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FAQ – 0518

A compter du 1er décembre 2018, les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE. Si un membre de l’ICE a créé sa propre version d’une inspection d’avancement ou d’un narratif d’évaluation indépendante du loyer du marché, ces rapports peuvent être utilisés, mais le membre doit s’assurer que ces rapports se conforment pleinement aux NUPPEC 2018.

Tous les fournisseurs de logiciels (ACI CRAL, a la mode, Bradford) ont adopté les formulaires 0518. Si vous travaillez avec une société de gestion d’évaluations (SGE) qui n’a pas mis en œuvre les formulaires 0518, discutez-en avec votre SGE et utilisez l’un des fournisseurs de logiciels susmentionnés (ACI CRAL, a la mode, Bradford) ou le formulaire de l’ICE ici.

Vous devez prendre les mesures raisonnables pour protéger votre rapport quand vous utilisez un PDF. Ceci inclus l’utilisation d’une signature numérique, de verrouiller et protéger le rapport. Voir « signature numérique » et « fraude » ici.

Si vous avez des commentaires ou des questions, veuillez communiquer avec l’ICE à .

Vous trouverez ci-dessous le statut de la mise en oeuvre des formulaires 0518, tel que conseillé par les les sociétés de logiciels d’évaluation et les SGÉ :

Société de gestion d’évaluation Directives
Nationwide Appraisal Services (NAS)

Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

Disponible: Lles formulaires de rapport d’évaluation résidentielle complet «NAS 0518» sous licence de l’ICE et formulaires spécifiques à l’affectation.

RPS

Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

Disponible: Tous les formulaires de rapport d’évaluation résidentielle complet «RPS 0518» sous licence de l’ICE et formulaires spécifiques à l’affectation.

Solidifi Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE. Si vous utilisez le logiciel Report Pro (ACI), choisissez SVP le formulaire “AIC Full Appraisal 2018 – French” et suivez les instructions suivantes créé par Solidifi:
– Communication

– Ajout  
FNF

Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

Disponible: formulaire de rapport d’évaluation résidentielle complet « FNF 0518 », rapport sommaire et rapport de bureau 0518 sous licence de l’ICE dans Report Pro (ACI). Pour tout autre affections, veuillez utiliser le formulaire 0518 de l’ICE.

Value Connect

Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

Disponible: formulaire de rapport d’évaluation résidentiel «Value Connect 0518» sous licence AIC et formulaires spécifiques à l’affectation.

First Canadian Title (FCT)

Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

Commentaires: Les membres qui ont des rapports a faire provenant de FCT devraient utiliser les formulaires 0518 de l’ICE dans Report Pro (ACI).

Sociétés de logiciels d’évaluation Directives
ACI (Report Pro) Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.
Bradford Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.
alamode Les membres devront utiliser exclusivement les formulaires 0518 approuvés par l’ICE.

 

1. Comment déterminer l'utilisation pévue?

La règle 6.2.2 : préciser l’utilisation prévue des opinions et des conclusions du membre

CONSEIL : Vous devez énoncer ce que vous supposez être l’utilisation qu’on fera de votre rapport. N’utilisez pas un terme générique comme « financement hypothécaire » ; il s’agit d’un terme très large qui pourrait être interprété comme signifiant hypothèque de premier, deuxième, troisième ou quatrième rang, ou hypothèque non conventionnelle ou même hypothèque consortiale.

N’oubliez pas que les rapports utilisés pour les hypothèques au-delà de l’hypothèque conventionnelle de premier rang soulèvent plus de problèmes et font l’objet de plus de réclamations d’assurance. Si vous avez l’intention d’effectuer des évaluations dans le cadre de contrats de service à risque plus élevé, qui peuvent comprendre des évaluations de bureau, sommaires, prêts hypothécaires à ratio élevé ou prêts hypothécaires de deuxième, troisième et quatrième rangs, vous devez évaluer soigneusement les coûts et les avantages de ce type de contrats de service par rapport aux risques supplémentaires qu’ils peuvent entraîner.

Les prêts hypothécaires conventionnels sont ceux qui exigent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat et qui n’ont pas à être assurés contre le défaut de paiement.Si vous effectuez un contrat de service pour des assureurs hypothécaires tels que la SCHL, Canada Guaranty ou Genworth, n’oubliez pas de considérer que l’utilisation prévue est probablement non conventionnelle (ne cliquez pas sur Conventionnel). 

Si votre client ne connait pas l’utilisation prévue de votre rapport, assumez qu’il sera pour un hypothèque conventionnel de premier rang et considérez soumettre une ébauche de votre rapport jusqu’à ce que votre client peut identifier l’utilisation. Vouz ne devriez pas contacter le client de votre client (l’emprunteur) ou l’un de leurs représentants sans le consentement de votre client.

