valuation is how each profession
approaches the assignment.
A real estate appraiser values the real
estate asset, while a business valuation
practitioner values the concert of assets
that generate value. Real estate may be
a part of that concert, but there are also
other tangible and intangible assets
such as brand, patents, customer lists,
and operational know-how that help
a company generate income \u2014 and, in
some cases, more or less income than
competitors with the same assets.
It is exactly because the real estate
appraiser\u2019s mandate is to value the asset
that they do not become entangled in
the web of tax structures. The value of a
business, on the other hand, is exchanged
through the purchase and sale of company
shares. A business valuation practitioner
must therefore consider the impact of
corporate taxes and corporate structure
before arriving at the value of a given
company\u2019s shares. The mandate to value a
company\u2019s assets \u2014 rather than its shares \u2014
is what drives real estate appraisers to
operate on a pretax basis and business
valuation practitioners to operate on an
after-tax basis.
The impact of this distinction is most
apparent when looking at the capitalization
approach used by both professions. While
both professions recognize that the value
of an asset or a business can be predicated
on the income it generates, there exists a
subtle, but significant difference that goes
beyond taxes and corporate structure.
Recall that, in real estate appraisal,
direct capitalization consists of taking
income and expenses that are stabilized
and dividing this by the capitalization
rate to arrive at the market value of an
asset. In business valuation, revenues and
expenses are normalized, reduced by tax,
and divided by the capitalization rate to
arrive at the enterprise value, to which a
business valuation practitioner will add
redundant assets and deduct debt to arrive
at the market value of business equity.
The subtlety is not in the capitalization
rates, debt, or redundant assets: those
differences are apparent. The subtlety
is in the mechanics of stabilization
versus normalization between the two
professions, and while the terms may
sound similar, that is where the similarity
ends. While both professions review past
performance to identify non-recurring blips
that need to be adjusted to arrive at what a
typical operating year looks like, appraisal
professionals can do something that
business valuators cannot.
Specifically, appraisers can stabilize
income (and expenses) by adjusting the
financial performance of the asset to market
terms. For example, if the owner of an asset
entered into a lease agreement where the
renter pays below market rent, an appraiser
will reflect the impact of the unfavorable
terms for the duration of the lease, then
assume that the asset will revert to market
terms under the next owner.
Doing this makes sense in the
context of valuing an asset; we assume
the next owner of the asset will be an
informed market participant that will not
make the same mistake as the current
owner. On the other hand, a business
valuation practitioner cannot \u2018adjust
revenue to market\u2019 when valuing a
business and the normalizing adjustments
to revenue, if any, will be tied to historic
operating performance.
To demonstrate the impact of not
being able to \u2018stabilize to market\u2019 like an
appraiser, imagine a scenario where a
business valuator would review a plastic
surgeon\u2019s financials and conclude:
\u201cDear surgeon, you are not very good at
running your business \u2013 let me \u2018stabilize\u2019
your revenue based on what your (more
successful) peers are earning in the
industry.\u201d The resulting value would not
be the value of that specific surgeon\u2019s
business and the business valuators
mandate would not be fulfilled.
Being clear on the appraiser\u2019s mandate
to value the asset and the business
valuator\u2019s mandate to value the business
becomes critical in engagements where the
line between assets and operations blurs.
Understanding the distinct lens with which
each profession views these engagements
can help both professions bridge the gap to
consistent valuation conclusions.
Real Estate Appraisal<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nIncome (stabilized)<\/h2>\n\n\n\nLess: Expenses (stabilized)<\/h1>\n\n\n\n
Equals: Net Income
\u00f7<\/p>\n\n\n\n
Divided by: Capitalization Rate (market)<\/h1>\n\n\n\n
Equals: Market Value of Asset
Business Valuation
\u201cThe mandate to value a company\u2019s assets \u2014
rather than its shares \u2014 is what drives real
estate appraisers to operate on a pretax basis
and business valuation practitioners to operate
on an after-tax basis.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Revenues (normalized)<\/h2>\n\n\n\nMinus: Expenses (normalized)<\/h1>\n\n\n\nEquals: Earnings (EBIT, or EBITDA)<\/h2>\n\n\n\nLess: Income Taxes<\/h1>\n\n\n\n
Equals: Net Income
\u00f7<\/p>\n\n\n\n
Divided by: Capitalization Rate (built-up)<\/h1>\n\n\n\nEquals: Enterprise Value<\/h2>\n\n\n\n
Less: Debt
+<\/p>\n\n\n\n
Plus: Redundant Assets<\/h1>\n\n\n\n
Equals: Market Value of Business Equity
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 23
l est fr\u00e9quent que les petites et
moyennes entreprises priv\u00e9es
exercent leurs activit\u00e9s \u00e0 partir d\u2019un
bien immobilier dont elles
sont propri\u00e9taires, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une
maison d\u2019habitation convertie en bureaux ou
d\u2019une installation industrielle sp\u00e9cialis\u00e9e.
Par cons\u00e9quent, les \u00e9valuateurs
immobiliers et les praticiens de l\u2019\u00e9valuation
d\u2019entreprises se croisent fr\u00e9quemment
lorsqu\u2019ils apportent leur soutien en mati\u00e8re
de litiges, de planification fiscale, de
certaines \u00e9valuations commerciales et de
contrats de service de consultation. Les
praticiens des deux professions parlent le
m\u00eame langage : revenu net, juste valeur
marchande, etc. La similitude s\u2019arr\u00eate
toutefois \u00e0 la terminologie.
Le revenu net dans l\u2019immobilier repr\u00e9sente
le revenu stabilis\u00e9 moins les d\u00e9penses
stabilis\u00e9es; ce n\u2019est pas ce que pense un
\u00e9valuateur d\u2019entreprise lorsqu\u2019il utilise ce
terme. Le revenu net dans l\u2019\u00e9valuation est
\u00e9quivalent au revenu net comptable et
repr\u00e9sente ce qui reste des recettes engag\u00e9es
et \u00e0 recevoir apr\u00e8s toutes les d\u00e9penses
engag\u00e9es et \u00e0 recevoir, y compris l\u2019imp\u00f4t sur
le revenu. Il en r\u00e9sulte qu\u2019une mesure des flux
Combler le foss\u00e9 :
le revenu capitalis\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation
des biens immobiliers et des entreprises
\u00ab Le revenu net dans l\u2019immobilier repr\u00e9sente
le revenu stabilis\u00e9 moins les d\u00e9penses stabilis\u00e9es;
ce n\u2019est pas ce que pense un \u00e9valuateur d\u2019entreprise
lorsqu\u2019il utilise ce terme. \u00bb
Par Alisa Zorina
\u00c9. Pro., AACI, MBA, CPA, CA, CBV, CFF
Principal, Zorina Consulting Ltd.
de tr\u00e9sorerie avant imp\u00f4ts (revenu net dans
l\u2019immobilier) et une mesure apr\u00e8s imp\u00f4ts
bas\u00e9e sur la comptabilit\u00e9 d\u2019exercice (revenu
net dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise) sont toutes
deux appel\u00e9es \u00ab revenu net \u00bb.
Comparer et opposer les d\u00e9finitions est
un d\u00e9but, mais le clivage entre l\u2019\u00e9valuation
immobili\u00e8re et l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise
r\u00e9side dans la mani\u00e8re dont chaque
profession aborde le mandat.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 24 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
Un \u00e9valuateur immobilier \u00e9value
l\u2019actif immobilier, tandis qu\u2019un praticien
de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise \u00e9value
l\u2019ensemble des actifs qui g\u00e9n\u00e8rent de la
valeur. L\u2019immobilier peut faire partie de cet
ensemble, mais il existe \u00e9galement d\u2019autres
actifs tangibles et intangibles, tels que la
marque, les brevets, les listes de clients et
le savoir-faire op\u00e9rationnel, qui aident une
entreprise \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus \u2013 et, dans
certains cas, plus ou moins de revenus que
des concurrents disposant des m\u00eames actifs.
C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment parce que le mandat
de l\u2019\u00e9valuateur immobilier est d\u2019\u00e9valuer l\u2019actif
qu\u2019il ne s\u2019emm\u00eale pas dans l\u2019\u00e9cheveau des
structures fiscales. La valeur d\u2019une entreprise,
en revanche, est \u00e9chang\u00e9e par l\u2019achat et la
vente d\u2019actions de la soci\u00e9t\u00e9. Un sp\u00e9cialiste
de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises doit donc tenir
compte de l\u2019impact de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s
et de la structure de l\u2019entreprise avant de
d\u00e9terminer la valeur des actions d\u2019une soci\u00e9t\u00e9
donn\u00e9e. Le mandat d\u2019\u00e9valuer les actifs \u2013
plut\u00f4t que les actions \u2013 d\u2019une entreprise est
ce qui pousse les \u00e9valuateurs immobiliers
\u00e0 travailler sur une base avant imp\u00f4t et les
praticiens de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises \u00e0
travailler sur une base apr\u00e8s imp\u00f4t.
L\u2019impact de cette distinction est
particuli\u00e8rement \u00e9vident lorsqu\u2019on examine
l\u2019approche de capitalisation utilis\u00e9e par les
deux professions. Si les deux professions
reconnaissent que la valeur d\u2019un actif ou d\u2019une
entreprise peut \u00eatre bas\u00e9e sur les revenus
qu\u2019elle g\u00e9n\u00e8re, il existe une diff\u00e9rence subtile
mais significative qui va au-del\u00e0 des imp\u00f4ts et
de la structure de l\u2019entreprise.
Rappelons qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation
immobili\u00e8re, la capitalisation directe
consiste \u00e0 prendre des revenus et des
d\u00e9penses stabilis\u00e9s et \u00e0 les diviser par le
taux de capitalisation pour obtenir la valeur
marchande d\u2019un actif. Dans l\u2019\u00e9valuation
d\u2019une entreprise, les revenus et les d\u00e9penses
sont normalis\u00e9s, diminu\u00e9s des imp\u00f4ts et
divis\u00e9s par le taux de capitalisation pour
obtenir la valeur de l\u2019entreprise, \u00e0 laquelle
le sp\u00e9cialiste de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise
ajoutera les actifs superflus et d\u00e9duira les
dettes pour obtenir la valeur de march\u00e9 des
capitaux propres de l\u2019entreprise.
La subtilit\u00e9 ne r\u00e9side pas dans les taux
de capitalisation, les dettes ou les actifs
superflus : ces diff\u00e9rences sont \u00e9videntes.
La subtilit\u00e9 r\u00e9side dans les m\u00e9canismes de
stabilisation et de normalisation entre les
deux professions, et bien que les termes
puissent sembler similaires, c\u2019est l\u00e0 que
s\u2019arr\u00eate la similitude. Bien que les deux
professions examinent les performances
pass\u00e9es afin d\u2019identifier les \u00e9carts non
r\u00e9currents qui doivent \u00eatre ajust\u00e9s pour
obtenir une ann\u00e9e d\u2019exploitation typique,
les professionnels de l\u2019\u00e9valuation peuvent
faire quelque chose que les \u00e9valuateurs
d\u2019entreprises ne peuvent pas faire.
Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, les \u00e9valuateurs
peuvent stabiliser les revenus (et les
d\u00e9penses) en ajustant les performances
financi\u00e8res de l\u2019actif aux conditions du
march\u00e9. Par exemple, si le propri\u00e9taire d\u2019un
actif a conclu un contrat de location dans
lequel le locataire paie un loyer inf\u00e9rieur
\u00e0 celui du march\u00e9, un \u00e9valuateur refl\u00e9tera
l\u2019impact des conditions d\u00e9favorables
pendant la dur\u00e9e du bail, puis supposera que
l\u2019actif reviendra aux conditions du march\u00e9
sous le contr\u00f4le du prochain propri\u00e9taire.
Cette approche est logique dans le
contexte de l\u2019\u00e9valuation d\u2019un actif; nous
supposons que le prochain propri\u00e9taire de
l\u2019actif sera un acteur du march\u00e9 inform\u00e9
qui ne commettra pas la m\u00eame erreur que
le propri\u00e9taire actuel. En revanche, un
professionnel de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise ne
peut pas \u00ab ajuster les recettes au march\u00e9 \u00bb
lors de l\u2019\u00e9valuation d\u2019une entreprise et les
ajustements de normalisation des recettes,
s\u2019il y en a, seront li\u00e9s \u00e0 la performance
op\u00e9rationnelle historique.
Pour illustrer l\u2019impact de l\u2019impossibilit\u00e9
de \u00ab stabiliser au march\u00e9 \u00bb comme un
\u00e9valuateur, imaginons un sc\u00e9nario dans lequel
un \u00e9valuateur d\u2019entreprise examinerait les
donn\u00e9es financi\u00e8res d\u2019un chirurgien plastique
et conclurait : \u00ab Cher chirurgien, vous n\u2019\u00eates pas
tr\u00e8s bon dans la gestion de votre entreprise \u2013
laissez-moi \u00abstabiliser\u00bb vos revenus sur la
base de ce que vos pairs (plus prosp\u00e8res)
gagnent dans l\u2019industrie. \u00bb La valeur obtenue ne
correspondrait pas \u00e0 la valeur de l\u2019entreprise
de ce chirurgien sp\u00e9cifique et le mandat de
l\u2019\u00e9valuateur ne serait pas rempli.
Il est essentiel de bien comprendre le
mandat de l\u2019\u00e9valuateur, qui est d\u2019\u00e9valuer
l\u2019actif, et celui de l\u2019\u00e9valuateur d\u2019entreprise,
qui est d\u2019\u00e9valuer l\u2019entreprise, dans les
missions o\u00f9 la fronti\u00e8re entre les actifs et les
activit\u00e9s est floue.
La compr\u00e9hension de l\u2019optique distincte
avec laquelle chaque profession consid\u00e8re ces
engagements peut aider les deux professions \u00e0
combler le foss\u00e9 qui les s\u00e9pare de conclusions
coh\u00e9rentes en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n
Revenu (stabilis\u00e9)<\/h2>\n\n\n\nMoins : D\u00e9penses (stabilis\u00e9es)<\/h1>\n\n\n\n
\u00c9gal : Revenu net
\u00f7<\/p>\n\n\n\n
divis\u00e9 par : Taux de capitalisation (march\u00e9)<\/h1>\n\n\n\n
\u00c9gal : Valeur marchande du bien
\u00c9valuation commerciale<\/p>\n\n\n\n
Revenus (normalis\u00e9s)<\/h2>\n\n\n\nMoins : D\u00e9penses (normalis\u00e9es)<\/h1>\n\n\n\n\u00c9gal : B\u00e9n\u00e9fices (BAII ou BAIIA)<\/h2>\n\n\n\nMoins : Imp\u00f4t sur le revenu<\/h1>\n\n\n\n
\u00c9gal : Revenu net
\u00f7<\/p>\n\n\n\n
divis\u00e9 par : Taux de capitalisation (b\u00e2ti)<\/h1>\n\n\n\n\u00c9gal : Valeur de l\u2019entreprise<\/h2>\n\n\n\n
Moins : dette
+<\/p>\n\n\n\n
Plus : biens redondants<\/h1>\n\n\n\n
\u00c9gal : Valeur marchande des capitaux propres
\u00ab Le mandat d\u2019\u00e9valuer les actifs – plut\u00f4t que les
actions – d\u2019une entreprise est ce qui pousse les
\u00e9valuateurs immobiliers \u00e0 travailler sur une
base avant imp\u00f4t et les praticiens de l\u2019\u00e9valuation
d\u2019entreprises \u00e0 travailler sur une base apr\u00e8s imp\u00f4t. \u00bb
\u00c9valuation immobili\u00e8re
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 25
Abstract
Commercial leases often contain arbitration
clauses to address disputes between
a landlord and tenant. One of the most
common arbitration disputes centers on
the determination of market rent, or rent
as defined or described in the lease, when
the parties are unable to reach agreement
through negotiation. Often the arbitration
clause in the lease will dictate that an
appraiser possessing certain professional
qualifications and experience is selected
and mutually appointed or party-appointed
if an arbitral panel is contemplated.
A determination of the rent to be fixed by the
arbitrator or arbitral panel either during the
term of the lease or at the end of the lease
pursuant to an option to extend or renew
the lease often requires evidence from real
estate professionals, which typically include
valuators. An appraiser appropriately qualified
to act as an arbitrator, coupled with an
effective appraisal strategy, should reduce the
time required to complete the arbitration, and
result in cost savings for both parties.
Depending on the jurisdiction in which
the property is located, the complexity of
the valuation issue(s), or the amount of
rent in dispute, it may be appropriate for
each party to have its own appraisal report
independently reviewed (Sorenson, 2010)
by a qualified appraiser prior to arbitration.
This article explores the decision to arbitrate
and some of the issues encountered through
the presentation of case studies, the role
of an appraiser as an arbitrator, and the
expectations of an appraiser acting as an
expert witness.
Introduction
Many long-term commercial leases
(Sevelka, 2020), whether of land or space,
contain an arbitration clause as a courtalternative
mechanism to resolve disputes
between a landlord (lessor) and a tenant
RENT RESET ISSUES
By TONY SEVELKA, P. App., AACI, President,
International Valuation Consultants Inc.
PART 1
Arbitration
and appraisal:
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 26 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
\u201cArbitration is a private process
where disputing parties agree that
one or several individuals can make
a decision about the dispute after
receiving evidence and hearing
arguments. The arbitration process
is similar to a trial in that the parties
make opening statements and
present evidence to the arbitrator.\u201d
Compared to a traditional trial, arbitration
allows for appointment of subject matter
experts as decision makers, is less formal,
and can usually be completed more quickly.
Arbitration Award
An Arbitration Award (or Arbitral Award)
resolves a matter in dispute in a private
forum. At the conclusion of an arbitration
hearing, the arbitrator or arbitral panel
issues an Award, which is a determination
on the merits (i.e., the decision), and is
analogous to a judgment in a court of law.
Depending on the jurisdiction in which
the property is located or the terms of the
arbitration agreement, the award is issued
to the parties either in a \u2018conclusory\u20193
manner or \u2018reasoned\u2019 (Chalk, 2019) setting
out in transparent and sufficient detail
(Kirchner, 2014) the bases of the decision.
Brief literature review
In 1987, the American Arbitration
Association published Arbitration of Real
Estate Valuation Disputes,4 which was
funded by a grant from the American
Institute of Real Estate Appraisers, a
predecessor organization of the Appraisal
Institute. The text includes a collection of
papers authored by a number of prominent
appraisers and lawyers who were engaged
in the arbitration of valuation disputes
of real property rights and describes
the procedural steps and obligations of
an arbitrator, as well as the role of an
independent expert.
While the appraisal profession in North
America has a long history of involvement
in resolving real estate disputes, the
topic of arbitration appears for the first
time in the 11th edition of the Appraisal
Institute\u2019s The Appraisal of Real Estate
published in 1999 in which the word
\u201carbitration\u201d appeared only once. In
November 2016 (later revised in 2020), the
Appraisal Institute published Guide Note
16 Arbitration,5 accompanied by a press
release referencing Advisory Opinion 21
of the Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP),6 which
explains the purpose of arbitration, as well
as the role and professional obligations
of a Member of the Appraisal Institute
acting either as an expert witness or as
an arbitrator, usually to resolve a dispute
involving market value, market rent, value,
or rent as defined and described in the lease.
The Appraisal Institute, in broadening
an understanding of arbitration as a means
of resolving valuation disputes, undertook
several initiatives to raise awareness and
understanding of arbitration as an area of
expertise within the valuation profession.
These include:<\/p>\n\n\n\n
\n- Publication of Appraisers in
Arbitration (Konikoff, 2022);<\/li>\n\n\n\n - Inclusion of a brief reference to
arbitration in the 15th edition (2020)
of The Appraisal of Real Estate as a
subcategory of consulting (p. 648);<\/li>\n\n\n\n - Development of a course entitled,
\u2018Expand Your Practice: Arbitration Do\u2019s
and Don\u2019ts.\u2019
The text, Appraisers in Arbitration, delves
into areas of appraisal practice beyond
those typically associated with valuation
practice. Alternative dispute resolution
(ADR), which includes negotiation,
mediation, and arbitration (Celik, 2013),
presents a growing area of need for the
skills of valuation professionals.
The Appraisers in Arbitration, second
edition, provides detailed information to
help valuation professionals participate
in arbitration and understand the roles
they will play. The text provides specific
advice on how to perform each task
required of an arbitrator, expert witness, or
consultant and the standards that apply to
each service. Every step in the arbitration
process, from the preliminary hearing to
the final award, is explained and common
arbitration scenarios and real-world
examples are discussed.
(lessee) in a consensual, confidential, and
private forum. One of the most common
disputes concerns resetting of rent either
at some point during the term of the
lease, or at the end of the existing term
by an option to extend the term of the
existing lease or by exercising a renewal
option. If the parties fail to negotiate a
new rent within a specified timeframe as
dictated by the lease, one of the parties
will trigger the arbitration clause calling
either for the appointment of a mutually
agreed-upon arbitrator or for each party
to designate a party-appointed arbitrator,
the two of whom will, in turn, select a head
(neutral) arbitrator or chair, rounding out
the arbitral panel. Appointing real estate
appraisers with appropriate professional
designations, knowledge, and skills as
arbitrators to resolve rent reset disputes,
and presenting them with appraisal
evidence that is thorough and credible,1
should reduce the time to complete
arbitrations, and result in substantial cost
savings to the parties of the dispute.
This article explores some of the
criteria by which appraisers are selected
to act as arbitrators, and the importance
of appraisers in acting as expert witnesses
to present evidence that is consistent
with the nature of the dispute, and in
compliance with recognized appraisal
theory and practice. Unique situations
involving space lease disputes and the
potential consequences of failing to adhere
to the arbitration clause or the agreement
to arbitrate mutually agreed upon by the
parties to the dispute are also addressed.
Definition of arbitration
Arbitration involves resolution of disputes
outside of court, wherein the parties to a
dispute refer it to one or more persons, by
whose decision (the \u2018award\u2019) they agree to
be bound. Arbitration is a form of binding
dispute resolution, similar to litigation, and
entirely distinct from the various forms of
non-binding dispute resolutions, such as
negotiation and mediation, although it is
possible to enter into binding mediation
(Thayer and Smith, 2012).2 As described by
the American Bar Association,
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 27
for a real estate appraiser when acting
as an arbitrator to understand their legal
duties to the parties. Short of fraud,
evident partiality,9 or a failure on the
part of the arbitrator to adhere to the
parties\u2019 arbitration agreement or to the
provisions of the relevant arbitration act
in conducting the arbitration, it is virtually
impossible to vacate an arbitration
award.10 Public policy supports minimal
judicial intervention in an arbitration
award, and the parties do not get to appeal
an adverse decision11 unless the arbitrator
or arbitration panel has exceeded its
jurisdiction12 or authority.13 Parties who
opt for arbitration to settle their disputes
accept up-front the risk of errors in law
or fact committed by the arbitrator or
arbitration panel.14, 15
No matter how harsh,16 unfair, or
unreasonable the terms and conditions
of a lease are to either party, absent any
ambiguity,17 courts will not intervene
and rewrite a lease to which the lessor
and lessee voluntarily and mutually
agreed on terms and conditions drafted
by experienced legal counsel. Rent reset
clauses are the product of negotiation
either directly by the parties to the lease
(contract) or indirectly through legal
counsel, and each rent reset clause is
uniquely tailored to meet the specific
business interests of each party, and the
way in which parties contract to have rent
reset is entirely within their discretion. The
fact that a contract term is imprudent for
one party to have agreed upon or that it
worked out badly or even disastrously is no
reason to deviate from the clear language
of a rent reset clause. Whether a rent reset
clause favours the landlord or the tenant is
an irrelevant factor in fixing the new rent.
