Rapprochements de valeurs : le cœur de l’évaluation

Évaluation immobilière au Canada

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2025 – Volume 69 – Tome 2

Rapprochements de valeurs : le cœur de l’évaluation

Jay Walker, É. Pro., AACI, Associé principal chez AppraisalCoaches.com

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Malgré le grand nombre de professionnels hautement qualifiés dans notre domaine, les rapprochements de données telles que les loyers, les taux de capitalisation, les taux unitaires et même parfois les rapprochements finaux font souvent défaut dans les rapports d’évaluation ICI/CRE narratifs. Au cours des douze dernières années, j’ai été bénévole auprès de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) dans le cadre du programme d’examen des produits du travail, où j’ai examiné les rapports de nouveaux stagiaires et de membres accrédités chevronnés afin de vérifier leur conformité aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC). Cela comprend les rapports de grandes sociétés nationales ainsi que ceux de petites sociétés régionales et locales. Ma déclaration d’ouverture s’applique à tous les profils de nos membres : stagiaires, vétérans chevronnés, grands cabinets et petits cabinets. Cependant, ce que vous lirez ici aujourd’hui peut immédiatement renforcer vos rapports d’évaluation, dès demain.

Les NUPPEC nous indiquent, au paragraphe 8.2.9, que nous devons « Préciser le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, opinions et conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation ».¹ Il s’agit là du cœur même de toute évaluation, à savoir le processus de rapprochement des différents indicateurs.

Malgré cela, il existe peu d’informations sur la manière d’appliquer efficacement ce principe et de le transmettre de manière convaincante au lecteur. Dans l’ouvrage de l’Appraisal Institute (États-Unis) intitulé The Appraisal of Real Estate,² seules sept des plus de 700 pages sont consacrées au rapprochement, et la plupart d’entre elles ne fournissent pas le cadre dont nous, en tant qu’évaluateurs, avons besoin pour réfléchir efficacement aux rapprochements et ensuite savoir comment les communiquer. Dans l’ouvrage pratique de 74 pages intitulé « Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers »,³ une seule page est consacrée à la rédaction persuasive en matière de rapprochement. Aucun cours de perfectionnement professionnel continu (PPC) n’est disponible à ce sujet dans le cadre de la collaboration entre l’University of British Columbia (UBC) et l’ICE. Le livre « Thinking Better » explique ainsi ce manque général d’enseignement de la réflexion dans de nombreuses situations :

« La plupart des programmes [de réflexion] que nous utilisons ont été acquis de manière aléatoire. On ne nous a jamais enseigné comment réfléchir, seulement sur quoi réfléchir. On ne nous a jamais dit comment prendre les meilleures décisions, on nous a seulement donné des décisions à prendre. »⁴

Ces ressources insuffisantes et cette formation limitée conduisent à des rapprochements comme ceux présentés ci-dessous, qui sont assez courants.

Rapprochement n° 1 : Il s’agit d’un rapprochement presque mot pour mot des loyers
d’un bâtiment industriel en Ontario ; un tableau présentant une douzaine de loyers est affiché, avec une fourchette allant de 14 à 35 dollars le pied carré. Aucune moyenne n’est indiquée.
Le rapprochement commence et se termine comme suit :

« Il s’agit d’espaces situés partout [emplacement général]. Ceux situés dans la fourchette supérieure sont bien situés dans des immeubles haut de gamme, tandis que ceux situés dans la fourchette inférieure sont moins bien situés et/ou sont des espaces de qualité moyenne.

Le bien en question est un immeuble moderne, situé dans un parc industriel populaire à [emplacement spécifique], avec un terrain offrant un vaste espace extérieur. Je suis donc d’avis que la valeur locative du bien en question est de 21 $. »

Rapprochement n° 2 : Il s’agit d’un amalgame de rapprochements très courants :

« L’indicateur n° 1 est [liste de certains attributs positifs/négatifs] et est donc inférieur au bien en objet. Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation inférieur.