Les termes suivants sont fournis à titre de rappels utiles :

Prêts hypothécaires non conventionnels (à ratio élevé): Les prêts non conventionnels, ou à ratio élevé, affichent des RPV plus élevés (moins de capitaux propres) à l’émission du prêt et doivent généralement être assortis d’une assurance hypothécaire pour atténuer le risque (voir le principe 5). La loi précise que les prêts hypothécaires résidentiels souscrits pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration d’un bien immobilier doivent être assurés si leur RPV est supérieur à 80 %. (Source : BSIF Lignes directrices B20)

Prêts hypothécaires conventionnels (à faible ratio): Les prêts hypothécaires conventionnels, ou à faible ratio, affichent des RPV moins élevés (plus de capitaux propres) à l’émission du prêt et la loi n’exige pas qu’ils soient assortis d’une assurance hypothécaire puisque leur RPV est égal ou inférieur à 80 %. (Source : BSIF Lignes directrices B20)

Hypothèque de premier rang: « Une charge de premier rang sur une propriété qui prend rang avant toute autre hypothèque, en fonction de la date et de l’heure de son inscription au titre. » (Source : Real Estate Council of Alberta)

Hypothèque de deuxième rang: « Hypothèque grevant une propriété qui est déjà grevée d’une hypothèque de premier rang, cette hypothèque ayant été enregistrée à une date et à une heure qui précède l’hypothèque de deuxième rang. (Source : Real Estate Council of Alberta)

Prêts hypothécaires non conformes

(iii) Prêts hypothécaires non conformes:

Les prêts hypothécaires non conformes constituent un sous-ensemble de prêts hypothécaires conventionnels; de façon générale, ils affichent des attributs plus à risque ou des lacunes par rapport à d’autres prêts conventionnels.

Le BSIF s’attend à ce que la PSPHR de l’IFF comporte une définition vaste et axée sur les risques du concept de prêt non conforme qui sera régulièrement mise à jour.

De façon générale, le seuil maximal d’un prêt non conforme devrait diminuer à mesure qu’augmente le risque lié à l’opération (p. ex., en raison de la présence de plusieurs attributs de risque plus élevé ou lacunes dans une demande de prêt, de la présence de facteurs de risque plus élevé en matière d’évaluation du bien immobilier).

(Source : BSIF Lignes directrices B20)

2. Un fournisseur de logiciel ou une SGE n'a pas le formulaire 0518. Que dois-je faire?

La plupart des fournisseurs de logiciel et SGE utilisent maintenant le forumulaire 0518. Si ce n’est pas le cas, des mises à jours seront faites au cours de la prochaine semaine et des directives seront envoyées par les SGE. Si vous avez des difficultés à repérer les formulaires 0518, contacter votre fournisseur de logiciel ou SGE.

3. Que signifie exactement l’expression « utilisation obligatoire du formulaire 0518 » ?

Un membre de l’ICE a trois options:

  1. Utilisez la version la plus récente du formulaire d’évaluation résidentielle complète 0518 de l’ICE tel que publié sur le site Web de l’ICE.
  2. Mettre à jour ses propres formulaires d’évaluation résidentielle en fonction des exigences de la norme 0518 et NUPPEC 2018. Les membres qui ont créé leurs propres formulaires pour l’utilisation de leur entreprise doivent s’assurer que leurs formulaires sont mis à jour pour répondre aux exigences NUPPEC actuelles.
  3. Utilisez une version approuvée du formulaire ICE – 0518 qui est fourni par les sociétés de logiciels d’évaluation et(ou) les sociétés de gestion d’évaluation.

Les membres ne peuvent plus utiliser les versions 0912 ou 0404 des formulaires de rapport de l’ICE. Le défaut de soumettre un rapport résidentiel complet basé sur la version la plus récente du Formulaire d’évaluation résidentielle complète de l’ICE 0518 peut être considéré comme une non-conformité volontaire avec NUPPEC, par extension, une couverture (en vertu du programme d’assurance de l’ICE) peut être refusée.

4. Le pourcentage réalisé n'apparaît plus sur le formulaire d'évaluation, mais mon client demande un pourcentage réalisé. Que dois-je faire?

L’ancien formulaire 0912 comprenait le champ « Pourcentage réalisé ». Il était destiné à être utilisé pour de nouvelles constructions, des ajouts et des rénovations.

Ce champ n’a pas été inclus dans les formulaires actuels de l’ICE. Un champ à entrée unique n’est pas considéré comme étant en mesure de fournir des renseignements adéquats concernant le pourcentage d’achèvement d’un bien immobilier en construction ou en rénovation.

Si un prêteur exige un pourcentage d’achèvement, l’ICE recommande d’utiliser un Addenda d’inspection d’avancement afin de fournir suffisamment de détails sur le pourcentage d’achèvement de la propriété.  Par exemple, si 98 % des rapports sont complets sans détails à l’appui, les 2 % restants qui sont considérés comme incomplets pourraient être n’importe quoi, qu’il s’agisse de moulures ou de garnitures manquantes, de portes extérieures manquantes ou d’une conduite d’eau/septique débranchée, chacune pouvant avoir un impact différent sur la valeur.

