Évaluer vos clients et vos contrats de service pour identifier les risques de responsabilité qu’ils peuvent poser pour vous
Évaluation immobilière au Canada
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Par Peter Christensen, directeur juridique et responsable de la conformité chez BBG, Inc., une société américaine spécialisée en évaluation et estimation commerciales. Peter est aussi membre du conseil d’administration d’Eval.com, une entreprise qui fournit des services d’évaluation immobilière aux institutions financières. Pendant 14 ans, il a occupé le poste de directeur juridique chez LIA Administrators & Insurance Services, le prestataire d’assurance-responsabilité contre les E&O agréé de l’Appraisal Institute pour les évaluateurs.
En tant qu’avocat, je m’occupe depuis plus de 20 ans des enjeux de responsabilité professionnelle touchant les évaluateurs immobiliers aux États-Unis. Au cours de mon mandat de directeur des affaires juridiques du plus grand programme d’assurance-responsabilité E&O destiné aux évaluateurs américains, j’ai examiné plus de 5 000 réclamations et affaires disciplinaires visant des évaluateurs. J’ai toutefois eu l’occasion de me familiariser suffisamment avec le contexte canadien pour constater qu’il existe des différences notables entre les responsabilités auxquelles sont confrontés les évaluateurs canadiens et celles de leur vis-à-vis américains. Voici une différence qui pourrait vous surprendre : aux États-Unis, aucune organisation professionnelle ni aucun organisme d’agrément n’impose aux évaluateurs de souscrire une assurance-responsabilité professionnelle (sauf au Colorado, où une exigence minimale s’applique). Bien que de nombreux clients du secteur bancaire et des pouvoirs publics puissent exiger une assurance E&O aux États-Unis, celle-ci n’est pas systématiquement requise pour fournir des services d’évaluation à des clients payant des honoraires. Est-ce que je conseillerais à un évaluateur américain de fournir des services sans être couvert par une assurance ? Non.
Bien qu’il existe certainement d’autres différences entre les cadres juridiques régissant les évaluateurs de nos deux pays et entre nos systèmes juridiques, il y a un thème récurrent que j’ai régulièrement entendu de la part d’évaluateurs américains et canadiens lorsqu’ils m’évoquent une action en justice ou une plainte disciplinaire à leur encontre. Cela se résume en quelque sorte ainsi : « J’avais le sentiment que ce contrat de service allait poser problème – j’aurais préféré ne jamais l’avoir accepté ». Ou encore : « Je savais que ça allait être celui-là ».
Dès le départ, l’instinct de survie de l’évaluateur lui avait soufflé que le contrat de service était risqué pour lui, et il aurait aimé avoir suivi son intuition. Peut-être s’agissait-il d’un client insistant aux attentes déraisonnables ou d’un propriétaire connu pour être un élément perturbateur au sein de la communauté. Quelle que soit la raison de ce sentiment, il aurait mieux valu qu’il l’ait pris au sérieux. En me basant sur plus de 5 000 réclamations et affaires disciplinaires touchant les évaluateurs, je peux affirmer que votre instinct de survie personnel est un outil précieux pour gérer vos risques, quel que soit le côté de la frontière où vous effectuez vos évaluations. Suivez cet instinct. Soyez conscient du contexte dans lequel vous proposez une évaluation.
La nécessité de suivre son instinct de survie s’impose quel que soit le type de contrat de service. Les contrats présentant un risque plus élevé se retrouvent dans le domaine du crédit, du droit successoral et, bien sûr, du contentieux.
Voici quelques questions fondamentales à se poser concernant une éventuelle collaboration :
- Les délais fixés par le client
sont-ils réalistes ? - Les attentes du client sont-elles réalistes ?
- Le client fait-il preuve de mépris envers vos normes professionnelles et votre responsabilité, en tant qu’évaluateur, de rester objectif et impartial ?
Pensez aux ‹ utilisateurs › cachés, qu’ils soient prévus ou non. Y a-t-il d’autres parties pour le compte desquelles l’évaluation est obtenue ou auxquelles votre rapport pourrait être transmis ? Par exemple, une évaluation réalisée dans le cadre d’une succession pourrait finir par être utilisée par cinq membres d’une famille en conflit. Ou bien votre client est-il un promoteur financier qui transmettra votre rapport à des dizaines d’investisseurs potentiels dans un bien immobilier ou une entité d’investissement ?
