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Sujets de pratique communs

Sujets de pratique communs - Rapport

Définition des NUPPEC 2018

Toute communication, écrite ou orale, d’un service professionnel transmise au client ou à l’utilisateur prévu dans le cadre d’un contrat de service. [v. 7.1, 9.1, 13.1, 17.1, 17.2, 18.5]

Remarque 1 : Les présentes normes ne dictent pas le format ou le style des rapports.  Le contenu concret des rapports détermine leur conformité aux NUPPEC.  Cependant, lorsque vous utilisez un formulaire créé et publié par l’ICE, un membre doit utiliser le formulaire le plus récent publié par l’ICE.

Remarque 2 : Les types de rapports peuvent inclure les rapports sur formulaires, des rapports narratifs brefs et concis ou des rapports détaillés et plus compréhensifs en formats complets ou d’ébauche. Les lettres d’opinion ne sont pas des types de rapports acceptables.

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A
AACI

Définition des NUPPEC 2018

Désignation d’Accredited Appraiser Canadian Institute (évaluateur accrédité de l’Institut canadien des évaluateurs).

Accessoire fixe

Définition des NUPPEC 2018

Amélioration ou bien personnel qui est fixé(e) au terrain ou bâtiment de façon permanente, qui est essentiel(le) au bien immobilier et partie intégrante du bâtiment

Aide administrative

Définition des NUPPEC 2018

L’aide administrative consiste en soutien au membre dans la préparation d’un rapport mais n’inclut aucune aide qui serait considérée à juste titre comme aide professionnelle. L’aide administrative ne couvre pas l’inspection, la sélection de données du marché ou l’aide qui mène aux analyses, opinions et conclusions dans le rapport.  Des exemples d’aide administrative comprennent : collecte des données, collation de rapport, préparation des annexes, cartes et croquis, vérification de l’orthographe et de la grammaire.

Aide professionnelle

Définition des NUPPEC 2018

Soutien fourni à un membre qui a une influence directe et significative sur les résultats d’un contrat de service y compris les inspections, l’analyse et l’élaboration d’opinions et d’estimations d’un bien.

Analyse d'investissement

Définition des NUPPEC 2018

Étude qui porte sur les relations entre le prix d’acquisition et les avantages anticipés d’un investissement immobilier.

Analyse d'investissement d'étude de fonds de réserve

Définition des NUPPEC 2018

Pour les études de fonds de réserve, une analyse d’investissement consiste à analyser le taux de rendement obtenu auparavant par le client de son fonds de réserve ainsi qu’à établir un taux de rendement estimé qui pourrait être obtenu à l’avenir en conformité de la législation (si la législation s’applique).

Analyse de faisabilité

Définition des NUPPEC 2018

Étude du rapport pour déterminer si le projet évoluera selon les attentes du client et s’il est économiquement viable, conformément aux objectifs financiers définis explicitement par le client.

Analyse de marché

Définition des NUPPEC 2018

Étude des conditions du marché immobilier portant sur un type particulier de bien.

Association/organisation professionnelle

Définition des NUPPEC 2018

Une association/organisation/ordre professionnelle, généralement acceptée au Canada comme une association réputée et qui admet les individus sur la base de leurs qualifications académiques, leur expérience et leur aptitude éthique, qui exige la conformité aux normes professionnelles de compétence et d’éthique établies ou endossées par l’organisation, et est approuvé par l’ICE.

 

Assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur hypothécaire en cas de défaut de paiement de votre part. Elle ne vous protège pas. L’assurance prêt hypothécaire est aussi appelée assurance hypothécaire.

Si votre mise de fonds est de moins de 20 % de la valeur de votre maison, vous devez obtenir une assurance prêt hypothécaire.

Si vous êtes travailleur autonome ou avez un mauvais dossier de crédit, vous pouvez être obligé d’obtenir une assurance prêt hypothécaire, même avec une mise de fonds de 20 %.

L’assurance prêt hypothécaire n’est pas disponible si :

  • le prix d’achat de la maison est d’un million de dollars ou plus
  • le prêt ne correspond pas aux critères de la compagnie d’assurance prêt hypothécaire

Au besoin, votre prêteur organise une assurance prêt hypothécaire en votre nom.

B
Bail

Définition des NUPPEC 2018

Accord légal qui accorde à un tiers le droit d’utiliser, d’occuper ou de contrôler un bien immobilier, en tout ou en partie, pendant une période donnée, fondé sur les modalités et conventions dudit bail, y compris notamment le montant du loyer.

Bien immatériel (bien incorporel)

Définition des NUPPEC 2018

Biens non matériels, incluant sans toutefois s’y limiter, les franchises, marques de commerce, brevets, droits d’auteur, fonds commerciaux, ressources, droits miniers, titres et contrats, par opposition aux biens matériels comme les installations et l’équipement.

 

Bien immobilier

Définition des NUPPEC 2018

Terrain, immeubles et autres améliorations fixes, considérés comme un bien matériel.

Bien personnel

Définition des NUPPEC 2018

Objet identifiable, portable, matériel ou immatériel considéré ou défini comme étant « personnel ». Des exemples de catégories de biens personnels comprennent, sans
toutefois s’y limiter : ameublement, objets d’art, antiquités, pierres précieuses et bijoux, objets de collection, machinerie et équipement; tous les biens matériels et immatériels qui ne sont pas classés comme des propriétés immobilières.

C
CRA

Définition des NUPPEC 2018

Désignation de Canadian Residential Appraiser (évaluateur résidentiel canadien) décernée par l’ICE à un membre qui a satisfait à toutes les exigences de ce titre.

Cannabis

La culture de plants de cannabis est considérée comme de l’information personnelle sur le propriétaire/occupant; à ce titre, le membre ne peut pas divulguer l’information sur les plants de cannabis trouvés dans/sur une propriété.

Les membres doivent se rappeler qu’ils devraient obtenir un consentement signé de l’occupant de la propriété pour prendre et utiliser des photographies de la propriété avant de les prendre. Sinon, le consentement verbal doit être obtenu et documenté.

Même avec le consentement, un membre devrait photographier un plant de cannabis seulement pour documenter la présence d’une condition nuisible pouvant résulter de la culture du plant.

Les NUPPEC requièrent que les membres divulguent toute préoccupation observée ou révélée durant une inspection ou lors de recherches visant une propriété et qui affecte sa valeur.

La présence de plants de cannabis ne peut pas être divulguée; toutefois, toute indication visible/observable de conditions nuisibles pouvant résulter de la culture des plants doit être documentée, incluant la présence de :

  • moisissure, dégâts d’eau, humidité excessive, odeurs; et (ou)
  • modifications de la fondation, conduits, des évents, du câblage, etc.

 

En résumé :

  • Les membres doivent obtenir le consentement d’un propriétaire, occupant ou locataire avant de prendre des photographies d’une propriété.
  • En elle-même, la présence de plants de cannabis dans/sur une propriété ne doit pas être considérée comme une condition nuisible.
  • Peu importe le consentement, les membres doivent divulguer tout aspect d’une propriété qui pourrait être considéré comme une condition nuisible.
  • Les conditions nuisibles qui peuvent résulter de la culture de plants de cannabis doivent être documentées et rapportées − sans rapporter la présence des plants de cannabis, à moins que le consentement n’ait été obtenu pour le faire. Les conditions peuvent comprendre :
    • moisissure,
    • dégâts d’eau,
    • odeur,
    • forte humidité,
    • changements structuraux, incluant dans la fondation, et(ou)
    • modifications des conduits, des évents, du câblage, etc.

Documents

Bulletins d’excellence professionnelle

Liens utiles

Clauses obligatoires

Voir Condition Limitative Exceptionelle

Client

Définition des NUPPEC 2018

Personne ou organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre ses services professionnels.

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’éthique – règle 4.2.10

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de divulguer le résultat d’un contrat de service à toute personne autre que le client, excepté sur autorisation du client; 

Norme relative aux questions d’éthique – commentaire 5.8 Divulgation 

5.8.1                    Un membre s’engage à protéger la nature confidentielle des relations membre-client.

5.8.2                    Un membre ne doit pas divulguer les analyses, opinions et conclusions d’un contrat de service à quiconque autre que :

5.8.2.i.       le client et les parties spécifiquement autorisées par le membre et le client à recevoir de telles informations;

5.8.2.ii.     les tiers auxquels le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi (p. ex. les tribunaux); ou

5.8.2.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.3                    Un membre ne doit pas divulguer les informations fournies par un client sous le sceau de la confidentialité à quiconque autre que :

5.8.3.i.       les parties spécifiquement autorisées par le client à recevoir ces données;

5.8.3.ii.     les tiers, lorsque le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi; ou

5.8.3.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.4                    Si l’exécution d’un contrat de service antérieur doit demeurer confidentielle, un membre doit refuser tout autre contrat de service lié au même bien lorsqu’il existe une condition visant la divulgation de tout contrat de service antérieur.

5.8.5                    Le membre doit obtenir la permission d’un occupant (p. ex., locataire, propriétaire occupant, occupant d’un espace de bureau, etc.) de prendre des photographies de son espace personnel et doit le prévenir que des photographies seront peut-être incluses dans le rapport. Le membre devrait inclure des conditions limitatives précisant qu’il n’est pas responsable de l’usage abusif de ces photographies par des tiers.

Norme relative aux activités d’évalaution de biens immobiliers – règle 6.2.1

Dans son rapport, le membre doit préciser le nom du client et de l’utilisateur prévu; 

Norme relative aux activités d’évalaution de biens immobiliers – commentaire 7.2 Client et utilisateur prévu

7.2.1                    Le client est la personne ou organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre ses services professionnels.

7.2.2                    La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation prévue du rapport original ou jusqu’à ce que le client accorde une libération.

7.2.2.i.       Une partie qui reçoit un exemplaire d’un rapport ne devient pas un utilisateur prévu à moins d’être autorisée et clairement identifiée par son nom et par écrit par le membre et le client.

7.2.2.ii.     Lorsqu’un contrat de service est préparé par le membre aux fins de  prise en considération par un tribunal pour aider à résoudre un différend formel, un utilisateur prévu comprenant un juge, un médiateur, un arbitre ou un autre juge des faits, il n’est pas nécessaire de les identifier par leur nom.

Note relative à la pratique 18.6 Client et utilisateurs prévus

18.6.1                Une déclaration semblable à celle qui suit est requise :

« Le présent rapport est destiné à l’usage exclusif de (nom du client) et de (noms des utilisateurs prévus).  « Le présent rapport est destiné à l’usage des personnes nommées spécifiquement et toute autre utilisation est strictement interdite. Le membre n’est aucunement responsable de toute utilisation non autorisée du présent rapport. »

18.6.1.i.   Exemples de nom d’utilisateur prévu acceptables :

  • « Prêteur ABC »
  • « Procureur D »
  • « Société de condominium E »
  • “Société de copropriété F »
  • Agence (nom)
  • Ville de (nom)
  • Société (nom)

18.6.1.ii. Les types d’utilisateurs prévus tels « à déterminer », « à confirmer », « John Doe et ses prêteurs », « Jane Doe et ses subsidiaire », « John Smith et ses cessionnaires » ou autres références semblables ne sont pas acceptables. L’utilisation de noms ou types vagues et non définis d’utilisateurs prévus n’est pas permise.

18.6.1.iii.      Le client est normalement l’utilisateur prévu du contrat de service.

18.6.1.iv.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire, le client et l’utilisateur prévu devraient être identifiés comme « Prêteur ABC ».”

18.6.1.v. Lorsque le contrat de service est commandé par une compagnie de  gestion en évaluation (CGE), le rapport peut identifier les CGE demandant le rapport dans la section « Demandé par » du rapport afin qu’il soit clair pour le lecteur que la CGE est ni le client, ni l’utilisateur prévu. Le client et l’utilisateur prévu doivent être identifiés par leur nom; exemple : « Prêteur ABC ».

18.6.1.vi.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire et le contrat de service est commandé par un courtier en hypothèques ou un emprêteur mais aucun prêteur n’a été identifié, seule une ébauche de rapport [18.5.4, 18.5.5 et 18.32.9] devrait être préparée.

18.6.2                La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation prévue de l’évaluation originale ou à la libération par le client original. Avant d’accepter le contrat de service d’un second client potentiel, le membre doit confirmer que l’utilisation prévue de l’évaluation originale a été complétée.

18.6.2.i.   Les étapes suivies pour s’assurer qu’il n’existe pas de conflit d’intérêts doivent être indiquées dans la Certification.

18.6.3                On demande souvent aux membres d’autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue, c.-à-d., une partie autre que celle(s) prévue(s) au rapport original.

18.6.3.i.   Il s’agit, dans la plupart des cas, d’une demande d’autorisation par le prêteur d’utiliser l’évaluation aux fins de souscription, quand le rapport original avait été préparé pour le propriétaire et/ou un autre prêteur.

18.6.4                Un membre peut autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue. Le membre devrait s’assurer que cette nouvelle partie est avisée des dates associées au rapport original afin qu’elle sache que la valeur, l’opinion ou la conclusion s’applique seulement à la date réelle, à toutes considérations et hypothèses spéciales, au mandat donné par le client, etc., qui sont intervenus dans la conclusion sur la valeur.

18.6.5                Plus un rapport vieillit, moins il est pertinent à une tierce partie. Un membre devrait juger la pertinence du rapport et refuser de donner son autorisation si le rapport ne sera pas utile à une tierce partie. Il devrait être clair à l’utilisateur potentiel que d’importants changements peuvent toucher :

18.6.5.i.   Le bien immobilier,

18.6.5.ii. les conditions du marché, ou

18.6.5.iii.     certains autres facteurs qui sont intervenus depuis la production du rapport qui pourraient avoir une incidence marquée sur la conclusion.

18.6.6                Lorsqu’il fait face à une demande d’aider une tierce partie, l’évaluateur a le choix de :

18.6.6.i.   rédiger une lettre de fiabilité; (exemple trouvé ici: https://www.aicanada.ca/fr/forms-templates/ )

18.6.6.ii. préparer un nouveau rapport pour le nouvel utilisateur prévu (à condition de ne pas être en conflit d’intérêts); ou

18.6.6.iii.     refuser d’autoriser qu’une tierce partie se fie à son rapport.

18.6.7                La prestation d’une lettre de fiabilité à une tierce partie maintient la susceptibilité à une réclamation. En reconnaissant formellement le droit d’une tierce partie de se fier à un rapport, un membre accorde à cette tierce partie le droit de faire une réclamation après s’être fiée au rapport.

18.6.8                La prestation d’une lettre de fiabilité est à la discrétion seule et absolue du membre. Si un membre décide d’émettre une lettre de fiabilité, cette dernière peut être assujettie à diverses mises en garde et, possiblement, au paiement d’un supplément aux honoraires.

18.6.9                Un membre devrait être au courant des répercussions de la prestation d’une lettre de fiabilité, y compris entre autres l’acceptation d’une responsabilité supplémentaire.  Un membre devrait confirmer que les hypothèses et les faits présentés dans le rapport (p. ex., l’état du bâtiment, le profil des locataires, les locaux vacants, les loyers perçus, etc.) n’ont pas changé considérablement afin d’éviter tout malentendu et d’exposer le membre à une responsabilité.

Case 18.6.6 – A – Ébauches de rapport et lettre de fiabilité

9 étapes critiques concernant une ébauche de rapport et une lettre de fiabilité :

ÉBAUCHE

1.       Identifier si la demande vient d’un agent ou d’un client

2.       Identifier le client et l’utilisateur

3.       Si l’utilisateur est temporairement inconnu, fournir seulement une ébauche de rapport selon 18.5.5

4.       Fournir un rapport final seulement quand l’utilisateur est connu

FIABILITÉ

1.       Identifier le nouveau client potentiel ou utilisateur potentiel qui veut se fier à votre rapport

2.       Déterminer si une lettre de fiabilité suffit ou si un nouveau contrat de service est nécessaire.

3.       Considérer les risques associés à une lettre de fiabilité

4.       Obtenir une libération écrite des clients et utilisateurs antérieurs

5.       Fournir la lettre de fiabilité et le rapport

Exemples de situations :

Ébauches de rapports pour courtier en hypothèques sans prêteur

Un membre reçoit une demande du Courtier en hypothèques A lui demandant de préparer un rapport d’évaluation aux fins de financement hypothécaire. À ce stade, le Courtier en hypothèques A n’a pas de prêteur et il demande au membre de préparer une ébauche de rapport à son nom. Le Courtier en hypothèques A peut être nommé dans le rapport sous « DEMANDÉ PAR/COMMANDÉ PAR » ou peut être nommé comme client.