Arbitration, unlike mediation,18 is not
intended to produce a \u2018win-win\u2019 outcome
for both parties, which can sometimes
lead a disgruntled party confronted by
an unfavourable award to sue its own
valuation expert in those jurisdictions
that do not recognize witness immunity.19
However, an appraiser acting as an
arbitrator is entitled to arbitral immunity,
which is defined and explained as follows:
\u201cArbitral immunity refers to the immunity
that is extended to arbitrators for acts arising
out of the scope of their arbitral functions.
Arbitrators are judges chosen by the parties
to decide the matters submitted to them.
The independence necessary for principled
and fearless decision making can best be
preserved by protecting these persons from
bias or intimidation caused by the fear of a
lawsuit arising out of the exercise of official
functions within their jurisdiction. Arbitral
immunity is the keystone of the arbitral
system and should not be overturned.
Arbitral immunity is necessary for finality of
arbitrators\u2019 decisions.\u201d20
Conducting an arbitration
Once appointed, an arbitrator or arbitral
panel performs several duties, and arbitral
decisions on issues that are within the
arbitrator\u2019s jurisdiction are given substantial
deference by the courts. In a rent reset
arbitration proceeding, the arbitrator or
arbitral panel should:<\/li>\n\n\n\n - Obtain a copy of the executed lease,
including amendments to the lease, and
a statement of the issue(s) in dispute
(e.g., property value, rental value) from
each party.<\/li>\n\n\n\n - Read the lease thoroughly, including
schedules and any amendments to
the lease, well in advance of the
actual arbitration.<\/li>\n\n\n\n - Request a mutually agreed-upon
Statement of Facts from the parties
to narrow the scope of the dispute
and minimize the duration and cost of
the arbitration.<\/li>\n\n\n\n - Not engage in ex parte communications,
as this conduct is a ground supporting
vacatur of an arbitral award.21<\/li>\n\n\n\n - Arrange a preliminary conference call,
remote hearing, or in-person hearing
with the parties to discuss pre-arbitral
issues, arbitral procedural issues, and
rules set forth by the arbitrator for the
hearing. The arbitrator and the parties
should agree on basic procedural issues,
such as the schedule, length, and location
of hearing(s), the number of expert
witnesses, and the amount of time each
party will have to present its case.
Appraiser as arbitrator
The qualifications for selecting an
arbitrator in a rent reset dispute are
dictated by the language of the lease or as
agreed upon by the parties to the dispute.
If an appraiser is appointed to act as an
arbitrator in a rental dispute, that individual
is typically expected to possess a requisite
professional designation, as well as the
skills and experience to understand and
resolve the dispute. Complex rent resets
involving ground leases (Sevelka, 2011)
demand a higher level of knowledge
and expertise than is necessary to
address a rent reset of a single tenancy
in a small storefront. However, in all rent
reset disputes the real estate appraiser
appointed as an arbitrator should possess
experience with the property type and have
experience reading commercial leases and
understanding relevant lease clauses.
A lease is a contract, and the interpretation
of the rent reset clause is of critical
importance to the parties in a rent reset
dispute.7 Appraisers may possess the same
professional designations, but can have
vastly different skills and experiences. An
appraiser\u2019s suitability to act as an arbitrator
depends on the language of the arbitration
clause or as agreed upon by the parties,
and may speak to some of the following:<\/li>\n\n\n\n - Professional Appraiser or Appraisal
Review Qualifications (e.g., MAI, AACI,
FRICS, AI-GRS8)<\/li>\n\n\n\n - Continuing Professional Development
(ongoing professional education)<\/li>\n\n\n\n - Professional Contributions (e.g.,
relevant articles published in recognized
journals or trade publications)<\/li>\n\n\n\n - Appraisal Experience<\/li>\n\n\n\n
- Ethical Requirements (whether the
appraiser has been disciplined by
any governing appraisal body for
ethical breaches)<\/li>\n\n\n\n - Reputation within the
Appraisal Community<\/li>\n\n\n\n - Geographic knowledge of the
area where the property (demised
premises) is located (Carneghi, 1999).
In virtually all jurisdictions, the decision
of an arbitrator or arbitral panel is final
and binding, so it is extremely important
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 28 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
arbitration. Conversely, the parties
may agree to discontinue the
arbitration and enter into a private
contract spelling out the terms and
conditions of the settlement.<\/li>\n\n\n\n - Issue a written, dated, and signed
decision (Arbitration Award),25 including
the legal place of the arbitration, and
refrain from attaching any professional
designations to the signature.26<\/li>\n\n\n\n - Issue a written and signed Cost Award
in favour of the prevailing party, if
mandated, following the completion of
the arbitration.
End notes
1 Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP define
\u201ccredible\u201d as \u201cworthy of belief).\u201d Appraisal
Institute\u2019s Standards of Valuation
Practice (SVP), effective November 12,
2021, define \u201ccredible\u201d as \u201cworthy of
belief, supported by analysis of relevant
information. Credibility is always
measured in the context of intended use.
2 See Bowers v. Raymond J. Lucia
Companies, Inc., 206 Cal. App. 4th 724
(2012) 142 Cal. Rptr. 3d 64. https:\/\/
casetext.com\/case\/bowers-v-raymondj-
lucia-cos
3 Consisting of or relating to a conclusion
or assertion for which no supporting
evidence is offered. https:\/\/dictionary.
findlaw.com\/definition\/conclusory.html
4 Arbitration of Real Estate Valuation
Disputes, American Arbitration
Association, New York. 1987.
5 Guide Note 16, Arbitration, revised
November 2020, https:\/\/www.
appraisalinstitute.org\/assets\/1\/7\/guidenote-
16.pdf.
6 Appraisal Institute\u2019s New Guidance Outlines
Appraiser\u2019s Role in Arbitration, Real Estate
Rama, January 27, 2017. https:\/\/www.
realestaterama.com\/appraisal-institutesnew-
guidance-outlines-appraisers-rolein-
arbitration-ID040185.html [retrieved on
4 December 2023].
7 Contract interpretation might require the
assistance of legal counsel.
8 The AACI designation is awarded by
the Appraisal Institute of Canada, and
the FRICS designation is awarded
by the Royal Institution of Chartered
Surveyors in United Kingdom, both
with similar designation requirements
to the MAI granted by the Appraisal
Institute in United States. The AI-GRS is
a \u2018General Review Specialist\u2019 designation
awarded by the Appraisal Institute to
professionals who provide reviews of
appraisals of a wide range of property
types, including commercial, industrial,
agricultural, residential, and vacant land.
For designation requirements, see the
link https:\/\/www.appraisalinstitute.org\/
assets\/1\/7\/ai- grs-path-chart.pdf.
9 On December 30, 2019, the Ninth Circuit
Court of Appeals denied petitions for
panel rehearing and rehearing en banc
in Monster Energy Co. v. City Beverages,
LLC, No. 17-55813, and confirmed
its decision to vacate an arbitration
award for failure to disclose that (1)
the arbitrator was a co-owner of JAMS
(Judicial Arbitration and Mediation
Services, Inc.); and (2) the prevailing
party (Monster Energy Co.) had several
prior cases with JAMS. The Ninth Circuit
reversed and vacated the arbitration
award for \u2018evident partiality\u2019 resulting
from the arbitrator\u2019s failure to disclose
an ownership interest in JAMS, even
though he stated to the parties that he
\u201chas an economic interest in the overall
financial success of JAMS.\u201d
10 In the United States, grounds for setting
aside an award are set out in the Federal
Arbitration Act (FAA): \u201c(1) where the award
was procured by corruption, fraud, or
undue means; (2) where there was evident
partiality or corruption in the arbitrators,
or either of them; (3) where the arbitrators
were guilty of misconduct in refusing to
postpone the hearing, upon sufficient cause
shown, or in refusing to hear evidence
pertinent and material to the controversy;
or of any other misbehavior by which the
rights of any party have been prejudiced;
or (4) where the arbitrators exceeded their
powers, or so imperfectly executed them
that a mutual, final, and definite award
upon the subject matter submitted was not
made (9 U.S. Code \u00a7 10 (a).\u201d<\/li>\n\n\n\n - Conduct the arbitration on the basis of
a formal hearing, written submissions,
teleconference or video conference
(visual and audio), or a combination
thereof. Consider the complexity
of the issue(s) in dispute, while
adhering to the principles of a fair
arbitration process.22 The COVID-19
global pandemic, announced March
11, 2020, which restricted public
gatherings, has resulted in a paradigm
shift reducing or eliminating the need
for in-person hearings, and now
post-pandemic, most arbitrations
are conducted online resulting in
substantial cost savings to the parties.<\/li>\n\n\n\n - Issue, if necessary, a subpoena requiring
a non-party to produce documents
and\/or attend and give evidence at an
arbitration hearing. However, seeking
documents and\/or testimony from
non-party witnesses is a complicated
legal process in some jurisdictions, and
if the subpoena is resisted, it may cause
unnecessary delay of the arbitration.
In some rental disputes, before the
actual hearing commences, it may be
appropriate for the arbitrator to order
the appraisers retained by the parties
to meet in private (without prejudice)
to seek consensus on issues bearing on
the determination of rent and submit
a joint statement to that effect, which
should be of assistance to the arbitrator
and possibly lead to settlement
between the parties.<\/li>\n\n\n\n - Exercise discretion over the admissibility
of evidence as to its relevance and
necessity, and guard against tactics that
are inconsistent with the principle of
fundamental fairness (Blankley, 2014).23<\/li>\n\n\n\n - Inspect the subject premises, when it
is appropriate and practical to do so or
when authorized by the parties.<\/li>\n\n\n\n - Inspect the comparables, when it is
appropriate and practical to do so or
when authorized by the parties.24<\/li>\n\n\n\n - Rule on motions submitted by the
parties during the arbitration.<\/li>\n\n\n\n - Enter an award upon agreed terms
at the request of the parties if a
settlement is reached during the
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 29
11 \u201cCourts have repeatedly instructed
litigants that challenges to the arbitrator\u2019s
rulings on discovery, admission of
evidence, reasoning, and conduct of
the proceedings do not lie.\u201d Evans v.
Cornerstone Development Co., 35 Cal.
Rptr. 3d 745 (2005) 134 Cal.App.4th 151.
12 In Westnav Container Services v. Freeport
Properties Ltd., 2010 BCCA 33, the
arbitrator\u2019s award made an error in
describing the rental rate for a comparable
property and, in supplementary reasons,
the arbitrator eliminated reference to that
comparable and added reference to other
comparables, leaving the result unchanged.
The Court of Appeal, at para. 47, found that
the arbitrator had exceeded his jurisdiction
and committed arbitral error.
13 In Bankers Life & Casualty Insurance Co. v.
CBRE, Inc., 830 F.3d 729, (2016), the Court
of Appeals, 7th Circuit, held that the
arbitration panel exceeded its authority
by basing its award on documents
outside the parties\u2019 agreement,
unilaterally inserted by CBRE.
14 As established by the US Supreme Court
in Oxford health Plans v. Sutter, 133 S. Ct.
2064, 569 U.S. 564, 186 L. Ed. 2d 113, \u201c[t]
he potential for\u2026mistakes is the price of
agreeing to arbitration.\u201d
15 In Canada, in Sattva Capital Corp. v. Creston
Moly Corp.2014, SCC 53, the Supreme
Court of Canada limited the availability
of appeals from commercial arbitration
awards on questions of law to those \u201crare\u201d
cases where the arbitral tribunal has made
an \u201cextricable error of law.\u201d Pre-publication
Article: Arbitration Appeals on Questions
of Law in Canada: Stop Extricating the
Extricable!, https:\/\/arbitrationmatters.com\/
news\/pre-publication-article-arbitrationappeals-
on-questions-of-law-in-canadastop-
extricating-the-inextricable\/ retrieved
on 4 December 2023.
16 Heller & Henretig v. 3620-168th St., Inc.,
302 N.Y. 326; Hartigan v. Casualty Co. of
America, 227 N.Y. 175.
17 Ruth v. A.Z.B. Corp., 2 Misc.2d 631, 636
[NY County], affd 2A.D\/2d 970 [1st Dept
1956]. Case cited in The Manufacturers
Life Insurance Company v. Parc-IX
Limited, 2018 ONSC 3625.
18 Black\u2019s Law Dictionary, 11th edition,
defines \u201cmediation\u201d as \u201c[a] method of
nonbinding dispute resolution involving
a neutral third Party who tries to help
the disputing parties reach a mutually
agreeable solution.\u201d
19 In Marrogi v. Howard, 805 So. 2d 1118 \u2013
La: Supreme Court 2002, para. 1129, and
corresponding footnote 16. In Estate
of Voutsaras v. Bender, Mich: Court of
Appeals 2019, the court ruled that \u201c[l]
icensed professionals owe the same
duty to the party for whom they testify
as they would to any client, and witness
immunity is not a defense against
professional malpractice.\u201d
20 USLegal, https:\/\/definitions.uslegal.
com\/a\/arbitral-immunity\/
21 The United States Court of Appeals
for the Sixth Circuit held that ex parte
communications void an award if
they violate the parties\u2019 arbitration
agreement. In Star Ins. Co. v. Nat\u2019l Union
Fire Ins. Co. of Pittsburgh, PA, No.
15- 1403, 2016 BL 267734 (6th Cir.
Aug. 18, 2016),
22 In 1414 Holdings, LLC v. BMS-PSO, LLC,
2017 NY Slip Op 32551(U), the New
York Supreme Court upheld a neutral
arbitrator\u2019s decision to not undertake a
formal hearing, and confin[e] \u201cthe scope
of the assignment..[to] meeting with
[the parties\u2019] arbitrators, reviewing all
submitted documents and evidence,
inspecting the subject premises,
confirming the appropriateness of the
data assumption and analyses presented
by the arbitrators, and reaching a decision
as to the value of the 19th Floor Space
[at 1414 Avenue of the Americas in New
York].\u201d There is no express requirement in
the lease for a formal hearing.
23 In 1552 Broadway Retail Owner LLC v.
McDonald\u2019s, 2017 NY Slip Op 50011(U)
[Jan 9, 2017], the New York Supreme
Court upheld the Arbitration Award,
while \u201cfind[ing] the behavior of Tenant\u2019s
counsel and expert reprehensible,
especially in light of the Tenant\u2019s
previous protestations that the parties
having different understandings of FMV
would cause the arbitration to be \u2018fatally
flawed.\u2019\u201d [Footnote 9]
24 In California Union Square LP v. Saks
& Co., LLC, 50 Cal.App.5th 340 (2020),
the arbitration agreement gave the
arbitrator discretion to inspect \u201cthe
subject property\u201d and \u201cthe party experts\u2019
lease comparables,\u201d but the trial court
determined that the arbitrator exceeded
his powers by visiting properties outside
the scope of his authority as arbitrator.
25 In most jurisdictions in the United States,
reasons for an arbitration Award are
not required, but the parties may still
request a reasoned Award.
26 A state-licensed appraiser acting as
an arbitrator in Hawaii is subject to
Hawaii Revised Statutes Section
466K-6, and \u201cthe record of an award
shall include, but not be limited to
findings of fact, the\u2026rationale for the
award\u2026certification of compliance with
the most current Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice\u2026; and
information regarding the evidence,
including the data, methodologies, and
analysis that provided the basis for the
award.\u201d This requirement is unique to the
state of Hawaii.
NOTE: Part two of this article deals with the arbitration-specific information and examples regarding lease renewals and
extensions, determining rent, existing use or (unrestricted) highest and best use, appraisal suggestions, a case study,
non-compliant appraisal reports, and the conclusion. The next installment will be published in Canadian Property
Valuation Volume 68, Book 2.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 30 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
R\u00e9sume
Les baux commerciaux contiennent souvent
des clauses d\u2019arbitrage pour r\u00e9gler les
litiges entre un propri\u00e9taire et un locataire.
L\u2019un des litiges les plus courants porte sur
la d\u00e9termination du loyer du march\u00e9, ou du
loyer tel qu\u2019il est d\u00e9fini ou d\u00e9crit dans le bail,
lorsque les parties ne parviennent pas \u00e0
se mettre d\u2019accord par voie de n\u00e9gociation.
Souvent, la clause d\u2019arbitrage du bail stipule
qu\u2019un \u00e9valuateur poss\u00e9dant certaines
qualifications professionnelles et une certaine
exp\u00e9rience est s\u00e9lectionn\u00e9 et nomm\u00e9 par les
deux parties, ou par les parties si un groupe
d\u2019arbitrage est envisag\u00e9. La d\u00e9termination
du loyer \u00e0 fixer par l\u2019arbitre ou la commission
d\u2019arbitrage, soit pendant la dur\u00e9e du bail,
soit \u00e0 la fin du bail en vertu d\u2019une option de
prolongation ou de renouvellement du bail,
n\u00e9cessite souvent des preuves fournies
par des professionnels de l\u2019immobilier, qui
comprennent g\u00e9n\u00e9ralement des \u00e9valuateurs.
Un \u00e9valuateur d\u00fbment qualifi\u00e9 pour agir en tant
QUESTIONS RELATIVES \u00c0
LA R\u00c9INITIALISATION DES LOYERS
Par TONY SEVELKA, \u00c9. Pro., AACI, Pr\u00e9sident,
International Valuation Consultants Inc.
PARTIE 1
Arbitrage
et \u00e9valuation :
qu\u2019arbitre, associ\u00e9 \u00e0 une strat\u00e9gie d\u2019\u00e9valuation
efficace, devrait r\u00e9duire le temps n\u00e9cessaire
pour mener \u00e0 bien l\u2019arbitrage et permettre aux
deux parties de r\u00e9aliser des \u00e9conomies.
En fonction de la juridiction dans
laquelle le bien immobilier est situ\u00e9, de
la complexit\u00e9 des questions d\u2019\u00e9valuation
ou du montant du loyer en litige, il peut
\u00eatre appropri\u00e9 pour chaque partie de faire
examiner son propre rapport d\u2019\u00e9valuation
de mani\u00e8re ind\u00e9pendante (Sorenson, 2010)
par un \u00e9valuateur qualifi\u00e9 avant l\u2019arbitrage.
Cet article explore la d\u00e9cision de recourir
\u00e0 l\u2019arbitrage et certaines des questions
rencontr\u00e9es \u00e0 travers la pr\u00e9sentation
d\u2019\u00e9tudes de cas, le r\u00f4le d\u2019un \u00e9valuateur en
tant qu\u2019arbitre et les attentes d\u2019un \u00e9valuateur
agissant en tant que t\u00e9moin expert.
Introduction
De nombreux baux commerciaux \u00e0 long
terme (Sevelka, 2020), qu\u2019il s\u2019agisse de
terrains ou d\u2019espaces, contiennent une
clause d\u2019arbitrage en tant que m\u00e9canisme
alternatif au tribunal pour r\u00e9soudre les
litiges entre un propri\u00e9taire (bailleur) et
un locataire (preneur) dans le cadre d\u2019un
forum consensuel, confidentiel et priv\u00e9.
L\u2019un des litiges les plus fr\u00e9quents concerne
la r\u00e9vision du loyer, soit \u00e0 un moment
donn\u00e9 pendant la dur\u00e9e du bail, soit \u00e0 la
fin de la dur\u00e9e du bail existant, par le biais
d\u2019une option de prolongation de la dur\u00e9e
du bail existant ou par l\u2019exercice d\u2019une
option de renouvellement. Si les parties ne
parviennent pas \u00e0 n\u00e9gocier un nouveau loyer
dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, comme le pr\u00e9voit le
bail, l\u2019une des parties d\u00e9clenchera la clause
d\u2019arbitrage pr\u00e9voyant soit la d\u00e9signation
d\u2019un arbitre choisi d\u2019un commun accord,
soit la d\u00e9signation par chaque partie d\u2019un
arbitre d\u00e9sign\u00e9 par elle, les deux arbitres
choisissant \u00e0 leur tour un arbitre principal
(neutre) ou un pr\u00e9sident, qui compl\u00e9tera
la commission d\u2019arbitrage. La d\u00e9signation
d\u2019\u00e9valuateurs immobiliers poss\u00e9dant les
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 31
titres professionnels, les connaissances
et les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires en tant
qu\u2019arbitres pour r\u00e9soudre les litiges
relatifs \u00e0 la revalorisation des loyers, et
la pr\u00e9sentation de preuves d\u2019\u00e9valuation
compl\u00e8tes et cr\u00e9dibles,1 devraient r\u00e9duire
le temps n\u00e9cessaire pour mener \u00e0 bien les
arbitrages et permettre aux parties au litige
de r\u00e9aliser des \u00e9conomies substantielles.
Cet article entreprend d\u2019explorer certains
des crit\u00e8res selon lesquels les \u00e9valuateurs
sont s\u00e9lectionn\u00e9s pour agir en tant qu\u2019arbitres,
et l\u2019importance pour les \u00e9valuateurs d\u2019agir en
tant que t\u00e9moins experts pour pr\u00e9senter des
preuves qui sont coh\u00e9rentes avec la nature
du litige, et conformes \u00e0 la th\u00e9orie et \u00e0 la
pratique reconnues en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.
Des situations uniques impliquant des
litiges relatifs \u00e0 des baux de locaux et les
cons\u00e9quences potentielles du non-respect
de la clause d\u2019arbitrage ou de la convention
d\u2019arbitrage mutuellement accept\u00e9e par les
parties au litige sont \u00e9galement abord\u00e9es.