L’indicateur n° 2 est [liste de certains attributs] et est donc supérieur au bien en objet.
Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation supérieur. »

Ce processus se poursuit, dans l’ordre numérique, pour les six autres biens comparables, puis une conclusion est tirée, comme suit :

« Compte tenu de ces indicateurs, le bien en question devrait se situer dans une fourchette de taux de capitalisation comprise entre 4,5 % et 5,5 %, et un taux de 5,0 % semble justifié dans ce cas. »

Ces deux types de rapprochements, qu’ils concernent des domaines spécifiques (loyer, taux de capitalisation, taux au pied carré, etc.) ou le rapprochement final, sont très courants. L’évaluateur n’a pas vraiment « précisé son raisonnement  ,«du moins pas dans une mesure suffisante pour que l’utilisateur autorisé du rapport puisse facilement suivre ou être convaincu par le choix final. Pour faire mieux, nous devons connaître et appliquer un peu la manière dont le cerveau humain traite l’information, ses limites et les techniques classiques d’argumentation persuasive. Le fait de suivre ces processus aidera l’évaluateur à clarifier ses choix et lui permettra ensuite de les communiquer clairement à l’utilisateur autorisé du rapport.

Voici les sujets essentiels à aborder :

1. L’importance de fournir une vue d’ensemble pour faciliter un cadre de réflexion approprié ;
2. Les limites de la mémoire à court terme et de la mémoire de travail ;
3. La pensée logique et la rédaction persuasive.

FOURNIR UNE VUE D’ENSEMBLE

Une étape essentielle pour traiter efficacement les informations consiste à fournir une vue d’ensemble des caractéristiques les plus convaincantes du bien en objet et de la discussion des données à venir. Il est essentiel de donner une vue d’ensemble avant d’analyser les données détaillées, car cela encourage l’évaluateur à réfléchir aux caractéristiques les plus convaincantes du bien par rapport à cet ensemble de données de marché. Il fournit également le cadre mental dont l’utilisateur du rapport aura besoin pour comprendre et suivre l’analyse.

La vue d’ensemble devrait :

1. Définir l’objectif et l’orientation : une vue d’ensemble explique pourquoi les données sont présentées. Elle indique au lecteur à quelle question elle répond, afin qu’il puisse interpréter chaque donnée dans son contexte plutôt que de manière isolée.
2. Préparer les attentes du lecteur : une vue d’ensemble décrit le type d’informations ou de discussions qui suivront afin que le lecteur ne soit pas surpris ou confus lorsqu’il rencontrera des tableaux, des calculs ou des analyses narratives.
3. Concentrer l’attention sur ce qui importe : avec une feuille de route à l’esprit, le lecteur sait quels détails sont importants et lesquels constituent des informations générales. Cela réduit la charge cognitive et permet au lecteur de rester orienté tout au long de l’explication.
4. Améliorer la clarté et la persuasion : commencer par une vue d’ensemble claire apporte une structure logique et de la transparence. Cela renforce la confiance, en montrant que votre conclusion est basée sur un processus et non sur une simple opinion.

En résumé, une vue d’ensemble agit comme un panneau indicateur. Elle indique au lecteur où il va, pourquoi c’est important et comment il va y arriver. Elle rend les données plus faciles à digérer et les conclusions plus faciles à accepter.

MÉMOIRE DE TRAVAIL

Ensuite, nous devons comprendre comment nous traitons et utilisons les nouvelles informations, car notre capacité de mémoire à court terme et notre capacité à travailler avec ces informations sont limitées. Selon le célèbre article⁵ publié en 1956 par le psychologue cognitif George A. Miller, les gens peuvent généralement retenir environ 7 (±2) éléments dans leur mémoire à court terme. Cela inclut des informations distinctes telles que des chiffres, des mots ou d’autres éléments. Des recherches ultérieures⁶ ont affiné cette estimation, suggérant que 4±1 éléments pourraient être une limite plus précise, en particulier lorsque les éléments ne sont pas regroupés de manière significative.

Lorsqu’il s’agit de trier, de manipuler ou de traiter mentalement des informations – ce que l’on appelle la mémoire de travail⁷ – la capacité est différente. La mémoire de travail ne se contente pas de stocker, elle traite également les informations. Des études montrent que les personnes peuvent généralement manipuler seulement trois à cinq blocs d’informations à la fois, en fonction de leur complexité et de leur familiarité. Cette limitation affecte des tâches telles que le calcul mental, la résolution de problèmes ou le raisonnement. Il est important de noter que le concept de
« regroupement » ou de « fractionnement » peut élargir les limites de la mémoire et de la manipulation. Cependant, plus la tâche est exigeante, moins le cerveau peut gérer de blocs efficacement.