Le membre rédige l’ébauche en conformité des NUPPEC https://www.aicanada.ca/about-our-profession/cuspap/ . Plusieurs semaines s’écoulent avant que le Courtier en hypothèques A contacte le membre et lui demande d’envoyer le rapport à la Banque B comme prêteur. Le Courtier en hypothèques A et le membre identifieront alors la Banque B comme seul utilisateur prévu. Une fois autorisé par écrit, le membre peut envoyer le rapport final directement à la Banque B.

 

Lettre de fiabilité demandée par un courtier en hypothèques

Plus tard, le membre reçoit une mise à jour du Courtier en hypothèques A. La Banque B a décidé de ne pas prêter, mais la Banque C est prête à le faire. Il faut se rappeler que, le Courtier en hypothèques A étant le client du membre et la Banque B étant l’utilisateur prévu du membre, le membre a une responsabilité envers les deux.

Le membre devrait demander au Courtier en hypothèques A de lui fournir une libération de la Banque B déclarant qu’elle ne se fiera pas au rapport du membre. Le membre devrait obtenir du Courtier en hypothèques A l’autorisation écrite de fournir une copie du rapport au moyen d’une lettre de fiabilité au Prêteur C.

Une fois que le membre a émis la lettre de fiabilité, le Prêteur C devient un utilisateur prévu et le membre est responsable envers le Prêteur C et la Banque B, à moins que la responsabilité antérieure n’ait été annulée.

Hypothèque de deuxième rang

Maintenant, qu’arrive-t-il si un emprunteur ou le Prêteur E appelle le membre et lui demande de fournir le rapport aux fins d’une hypothèque de deuxième rang? Le membre a déjà évalué le bien pour un autre client et d’autres utilisateurs prévus.

Étant donné que la demande n’est pas venue du client du membre, le Prêteur E est un nouveau client potentiel. Le membre doit obtenir le consentement de son client original.  Si le client donne son consentement, le membre peut choisir de prendre le Prêteur E comme nouveau client ou de lui fournir une lettre de fiabilité.

Lettre de fiabilité avec institution de crédit comme client

Le membre reçoit une requête d’une SGE lui demandant de préparer une évaluation aux fins de financement hypothécaire pour la Banque A. Le client et l’utilisateur prévu du membre est la Banque A parce que la SGE agit en qualité d’agent des prêteurs.

Plus tard, le membre reçoit une demande de lettre de confiance de la part de la SGE, du courtier ou de l’emprunteur parce que la Banque A a décidé de ne pas prêter mais que le Prêteur C est prêt à le faire.

Le membre devrait demander à la Banque A de lui fournir une libération déclarant qu’elle ne se fiera pas au rapport. Si la Banque B libère le membre de sa relation client-membre, le membre pourra fournir une copie du rapport au moyen d’une lettre de fiabilité au Prêteur C.

Lorsque le membre envoie une lettre de fiabilité, le Prêteur C devient un utilisateur prévu et le membre est responsable envers le Prêteur C à moins que la responsabilité antérieure n’ait été annulée.

En cours de route, si le client dit « non » et refuse de fournir une autorisation écrite qui libérerait le membre d’une relation client-membre, le membre ne peut fournir une lettre de fiabilité à un nouveau prêteur potentiel.

Si le membre ne peut pas dire à son client antérieur ou à un nouveau client qu’il a déjà évalué le bien, c’est là une indication qu’il ne devrait pas l’évaluer maintenant.

Considérer les risques

Avant de fournir une lettre de fiabilité, un membre devrait se poser les questions suivantes :

•     Pourquoi l’utilisateur prévu original ne s’est pas fié à mon rapport pour autoriser le prêt?

•     Qui est le nouveau client/utilisateur prévu potentiel?

•     Le rapport a été préparé pour un financement d’hypothèque de premier rang mais on veut maintenant s’y fier pour accorder un financement d’hypothèque de second rang. Quel est le ratio prêt-valeur? Quel est le taux d’intérêt perçu par le nouveau prêteur? Se pourrait-il que l’emprunteur fasse défaut?   Advenant qu’il fasse défaut, quelle est la probabilité de recouvrer la valeur marchande plus tard?

•      Est-ce un contrat de service à risque élevé que je suis prêt à prendre?

Le membre devra leur donner instruction de communiquer avec le client et de lui demander de leur fournir une autorisation écrite pour libérer une copie du rapport.

Case 18.6.6 – B – Y a-t-il quelqu’un auquel le membre peut donner une copie du rapport ?

Le propriétaire, qui était le client du Courtier en hypothèques A et qui a payé l’évaluation est insatisfait. Le propriétaire veut une copie de l’évaluation qu’il a payée. Étant donné que le propriétaire n’a jamais été le client du membre, le membre ne peut lui donner une copie de l’évaluation sans la permission écrite de son client.

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Lettres d’engagement BEP

 

Articles de l’ÉIC

Rester sur le droit chemin (2e partie) (Volume 61, Tome 2, 2017)

Le privilège juridique et son application aux évaluateurs (Volume 62, Tome 3, 2018)

The Standards: a living document (Volume 51, Tome 1, 2007) En anglais seulement

Clients multiples

Beaucoup de membres ont des questions en ce qui concerne le fait de traiter avec plusieurs clients. Un membre a récemment posé une question sur la préparation d’un rapport pour 10 prêteurs privés offrant une première hypothèque.

Il devient de plus en plus courant que plusieurs prêteurs privés (ou sociétés de crédit) mettent en commun leurs ressources pour offrir un financement de premier emprunt hypothécaire à des propriétés résidentielles. Comment ce scénario client doit-il être identifié dans votre rapport d’évaluation?

Vous pouvez identifier ces multiples clients directement dans votre rapport ainsi que dans votre lettre d’envoi. Votre rapport devrait également indiquer «voir la lettre d’envoi» où le client est identifié.

Votre lettre d’envoi doit préciser que votre rapport ne peut être utilisé que par ces multiples personnes (ou sociétés de crédit) pour constituer une première hypothèque combinée. Vous devez également ajouter que votre rapport ne doit être utilisé que dans le cadre de l’utilisation envisagée du financement de première hypothèque et que les clients individuels ne peuvent se fier à votre rapport pour aucune autre fin, ni à titre individuel.

Vous devriez inclure dans votre lettre d’envoi autant de détails que vous jugerez approprié. Il est important que l’utilisation de votre rapport par ces multiples clients soit suffisamment détaillée pour que tous les utilisateurs et lecteurs de votre rapport puissent bien le comprendre.

Vous voudrez peut-être aussi faire référence aux hypothèses, conditions limites, renonciations et limitations de responsabilité dans votre lettre d’envoi également. Les articles 1 et 13 sont directement liés.

Comme si achevée

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaires 7.10 Hypothèses et conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles) 

7.10.1                Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être citée intégralement ou une référence doit être donnée quant à son emplacement exact dans le rapport.

7.10.2                Quand référence est faite au contenu de l’hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que le contenu se fonde sur l’hypothèse extraordinaire.

7.10.3                Avant d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit déterminer que l’envergure du travail appliquée permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses et doit inclure une explication et une justification des  conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport. [v. 2.20, 18.26]

7.10.4                Les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles n’exigent pas une condition hypothétique.

7.10.5                Le membre doit inclure dans chaque rapport au minimum toutes les hypothèses et conditions limitatives indiquées ici https://www.aicanada.ca/forms-templates/, à moins que ce ne soit clairement inapproprié et clairement impertinent.

7.10.6                Si les conditions entourant un contrat de service font en sorte que ledit contrat de service n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle d l’ICE, un membre doit :

7.10.6.i.   en informer clairement le client par écrit avant d’accepter le contrat de service ;et

7.10.6.ii. inclure une condition limitative exceptionnelle à cet effet dans la certification et la lettre d’envoi.

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaires 7.11

Case 18.25.3 – Exemples d’hypothèses extraordinaires et de conditions hypothétiques

Hypothèses extraordinaires

  • absence de contamination, lorsqu’il y a probabilité de contamination;
  • présence inconnue ou incertaine d’un égout sanitaire municipal;
  • zonage présumé dans les zones où le zonage est inconnu ou incertain;
  • état présumé lorsqu’il n’est pas possible d’effectuer une inspection à l’intérieur et/ou à l’extérieur

Conditions hypothétiques

  • absence de contamination, lorsqu’il y a  contamination;
  • présence d’un égout sanitaire municipal alors qu’il n’y en a pas;
  • zonage résidentiel présumé alors qu’un zonage agricole est en place;
  • nouveau zonage obtenu alors que ce n’est pas le cas;
  • bien présumé rénové alors que le bien est à son état original
  • réparations ou améliorations ont été achevées;
  • exécution d’un bail en suspens;
  • projet d’expropriation ignoré;
  • évaluation prospective
  • mise en marché des unités en agrégats (vente au détail) ou en vrac (vente en gros).

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Évaluations « comme si achevée » BEP 

 

 

Articles d’ÉIC

Pratiques exemplaires – Exemples sur le terrain (Volume 60, Tome 2, 2016)

Compétence

Définition des NUPPEC 2018

Connaissances, capacités et expériences requises ou suffisantes pour réaliser un contrat de service précis.

Condition hypothétique

Définition des NUPPEC 2018

Condition qui n’existe pas, mais que l’on suppose exister aux fins de l’analyse. Une condition hypothétique requiert une limitation extraordinaire.

 

Condition limitative

Référence aux NUPPEC 2018

Déclaration dans un rapport identifiant les conditions qui ont une incidence sur la conclusion.

Condition limitative exceptionelle

Conditions Limitatives Formulaire RésidentielFormulaires et modèles

Bulletin d’excellence professionelle

Au-delà de la portée. Connaître les limites BEP

NUPPEC

2.37  CONDITION LIMITATIVE:

Déclaration dans un rapport identifiant les conditions qui ont une incidence sur la conclusion.

NORME RELATIVE AUX ACTIVITÉS D’ÉVALUATION DE BIENS IMMOBILIERS- RÈGLES

6.2.9   Préciser toutes les hypothèses et les conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles)

NORME RELATIVE AUX ACTIVITÉS D’EXAMEN – RÈGLES

8.2.7   Préciser toutes les hypothèses et les conditions limitatives pour l’examen entrepris

NORME RELATIVE AUX ACTIVITÉS DE CONSULTATION – RÈGLES

10.1.8  Préciser toutes les hypothèses et les conditions limitatives

PLANIFICATION DU FONDS DE RÉSERVE – RÈGLES

12.2.9  Préciser  toutes les hypothèses et les conditions limitatives

NORME RELATIVE À L’ÉVALUATION DE MACHINERIE ET ÉQUIPEMENT – RÈGLES

14.2.9  Préciser toutes les hypothèses et les conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles)

Real Property Appraisal Standard Comment

7.10  Hypothèses et conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles)

7.10.1   Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être citée intégralement ou une référence doit être donnée quant à son emplacement exact dans le rapport.

7.10.2   Quand référence est faite au contenu de l’hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que le contenu se fonde sur l’hypothèse extraordinaire.

7.10.3    Avant d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit déterminer que l’envergure du travail appliquée permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses et doit inclure une explication et une justification des  conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport. 

7.10.4    Les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles n’exigent pas une condition hypothétique.

7.10.5    Le membre doit inclure dans chaque rapport au minimum toutes les hypothèses et conditions limitatives indiquées ici https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/forms-templates/ , à moins que ce ne soit clairement inapproprié et clairement impertinent.

7.10.6   Si les conditions entourant un contrat de service font en sorte que ledit contrat de service n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle d l’ICE, un membre doit :

7.10.6.i.   en informer clairement le client par écrit avant d’accepter le contrat de service ; et

7.10.6.ii. inclure une condition limitative exceptionnelle à cet effet dans la certification et la lettre d’envoi.

 

NOTES RELATIVES À LA PRATIQUE

18.24      Hypothèses et conditions limitatives 

18.24.1            Les hypothèses et les conditions limitatives ordinaires sont habituellement regroupées dans une section distincte du rapport. Bien qu’elles puissent s’appliquer à la plupart des contrats de service, le membre doit éviter de copier-coller et d’utiliser des énoncés passe-partout sans les adapter au contrat de service courant.

18.24.2Exemples d’hypothèses et de conditions limitatives ordinaires :

18.24.2.i.     Hypothèses ordinaires

  • fiabilité des sources de données;
  • conformité aux règlements gouvernementaux;
  • financement normal;
  • titre négociable;
  • aucune lacune dans les améliorations;
  • capacité portante du sol;
  • aucun empiètement;
  • diligence des utilisateurs prévus.

18.24.2.ii.   Conditions limitatives :

  • refus de la responsabilité envers les utilisateurs non prévus et pour toute utilisation imprévue;
  • conclusions pouvant être valables uniquement à la date du calcul de la valeur;
  • responsabilité refusée pour ce qui est des facteurs juridiques;
  • honoraires de participation à convenir pour les procédures judiciaires;
  • rapport ne devant pas être utilisé partiellement;
  • possession du rapport n’en permettant pas la publication;
  • divulgation pour un examen par des pairs peut être requise;
  • estimations de coût non valables aux fins des assurances;
  • conclusion sur la valeur exprimée en dollars canadiens;
  • refus de la responsabilité pour toute modification apportée à un rapport;
  • signature originale à apposer dans le rapport pour qu’il soit valable.

18.26      Conditions limitatives exceptionnelles 

18.26.1            Exemples de conditions limitatives exceptionnelles :

  • exclusion d’une méthode d’évaluation pertinente; [v. 2.15]
  • aucune inspection intérieure des améliorations visées; [v. 23.4]
  • aucune recherche de titres; [v. 9.1.v]
  • aucune assurance responsabilité. [v. 2.1]

18.26.2            Des conditions limitatives sont inacceptables dans tout contrat de service où elles :

  • compromettent l’impartialité, l’objectivité ou l’indépendance du membre;
  • limitent l’envergure des travaux à un point tel que les résultats ne sont pas crédibles, compte tenu de l’objectif du contrat de service et de l’utilisation prévue des résultats; et/ou
  • limitent le contenu d’un rapport, qui devient alors trompeur.

Articles de l’ÉIC

Les NUPPEC, la Loi sur l’expropriation de l’Ontario et l’exception juridictionnelle  (Volume 60, Tome 2, 2016)

Practiques exemplaires – exemples sur le terrain (Volume 60, Tome 1, 2016)

Lire l’ensemble du rapport (Volume 59, Tome 1, 2015)

Condition nuisible

Définition des NUPPEC 2018

Problème ou condition pouvant causer une diminution de la valeur du bien. Une
condition nuisible peut être :

  • Physique (par ex., capacité de portance du sol insuffisante ou vice de
    construction);
  • Externe (par ex., proximité d’une voie ferrée ou sous la trajectoire de vol d’un
    aéroport);
  • Environnementale (par ex., contamination du sol ou de la nappe phréatique);
  • Naturelle (par ex., zone d’inondation ou de séisme); et/ou 
  • Sociologique (par ex., scène d’un crime).

Communiqué ICE

Avril 2019 – Questions des membres

 

Bulletins d’excellence professionnelle 

Évaluation de biens immobiliers détériorés et contaminés

Conditions hypothétiques

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – règle 6.2.10

Dans son rapport, le membre doit préciser les conditions hypothétiques ; 

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.11 Conditions hypothétiques

7.11.1                Les conditions hypothétiques peuvent être utilisées au besoin à des fins juridiques, à des fins d’analyse raisonnable ou pour permettre d’effectuer des comparaisons. Les conditions hypothétiques communes portent entre autres sur des améliorations proposées, des évaluations prospectives et des biens immobiliers contaminés.