L’ICE ne recommande pas d’indiquer simplement 97-100 % réalisé dans le rapport sans une explication appropriée.

Méthodes de déclaration

Un membre a le choix entre les quatre méthodes de déclaration suivantes lorsqu’on lui demande de fournir un pourcentage réalisé :

  1. Fournir un rapport d’évaluation résidentielle complet accompagné d’un Addenda d’inspection d’avancement;
  2. Fournir un Rapport d’inspection d’avancement autonome;
  3. Fournir un Rapport d’évaluation résidentielle complet avec un addenda « tel quel » qui comprend un pourcentage d’avancement;
  4. Fournir un rapport narratif ou un addenda narratif, y compris le pourcentage réalisé.

Contrats de service « tel quel / comme si achevé »

Un client peut demander une valeur « telle quelle » en plus de la valeur « comme si achevée » ou de la valeur « comme si redressée ». Une demande pour deux valeurs est plus courante pour les nouvelles constructions, les ajouts et les rénovations, mais pour un bien qui n’est pas en construction, un client peut vouloir une meilleure compréhension, surtout lorsque les éléments manquants affectent la valeur.

Ces types de contrats de service peuvent nécessiter deux ensembles distincts de ventes, d’analyses ou d’ajustements des comparables – l’un pour appuyer la valeur « telle quelle » et l’autre pour appuyer la valeur « comme si achevée » dans un même rapport.  Si les éléments manquants sont mineurs, comme les tapis manquants, il pourrait quand même être plus approprié d’utiliser les mêmes ventes comparables avec un ajustement de condition pour les valeurs « telle quelle » et « comme si achevée ».

L’ICE travaille continuellement avec les intervenants de l’industrie (SGE, courtiers, prêteurs) afin de fournir une orientation quant à la méthode de déclaration la plus appropriée dans un scénario donné parmi les quatre méthodes ci-dessus.

N’oubliez pas qu’il est trompeur d’indiquer une valeur pour une amélioration partiellement achevée en déduisant simplement le coût pour réaliser (ou le pourcentage) de la valeur comme si elle était achevée.  (Voir NUPPEC 18.5.6.6.-9 https://www.aicanada.ca/members-home/professional-practice-resources/cuspap-html/#_Toc500403283)

Tel quel et Comme si achevé

5. Que signifie « tel quel » et « comme si achevé » dans la certification ? Puis-je inclure deux valeurs dans un rapport ?

La majorité des évaluations réalisées reflètent la valeur actuelle dans l’état actuel « tel quel », mais pour les nouvelles constructions ou les programmes d’amélioration comme « achat et amélioration » ou rénovations, un évaluateur effectue généralement une évaluation du bien « comme si achevé ».

Dans les cas où un client demande deux valeurs, un membre pourrait produire deux rapports d’évaluation distincts; un « tel quel » et un « comme si achevé ». Bien que cela crée du travail supplémentaire, la portée de certains contrats de service est mieux servie par la préparation de deux rapports qui peuvent éliminer la confusion entre les deux descriptions physiques (avant et après les rénovations), les conditions hypothétiques et les hypothèses extraordinaires requises pour un rapport « comme si achevé », les deux ensembles de comparables, et les deux ensembles d’ajustements ou d’analyses requis pour « tel quel » et « comme si achevé ».

Parce qu’un rapport descriptif ou deux rapports distincts n’étaient pas souvent pratiques, les membres écrivaient généralement les mots « telle quelle » ou « comme si achevée » ou les deux immédiatement après la valeur finale

Dans certains cas, (voir le résumé de cas 30 à https://www.aicanada.ca/professional-practice/professional-practice-case-studies/ – en anglais), les deux valeurs n’étaient pas clairement identifiées, de sorte qu’un nouvel addenda a été ajouté. Si votre client demande des valeurs « telle quelle » et « comme si achevée », vous devez indiquer une valeur dans le rapport et ajouter un addenda pour refléter le second scénario.

  • Identifiez le but comme étant l’estimation de deux valeurs marchandes
  • Identify the Purpose as estimating two market values
  • Utilisez le corps principal du 0318 pour refléter les caractéristiques du bien avant ou après pour la valeur « telle quelle » ou « comme si achevée »
  • Cochez la case appropriée en fonction de la valeur qui est représentée dans la certification (vous pouvez discuter avec votre client et(ou) les autres évaluateurs de ce qui est le mieux).
  • Remplissez l’addenda « telle quelle » ou « comme si achevée » pour la deuxième valeur. Selon le contrat de service, vous pourriez devoir inclure un deuxième ensemble séparé approprié de comparables, d’analyses ou d’ajustements, au besoin. Si le contrat de service porte sur une rénovation mineure, il peut être approprié d’utiliser les mêmes ventes comparables avec un ajustement mineur pour l’état.
  • Ajoutez les conditions hypothétiques requises et les hypothèses extraordinaires (voir les NUPPEC, Commentaire 7.14)

Pour plus d’information, consultez le bulletin d’excellence professionnelle « Comme si achevé » à https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/professional-excellence-bulletins/.