D\u00e9finition de l\u2019arbitrage
L\u2019arbitrage est un mode de r\u00e8glement
extrajudiciaire des litiges, dans lequel les
parties \u00e0 un litige soumettent ledit litige \u00e0
une ou plusieurs personnes, par la d\u00e9cision
desquelles elles acceptent d\u2019\u00eatre li\u00e9es
(la \u00ab sentence \u00bb). L\u2019arbitrage est une forme
de r\u00e9solution contraignante des litiges,
similaire au contentieux, et totalement
distincte des diverses formes de r\u00e9solution
non contraignante des litiges, telles que la
n\u00e9gociation et la m\u00e9diation, bien qu\u2019il soit
possible de s\u2019engager dans une m\u00e9diation
contraignante (Thayer et Smith, 2012).2
Comme le d\u00e9crit l\u2019American Bar Association,
\u00ab L\u2019arbitrage est un processus priv\u00e9 dans
lequel les parties en conflit conviennent
qu\u2019une ou plusieurs personnes peuvent
prendre une d\u00e9cision sur le litige apr\u00e8s
avoir re\u00e7u des preuves et entendu des
arguments. La proc\u00e9dure d\u2019arbitrage
est similaire \u00e0 un proc\u00e8s dans la mesure
o\u00f9 les parties font des d\u00e9clarations
pr\u00e9liminaires et pr\u00e9sentent des preuves
\u00e0 l\u2019arbitre. \u00bb (Traduction)
En comparaison d\u2019un proc\u00e8s traditionnel,
l\u2019arbitrage permet de d\u00e9signer des experts
en la mati\u00e8re comme d\u00e9cideurs, il est moins
formel et peut g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre men\u00e9 \u00e0
bien plus rapidement.
La sentence arbitrale
Une sentence d\u2019arbitrage (ou sentence
arbitrale) r\u00e9sout un litige dans un forum priv\u00e9.
\u00c0 l\u2019issue d\u2019une audience d\u2019arbitrage, l\u2019arbitre
ou le comit\u00e9 d\u2019arbitrage rend une sentence,
qui est une d\u00e9cision sur le fond (c\u2019est-\u00e0dire
la d\u00e9cision) et qui est analogue \u00e0 un
jugement rendu par un tribunal. En fonction
de la juridiction dans laquelle le bien
est situ\u00e9 ou des termes de la convention
d\u2019arbitrage, la sentence est communiqu\u00e9e
aux parties soit de mani\u00e8re \u00ab conclusive \u00bb,3
soit de mani\u00e8re \u00ab raisonn\u00e9e \u00bb (Chalk, 2019),
en exposant de mani\u00e8re transparente et
suffisamment d\u00e9taill\u00e9e (Kirchner, 2014)
les fondements de la d\u00e9cision.
Br\u00e8ve revue de la litt\u00e9rature
En 1987, l\u2019American Arbitration Association
a publi\u00e9 Arbitration of Real Estate
Valuation Disputes,4 qui a \u00e9t\u00e9 financ\u00e9 par
une subvention de l\u2019American Institute of
Real Estate Appraisers, une organisation
pr\u00e9d\u00e9cesseur de l\u2019Appraisal Institute.
Le texte comprend une collection d\u2019articles
r\u00e9dig\u00e9s par un certain nombre d\u2019\u00e9minents
\u00e9valuateurs et avocats qui ont particip\u00e9 \u00e0
l\u2019arbitrage de litiges relatifs \u00e0 l\u2019\u00e9valuation
de droits immobiliers et d\u00e9crit les \u00e9tapes de
la proc\u00e9dure et les obligations d\u2019un arbitre,
ainsi que le r\u00f4le d\u2019un expert ind\u00e9pendant.
Bien que la profession d\u2019\u00e9valuateur
en Am\u00e9rique du Nord soit impliqu\u00e9e
depuis longtemps dans la r\u00e9solution de
litiges immobiliers, le sujet de l\u2019arbitrage
n\u2019appara\u00eet pour la premi\u00e8re fois que dans
la 11e \u00e9dition de The Appraisal of Real
Estate de l\u2019Appraisal Institute, publi\u00e9e en
1999, dans laquelle le mot \u00ab arbitrage \u00bb
n\u2019appara\u00eet qu\u2019une seule fois. En novembre
2016 (r\u00e9vis\u00e9 en 2020), l\u2019Appraisal Institute
a publi\u00e9 le Guide Note 16 Arbitration,5
accompagn\u00e9 d\u2019un communiqu\u00e9 de presse
faisant r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019Advisory Opinion 21
des Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP),6 qui explique
l\u2019objectif de l\u2019arbitrage, ainsi que le r\u00f4le
et les obligations professionnelles d\u2019un
membre de l\u2019Appraisal Institute agissant
soit en tant que t\u00e9moin expert, soit en tant
qu\u2019arbitre, g\u00e9n\u00e9ralement pour r\u00e9soudre
un litige portant sur la valeur de march\u00e9,
le loyer de march\u00e9, la valeur ou le loyer tel
que d\u00e9fini et d\u00e9crit dans le contrat de bail.
L\u2019Appraisal Institute, pour mieux faire
comprendre que l\u2019arbitrage est un moyen de
r\u00e9soudre les litiges en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation,
a pris plusieurs initiatives pour mieux faire
conna\u00eetre et comprendre l\u2019arbitrage en
tant que domaine d\u2019expertise au sein de la
profession d\u2019\u00e9valuateur. Il s\u2019agit notamment
des initiatives suivantes :<\/li>\n\n\n\n - Publication de Appraisers in Arbitration
(Konikoff, 2022);<\/li>\n\n\n\n - Inclusion d\u2019une br\u00e8ve r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019arbitrage
dans la 15e \u00e9dition (2020) de The Appraisal
of Real Estate en tant que sous-cat\u00e9gorie
du travail de consultation (p. 648) ;<\/li>\n\n\n\n - D\u00e9veloppement d\u2019un cours intitul\u00e9 \u00ab Expand
Your Practice : Arbitration Do\u2019s and Don\u2019ts \u00bb.
Le texte, Appraisers in Arbitration, aborde des
domaines de la pratique de l\u2019\u00e9valuation au-del\u00e0
de ceux typiquement associ\u00e9s \u00e0 la pratique de
l\u2019\u00e9valuation. Les modes alternatifs de r\u00e9solution
des conflits (MARC), qui comprennent
la n\u00e9gociation, la m\u00e9diation et l\u2019arbitrage
(Celik, 2013), constituent un domaine o\u00f9 les
comp\u00e9tences des professionnels de l\u2019\u00e9valuation
sont de plus en plus n\u00e9cessaires.
L\u2019ouvrage Appraisers in Arbitration, deuxi\u00e8me
\u00e9dition, fournit des informations d\u00e9taill\u00e9es
pour aider les professionnels de l\u2019\u00e9valuation \u00e0
participer \u00e0 l\u2019arbitrage et \u00e0 comprendre les r\u00f4les
qu\u2019ils y joueront. Le texte fournit des conseils
sp\u00e9cifiques sur la mani\u00e8re d\u2019accomplir chaque
t\u00e2che requise d\u2019un arbitre, d\u2019un t\u00e9moin expert
ou d\u2019un consultant, ainsi que sur les normes
applicables \u00e0 chaque service. Chaque \u00e9tape
de la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage, depuis l\u2019audience
pr\u00e9liminaire jusqu\u2019\u00e0 la sentence finale, est
expliqu\u00e9e et des sc\u00e9narios d\u2019arbitrage courants
et des exemples concrets sont abord\u00e9s.
L\u2019\u00e9valuateur en tant qu\u2019arbitre
Les qualifications requises dans la s\u00e9lection d\u2019un
arbitre dans un litige portant sur la remise \u00e0 z\u00e9ro
du loyer sont dict\u00e9es par le libell\u00e9 du bail ou par
l\u2019accord des parties au litige. Si un \u00e9valuateur
est d\u00e9sign\u00e9 pour agir en tant qu\u2019arbitre dans un
litige locatif, on attend g\u00e9n\u00e9ralement de lui qu\u2019il
poss\u00e8de la d\u00e9signation professionnelle requise,
ainsi que les comp\u00e9tences et l\u2019exp\u00e9rience
n\u00e9cessaires pour comprendre et r\u00e9soudre le
litige. Les r\u00e9\u00e9valuations de loyer complexes
impliquant des baux fonciers (Sevelka,
2011) exigent un niveau de connaissances et
d\u2019expertise plus \u00e9lev\u00e9 que celui n\u00e9cessaire \u00e0 la
r\u00e9\u00e9valuation du loyer d\u2019un seul locataire dans
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 32 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
une petite vitrine de magasin. Cependant,
dans tous les litiges relatifs \u00e0 la r\u00e9vision des
loyers, l\u2019\u00e9valuateur immobilier nomm\u00e9 en tant
qu\u2019arbitre doit avoir l\u2019exp\u00e9rience du type de bien
immobilier, de la lecture des baux commerciaux
et de la compr\u00e9hension des clauses pertinentes
du bail. Un bail est un contrat, et l\u2019interpr\u00e9tation
de la clause de r\u00e9initialisation du loyer est d\u2019une
importance cruciale pour les parties dans un
litige portant sur la r\u00e9initialisation du loyer.7
Les \u00e9valuateurs peuvent poss\u00e9der les m\u00eames
d\u00e9signations professionnelles, mais ils peuvent
avoir des comp\u00e9tences et des exp\u00e9riences
tr\u00e8s diff\u00e9rentes. L\u2019aptitude d\u2019un \u00e9valuateur \u00e0
agir en tant qu\u2019arbitre d\u00e9pend du libell\u00e9 de la
clause d\u2019arbitrage ou de ce qui a \u00e9t\u00e9 convenu
par les parties, et peut concerner certains des
\u00e9l\u00e9ments suivants :<\/li>\n\n\n\n - Qualifications professionnelles de
l\u2019\u00e9valuateur (par exemple, MAI, AACI,
FRICS, AI-GRS7)<\/li>\n\n\n\n - Formation professionnelle continue
(perfectionnement professionnel continu)<\/li>\n\n\n\n - Contributions professionnelles (par
exemple, articles pertinents publi\u00e9s
dans des revues reconnues ou des
publications sp\u00e9cialis\u00e9es)<\/li>\n\n\n\n - Exp\u00e9rience en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation<\/li>\n\n\n\n
- Exigences en mati\u00e8re d\u2019\u00e9thique
(si l\u2019\u00e9valuateur a fait l\u2019objet de mesures
disciplinaires de la part d\u2019un organisme
d\u2019\u00e9valuation pour manquement \u00e0 l\u2019\u00e9thique)<\/li>\n\n\n\n - R\u00e9putation au sein de la communaut\u00e9
des \u00e9valuateurs<\/li>\n\n\n\n - Connaissance g\u00e9ographique de la r\u00e9gion
o\u00f9 se situe le bien immobilier (locaux
lou\u00e9s) (Carneghi, 1999).
Dans pratiquement toutes les juridictions, la
d\u00e9cision d\u2019un arbitre ou d\u2019une commission
d\u2019arbitrage est d\u00e9finitive et contraignante.
Il est donc extr\u00eamement important que
l\u2019\u00e9valuateur immobilier qui agit en tant
qu\u2019arbitre comprenne ses obligations l\u00e9gales
\u00e0 l\u2019\u00e9gard des parties. En l\u2019absence de fraude,
de partialit\u00e9 \u00e9vidente,9 ou de manquement de
la part de l\u2019arbitre \u00e0 la convention d\u2019arbitrage
des parties ou aux dispositions de la loi sur
l\u2019arbitrage, il est pratiquement impossible
d\u2019annuler une sentence arbitrale.10 La politique
publique soutient une intervention judiciaire
minimale \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019une sentence arbitrale, et
les parties n\u2019ont pas la possibilit\u00e9 de faire appel
d\u2019une d\u00e9cision d\u00e9favorable,11 sauf si l\u2019arbitre ou
le groupe sp\u00e9cial d\u2019arbitrage a outrepass\u00e9 sa
comp\u00e9tence12 ou son autorit\u00e9.13 Les parties
qui optent pour l\u2019arbitrage pour r\u00e9gler leurs
diff\u00e9rends acceptent d\u2019embl\u00e9e le risque
d\u2019erreurs de droit ou de fait commises par
l\u2019arbitre ou le groupe sp\u00e9cial d\u2019arbitrage.14,15
Quelle que soit la s\u00e9v\u00e9rit\u00e9,16 l\u2019injustice ou le
caract\u00e8re d\u00e9raisonnable des conditions d\u2019un
bail pour l\u2019une ou l\u2019autre partie, en l\u2019absence
d\u2019ambigu\u00eft\u00e9,17 les tribunaux n\u2019interviendront
pas pour r\u00e9\u00e9crire un bail pour lequel le
bailleur et le locataire ont volontairement et
mutuellement convenu de conditions r\u00e9dig\u00e9es
par un conseiller juridique exp\u00e9riment\u00e9. Les
clauses de r\u00e9vision du loyer sont le fruit de
n\u00e9gociations men\u00e9es soit directement par les
parties au bail (contrat), soit indirectement
par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un conseiller juridique,
et chaque clause de r\u00e9vision du loyer est
adapt\u00e9e de mani\u00e8re unique pour r\u00e9pondre
aux int\u00e9r\u00eats commerciaux sp\u00e9cifiques
de chaque partie, et la mani\u00e8re dont les
parties contractent la r\u00e9vision du loyer est
enti\u00e8rement laiss\u00e9e \u00e0 leur discr\u00e9tion. Le fait
qu\u2019une clause contractuelle ait \u00e9t\u00e9 imprudente
pour une partie ou qu\u2019elle ait mal fonctionn\u00e9,
voire d\u00e9sastreuse, n\u2019est pas une raison
pour s\u2019\u00e9carter de la formulation claire d\u2019une
clause de r\u00e9initialisation des loyers. Le fait
qu\u2019une clause de r\u00e9vision du loyer favorise
le propri\u00e9taire ou le locataire n\u2019est pas un
facteur pertinent pour fixer le nouveau loyer.
L\u2019arbitrage, contrairement \u00e0 la
m\u00e9diation,18 n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 produire
un r\u00e9sultat \u00ab gagnant-gagnant \u00bb pour les
deux parties, ce qui peut parfois conduire
une partie m\u00e9contente, confront\u00e9e \u00e0
une sentence d\u00e9favorable, \u00e0 poursuivre
son propre expert en \u00e9valuation dans
les juridictions qui ne reconnaissent pas
l\u2019immunit\u00e9 des t\u00e9moins.19 Toutefois, un
\u00e9valuateur agissant en tant qu\u2019arbitre a
droit \u00e0 l\u2019immunit\u00e9 arbitrale, qui est d\u00e9finie et
expliqu\u00e9e comme suit :
\u00ab L\u2019immunit\u00e9 arbitrale est l\u2019immunit\u00e9
accord\u00e9e aux arbitres pour les actes
accomplis dans le cadre de leurs
fonctions arbitrales. Les arbitres sont
des juges que les parties choisissent
pour trancher les questions qui leur sont
soumises. La meilleure fa\u00e7on de pr\u00e9server
l\u2019ind\u00e9pendance n\u00e9cessaire \u00e0 une prise de
d\u00e9cision fond\u00e9e sur des principes et sans
crainte est de prot\u00e9ger ces personnes
contre les pr\u00e9jug\u00e9s ou l\u2019intimidation
caus\u00e9s par la crainte d\u2019une action en
justice d\u00e9coulant de l\u2019exercice de fonctions
officielles au sein de leur juridiction.
L\u2019immunit\u00e9 arbitrale est la cl\u00e9 de vo\u00fbte
du syst\u00e8me arbitral et ne doit pas \u00eatre
remise en cause. L\u2019immunit\u00e9 arbitrale
est n\u00e9cessaire au caract\u00e8re d\u00e9finitif des
d\u00e9cisions des arbitres. \u00bb20 (Traduction)
La conduite de l\u2019arbitrage
Une fois nomm\u00e9, un arbitre ou un comit\u00e9
d\u2019arbitrage remplit plusieurs fonctions, et les
tribunaux font preuve d\u2019une grande retenue
\u00e0 l\u2019\u00e9gard des d\u00e9cisions arbitrales sur les
questions qui rel\u00e8vent de la comp\u00e9tence
de l\u2019arbitre. Dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure
d\u2019arbitrage portant sur la r\u00e9vision du loyer,
l\u2019arbitre ou la commission d\u2019arbitrage devrait :<\/li>\n\n\n\n - Obtenir de chaque partie une copie du
bail sign\u00e9, y compris les modifications
apport\u00e9es au bail, ainsi qu\u2019un expos\u00e9
de la ou des questions en litige
(par exemple, la valeur de la propri\u00e9t\u00e9,
la valeur locative).<\/li>\n\n\n\n - Lire attentivement le bail, y compris
les annexes et tout amendement au
bail, bien avant la tenue de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n - Demander aux parties un expos\u00e9 des faits
convenu d\u2019un commun accord afin de
limiter l\u2019\u00e9tendue du litige et de minimiser
la dur\u00e9e et le co\u00fbt de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n - Ne pas s\u2019engager dans des
communications ex parte, car ce
comportement est un motif d\u2019annulation
d\u2019une sentence arbitrale.21<\/li>\n\n\n\n - Organiser une conf\u00e9rence t\u00e9l\u00e9phonique
pr\u00e9liminaire, une audience \u00e0 distance
ou une audience en personne avec les
parties pour discuter des questions pr\u00e9arbitrales,
des questions de proc\u00e9dure
arbitrale et des r\u00e8gles fix\u00e9es par l\u2019arbitre
pour l\u2019audience. L\u2019arbitre et les parties
doivent se mettre d\u2019accord sur les
questions de proc\u00e9dure de base, telles
que le calendrier, la dur\u00e9e et le lieu des
audiences, le nombre de t\u00e9moins experts
et le temps dont chaque partie disposera
pour pr\u00e9senter ses arguments.<\/li>\n\n\n\n - Mener l\u2019arbitrage sur la base d\u2019une
audience formelle, d\u2019observations
\u00e9crites, d\u2019une t\u00e9l\u00e9conf\u00e9rence ou d\u2019une
vid\u00e9oconf\u00e9rence (visuelle et audio), ou
d\u2019une combinaison de ces \u00e9l\u00e9ments.
Tenir compte de la complexit\u00e9 de la
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ou des questions en litige, tout en
adh\u00e9rant aux principes d\u2019une proc\u00e9dure
d\u2019arbitrage \u00e9quitable. La pand\u00e9mie
mondiale COVID-19,22 annonc\u00e9e
le 11 mars 2020, qui a restreint les
rassemblements publics, a entra\u00een\u00e9 un
changement de paradigme r\u00e9duisant
ou \u00e9liminant la n\u00e9cessit\u00e9 de tenir des
audiences en personne; de nos jours,
apr\u00e8s la pand\u00e9mie, la plupart des
arbitrages se d\u00e9roulent en ligne, ce
qui permet aux parties de r\u00e9aliser des
\u00e9conomies substantielles.<\/li>\n\n\n\n - D\u00e9livrer, si n\u00e9cessaire, une citation \u00e0
compara\u00eetre exigeant d\u2019un tiers qu\u2019il
produise des documents et\/ou qu\u2019il
assiste et t\u00e9moigne \u00e0 une audience
d\u2019arbitrage. Toutefois, la recherche
de documents et\/ou de t\u00e9moignages
de la part de t\u00e9moins non parties est
une proc\u00e9dure juridique compliqu\u00e9e
dans certaines juridictions, et si
l\u2019assignation est refus\u00e9e, cela peut
retarder inutilement l\u2019arbitrage. Dans
certains litiges locatifs, avant le d\u00e9but
de l\u2019audience, l\u2019arbitre peut ordonner
aux \u00e9valuateurs retenus par les parties
de se r\u00e9unir en priv\u00e9 (sans pr\u00e9judice)
pour rechercher un consensus sur les
questions relatives \u00e0 la d\u00e9termination
du loyer et soumettre une d\u00e9claration
commune \u00e0 cet effet, ce qui devrait aider
l\u2019arbitre et \u00e9ventuellement conduire \u00e0 un
r\u00e8glement entre les parties.<\/li>\n\n\n\n - Exercer un pouvoir discr\u00e9tionnaire sur
l\u2019admissibilit\u00e9 des preuves en fonction
de leur pertinence et de leur n\u00e9cessit\u00e9,
et se garder de toute tactique
incompatible avec le principe d\u2019\u00e9quit\u00e9
fondamentale (Blankley, 2014).23<\/li>\n\n\n\n - Inspecter les locaux concern\u00e9s,
lorsque cela est appropri\u00e9 et pratique
ou lorsque les parties l\u2019autorisent.<\/li>\n\n\n\n - Inspecter les \u00e9l\u00e9ments de
comparaison, lorsqu\u2019il est appropri\u00e9
et pratique de le faire ou lorsque les
parties l\u2019autorisent.24<\/li>\n\n\n\n - Statuer sur les requ\u00eates pr\u00e9sent\u00e9es
par les parties au cours de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n - Rendre une sentence arbitrale \u00e0 la
demande des parties si un r\u00e8glement
est intervenu au cours de l\u2019arbitrage.
Inversement, les parties peuvent
convenir de mettre fin \u00e0 l\u2019arbitrage et de
conclure un contrat priv\u00e9 pr\u00e9cisant les
termes et conditions de la transaction.<\/li>\n\n\n\n - D\u00e9livrer une d\u00e9cision \u00e9crite, dat\u00e9e
et sign\u00e9e (sentence arbitrale),25
indiquant le lieu l\u00e9gal de l\u2019arbitrage, et
s\u2019abstenir d\u2019apposer des d\u00e9signations
professionnelles sur la signature.26<\/li>\n\n\n\n - Rendre une sentence \u00e9crite et sign\u00e9e
sur les co\u00fbts en faveur de la partie
gagnante, si cela est n\u00e9cessaire, \u00e0
l\u2019issue de la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage.
Notes de fin
1 Les Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP) d\u00e9finissent le
terme \u00ab cr\u00e9dible \u00bb comme \u00ab digne de foi \u00bb.
Les Standards of Valuation Practice (SVP)
de l’Appraisal Institute, entr\u00e9s en vigueur
le 12 novembre 2021, d\u00e9finissent le terme
\u00ab cr\u00e9dible \u00bb comme \u00ab digne de foi, \u00e9tay\u00e9 par
l’analyse d’informations pertinentes \u00bb. La
cr\u00e9dibilit\u00e9 est toujours mesur\u00e9e dans le
contexte de l’utilisation pr\u00e9vue.
2 Voir Bowers v. Raymond J. Lucia
Companies, Inc., 206 Cal. App. 4th 724
(2012) 142 Cal. Rptr. 3d 64. https:\/\/
casetext.com\/case\/bowers-v-raymond-jlucia-
cos
3 Consistant en ou relatif \u00e0 une conclusion
ou une affirmation pour laquelle aucune
preuve n’est apport\u00e9e. https:\/\/dictionary.
findlaw.com\/definition\/conclusory.html
4 Arbitration of Real Estate Valuation
Disputes, American Arbitration Association,
New York. 1987.
5 Guide Note 16, Arbitration, r\u00e9vis\u00e9
en novembre 2020, https:\/\/www.
appraisalinstitute.org\/assets\/1\/7\/guidenote-
16.pdf.