Méfiez-vous des évaluations faites « sur un coin de nappe ». J’ai vu ce genre de réclamation – pas littéralement, bien sûr, – il s’agissait d’une ‹ évaluation › contenue dans un bref courriel. L’avocat de plusieurs acquéreurs immobiliers avait envoyé le rapport d’un autre évaluateur à l’évaluateur en question et lui avait demandé un avis informel : « Je ne veux pas vous demander un travail trop fastidieux, mais cette évaluation vous semble-t-elle correcte ? » L’évaluateur a répondu par une simple note indiquant que cela semblait être une bonne évaluation avec une valeur justifiée. Après l’acquisition du bien immobilier et lorsque la situation financière s’est avérée défavorable pour les acheteurs, ceux-ci ont poursuivi l’évaluateur en justice au sujet de l’examen mentionné dans le courriel, affirmant qu’ils s’étaient appuyés sur celui-ci pour prendre leur décision d’achat.
Le client potentiel se plaint-il d’autres évaluateurs (à tort ou de manière injuste) ?
Méfiez-vous du client qui se plaint d’emblée du montant des honoraires.
Enfin, il peut également être utile de faire un peu d’introspection. Un évaluateur qui sait se montrer aimable et à l’écoute a beaucoup moins de chances d’être poursuivi en justice qu’un évaluateur désagréable ou brusque.
Une réclamation révélatrice…
Un évaluateur emprunteur grincheux dépose à la fois une plainte disciplinaire et une action en justice. L’évaluateur défendeur, regrette de ne pas avoir suivi son instinct. Dans une petite communauté d’un État de l’ouest des États-Unis (à la frontière avec le Canada), où il n’y a qu’une poignée d’évaluateurs locaux, un prêteur hypothécaire avait envoyé une demande d’évaluation par courriel à plusieurs évaluateurs, qui avaient tous refusé le contrat de service. L’évaluation concernait le refinancement d’une maison détenue et occupée par un autre évaluateur. Les autres évaluateurs de la ville avaient appris qu’il était très difficile de s’entendre avec lui et qu’il avait menacé d’intenter des poursuites judiciaires contre diverses personnes de la région. Bien sûr, aucun des évaluateurs n’a communiqué cette information au client potentiel qui cherchait à obtenir une évaluation; ils se contentaient tout simplement de ne pas accepter la demande d’évaluation envoyée par courriel. Finalement, le prêteur a contacté l’un d’entre eux, le suppliant d’accepter le contrat de service. Lorsqu’il a reçu l’appel et qu’il a appris les difficultés rencontrées par le prêteur pour trouver un évaluateur disposé à accepter le contrat de service, il a éprouvé de la compassion pour l’évaluateur-emprunteur, malgré la réputation de ce dernier.
Allant contre son instinct de survie, il accepta le contrat de service, pensant qu’il ferait preuve d’une extrême prudence et mettrait les points sur les ‹ i › et les barres sur les ‹ t ›. Comme on pouvait s’y attendre, lorsque l’évaluation qu’il avait réalisée et communiquée ne suffit pas à justifier le prêt souhaité par l’évaluateur grincheux, ce dernier porta plainte contre lui pour faute professionnelle et le poursuivit en justice pour négligence. Son évaluation a résisté à l’enquête menée par la commission d’agrément à la suite de la plainte, et il a finalement obtenu gain de cause devant les tribunaux. Cependant, ce fut un processus long et pénible, et il aurait vraiment souhaité avoir suivi son instinct de survie dès le début.es he had followed his gut. In a small community in a western US state (bordering Canada), with only a handful of local appraisers, a mortgage lender had sent an appraisal request by email to several appraisers who each turned the assignment down. The appraisal was for a re-finance of a home owned and occupied by another appraiser. The other appraisers in town had come to know that he was very difficult to get along with and that he had threatened legal actions against a variety of local people. Of course, none of the appraisers were telling this information to the prospective client trying to get an appraisal; they were simply not accepting the emailed appraisal request. Finally, the lender reached out to one, pleading to get the assignment accepted. When he got the call and heard about the lender’s difficulty getting any appraiser to take the assignment, he felt sorry for the appraiser-borrower, despite his reputation. Against his own survival instinct, he agreed to accept the assignment, thinking he would be extra-careful, dot his ‘i’s’ and cross his ‘t’s.’ Sure enough, when the value he developed and reported was not sufficient for the cranky appraiser’s desired loan, that appraiser both filed a disciplinary complaint against him and sued him for negligence. His appraisal stood up to the licensing board’s inquiry after getting the complaint, and he eventually won the court case too. However, it was a long, miserable process to go through, and he definitely wished that he had followed his own survival instinct in the beginning.