Addenda des utilisations limitées et conditions nuisibles limitées

6. Quel est le nouvel addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées ?

L’addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles est un outil de déclaration des utilisations particulières, des caractéristiques du bien en objet, du site et(ou) du voisinage qui pourrait influer sur l’évaluation d’un bien. Il s’agit d’un nouveau formulaire de deux pages conçu pour des clients spécifiques qui peuvent utiliser les observations des membres de l’ICE sur ces utilisations et(ou) conditions pour prendre des décisions en matière de prêt.

L’addenda comprend des informations qui se trouvent souvent déjà dans le corps d’un rapport d’évaluation sur formulaire mais dans un format narratif dans les encadrés de commentaires – l’addenda recueille cette même information et la présente dans un format plus court de cases à cocher lorsqu’une utilisation et(ou) condition spécifique est observée sur une propriété.

Cet addenda a été conçu spécialement pour les prêteurs. Les membres ne devraient inclure cet addenda dans les rapports que sur demande spécifique de leur client.

La reconnaissance, la détection ou la mesure des conditions nuisibles dépassent souvent la portée de l’expertise d’un membre. Si vous êtes mis au courant de l’existence de conditions nuisibles par divulgation par le client et(ou) comme faits bien connus, vous devez le consigner comme une observation dans le rapport.

En remplissant la liste de contrôle dans l’addenda, vous devez consigner uniquement les conditions qui sont :

  • observables pendant le processus d’inspection ordinaire à des fins d’évaluation; et
  • dans les limites de votre expertise particulière dans ce domaine

Si les informations ne sont pas fiables ou si vous n’avez pas la compétence nécessaire pour traiter une condition nuisible spécifique faisant partie du contrat de service, vous devriez envisager de refuser complètement le contrat de service. (Pour plus de formation, considérez le cours UBC BUSI 352 Case Studies in Residential Appraisal et and BUSI 400 Residential Property Analysis).

Le fait de ne pas traiter les conditions nuisibles connues dans un rapport pourrait donner lieu à un rapport trompeur.

7. Puis-je utiliser le nouvel addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées en tant que rapport autonome ?

Non, l’addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées est conçu pour être joint au 0518 sur demande d’un client.

8. J'ai observé une utilisation limitée ou une condition nuisible semblable à ce que mentionne le nouvel addenda lorsque j'ai inspecté un bien en objet - devrais-je remplir l'addenda ?

Non, à moins que votre client ait spécifiquement demandé que l’addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées fasse partie du contrat de service, vous n’avez pas besoin de l’inclure dans le rapport.

Cependant, les membres doivent toujours noter les conditions nuisibles observées et leur impact sur la valeur dans le corps d’un rapport tel que requis par les NUPPEC 6.2.8, mais un addenda n’est pas une partie obligatoire d’un Rapport d’évaluation résidentielle complète – 0518.

9. Si je clique sur la case à cocher Condition nuisible dans le corps principal d'un rapport, dois-je remplir l'addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées ?
  • Oui – si la portée du travail demandé par votre client nécessite l’inclusion d’un addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées.
  • Non – si la portée du travail demandé par votre client n’exige pas l’inclusion d’un addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées. Les utilisations limitées/conditions nuisibles peuvent être traitées avec des commentaires narratifs dans la zone des commentaires d’une section spécifique du rapport (par exemple, l’objet, le voisinage, le site).
10. Le bien visé a une condition nuisible, mais cette condition ne figure pas dans le nouvel addenda. Que dois-je faire ?

Un membre doit toujours identifier les conditions nuisibles observées et prendre en compte l’impact sur la valeur dans le rapport, tel que requis par les NUPPEC 6.2.8. Où il est approprié dans le cadre des NUPPEC, un membre peut invoquer une hypothèse ou une condition limitative ou peut se fier sur un autre professionnel pour identifer le coût à corriger la condition nuisible.

Un membre devrait identifier, discuter et prendre des photos (avec consentement) des conditions nuisibles observées afin que le client soit conscient de leur existence. L’addenda sur l’utilisation limitée et sur les conditions nuisibles limitées vise uniquement à aider les clients à prendre des décisions concernant un nombre limité d’utilisations et de conditions nuisibles, et non pas toutes les utilisations et conditions nuisibles.

11. Que signifie « adjacent » ?

On entend généralement par adjacent à côté de (attenant) ou de l’autre côté de la rue ou de la ruelle, mais le sens peut varier en fonction du contexte de localisation. Un membre est tenu d’utiliser un jugement professionnel similaire aux NUPPEC 18.14.1 quand il s’agit de conditions nuisibles. En cas de doute, il est toujours préférable de décrire l’objet en détail et de fournir des photographies.