6 Appraisal Institute\u2019s New Guidance Outlines
Appraiser\u2019s Role in Arbitration, Real Estate
Rama, 27 janvier 2017. https:\/\/www.
realestaterama.com\/appraisal-institutesnew-
guidance-outlines-appraisers-rolein-
arbitration-ID040185.html [consult\u00e9 le 4
d\u00e9cembre 2023].
7 L\u2019interpr\u00e9tation des contrats peut n\u00e9cessiter
de faire appel \u00e0 un conseiller juridique.
8 La d\u00e9signation AACI est d\u00e9cern\u00e9e par
l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs et la
d\u00e9signation FRICS est d\u00e9cern\u00e9e par la
Royal Institution of Chartered Surveyors
du Royaume-Uni, les deux ayant des
exigences similaires \u00e0 celles de la
d\u00e9signation MAI d\u00e9cern\u00e9e par l\u2019Appraisal
Institute aux \u00c9tats-Unis. L\u2019AI-GRS est
une d\u00e9signation de \u00ab General Review
Specialist \u00bb d\u00e9cern\u00e9e par l\u2019Appraisal Institute
aux professionnels qui examinent les
\u00e9valuations d\u2019un large \u00e9ventail de types
de biens immobiliers, notamment les
biens commerciaux, industriels, agricoles,
r\u00e9sidentiels et les terrains non b\u00e2tis. Pour
conna\u00eetre les conditions d\u2019obtention du titre,
voir le lien https:\/\/www.appraisalinstitute.
org\/assets\/1\/7\/ai- grs-path-chart.pdf.
9 Le 30 d\u00e9cembre 2019, la Cour d\u2019appel du
neuvi\u00e8me circuit a rejet\u00e9 les requ\u00eates en vue
d\u2019une nouvelle audience du groupe et d\u2019une
nouvelle audience en banc dans l\u2019affaire
Monster Energy Co. c. City Beverages, LLC,
n\u00b0 17-55813, et a confirm\u00e9 sa d\u00e9cision
d\u2019annuler une sentence arbitrale pour d\u00e9faut
de divulgation du fait que (1) l\u2019arbitre \u00e9tait
copropri\u00e9taire de JAMS (Judicial Arbitration
and Mediation Services, Inc.) ; et (2) la partie
gagnante (Monster Energy Co.) avait eu
plusieurs affaires ant\u00e9rieures avec JAMS. Le
Ninth Circuit a renvers\u00e9 et annul\u00e9 la sentence
arbitrale pour \u00ab partialit\u00e9 \u00e9vidente \u00bb r\u00e9sultant
du fait que l\u2019arbitre n\u2019avait pas divulgu\u00e9 sa
participation dans JAMS, bien qu\u2019il ait d\u00e9clar\u00e9
aux parties qu\u2019il \u00ab avait un int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique
dans le succ\u00e8s financier global de JAMS \u00bb.
10 Aux \u00c9tats-Unis, les motifs d\u2019annulation
d\u2019une sentence sont \u00e9nonc\u00e9s dans la loi
f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019arbitrage (FAA) : \u00ab (1) lorsque
la sentence a \u00e9t\u00e9 obtenue par corruption,
fraude ou moyens indus; (2) lorsqu\u2019il y a eu
partialit\u00e9 ou corruption \u00e9vidente des arbitres
ou de l\u2019un d\u2019entre eux; (3) lorsque les arbitres
se sont rendus coupables de mauvaise
conduite en refusant de reporter l\u2019audience,
sur pr\u00e9sentation d\u2019un motif suffisant, ou en
refusant d\u2019entendre des preuves pertinentes
et mat\u00e9rielles dans la controverse; ou de
toute autre mauvaise conduite ayant port\u00e9
pr\u00e9judice aux droits d\u2019une partie; ou (4)
lorsque les arbitres ont outrepass\u00e9 leurs
pouvoirs, ou les ont ex\u00e9cut\u00e9s de fa\u00e7on si
imparfaite qu\u2019une sentence mutuelle, finale
et d\u00e9finitive sur le sujet soumis n\u2019a pas \u00e9t\u00e9
rendue (9 U. S. Code \u00a7 10 (a) \u00bb (Traduction).
11 \u00ab Les tribunaux ont \u00e0 plusieurs reprises
indiqu\u00e9 aux parties que les d\u00e9cisions de
l\u2019arbitre en mati\u00e8re de communication
pr\u00e9alable, d\u2019admission des preuves, de
raisonnement et de conduite de la proc\u00e9dure
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 34 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
NOTE: La deuxi\u00e8me partie de cet article traite des informations et des exemples sp\u00e9cifiques \u00e0 l’arbitrage
concernant le renouvellement et la prolongation des baux, la d\u00e9termination du loyer, l’utilisation
existante ou l’utilisation optimale (sans restriction), les suggestions d’\u00e9valuation, une \u00e9tude de cas,
les rapports d’\u00e9valuation non conformes et la conclusion. La suite de cet article sera publi\u00e9e
dans le volume 68 d\u2019\u00c9IC, tome deux.
ne pouvaient pas \u00eatre contest\u00e9es. \u00bb Evans v.
Cornerstone Development Co., 35 Cal. Rptr.
3d 745 (2005) 134 Cal.App.4th 151.
12 Dans l\u2019affaire Westnav Container Services
c. Freeport Properties Ltd, 2010 BCCA 33,
la sentence arbitrale comportait une erreur
dans la description du taux de location
d\u2019un bien comparable et, dans des motifs
suppl\u00e9mentaires, l\u2019arbitre a supprim\u00e9 la
r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 ce bien comparable et a ajout\u00e9
une r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 d\u2019autres biens comparables,
laissant le r\u00e9sultat inchang\u00e9. La Cour
d\u2019appel, au para. 47, a estim\u00e9 que l\u2019arbitre
avait outrepass\u00e9 sa comp\u00e9tence et commis
une erreur arbitrale.
13 Dans l\u2019affaire Bankers Life & Casualty
Insurance Co. c. CBRE, Inc, 830 F.3d 729,
(2016), la Cour d\u2019appel du 7e circuit a estim\u00e9
que le groupe d\u2019arbitrage avait outrepass\u00e9
son autorit\u00e9 en fondant sa sentence sur des
documents ext\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019accord des parties,
ins\u00e9r\u00e9s unilat\u00e9ralement par CBRE.
14 Comme l\u2019a \u00e9tabli la Cour supr\u00eame des \u00c9tats-
Unis dans l\u2019affaire Oxford health Plans v.
Sutter, 133 S. Ct. 2064, 569 U.S. 564, 186 L.
Ed. 2d 113, \u00ab [l]e risque d\u2019erreurs est le prix \u00e0
payer pour accepter l\u2019arbitrage \u00bb
15 Au Canada, dans l\u2019affaire Sattva Capital
Corp. c. Creston Moly Corp.2014, SCC 53,
la Cour supr\u00eame du Canada a limit\u00e9 la
possibilit\u00e9 d\u2019interjeter appel d\u2019une sentence
d\u2019arbitrage commercial sur des questions
de droit aux \u00ab rares\u00bb cas o\u00f9 le tribunal
arbitral a commis une \u00aberreur de droit
d\u00e9tachable\u00bb \u00bb. Article de pr\u00e9publication :
Appels d\u2019arbitrage sur des questions de droit
au Canada : Stop Extricating the Extricable
!, https:\/\/arbitrationmatters.com\/news\/
pre-publication-article-arbitration-appealson-
questions-of-law-in-canada-stopextricating-
the-inextricable \/ consult\u00e9 le 4
d\u00e9cembre 2023.
16 Heller & Henretig c. 3620-168th St., Inc., 302
N.Y. 326; Hartigan v. Casualty Co. of America,
227 N.Y. 175.
17 Ruth c. A.Z.B. Corp., 2 Misc.2d 631, 636 [NY
County], affd 2A.D\/2d 970 [1st Dept 1956].
Affaire cit\u00e9e dans The Manufacturers Life
Insurance Company v. Parc-IX Limited, 2018
ONSC 3625.
18 Black\u2019s Law Dictionary, 11e \u00e9dition, d\u00e9finit
la \u00ab m\u00e9diation \u00bb comme \u00ab une m\u00e9thode de
r\u00e9solution des conflits non contraignante
impliquant une tierce partie neutre qui
tente d\u2019aider les parties en conflit \u00e0 parvenir
\u00e0 une solution mutuellement acceptable \u00bb.
19 Dans Marrogi v. Howard, 805 So. 2d 1118 \u2013
La: Supreme Court 2002, para. 1129,
et note en bas de page correspondante<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n- Dans Estate of Voutsaras v. Bender,
Mich: Court of Appeals 2019, la Cour a
statu\u00e9 que \u00ab les professionnels agr\u00e9\u00e9s
ont le m\u00eame devoir envers la partie
pour laquelle ils t\u00e9moignent qu’envers
n’importe quel client, et l’immunit\u00e9 des
t\u00e9moins n’est pas une d\u00e9fense contre les
fautes professionnelles. \u00bb (Traduction)
20 USLegal, https:\/\/definitions.uslegal.
com\/a\/arbitral-immunity\/
21 La Cour d\u2019appel des \u00c9tats-Unis pour
le sixi\u00e8me circuit a estim\u00e9 que les
communications ex parte annulent une
sentence si elles violent la convention
d\u2019arbitrage des parties. Dans l\u2019affaire
Star Ins. Co. c. Nat\u2019l Union Fire Ins. Co.
of Pittsburgh, PA, No. 15- 1403, 2016 BL
267734 (6th Cir. Aug. 18, 2016)
22 Dans l\u2019affaire 1414 Holdings, LLC v. BMSPSO,
LLC, 2017 NY Slip Op 32551(U), la
Cour supr\u00eame de New York a confirm\u00e9
la d\u00e9cision d\u2019un arbitre neutre de ne pas
proc\u00e9der \u00e0 une audience formelle et de
limiter \u00ab la port\u00e9e de l\u2019assignation\u2026 [\u00e0] une
rencontre avec [les parties] [\u00e0] rencontrer
les arbitres [des parties], \u00e0 examiner
tous les documents et preuves soumis, \u00e0
inspecter les locaux concern\u00e9s, \u00e0 confirmer
la pertinence des hypoth\u00e8ses et analyses
de donn\u00e9es pr\u00e9sent\u00e9es par les arbitres, et
\u00e0 prendre une d\u00e9cision quant \u00e0 la valeur de
l\u2019espace du 19\u00e8me \u00e9tage [au 1414 Avenue of
the Americas \u00e0 New York] \u00bb (Traduction). Le
bail n\u2019exige pas express\u00e9ment la tenue d\u2019une
audience formelle.
23 Dans l\u2019affaire 1552 Broadway Retail Owner
LLC v. McDonald\u2019s, 2017 NY Slip Op 50011(U)
[9 janvier 2017], la Cour supr\u00eame de
New York a confirm\u00e9 la sentence arbitrale,
tout en \u00ab jugeant r\u00e9pr\u00e9hensible le
comportement de l\u2019avocat et de l\u2019expert
du locataire, en particulier \u00e0 la lumi\u00e8re
des protestations ant\u00e9rieures du locataire
selon lesquelles les parties ayant des
interpr\u00e9tations diff\u00e9rentes de la VME,
l\u2019arbitrage serait \u00abfatalement vici\u00e9 \u00bb. [Note 9]
24 Dans l\u2019affaire California Union Square LP
v. Saks & Co., LLC, 50 Cal.App.5th 340
(2020), la convention d\u2019arbitrage donnait
\u00e0 l\u2019arbitre le pouvoir discr\u00e9tionnaire
d\u2019inspecter \u00ab le bien en question \u00bb et
\u00ab les baux comparables des experts des
parties \u00bb, mais le tribunal de premi\u00e8re
instance a d\u00e9termin\u00e9 que l\u2019arbitre avait
outrepass\u00e9 ses pouvoirs en visitant des
biens qui ne relevaient pas de son autorit\u00e9
en tant qu\u2019arbitre.
25 Dans la plupart des juridictions des
\u00c9tats-Unis, la motivation d\u2019une sentence
arbitrale n\u2019est pas obligatoire, mais les
parties peuvent toujours demander une
sentence motiv\u00e9e.
26 Un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9 par l\u2019\u00c9tat agissant
en tant qu\u2019arbitre \u00e0 Hawa\u00ef est soumis \u00e0
la section 466K-6 des Hawaii Revised
Statutes, et \u00ab le dossier d\u2019une sentence doit
inclure, sans s\u2019y limiter, les constatations
de fait, la justification de la sentence, la
certification de conformit\u00e9 aux normes
uniformes les plus r\u00e9centes de la pratique
professionnelle de l\u2019\u00e9valuation, ainsi que
des informations concernant les preuves,
y compris les donn\u00e9es, les m\u00e9thodologies
et les analyses qui ont servi de base \u00e0 la
sentence \u00bb (traduction). Cette exigence est
propre \u00e0 l\u2019\u00c9tat d\u2019Hawa\u00ef.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 35
EXPERIMENTAL DERIVATION
OF FUNCTIONAL GROUPS OF
FORMING MACHINES AND THEIR
PROPORTION TO THE WHOLE
Forming machines differ in their use, design,
and essential parameters. The design of a
given forming machine depends on the type
of forming operation it undertakes and the
product it subsequently produces.
That stated, forming machines consist
of different structural groups, which, at
lower hierarchical levels, are made up of
components and parts. Quantification is
the process of determining the value of the
components of a machine as a percentage
of the total value. To give a fictional
example, if the total value of a machine is
$1,000, and the drive makes up 10% of that
amount, the drive would be valued at $100.
FUNCTION GROUP HYDRAULIC PRESS MECHANICAL PRESS
Drive Hydraulic Electromechanical or servo electric
Properties of functional groups
Mechanics Mainly load-bearing Mainly load-bearing
Hydraulics Working \u2013
Electrical Energy Working and Energy
TABLE 1 \u2013 Functional group properties of hydraulic and mechanical presses
In view of the variability of forming
machines, and for the purposes of
valuation, it seems appropriate for
appraisers to follow a uniform breakdown
of their structure and quantification. We
can do this by considering the components
of forming machines according to their
functionality and thus subdivide them
into \u2018functional groups\u2019 using four
categories: mechanics (stand), mechanics
(components), hydraulics, and electrical.
The structural breakdown of two typical
press forming machines with hydraulic and
mechanical drives is shown in Table 1.
To author this article, the leading
manufacturers of forming machines
forming
machines
Proportional value of
functional groups in
BY ROMAN \u0160\u016eSTEK, PH.D.,
an expert in forensic economics who deals with property valuation in Czechia (formerly the Czech Republic).
Note
This article was prepared for the purpose of solving problems in assessing the technical condition of forming machines
(e.g., presses, bending machines, etc.) and determining their total value. It is related to the article entitled Comparative Analysis
of Pricing Parameters published in Volume 67, Book 1, 2023 of Canadian Property Valuation.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 36 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
in Czechia were contacted to provide
information concerning the proportional
value of these functional groups in relation
to forming machines as a whole. Thus, the
relative proportions of each functional
group shown in Table 2 are based on
detailed price calculations of three
hydraulic presses and one mechanical
press, each produced by different
companies. This is proprietary information,
so the production companies are not
identified in relation to their products.
TYPE
HYDRAULIC
PRESS 1
HYDRAULIC
PRESS 2
MECHANICAL
PRESS
HYDRAULIC
PRESS 3
Pressing
force
1500 tons 1200 tons –
From an
average of
three samples
Drive Hydraulic Hydraulic
Electromechanical
or servo electric
Hydraulic
Mechanics
(stand)
40% 30% 50% 40%
Mechanics
(components)
15% 20% 20% 20%
Hydraulics 34% 40% – 20%
Electrical 11% 10% 30% 20%
Total 100% 100% 100% 100%
TABLE 3 \u2013 Proportional value of components in various hydraulic and mechanical presses
considering the stand\/frame
TYPE
HYDRAULIC
PRESS 1
HYDRAULIC
PRESS 2
MECHANICAL
PRESS 1
HYDRAULIC
PRESS 3
Pressing
force
1500 tons 1200 tons \u2013
From an
average of
three samples
Drive Hydraulic Hydraulic
Electromechanical
or servo electric
Hydraulic
Mechanics 55% 50% 70% 60%
Hydraulics 34% 40% – 20%
Electrical 11% 10% 30% 20%
Total 100% 100% 100% 100%
TABLE 2 \u2013 Proportional value of components in various hydraulic and mechanical presses
Proportional value of functional groups in
forming machines
In view of the
variability of
forming machines,
and for the purposes
of valuation, it seems
appropriate for
appraisers to follow
a uniform breakdown
of their structure
and quantification.
In the case of the hydraulic presses,
the proportional value of the mechanical
components decreases with decreasing
tonnage, the proportional value of the
hydraulic components increases slightly,
and the proportional value of the electrical
components remains the same.
In the case of the mechanical press,
the working components are classified
within the \u2018mechanical\u2019 and \u2018electrical\u2019
groups. It is clear from this analysis that the
proportional value of the functional groups
is influenced by both the type of drive of the
forming machine and its tonnage.
OTHER VALUATION CONSIDERATIONS
FOR FORMING MACHINES
The lifespan of a forming machine depends
on the service life of its components. Thus,
in appraising a machine, it is important to
consider the service life of the supporting
parts such as the machine stand or frame.
This component usually has a long service
life and can typically be renovated with
simple surface treatments like welding.
However, in making repairs to machine
stands\/frames, the dynamic stability of the
machine must not be disturbed.
In many cases, a forming machine can be
completely modernized simply by replacing
some structural components. This extends
the overall service life of the machine.
The proposed breakdown of the forming
machines and the proportions of their
functional groups considering the service
life of the supporting frame is given in
Table 3.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 37
FUNCTIONAL GROUPS FOR
SELECTED FORMING MACHINES
The division of forming machines into
functional groups of mechanics (stand),
mechanics (components), hydraulics,
and electrical is shown in Figure 1 on a
bending press.
The functional groups of a typical bending
press (press brake) are listed in Table 4.
CONCLUSION
Grouped by their functionality, we can
categorize forming machine components
as follows: mechanics (stand), mechanics
(components), hydraulics, and electrical.
Such a breakdown is simple and fully
corresponds to appraisers\u2019 needs in
identifying, assessing, and evaluating the
residual service life of these machines.
The proportional value of each functional
group is based on detailed price calculations.
For example, when pricing a hydraulic press,
the mechanical (stand) accounts for 30-40%
of the total value, whereas the mechanical
(components) account for 15-20%, the
hydraulic components account for 20-40%,
and the electrical components account for
10-20%. These proportional values of the
functional groups may be used as a guide in
valuation for all forming machines, though,
in order to be accurate, they must take into
consideration the tonnage and drive type of
the given machine.
Proportional value of functional groups in
forming machines
FIGURE 1 \u2013 Basic design groups of a typical bending press (press brake)
TYPE PRESS
Technological purpose Press brake
Drive type Hydraulic
Processed material Sheet metal
Mechanics (stand) Bed (lower cross member), ram (upper cross member)
Mechanics (components) Brake, clutch, safety components (light barriers,
foot safety pedal), stops and shifts, linear guides
Hydraulics Regulating piston pump, electric motor, hydraulic
valves, servo valve, cooling and filtration unit,
distribution blocks, pressure sensors, tank, etc.
Electrical PLC control system, CNC control panel,
switchboards, cabling
TABLE 4 \u2013 Functional groups of a typical bending press (press brake)
In appraising a
machine, it is
important to consider
the service life of
the supporting parts
such as the machine
stand or frame.
Note
This article is based on the author\u2019s PhD thesis entitled A System Approach
to Valuing Forming Machines (available from https:\/\/www.vut.cz\/en\/us).
The proportional values of the different components of the hydraulic and
mechanical presses were provided by the leading manufacturers of forming
machines in Czechia; \u017d\u010eAS, a.s. and Dieffenbacher CZ hydraulic presses, s.r.o.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 38 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
FOOT PEDAL
SIDE
PROTECTION
HYDRAULIC
CYLINDER
upper toolbar
lower toolbar
upper tool
die
CNC
CONTROL FRONT
SUPPORTS
DETAIL A-A
F
RAM FRAME
BED
GROUPE FONCTIONNEL PRESSE HYDRAULIQUE PRESSE M\u00c9CANIQUE
Entra\u00eenement Hydraulique \u00c9lectrom\u00e9canique ou servo\u00e9lectrique
Propri\u00e9t\u00e9s des groupes fonctionnels
M\u00e9canique Principalement portante Principalement portante
Hydraulique Fonctionne \u2013
\u00c9lectrique \u00c9nergie Fonctionne et \u00c9nergie
TABLEAU 1 – Propri\u00e9t\u00e9s des groupes fonctionnels des presses hydrauliques et m\u00e9caniques
les machines
\u00e0 former
Valeur proportionnelle
des groupes fonctionnels dans
PAR ROMAN \u0160\u016eSTEK, PH.D.,
qui s\u2019occupe de l\u2019\u00e9valuation des biens en Tch\u00e9quie (anciennement R\u00e9publique tch\u00e8que) o\u00f9 il est expert en \u00e9conomie juridique.
Note
Cet article a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 dans le but de r\u00e9soudre les probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de l\u2019\u00e9tat technique des machines \u00e0 former
(par exemple, les presses, les cintreuses, etc.) et \u00e0 la d\u00e9termination de leur valeur totale. Il est li\u00e9 \u00e0 l\u2019article intitul\u00e9 Analyse comparative
des param\u00e8tres de fixation des prix, publi\u00e9 dans le Volume 67 – Tome 1 de la revue \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada de l\u2019ICE en 2023.
D\u00c9RIVATION EXP\u00c9RIMENTALE DES
GROUPES FONCTIONNELS DE MACHINES
\u00c0 FORMER ET DE LEUR PROPORTION PAR
RAPPORT \u00c0 L\u2019ENSEMBLE
Les machines \u00e0 former diff\u00e8rent par
leur utilisation, leur conception et leurs
param\u00e8tres essentiels. La conception d\u2019une
machine \u00e0 former donn\u00e9e d\u00e9pend du type
d\u2019op\u00e9ration de formage qu\u2019elle effectue et du
produit qu\u2019elle fabrique ensuite.
Cela dit, les machines \u00e0 former se
composent de diff\u00e9rents groupes structurels
qui, \u00e0 des niveaux hi\u00e9rarchiques inf\u00e9rieurs,
sont constitu\u00e9s de composants et de pi\u00e8ces.
La quantification consiste \u00e0 d\u00e9terminer
la valeur des composants d\u2019une machine
en pourcentage de la valeur totale. Pour
donner un exemple fictif, si la valeur
totale d\u2019une machine est de 1 000 $ et
que l\u2019entra\u00eenement repr\u00e9sente 10 % de ce
montant, l\u2019entra\u00eenement sera \u00e9valu\u00e9 \u00e0 100 $.
