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Pour les propriétaires de condominiums

Vous avez besoin d’une étude de fonds de réserve ou d’un rapport d’amortissement pour votre condominium?

Les propriétaires et conseils d’administration de condominiums/copropriétés comptent sur les services d’évaluateurs désignés de l’ICE pour des études de fonds de réserve et rapports d’amortissement professionnels, complets et indépendants.  

Les membres AACI et CRA sont qualifiés pour effectuer des études de fonds de réserve. À vrai dire, l’ICE possède l’une des rares Normes de planification de fonds de réserve au Canada incluse dans les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC).

Qu’est-ce qu’une étude de fonds de réserve/amortissement?

Une étude de fonds de réserve ou rapport d’amortissement est un rapport qui aide les sociétés en condominium/copropriété à comprendre ce qu’elles possèdent, combien d’argent elles ont, l’échéancier des remplacements possibles, les coûts futurs et, ultimement, comment payer les remplacements lorsque nécessaire.
Une étude de fonds de réserve ou rapport d’amortissement est un document financier qui se veut un guide de planification des budgets de la société. L’étude n’est pas un audit technique et ne traite pas des questions techniques détaillées ou de tests invasifs.   Ce document adopte plutôt une approche d’affaires à la gestion du fonds de réserve.

Une étude de fonds de réserve comprend généralement les éléments suivants :

  • un inventaire physique de tous les biens communs (y compris les systèmes du bâtiment tels que les systèmes de toiture, les murs extérieurs, la chaussée, l’aménagement paysager, etc.);
  • une analyse de la condition observée, de l’âge réel et effectif, de la durée de vie économique restante et des coûts de remplacement actuels et futurs pour chaque composante de la propriété commune;
  • une détermination du niveau de réserves requis pour faire face aux coûts futurs prévus;
  • une analyse du solde actuel du fonds de réserve et de la contribution historique de la société de condominiums; et
  • l’élaboration de modèles de financement pour aider les copropriétés à atteindre leurs objectifs de financement.

Les exigences spécifiques varient légèrement d’une province à l’autre, certaines provinces exigeant trois modèles de flux de trésorerie.

What is the benefit of a reserve fund study/depreciation report?

Une étude de fonds de réserve fournit aux acheteurs potentiels, aux investisseurs et aux détenteurs d’hypothèques l’information dont ils ont besoin pour prendre des décisions éclairées au sujet de leurs propriétés en condominium ou en copropriété.

La plupart des gestionnaires et des membres du conseil d’administration de biens en condominium ou en copropriété exigent une étude de fonds de réserve sur une base régulière dans le cadre de leur modèle de gouvernance ou conformément à leur loi provinciale sur les condominiums. Un planificateur de fonds de réserve compétent collaborera avec le gestionnaire ou le conseil d’administration de la société en condominium pour les aider à déterminer le moment le plus approprié pour la réalisation d’une étude. Le moment choisi peut dépendre de l’âge ou de l’état de la propriété ou de la nomination de nouveaux membres au conseil d’administration.

Une étude de fonds de réserve aidera un conseil ou un membre de condo à :

  • offrir des options qui réduisent le risque d’une évaluation foncière spéciale ou en minimisent l’impact, si une évaluation/imposition spéciale est requise;
  • offrir des options de financement qui permettent d’effectuer les réparations majeures et les dépenses de remplacement nécessaires, tout en réduisant à nouveau le potentiel d’une évaluation foncière spéciale;
  • veiller à ce que les contributions soient justes et équitables, en équilibrant les besoins des propriétaires d’unités actuels et futurs; et
  • gagner du temps pendant le processus de budgétisation annuel

Que contient une étude de fonds de réserve effectuée par un évaluateur désigné de l’ICE?

Les NUPPEC définissent les procédures pour le développement et la communication d’une étude de fonds de réserve et incorporent le contenu minimum nécessaire pour produire un résultat fiable et crédible, incluant :

  • le nom du client et des autres utilisateurs prévus;
  • l’utilisation prévue des opinions et conclusions;
  • l’objectif de l’étude;
  • les caractéristiques du bien immobilier;
  • la date réelle de l’étude et la date d’achèvement de l’étude;
  • la législation pertinente au contrat de service;
  • l’envergure des travaux et l’étendue du processus de collecte des données;
  • toutes les hypothèses et les conditions limitatives;
  • toutes les conditions hypothétiques;
  • description et analyse de toutes les données requises pour compléter l’étude du fonds de réserve;
  • définir et délimiter les éléments pertinents couverts par l’étude du fonds de réserve;
  • fournir une analyse de référence;
  • fournir au moins une projection des flux de trésorerie;
  • donner une opinion sur la pertinence des contributions au fonds de réserve;
  • fournir au moins un modèle de fonds de réserve;
  • décrire en détail le raisonnement qui justifie les analyses, opinions et conclusions; et
  • certification signée.