12. Pourquoi les panneaux solaires sont-ils répertoriés dans l'addenda sur les utilisations limitées et les conditions nuisibles limitées ?

Les panneaux solaires ne sont pas nécessairement nuisibles, mais ils ont des avantages et des inconvénients dont les clients devraient être conscients. Bien que les panneaux solaires soient acceptés comme bons pour l’environnement et qu’ils constituent souvent une source de revenu supplémentaire pour le propriétaire, ils peuvent aussi être moins attrayants pour certains acheteurs en raison de l’apparence de la maison ou si des restrictions sont en place parce qu’ils sont soumis à un contrat.

Rapport d’inspection d’étape

13. Si un client a besoin d'un rapport d’étape sur la rénovation d'un projet de construction pour avancer un paiement de prêt et que le Formulaire d'évaluation résidentielle complète - 0518 a été rempli, comment puis-je préparer un rapport d'inspection d’étape ?

Un « coût pour compléter » n’est pas un rapport d’inspection d’étape.

Un Rapport d’inspection d’étape (RIE) peut être une extension du rapport original ou un contrat de service de consultation autonome.

Si un rapport d’évaluation original a été complété :

  • Le rapport d’inspection d’étape :
    • peut être préparé pour estimer le pourcentage complété sans référence à la valeur
    • est une extension du rapport original.

Si un rapport d’évaluation original n’a pas été complété :

  • Le rapport d’inspection d’étape :
    • est préparé pour estimer le pourcentage complété sans référence à la valeur
    • est considéré comme un rapport de consultation autonome
    • doit être préparé conformément à la Norme relative aux activités de consultation.
    • Lorsque vous remplissez un rapport d’avancement indépendant, vous devez :
      • Effectuer une visite à pied du bien visé; et
      • Observer et faire rapport de l’état physique du bien visé.

Un élément spécifique peut être identifié et le pourcentage de son achèvement peut être indiqué dans la colonne « % Comp. » en utilisant uniquement des pourcentages.

Aucune valeur monétaire ne devrait figurer dans ce rapport, seulement des pourcentages d’achèvement (voir NUPPEC 11.7).

Un membre peut utiliser son propre RIA plutôt que d’utiliser le Formulaire de rapport d’inspection d’avancement 0518 de l’ICE pour faire rapport des progrès de la construction et(ou) de la rénovation tant qu’il est conforme aux NUPPEC 2018.

14. Je n'ai pas effectué l'évaluation initiale. Puis-je remplir un Rapport d'inspection d’étape indépendant ?

Oui, un membre peut remplir un rapport d’inspection d’étape indépendant, mais il doit respecter les 14 règles de la Norme relative aux activités de consultation 10.1.

Aucun coût ou valeur ne devrait figurer dans ce rapport; seulement des pourcentages d’achèvement (voir NUPPEC 11.7).

15. Puis-je modifier les articles et les chiffres dans le Rapport d'inspection d’étape de l’ICE ?

Oui, un membre devrait modifier le Rapport d’inspection d’étape en ce qui a trait à un contrat de service. Un membre peut également utiliser son propre formulaire de rapport d’inspection d’étape plutôt que d’utiliser le Formulaire de rapport d’inspection d’étape de l’ICE pour faire rapport sur l’avancement de la construction et(ou) de la rénovation, à condition qu’il soit conforme aux NUPPEC 2018. Un rapport d’inspection d’étape ne doit pas être modifié de manière à faire référence à la valeur monétaire car cela peut être trompeur.

Les membres modifient souvent le Rapport d’inspection d’étape pour une construction de conception personnalisée ou unique, car le formulaire est conçu pour la construction moyenne d’une maison type, et non pour des conceptions personnalisées ou uniques ou pour des rénovations. Pour les avances pour travaux de rénovation, un membre peut modifier des éléments ou concevoir son propre formulaire conforme aux NUPPEC pour des rénovations.

Un Membre peut également utiliser des ventilations de coûts telles que Marshall Swift Core Logic, Hanscomb ou les coûts d’un entrepreneur local fiable, en particulier lorsque cela est approprié pour des maisons uniques ou sur mesure.

Si un membre modifie les pourcentages et les différentes composantes dans le formulaire de l’ICE basé sur leur connaissance du marché local et le type de batiment en question (de base, sur mesure, rural), il/elle devrait s’assurer de clairement indiquer les sources qui appuient leurs variations dans le rapport..

16. Puis-je déclarer le coût pour compléter dans un rapport d'inspection d’étape ?

Aucun coût ou valeur monétaire ne devrait figurer dans ce rapport; seulement des pourcentages d’achèvement. (voir NUPPEC 11.7).