Compte tenu de la variabilit\u00e9 des
machines \u00e0 former et aux fins d\u2019\u00e9valuation,
il semble appropri\u00e9 que les \u00e9valuateurs
suivent une ventilation uniforme de leur
structure et de leur quantification. Pour
ce faire, nous pouvons consid\u00e9rer les
composants des machines \u00e0 former en
fonction de leur fonctionnalit\u00e9 et les
subdiviser en \u00ab groupes fonctionnels \u00bb \u00e0
l\u2019aide de quatre cat\u00e9gories : m\u00e9canique
(b\u00e2ti), m\u00e9canique (composants),
hydraulique et \u00e9lectrique.
La r\u00e9partition structurelle de deux
presses \u00e0 former typiques \u00e0 entra\u00eenement
hydraulique et m\u00e9canique est pr\u00e9sent\u00e9e
dans le tableau 1.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 39
Valeur proportionnelle des groupes fonctionnels dans
les machines \u00e0 former
Pour r\u00e9diger cet article, les principaux
fabricants de machines \u00e0 former en
Tch\u00e9quie ont \u00e9t\u00e9 contact\u00e9s pour fournir des
informations sur la valeur proportionnelle
de ces groupes fonctionnels par rapport \u00e0
l\u2019ensemble des machines \u00e0 former. Ainsi,
les proportions relatives de chaque groupe
fonctionnel indiqu\u00e9es dans le tableau 2
sont bas\u00e9es sur des calculs d\u00e9taill\u00e9s des
prix de trois presses hydrauliques et d\u2019une
presse m\u00e9canique, chacune produite
par des entreprises diff\u00e9rentes. Comme
il s\u2019agit d\u2019informations confidentielles,
les entreprises productrices ne sont pas
identifi\u00e9es par rapport \u00e0 leurs produits.
TYPE
PRESSE
HYDRAULIQUE 1
PRESSE
HYDRAULIQUE 2
PRESSE
M\u00c9CANIQUE
PRESSE
HYDRAULIQUE 3
Force de
pression
1500 tonnes 1200 tonnes –
D’apr\u00e8s une
moyenne de trois
\u00e9chantillons
Entra\u00eenement Hydraulique Hydraulique
\u00c9lectrom\u00e9canique
ou servo\u00e9lectrique
Hydraulique
M\u00e9canique
(b\u00e2ti)
40 % 30 % 50 % 40 %
M\u00e9canique
(composants)
15 % 20 % 20 % 20 %
Hydraulique 34 % 40 % – 20 %
\u00c9lectrique 11 % 10 % 30 % 20 %
Total 100 % 100 % 100 % 100 %
TABLEAU 3 \u2013 Valeur proportionnelle des composants de diverses presses hydrauliques et
m\u00e9caniques en fonction du b\u00e2ti\/ch\u00e2ssis
TYPE
PRESSE
HYDRAULIQUE 1
PRESSE
HYDRAULIQUE 2
PRESSE
M\u00c9CANIQUE 1
PRESSE
M\u00c9CANIQUE 2
Force de
pression
1500 tonnes 1200 tonnes \u2013
D’apr\u00e8s une
moyenne de trois
\u00e9chantillons
Entra\u00eenement Hydraulique Hydraulique
\u00c9lectrom\u00e9canique
ou servo\u00e9lectrique
Hydraulique
M\u00e9canique 55 % 50 % 70 % 60 %
Hydraulique 34 % 40 % – 20 %
\u00c9lectrique 11 % 10 % 30 % 20 %
Total 100 % 100 % 100 % 100 %
TABLEAU 2 \u2013 Valeur proportionnelle des composants de diverses presses
hydrauliques et m\u00e9caniques
Compte tenu de
la variabilit\u00e9 des
machines \u00e0 former et
aux fins d\u2019\u00e9valuation,
il semble appropri\u00e9
que les \u00e9valuateurs
suivent une ventilation
uniforme de leur
structure et de leur
quantification.
Dans le cas des presses hydrauliques,
la valeur proportionnelle des composants
m\u00e9caniques diminue avec la baisse du
tonnage, la valeur proportionnelle des
composants hydrauliques augmente
l\u00e9g\u00e8rement et la valeur proportionnelle des
composants \u00e9lectriques reste la m\u00eame.
Dans le cas de la presse m\u00e9canique, les
composants de travail sont class\u00e9s dans
les groupes \u00ab m\u00e9canique \u00bb et \u00ab \u00e9lectrique \u00bb.
Il ressort clairement de cette analyse que
la valeur proportionnelle des groupes
fonctionnels est influenc\u00e9e \u00e0 la fois par le
type d\u2019entra\u00eenement de la machine \u00e0 former
et par son tonnage.
AUTRES CONSID\u00c9RATIONS RELATIVES \u00c0
L\u2019\u00c9VALUATION DES MACHINES \u00c0 FORMER
La dur\u00e9e de vie d\u2019une machine \u00e0 former
d\u00e9pend de la dur\u00e9e de vie de ses
composants. Ainsi, lors de l\u2019\u00e9valuation
d\u2019une machine, il est important de prendre
en compte la dur\u00e9e de vie des pi\u00e8ces de
support telles que le b\u00e2ti ou le ch\u00e2ssis de
la machine. Ce composant a g\u00e9n\u00e9ralement
une longue dur\u00e9e de vie et peut \u00eatre
r\u00e9nov\u00e9 par de simples traitements de
surface comme le soudage. Toutefois,
les r\u00e9parations effectu\u00e9es sur le b\u00e2ti de
la machine ne doivent pas perturber la
stabilit\u00e9 dynamique de la machine.
Dans de nombreux cas, une machine
\u00e0 former peut \u00eatre compl\u00e8tement
modernis\u00e9e en rempla\u00e7ant simplement
certains composants structurels. Cela
permet de prolonger la dur\u00e9e de vie globale
de la machine.
La r\u00e9partition propos\u00e9e des machines \u00e0
former et les proportions de leurs groupes
fonctionnels compte tenu de la dur\u00e9e de vie
du ch\u00e2ssis porteur sont indiqu\u00e9es dans le
tableau 3.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 40 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
Valeur proportionnelle des groupes fonctionnels dans
les machines \u00e0 former
GROUPES FONCTIONNELS POUR
CERTAINES MACHINES \u00c0 FORMER
La division des machines \u00e0 former en groupes
fonctionnels de m\u00e9canique (b\u00e2ti), de m\u00e9canique
(composants), d\u2019hydraulique et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 est
illustr\u00e9e \u00e0 la figure 1 sur une presse plieuse.
Les groupes fonctionnels d\u2019une presse
plieuse typique sont \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans le tableau 4.
CONCLUSION
Regroup\u00e9s selon leur fonctionnalit\u00e9, nous
pouvons classer les composants des machines
\u00e0 former comme suit : m\u00e9canique (b\u00e2ti),
m\u00e9canique (composants), hydraulique et
\u00e9lectrique. Cette r\u00e9partition est simple et
correspond parfaitement aux besoins des
\u00e9valuateurs en mati\u00e8re d\u2019identification,
d\u2019appr\u00e9ciation et d\u2019\u00e9valuation de la dur\u00e9e de vie
utile r\u00e9siduelle de ces machines.
La valeur proportionnelle de chaque
groupe fonctionnel est bas\u00e9e sur des calculs
de prix d\u00e9taill\u00e9s. Par exemple, lors de
l\u2019\u00e9valuation d\u2019une presse hydraulique, la partie
m\u00e9canique (b\u00e2ti) repr\u00e9sente 30 \u00e0 40 % de la
valeur totale, tandis que la partie m\u00e9canique
(composants) repr\u00e9sente 15 \u00e0 20 %, les
composants hydrauliques 20 \u00e0 40 % et les
composants \u00e9lectriques 10 \u00e0 20 %. Ces valeurs
proportionnelles des groupes fonctionnels
peuvent servir de guide pour l\u2019\u00e9valuation
de toutes les machines \u00e0 former, bien que,
pour \u00eatre pr\u00e9cises, elles doivent tenir compte
du tonnage et du type d\u2019entra\u00eenement de la
machine en question.
TYPE PRESSE
Objectif technologique Presse plieuse
Type d\u2019entra\u00eenement Hydraulique
Mat\u00e9riau trait\u00e9 T\u00f4le
M\u00e9canique (support) Banc (traverse inf\u00e9rieure), v\u00e9rin (traverse sup\u00e9rieure)
M\u00e9canique (composants) Frein, embrayage, composants de s\u00e9curit\u00e9
(barri\u00e8res lumineuses, p\u00e9dale de s\u00e9curit\u00e9), arr\u00eats et
d\u00e9placements, guides lin\u00e9aires
Hydraulique Pompe \u00e0 piston de r\u00e9gulation, moteur \u00e9lectrique,
valves hydrauliques, servovalve, unit\u00e9 de
refroidissement et de filtration, blocs de distribution,
capteurs de pression, r\u00e9servoir, etc.
\u00c9lectrique Syst\u00e8me de commande PLC, panneau de commande
CNC, tableaux de distribution, c\u00e2blage
TABLEAU 4 \u2013 Groupes fonctionnels d\u2019une presse plieuse typique (presse plieuse)
Note
Cet article est bas\u00e9 sur la th\u00e8se de doctorat de l\u2019auteur intitul\u00e9e A System Approach
To Valuing Forming Machines (disponible \u00e0 l\u2019adresse https:\/\/www.vut.cz\/en\/us).
Les valeurs proportionnelles des diff\u00e9rents composants des presses hydrauliques
et m\u00e9caniques ont \u00e9t\u00e9 fournies par les principaux fabricants de machines de
formage en Tch\u00e9quie : \u017d\u010eAS, as. et Dieffenbacher CZ hydraulic presses, s.r.o.
FIGURE 1 \u2013 Groupes fonctionnels de base d\u2019une presse plieuse typique (presse plieuse)
P\u00c9DALE
PROTECTION
LAT\u00c9RALE
CYLINDRE
HYDRAULIQUE
barre d\u2019outils
sup\u00e9rieure
barre d\u2019outils
inf\u00e9rieure
outil sup\u00e9rieur
matrice
COMMANDE
CNC SUPPORTS
AVANT
D\u00c9TAIL A-A
F
V\u00c9RIN B\u00c2TI
BANC
Lors de l\u2019\u00e9valuation
d\u2019une machine, il est
important de prendre en
compte la dur\u00e9e de vie
des pi\u00e8ces de support
telles que le b\u00e2ti ou le
ch\u00e2ssis de la machine.
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Aboriginal title \u2013
an \u2018interest in land\u2019?
Stage one of the Wolastoqey
Nations Land Claim
BY JOHN SHEVCHUK
Litigation Counsel, C.Arb, AACI (Hon)
LEGAL MATTERS
s Aboriginal title an \u2018interest in land\u2019 capable of registration
under a land registry or land title system? This was the
question before Justice Gregory of the New Brunswick Court
of King\u2019s Bench in Wolastoqey Nations v. New Brunswick and
Canada, 2024 NBKB 21 [Wolastoqey]. To answer the question, the
court delved into underlying principles of law affecting Aboriginal
title and considered whether that law was reconcilable with
provincial legislation addressing the registration of title to real
property interests. Specifically, Justice Gregory was asked to decide
if Certificates of Pending Litigation (CPLs) can be filed against the
privately owned land parcels that are part of the disputed properties
in a land claim initiated by the Wolastoqey Nations.
Background
In 2020, six Wolastoqey Nations initiated a lawsuit that lays claim
to over 50% of the lands in New Brunswick. The claim affects lands
held by the provincial and federal Crown, Crown corporations, as
well as the freehold interests of private corporations. The number
of land parcels caught up in the litigation is stated to be 16,500,
5,028 of which are privately held. Amended in 2021, the court
reports that the claim document exceeds 500 pages.
In December 2023, Justice Gregory heard an application
brought by the private corporations seeking an order to strike the
portion of the Wolastoqey Nations\u2019 claim seeking CPLs.1 A CPL
is a court document that, once registered in a land titles system,
puts the world on notice that rights to the land are the subject
of a lawsuit. The corporate defendants asserted that the CPL
would cause them great prejudice, tying up their lands for the
years during which the litigation would be outstanding. But that
assertion was not enough to thwart the issuance of a CPL. It was
necessary to persuade the court that Aboriginal title is not an
interest that is captured by land title legislation and, therefore, the
claim for CPLs should be struck on the basis it had no reasonable
chance of succeeding.
In reasons for judgement dated February 1, 2024, Justice
Gregory concluded that Aboriginal title is not an \u2018interest in land\u2019 as
contemplated by the Registry Act or the Land Titles Act. It is important
to note that the application before the court was not to establish if the
Wolastoqey Nations had an interest in the subject lands; the question
was limited to whether Aboriginal title supports the issuance and
registration of a CPL under the Registry Act and the Land Titles Act.
But, to answer the question, the development of the law relating to
Aboriginal title needed review.
Aboriginal title
Justice Gregory set the backdrop for her decision by referring
to rulings in previous decisions of the Supreme Court of Canada
addressing Aboriginal land claims:2
\u201ca. \u201c\u2026the doctrine of Aboriginal rights exists, and is recognized
and affirmed by s. 35(1), because of one simple fact: when
Europeans arrived in North America, Aboriginal peoples were
already here\u2026 It is this fact, and this fact above all others, which
separates Aboriginal peoples from all other minority groups in
Canadian society and which mandates their special legal, and
now constitutional, status\u201d: R. v. Van der Peet, [1996] 2 S.C.R.
507, at para. 30 [emphasis added]
b. \u201cUltimately, it is through negotiated settlements, with good faith
and give and take on all sides, reinforced by the judgements of this
Court, that we will achieve what I stated in Vanderpeet, .31, to be a
basic purpose of s. 35(1) \u2014 \u2018the reconciliation of the pre-existence
of Aboriginal societies with the sovereignty of the Crown.\u2019 Let us
face it, we are all here to stay\u201d: Delgamuukw v. British Columbia,
[1997] 3 S.C.R. 1010, at para. 186 [emphasis added]
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 42 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
LEGAL MATTERS
c. \u201cThis Court confirmed the sui generis1 nature of the rights
and obligations to which the Crown\u2019s relationship with
Aboriginal peoples gives rise and stated that what makes
Aboriginal title unique is that it arises from possession
before the assertion of British sovereignty, as distinguished
from other estates such as fee simple that arise afterward\u201d:
Tsilhqot\u2019in Nation v. British Columbia, 2014 SCC 44, at para.
14 [footnote added]
d. Recent jurisprudence from the Supreme Court of
Canada has fine-tuned the concept of Aboriginal title, its
characteristics and elements of proof. Those elements refer
generally to an Aboriginal group\u2019s prehistoric presence on
certain defined land, the use and continuity of possession of
the land by the Aboriginal group in question and the ability
to enforce exclusive possession over time, up to the present:
Delgamuukw, supra; R. v. Marshall\/R. v. Bernard, 2005 SCC
43; and Tsilhqot\u2019in, supra\u201d
Of particular importance in understanding the court\u2019s decision
in Wolastoqey is the sui generis (of its own kind \u2013 unique) nature
of rights and obligations of First Nations. Aboriginal title is
unique in that it has existed since before the assertion of British
sovereignty. In contrast, common law real property rights and
real property rights created by legislation have arisen with and
from the assertion of British sovereignty.
Turning to the issue at hand, Justice Gregory took a deeper
dive into the existing jurisprudence related to Aboriginal title
to land starting with the Supreme Court of Canada decision in
Delgamuukw v. British Columbia3 where it was held that:4<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n\n- Aboriginal title is a right in land;<\/li>\n\n\n\n
- Aboriginal title is a unique interest in land different from
normal proprietary interests such as fee simple;<\/li>\n\n\n\n - the characteristics of Aboriginal title cannot be fully
explained by common law rules of property;<\/li>\n\n\n\n - Aboriginal title is:
\u25e6 inalienable \u2013 it can only be transferred, sold or
surrendered to the Crown;
\u25e6 derived from prior occupation of Canada by
Aboriginal peoples;
\u25e6 held communally by all members of an Aboriginal nation;<\/li>\n\n\n\n - Aboriginal title grants an exclusive use and occupation
of the land for a variety purposes.
The Supreme Court of Canada decision in Tsilhqot\u2019in Nation
sets out that:5<\/li>\n\n\n\n - Aboriginal title is an independent legal interest;<\/li>\n\n\n\n
- Aboriginal title is a beneficial interest in land with the right
to the benefits from the land;<\/li>\n\n\n\n - other forms of land ownership do not precisely mirror
Aboriginal title;<\/li>\n\n\n\n - Aboriginal title is held for present generations, but also for
all succeeding generations.
Justice Gregory observed that Aboriginal title is an \u2018interest
in land,\u2019 but it is an interest like no other. For example, it has
inherent limits distinct from fee simple. It is not a concept of
private law and does not deal with the rights of private entities.
It is a public law concept.6 Further, Aboriginal title is not created;
it has existed prior to Crown sovereignty. It cannot be transferred
and is inalienable except to the Crown.7
In contrast, \u201cThe \u2018creation\u2019 and \u2018transfer\u2019 of interests in land
is the very object and purpose of the Registry Act and the Land
Titles Act.\u201d Aboriginal title and the New Brunswick land registry
system are incompatible.8 The court\u2019s conclusion in this regard
was fortified by a review of the language and purpose of the New
Brunswick land registry and titles legislation. Justice Gregory
concluded as follows:
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LEGAL MATTERS
\u201c94 Aboriginal title, despite sharing some characteristics, is
not a fee simple interest: Aboriginal title is not equated with
fee simple ownership; nor can it be described with reference to
traditional property law concepts\u2019.\u201d (Tsilhqot\u2019in, supra at para. 72)
95 The provincial land registration systems are based on fee
simple interests and do not anywhere appear to contemplate
Aboriginal title interests. Conversely, Aboriginal title, by its
nature, cannot not be constrained by such legislation, given its
constitutional and sui generis status:
Aboriginal title has been described as sui generis in
order to distinguish it from \u2018normal\u2019 proprietary interests,
such as fee simple. However, as I will now develop, it
is also sui generis in the sense that its characteristics
cannot be completely explained by reference either to
the common law rules of real property or to the rules of
property found in Aboriginal legal systems. As with other
Aboriginal rights, it must be understood by reference
to both common law and Aboriginal perspectives.
(Delgamuukw, supra at para. 112)
\u2026
98 Given the incompatibility of the nature of Aboriginal
title with the stated object, purpose and language in both
Acts, I conclude that the Legislature did not intend to include
Aboriginal title in its references to an \u201cinterest in land\u201d.
99 Whether in the spirit of reconciliation, as recommended
by the Supreme Court of Canada, the Legislature should
consider amendments to its legislation to include Aboriginal
title is not for this Court to contemplate or to consider.
\u2026
104 As such, it is simply not possible to read either the
Registry Act or the Land Titles Act, the stated application
of each is to create or transfer an interest in land,
as having intended or contemplated an interest such as
Aboriginal title.\u201d
Closing
We can expect that Justice Gregory\u2019s decision in the Wolastoqey
litigation is the first in a series of court decisions in what is likely to
be a long road ahead. It will be an interesting journey as the courts
consider once more the interplay between Aboriginal title and the
common law relating to real property rights. For appraisers, the
question continues to be what impact this evolution in the law is
having on the valuation of real property interests.
End notes
1 As proof that Aboriginal title claims are lawyer and document
intensive, the court observed that fifteen lawyers attended
the application hearing; the record filed for the application was
2,700 pages.
2 Wolastoqey, para. 3
3 [1997] 3 S.C.R. 1010, para. 186
4 Wolastoqey, para. 48
5 Wolastoqey, para., 51
6 Wolastoqey, paras. 74, 75
7 Wolastoqey, para. 77
8 Wolastoqey, para. 78, 80
This article is provided for the purposes of generating
discussion and to make practitioners aware of certain
challenges presented in the law. It is not to be taken as
legal advice. Any questions relating to the applicability of
expropriation legislation in particular circumstances should be
put to qualified legal and appraisal practitioners.
The approach of Verity Claims Management
to every claim will be to provide \u201cFundamental
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Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 44 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nQUESTIONS JURIDIQUES
Le titre ancestral est-il
un \u00ab int\u00e9r\u00eat foncier \u00bb?
Premi\u00e8re \u00e9tape de la revendication
territoriale des nations Wolastoqey
PAR JOHN SHEVCHUK
Conseiller en contentieux, C.Arb, AACI (Hon)
Le titre ancestral est-il un \u00ab int\u00e9r\u00eat foncier \u00bb susceptible
d\u2019\u00eatre enregistr\u00e9 dans un registre foncier ou dans
un syst\u00e8me de titres fonciers? Telle \u00e9tait la question
pos\u00e9e \u00e0 la juge Gregory de la Cour du Banc du Roi du
Nouveau-Brunswick dans l\u2019affaire Wolastoqey Nations c. Nouveau-
Brunswick et Canada, 2024 NBKB 21 [Wolastoqey]. Pour r\u00e9pondre
\u00e0 la question, la Cour a examin\u00e9 les principes sous-jacents du
droit concernant le titre ancestral et s\u2019est demand\u00e9 si ce droit \u00e9tait
conciliable avec la l\u00e9gislation provinciale relative \u00e0 l\u2019enregistrement
des titres de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il a \u00e9t\u00e9
demand\u00e9 \u00e0 la juge Gregory de d\u00e9cider si des Certificats d\u2019affaire en
instance (CAI) peuvent \u00eatre d\u00e9pos\u00e9s contre les parcelles de terre
priv\u00e9es qui font partie des propri\u00e9t\u00e9s contest\u00e9es dans le cadre d\u2019une
revendication territoriale initi\u00e9e par les nations Wolastoqey.
Contexte
En 2020, six nations Wolastoqey ont intent\u00e9 une action en justice
pour appuyer leur revendication de plus de 50 % des terres du
Nouveau-Brunswick. La revendication porte sur des terres
d\u00e9tenues par la Couronne provinciale et f\u00e9d\u00e9rale, par des soci\u00e9t\u00e9s
de la Couronne, ainsi que sur les int\u00e9r\u00eats en pleine propri\u00e9t\u00e9
de soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es. Le nombre de parcelles concern\u00e9es par
le litige est estim\u00e9 \u00e0 16 500, dont 5 028 sont d\u00e9tenues par des
particuliers. Modifi\u00e9 en 2021, le tribunal signale que le document
de r\u00e9clamation d\u00e9passe les 500 pages.