7.11.2                En ce qui a trait à des améliorations ou modifications proposées, le membre doit examiner et avoir à sa disposition pour examen futur :

7.11.2.i.   Les plans, les devis et/ou autres documents suffisants pour établir la portée et la nature des améliorations proposées;

7.11.2.ii. Les données probantes indiquant la date probable de la réalisation des améliorations proposées; et

7.11.2.iii.     Les données concrètes suffisamment claires et pertinentes justifiant les coûts de mise en œuvre, les gains anticipés, les projections en matière d’occupation et la concurrence anticipée au moment de l’achèvement des travaux.

7.11.3                Une nouvelle certification de valeur marchande ne change pas la date réelle de l’évaluation. 

7.11.4                Pour chaque condition hypothétique, le rapport doit contenir une hypothèse extraordinaire.

7.11.5                Des conditions hypothétiques peuvent s’appliquer peu importe si l’estimation de valeur marchande est rétrospective, actuelle, prospective ou si elle représente une mise à jour. Le membre doit éviter de poser des hypothèses non appuyées.  Le lecteur doit comprendre clairement que :

7.11.5.i.   La condition du bien immobilier n’existait pas à la date réelle;

7.11.5.ii. L’analyse réalisée pour établir une estimation de la valeur marchande est fondée sur une hypothèse, plus précisément que la condition en question a été, dans le cadre de l’analyse, tenue pour réelle alors qu’en fait elle ne l’est pas;

7.11.5.iii.     Certains événements, précisés dans le rapport, doivent se produire avant que la condition du bien immobilier ne soit réalisée;

7.11.5.iv.     L’évaluation ne tient pas compte des événements imprévisibles qui pourraient avoir une incidence sur l’estimation de la valeur marchande; et

7.11.5.v. En l’absence de l’hypothèse, l’estimation de la valeur marchande aurait probablement été différente.

7.11.6                Les évaluations réalisées à des fins d’expropriation peuvent comprendre des conditions hypothétiques et peuvent exiger que le membre invoque le protocole d’exception juridictionnelle. 

7.11.7                La condition hypothétique doit être clairement divulguée dans le rapport, cette divulgation comprenant une description de l’hypothèse, les raisons de son utilisation et ses répercussions sur le résultat du contrat de service.

7.11.8                Une analyse fondée sur une condition hypothétique doit donner une analyse crédible et ne doit pas rendre le rapport d’évaluation trompeur. 

Note relative à la pratique 18.25 Hypothèses extraordinaires et conditions hypothétiques 

18.25.1            Des hypothèses extraordinaires et des conditions hypothétiques peuvent s’appliquer peu importe si le contrat de service sert à formuler une opinion sur la valeur rétrospective, actuelle, prospective ou mise à jour.

18.25.2            Les hypothèses extraordinaires supposent au préalable, des faits incertains à l’égard de l’information à caractère matériel, juridique ou financier du bien visé ou encore des conditions étrangères à ce bien, par exemple la conjoncture ou les tendances du marché ou encore l’intégrité des données utilisées dans l’analyse.

18.25.3            Les hypothèses extraordinaires (conditions hypothétiques) supposent comme faits simulés mais faux de l’information à propos des caractéristiques matérielles, juridiques ou financières du bien visé ou des conditions extérieures.

18.25.3 – 18.25.3 – Exemples d’hypothèses extraordinaires et de conditions hypothétiques

Hypothèses extraordinaires

  • absence de contamination, lorsqu’il y a probabilité de contamination;
  • présence inconnue ou incertaine d’un égout sanitaire municipal;
  • zonage présumé dans les zones où le zonage est inconnu ou incertain;
  • état présumé lorsqu’il n’est pas possible d’effectuer une inspection à l’intérieur et/ou à l’extérieur

Conditions hypothétiques

  • absence de contamination, lorsqu’il y a  contamination;
  • présence d’un égout sanitaire municipal alors qu’il n’y en a pas;
  • zonage résidentiel présumé alors qu’un zonage agricole est en place;
  • nouveau zonage obtenu alors que ce n’est pas le cas;
  • bien présumé rénové alors que le bien est à son état original
  • réparations ou améliorations ont été achevées;
  • exécution d’un bail en suspens;
  • projet d’expropriation ignoré;
  • évaluation prospective
  • mise en marché des unités en agrégats (vente au détail) ou en vrac (vente en gros).

18.25.4            Une hypothèse extraordinaire est requise pour chaque condition hypothétique.

18.25.5            Lorsqu’on invoque des conditions hypothétiques, le lecteur doit comprendre clairement que la condition du bien visé n’existe pas à la date de l’évaluation, et l’analyse effectuée pour établir l’opinion de valeur repose sur une hypothèse (p. ex., la question des 5 acres selon laquelle le bien est supposé être une habitation sur 5 acres alors qu’en fait, ce n’est pas le cas).

18.25.6            Le membre devrait fournir l’intégralité de toute hypothèse extraordinaire ou condition limitative exceptionnelle sous les opinions ou conclusions dans le rapport ainsi que dans la certification. Si cela n’est pas pratique lorsqu’il existe un nombre important d’hypothèses extraordinaires ou de conditions limitatives exceptionnelles, il peut être approprié de fournir une référence en vertu des opinions ou conclusions à l’endroit où une hypothèse extraordinaire ou une condition limitative exceptionnelle peut être trouvée dans le rapport.

Case 18.25.6 – Référence à des hypothèses extraordinaires – Exemple

Quand on pose l’hypothèse extraordinaire que les sols peuvent supporter l’aménagement prévu, la déclaration « les sols peuvent supporter l’aménagement prévu » sans hypothèse extraordinaire peut porter à confusion.

Il est plus approprié de dire « une hypothèse extraordinaire du présent rapport est que les sols peuvent supporter l’aménagement prévu ».

18.25.7            Les hypothèses modifieraient, si elles s’avéraient fausses, les opinions et conclusions d’un membre. Quand le membre détermine l’importance d’une hypothèse et la nécessité d’en faire une hypothèse extraordinaire, il devrait considérer l’affaire dans le contexte d’une opération à valeur marchande entre vendeur hypothétique et acheteur hypothétique. Quand ces derniers entreprennent leur diligence raisonnable, est-ce que l’hypothèse que vous posez changerait fondamentalement les conditions de l’achat à un point tel que les négociations devraient reprendre au point de départ ou suffirait-il d’apporter une modification mineure? Si le premier est le cas, une Hypothèse Extraordinaire devrait être faite.

Case 18.25.7 – Exemples d’hypothèses et d’hypothèses extraordinaires

  • Les dossiers de l’impôt ou les plans de l’immeuble indiquent que la superficie d’un logement individuel est de 5 000 pi.2, mais lors de votre inspection, vous mesurez le logement et obtenez une superficie de 5 050 pi.2.  Ceci peut exiger un ajustement au prix sans toutefois modifier fondamentalement la transaction. Cependant, si vous obtenez une superficie de 7 000 pi.2, il faudra probablement réviser toute l’entente; dans cette situation, il serait prudent d’invoquer une hypothèse extraordinaire quant à la superficie analysée dans le rapport.
  • Le membre est au courant que le bien visé, un terrain industriel vacant et non aménagé, est situé dans une région où les sols exigent d’importants travaux de préparation du site. Si les biens comparables que vous utilisez se trouvent dans cette région, une simple hypothèse que le terrain en objet a des caractéristiques de sol semblables à celles des terrains voisins suffirait généralement parce que les conditions du sol ont probablement été prises en compte dans le prix d’achat des comparables. Toutefois, si on vous informe que les conditions du sol pourraient être encore pire que dans le voisinage, sans que cette information soit confirmée, il serait plus prudent d’invoquer une hypothèse extraordinaire.

 

Bulletins d’excellence professionnelle

Évaluations comme si achevée BEP

Estimation de la valeur de bâtiments partiellement construits BEP

 

Exemple de question

Question: Avons-nous besoin de l’autorisation du client avant d’accepter une mission d’évaluation pour utiliser une condition hypothétique?

Réponse: Vous n’avez pas besoin de l’autorisation du client pour invoquer une condition hypothétique ou une hypothèse extraordinaire dans un rapport. Ce sont des exigences de CUSPAP et votre responsabilité professionnelle est de les invoquer comme vous le jugez nécessaire dans toute mission.

Confidentialité

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’éthique – règle 4.2.10

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de divulguer le résultat d’un contrat de service à toute personne autre que le client, excepté sur autorisation du client

Définition: 2.10: Client

Personne ou organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre ses services professionnels. 

Norme relative aux questions d’éthique – commentaire : 5.8 Divulgation

5.8.1                    Un membre s’engage à protéger la nature confidentielle des relations membre-client.

5.8.2                    Un membre ne doit pas divulguer les analyses, opinions et conclusions d’un contrat de service à quiconque autre que :

5.8.2.i.       le client et les parties spécifiquement autorisées par le membre et le client à recevoir de telles informations;

5.8.2.ii.     les tiers auxquels le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi (p. ex. les tribunaux); ou

5.8.2.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.3                    Un membre ne doit pas divulguer les informations fournies par un client sous le sceau de la confidentialité à quiconque autre que :

5.8.3.i.       les parties spécifiquement autorisées par le client à recevoir ces données;

5.8.3.ii.     les tiers, lorsque le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi; ou

5.8.3.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.4                    Si l’exécution d’un contrat de service antérieur doit demeurer confidentielle, un membre doit refuser tout autre contrat de service lié au même bien lorsqu’il existe une condition visant la divulgation de tout contrat de service antérieur.

5.8.5                    Le membre doit obtenir la permission d’un occupant (p. ex., locataire, propriétaire occupant, occupant d’un espace de bureau, etc.) de prendre des photographies de son espace personnel et doit le prévenir que des photographies seront peut-être incluses dans le rapport. Le membre devrait inclure des conditions limitatives précisant qu’il n’est pas responsable de l’usage abusif de ces photographies par des tiers.

Notes relatives à la pratique 18.3 conflits d’intérêts 

18.3.6                Un problème survient également lorsqu’un autre client demande au membre une évaluation de la même propriété. On peut penser, par exemple, à une situation dans laquelle un membre, qui a déjà procédé à une évaluation demandée par un propriétaire qui songe à mettre son bien immobilier en vente, reçoit un nouveau contrat de service pour le même bien immobilier, cette fois de la part de l’acheteur ou de son institution financière. Ce genre de situation peut être appelée une « représentation successive », mais également une « situation perdante » pour le membre.

18.3.6.i.   Dans une telle situation, il est évident que le membre se trouve grandement contraint à confirmer au moins la valeur initialement estimée. S’il ne le fait pas, il met en doute la validité de l’estimation initiale, ce qui nuira à sa réputation auprès du propriétaire. Si, d’autre part, il ne fait pas état de la valeur marchande réelle du bien, il ne s’acquitte pas de ses obligations envers son nouveau client.

18.3.6.ii. Même si cette situation n’est pas problématique, il est possible que le premier client ait fourni des informations confidentielles qu’il ne veut pas divulguer au nouveau client. Si l’évaluateur n’inclut pas cette information (qui peut être cruciale) dans son deuxième rapport, il contrevient aux normes. S’il l’inclut, il ne respecte pas son obligation de confidentialité envers le premier client, ce qui constitue également un non-respect des normes. Pour éviter ce genre de conflit, le membre devrait refuser le deuxième contrat de service s’il sait pertinemment que des informations confidentielles font partie du dossier initial. À tout événement, l’approbation préalable du premier client doit être obtenue par écrit avant de procéder à la deuxième évaluation.

Conflits d’intérêts

Référence aux NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’éthiques – règle 4.2.11

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de ne pas divulguer tout conflit d’intérêts connu

Norme relative aux questions d’éthique – commentaires 5.9 conflit

5.9.1                    Un membre s’engage à élaborer, soutenir et communiquer chaque analyse, opinion et conclusion sans égard :

5.9.1.i.       à tout intérêt personnel dans cette affaire,

5.9.1.ii.     à toute partie liée au contrat de service ou

5.9.1.iii.   au résultat du contrat de service.

5.9.2                    Il est contraire à l’éthique professionnelle qu’un membre accepte de réaliser un contrat de service s’il a un intérêt personnel direct ou indirect, actuel ou envisagé dans l’affaire ou avec toute partie liée au contrat de service ou dans les résultats du contrat de service, à moins que cet intérêt personnel :

5.9.2.i.       ne soit révélé par écrit au client et reconnu par celui-ci avant l’acceptation du contrat de service, ou dès que le conflit est révélé ou perçu [v. 18.3.8]; et

5.9.2.ii.     ne soit entièrement et exactement divulgué dans le rapport.

5.9.3                    Il est contraire à l’éthique professionnelle de payer et/ou de recevoir des honoraires, commissions ou objets de valeur ou de non-valeur non divulgués pour tout contrat de service professionnel.

5.9.4                    La divulgation des honoraires, commissions ou objets de valeur liés à l’obtention d’un contrat de service doit apparaître dans la certification du rapport écrit et dans toute lettre d’envoie dans laquelle les conclusions sont présentées.

5.9.5                    Le client doit être mis au courant et consentir à tous honoraires, commissions ou objets de valeur, y compris honoraires de référence lié à l’obtention ou à la référence d’un contrat de service avant l’acceptation du contrat de service.

5.9.6                    Les honoraires de référence n’ont pas à être divulgués dans le rapport si :

5.9.6.i.       la référence est en raison de la compétence et de la capacité d’un membre à entreprendre le contrat de service;

5.9.6.ii.     l’honoraire de référence n’augmente pas l’honoraire total chargé au client;

5.9.6.iii.   le client est informé par écrit de la référence et des dispositions d’honoraire de référence; et

5.9.6.iv.   le client donne son consentement.

5.9.7                    Les membres doivent suivre toutes les étapes nécessaires pour s’assurer qu’ils ne sont pas en conflit d’intérêts quand ils ont déjà effectué l’évaluation d’un bien immobilier et qu’on leur demande d’en faire de nouveau l’évaluation, ce qu’on appelle une « représentation successive ». [v. 18.3.6]

Notes relatives à la pratique 18.3 conflit

18.3          Conflits d’intérêts [v. 4.2.11, 5.9]

18.3.1                Il y a conflit d’intérêts lorsqu’un tel conflit est perçu ou lorsqu’il existe des doutes quant à la capacité du membre d’exercer le jugement professionnel impartial requis.

18.3.2                Reconnaître l’existence d’un conflit d’intérêts ne suffit pas à l’éliminer.

18.3.3                La déclaration au client à cet effet n’élimine pas nécessairement le conflit d’intérêts. Dans certaines circonstances, le membre doit se retirer du contrat de service.

18.3.4                Il existe deux catégories de conflit d’intérêts : un « conflit d’obligation », qui empêche le membre de s’acquitter d’une obligation sans en sacrifier une autre; et un « conflit d’intérêts », en vertu duquel il est impossible pour le membre de veiller aux intérêts du client en raison de son intérêt personnel ou de l’intérêt personnel d’une autre partie à l’égard de laquelle le membre a une obligation.

18.3.5                Dans le cas d’un « conflit d’obligation », le problème le plus évident survient lorsqu’un membre a deux clients ou plus dont les intérêts, à première vue, semblent s’harmoniser mais sont en fait opposés, comme le démontrent les événements subséquents ou une analyse plus approfondie. Cette situation est connue sous le nom de « représentation simultanée ».

18.3.5.i.   Par exemple : une situation dans laquelle le membre reçoit des directives conjointes des parties impliquées dans une séparation matrimoniale qui était initialement amicale, mais qui s’est envenimée avec le temps. Dans un tel cas, le membre s’expose non seulement à des critiques formulées par les deux parties, mais également à se retrouver au milieu d’un litige relatif aux biens matrimoniaux qui devient de plus en plus important. L’une des parties finit habituellement par se faire une très piètre opinion du membre et de la profession en général.

18.3.5.ii. Dans de tels cas, la seule défense est de nature préventive, le membre conseillant aux parties de faire effectuer des évaluations séparées, à défaut de quoi le membre devrait considérer d’ignorer les instructions. Ceci est l’un des exemples les moins compliqués d’un « conflit d’obligation », certains peuvent être beaucoup plus complexes.