Un coût pour compléter relève de l’expertise de nombreux membres, mais il s’agit d’un contrat de service différent ayant une portée différente. Cela dépendra de la portée et de l’utilisation prévue, mais le coût pour compléter peut exiger d’évaluer les articles restants, les coûts de démolition restants et les coûts de rénovation, s’il y a lieu. Un membre peut devoir obtenir des coûts locaux ou obtenir des estimations auprès d’autres professionnels.

17. Pourquoi ne puis-je pas utiliser tout simplement le coût fourni par le propriétaire pour estimer le coût pour compléter ?

Un membre est responsable d’utiliser des données fiables et il est courant que les coûts estimés par un « bricoleur » sont considérablement inférieurs à ceux d’un entrepreneur professionnel. Si le membre est en mesure de recueillir, de vérifier et de rapprocher (NUPPEC 10.1.10) des données fiables et crédibles, une estimation du propriétaire peut être utilisée. Un membre devrait valider les données dans le fichier de travail. Dans de rares cas, une fraude peut survenir lorsqu’un emprunteur a surestimé les coûts. Un membre devrait reconnaître les « drapeaux rouges », par exemple lorsqu’une installation d’un évier de 40 000 $ fait partie d’un achat plus amélioration.

NUPPEC 18.5.8 recommandent un coût pour effectuer un deuxième contrat de service puisque les coûts de construction et d’autres facteurs peuvent changer avec le temps.

18. Pourquoi ne puis-je pas simplement utiliser la méthode du coût pour estimer le coût pour compléter ?

Cela dépendra du contexte, mais une méthode fondée sur les coûts pourrait ne pas être appropriée pour justifier un coût pour compléter. La méthode du coût vise les nouvelles constructions; par conséquent, elle n’est pas appropriée pour la plupart des travaux de rénovation – le coût peut ne pas tenir compte des coûts supplémentaires de démolition ou de rénovation.

Rapport de marché locatif 

19. Pourquoi les contrôles de l'utilisation des terres sont-ils inclus dans un rapport de marché locatif ?

L’identification des contrôles d’utilisation des terres a toujours été une exigence des NUPPEC. Bien que le zonage soit le contrôle le plus reconnu, un membre doit tenir compte d’autres contrôles comme les plans communautaires, l’environnement / les inondations, les règles sur le logement locatif ou même le stationnement. Il n’est pas rare de trouver des règles supplémentaires concernant les maisons de chambres ou les locations d’étudiants qui peuvent être pertinentes pour le contrat de service.

Les contrôles de l’utilisation des terres peuvent ne pas avoir autant d’impact sur le taux de location que l’emplacement, la conception, la taille ou d’autres caractéristiques, mais ils doivent être pris en compte.

20. Comment un membre de l'ICE devrait-il remplir une demande de marché locatif en utilisant le formulaire 0518 ?

Les membres de l’ICE reçoivent souvent des demandes d’informations sur les loyers du marché. Voici les trois scénarios dans lesquels un client peut exiger une valeur correspondant au loyer du marché et comment les membres de l’ICE sont censés mener à bien leur mission à l’aide du formulaire 0518 afin de garantir leur conformité aux NUPPEC 2018.

Scénario 1: un client a besoin d’une estimation de la valeur marchande et du loyer du marché pour une propriété identifiée.

Dans ce scénario, un membre de l’ICE doit s’assurer que le rapport de valeur marchande avec loyer marchande est conforme à la norme d’évaluation des biens immobiliers.

  • Pour se conformer, un membre de l’ICE doit remplir:
  • Formulaire complet d’évaluation résidentielle – 0518; et
  • Additif relatif au loyer du marché OU un additif narratif qualitatif.
  • Lorsque vous remplissez le formulaire Rapport d’évaluation complète du programme résidentiel – 0518, assurez-vous de:
    • Cochez la case «Estimation de la valeur marchande» dans la section Affectation; ET
    • Cochez la case “Pour estimer le loyer du marché” dans la section Affectation.
  • Indiquez quels addendums sont inclus dans le rapport dans la section Certification.
  • Lorsque vous complétez l’addenda au loyer du marché, veillez à fournir des données comparables, ainsi que chaque source de données, pouvant inclure la base de données des membres, des administrateurs de biens, des propriétaires, Kijiji, Craiglist, des annonces dans les journaux ou des panneaux d’affichage. Si un rapport de recherche de la SCHL ou d’un autre rapport de marché est utilisé comme donnée justificative, il doit également figurer dans un addenda.
  • S’il existe un contrat de location en cours pour la propriété, notez le loyer réel que la propriété gagne dans le rapport pour répondre aux exigences des NUPPEC 6.2.14, 6.2.17 et 6.2.21.

Scénario 2: Un client n’a besoin que de la rente du marché, et non de sa valeur, pour une propriété spécifique.

Si un rapport de loyer de marché indépendant sur une propriété identifiable est requis, le rapport de loyer de marché doit être conforme à la norme d’évaluation des biens immobiliers. Pour se conformer, les membres de l’ICE doivent:

* Veuillez noter que l’addenda au loyer du marché d’une page à lui seul ne sera pas conforme à la norme d’évaluation des biens immobiliers. L’addenda a été conçu pour l’utilisation avec le rapport d’évaluation résidentielle complèt seulement.