En d\u00e9cembre 2023, la juge Gregory entend une requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e
par les soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es demandant une ordonnance de radiation
de la partie de la r\u00e9clamation des Nations Wolastoqey demandant
des CAI.1 Un CAI est un document judiciaire qui, une fois enregistr\u00e9
dans un syst\u00e8me de titres fonciers, signale au monde entier que
les droits fonciers font l\u2019objet d\u2019une action en justice. Les soci\u00e9t\u00e9s
d\u00e9fenderesses ont affirm\u00e9 que le CAI leur causerait un grand
pr\u00e9judice, en immobilisant leurs terres pendant les ann\u00e9es au cours
desquelles le litige serait en cours. Mais cette affirmation n\u2019a pas suffi
\u00e0 emp\u00eacher la d\u00e9livrance d\u2019un CAI. Il a fallu persuader le tribunal que
le titre ancestral n\u2019est pas un int\u00e9r\u00eat couvert par la l\u00e9gislation sur les
titres fonciers et que, par cons\u00e9quent, la demande de CAI devait \u00eatre
rejet\u00e9e au motif qu\u2019elle n\u2019avait aucune chance raisonnable de r\u00e9ussir.
Dans les motifs du jugement dat\u00e9 du 1er f\u00e9vrier 2024, la juge
Gregory a conclu que le titre ancestral n\u2019est pas un \u00ab int\u00e9r\u00eat foncier \u00bb
au sens de la loi sur l\u2019enregistrement ou de la loi sur l\u2019enregistrement
foncier. Il est important de noter que la demande pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 la Cour
ne visait pas \u00e0 \u00e9tablir si les Nations Wolastoqey avaient un int\u00e9r\u00eat
dans les terres concern\u00e9es; la question se limitait \u00e0 d\u00e9terminer si le
titre ancestral justifie la d\u00e9livrance et l\u2019enregistrement d\u2019un certificat
de propri\u00e9t\u00e9 en vertu de la Loi sur l\u2019enregistrement et de la Loi sur
l\u2019enregistrement foncier. Mais pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, il fallait
examiner l\u2019\u00e9volution du droit relatif au titre ancestral.
Le titre ancestral
La juge Gregory a \u00e9tabli la toile de fond de sa d\u00e9cision en se
r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 des d\u00e9cisions ant\u00e9rieures de la Cour supr\u00eame du Canada
portant sur des revendications territoriales autochtones :2
a. \u00ab \u2026 la doctrine des droits ancestraux existe et elle est
reconnue et confirm\u00e9e par le par. 35(1), et ce pour un fait
bien simple : quand les Europ\u00e9ens sont arriv\u00e9s en Am\u00e9rique
du Nord, les peuples autochtones s\u2019y trouvaient d\u00e9j\u00e0\u2026
C\u2019est ce fait, pardessus tout, qui distingue les peuples
autochtones de tous les autres groupes minoritaires du
pays et qui commande leur statut juridique — et maintenant
constitutionnel — particulier. \u00bb R. c. Van der Peet, [1996] 2
R.C.S. 507, au para. 30 [emphase ajout\u00e9e]
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 46 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
QUESTIONS JURIDIQUES
b. \u00ab En fin de compte, c\u2019est au moyen de r\u00e8glements
n\u00e9goci\u00e9s — toutes les parties n\u00e9gociant de bonne foi et
faisant les compromis qui s\u2019imposent — processus renforc\u00e9
par les arr\u00eats de notre Cour, que nous pourrons r\u00e9aliser
ce que, dans Van der Peet, pr\u00e9cit\u00e9, au paragraphe 31, j\u2019ai
d\u00e9clar\u00e9 \u00eatre l\u2019objet fondamental du par. 35(1), c\u2019est-\u00e0-dire
\u00ab concilier la pr\u00e9existence des soci\u00e9t\u00e9s autochtones et la
souverainet\u00e9 de Sa Majest\u00e9 \u00bb. Il faut se rendre \u00e0 l\u2019\u00e9vidence,
nous sommes tous ici pour y rester. \u00bb Delgamuukw c.
Colombie-Britannique, [1997] 3 R.C.S. 1010, au para. 186
[emphase ajout\u00e9e]
c. \u00ab Notre Cour a confirm\u00e9 le caract\u00e8re sui generis1 des droits
et des obligations auxquels la relation entre la Couronne
et les peuples autochtones donne naissance, et elle a
d\u00e9clar\u00e9 que ce qui rend le titre ancestral unique est le fait
qu\u2019il d\u00e9coule d\u2019une possession ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019affirmation
de la souverainet\u00e9 britannique, contrairement aux autres
domaines, comme le fief simple, qui ont pris naissance par la
suite. \u00bb Nation Tsilhqot\u2019in c. Colombie-Britannique, 2014 SCC
44, au para. 14 [note en fin de texte ajout\u00e9e]
d. La jurisprudence r\u00e9cente de la Cour supr\u00eame du Canada
a affin\u00e9 le concept de titre ancestral, ses caract\u00e9ristiques et
les \u00e9l\u00e9ments de preuve. Ces \u00e9l\u00e9ments font g\u00e9n\u00e9ralement
r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la pr\u00e9sence pr\u00e9historique d\u2019un groupe
autochtone sur certaines terres d\u00e9finies, \u00e0 l\u2019utilisation et
\u00e0 la continuit\u00e9 de la possession des terres par le groupe
autochtone en question et \u00e0 la capacit\u00e9 de faire respecter la
possession exclusive au fil du temps, jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui :
Delgamuukw, supra; R. c. Marshall\/R. c. Bernard, 2005 SCC
43; et Tsilhqot\u2019in, supra
Pour comprendre la d\u00e9cision de la Cour dans l\u2019affaire Wolastoqey,
il est particuli\u00e8rement important de tenir compte de la nature
sui generis (unique en son genre) des droits et obligations des
Premi\u00e8res Nations. Le titre ancestral est unique en ce sens qu\u2019il
existe depuis avant l\u2019affirmation de la souverainet\u00e9 britannique.
En revanche, les droits de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re de la common law
et les droits de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re cr\u00e9\u00e9s par la l\u00e9gislation sont
n\u00e9s avec l\u2019affirmation de la souverainet\u00e9 britannique.
Passant \u00e0 la question qui nous occupe, la juge Gregory a
approfondi la jurisprudence existante relative au titre ancestral sur
les terres, en commen\u00e7ant par la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du
Canada dans l\u2019affaire Delgamuukw c. Colombie-Britannique,3 o\u00f9 il
a \u00e9t\u00e9 statu\u00e9 que :4<\/p>\n\n\n\n
\n- Le titre ancestral est un droit foncier;<\/li>\n\n\n\n
- Le titre ancestral est un droit foncier unique, diff\u00e9rent des
droits de propri\u00e9t\u00e9 normaux tels que le fief simple;<\/li>\n\n\n\n - Les caract\u00e9ristiques du titre ancestral ne peuvent pas \u00eatre
enti\u00e8rement expliqu\u00e9es par les r\u00e8gles de propri\u00e9t\u00e9 de la
common law;<\/li>\n\n\n\n - Le titre ancestral est
\u25e6 inali\u00e9nable – il ne peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9, vendu ou c\u00e9d\u00e9
qu\u2019\u00e0 la Couronne;
\u25e6 d\u00e9riv\u00e9 de l\u2019occupation ant\u00e9rieure du Canada par les peuples
autochtones;
\u25e6 d\u00e9tenu en commun par tous les membres d\u2019une
nation autochtone;<\/li>\n\n\n\n - Le titre ancestral conf\u00e8re une utilisation et une occupation
exclusives de la terre \u00e0 des fins diverses.
La d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du Canada dans l\u2019affaire Tsilhqot\u2019in
pr\u00e9cise que :5<\/li>\n\n\n\n - Le titre ancestral est un int\u00e9r\u00eat juridique ind\u00e9pendant;<\/li>\n\n\n\n
- Le titre ancestral est un droit de jouissance sur une terre qui
donne droit aux avantages qui en d\u00e9coulent;<\/li>\n\n\n\n - Les autres formes de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re ne refl\u00e8tent pas
exactement le titre ancestral;<\/li>\n\n\n\n - Le titre ancestral est d\u00e9tenu par les g\u00e9n\u00e9rations actuelles,
mais aussi par toutes les g\u00e9n\u00e9rations suivantes.
La juge Gregory a fait remarquer que le titre ancestral est un
\u00ab int\u00e9r\u00eat foncier \u00bb, mais qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un int\u00e9r\u00eat comme les
autres. Par exemple, il comporte des limites inh\u00e9rentes distinctes
de celles du fief simple. Il ne s\u2019agit pas d\u2019un concept de droit priv\u00e9
et ne concerne pas les droits d\u2019entit\u00e9s priv\u00e9es. Il s\u2019agit d\u2019un concept
de droit public.6 En outre, le titre ancestral n\u2019est pas cr\u00e9\u00e9; il existait
avant la souverainet\u00e9 de la Couronne. Il ne peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 et
est inali\u00e9nable, sauf \u00e0 la Couronne.7
En revanche, \u00ab La \u00ab cr\u00e9ation \u00bb et le \u00ab transfert \u00bb d\u2019int\u00e9r\u00eats
fonciers constituent l\u2019objet et le but m\u00eames de la Loi sur
l\u2019enregistrement et de la Loi sur l\u2019enregistrement foncier. \u00bb Le titre
ancestral et le syst\u00e8me d\u2019enregistrement foncier du Nouveau-
Brunswick sont incompatibles.8 La conclusion de la Cour \u00e0 cet
\u00e9gard a \u00e9t\u00e9 renforc\u00e9e par un examen du libell\u00e9 et de l\u2019objet de la loi
sur l\u2019enregistrement et les titres fonciers du Nouveau-Brunswick.
La juge Gregory a conclu comme suit :
\u00ab 94 Le titre ancestral, bien qu\u2019il partage certaines
caract\u00e9ristiques, n\u2019est pas un int\u00e9r\u00eat en fief simple : Le titre
ancestral n\u2019est pas assimil\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en fief simple; il ne peut
pas non plus \u00eatre d\u00e9crit en se r\u00e9f\u00e9rant aux concepts traditionnels
du droit de la propri\u00e9t\u00e9 \u00bb. (Tsilhqot\u2019in, supra au paragraphe 72)
95 Les syst\u00e8mes provinciaux d\u2019enregistrement foncier sont
bas\u00e9s sur des int\u00e9r\u00eats en fief simple et ne semblent nulle part
envisager des titres ancestraux. Inversement, le titre ancestral,
de par sa nature, ne peut pas ne pas \u00eatre limit\u00e9 par une telle
l\u00e9gislation, \u00e9tant donn\u00e9 son statut constitutionnel et sui generis :
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 47
Cl\u00f4ture
Nous pouvons nous attendre \u00e0 ce que la d\u00e9cision de la juge Gregory dans
le litige Wolastoqey soit la premi\u00e8re d\u2019une s\u00e9rie de d\u00e9cisions judiciaires
dans ce qui risque d\u2019\u00eatre un long chemin \u00e0 parcourir. Il s\u2019agira d\u2019un parcours
int\u00e9ressant, car les tribunaux examineront une fois de plus l\u2019interaction
entre le titre aborig\u00e8ne et la common law relative aux droits immobiliers.
Pour les \u00e9valuateurs, la question reste de savoir quel est l\u2019impact de cette
\u00e9volution du droit sur l\u2019\u00e9valuation des int\u00e9r\u00eats immobiliers.
Notes de fin
1 Pour prouver que les revendications de titres ancestraux n\u00e9cessitent
beaucoup d\u2019avocats et de documents, la Cour a observ\u00e9 que quinze
avocats \u00e9taient pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019audience de la demande; le dossier d\u00e9pos\u00e9
pour la demande comptait 2 700 pages.
2 Wolastoqey, paragraphe 3
3 [1997] 3 R.C.S. 1010, paragraphe 186
4 Wolastoqey, paragraphe 48
5 Wolastoqey, paragraphe, 51
6 Wolastoqey, paragraphes 74, 75
7 Wolastoqey, paragraphe 77
8 Wolastoqey, paragraphe 78, 80
Cet article a pour but de susciter la discussion et de sensibiliser les
praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pos\u00e9s par la loi. Il ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9
comme un conseil juridique. Toute question relative \u00e0 l\u2019applicabilit\u00e9 de
la l\u00e9gislation sur l\u2019expropriation dans des circonstances particuli\u00e8res
doit \u00eatre pos\u00e9e \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s du droit et de l\u2019\u00e9valuation.
QUESTIONS JURIDIQUES
Le titre ancestral a \u00e9t\u00e9 d\u00e9crit comme sui generis afin de
le distinguer des droits de propri\u00e9t\u00e9 \u00ab normaux \u00bb, tels que
le fief simple. Cependant, comme je vais le d\u00e9velopper
maintenant, il est \u00e9galement sui generis dans le sens o\u00f9
ses caract\u00e9ristiques ne peuvent pas \u00eatre compl\u00e8tement
expliqu\u00e9es par r\u00e9f\u00e9rence aux r\u00e8gles de la common law en
mati\u00e8re de biens immobiliers ou aux r\u00e8gles de propri\u00e9t\u00e9 des
syst\u00e8mes juridiques aborig\u00e8nes. Comme pour les autres
droits autochtones, il doit \u00eatre compris en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0
la fois \u00e0 la common law et aux perspectives autochtones.
(Delgamuukw, supra au paragraphe 112) (Traduction)
\u2026
98 \u00c9tant donn\u00e9 l\u2019incompatibilit\u00e9 de la nature du titre
ancestral avec l\u2019objet, le but et le libell\u00e9 des deux lois,
je conclus que le l\u00e9gislateur n\u2019avait pas l\u2019intention d\u2019inclure
le titre ancestral dans ses r\u00e9f\u00e9rences \u00e0 un \u00ab int\u00e9r\u00eat foncier \u00bb.
99 Il n\u2019appartient pas \u00e0 cette Cour d\u2019envisager ou d\u2019examiner si,
dans un esprit de r\u00e9conciliation, comme le recommande la Cour
supr\u00eame du Canada, la l\u00e9gislature devrait envisager de modifier
sa loi pour y inclure le titre ancestral.
\u2026
104 Ainsi, il n\u2019est tout simplement pas possible de lire la
Loi sur l\u2019enregistrement ou la Loi sur l\u2019enregistrement foncier,
dont l\u2019application d\u00e9clar\u00e9e est de cr\u00e9er ou de transf\u00e9rer un
int\u00e9r\u00eat foncier, comme ayant voulu ou envisag\u00e9 un int\u00e9r\u00eat tel
que le titre ancestral. \u00bb
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Vol 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024
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Appraisal Institute of Canada \/
Publication offi cielle de l’Institut
canadien des \u00e9valuateurs
BRIDGING THE GAP:
CAPITALIZED INCOME
IN REAL ESTATE AND
BUSINESS VALUATION
Combler le foss\u00e9 : le revenu
capitalis\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation
des biens immobiliers et des
entreprises
ARBITRATION AND
APPRAISAL: RENT RESET
ISSUES (PART 1)
Arbitrage et \u00e9valuation :
questions relatives \u00e0 la
r\u00e9initialisation des loyers
(partie 1)
PROPORTIONAL VALUE
OF FUNCTIONAL GROUPS
IN FORMING MACHINES
Valeur proportionnelle
des groupes fonctionnels
dans les machines \u00e0 former
JOIN US AT THE 2024 AIC
NATIONAL CONFERENCE
JUNE 5-8, 2024,
CHARLOTTETOWN, PEI
Rejoignez-nous au Congr\u00e8s
national de l\u2019ICE 2024
5-8 juin 2024
Charlottetown, \u00ce.-P.-\u00c9.
Can private
investment solve
the aff ordable
housing shortage?
L\u2019investissement
priv\u00e9 peut-il
r\u00e9soudre la p\u00e9nurie de
logements abordables?
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 48 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
ADVOCACY IN ACTION
n this edition of Advocacy in Action, our spotlight is on the
Federal Government\u2019s 2024 Budget: Fairness for Every
Generation, which was released in full on April 16, 2024. The
AIC was pleased to once again be invited to the 2024 Budget
Pre-Release Lock-Up as a key stakeholder, where we had the chance
to examine the many measures that will be of interest to our AIC
Membership, especially as they relate to housing and affordability.
The 2024 Budget outlined the government\u2019s housing plan in greater
detail, which included measures to speed up the pace of homebuilding,
bolster supply, unlock federal lands and office buildings
for homes, and restore affordability. The full plan can be read here:
Solving the Housing Crisis. (www.infrastructure.gc.ca\/housinglogement\/
housing-plan-report-rapport-plan-logement-eng.html)
The AIC views these combined measures as a significant step
towards addressing the housing crisis and ensuring that every
Canadian has access to safe and affordable housing.
Key highlights include:<\/li>\n\n\n\n - Introduction of the Building Homes on Public Lands Plan, which
aims to unlock 250,000 new homes by 2031 by converting public
lands to housing, including leasing the land. This will entail a
full review of the entire portfolio of federally-owned land and
properties to identify sites where new homes can be built.<\/li>\n\n\n\n - Converting Underused Federal Offices into Homes:
A $1.1 billion investment over 10 years will repurpose
underused Public Services and Procurement Canada\u2019s
(PSPC) office spaces into housing, ultimately reducing
PSPC\u2019s office portfolio by 50%.
Our views on the
government\u2019s housing and
affordability measures
The AIC was pleased to once again be invited to the 2024 Budget Pre-Release
Lock-Up as a key stakeholder, where we had the chance to examine the many
measures that will be of interest to our AIC Membership, especially as they
relate to housing and affordability.<\/li>\n\n\n\n - Government consultations on introducing a tax on vacant
land under residential zoning.<\/li>\n\n\n\n - Introduction of a new Canada Secondary Suite Loan
Program, delivered by CMHC, which will offer low-cost
financing to add additional suites to existing properties.<\/li>\n\n\n\n - Providing an additional $15 billion to the Apartment
Construction Loan program.<\/li>\n\n\n\n - Introduction of 30-year amortization for first-time home buyers
purchasing new homes, with monitoring of housing inflation and
supply conditions to explore expanding access more broadly.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 49
ADVOCACY IN ACTION<\/li>\n\n\n\n - Modernizing housing data: An investment of $20 million is
bookmarked for StatsCan and CMHC to modernize and enhance
the collection and dissemination of housing data, including
municipal-level data on housing starts and completions.
The AIC is pleased that many of these measures reflect our ongoing
advocacy efforts over the past years, including that the government
focus on: cutting approval timelines, working with provinces and
municipalities to improve their zoning and permitting processes,
working with stakeholders to develop a Canadian industrial
strategy for home building, addressing material, cost, and supply
chain issues, making investments to attract young people to the
skilled trades, and pushing provinces to expedite the removal
of barriers to foreign credential recognition with a focus on
residential construction skills.
The AIC is optimistic about the future of the housing market and will
advocate tirelessly for the inclusion of Professional Appraisers (P. App.) in the
implementation of these various measures.
The AIC is optimistic about the future of the housing market
and will advocate tirelessly for the inclusion of Professional
Appraisers (P. App.) in the implementation of these various
measures. By working together, we can build a stronger, more
resilient housing sector that meets the needs of all Canadians.
AIC leadership will continue to engage with Federal Ministers,
Members of Parliament, and officials throughout 2024 as we continue
to build relationships with key stakeholders in this public policy space.
We will also continue to focus our advocacy efforts with a refined
strategic approach that aligns with our overarching goal of advancing
our Members, our profession, and our organization.
For more information about our ongoing advocacy efforts,
please visit aicanada.ca or follow us on Facebook, Twitter,
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Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 50 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
D\u00c9FENSE DES INT\u00c9R\u00caTS
Dans ce num\u00e9ro de D\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats, nous mettons
l\u2019accent sur le Budget 2024 du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral :
Une chance \u00e9quitable pour chaque g\u00e9n\u00e9ration, qui a
\u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans son int\u00e9gralit\u00e9 le 16 avril 2024. L\u2019ICE a
eu le plaisir d\u2019\u00eatre invit\u00e9 une fois de plus \u00e0 l\u2019atelier de pr\u00e9paration \u00e0 la
publication du budget 2024 en tant qu\u2019intervenant cl\u00e9, o\u00f9 nous avons
eu l\u2019occasion d\u2019examiner les nombreuses mesures qui int\u00e9resseront
les membres de l\u2019ICE, en particulier en ce qui concerne le logement et
l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re.
Le Budget 2024 d\u00e9crit plus en d\u00e9tail le plan du gouvernement en
mati\u00e8re de logement, qui comprend des mesures visant \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer
le rythme de la construction de logements, \u00e0 soutenir l\u2019offre, \u00e0
d\u00e9bloquer des terrains f\u00e9d\u00e9raux et des immeubles de bureaux pour la
construction de logements et \u00e0 r\u00e9tablir l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re.
Le plan complet peut \u00eatre consult\u00e9 ici : R\u00e9soudre la crise du logement.
(www.infrastructure.gc.ca\/housing-logement\/housing-plan-reportrapport-
plan-logement-fra.html)
L\u2019ICE consid\u00e8re ces mesures combin\u00e9es comme un pas
important vers la r\u00e9solution de la crise du logement et la garantie
que chaque Canadien a acc\u00e8s \u00e0 un logement s\u00fbr et abordable.
En voici les points saillants :<\/li>\n\n\n\n - L\u2019introduction du Plan pour l\u2019usage de terrains publics \u00e0
des fins r\u00e9sidentielles, qui vise \u00e0 lib\u00e9rer 250 000 nouveaux
logements d\u2019ici 2031 en convertissant des terres publiques en
Notre point de vue sur
les mesures du gouvernement
en mati\u00e8re de logement et
d\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re
L\u2019ICE a eu le plaisir d\u2019\u00eatre invit\u00e9 une fois de plus \u00e0 l\u2019atelier de pr\u00e9paration \u00e0
la publication du budget 2024 en tant qu\u2019intervenant cl\u00e9, o\u00f9 nous avons
eu l\u2019occasion d\u2019examiner les nombreuses mesures qui int\u00e9resseront
les membres de l\u2019ICE, en particulier en ce qui concerne le logement et
l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re.
logements, y compris en les louant. Il s\u2019agira de proc\u00e9der \u00e0 un
examen complet de l\u2019ensemble du portefeuille de terrains et de
propri\u00e9t\u00e9s appartenant au gouvernement f\u00e9d\u00e9ral afin d\u2019identifier
les sites o\u00f9 de nouveaux logements peuvent \u00eatre construits.<\/li>\n\n\n\n - Conversion de bureaux f\u00e9d\u00e9raux sous-utilis\u00e9s en logements :
Un investissement de 1,1 milliard de dollars sur 10 ans
permettra de r\u00e9affecter les bureaux sous-utilis\u00e9s de Services
publics et Approvisionnement Canada (SPAC) en logements,
ce qui r\u00e9duira de 50 % le portefeuille de bureaux de SPAC.<\/li>\n\n\n\n - Consultations gouvernementales sur l\u2019introduction d\u2019une taxe
sur les terrains vacants en zone r\u00e9sidentielle.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 51
D\u00c9FENSE DES INT\u00c9R\u00caTS
L\u2019ICE est optimiste quant \u00e0 l\u2019avenir du march\u00e9 du logement et plaidera sans
rel\u00e2che en faveur de l\u2019inclusion des \u00c9valuateurs Professionnels (\u00c9. Pro.) dans la
mise en oeuvre de ces diverses mesures.<\/li>\n\n\n\n - Introduction du nouveau Programme canadien de pr\u00eats pour
la construction d\u2019un logement accessoire, mis en oeuvre par
la SCHL, qui offrira un financement \u00e0 faible co\u00fbt pour l\u2019ajout
de logements secondaires \u00e0 des propri\u00e9t\u00e9s existantes.<\/li>\n\n\n\n - Octroi de 15 milliards de dollars suppl\u00e9mentaires au
programme de pr\u00eats \u00e0 la construction d\u2019appartements.<\/li>\n\n\n\n - Introduction d\u2019un amortissement sur 30 ans pour les
acheteurs d\u2019une premi\u00e8re maison neuve, avec un suivi
de l\u2019inflation immobili\u00e8re et des conditions de l\u2019offre afin
d\u2019\u00e9tudier la possibilit\u00e9 d\u2019\u00e9largir l\u2019acc\u00e8s \u00e0 ce type de pr\u00eat.<\/li>\n\n\n\n - Modernisation des donn\u00e9es sur le logement : Un investissement
de 20 millions de dollars est r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 Statistique Canada et \u00e0 la
SCHL pour moderniser et am\u00e9liorer la collecte et la diffusion des
donn\u00e9es sur le logement, y compris les donn\u00e9es municipales sur
les mises en chantier et les ach\u00e8vements.