Dans l’ensemble, si le cerveau humain dispose d’une capacité extraordinaire pour la mémoire à long terme, sa mémoire à court terme et sa mémoire de travail sont assez limitées, ce qui influence tout, du multitâche quotidien à la manière dont nous apprenons de nouvelles informations.

Cela signifie que le simple fait de passer en revue les six, sept, huit (douze, etc.) ventes comparables de manière rigide, sans les regrouper de manière significative, risque de perdre votre lecteur et ne vous aide pas, en tant qu’évaluateur, à vous concentrer sur la situation dans son ensemble. Il est extrêmement utile de commencer à regrouper vos comparables en ensembles de deux, trois ou même quatre (selon le nombre de comparables) de données combinées qui présentent suffisamment de caractéristiques similaires pour avoir une signification commune. Au sein de ces groupes, des tendances devraient émerger en examinant les moyennes (ou les fourchettes) qu’ils produisent. Cela permet de réduire le nombre d’informations à une capacité gérable tant pour vous, l’évaluateur, que pour l’utilisateur du rapport.

PENSÉE LOGIQUE ET RÉDACTION PERSUASIVE

Enfin, l’analyse narrative elle-même doit être basée sur une pensée logique et communiquée de manière persuasive au lecteur. Passer en revue les comparables dans un ordre rigide ne vous aide pas, ni vous, ni l’utilisateur du rapport, à comprendre ou à traiter efficacement les données.

Suivez plutôt le processus rhétorique classique grec et romain qui consiste à commencer par les données les plus faibles (puis à les écarter), pour progresser régulièrement vers les meilleures données (données individuelles ou plusieurs données regroupées). Construire une argumentation à partir des preuves les plus faibles vers les plus solides rend la conclusion plus facile à suivre et donne ainsi l’impression qu’elle est méritée, et non imposée. Cela reflète le raisonnement naturel qui consiste à examiner toutes les options et à se rapprocher progressivement de la meilleure.

Ce même processus est également utilisé dans l’enseignement et la formation, où l’on passe d’exemples moins pertinents ou plus généraux à des exemples très pertinents ou spécifiques. Cela aide les apprenants à construire un contexte avant de parvenir à des conclusions. On peut enseigner aux étudiants à commencer par des comparaisons plus larges avant de se concentrer sur le modèle le plus pertinent ou le plus efficace.

De même, dans les rapports scientifiques et statistiques, lorsqu’il s’agit d’évaluer plusieurs variables ou groupes expérimentaux, les rapports classent souvent les résultats en fonction de la force de la corrélation ou de la pertinence. Par exemple, les méta-analyses en médecine peuvent classer les études par ordre croissant de qualité méthodologique ou d’ampleur de l’effet.

En résumé, cette méthode « du pire au meilleur » s’inspire de la logique et des stratégies de communication anciennes. Elle est largement utilisée car elle correspond à la manière dont les gens traitent les preuves : montrer l’éventail, éliminer les plus faibles et terminer par les plus fortes, ce qui rend votre conclusion à la fois raisonnée et convaincante.

CONCLUSION

Ce que nous avons expliqué ici est un processus en trois étapes relativement simple :

1. Donner un aperçu des caractéristiques les plus importantes du sujet, par rapport à l’ensemble de données comparables particulier ;
2. Lorsqu’il y a plus de trois ou quatre données, les regrouper en ensembles similaires/connexes afin que la mémoire de travail de l’évaluateur et de l’utilisateur du rapport ne soit pas submergée par trop de données et puisse les analyser (ou les comprendre) plus efficacement ;
3. Utiliser des techniques rhétoriques classiques pour éliminer (ou minimiser) les données les plus faibles en premier lieu, en se rapprochant progressivement des données et des conclusions les meilleures et les plus convaincantes.

RAPPROCHEMENT HYPOTHÉTIQUE

Maintenant que nous avons passé en revue le cadre, à quoi cela pourrait-il ressembler dans une évaluation narrative « complète » et « concise » du même bien immobilier, pour la sélection d’un taux de capitalisation ?