Scénario 3: Un client nécessite un rapport de loyer du marché pour une communauté ou une zone spécifique sans propriété spécifique identifiée.

Ce scénario relève de la norme de consultation car aucune propriété spécifique n’a été identifiée. Un membre de l’ICE doit compléter le rapport conformément à la norme de conseil. Voir ici.

21. Que fait-on si un client a besoin d'un Rapport de loyer du marché pour une communauté ou une zone spécifique sans qu’une propriété spécifique soit identifiée ?

Ce scénario relève de la Norme relative aux activités de consultation car aucune propriété spécifique n’a été identifiée. Un membre de l’ICE doit remplir le rapport conformément à la norme de consultation. L’ICE a créé un formulaire 0518 Rapport de consultation sur le loyer du marché pour aider les membres de l’ICE. Voir ici.

Sommaire / du Bureau

22. Les rapports sommaires ou de bureau sont-ils approuvés par l'ICE ?

Oui, à condition qu’ils répondent aux exigences des NUPPEC 7.1.5. Il relève de la responsabilité du membre de s’assurer que le type, la portée et l’utilisation du rapport sont appropriés dans le cadre des NUPPEC 7.3 et 7.5.2.

Si un membre est préoccupé par la responsabilité ou le risque potentiel associé à l’exécution d’un contrat de service sommaire ou de bureau, il est encouragé à communiquer avec son client pour discuter d’une évaluation complète ou envisager de refuser le contrat de service.

Alors que les rapports sommaires et de bureau fournissent une forme d’évaluation viable, l’ICE précise que les contrats de service d’évaluation limitée devraient être l’exception et non la norme, car une évaluation complète, effectuée par un évaluateur professionnel qualifié, reste le moyen le plus fiable de déterminer la valeur marchande d’un bien.

Les membres de l’ICE sont tenus d’incorporer des hypothèses appropriées et des conditions limitatives, y compris des conditions hypothétiques et des conditions extraordinaires (ici) en cas d’inspection partielle ou inexistante. Ces conditions énoncent la prémisse du rapport et fournissent le contexte nécessaire pour guider l’utilisateur visé et pour limiter la responsabilité potentielle pour le prêteur et l’évaluateur.

23. Mon client a demandé un rapport sommaire ou de bureau. Ces rapports sont-ils couverts par l’assurance ?

Les rapports sommaires et de bureau sont autorisés, mais ils doivent être conformes à la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers des NUPPEC et doivent être un formulaire 0518 approuvé par l’ICE. Par extension, toute forme de rapport conforme aux NUPPEC sera couverte par les modalités et conditions du Programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’ICE. On rappelle aux membres que la responsabilité potentielle associée à un rapport sommaire ou de bureau est équivalente à celle d’un Rapport d’évaluation résidentielle complète. Les NUPPEC exigent maintenant des conditions limitatives obligatoires. L’omission d’inclure les conditions limitatives peut entraîner le refus de la couverture d’assurance en cas de réclamation.

24. Quand devrais-je compléter un rapport sommaire ou de bureau ?

Il existe des situations où un contrat de service d’évaluation de bureau ou un rapport sommaire peut être approprié, par exemple si la propriété est inaccessible en raison des conditions météorologiques, si un occupant refuse l’entrée ou si un client veut obtenir une deuxième opinion sans déranger les occupants.

L’ICE recommande un rapport d’évaluation résidentielle complet pour la plupart des contrats de service avec l’utilisation d’une condition limitative extraordinaire (se reporter aux NUPPEC 7.5.1., 7.10 et 18.23).

Dans de nombreux cas, un rapport d’évaluation résidentiel complet avec inspection de l’intérieur donnera une estimation différente de la valeur. Une inspection de l’intérieur va révéler des mises à niveau coûteuses, des rénovations ou des dommages importants causés par la moisissure, la fumée, le feu, les animaux, le vandalisme ou autres crimes. Un évaluateur peut découvrir une différence notable dans la superficie habitable comparée aux données MLS ou des registres municipaux – il n’est pas rare, lors d’une inspection, de trouver des ajouts, des améliorations ou même de nouvelles dépendances sur une propriété qui ne figurent pas sur une inscription MLS ou dans les registres municipaux.

25. Quelles sont les limites concernant un rapport de bureau et(ou) sommaire résidentiel ?

Il y a des limites à l’utilisation d’un rapport de bureau et d’un rapport sommaire résidentiel pour les contrats de service aux fins de financement. Ces rapports doivent être conformes à la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers.

Un rapport sommaire/de bureau résidentiel ne peut être préparé que dans des conditions très spécifiques. Si ces conditions ne peuvent être satisfaites, vous pouvez envisager de demander la possibilité d’effectuer une évaluation complète ou de refuser complètement le contrat de service.