L\u2019ICE se r\u00e9jouit que bon nombre de ces mesures refl\u00e8tent les efforts
de sensibilisation qu\u2019i a d\u00e9ploy\u00e9s au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es,
notamment pour que le gouvernement vise \u00e0 r\u00e9duire les d\u00e9lais
d\u2019approbation, \u00e0 collaborer avec les provinces et les municipalit\u00e9s
afin d\u2019am\u00e9liorer leurs processus de zonage et d\u2019octroi de permis,
\u00e0 collaborer avec les parties prenantes afin d\u2019\u00e9laborer une
strat\u00e9gie industrielle canadienne pour la construction r\u00e9sidentielle,
\u00e0 r\u00e9soudre les probl\u00e8mes li\u00e9s aux mat\u00e9riaux, aux co\u00fbts et \u00e0 la cha\u00eene
d\u2019approvisionnement, \u00e0 investir pour attirer les jeunes vers les
m\u00e9tiers sp\u00e9cialis\u00e9s et \u00e0 inciter les provinces \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer l\u2019\u00e9limination
des obstacles \u00e0 la reconnaissance des titres de comp\u00e9tences
\u00e9trangers, en mettant l\u2019accent sur les comp\u00e9tences en mati\u00e8re de
construction r\u00e9sidentielle.
L\u2019ICE est optimiste quant \u00e0 l\u2019avenir du march\u00e9 du logement
et plaidera sans rel\u00e2che en faveur de l\u2019inclusion des \u00c9valuateurs
Professionnels (\u00c9. Pro.) dans la mise en oeuvre de ces diverses mesures.
En travaillant ensemble, nous pouvons b\u00e2tir un secteur du logement
plus fort et plus r\u00e9silient qui r\u00e9pond aux besoins de tous les Canadiens.
La direction de l\u2019ICE continuera de s\u2019engager aupr\u00e8s des
ministres f\u00e9d\u00e9raux, des d\u00e9put\u00e9s et des fonctionnaires tout au long
de l\u2019ann\u00e9e 2024, car nous continuons d\u2019\u00e9tablir des relations avec
les principales parties prenantes dans cet espace de politique
publique. Nous continuerons \u00e9galement \u00e0 concentrer nos efforts de
d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats en adoptant une approche strat\u00e9gique raffin\u00e9e
qui s\u2019aligne sur notre objectif primordial de faire progresser nos
membres, notre profession et notre organisation.
Pour plus d\u2019informations sur nos efforts de d\u00e9fenses des
int\u00e9r\u00eats en cours, veuillez visiter aicanada.ca ou nous suivre sur
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Our concern for the environment is more than just talk
This publication is printed on Forest Stewardship Council\u00ae (FSC\u00ae) certified paper
with vegetable oil-based inks. Please do your part for the environment by reusing and recycling.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 52 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
EQUITY, DIVERSITY AND INCLUSION (EDI)
Connection:
An antidote to adversity
BY ANDY PHAM, P. APP., AACI
came to Canada in 1980, still too young to go to school.
My parents and I had just completed our harrowing escape from
Vietnam at a time when the people of South Vietnam were trying
to leave the country after the Fall of Saigon on April 30, 1975.
My family secretly left Saigon for the Mekong Delta to take a small
fishing boat to flee the country by sea. After three days on the open
water, and with much good luck, we landed on an island in Malaysia
where we settled briefly in a refugee camp on Pulao Bidong.
Growing up in Canada from a young age, I did not face many
issues with language, although I was in an English Second
Language program for a couple of early elementary school years.
This was mainly because we did not leave behind the language
of our former homeland and continued to speak exclusively
Vietnamese at home.
In East Vancouver, as a Vietnamese kid growing up in a school with
a large proportion of Asian students, it was not out of place for the
academic achievers to be Asian. Entering Simon Fraser University,
it was more of the same. Often, the best and brightest were Asian.
In school, I did not identify with the idea of being from a marginalized
community because, simply put, Asians were the dominant group.
Entering the working world, I began my career in downtown
Vancouver. Unlike the experiences of my youth, I saw that most of
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 53
EQUITY, DIVERSITY AND INCLUSION (EDI)
the professionals working downtown were not Asian. Concerningly
for me, I also saw that most recruiters and HR professionals \u2013 those
with the power to hire me \u2013 were anything but Asian.
As I worked to find my professional foothold in the world,
I found that some people were genuinely concerned with my
best interests and graciously shared with me their hard-earned
knowledge, with the aim of helping me develop as a professional.
For that, I am very grateful. However, others saw me as mainly
a means of production. I was smart, quick, and cheap. When it
came time to ask for more in exchange for my time, energy, and
accumulated knowledge, I was not met with an open discussion, a
planning process, or indeed with any means to advance my career.
Instead, I got a simple and disheartening response: no.
That moment taught me that how I saw myself was not how
I was seen by some people in my company. And because I was
different from my colleagues, my employer thought it permissible
to dismiss my asks as unwarranted and unwelcome. I wonder:
if the asks had been made by someone who more closely
resembled upper manager \u2013 someone white \u2013 whether they would
have garnered a more positive response.
These are the questions that people from marginalized
communities are left to face. And as for the answers, the odds are
not in our favour. According to a report published by PayScale
in 2018, people of colour are significantly less likely than white
men to receive a raise when they ask for one. The study found that
women of colour were 19% less likely and men of colour were 25%
less likely to receive a raise as compared to a white man.
Could it be that I was facing barriers posed by racism and
prejudice? While I waited for wholesale system change, I saw
it as possible within my own life to break down barriers on an
individual level; that is, one person at a time. If my environment
was hurting me, I would change my environment.
In the past, people have often asked me: how did I get to be
where I am today? And I have often told them that I made it my focus
to meet people and make authentic connections. I indiscriminately
met and invited people out for coffee and lunch. If a person was
receptive to speaking with me, shaking my hand, exchanging
business cards, and agreeing to connect sometime in the future, that
was enough for me to follow up.
The following is a story which I have told many times about how a
single moment changed my entire career path. I was a fee appraiser
at the time and attending the Vancouver Real Estate Forum. I entered
the room late to watch a panel discussion and greeted the person who
was immediately closest to me at the table. We exchanged names
quickly, lamented that we did not have time to chat, traded business
cards, then went our separate ways for the day.
Over the next few weeks, work continued as it does, and I found
myself applying for a new opportunity in real estate. At the same
time, I had been in contact with the person I had met at the forum,
and we had scheduled a lunch. During lunch, we talked about being
from Asian backgrounds, working hard to make our way through
the real estate industry, and being met with similar challenges of
not being fully accepted. I also found out that my new friend had
just left a position at the very company where I had just applied.
Small world! We ended our lunch, agreed to stay in touch, and
went our separate ways.
About a week later, I got a call from my new friend, asking how
the job application went. I replied that the company HR person had
told me that I did not have suitable qualifications and so I would
not be interviewed. My friend told me that the role was the first
of two available positions at the company. The second had come
up due to an unexpected departure and my friend asked if I was
interested. Of course I was. My friend offered to deliver my resum\u00e9
to the office directly and before the day was up, my resum\u00e9 was
in his hands. Before the end of the week, I heard back from the
company and was told to expect a call from HR. Believe it or not,
the same HR contact person who told me earlier that I did not have
suitable qualifications called me to set up a phone screening.
That company was Sun Life Financial, and the rest is history.
To this day, I remind myself that everyone deserves your time, if
only for a moment. Extend your hand, say \u201chi,\u201d offer to connect if it is
beneficial for both parties. There is something that you can learn and
gain from every interaction you have with someone else. They might
even change your life. How was I to know that the person I chanced
to meet in less than five minutes at the Vancouver Real Estate Forum
happened to work at the very company where I had just applied?
If I had not made that brief contact and followed up with a lunch
meeting to connect through conversation, I could not have hoped to
learn about the second role, which I eventually filled.
Professionals of colour, in appraisal or elsewhere, would
do well to remember that repeatedly showing kindness,
understanding, and a spirit of friendship on a one-on-one
Professionals of colour, in appraisal or elsewhere, would do well to remember
that repeatedly showing kindness, understanding, and a spirit of friendship
on a one-on-one basis can be a good way to show people that yes, you are
worth knowing, staying in touch with, and hiring.
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EQUITY, DIVERSITY AND INCLUSION (EDI)
When you make time to connect with people in \u2013 and even beyond \u2013 your
industry, it reaffirms who you are and what you value. People remember you,
should an opportunity come up. You create a personal brand that could work
wonders for you, even when you are not in the room.
basis can be a good way to show people that yes, you are worth
knowing, staying in touch with, and hiring.
Over the years, I have tried to build my knowledge, not through
market reports or industry summaries, but by taking time out of
my day to talk to whoever would talk to me. It is a clich\u00e9, but it is
true that time is the most precious commodity. So, when someone
agrees to spend their precious time with you, be open, honest, and
sincere. Impressions go a long way, and you never know where a
strong, positive impression may lead.
When you make time to connect with people in \u2013 and even
beyond \u2013 your industry, it reaffirms who you are and what you value.
People remember you, should an opportunity come up. You create
a personal brand that could work wonders for you, even when you
are not in the room. You create a positive network willing to bring
up your name in conservation in their circles of influence, opening
you up to opportunities which might have otherwise been several
degrees of connection away from you.
So, in conclusion, I say be open to others. Be open to saying
\u201cyes\u201d and seeing where it will lead you. Because, when the world
faces people of colour with harsh words and unfair treatment,
people of colour respond with resilience and excellence.
What will that look like for you?
OUR VISION
To be the most trusted association of
residential appraisal firms in Canada.
OUR MANDATE
BAREA protects and promotes the
business interests of our member firms
through a strong and cohesive voice
as well as the sharing of best practices.
Business Association of Real Estate Appraisers
Stronger together
DON\u2019T GO IT ALONE
OUR VISION
To be the most trusted association of
residential appraisal firms in Canada.
OUR MANDATE
BAREA protects and promotes the
business interests of our member firms
through a strong and cohesive voice
as well as the sharing of best practices.
Business Association of Real Estate Appraisers
barea.ca
Stronger together
DON\u2019T GO IT ALONE
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\u00c9QUIT\u00c9, DIVERSIT\u00c9 ET INCLUSION (EDI)
La connexion :
Un antidote \u00e0 l\u2019adversit\u00e9
PAR ANDY PHAM, \u00c9. PRO., AACI
Je suis arriv\u00e9 au Canada en 1980, encore trop jeune pour
aller \u00e0 l\u2019\u00e9cole. Mes parents et moi venions d\u2019achever
notre fuite harassante du Vi\u00eat Nam, \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9
les habitants du Sud-Vi\u00eat Nam tentaient de quitter
le pays apr\u00e8s la chute de Saigon, le 30 avril 1975. Ma famille
a secr\u00e8tement quitt\u00e9 Saigon pour le delta du M\u00e9kong afin de
prendre un petit bateau de p\u00eache pour fuir le pays par la mer.
Apr\u00e8s trois jours en pleine mer, et avec beaucoup de chance,
nous avons accost\u00e9 sur une \u00eele de Malaisie o\u00f9 nous nous sommes
bri\u00e8vement install\u00e9s dans un camp de r\u00e9fugi\u00e9s \u00e0 Pulao Bidong.
Ayant grandi au Canada d\u00e8s mon plus jeune \u00e2ge, je n\u2019ai pas
eu beaucoup de probl\u00e8mes avec la langue, bien que j\u2019ai suivi un
programme d\u2019anglais langue seconde pendant quelques ann\u00e9es
au d\u00e9but de l\u2019\u00e9cole primaire. Cela s\u2019explique principalement par le
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 56 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
\u00c9QUIT\u00c9, DIVERSIT\u00c9 ET INCLUSION (EDI)
fait que nous n\u2019avons pas laiss\u00e9 derri\u00e8re nous la langue de notre
ancienne patrie et que nous avons continu\u00e9 \u00e0 parler exclusivement
vietnamien \u00e0 la maison.
\u00c0 Vancouver-Est, un enfant vietnamien grandissant dans une
\u00e9cole comptant une grande proportion d\u2019\u00e9l\u00e8ves asiatiques, il n\u2019\u00e9tait
pas incongru que les \u00e9l\u00e8ves les plus brillants soient asiatiques.
En entrant \u00e0 l\u2019universit\u00e9 Simon Fraser, c\u2019\u00e9tait un peu la m\u00eame chose.
Souvent, les meilleurs et les plus brillants \u00e9taient asiatiques. \u00c0 l\u2019\u00e9cole,
je ne m\u2019identifiais pas \u00e0 l\u2019id\u00e9e d\u2019appartenir \u00e0 une communaut\u00e9
marginalis\u00e9e parce que, tout simplement, les Asiatiques constituaient
le groupe dominant.
En entrant dans le monde du travail, j\u2019ai commenc\u00e9 ma carri\u00e8re
dans le centre-ville de Vancouver. Contrairement \u00e0 ce que j\u2019avais v\u00e9cu
dans ma jeunesse, j\u2019ai constat\u00e9 que la plupart des professionnels
travaillant dans le centre-ville n\u2019\u00e9taient pas asiatiques. Fait inqui\u00e9tant
pour moi, j\u2019ai \u00e9galement constat\u00e9 que la plupart des recruteurs et des
professionnels des ressources humaines – ceux qui avaient le pouvoir
de m\u2019embaucher – \u00e9taient tout, sauf asiatiques.
Alors que je m\u2019effor\u00e7ais de trouver ma place dans le
monde professionnel, j\u2019ai d\u00e9couvert que certaines personnes
se souciaient sinc\u00e8rement de mes int\u00e9r\u00eats et partageaient
gracieusement avec moi leurs connaissances durement acquises,
dans le but de m\u2019aider \u00e0 me d\u00e9velopper en tant que professionnel.
Je leur en suis tr\u00e8s reconnaissant. D\u2019autres, en revanche, me
consid\u00e9raient essentiellement comme un moyen de production.
J\u2019\u00e9tais intelligent, rapide et bon march\u00e9. Lorsque le moment
est venu de demander plus en \u00e9change de mon temps, de mon
\u00e9nergie et des connaissances accumul\u00e9es, je n\u2019ai pas eu droit \u00e0
une discussion ouverte, \u00e0 un processus de planification ou, en
fait, \u00e0 un quelconque moyen de faire progresser ma carri\u00e8re. Au
lieu de cela, j\u2019ai re\u00e7u une r\u00e9ponse simple et d\u00e9courageante : non.
Ce moment m\u2019a appris que la fa\u00e7on dont je me voyais n\u2019\u00e9tait
pas celle dont certaines personnes de mon entreprise me
voyaient. Et parce que j\u2019\u00e9tais diff\u00e9rent de mes coll\u00e8gues, mon
employeur estimait qu\u2019il lui \u00e9tait permis de rejeter mes demandes
comme \u00e9tant injustifi\u00e9es et importunes. Je me pose la question
suivante : si ces questions avaient \u00e9t\u00e9 pos\u00e9es par quelqu\u2019un qui
ressemblait davantage au sup\u00e9rieur hi\u00e9rarchique – quelqu\u2019un de
blanc -, auraient-elles re\u00e7u une r\u00e9ponse plus positive?
Telles sont les questions auxquelles sont confront\u00e9es les
personnes issues de communaut\u00e9s marginalis\u00e9es. Et pour ce qui
est des r\u00e9ponses, les chances ne sont pas en notre faveur. Selon un
rapport publi\u00e9 par PayScale en 2018, les personnes de couleur ont
nettement moins de chances que les hommes blancs de recevoir
une augmentation lorsqu\u2019elles en font la demande. L\u2019\u00e9tude a r\u00e9v\u00e9l\u00e9
que les femmes de couleur avaient 19 % de chances en moins et
les hommes de couleur 25 % de chances en moins de recevoir une
augmentation par rapport \u00e0 un homme blanc.
Se pourrait-il que je sois confront\u00e9 \u00e0 des obstacles li\u00e9s au racisme
et aux pr\u00e9jug\u00e9s? En attendant un changement global du syst\u00e8me, j\u2019ai
consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait possible, dans ma propre vie, de faire tomber les
barri\u00e8res au niveau individuel, c\u2019est-\u00e0-dire une personne \u00e0 la fois. Si
mon environnement me faisait du mal, je le changerais.
Dans le pass\u00e9, les gens m\u2019ont souvent demand\u00e9 : comment
suis-je arriv\u00e9 l\u00e0 o\u00f9 je suis aujourd\u2019hui? Je leur ai souvent r\u00e9pondu
que je m\u2019\u00e9tais fix\u00e9 pour objectif de rencontrer des gens et de
nouer des liens authentiques. Je rencontrais et invitais les gens
\u00e0 prendre un caf\u00e9 ou \u00e0 d\u00e9jeuner sans discrimination. Si une
personne \u00e9tait dispos\u00e9e \u00e0 me parler, \u00e0 me serrer la main, \u00e0
\u00e9changer des cartes de visite et \u00e0 convenir d\u2019un rendez-vous \u00e0
l\u2019avenir, cela suffisait pour que je lui donne suite.
Voici une histoire que j\u2019ai racont\u00e9e \u00e0 maintes reprises et qui
montre comment un seul moment a chang\u00e9 l\u2019ensemble de mon
parcours professionnel. \u00c0 l\u2019\u00e9poque, j\u2019\u00e9tais \u00e9valuateur et j\u2019assistais
au Vancouver Real Estate Forum. Je suis arriv\u00e9 en retard dans
la salle pour assister \u00e0 une table ronde et j\u2019ai salu\u00e9 la personne
Les professionnels de couleur, dans le domaine de l\u2019\u00e9valuation ou ailleurs,
feraient bien de se rappeler que faire preuve \u00e0 plusieurs reprises de gentillesse,
de compr\u00e9hension et d\u2019un esprit d\u2019amiti\u00e9 sur une base individuelle peut \u00eatre
un bon moyen de montrer aux gens que oui, vous valez la peine d\u2019\u00eatre connu,
de rester en contact avec eux et d\u2019\u00eatre embauch\u00e9.
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\u00c9QUIT\u00c9, DIVERSIT\u00c9 ET INCLUSION (EDI)
qui \u00e9tait imm\u00e9diatement la plus proche de moi \u00e0 la table. Nous
avons \u00e9chang\u00e9 nos noms rapidement, regrett\u00e9 de ne pas avoir
eu le temps de discuter, \u00e9chang\u00e9 nos cartes de visite, puis nous
sommes repartis chacun de notre c\u00f4t\u00e9 pour la journ\u00e9e.
Au cours des semaines suivantes, le travail s\u2019est poursuivi et je
me suis retrouv\u00e9 \u00e0 postuler pour une nouvelle opportunit\u00e9 dans
l\u2019immobilier. Parall\u00e8lement, j\u2019avais pris contact avec la personne
que j\u2019avais rencontr\u00e9e au forum et nous avions pr\u00e9vu de d\u00e9jeuner
ensemble. Pendant le d\u00e9jeuner, nous avons parl\u00e9 du fait que nous
sommes d\u2019origine asiatique, que nous avons travaill\u00e9 dur pour
nous frayer un chemin dans le secteur de l\u2019immobilier et que nous
avons \u00e9t\u00e9 confront\u00e9s aux m\u00eames difficult\u00e9s, \u00e0 savoir que nous
n\u2019avons pas \u00e9t\u00e9 pleinement accept\u00e9s. J\u2019ai \u00e9galement d\u00e9couvert
que mon nouvel ami venait de quitter un poste dans l\u2019entreprise
m\u00eame o\u00f9 je venais de postuler. Le monde est petit ! Nous avons
termin\u00e9 notre d\u00e9jeuner, convenu de rester en contact et nous
sommes repartis chacun de notre c\u00f4t\u00e9.
Environ une semaine plus tard, mon nouvel ami m\u2019a appel\u00e9 pour me
demander comment s\u2019\u00e9tait d\u00e9roul\u00e9e ma candidature. Je lui ai r\u00e9pondu
que la personne charg\u00e9e des ressources humaines de l\u2019entreprise
m\u2019avait dit que je n\u2019avais pas les qualifications requises et que je ne
passerais donc pas d\u2019entrevue. Mon ami m\u2019a expliqu\u00e9 que le poste \u00e9tait
le premier de deux postes disponibles dans l\u2019entreprise. Le second
s\u2019\u00e9tait lib\u00e9r\u00e9 \u00e0 la suite d\u2019un d\u00e9part inattendu et mon ami m\u2019a demand\u00e9
si j\u2019\u00e9tais int\u00e9ress\u00e9. Bien entendu, je l\u2019\u00e9tais. Mon ami a propos\u00e9 de
remettre mon CV directement au bureau et, avant la fin de la journ\u00e9e,
mon CV \u00e9tait entre ses mains. Avant la fin de la semaine, l\u2019entreprise
m\u2019a r\u00e9pondu et m\u2019a dit de m\u2019attendre \u00e0 un appel des RH. Croyez-le ou
non, la personne qui m\u2019avait dit que je n\u2019avais pas les qualifications
requises m\u2019a appel\u00e9 pour organiser une entrevue au t\u00e9l\u00e9phone.
Cette soci\u00e9t\u00e9 \u00e9tait la Financi\u00e8re Sun Life, et le reste appartient
\u00e0 l\u2019histoire.