Rappelons-nous qu’il existe deux formats approuvés pour les rapports narratifs, exhaustif et concis (NUPPEC 7.5.3).⁸ Les rapports concis conviennent généralement aux utilisateurs fréquents d’évaluations, tels que les prêteurs, les courtiers hypothécaires, les FPI, etc., tandis que les rapports exhaustifs sont requis pour la plupart des autres utilisateurs et utilisations. Pour l’analyse selon la méthode du revenu, les notes pratiques des NUPPEC⁹ à la section 3.23.8 stipulent qu’un rapport complet doit « identifier, décrire et analyser […] avec une justification détaillée », tandis qu’un rapport concis doit seulement « identifier et résumer […] [avec] une justification à l’appui […] ».

Le bien immobilier hypothétique est un bâtiment industriel de 33 000 pieds carrés, vieux de 35 ans, avec un terrain excédentaire utile, ce qui donne une couverture du site de 20 %. En plus des 2 000 pieds carrés de bureaux standard au rez-de-chaussée, il dispose également de 2 000 pieds carrés de bureaux en mezzanine de bonne qualité, achevés il y a cinq ans. Il dispose également, ce qui est assez inhabituel pour un bâtiment de cet âge, d’une hauteur sous plafond de 23 pieds. Il s’agit d’une construction en béton de qualité moyenne et en état moyen.

RAPPORT COMPLET

Les ventes suivantes ont été identifiées comme les plus pertinentes parmi celles étudiées :

Ces ventes ont un taux de capitalisation compris entre 4,13 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,01 %.

RÉSUMÉ DES FACTEURS IMPORTANTS

Le bien immobilier en objet présente plusieurs avantages par rapport à ce qui est habituel dans ce secteur et sur le marché local. Comparé aux biens immobiliers habituels sur ce marché, le bien en objet dispose d’un surplus de terrain utile considérable (la couverture habituelle des sites est de 30 à 45 %, contre 20 % pour le bien en objet, qui est plus spacieux). Cet élément a souvent pour effet, en plus d’augmenter les loyers comme indiqué dans la section consacrée aux loyers, de réduire les taux de capitalisation, car les acheteurs apprécient la flexibilité qu’il offre pour diverses activités industrielles et, surtout, la facilité avec laquelle le bien peut être reloué à un plus large éventail d’utilisateurs s’il venait à être vacant.

Le taux de capitalisation est également susceptible d’être comprimé en raison de la hauteur relativement excessive du plafond (23 pieds), car une hauteur moins souhaitable de 18 à 20 pieds est plus courante dans les bâtiment de cette tranche d’âge. En outre, dans une mesure plus limitée, le pourcentage légèrement plus élevé de finitions de bureaux (de bonne qualité) par rapport aux normes du marché aura également tendance à comprimer modestement le taux de capitalisation.

En contrepartie de ces caractéristiques positives, le bâtiment en objet est plus ancien (35 ans) que la moyenne dans cette zone (10 à 25 ans étant plus courant), et sa superficie de 33 000 pieds carrés est supérieure à la fourchette de 15 000 à 25 000 pieds carrés fréquemment observée dans cette zone. Ces deux facteurs auront tendance à faire augmenter légèrement le taux de capitalisation du bâtiment en objet.

EXAMEN ET REGROUPEMENT DES VENTES COMPARABLES

Cette analyse regroupe les ventes comparables afin d’identifier les indicateurs les plus pertinents.

Groupe 1 : Ventes 1, 3 et 6

Ces comparables ont des taux de capitalisation compris entre 5,23 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,57 %. Ces bâtiments sont généralement moins comparables à l’objet ; bien que similaires en termes d’âge et légèrement plus petits (27 462 pieds carrés en moyenne), ils ne disposent pas du surplus de terrain et de la hauteur libre supérieure à la moyenne de l’objet et sont généralement dotés de charpentes métalliques de moindre qualité. Il convient de noter que la vente 6, avec un taux de capitalisation de 5,23 % et une faible couverture du site de 26 %, montre comment le surplus de terrain peut comprimer les taux de capitalisation. Dans l’ensemble, le taux de capitalisation du bien concerné devrait être inférieur à la moyenne de ce groupe et inférieur au taux de 5,23 % de la vente 6.