Un rapport sommaire/de bureau résidentiel peut être préparé pour des contrats de service aux fins de financement à faible risque seulement en confirmant ou en supposant que les critères suivants énoncés dans les NUPPEC 7.1.5 sont satisfaits :

  • l’utilisation prévue est un financement hypothécaire de premier rang;
  • le prêteur a indiqué que l’emprunteur a la capacité et le désir de rembourser;
  • le ratio prêt/valeur est en conformité des politiques de prêt de l’institution de prêt et du gouvernement fédéral;
  • des données fiables sont disponibles sur la propriété en question; et
  • le rapport inclut des hypothèses et conditions limitatives appropriées.
27. Pourquoi devrait-on indiquer « prêt hypothécaire de premier rang seulement » ou « rapports prêt-valeur maximum » dans les rapports sommaires ou de bureau ?

Bien que ce ne soit pas le rôle d’un membre de prendre des décisions en matière de prêt, il incombe au membre de s’assurer que le type, la portée et l’utilisation du rapport sont appropriés dans le cadre des NUPPEC 7.3 et 7.5.2.

L’ICE reconnaît que certains prêteurs non assujettis à la réglementation fédérale peuvent ne pas suivre des politiques de prêt prudentes lorsqu’ils avancent des fonds. Cette approche peut étendre la responsabilité d’un membre bien au-delà de ce qui serait raisonnablement attendu.

L’ICE recommande, et exige dans certains rapports, des conditions limitatives appropriées pour informer le client des limites d’un rapport. Le fait d’informer le client à l’avance et dans le rapport aide à prévenir l’utilisation abusive d’un rapport et aide à se défendre contre les réclamations lorsque le prêteur est imprudent dans l’utilisation d’un rapport.

Une hypothèque de premier rang est la première hypothèque prise sur une propriété. Elle est considérée comme le prêt principal consenti sur la propriété et aura priorité sur tous les autres privilèges, prêts ou réclamations visant la propriété en cas de défaut de paiement.

On peut exécuter un contrat de service de bureau et sommaire pour :

  • Une hypothèque de premier rang;
  • Le renouvellement d’une hypothèque de premier rang; et
  • Le refinancement d’une hypothèque de premier rang.

On ne peut pas exécuter un contrat de service de bureau et sommaire pour :

  • Une hypothèque de deuxième rang; et
  • Un prêt non conforme.
28. Je n'ai pas eu la permission d’accès à la propriété visée et on ne m’a pas fourni le nom de l'occupant. Qu'est-ce que je mets pour « Occupé par » ?

Un membre est responsable de la collecte d’informations suffisantes provenant des diverses sources à sa disposition. Un membre peut et devrait confirmer si la propriété est occupée par un « propriétaire », « locataire » ou « vacant » lorsqu’un nom n’est pas disponible ou n’est pas approprié.

29. Pourquoi un rapport sommaire ou de bureau fait-il mention des améliorations du site ?

Un membre est responsable de recueillir suffisamment d’information à partir d’une inspection depuis la rue. Bien que l’information recueillie personnellement pour un rapport sommaire ou de bureau puisse être limitée, un membre peut et doit vérifier le site et les données d’amélioration provenant d’autres sources fiables, y compris les inscriptions récentes, les dossiers d’évaluation et les cartes aériennes. Si l’information n’est pas fiable, un membre devrait envisager un Rapport d’évaluation résidentielle complète ou refuser complètement le contrat de service.

30. Quels types d’institutions financières/prêteurs sont gouvernés par le BSIF ?

Les institutions financières fédérales (IFF) sont réglementées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Les IFF les plus courantes sont les banques à charte.

Un membre peut raisonnablement présumer qu’à titre d’IFF, les banques à charte adhèrent aux règlements du BSIF, y compris ceux qui ont trait aux procédures de souscription. Par conséquent, dans des circonstances normales, il est raisonnable pour les membres de suivre leurs pratiques et procédures normales pour s’assurer que les IFF observent les procédures de souscription; aucune mesure extraordinaire ne devrait être requise.

31. Quels types de règlements existent pour les institutions financières non fédérales ?

D’autres types d’institutions financières/prêteurs peuvent être réglementés par les lois provinciales. La législation des provinces contient fréquemment des règlements similaires à ceux du BSIF. Les institutions financières/prêteurs provinciaux les plus courants sont les caisses populaires.

Formulaire de relocalisation

32. Que dois-je faire pour une affectation de relocalisation?

L’ICE travaillera avec la “Canadian Employee Relocation Council” pour mettre a jour le formulaire de relocalisation. Il n’y a pas de formulaire 0518 donc un membre peut utiliser le formulaire le plus recent et prendre les mesures necessaires pour assurer que le rapport est conforme aux NUPPEC. Les membres devraient confirmer avec leurs clients puisque certaines compagnies de relocalisation acceptent le formulaire complet 0518.