Aujourd\u2019hui encore, je me rappelle que tout le monde m\u00e9rite
qu\u2019on lui consacre du temps, ne serait-ce qu\u2019un instant. Tendez
la main, dites \u00ab bonjour \u00bb, proposez d\u2019entrer en contact si c\u2019est
b\u00e9n\u00e9fique pour les deux parties. Il y a quelque chose \u00e0 apprendre et \u00e0
gagner de chaque interaction que vous avez avec quelqu\u2019un d\u2019autre.
Elle peut m\u00eame changer votre vie. Comment aurais-je pu savoir
que la personne que j\u2019ai rencontr\u00e9e par hasard en moins de cinq
minutes au Vancouver Real Estate Forum travaillait justement
dans l\u2019entreprise o\u00f9 je venais de poser ma candidature? Si je
n\u2019avais pas \u00e9tabli ce bref contact et si je n\u2019avais pas fait suivre
cette rencontre d\u2019un d\u00e9jeuner afin de nouer des liens par la
conversation, je n\u2019aurais jamais pu esp\u00e9rer en savoir plus sur le
second poste, que j\u2019ai fini par occuper.
Les professionnels de couleur, dans le domaine de l\u2019\u00e9valuation
ou ailleurs, feraient bien de se rappeler que faire preuve \u00e0
plusieurs reprises de gentillesse, de compr\u00e9hension et d\u2019un
esprit d\u2019amiti\u00e9 sur une base individuelle peut \u00eatre un bon moyen
de montrer aux gens que oui, vous valez la peine d\u2019\u00eatre connu, de
rester en contact avec eux et d\u2019\u00eatre embauch\u00e9.
Au fil des ans, j\u2019ai essay\u00e9 d\u2019enrichir mes connaissances, non
pas au moyen de rapports de march\u00e9 ou de r\u00e9sum\u00e9s sectoriels,
mais en prenant le temps de parler \u00e0 ceux qui voulaient bien me
parler. C\u2019est un clich\u00e9, mais il est vrai que le temps est le bien
le plus pr\u00e9cieux. Par cons\u00e9quent, lorsque quelqu\u2019un accepte de
passer son temps pr\u00e9cieux avec vous, soyez ouvert, honn\u00eate et
sinc\u00e8re. Les impressions vont loin, et on ne sait jamais o\u00f9 une
impression forte et positive peut mener.
Lorsque vous prenez le temps d\u2019entrer en contact avec des
personnes de votre secteur d\u2019activit\u00e9, et m\u00eame au-del\u00e0, vous
r\u00e9affirmez qui vous \u00eates et ce que vous appr\u00e9ciez. Les gens se
souviennent de vous si une occasion se pr\u00e9sente. Vous cr\u00e9ez
une marque personnelle qui peut faire des merveilles pour vous,
m\u00eame lorsque vous n\u2019\u00eates pas dans la salle. Vous cr\u00e9ez un r\u00e9seau
positif pr\u00eat \u00e0 \u00e9voquer votre nom dans leurs cercles d\u2019influence, ce
qui vous ouvre des opportunit\u00e9s qui, autrement, auraient pu \u00eatre
\u00e9loign\u00e9es de vous de plusieurs degr\u00e9s de connexion.
En conclusion, je dirais qu\u2019il faut s\u2019ouvrir aux autres. Soyez
pr\u00eats \u00e0 dire \u00ab oui \u00bb et \u00e0 voir o\u00f9 cela vous m\u00e8nera. Parce que,
lorsque le monde oppose aux personnes de couleur des mots durs
et un traitement injuste, les personnes de couleur r\u00e9pondent par
la r\u00e9silience et l\u2019excellence.
\u00c0 quoi cela ressemblera-t-il pour vous?
Lorsque vous prenez le temps d\u2019entrer en contact avec des personnes de votre
secteur d\u2019activit\u00e9, et m\u00eame au-del\u00e0, vous r\u00e9affirmez qui vous \u00eates et ce que
vous appr\u00e9ciez. Les gens se souviennent de vous si une occasion se pr\u00e9sente.
Vous cr\u00e9ez une marque personnelle qui peut faire des merveilles pour vous,
m\u00eame lorsque vous n\u2019\u00eates pas dans la salle.
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NEWS\/NOUVELLES
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June 5-8, 2024 | Charlottetown, PEI
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national de l\u2019ICE 2024
5-8 juin 2024 | Charlottetown, \u00ce.-P.-\u00c9.
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 61
NEWS\/NOUVELLES
Welcome to
Sophie Lamontagne, AIC
Director of Public Affairs
and Communications
The AIC is pleased to announce that the role of Director
of Public Affairs and Communications has been filled by
Sophie Lamontagne. Sophie is an accomplished leader
with over 15 years of diverse experience in strategic
operations management, communications\/marketing,
public affairs and international trade development. She
has a proven track record of advancing member-driven
organizational missions, promoting brand awareness,
and increasing program utilization both nationally and globally.
With executive positions held across various sectors including
international trade, agri-food, economic development, and
healthcare\/social services. Sophie has excelled in fostering
collaborative relationships with diverse stakeholders,
including government officials, community leaders, and private
representatives. Her expertise extends from administering regional
to international programs, demonstrating her ability to drive
impactful initiatives on a global scale. Sophie holds her Masters
Certificate in Project Management (MCPM) and has a Bachelor of
Arts in Communications.
Sophie began in her role as of April 8, 2024 and looks forward to
meeting Members across Canada.
Bienvenue \u00e0 Sophie
Lamontagne, Directrice,
Affaires publiques et
communications
L\u2019ICE a le plaisir d\u2019annoncer que le poste de Directrice,
Affaires publiques et communications a \u00e9t\u00e9 pourvu par
Sophie Lamontagne. Sophie Lamontagne est une leader accomplie
avec plus de 15 ans d’exp\u00e9rience diversifi\u00e9e dans la gestion des
op\u00e9rations strat\u00e9giques, les communications\/le marketing, les
affaires publiques, et le commerce international. Elle a un bilan
prouv\u00e9 de promotion des missions des organisations dirig\u00e9es
par les membres, de sensibilisation \u00e0 la marque et d’augmentation
de l’utilisation des programmes, tant au niveau national que mondial.
Occupant des postes de direction dans divers secteurs, notamment le
commerce international, l’agroalimentaire, le d\u00e9veloppement \u00e9conomique
et les soins de sant\u00e9\/services sociaux. Sophie s’est distingu\u00e9e en favorisant
des relations collaboratives avec des intervenants diversifi\u00e9s, notamment
des responsables gouvernementaux, des leaders communautaires et des
repr\u00e9sentants du secteur priv\u00e9. Son expertise s’\u00e9tend de l’administration
de programmes r\u00e9gionaux \u00e0 internationaux, d\u00e9montrant ainsi sa capacit\u00e9 \u00e0
mener des initiatives d’impact \u00e0 l’\u00e9chelle mondiale. Sophie est titulaire d\u2019un
certificat de ma\u00eetrise en gestion de projet ainsi qu’un baccalaur\u00e9at \u00e8s arts en
relations publiques et journalisme.
Sophie est entr\u00e9e en sa r\u00f4le le 8 avril 2024 et se r\u00e9jouit de rencontrer
des membres de l\u2019ICE de tout le Canada.
CUSPAP and PPS 2024
The Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice (CUSPAP) 2024 entered into effect as of January 1, 2024.
All AIC Members must now be in compliance with CUSPAP 2024.
A comprehensive list of the changes to this new edition of
CUSPAP can be found in Appendix B of CUSPAP 2024.
The online, on-demand version of the 2024 Professional
Practice Seminar (PPS) became available as of February 1, 2024,
in both English and French. The deadline to complete the 2024
Professional Practice Seminar is: December 31, 2024.
Member in good
standing letter and e-card
On March 21, 2024, the AIC launched our online, on-demand
Member in good standing letter and e-card feature on aicanada.ca.
Whether you are providing proof of Membership to a client,
accessing exclusive AIC Member loyalty and discount programs,
or simply validating your current Membership status, easy access
to your Member in good standing letter is important.
Now you can instantly access and download your Member
in good standing letter and e-card \u2013 anytime, on any device, by
accessing the AIC Member Portal.
NUPPEC et le SPP 2024
Les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re
d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) 2024 sont entr\u00e9es en vigueur le 1er
janvier 2024. Tous et toutes les membres de l\u2019ICE doivent d\u00e9sormais
se conformer aux NUPPEC 2024. Une liste compl\u00e8te des modifications
se trouve \u00e0 l\u2019annexe B des NUPPEC 2024.
La version en ligne, autoformation, du s\u00e9minaire de pratique
professionnelle (SPP) 2024 est devenu disponible le 1 f\u00e9vrier 2024,
en anglais et en fran\u00e7ais. La date limite pour compl\u00e9ter le s\u00e9minaire
de pratique professionnelle 2024 est le 31 d\u00e9cembre 2024.
Lettre et carte \u00e9lectronique
de membre en r\u00e8gle
Le 21 mars 2024, l\u2019ICE a rendu disponible en ligne et sur demande \u00e0
icecanada.ca la lettre et carte \u00e9lectronique de membre en r\u00e8gle!
Qu\u2019il s\u2019agisse de fournir une preuve d\u2019adh\u00e9sion \u00e0 l\u2019ICE \u00e0 un client,
d\u2019acc\u00e9der aux programmes d\u2019affinit\u00e9 exclusifs aux membres de l\u2019ICE
ou simplement de valider votre statut de membre, il est important de
pouvoir acc\u00e9der facilement \u00e0 votre lettre de membre en r\u00e8gle.
D\u00e9sormais, vous pouvez acc\u00e9der instantan\u00e9ment \u00e0 votre lettre et carte
\u00e9lectronique de membre en r\u00e8gle et les t\u00e9l\u00e9charger, \u00e0 tout moment et sur
n\u2019importe quel appareil en acc\u00e9dant le portail des membres de l\u2019ICE.
Canadian Property Valuation | \u00c9valuation 62 immobili\u00e8re au Canada Return to CONTENTS
Important Dates<\/li>\n\n\n\n - May 20, 2024 \u2013 Victoria Day<\/li>\n\n\n\n
- May 26, 2024 \u2013 National AccessAbility Week begins<\/li>\n\n\n\n
- June 1, 2024 \u2013 Pride Month<\/li>\n\n\n\n
- June 1, 2024 \u2013 Indigenous History Month<\/li>\n\n\n\n
- June 5-8 \u2013 AIC 2024 Conference
and Annual General Meeting, Charlottetown<\/li>\n\n\n\n - June 16, 2024 \u2013 Father\u2019s Day<\/li>\n\n\n\n
- June 17, 2024 \u2013 Eid al-Adha (Islam)<\/li>\n\n\n\n
- June 20, 2024 \u2013 Summer Solstice<\/li>\n\n\n\n
- June 21, 2024 \u2013 National Indigenous Peoples Day<\/li>\n\n\n\n
- June 24, 2024 \u2013 F\u00eate Nationale du Qu\u00e9bec\/Saint-Jean-Baptiste<\/li>\n\n\n\n
- July 1, 2024 \u2013 Canada Day<\/li>\n\n\n\n
- August 1, 2024 \u2013 Emancipation Day<\/li>\n\n\n\n
- August 5, 2024 \u2013 Civic\/Provincial Day, British Columbia Day,
Heritage Day (AB), Natal Day (NS, PEI), New Brunswick Day,
Terry Fox Day (MB)
Dates importantes<\/li>\n\n\n\n - 20 mai 2024 \u2013 Journ\u00e9e nationale des patriotes<\/li>\n\n\n\n
- 26 mai 2024 \u2013 Semaine nationale de l\u2019accessibilit\u00e9 d\u00e9bute<\/li>\n\n\n\n
- 1 juin 2024 \u2013 Mois de la fiert\u00e9<\/li>\n\n\n\n
- 1 juin 2024 \u2013 Mois de l\u2019histoire autochtone<\/li>\n\n\n\n
- 5-8 juin 2024 \u2013 Congr\u00e8s national de l\u2019ICE 2024 et
Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle, Charlottetown<\/li>\n\n\n\n - 16 juin 2024 \u2013 F\u00eate des P\u00e8res<\/li>\n\n\n\n
- 17 juin 2024 \u2013 Eid al-Adha (Islam)<\/li>\n\n\n\n
- 20 juin 2024 \u2013 Solstice d\u2019\u00e9t\u00e9<\/li>\n\n\n\n
- 21 juin 2024 \u2013 Journ\u00e9e national des peuples autochtones<\/li>\n\n\n\n
- 24 juin 2024 \u2013 F\u00eate Nationale du Qu\u00e9bec\/Saint-Jean-Baptiste<\/li>\n\n\n\n
- 1 juillet 2024 \u2013 F\u00eate du Canada<\/li>\n\n\n\n
- 1 ao\u00fbt 2024 \u2013 Journ\u00e9e de l\u2019\u00e9mancipation<\/li>\n\n\n\n
- 5 ao\u00fbt 2024 \u2013 Journ\u00e9e civique\/provinciale, Journ\u00e9e de la
Colombie-Britannique, Heritage Day (AB), Natal Day (NS, \u00ce.-P.-\u00c9.),
New Brunswick Day, Terry Fox Day (MB)
These AIC Members have passed away. On behalf of everyone connected
with the AIC and the profession, we extend our sincerest sympathies to their
families, friends and associates.
Ces membres de l’ICE sont d\u00e9c\u00e9d\u00e9s. Au nom de tous ceux qui oeuvrent de pr\u00e8s
ou de loin au sein de l’ICE et de la profession, nous exprimons nos plus sinc\u00e8res
condol\u00e9ances \u00e0 leurs familles, amis et associ\u00e9s.
In Memoriam \/ En m\u00e9moire David C. Bradley, P. App., CRA
Charlottetown, PEI
Dave Kelly, Candidate
Dartmouth, NS
Wanda Styre, P. App., CRA
Estevan, SK
NEWS\/NOUVELLES
Return to CONTENTS Volume 68 | Book 1 \/ Tome 1 | 2024 63
The Appraisal Institute of Canada (AIC),
together with the provincial associations and
the provincial bodies affiliated with the AIC,
commend the following Members who completed
the rigorous requirements for accreditation as a
Designated Member of the AIC during the period
October 12, 2023 to April 17, 2024:
L\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE), en
collaboration avec les associations provinciales
et les organismes provinciaux affili\u00e9s \u00e0 l\u2019ICE,
f\u00e9licitent les membres suivants qui ont compl\u00e9t\u00e9
le programme rigoureux d\u2019accr\u00e9ditation \u00e0
titre de membre d\u00e9sign\u00e9 de l\u2019ICE durant la
p\u00e9riode du 12 octobre 2023 au 17 avril 2024 :
AIC designations granted \/ D\u00e9signations obtenues de l\u2019ICE
P. App. \/ \u00c9. Pro., AACI
Accredited Appraiser Canadian Institute
\u00c9valuateur accr\u00e9dit\u00e9 de l\u2019Institut canadien
Candidates \/ Stagiaires
AIC welcomed the following new Candidate Members during the period October 12, 2023 to
April 17, 2024:
L\u2019ICE souhaite la bienvenue aux personnes suivantes qui ont joint les rangs des membres
stagiaires durant la p\u00e9riode du 12 octobre 2023 au 17 avril 2024 :
P. App. \/ \u00c9. Pro., CRA
Canadian Residential Appraiser
\u00c9valuateur r\u00e9sidentiel canadien
Alberta
Zac Garthus
Katie Hendrickson
Kathryn Yorkston
British Columbia\/
Colombie-Britannique
Macy Burke
Rob Morrison
Diana Pan
Scott Justin Stevens
New Brunswick\/
Nouveau-Brunswick
Miranda L. Burnett
Marc-Andre Roy
Ontario
Saud Ahmad
KendraBarclay
Charlotte Clare
Marie E. Garbens
Alex (Sangbin) Han
Adam Hannah
Alberta
Darrell R. Muzichuk
British Columbia\/
Colombie-Britannique
Simon (Yoochul) Kim
Brennan Gary Mann
Shelley Lynn Peever
Courtney Pinkenburg
Michael P. A. Podgurney
Dierdrea Swinden
Bruno L. Tozzo
Manitoba
Jared Adams
Christopher Want
Nova Scotia\/
Nouvelle-\u00c9cosse
Dale Eion Letcher
Wassim Mohamad
Alberta
Greg Danyliuk
Kyle Goertzen
Theresa Gonzalez
Anika Kiland
Ben Larsen
Bruce Levy
Runda Li
Gregory Scott Metcalf
Osman Quraishi
Brendan Siwak
Norbert Tajoacha
British Columbia\/
Colombie-Britannique
Amir Bahman Bijari
Jinzhuo Bai
Bo Bao
Gurajvir Singh Bhatia
Satnam Singh Brar
Nathalan Chenery
Yifan Guan
Sawyer Hunt
Joshua Luke Jaques
Jonny An Jiang
Brian Jordan
Harpreet Kaur
Frederic Saysavanh
Khounphachansy
Joshua Timothy Kum
Markos Magriotidis
Jonathan Moi
Jimin Moon
Scott Nguyen
Jane Szu Chuan Peng
Irina Suter
Josh J. Sutton
Mehma Kaur Turna
Jade Ruyu Yan
Manitoba
Gurjinder Aulakh
Ronald Caleb Burley
Matthew Gudel
Sydney Scott-Clark
Anhtien Ta
Samuel Donovan Toews
New Brunswick\/
Nouveau-Brunswick
Erin Lynn Blacquiere
Philippe Gosselin
Spencer Hoar
John Steeves
Newfoundland and
Labrador\/
Terre-Neuve-et-
Labrador
Krista L. Longman
Randy D. Regular
Nova Scotia\/
Nouvelle-\u00c9cosse
Ryan Butts
Ardavan (Ardi) Iranmanesh
Chuan (Sam) Jiang
Kristy Martell
Sakher Mrishih
Artur Shabliienko
Phil Slauenwhite
Rachel Diana Smalley
Alberta
Jocelyn Ahn
Neel Dixit
Philip Quade
Kieran Ricketts
Resham Singh
Kaitlyn Smythe
British Columbia\/
Colombie-Britannique
Maximus Berkeley
Jimmy Hung Pak Chan
Marque Kriel
Harry Chi Ho Kwong
Matthew Stone
Wasuphol Sukhumalin
Lia Yadine Tatel
Students \/ \u00c9tudiants
This category of membership serves as the first step on the path to designation for those
completing their requirements for Candidate membership. Students considering the appraisal
profession as a career option are also welcomed to this category of membership.
Cette cat\u00e9gorie d’adh\u00e9sion constitue la premi\u00e8re \u00e9tape sur la voie de la d\u00e9signation pour
ceux qui s\u2019affairent \u00e0 compl\u00e9ter les exigences de la cat\u00e9gorie de membres stagiaire. Les
\u00e9tudiants qui contemplent une carri\u00e8re comme \u00e9valuateur professionnel sont accueillis
dans cette cat\u00e9gorie de membres.
Ontario
Christopher Aivaliotis
Kamran Alvi
Lydia Arnold
Rohit Kumar Arora
Robert Beghetto
William Isaac Breadner
Derek Chen
Ke Chen
Sydney Copping
Michael Czarnejko
Matthew Nicholas
DeNardis
Madison Dagny Dimock
Jack Dobie
Danielle Faubert
Oleksandr I. Feoktistov
Christophe Cedric
Fournier
Evan Franks
Shengwei Gao
Sara Gomes
Marko Gotovac
Dylan Green
Pravin Jeyaratnam
Sophia Karagiannis
Deepinder (Meenu)
Khurana
Chin Ching Lam
Yuchen Li
Hunter MacGregor
Michael Mallozzi
Alessandra Stephanie
Masci
Nicole Elizabeth McAninch
John McCague
Madison McKnight
Liam Moorfield-Yee
Mary Murrill
Maria Alejandra Plata Toro
Mark Leo Dela Cruz Villanueva
Ryan C. Wong
Manitoba
Harrison Elliott
Cameron McIntyre
Nova Scotia\/
Nouvelle-\u00c9cosse
Sara Kelly
Ontario
Jared Charles Amos
Gurmeet Bajaj
Arushi Bansal
Cait Brooks
Rebecca Cross
Nadia Wendy De Freitas
Stephen Wayne Dyke
Matthieu Fouasse
Dezi Gebel
Jermaine Hinds
Casey Leigh Jagosky
Vaibhav Jain
Goeun Kim
Afshin Nahid
Mike Prencipe
Aamer Rahim
Ali Saedi
Wenliang Shan
Nimish Shukla
Yahia Taleb
Kooshal Teelockee
DESIGNATIONS CANDIDATES STUDENTS \/ D\u00c9SIGNATIONS STAGIAIRES \u00c9TUDIANTS
Ayesha Naseem
Gary Niven
Emmanuel Olugbemiro
Shawn Page
SongLiang Peng
Bianca Rout
Evan Saab
Leda Schupbach
Brendan Shoreman
Jay Jeffery Tung
Scott Adam Van Haren
Connor William VanDyk
Caleb Wahl
Ping Wang
Jon Wellington
Jack Wilding
Jordan Peter Zaruk
Prince Edward Island\/
\u00cele-du-Prince-\u00c9douard
Melissa D. Gosbee
Quebec\/Qu\u00e9bec
Anthony Di Lorenzo
Alessandro Pardo Pietrollino
Saskatchewan
Monsunmola Adijat Akindiose
Hassaan Usmani
International
Frans Alwyn De Beer
Simon Threlfall
Ontario
Max Charbonneau
Jason King Chung Chau
Ryan Fraser
William Frickelton
Alan Ghahramany
Aaron T. Gifford
Corey Gunn
Arash Hamdollahi
Ivan Ivic
Eric Jin
Lindsay Kaye
Arsalan Muhammad Khan
Natalia Kracheninnikova
Sean A. McNeill
Adam R. Moretti
Ryan Richard Morken
Michelle E. O’Brien
Bhavesh Patel
Christina Seeley
Shelley Wang
Prince Edward Island\/
\u00cele-du-Prince-\u00c9douard
Michael McQuillan
Warren Jackson
Hillary J. Kerkvliet (Russell)
Brett Leef
Selena Liu
Daniel Luca
Saad Manzoor
Christopher Michael
Eric Pennington
Alexander Pitt
Alexander Rance
Dinesh Kumar Sharma
Frederic Louis Toupin
Jason Voong
Amy Ni Wang
Christopher Lloyd Williams
Quebec
Michel Abbondandolo
Danny Masciotra
Gary S. Y. Touyz
Saskatchewan
Jordan Vanjoff
Ramachander Thallada
Taylor Thompson
Marleen Van Ham
Victor Waraich
Candy West
Zhihong Zhao
Prince Edward Island\/
\u00cele-du-Prince-\u00c9douard
Alex Doiron
Quebec\/Qu\u00e9bec
Evelyne Dumas
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