18.3.5.iii.     Malgré ces problèmes, il existe des circonstances dans lesquelles un membre peut agir pour deux parties ou plus sans qu’un conflit survienne, même si les parties ont des intérêts différents. Les membres devraient être prudent, être au courant des lois  applicables et recevoir toutes ses instructions par écrit des deux parties.

18.3.6                Un problème survient également lorsqu’un autre client demande au membre une évaluation de la même propriété. On peut penser, par exemple, à une situation dans laquelle un membre, qui a déjà procédé à une évaluation demandée par un propriétaire qui songe à mettre son bien immobilier en vente, reçoit un nouveau contrat de service pour le même bien immobilier, cette fois de la part de l’acheteur ou de son institution financière. Ce genre de situation peut être appelée une « représentation successive », mais également une « situation perdante » pour le membre.

18.3.6.i.   Dans une telle situation, il est évident que le membre se trouve grandement contraint à confirmer au moins la valeur initialement estimée. S’il ne le fait pas, il met en doute la validité de l’estimation initiale, ce qui nuira à sa réputation auprès du propriétaire. Si, d’autre part, il ne fait pas état de la valeur marchande réelle du bien, il ne s’acquitte pas de ses obligations envers son nouveau client.

18.3.6.ii. Même si cette situation n’est pas problématique, il est possible que le premier client ait fourni des informations confidentielles qu’il ne veut pas divulguer au nouveau client. Si l’évaluateur n’inclut pas cette information (qui peut être cruciale) dans son deuxième rapport, il contrevient aux normes. S’il l’inclut, il ne respecte pas son obligation de confidentialité envers le premier client, ce qui constitue également un non-respect des normes. Pour éviter ce genre de conflit, le membre devrait refuser le deuxième contrat de service s’il sait pertinemment que des informations confidentielles font partie du dossier initial. À tout événement, l’approbation préalable du premier client doit être obtenue par écrit avant de procéder à la deuxième évaluation.

18.3.7                Un conflit d’intérêts peut se produire, par exemple, si le membre, pendant la période qui s’écoule entre la date à laquelle un client lui confie un contrat de service et une certaine date ultérieure raisonnable suivant l’achèvement dudit contrat, se porte délibérément acquéreur du bien immobilier ou adopte une prise de position qui pourrait nuire à son jugement professionnel ou contrevenir à ses obligations fiduciaires envers le client, à moins que, avant d’effectuer l’acquisition du bien ou d’adopter une nouvelle prise de position :

18.3.7.i.    le membre étudie soigneusement les faits et conclut raisonnablement que l’acquisition proposée ou que la nouvelle prise de position ne nuira pas à son jugement professionnel et ne contreviendra pas à ses obligations fiduciaires envers le client; et

18.3.7.ii.  le membre divulgue tous les faits au client et obtienne de celui-ci un consentement écrit en rapport avec cette acquisition ou avec cette nouvelle prise de position; et

18.3.7.iii.      lors de cette divulgation, le membre accorde au client le droit de mettre fin au contrat de service; et

18.3.7.iv.      les faits relatifs à cette acquisition ou à cette nouvelle prise de position soient complètement et correctement décrits dans chaque rapport d’évaluation, écrit ou oral, produit dans le cadre du contrat de service d’évaluation.

18.3.8                En règle générale, chaque fois qu’un membre décide de poursuivre un contrat de service après une déclaration de conflit d’intérêts, ce conflit doit d’abord être confirmé par écrit et ensuite être déclaré dans tous les rapports produits.

18.3.9                Afin d’éviter la perception de partialité ou de conflit d’intérêts, il est recommandé que le membre divulgue au client tout service professionnel lié au bien visé s’il y a lieu.

 

Bulletins d’excellence professionnelle

La LPRPDE et l’assurance des membres de l’ICE BEP

 

Articles de l’ÉIC

Comment sont traitées les plaintes (Volume 61, Tome 3, 2017)

Rester sur le droit chemin: à faire et à ne pas faire (si vous désirez éviter une plainte de pratique professionnelle) (Volume 61, Tome 1, 2017)

 

Communiqué

Le saviez-vous ? Conflits d’intérêts (1 octobre 2017)

Consentement

Voir: Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques (LPRPDE)

Conservation de dossier

Definition des NUPPEC 2018

Documentation requise pour appuyer les analyses, opinions et conclusions d’un membre. 

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’éthiques – règle 4.2.9

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de ne pas ouvrir un dossier pour chaque contrat de service.

Norme relative aux questions d’éthiques  – commentaire 5.7 Dossiers 

5.7.1                    Un membre doit préparer un dossier de travail version papier et/ou électronique pour chaque contrat de service. Ce dossier doit comprendre,:

5.7.1.i.       le nom du client et des utilisateurs prévus

5.7.1.ii.     des copies conformes de tous les rapports écrits, y compris les ébauches, documentés sous toute forme de médium;

5.7.1.iii.   des résumés de tous rapports oraux (ou transcriptions des témoignages) suffisants pour satisfaire à la norme applicable et au test de l’« évaluateur raisonnable »;

5.7.1.iv.   une attestation signée et datée; et

5.7.1.v.     toute autre donnée, information ou documentation nécessaire pour appuyer les opinions, analyses et  conclusions du membre et pour faire la preuve de la conformité à cette règle et à toutes les autres normes pertinentes ou des renvois à l’emplacement de ces autres documents.

5.7.2                    Un membre doit (sous réserve de 5.7.4) conserver le dossiers et avoir la garde du dossier ou faire le nécessaire, avec la partie qui en a la garde, pour la conservation, l’accès et le recouvrement de ces dossiers pour une période d’au moins :

5.7.2.i.       sept (7) ans après la rédaction ou

5.7.2.ii.     deux (2) ans après qu’une décision finale ait été prise concernant toute procédure judiciaire au cours de laquelle un témoignage a été rendu ou toute procédure d’assurance responsabilité professionnelle a eu lieu.

5.7.3                    Si un membre ne peut conserver un exemplaire du dossier de travail, que ce soit en raison des règlements internes de son employeur ou parce qu’il a changé d’employeur, le membre doit prendre toutes les mesures raisonnables possibles pour s’assurer que les rapports et dossiers de travail seront tous disponibles sur demande.

5.7.4                    Un membre devrait entreprendre d’obtenir de son employeur l’assurance écrite que les rapports et dossiers de travail seront disponibles au besoin.

5.7.5                    Une photocopie ou un exemplaire électronique de l’ensemble des services professionnels envoyé ou livré au client satisfait à l’exigence d’une copie conforme. Le médium reconnu de l’industrie pour le stockage électronique serait une version PDF ou l’équivalent et non un logiciel d’évaluation interne ou en ligne.

5.7.6                    La forme, le style et le type de support doivent être choisi avec attention, car les rapports écrits peuvent contenir des notes écrites à la main ou être informels et ils doivent être récupérables en tout temps durant toute la période prescrite de conservation des dossiers.

5.7.7                    Il doit exister un dossier de travail avant qu’on établisse un rapport écrit ou oral ou lorsqu’on le dépose. Si un dossier de travail ne peut être fourni avant le rapport oral, on doit en ajouter un sommaire écrit au dossier de travail à l’intérieur d’une période raisonnable de la transmission du rapport oral.

Consultation

Définition des NUPPEC 2018

Acte ou processus d’analyse de données et prestation de recommandations ou conclusions sur divers problèmes ou questions dans le domaine de l’immobilier; la portée de ce genre de service professionnel diffère des contrats de service d’évaluation ou d’examen. 

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Comment se protéger dans le cadre de contrats de consultation relatifs à des données de vente

 

Articles de l’ÉIC

Le modèle d’autoréglementation de l’ICE : comment il fonctionne et pourquoi il protège le public

Contamination

Bulletins d’excellence professionnelle

Évaluation de biens immobiliers détériorés et contaminés

 

Articles de l’ÉIC

Gérer la contamination (Volume 59, Tome 3, 2015)

Valuation of contaminated properties: a Canadian perspective (Volume 48, Tome 1, 2004) Disponible en anglais seulement 

 

Contrat de service

Définition des NUPPEC 2018

Service professionnel fourni suite à une provision ou à une entente conclue entre un membre et un client.

 

Cosignature

Bulletin d’excellence professionnelle

La cosignature de rapports BEP

 

Communiqué

Le saviez-vous ? Registre de cosignature des stagiaires (1 décembre 2017)

Cours normal des affaires

Définition des NUPPEC 2018

Activités ordinaires qui sont nécessaires et normales dans l’exécution d’un contrat de service. Ces activités ne sont pas laissées à l’interprétation individuelle. Les NUPPEC, les autres normes de pratiques et la jurisprudence canadienne et internationale reconnaissent et définissent l’esprit et l’intention de « cours normal (ou ordinaire) des affaires ». Le principe fondamental du « cours normal des affaires » s’aligne sur les concepts de la diligence raisonnable du membre et de l’« évaluateur raisonnable ».

« Le cours normal des affaires est contrôlé, dans une large mesure, par la portée du travail dans un contrat de service donné. Le « cours normal des affaires » est déterminé par les actions des pairs d’un membre et par les attentes des parties qui sont régulièrement les utilisateurs prévus de contrats de services similaires; ce ne sont pas les pratiques d’un membre donné ou les politiques d’entreprise d’un membre donné. Dans l’élaboration d’une évaluation, un membre ne doit pas commettre une erreur majeure d’omission ou de commission qui affecte une évaluation de façon importante. La diligence est requise pour dégager et analyser les facteurs, conditions, données et autres renseignements qui auraient un effet significatif sur les résultats du contrat de service. » [Traduction]

D
Date réelle

Définition des NUPPEC 2018

Date à laquelle s’appliquent les analyses, les opinions et les conclusions fournies dans le cadre d’un contrat de service. La date réelle peut être différente de la date de l’inspection et/ou de la date du rapport.

Données d'historique des ventes

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activitées d’évalaution de biens immobiliers – règle 6.2.21

6.2.21                Analyser et commenter :

6.2.21.i.   tous les accords de vente, options ou inscriptions sujets aux exigences de la section 7.22 et

6.2.21.ii. toutes les ventes antérieures du bien sujettes aux exigences de la section 7.22. 

Norme relative aux activitées d’évalaution de biens immobiliers – commentaire 7.22

7.22.1                Toute convention de vente, d’option ou d’inscription du bien visé qui est survenue dans l’année précédant la date réelle de l’évaluation, y compris toute convention en suspens/actuelle de vente, d’achat ou de location, doit être analysée et déclarée si ladite information est disponible à l’évaluateur dans le cours normal de ses activités.

7.22.2                Toute vente du bien visé survenue dans les trois années précédant la date réelle de l’évaluation doit être analysée et déclarée dans le rapport si l’information est disponible à l’évaluateur dans le cours normal de son travail, à la date de l’évaluation.

7.22.3                Toute incidence sur le prix payé pour le bien visé ou tout effet sur la valeur résultant d’un stimulus connu indu doit être déclarée dans le rapport.

Note relative à la pratique 18.31 Accord de vente, option, inscription et opérations antérieures de ventes 

18.31.1            On peut obtenir les accords de vente d’un courtier en immeubles ou d’une  institution financière. Les prêteurs obtiennent normalement les accords de vente pour les aider à souscrire un prêt. Lorsqu’un membre est incapable d’obtenir les renseignements directement d’un courtier en immeubles, il devrait communiquer avec son client et/ou la SGE qui a commandé l’évaluation pour les informer de la situation et leur demander de coordonner avec leur client afin d’obtenir les renseignements nécessaires.

18.31.2            Si les données ou les renseignements sont inaccessibles (c’est-à-dire pour des raisons de confidentialité ou d’informations personnelles), le rapport devrait inclure un commentaire sur les efforts déployés par l’évaluateur pour obtenir les renseignements. Si les renseignements sont disponibles et accessibles dans le cadre du cours normal de son travail, la décision opérationnelle du membre de ne pas acheter les données ou d’y accéder n’entrerait pas dans la définition de « cours normal de son travail ».

18.31.3            La diligence raisonnable du membre dans la recherche et l’analyse de l’historique des ventes et de l’inscription du bien visé est une partie importante du processus d’évaluation qui peut contribuer à la prévention de la fraude.  Bien que l’accès aux données peut être coûteux, un membre doit suivre « cours normal de son travail » et le test de l’évaluateur raisonnable.

Case 18.31  Exemples d’accord de vente/option/inscription et opérations antérieures de vente

Case 18.31 ~ Exemples d’accord de vente/option/inscription et opérations antérieures de vente

Lors de l’analyse de l’historique de ventes du bien visé, le membre doit exercer une diligence raisonnable, sans qu’une vérification des dossiers publics ne soit nécessaire. La nécessité d’une telle recherche des dossiers publics dépendra de la nature et de l’envergure du contrat de service, selon la norme de l’évaluateur raisonnable. Par exemple, pour les évaluations résidentielles sur formulaire à des fins hypothécaires, il n’est peut-être pas nécessaire de vérifier les dossiers publics quand l’historique des ventes du bien visé est disponible ailleurs. Aux fins de la présente note relative à la pratique, les dossiers publics désignent les bureaux du Registre foncier et du Registre des actes.

Le propriétaire déclare que le bien visé ne faisait pas l’objet d’un accord ou d’une option en vigueur et qu’il n’a pas été mis en vente sur le marché public à la date réelle. Selon les dossiers publics, le bien visé n’a pas changé de propriétaire au cours des trois années qui précèdent la date réelle.

On sait que le bien à évaluer fait l’objet d’un accord d’achat et de vente qui sera conclu incessamment, mais l’évaluateur n’a pas pu obtenir les modalités de cet accord. Le propriétaire actuel a confirmé que le bien fait l’objet d’un accord, mais a refusé d’en divulguer les modalités ou de discuter de la nature de cet accord.

  • Le bien visé est actuellement mis en vente au prix d’inscription de XXX XXX $. Une copie de l’accord d’inscription auprès de March Smith, maison de courtage en immobilier, apparaît dans l’annexe de ce rapport.
  • Le bien visé a été vendu par John Jones à son propriétaire actuel, le 1er juin 20XX, au prix déclaré de XXX XXX $. Les parties qui ont conclu l’opération ont affirmé que le vendeur a reçu toute la contrepartie au comptant et que le prix déclaré n’était pas affecté par un financement spécial ou original ou des concessions de vente accordées par quiconque était associé à cette vente. Cette opération de vente est analysée dans la section du rapport d’évaluation consacrée à la méthode de la comparaison directe.
  • Selon les dossiers publics, il n’y a pas eu d’autres transferts du bien visé au cours des trois dernières années.
  • Le bien visé a été vendu par John Jones à son propriétaire actuel, le 1er juin 20XX, à un prix inconnu. L’évaluateur a tenté d’obtenir le prix d’achat et les autres modalités de l’opération, mais en vain. Les parties qui ont conclu l’opération ont refusé de divulguer les modalités ou les conditions de l’opération de vente.

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Sources d’information BEP

 

Articles de l’ÉIC

Rajustements en fonction de temps : pourquoi le prix de vente moyen MLS ne doit pas être pris à sa valeur apparente (Volume 61, Tome 2, 2017)

Franchir le gouffre des données en immobilier commerial – Il ne suffit pas d’avoir les bons outils (Volume 61, Tome 1, 2017)

 

Dossier de travail

Définition des NUPPEC 2018

Documentation requise pour appuyer les analyses, opinions et conclusions d’un membre. 

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’éthique – règles 4.2.9

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de ne pas ouvrir un dossier pour chaque contrat de service;

Norme relative aux questions d’éthique  – commentaires 5.7 

5.7.1                    Un membre doit préparer un dossier de travail version papier et/ou électronique pour chaque contrat de service. Ce dossier doit comprendre,:

5.7.1.i.       le nom du client et des utilisateurs prévus

5.7.1.ii.     des copies conformes de tous les rapports écrits, y compris les ébauches, documentés sous toute forme de médium;

5.7.1.iii.   des résumés de tous rapports oraux (ou transcriptions des témoignages) suffisants pour satisfaire à la norme applicable et au test de l’« évaluateur raisonnable »;

5.7.1.iv.   une attestation signée et datée; et

5.7.1.v.     toute autre donnée, information ou documentation nécessaire pour appuyer les opinions, analyses et  conclusions du membre et pour faire la preuve de la conformité à cette règle et à toutes les autres normes pertinentes ou des renvois à l’emplacement de ces autres documents.