Groupe 2 : Ventes 2 et 4

Les ventes 2 et 4 ont un taux de capitalisation moyen de 4,45 %, compris entre 4,13 % et 4,77 %. Il s’agit de propriétés plus récentes et plus petites (17 314 pieds carrés en moyenne) avec des tailles plus commercialisables et des prix de vente plus bas, ce qui peut réduire considérablement les taux de capitalisation. Leurs portées libres, bien que légèrement inférieures à celles du sujet, sont compétitives, mais elles ont moins de terrain excédentaire. Le taux de capitalisation du sujet devrait donc être supérieur à la moyenne de 4,45 % de ce groupe.

Groupe 3 : Ventes 5, 7 et 8

Les ventes 5, 7 et 8 sont les plus comparables au bien en objet. Leur taux de capitalisation moyen est de 4,97 %, variant entre 4,64 % et 5,31 %.

• Vente 8 (5,31 %) : ce bien est plus grand et plus ancien que le bien en objet, avec une portée libre plus faible et une couverture du site plus élevée. Ces caractéristiques suggèrent que le bien en objet ne devrait pas avoir un taux de capitalisation aussi élevé.
• Vente 5 (4,64 %) : ce bien est plus petit et plus récent, avec une portée libre et une finition des bureaux similaires, et une couverture du site de 22 % (mais pas aussi faible que celle du sujet). Cela fixe une limite inférieure pour le taux de capitalisation de l’objet.
• Vente 7 (4,95 %) : légèrement plus petit, d’âge similaire, avec la couverture du site la plus faible (18 %), mais une portée libre plus faible et une finition des bureaux moins bonne. Ces différences se compensent en grande partie, indiquant un taux de capitalisation proche de la valeur probable de l’objet.

CONCLUSION ET SÉLECTION DU TAUX DE CAPITALISATION

Les comparables du groupe 1 (n° 1, n° 3 et n° 6) indiquent que le taux de capitalisation du bien concerné devrait être inférieur à leur moyenne (5,57 %) et inférieur au taux de 5,23 % de la vente 6. Les comparables du groupe 2 (n° 2 et n° 4) suggèrent qu’il devrait être supérieur à 4,45 %. Compte tenu de ces résultats, une fourchette générale de taux de capitalisation d’environ 4,5 % à 5,2 % est retenue.

Les comparables les plus pertinents (groupe 3) réduisent encore la fourchette prévue à environ
4,7 % et 5,1 %. Le bien en objet est meilleur que la vente 8, mais moins bon que la vente 5, ce qui laisse supposer qu’un taux situé au milieu de cette fourchette est approprié. En accordant le plus de poids à la vente la plus comparable, la vente 7, le taux de capitalisation final retenu pour le bien en question est de 4,9 %.

CONCLUSION FINALE

Utilisez la méthode en trois étapes pour renforcer votre analyse et présenter vos conclusions
de manière convaincante :

1. Présentez une vue d’ensemble ;
2. Regroupez les données ;
3. Suivez les principes rhétoriques classiques pour mieux comprendre vos données et présenter vos conclusions de manière convaincante.

NOTES DE FIN

1. Institut canadien des évaluateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIÈRE D’ÉVALUATION AU CANADA (NUPPEC). En vigueur le 1^er janvier 2024, 8.2.9, page 42.
2. Appraisal Institute (2020). The Appraisal of Real Estate. 15^e édition.
3. Appraisal Institute (2023), Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers.
4. Lewis, David & Greene, James (1982). Thinking Better, McClelland and Stewart Ltd., page 27.
5. Miller, G. A. (1956). The Magical Number Seven, Plus or Minus Two: Some Limits on Our Capacity for Processing Information. Psychological Review, 63(2), 81–97.
6. Cowan, N. (2001). The magical number 4 in short-term memory: A reconsideration of mental storage capacity. Behavioral and Brain Sciences, 24(1), 87–114.
7. Baddeley, A. D. (1992). Working memory. Science, 255(5044), 556–559.
8. Institut canadien des évaluateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIÈRE D’ÉVALUATION AU CANADA (NUPPEC). En vigueur le 1^er janvier 2024, 7.5.3, page 35
9. Institut canadien des évaluateurs (2024). INSTITUT CANADIEN DES ÉVALUATEURS NOTES RELATIVES À LA PRATIQUE 2024 En vigueur le 1er juillet 2024, 3.23.8, page 50, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2024-Notes-relatives-a-la-pratique.pdf