5.7.2                    Un membre doit (sous réserve de 5.7.4) conserver le dossiers et avoir la garde du dossier ou faire le nécessaire, avec la partie qui en a la garde, pour la conservation, l’accès et le recouvrement de ces dossiers pour une période d’au moins :

5.7.2.i.       sept (7) ans après la rédaction ou

5.7.2.ii.     deux (2) ans après qu’une décision finale ait été prise concernant toute procédure judiciaire au cours de laquelle un témoignage a été rendu ou toute procédure d’assurance responsabilité professionnelle a eu lieu.

5.7.3                    Si un membre ne peut conserver un exemplaire du dossier de travail, que ce soit en raison des règlements internes de son employeur ou parce qu’il a changé d’employeur, le membre doit prendre

toutes les mesures raisonnables possibles pour s’assurer que les rapports et dossiers de travail seront tous disponibles sur demande.

5.7.4                    Un membre devrait entreprendre d’obtenir de son employeur l’assurance écrite que les rapports et dossiers de travail seront disponibles au besoin.

5.7.5                    Une photocopie ou un exemplaire électronique de l’ensemble des services professionnels envoyé ou livré au client satisfait à l’exigence d’une copie conforme. Le médium reconnu de l’industrie pour le stockage électronique serait une version PDF ou l’équivalent et non un logiciel d’évaluation interne ou en ligne.

5.7.6                    La forme, le style et le type de support doivent être choisi avec attention, car les rapports écrits peuvent contenir des notes écrites à la main ou être informels et ils doivent être récupérables en tout temps durant toute la période prescrite de conservation des dossiers.

5.7.7                    Il doit exister un dossier de travail avant qu’on établisse un rapport écrit ou oral ou lorsqu’on le dépose. Si un dossier de travail ne peut être fourni avant le rapport oral, on doit en ajouter un sommaire écrit au dossier de travail à l’intérieur d’une période raisonnable de la transmission du rapport oral.

 

Articles de l’ÉIC

Partially completed appraisal reports (Volume 51, Book 2, 2007) Disponible en anglais seulement 

Droit de passage

Voir: Droits de propriété

Durée d'exposition

Définition des NUPPEC 2018

Durée d’exposition : Période estimée pendant laquelle le bien immobilier qui fait l’objet de l’évaluation aurait été offert sur le marché avant la conclusion hypothétique d’une vente à la valeur marchande estimée à la date réelle de l’évaluation.

Délai de mise en marché

Définition des NUPPEC 2018

Le délai de mise en marché est une opinion du délai qui pourrait être nécessaire pour vendre une participation dans un immeuble à la valeur marchande conclue pendant la période suivant immédiatement la date réelle d’une évaluation.

Dépréciation

Articles de l’ÉIC

Comprendre les études de fonds de réserve (Volume 59, Tome 4, 2015)

Gérer la contamination (Volume 59, Tome 3, 2015)

La dépréciation : un défaut commun (Volume 58, Tome 4, 2014)

E
Ebauches de rapport

Articles de l’ÉIC

Ébauches de rapport : quand sont-ils appropriés ? Quelles sont vos obligations ? (Volume 61, Tome 1, 2017)

Témoins experts: ébauches et avocat (Volume 58, Tome 2, 2014)

Partially completed appraisal reports (Volume 51, Book 2, 2007) Disponible en anglais seulement 

Energie Solaire

Articles de l’ÉIC

Évaluer l’énergie solaire (partie 2) (Volume 60, Tome 2, 2016)

Évaluer l’énergie solaire (partie 1) (Volume 60, Tome 1, 2016)

Envergure d'un CRA

Le facteur déterminant pour établir si un bien immobilier peut être évalué par un CRA est l’utilisation optimale (UO) ou l’UO présumée aux fins du contrat de service. Si l’UO, réelle ou supposée, est résidentielle, le CRA peut alors l’évaluer.

Il en va de même pour un CRA qui évalue une propriété résidentielle ou agricole à la campagne. Une utilisation résidentielle à la campagne peut faire partie du champ de pratique d’un CRA. Toutefois, il appartient à l’évaluateur de déterminer si l’utilisation optimale est résidentielle ou s’il y a des éléments du bien immobilier qui font passer l’utilisation optimale à une entreprise commerciale. Par exemple, qu’un propriétaire cultive et travaille un terrain ou le loue à bail à quelqu’un d’autre pour le faire, si un terrain est utilisé comme superficie de travail ou de production, il relève davantage du domaine commercial que du domaine résidentiel. On peut soutenir que la partie cultivée à elle seule en fait un bien non résidentiel et l’exclut du champ de pratique du CRA et de la définition d’une ferme de plaisance. À ce stade, le CRA peut encore évaluer le bien, mais il doit le faire avec un cosignataire AACI.

De plus, si la propriété est considérée comme ayant une UO résidentielle et qu’elle relève du champ de pratique d’un CRA, l’évaluateur doit déterminer s’il possède ou non les compétences nécessaires pour entreprendre le contrat de service (règle relative aux questions d’éthique 4.2.7). S’ils estiment qu’ils n’ont pas les compétences requises pour évaluer la propriété en question, il incombe à l’évaluateur d’obtenir ces compétences afin de pouvoir évaluer la propriété par lui-même ou de rechercher un cosignataire qui possède les compétences nécessaires (commentaire relatif aux questions d’éthique 5.10.1).

 

Référence des NUPPEC 2018

Note relatives à la pratique 18.28 Utilisation optimale 

18.28.4   Pour déterminer l’envergure de la pratique d’un membre CRA qui entreprend un contrat de service, le test porte sur l’UO – réelle ou présumée – du bien faisant l’objet de l’évaluation.

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Case 18.28.4 – Envergure d’un CRA – Exemples

Quadruplex sur un site de 12 unités

Un client possède 12 immeubles quadruplex sur une parcelle d’un seul titre. Bien que l’un des quadruplex puisse être considéré comme « un logement ou bien ne contenant pas plus de quatre (4) unités de logement familial autonomes » (définition dans NUPPEC 5.4.5), il s’agit en réalité d’une propriété de 48 unités nécessitant un cosignataire AACI.

Un membre désigné CRA peut être en mesure d’évaluer un quadruplex selon l’hypothèse extraordinaire (condition hypothétique) selon laquelle l’immeuble a été subdivisé de la plus grande parcelle à la date réelle, mais il devrait être très clair que l’estimation hypothétique finale de la valeur marchande actuelle du quadruplex ne doit pas être multipliée par 12 pour arriver à une estimation de la valeur marchande actuelle de l’ensemble du projet.

De même, il est inapproprié d’évaluer une seule unité dans un projet de condominium et de laisser croire que le client peut multiplier cette valeur pour arriver à une estimation de la valeur totale de l’ensemble du projet de condominium.

Établissement de soins pour bénéficiaires internes

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un établissement de soins pour bénéficiaires internes. Le bâtiment dispose de 12 chambres, deux cuisines et plusieurs espaces habitables, ainsi que des aménagements pour le personnel de soins. On ne peut pas justifier qu’il s’agit « vraiment d’une grande maison » à la portée d’une désignation CRA. Il doit y avoir des preuves raisonnables pour soutenir que l’utilisation optimale est celle d’une unité de logement familiale autonome plutôt que d’un établissement de soins. Il est recommandé de faire réviser et cosigner le rapport par un AACI.

Site vacant

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un site vacant de 12 000 pieds carrés à l’angle de deux artères principales. Le zonage indique que le développement devrait être réservé aux logements unifamiliaux.

Étant donné la taille de cette parcelle et son emplacement à l’angle de deux artères principales, il est important d’examiner attentivement l’utilisation optimale du site, qui peut être l’aménagement d’un petit projet d’appartements, de plusieurs maisons, d’un petit développement commercial ou d’un immeuble à usage mixte.

Si l’acheteur le plus probable du site est un promoteur qui demandera que le zonage soit modifié pour permettre un autre type de projet, un AACI devrait cosigner le rapport. Le critère permettant de décider si un contrat de service est de la compétence d’un CRA est l’utilisation optimale et, dans cet exemple, la présence de grandes artères rend ce site peu propice à des habitations unifamiliales.

Quintuplex

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un triplex. Or, lors de l’inspection du bien, le membre découvre qu’il s’agit vraiment d’un quintuplex, car il y a deux unités de logement vacantes au sous-sol. Le client informe le membre que les conditions doivent être retirées pour demain puisqu’il s’agit simplement d’un sous-sol fini et que les unités sont vacantes.

Le critère applicable est l’utilisation optimale et non les souhaits du client ou du propriétaire. Certains appartements peuvent avoir été installés sans autorisation et ne sont pas légalement autorisés. Le membre désigné CRA devrait refuser ce contrat de service ou demander à un AACI de cosigner le rapport.

 

Immeuble à usage mixte

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un bâtiment vacant de deux étages. Le rez-de-chaussée avait déjà servi à un usage commercial et le deuxième étage contient un appartement résidentiel. L’utilisation prévue de l’évaluation est « seulement un refinancement ». Le membre doit considérer si le zonage permet un usage résidentiel et déterminer l’utilisation optimale du rez-de-chaussée. Un petit immeuble avec rez-de-chaussée commercial et appartement à l’étage doit être cosigné par un AACI.

Vignoble

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un vignoble de 20 acres avec maison d’habitation. Si une condition hypothétique est posée correctement afin d’exclure le potentiel de production de revenu, ce contrat de service peut être dans la portée d’un CRA si l’utilisation prévue est un financement hypothécaire. Si l’utilisation prévue n’est pas un financement hypothécaire, le rapport doit être cosigné par un AACI.

Terrain agricole ou forestier

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer une parcelle de 160 acres de terrain agricole ou forestier. Si le zonage ne permet pas une utilisation résidentielle, le rapport doit être cosigné par un AACI.

18.28.5            Le fait de détenir une autre désignation d’une autre organisation ne permet pas à un membre d’exécuter des contrats de service qui ne sont pas permis en vertu des NUPPEC. Un membre ne peut mettre de côté sa désignation de l’ICE pour exécuter des contrats de service hors de sa portée ou en marge des services professionnels. 

18.28.6            Voici des questions-clés auxquelles voudra réfléchir un membre relativement à la détermination de l’UO – réelle ou supposée – du bien à évaluer.

En passant par les NUPPEC En termes simples
Quel est le but de l’évaluation? Définir la valeur. Quelle valeur est estimée?
Quel est le mandat et l’envergure des travaux requis? Qu’est-ce que le client vous demande de faire?

Quel est le zonage du site?

Quelles sont les utilisations permises et les contrôles de l’utilisation des terres?

 

Analyser les secteurs immédiats et environnants.

§   Qu’est-ce qui se passe dans le secteur, quelles sont les tendances?

§   Quelles sont les utilisations des terres environnantes? Ressemblent-elles à l’utilisation optimale (UO) réelle ou supposéedu bien à évaluer?

§   Qui sont les acheteurs?

§   Quelles sont l’offre et la demande de propriétés aux UO réelles ou supposéessimilaires?

Selon l’information ci-dessus, quelle est l’UO réelle ou supposée?

 

§   L’UO réelle ou supposée est-elle légalement permissible et financièrement possible? Est-ce qu’elle produira le meilleur rendement net?

§   Est-il raisonnable de supposer l’UO d’après les conditions du marché, le zonage et les utilisations permises?

§   Est-il possible que l’UO soit autre chose que l’UO réelle ou supposée?

§   Est-il possible que ce que votre client vous demande de fournir ne soit pas une UO supposée permissible ou possible?

L’évaluateur possède-t-il les qualifications requises pour remplir le contrat de service? Un AACI qualifié doit-il contresigner le rapport?
Quelles hypothèses et conditions limitatives ordinaires, conditions hypothétiques, hypothèses extraordinaires et/ou conditions limitatives exceptionnelles faut-il invoquer? Dans son rapport, le membre doit préciser s’il s’agit d’une évaluation actuelle, rétrospective, prospective, ou s’il s’agit d’une mise à jour [règle 7.6]. Selon la valeur, le membre devra peut-être invoquer certaines hypothèses.

Quelles sont les données et les procédures d’évaluation pertinentes au contrat de service?

 

 

 

 

Les données d’analyse doivent être comparables à celles du bien à évaluer.

§     L’UO réelle (valeur « telle quelle ») nécessitera des ventes avec des améliorations, un zonage, des utilisations permises similaires, etc. (p. ex., ensemble de la propriété avec 50 acres, ferme productive de revenu, habitation, garage et dépendances).

L’UO supposée (valeur « telle quelle ») nécessitera des données de superficie, améliorations, zonage supposé et utilisations

·                     Permises comparables, etc. (p. ex., cinq acres, habitation, garage et dépendances).

 

Articles de l’ÉIC

Diversification d’un CRA (Volume 60, Tome 1, 2016)

Diversification d’un CRA (Volume 59, Tome 5, 2015)

Envergure des travaux

Définition des NUPPEC 2018

Type et envergure d’une inspection, recherche et analyse requise, toutes limitations ou autres termes pour réaliser l’utilisation prévue d’un contrat de service. L’envergure des travaux d’un contrat de service est dictée par le mandat donné par le client.

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évalaution de biens immobiliers – règle 6.2.4

Dans son rapport, le membre doit définir l’envergure des travaux requis pour réaliser le contrat de service;

Norme relative aux activités d’évalaution de biens immobiliers – commentaire 7.5 envergure des travaux

7.5.1                    L’envergure des travaux fait référence à la quantité et au type d’information qui a fait l’objet de recherches et d’analyse appliquée. L’envergure des travaux comprend :

7.5.1.i.       l’inspection ou l’observation (l’inspection de la propriété en question est obligatoire, sous réserve de toute condition limitative extraordinaire) [v. 18.23, 18.25, 18.26]

7.5.1.ii.     la recherche des différents facteurs physiques, juridiques, sociaux, politiques, économiques ou autres qui pourraient avoir une incidence sur le bien immobilier [v. 7.15]

7.5.1.iii.   la recherche et vérification de données et l’inspection de données comparables 

7.5.1.iv.   l’analyse appliquée et

7.5.1.v.     toutes les limitations au contrat de service

7.5.2                    L’envergure des travaux appliquée doit être suffisamment large pour permettre l’établissement d’analyses, d’opinions et de conclusions crédibles compte tenu de l’utilisation prévue du rapport. Il incombe au membre de justifier la décision prise relativement à l’envergure des travaux et au niveau de détail des informations comprises dans son rapport.

Note relative à la pratique 18.10.1

Dans un contrat de service d’examen, l’envergure des travaux est un aspect fondamental de l’examen, puisqu’elle détermine la nature et la profondeur de la recherche, des analyses, opinions et conclusions. Dans un contrat de service d’examen, l’envergure des travaux n’est pas uniforme à cause de la diversité des exigences des utilisateurs. Il est nécessaire de s’entendre avec le client au sujet de l’envergure du contrat de service avant d’entreprendre les travaux.

Etude de fonds de réserve

Définition des NUPPEC 2018

Outil de planification de budget qui relève l’état actuel du fonds de réserve et dresse un plan de financement pour couvrir les dépenses prévues pour les réparations majeures et le remplacement de composants, éléments ou biens dont la société ou association est responsable. L’étude de fonds de réserve comporte deux parties : l’analyse physique et l’analyse financière. Étude du fonds de réserve, étude de dépréciation, rapports de dépréciation et réserves de contingence (« étude du fonds de réserve ») sont synonymes aux fins de la présente norme.

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Étude du fonds de réserve BEP

Evaluateur externe

Référence des NUPPEC 2018

Un évaluateur qui est un agent agissant au nom du client et qui n’a aucun lien matériel avec le client ou avec l’objet du contrat de service.

Remarque : ce terme est employé dans les nie pour l’estimation aux fins de rapport financier. Ce terme n’a aucun rapport avec les catégories d’évaluation à honoraires et rémunérée de l’ICE et ne fait pas référence à l’évaluation à toute autre fin que d’un rapport financier pour indiquer que l’auteur du rapport est indépendant du client.

 

Evaluateur interne

Référence des NUPPEC 2018

Évaluateur au service de l’entité à qui appartiennent les biens ou du cabinet comptable responsable de préparer l’information financière et/ou les rapports financiers de ladite entité. Les membres qui appartiennent à cette catégorie devraient consulter également les nie.

Remarque : terme employé dans les nie pour l’estimation aux fins de rapport financier. Ce terme n’a aucun rapport avec les catégories d’évaluation à honoraires et rémunérée de l’ICE et ne fait pas référence à l’évaluation à toute autre fin que d’un rapport financier.

Evaluateur raisonnable

Définition des NUPPEC 2018

Membre qui fournit des services professionnels conformes à une norme acceptable de compétences et d’expertise et fondés sur des hypothèses rationnelles.

Evaluateur rémunéré

Définition des NUPPEC 2018

Membre qui fournit tout service professionnels, exclusivement à des fins d’usage interne de son employeur et dont les rapports d’évaluation, d’examen, de consultation, de planification de fonds de réserve et ou d’évaluation de machinerie et équipement (services professionnels) dans le domaine immobilier, sont conservés à l’interne et ne sont pas fournis à un tiers, bien que des frais peuvent être versés par cette tierce partie pour couvrir le coût de la préparation du rapport. Nonobstant ce qui précède, les employés du gouvernement et des sociétés de la couronne peuvent s’inscrire à titre d’évaluateurs rémunérés (y compris ceux à l’emploi d’un ministère et qui fournissent des services professionnels à d’autres gouvernements, ministères ou sociétés d’état), qu’il y ait ou non des frais versés pour les services rendus. [v. 2.32.12, 2.56, 16, 17, 18.32.3]

Remarque 1 : nonobstant que la police d’assurance responsabilité de l’ICE définie un évaluateur rémunéré tel qu’énoncé ci-haut, un membre temporairement sans emploi ou qui occupe un poste non lié à des services professionnels peut s’inscrire comme évaluateur rémunéré pour la période pendant laquelle il n’offre pas de services professionnels.

Evaluateur à honoraires

Définition des NUPPEC 2018

Membre qui fournit des services professionnels sur la base de frais de service et/ou lorsque le résultat du service est fourni à toute partie autre que l’employeur, l’entreprise, le partenariat ou la société du membre.

Articles

La valeur marchande d’une évaluation 

Evaluation

Définition des NUPPEC 2018

Opinion formelle de la valeur, écrite ou orale, établie dans le cadre d’un contrat de service, sur laquelle les parties identifiées peuvent se fonder et pour laquelle l’évaluateur signataire accepte la responsabilité.

Remarque : évaluation : se définit également comme l’acte ou le processus consistant à élaborer une opinion de la valeur.

Evaluation de masse

Définition des NUPPEC 2018

Le processus d’évaluation d’un univers de propriétés à une date donnée utilisant une méthodologie normalisée, employant des données communes et permettant des essais statistiques. [v. 2.47, 2.50, 3.1.1, 3.2.1, 3.3.1, 3.4.1, 5.4.6.iii, 16, 17]

 

Articles de l’ÉIC

Transformer le secteur et l’évaluation des biens immobiliers avec la technologie (Volume 59, Tome 3, 2015)

Évaluation de condos au moyen du SIG en 3D (Volume 58, Tome 4, 2014)

Evaluations rétrospective

Référence aux NUPPEC 2018

Norme relative aux activitéa d’évaluation de biens immobiliers – règle 6.2.6

Dans son rapport, me membre doit préciser la date réelle des analyses, opinions et des conclusions du membre et préciser si l’opinion est courante, rétrospective ou une mise à jour; 

Norme relative aux activitéa d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.7 Date réelle

7.7.3                    L’opinion sur la valeur rétrospective [v. 18.11, 18.23.4] se rapporte à une date réelle antérieure à la date du rapport. Dans un rapport sur la valeur rétrospective, il faut utiliser un langage clair et une terminologie uniforme (c.-à-d. l’utilisation du passé dans l’ensemble du rapport), afin de ne pas induire le lecteur en erreur et lui permettre de bien comprendre les conditions qui prévalaient sur le marché de l’immobilier à cette date.

Les hypothèses extraordinaires et/ou les conditions limitatives exceptionnelles doivent être énoncées clairement dans le rapport, citant les conditions à partir desquelles l’opinion sur la valeur rétrospective a été élaborée.

Norme relative aux activitéa d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.8 Date du rapport

7.8.1                    La date du rapport est le jour où le rapport a été complété. Lorsqu’elle est rétrospective ou prospective, la date du rapport et la date réelle de l’évaluation doivent être mentionnées en tandem à diverses étapes du rapport, afin d’informer le lecteur chaque fois que les conditions du marché à la date du rapport sont différentes.

La conformité aux normes en vigueur à la date du rapport est requise.

Note relative à la pratique 18.11 Opinion sur la valeur rétrospective

18.11.1            L’évaluation rétrospective est compliquée par le fait que le membre sait déjà ce qui s’est produit sur le marché après la date d’entrée en vigueur. L’utilisation d’extraits directs de rapports préparés à la date d’entrée en vigueur rétrospective peut aider le membre et le lecteur à mieux comprendre les conditions du marché à ladite date.

18.11.2            En préparant une évaluation rétrospective, l’information a posteriori ou après le fait ne devrait pas être utilisée, à moins que les données subséquentes ne soient cohérentes avec les données observées à la date réelle.

Note relative à la pratique 18.23.4

Un membre doit inspecter personnellement le bien visé ou identifier une condition limitative exceptionnelle s’il ne l’a pas fait. Il y a des situations où les inspections intérieures et/ou extérieures ne sont pas possibles à la date réelle de l’évaluation. Par exemple, les inspections ne sont pas physiquement possibles lorsque :

18.23.4.i.     les améliorations ont été détruites ou enlevées ou qu’elles ne sont pas encore bâties,

18.23.4.ii.   il s’agit d’une évaluation rétrospective ou prospective ou

18.23.4.iii. l’accès est refusé ou impossible.

 

Examen

Définition des NUPPEC 2018

Acte ou processus d’élaboration et de communication d’une opinion sur une partie ou sur l’ensemble d’un contrat de service préparé par un membre ou un non-membre.

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Examen d’évaluation BEP

Examen du produit de travail

Liens utiles

Examen du produit du travail

Voir aussi Examen par les pairs

 

Exception juridictionnelle

Définition des NUPPEC 2018

Condition d’un contrat de service qui permet au membre de ne pas tenir compte d’une ou de plusieurs parties des présentes normes lorsqu’elles contreviennent à une
loi ou à une politique gouvernementale dans un territoire donné; seule cette partie sera nulle et sans effet dans ce territoire. 

La question de juridiction est liée à la base juridique permettant de légiférer,d’appliquer ou d’interpréter les lois fédérales, provinciales ou municipales. Dans son
rapport, le membre doit préciser la ou les parties des NUPPEC dont il n’a pas tenu compte ainsi que la loi, le règlement ou l’autorité légale qui empêche de se conformer aux NUPPEC.

Il incombe ultimement au membre et non au client ou à tout autre utilisateur prévu de déterminer si l’utilisation d’une exception juridictionnelle est appropriée

 

Articles de l’ÉIC

Les NUPPEC, la Loi sur l’expropriation de l’Ontario et l’exception juridictionnelle (Volume 60, Tome 2, 2016)

F
Fief simple

Voir: Droits de propriété

Fraude

Articles de l’ÉIC

Protégez-vous contre l’évaluation frauduleuse (Volume 59, Tome 1, 2015)

Avoiding mortgage fraud is everyone’s business (Volume 56, Book 3, 2012) Disponible en anglais seulement

Safeguarding your appraisal report against fraud (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

Mortgage fraud: Be part of the solution… not, involuntarily, part of the problem (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

 

Bulletin d’excellence professionelle

Vérification de la propriété visée

 

Communiqué

Mars est le mois de la prévention de la fraude (1 mars 2018)

Ligne antifraude pour les contrats fédéraux (5 mai 2017)

Mars est le mois de la prévention de la fraude (1 mars 2017)

 

Études de cas en pratique professionnelle

Case Summary: Spring-2015-01 Disponible en anglais seulement

 

Bon à savoir

FRAUDE HYPOTHÉCAIRE. Signes avertisseurs pour les experts en évaluation.

H
Hypothèque de deuxième rang

« Hypothèque grevant une propriété qui est déjà grevée d’une hypothèque de premier rang, cette hypothèque ayant été enregistrée à une date et à une heure qui précède l’hypothèque de deuxième rang. (Source : Real Estate Council of Alberta)

Hypothèque de premier rang

« Une charge de premier rang sur une propriété qui prend rang avant toute autre hypothèque, en fonction de la date et de l’heure de son inscription au titre. » (Source : Real Estate Council of Alberta)

Hypothèques conventionnels (à faible ratio)

Les prêts hypothécaires conventionnels, ou à faible ratio, affichent des RPV moins élevés (plus de capitaux propres) à l’émission du prêt et la loi n’exige pas qu’ils soient assortis d’une assurance hypothécaire puisque leur RPV est égal ou inférieur à 80 %.

Hypothèques non conformes

Les prêts hypothécaires non conformes constituent un sous-ensemble de prêts hypothécaires conventionnels; de façon générale, ils affichent des attributs plus à risque ou des lacunes par rapport à d’autres prêts conventionnels.

Le BSIF s’attend à ce que l’IFF impose un RPV maximal égal ou inférieur à 65 % aux prêts hypothécaires résidentiels non conformes.

De façon générale, le seuil maximal d’un prêt non conforme devrait diminuer à mesure qu’augmente le risque lié à l’opération (p. ex., en raison de la présence de plusieurs attributs de risque plus élevé ou lacunes dans une demande de prêt, de la présence de facteurs de risque plus élevé en matière d’évaluation du bien immobilier).

Hypothèse

Définition des NUPPEC 2018

Ce qui est admis comme vrai.

Hypothèse extraordinaire

Définition des NUPPEC 2018

Hypothèse directement liée à un contrat de service précis qui, si elle s’avère fausse, peut modifier considérablement les opinions ou les conclusions du membre. 

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – règle 6.2.9 

Dans son rapport, le membre doit préciser toutes les hypothèses et les conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles); [v. 7.10, 18.24, 18.25, 18.26]

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.10 hypothèses et conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles) 

7.10.1                Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être citée intégralement ou une référence doit être donnée quant à son emplacement exact dans le rapport.

7.10.2                Quand référence est faite au contenu de l’hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que le contenu se fonde sur l’hypothèse extraordinaire.

7.10.3                Avant d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit déterminer que l’envergure du travail appliquée permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses et doit inclure une explication et une justification des  conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport. 

7.10.4                Les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles n’exigent pas une condition hypothétique.

7.10.5                Le membre doit inclure dans chaque rapport au minimum toutes les hypothèses et conditions limitatives indiquées ici https://www.aicanada.ca/forms-templates/, à moins que ce ne soit clairement inapproprié et clairement impertinent.

7.10.6                Si les conditions entourant un contrat de service font en sorte que ledit contrat de service n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle d l’ICE, un membre doit :

7.10.6.i.   en informer clairement le client par écrit avant d’accepter le contrat de service ;et

7.10.6.ii. inclure une condition limitative exceptionnelle à cet effet dans la certification et la lettre d’envoi.

Note relative à la pratique 18.25 Hypothèses extraordinaires et conditions hypothétiques 

18.25.1            Des hypothèses extraordinaires et des conditions hypothétiques peuvent s’appliquer peu importe si le contrat de service sert à formuler une opinion sur la valeur rétrospective, actuelle, prospective ou mise à jour.

18.25.2            Les hypothèses extraordinaires supposent au préalable, des faits incertains à l’égard de l’information à caractère matériel, juridique ou financier du bien visé ou encore des conditions étrangères à ce bien, par exemple la conjoncture ou les tendances du marché ou encore l’intégrité des données utilisées dans l’analyse.

18.25.3            Les hypothèses extraordinaires (conditions hypothétiques) supposent comme faits simulés mais faux de l’information à propos des caractéristiques matérielles, juridiques ou financières du bien visé ou des conditions extérieures.

Case 18.25.3. Exemples d’hypothèses extraordinaires et de conditions hypothétiques

Hypothèses extraordinaires

  • absence de contamination, lorsqu’il y a probabilité de contamination;
  • présence inconnue ou incertaine d’un égout sanitaire municipal;
  • zonage présumé dans les zones où le zonage est inconnu ou incertain;
  • état présumé lorsqu’il n’est pas possible d’effectuer une inspection à l’intérieur et/ou à l’extérieur

Conditions hypothétiques

  • absence de contamination, lorsqu’il y a  contamination;
  • présence d’un égout sanitaire municipal alors qu’il n’y en a pas;
  • zonage résidentiel présumé alors qu’un zonage agricole est en place;
  • nouveau zonage obtenu alors que ce n’est pas le cas;
  • bien présumé rénové alors que le bien est à son état original
  • réparations ou améliorations ont été achevées;
  • exécution d’un bail en suspens;
  • projet d’expropriation ignoré;
  • évaluation prospective
  • mise en marché des unités en agrégats (vente au détail) ou en vrac (vente en gros).

18.25.4    Une hypothèse extraordinaire est requise pour chaque condition hypothétique.

18.25.5            Lorsqu’on invoque des conditions hypothétiques, le lecteur doit comprendre clairement que la condition du bien visé n’existe pas à la date de l’évaluation, et l’analyse effectuée pour établir l’opinion de valeur repose sur une hypothèse (p. ex., la question des 5 acres selon laquelle le bien est supposé être une habitation sur 5 acres alors qu’en fait, ce n’est pas le cas).

18.25.6            Le membre devrait fournir l’intégralité de toute hypothèse extraordinaire ou condition limitative exceptionnelle sous les opinions ou conclusions dans le rapport ainsi que dans la certification. Si cela n’est pas pratique lorsqu’il existe un nombre important d’hypothèses extraordinaires ou de conditions limitatives exceptionnelles, il peut être approprié de fournir une référence en vertu des opinions ou conclusions à l’endroit où une hypothèse extraordinaire ou une condition limitative exceptionnelle peut être trouvée dans le rapport.

Case 18.25.6 – Référence à des hypothèses extraordinaires – Exemple

Quand on pose l’hypothèse extraordinaire que les sols peuvent supporter l’aménagement prévu, la déclaration « les sols peuvent supporter l’aménagement prévu » sans hypothèse extraordinaire peut porter à confusion.

Il est plus approprié de dire « une hypothèse extraordinaire du présent rapport est que les sols peuvent supporter l’aménagement prévu ».

18.25.7            Les hypothèses modifieraient, si elles s’avéraient fausses, les opinions et conclusions d’un membre. Quand le membre détermine l’importance d’une hypothèse et la nécessité d’en faire une hypothèse extraordinaire, il devrait considérer l’affaire dans le contexte d’une opération à valeur marchande entre vendeur hypothétique et acheteur hypothétique. Quand ces derniers entreprennent leur diligence raisonnable, est-ce que l’hypothèse que vous posez changerait fondamentalement les conditions de l’achat à un point tel que les négociations devraient reprendre au point de départ ou suffirait-il d’apporter une modification mineure? Si le premier est le cas, une Hypothèse Extraordinaire devrait être faite.

Case 18.25.7 – Exemples d’hypothèses et d’hypothèses extraordinaires

  •  Les dossiers de l’impôt ou les plans de l’immeuble indiquent que la superficie d’un logement individuel est de 5 000 pi.2, mais lors de votre inspection, vous mesurez le logement et obtenez une superficie de 5 050 pi.2.  Ceci peut exiger un ajustement au prix sans toutefois modifier fondamentalement la transaction. Cependant, si vous obtenez une superficie de 7 000 pi.2, il faudra probablement réviser toute l’entente; dans cette situation, il serait prudent d’invoquer une hypothèse extraordinaire quant à la superficie analysée dans le rapport.
  • Le membre est au courant que le bien visé, un terrain industriel vacant et non aménagé, est situé dans une région où les sols exigent d’importants travaux de préparation du site. Si les biens comparables que vous utilisez se trouvent dans cette région, une simple hypothèse que le terrain en objet a des caractéristiques de sol semblables à celles des terrains voisins suffirait généralement parce que les conditions du sol ont probablement été prises en compte dans le prix d’achat des comparables. Toutefois, si on vous informe que les conditions du sol pourraient être encore pire que dans le voisinage, sans que cette information soit confirmée, il serait plus prudent d’invoquer une hypothèse extraordinaire.

Note relative à la pratique 18.26 Conditions limitatives exceptionnelles

18.26.1            Exemples de conditions limitatives exceptionnelles :

  • exclusion d’une méthode d’évaluation pertinente; 
  • aucune inspection intérieure des améliorations visées; 
  • aucune recherche de titres; 
  • aucune assurance responsabilité.

18.26.2            Des conditions limitatives sont inacceptables dans tout contrat de service où elles :

  • compromettent l’impartialité, l’objectivité ou l’indépendance du membre;
  • limitent l’envergure des travaux à un point tel que les résultats ne sont pas crédibles, compte tenu de l’objectif du contrat de service et de l’utilisation prévue des résultats; et/ou
  • limitent le contenu d’un rapport, qui devient alors trompeur.

18.26.3            La pratique de l’évaluation exige une capacité rudimentaire pour interpréter les documents légaux (p. ex. titres) propres à l’immobilier. Le membre n’a habituellement pas la compétence d’un avocat et devrait donc s’abstenir de commenter les choses légales autres que celles généralement requises dans le processus d’évaluation. 

18.26.4            Il devrait être spécifié clairement dans le rapport que le membre n’émet pas une opinion sur la légalité des titres, mais seulement une description des intérêts évalués.

18.26.5            Les aspects légaux tels que l’incidence des baux existants peuvent se répercuter directement sur la valeur du bien immobilier et doivent être considérés.

18.26.5.i.     Si un bail doit être ignoré puisque le contrat de service porte sur un intérêt en fief simple et non une tenure à bail, il y a lieu d’adopter une hypothèse extraordinaire [condition hypothétique].

18.26.5.ii.   Les rapports qui tiennent compte des baux en vigueur devraient préciser que leurs conclusions représentent la valeur libre de baux et non simplement la valeur marchande du bien.

Case 18.26.4 – Fief simple ou tenure à bail

Le terme « fief simple » est utilisé couramment, même s’il existe rarement car la plupart des immeubles de placement sont grevés ou loués à bail.

Un membre devrait déterminer si l’évaluation en fief simple (non grevée d’un bail), de frais de location ou d’intérêt à bail est la plus appropriée pour le client qui peut être un locateur, un locataire, un investisseur ou un prêteur.

Si le contrat de service nécessite une valeur basée sur le bail existant et le loyer contractuel, il s’agit généralement d’une valeur de location louée.

Si le contrat de service nécessite une valeur basée sur les loyers du marché ou économiques, il s’agit généralement d’une valeur en fief simple.

Des ressources sont disponibles pour aider un membre à déterminer les valeurs en fonction de différents intérêts. Un membre peut trouver que les intérêts sur les frais de location à bail sont équivalents à ceux en fief simple parce que le contrat de location est un intérêt de bien personnel qui s’ajoute au groupe de droits, plutôt que d’en être retiré. Pour un exemple concret, considérez la différence entre deux grands magasins identiques – un magasin sombre/vacant (en fief simple) et un autre loué (en location à bail).

 

 

Articles de l’ÉIC

Les NUPPEC, la Loi sur l’expropriation de l’Ontario et l’exception juridictionnelle (Volume 60, Tome 2, 2016)

Pratiques exemplaires – exemples sur le terrain  (Volume 60, Tome 1, 2016)

Lire l’ensemble du rapport (Volume 59, Tome 1, 2015)

hypothèque non conventionnels (à ratio élevé)

Les prêts non conventionnels, ou à ratio élevé, affichent des ratios prêt valeur (RPV) plus élevés (moins de capitaux propres) à l’émission du prêt et doivent généralement être assortis d’une assurance hypothécaire pour atténuer le risque. La loi précise que les prêts hypothécaires résidentiels souscrits pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration d’un bien immobilier doivent être assurés si leur RPV est supérieur à 80%.

I
ICE

Définition des NUPPEC 2018

Institut canadien des évaluateurs

Influence negative

Voir Conditions nuisibles

Inspection

Définition des NUPPEC 2018

Une observation, visite de site, visite à pied, survol ou examen visuel non invasif d’un bien.

J L
Lettre d'engagement

Une lettre d’engagement est généralement utilisée pour les contrats de service d’évaluation narratifs et plus complexes et est recommandée (bien que non requise) par les NUPPEC. Cette lettre a pour but de définir les conditions et la portée d’un contrat de service à convenir entre le membre et le client et devrait être utilisée comme un contrat entre le membre et le client. Une lettre d’engagement est rédigée au futur parce qu’elle précède le début du contrat de service (p. ex. « la portée du contrat de service comprendra »; « son but sera d’estimer »). Un exemple se trouve à l’adresse suivante : https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2019-CUSPAP-Letter-of-Engagement.docx.

 

Bulletins d’excellence professionnelle

Lettres d’engagement BEP

 

Articles de l’ÉIC

Ébauches de rapport : quand sont-ils appropriés ? Quelles sont vos obligations ? (Volume 61, Tome 1, 2017)

Lettre de fiabilité

Une lettre de fiabilité est utilisée pour permettre à un nouveau client/utilisateur prévu d’utiliser et de se fier à un rapport qui avait été initialement préparé pour un autre client. Une lettre de fiabilité précise qui peut maintenant se fier à ce rapport, dans quel but et à quelles conditions, et pour quelle utilisation prévue. Une lettre de fiabilité ne peut être émise que lorsque le client initial du rapport a renoncé (par écrit) à tout intérêt dans le rapport et que le membre a accepté de permettre à un autre client/utilisateur visé d’utiliser le rapport. (voir NUPPEC 18.6.6.6). Un exemple se trouve à l’adresse suivante : https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/Letter-of-Reliance-FINAL-18-jun-18.docx

 

Définition des NUPPEC 2018

Lettre de fiabilité donnant l’autorisation à un client ou utilisateur prévu différent de se fier à un rapport. 

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.7.2 date réelle

L’opinion sur la valeur actuelle se rapporte à une date réelle contemporaine à la date du rapport, correspondant à la date d’inspection ou à une autre date raisonnablement rapprochée de la date d’inspection alors que les conditions du marché n’ont pas ou ne devraient pas avoir changé.

Note relative à la pratique 18.5.5 rapport

18.5.5.vii.   une lettre de fiabilité aux tierces parties, le cas échéant, qui doit indiquer le mandat de l’ébauche et ses limitations.

Note relative à la pratique 18.6 Client et utilisateurs prévus

18.6.1                Une déclaration semblable à celle qui suit est requise :

« Le présent rapport est destiné à l’usage exclusif de (nom du client) et de (noms des utilisateurs prévus).  « Le présent rapport est destiné à l’usage des personnes nommées spécifiquement et toute autre utilisation est strictement interdite. Le membre n’est aucunement responsable de toute utilisation non autorisée du présent rapport. »

18.6.1.i.   Exemples de nom d’utilisateur prévu acceptables :

  • « Prêteur ABC »
  • « Procureur D »
  • « Société de condominium E »
  • “Société de copropriété F »
  • Agence (nom)
  • Ville de (nom)
  • Société (nom)

18.6.1.ii. Les types d’utilisateurs prévus tels « à déterminer », « à confirmer », « John Doe et ses prêteurs », « Jane Doe et ses subsidiaire », « John Smith et ses cessionnaires » ou autres références semblables ne sont pas acceptables. L’utilisation de noms ou types vagues et non définis d’utilisateurs prévus n’est pas permise.

18.6.1.iii.      Le client est normalement l’utilisateur prévu du contrat de service.

18.6.1.iv.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire, le client et l’utilisateur prévu devraient être identifiés comme « Prêteur ABC ».”

18.6.1.v. Lorsque le contrat de service est commandé par une compagnie de  gestion en évaluation (CGE), le rapport peut identifier les CGE demandant le rapport dans la section « Demandé par » du rapport afin qu’il soit clair pour le lecteur que la CGE est ni le client, ni l’utilisateur prévu. Le client et l’utilisateur prévu doivent être identifiés par leur nom; exemple : « Prêteur ABC ».

18.6.1.vi.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire et le contrat de service est commandé par un courtier en hypothèques ou un emprêteur mais aucun prêteur n’a été identifié, seule une ébauche de rapport [18.5.4, 18.5.5 et 18.32.9] devrait être préparée.

18.6.2                La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation prévue de l’évaluation originale ou à la libération par le client original. Avant d’accepter le contrat de service d’un second client potentiel, le membre doit confirmer que l’utilisation prévue de l’évaluation originale a été complétée.

18.6.2.i.   Les étapes suivies pour s’assurer qu’il n’existe pas de conflit d’intérêts doivent être indiquées dans la Certification.

18.6.3                On demande souvent aux membres d’autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue, c.-à-d., une partie autre que celle(s) prévue(s) au rapport original.

18.6.3.i.   Il s’agit, dans la plupart des cas, d’une demande d’autorisation par le prêteur d’utiliser l’évaluation aux fins de souscription, quand le rapport original avait été préparé pour le propriétaire et/ou un autre prêteur.

18.6.4                Un membre peut autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue. Le membre devrait s’assurer que cette nouvelle partie est avisée des dates associées au rapport original afin qu’elle sache que la valeur, l’opinion ou la conclusion s’applique seulement à la date réelle, à toutes considérations et hypothèses spéciales, au mandat donné par le client, etc., qui sont intervenus dans la conclusion sur la valeur.

18.6.5                Plus un rapport vieillit, moins il est pertinent à une tierce partie. Un membre devrait juger la pertinence du rapport et refuser de donner son autorisation si le rapport ne sera pas utile à une tierce partie. Il devrait être clair à l’utilisateur potentiel que d’importants changements peuvent toucher :

18.6.5.i.   Le bien immobilier,

18.6.5.ii. les conditions du marché, ou

18.6.5.iii.     certains autres facteurs qui sont intervenus depuis la production du rapport qui pourraient avoir une incidence marquée sur la conclusion.

18.6.6                Lorsqu’il fait face à une demande d’aider une tierce partie, l’évaluateur a le choix de :

18.6.6.i.   rédiger une lettre de fiabilité; (exemple trouvé ici: https://www.aicanada.ca/fr/forms-templates/ )

18.6.6.ii. préparer un nouveau rapport pour le nouvel utilisateur prévu (à condition de ne pas être en conflit d’intérêts); ou

18.6.6.iii.     refuser d’autoriser qu’une tierce partie se fie à son rapport.

18.6.7                La prestation d’une lettre de fiabilité à une tierce partie maintient la susceptibilité à une réclamation. En reconnaissant formellement le droit d’une tierce partie de se fier à un rapport, un membre accorde à cette tierce partie le droit de faire une réclamation après s’être fiée au rapport.

18.6.8                La prestation d’une lettre de fiabilité est à la discrétion seule et absolue du membre. Si un membre décide d’émettre une lettre de fiabilité, cette dernière peut être assujettie à diverses mises en garde et, possiblement, au paiement d’un supplément aux honoraires.

18.6.9                Un membre devrait être au courant des répercussions de la prestation d’une lettre de fiabilité, y compris entre autres l’acceptation d’une responsabilité supplémentaire.  Un membre devrait confirmer que les hypothèses et les faits présentés dans le rapport (p. ex., l’état du bâtiment, le profil des locataires, les locaux vacants, les loyers perçus, etc.) n’ont pas changé considérablement afin d’éviter tout malentendu et d’exposer le membre à une responsabilité.

Une exemple de lettre de fiabilité est disponible ici: https://www.aicanada.ca/forms-templates/

 

Bulletin d’excellence professionnelle

Lettres de fiabilités BEP

 

Articles de l’ÉIC

Rester sur le droit chemin (2e partie) (Volume 61, Tome 2, 2017)

Lettres de fiabilité : songez aux riques (Volume 60, Tome  3, 2016)

 

Communiqué

Le saviez-vous ? Lettres de fiabilité (2 août 2017)

Lettre de transmission

Une lettre d’envoi/transmission accompagne habituellement la remise d’un rapport dûment rempli et utilise généralement le temps passé (p. ex. « nous avons évalué cette propriété » ; « ce rapport a été préparé »). Une lettre d’envoi peut également être utilisée pour aviser le client des hypothèses ou des conditions inhabituelles ou extraordinaires contenues dans le rapport, ou pour déterminer qui peut se fier au rapport. Un exemple se trouve à l’adresse suivante : https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/Letter-of-Transmittal-Final.docx.

 

Articles

Rester sur le droit chemin (2e partie) (Volume 61, Tome 2, 2017)

M
Machinerie et équipment

Remarque : machinerie et équipement : terme qui décrit les aménagements physiques disponibles pour la production, y compris la mise en place des installations de service, ainsi que tous les autres équipements conçus ou nécessaires aux fins de fabrication, peu importe la méthode de mise en place. Le terme comprend également les articles de mobilier et les accessoires nécessaires à l’administration et au bon fonctionnement de l’entreprise. [v. 14]

Remarque : équipement : comprend toute la machinerie et les autres appareils et accessoires utilisés dans le fonctionnement ou l’activité (toute machinerie est équipement, mais tout équipement n’est pas nécessairement machinerie). [v. 14]

Remarque : classes d’équipement : les classes typiques d’équipement sont les machines de production, l’équipement de soutien, les centres de commande des moteurs et d’appareillage  de connexion, les circuits d’alimentation, la tuyauterie industrielle, les assises et éléments structurels, les systèmes de levage et de stockage du matériel, outillage général de production, véhicules d’usine et véhicules motorisés, équipement de laboratoire et de test, gabarits et montages, meubles, accessoires et équipement de bureau, matériel informatique, outils, outillage spécial, modèles et gabarits, construction en cours, classes spéciales et inventaire. [v. 14]

Remarque : mobilier : type donné d’équipement utilisé dans les fonctions auxiliaires d’une opération. Il est conçu de manière à fournir un lieu de travail pratique et efficace au personnel ou des installations d’entreposage nécessaires.  [v. 14]

Remarque : machinerie : terme englobant les dispositifs mécaniques, généralement alimentés à l’électricité, qui sont conçus pour fabriquer un produit ou pour modifier de quelque façon l’état d’un matériau ou d’un produit partiel. [v. 14]

Remarque : accessoires fixes d’exploitation : accessoires utilisés dans le but d’exercer un métier ou un commerce. Dans le domaine de la vente au détail, il s’agit parfois de meubles ou étalages conçus pour montrer des produits. [v. 7.9.1.iv 7.21.3]

 

Articles de l’ÉIC

Point de vue d’un évaluateur professionnelle sur l’évaluation de la machinerie et de l’équipement (Volume 60, Tome 3, 2016)

Manuel pour les membres stagiaires

SVP vous référer au lien suivant pour accéder au manuel pour les membres stagiaires.

Marijuana

Voir Cannabis

Matière dangereuse

Référence des NUPPEC 2018

Toute matière se trouvant à l’intérieur, autour ou près du bien immobilier et dont la forme ou la quantité, et qui démontre des caractéristiques dangereuses pouvant entraîner des répercussions négatives sur la valeur marchande du bien. Ces substances comprennent, notamment sans toutefois s’y limiter, des irritants, contaminants solides, liquides, gazeux ou thermiques ou des fumées, vapeurs, suie, émanations, acides, alcalins, produits chimiques ou déchets.

Membre désigné

Référence des NUPPEC 2018

Doit être une personne admise à l’Institut et inscrite au répertoire de l’Institut comme détenant l’un des grades ou rangs ci-dessous, conféré par le conseil d’administration aux personnes s’étant conformées aux exigences de son emploi :

  • Accredited Appraiser Canadian Institute (AACI) 
  • Professional Appraiser (P. App) 
  • Canadian Residential Appraiser (CRA) 
  • Professional Valuator (p. Val)
Modèle d'évaluation automatisée (MEA)

Référence des NUPPEC 2018

Programme informatique qui analyse les données utilisées à l’aide d’un processus automatisé pouvant inclure des programmes de régression, d’estimation adaptée, de réseau neural, de raisonnement spécialisé et/ou d’intelligence artificielle.

P
P.App

Référence des NUPPEC 2018

Désignation de Professional Appraiser décernée par l’ICE

Politique de PPC de l'ICE

Bon à savoir

L’Institut canadien des évaluateurs exploite un Programme obligatoire de perfectionnement professionnel continu (PPC) afin d’assurer :

  • que ses membres désignés maintiennent et améliorent leurs connaissances et leurs aptitudes dans leur secteur de pratique tout au cours de leur carrière; et que
  • les membres stagiaires progressent vers l’obtention de leur titre et, pour ce faire, qu’ils répondent à toutes les exigences pédagogiques menant au titre convoité.

Le Programme de PPC de l’ICE encourage et suscite la formation continue, tout en veillant du même coup à ce que l’Institut s’acquitte de ses obligations de protéger l’intérêt public.

Le perfectionnement professionnel continu (PPC) est l’un des piliers d’une profession solide et dynamique en évaluation et contribue à raffermir la valeur et le respect à l’endroit de nos membres désignés et stagiaires sur le marché.

Pour plus d’informations, veuillez lire les Politiques et lignes directrices – Perfectionnement professionnel continu (PPC) de l’ICE.

Pratique d'évaluation

Référence des NUPPEC 2018

Terme générique pour décrire les travaux ou services fournis par les membres, qui sont définis par les six activités dans les présentes normes : évaluation, examen, consultation, études du fonds de réserve, évaluation de la machinerie et de l’équipement et évaluation de masse.

Remarque 1 : ces six activités sont génériques à dessein et ne s’excluent pas mutuellement. Par exemple, une estimation de la valeur peut être nécessaire dans le cadre d’un examen ou d’un service de consultation, de planification de fonds de réserve, d’évaluation de la machinerie et de l’équipement.

Remarque 2 : l’utilisation d’une autre nomenclature par un évaluateur (p. ex. analyse, conseils, évaluation, étude, présentation, estimation) ne soustrait pas l’évaluateur à l’obligation d’observer ces règles. Pour éviter toute confusion advenant une réclamation, il est recommandé d’utiliser la terminologie des NUPPEC afin d’assurer la cohérence de la pratique.

Pratiques de mesurage

Bulletins d’excellence professionnelle

Pratiques de mesurage BEP

Évaluation d’un appartement d’un immeuble en copropriété BEP

Que faire en cas d’erreur? BEP

 

Bon à savoir

La taille d’un bâtiment peut sembler être la chose la plus facile à déterminer dans la préparation de la description d’un bâtiment, mais cette tâche peut s’avérer formidable à l’évaluateur qui n’est pas préparé à faire face à ses difficultés inhérentes. Les méthodes et les techniques utilisées pour calculer la taille d’un bâtiment varient selon les régions, diffèrent selon le type de bien et peuvent refléter des biais qui affectent considérablement les opinions quant à la valeur. L’évaluateur doit connaître les techniques de mesurage utilisées dans la zone où se trouve le bâtiment ainsi que celles utilisées pour décrire des biens ailleurs. Toute lacune dans l’application de techniques de mesurage et dans la consignation cohérente des dimensions d’un bâtiment peut compromettre la qualité du rapport d’évaluation.

On calcule habituellement la superficie brute du bâtiment. Les mesures prises à partir de plans devraient être vérifiées par mesurage du bâtiment même, parce que des modifications et ajouts sont souvent apportés après la préparation des plans. La superficie des galeries attenantes, garages indépendants et autres petites dépendances est toujours calculée séparément.

Aucune norme canadienne n’existe officiellement pour les mesures des bâtiments. Une norme de mesure généralement acceptée pour les biens résidentiels est la Méthode de calcul de la superficie en pieds carrés : ANSI Z765-2003 mise au point par le centre de recherche de la National Association of Home Builders (NAHB) en collaboration avec l’American National Standards Institute (ANSI).

Les immeubles de bureaux présentent des difficultés aux praticiens parce qu’on les mesure différemment selon les régions. La Building Owners and Managers Association International (BOMA) a établi une méthode pour mesurer la superficie de plancher des immeubles de bureaux. Cette méthode très répandue est décrite dans la publication de BOMA Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings, qui est mise à jour périodiquement.

 

Dans les lignes qui suivent, les membres trouveront d’autres ressources pour les aider dans les techniques de mesurage.

par Dianna LeBreton, CRA,

L’Évaluation immobilière au Canada, Volume 53 | tome 1 | 2009

Août 1995, modifié en novembre 2006.

Juin 1993, modifié en 2012.

Janvier 2004

 

Propriété immobilière

Référence des NUPPEC 2018

Intérêts, avantages et droits inhérents à la propriété de biens immobiliers.

Remarque : dans certaines juridictions, les termes « bien immobilier » et « propriété immobilière » ont le même sens juridique. Les définitions distinctes tiennent compte de la distinction traditionnelle entre les deux notions dans la théorie de l’évaluation.

Propriété résidentielle à la campagne

Le facteur déterminant pour établir si un bien immobilier peut être évalué par un CRA est l’utilisation optimale (UO) ou l’UO présumée aux fins du contrat de service. Si l’UO, réelle ou supposée, est résidentielle, le CRA peut alors l’évaluer.

Il en va de même pour un CRA qui évalue une propriété résidentielle ou agricole à la campagne. Une utilisation résidentielle à la campagne peut faire partie du champ de pratique d’un CRA. Toutefois, il appartient à l’évaluateur de déterminer si l’utilisation optimale est résidentielle ou s’il y a des éléments du bien immobilier qui font passer l’utilisation optimale à une entreprise commerciale. Par exemple, qu’un propriétaire cultive et travaille un terrain ou le loue à bail à quelqu’un d’autre pour le faire, si un terrain est utilisé comme superficie de travail ou de production, il relève davantage du domaine commercial que du domaine résidentiel. On peut soutenir que la partie cultivée à elle seule en fait un bien non résidentiel et l’exclut du champ de pratique du CRA et de la définition d’une ferme de plaisance. À ce stade, le CRA peut encore évaluer le bien, mais il doit le faire avec un cosignataire AACI.

De plus, si la propriété est considérée comme ayant une UO résidentielle et qu’elle relève du champ de pratique d’un CRA, l’évaluateur doit déterminer s’il possède ou non les compétences nécessaires pour entreprendre le contrat de service (règle relative aux questions d’éthique 4.2.7). S’ils estiment qu’ils n’ont pas les compétences requises pour évaluer la propriété en question, il incombe à l’évaluateur d’obtenir ces compétences afin de pouvoir évaluer la propriété par lui-même ou de rechercher un cosignataire qui possède les compétences nécessaires (commentaire relatif aux questions d’éthique 5.10.1).

Préjugé

Référence des NUPPEC 2018

Préférence ou opinion préconçue sans fondement raisonnable qui est utilisée dans l’élaboration ou la communication d’un contrat de service d’évaluation, d’examen, de consultation, de planification du fonds de réserve ou d’évaluation de machinerie et d’équipement et qui nuit à l’impartialité du membre ou qui l’amène à favoriser ou à promouvoir la cause ou les intérêts du client, du membre ou d’une autre partie.

Prêts hypothécaires conventionnels (à faible ratio)

Les prêts hypothécaires conventionnels sont ceux qui exigent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat et qui n’ont pas à être assurés contre le défaut de paiement. Si vous effectuez un contrat de service pour des assureurs hypothécaires tels que la SCHL, Canada Guaranty ou Genworth, n’oubliez pas de considérer que l’utilisation prévue est probablement non conventionnelle (ne cliquez pas sur Conventionnel).

Si votre client ne connait pas l’utilisation prévue de votre rapport, assumez qu’il sera pour un hypothèque conventionnel de premier rang et considérez soumettre une ébauche de votre rapport jusqu’à ce que votre client peut identifier l’utilisation. Vouz ne devriez pas contacter le client de votre client (l’emprunteur) ou l’un de leurs représentants sans le consentement de votre client.

Si vous utilisez le logiciel ACI CRAL ReportPro, vous pouvez utiliser la TOUCHE MAJUSCULE et CLICK pour cocher plus d’une case

Prêts hypothécaires non conformes

Les prêts hypothécaires non conformes constituent un sous-ensemble de prêts hypothécaires conventionnels; de façon générale, ils affichent des attributs plus à risque ou des lacunes par rapport à d’autres prêts conventionnels.

Le BSIF s’attend à ce que l’IFF impose un RPV maximal égal ou inférieur à 65 % aux prêts hypothécaires résidentiels non conformes.

De façon générale, le seuil maximal d’un prêt non conforme devrait diminuer à mesure qu’augmente le risque lié à l’opération (p. ex., en raison de la présence de plusieurs attributs de risque plus élevé ou lacunes dans une demande de prêt, de la présence de facteurs de risque plus élevé en matière d’évaluation du bien immobilier).

Prêts hypothécaires non conventionnels (à ratio élevé)

Les prêts non conventionnels, ou à ratio élevé, affichent des ratios prêt valeur (RPV) plus élevés (moins de capitaux propres) à l’émission du prêt et doivent généralement être assortis d’une assurance hypothécaire pour atténuer le risque. La loi précise que les prêts hypothécaires résidentiels souscrits pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration d’un bien immobilier doivent être assurés si leur RPV est supérieur à 80%.

Publicité

Référence des NUPPEC 2018

Un membre doit observer seulement les normes les plus élevées en matière d’objectivité et d’impartialité lors de la publicité de leurs services professionnels ou quand il fait référence à l’Institut en utilisant des supports publicitaires pour la promotion ou la sollicitation, notamment : annonces, feuillets, pamphlets, brochures, médias électroniques, y compris sites Web d’entreprise, d’affaires et personnels (p. ex., LinkedIn, Facebook, Twitter, Instagram).

5.3.2                    Un membre peut :

5.3.2.i.       utiliser les médias publicitaires pour solliciter des clients ou affaires d’une manière qui ne nuit pas aux intérêts du public et de la profession et pour informer les clients en perspective et le public de la disponibilité de ses services professionnel;

5.3.2.ii.     utiliser les médias publicitaires pour indiquer la portée, la nature et le coût de ces services professionnels;

5.3.2.iii.   annoncer sa compétence à exécuter, directement ou indirectement, dans tous rapports ou médias publicitaires.

5.3.2.iv.   inclure un grade universitaire ou d’autres désignations professionnelles lors de la publicité;

5.3.2.v.     inclure le nom de l’Institut ou ses désignations professionnelles pour faire référence à l’affiliation d’un membre avec l’Institut;

5.3.2.vi.   annoncer conjointement avec un autre membre.

5.3.3                    Un membre ne doit pas :

5.3.3.i.       utiliser des médias publicitaires qui sont faux, trompeurs, exagérés, utilisent des déclarations louangeuses ou des superlatifs pour décrire  leurs services ou contraires à l’intérêt public;

5.3.3.ii.     faire référence ou fait usage du nom de l’Institut ou de ses désignations professionnelles et marques de commerce de façon trompeuse ou fallacieuse;

5.3.3.iii.   mentionner ou utiliser le nom de l’Institut ou ses désignations professionnelles d’une manière qui laisse entendre qu’une organisation d’affaires est membre de l’Institut et/ou y détient toute désignation;

5.3.3.iv.   utiliser les logos, marques de commerce ou identité de l’Institut en contravention du logo et des lignes directrices de l’ICE.

5.3.4                    Un membre doit identifier sa désignation ou son statut de membre (AACI, CRA ou membre stagiaire de l’ICE) dans tous médias publicitaires de ses services professionnels.

Période d'amortissement

La période d’amortissement est le nombre d’années qu’il vous faudra pour rembourser entièrement votre hypothèque. Pour calculer la période d’amortissement, vous devez tenir compte du taux d’intérêt en vigueur et du montant dont vous disposez pour vos paiements.

Vous payerez davantage de frais d’intérêt pour un prêt dont la période d’amortissement est plus longue que pour un prêt dont la période d’amortissement est plus courte. Toutefois, les paiements hypothécaires seront moins élevés. C’est la raison pour laquelle certains acheteurs préfèrent une période d’amortissement plus longue. Habituellement, la période d’amortissement est de 15, 20 ou 25 ans. Si vous êtes obligé de prendre une assurance prêt hypothécaire, la plus longue période d’amortissement permise est maintenant de 25 ans.

R
Rapport

Définition des NUPPEC 2018

Toute communication, écrite ou orale, d’un service professionnel transmise au client ou à l’utilisateur prévu dans le cadre d’un contrat de service. [v. 7.1, 9.1, 13.1, 17.1, 17.2, 18.5]

Remarque 1 : Les présentes normes ne dictent pas le format ou le style des rapports.  Le contenu concret des rapports détermine leur conformité aux NUPPEC.  Cependant, lorsque vous utilisez un formulaire créé et publié par l’ICE, un membre doit utiliser le formulaire le plus récent publié par l’ICE.

Remarque 2 : Les types de rapports peuvent inclure les rapports sur formulaires, des rapports narratifs brefs et concis ou des rapports détaillés et plus compréhensifs en formats complets ou d’ébauche. Les lettres d’opinion ne sont pas des types de rapports acceptables.

Relocalisation

L’ICE travaillera avec la « Canadian Employee Relocation Council » pour mettre a jour le formulaire de relocalisation. Il n’y a pas de formulaire 0518 donc un membre peut utiliser le formulaire le plus recent et prendre les mesures necessaires pour assurer que le rapport est conforme aux NUPPEC. Les membres devraient confirmer avec leurs clients puisque certaines compagnies de relocalisation acceptent le formulaire complet 0518.

Renouvellement de certification de la valeur marchande

Référence des NUPPEC 2018

Inspection réalisée, afin de confirmer si les conditions hypothétiques sur lesquelles l’évaluation était fondée se sont réalisées.

 

Rétention

Référence des NUPPEC 2018

L’engagement d’un membre par un client à fournir des services professionnels destinés à une utilisation prévue.

S
Services professionnels

Référence des NUPPEC 2018

Signifient les services d’évaluation d’un bien immobilier, d’examen, de consultation, de planification de fonds de réserve, d’évaluation de machinerie et équipement et
d’évaluation de masse qui ont été rendus ou qui auraient dû être rendus par un membre qualifié, compétent et autorisé, conformément aux règles, statuts, règlements et NUPPEC.

Signature numérique

Qu’est-ce qu’un document électronique ? Un document électronique est un document porté par des médias électroniques, logiques et visuels.

Qu’est-ce qu’une signature numérique ? C’est l’apposition d’un certificat de signature numérique sur un document électronique.

Qu’est-ce qu’un certificat de signature numérique ? Il s’agit d’un artefact d’ordinateur émis et protégé cryptographiquement par une Autorité de Certification (Notarius) attestant de la véracité des informations déclarées dans le certificat. Cette information peut inclure:

  • Nom complet
  • Adresse e-mail
  • Clé publique
  • La période de validité et le numéro de série de leur certificat.

Caractéristiques et avantages : La signature numérique apposée sur un document par un évaluateur:

  • Garantit l’origine du document. L’origine du document comprend la preuve de l’identité du signataire, l’affiliation professionnelle du signature de l’ICE (au moment de la signature) ainsi que la date et l’heure de la finalisation du document;
  • Assure l’intégrité du document (ainsi que son contenu de données), de sorte que le document n’a pas été modifié depuis son achèvement;
  • Établit l’authenticité du document. L’authenticité implique que tout ce qui est nécessaire pour prouver son origine et son intégrité est incorporé dans le document;
  • Assure la longévité du document. La longévité offre la possibilité d’ouvrir, de lire, d’authentifier et de préserver la fiabilité d’un document au fil du temps, ou de toute période dépassant environ douze ans (règle générale).

Comment obtenir une signature numérique d’ICE

Pour instructions pour en obtenir, cliquez ici.

Pour obtenir votre signature numérique, veuillez visiter la page de l’ICE sur le site web de Notarius : https://notarius.com/AIC

Article

Avant de signer un rapport (Volume 55, Tome 1, 2011)

 

Sécuriser des PDFs

Sécuriser les PDF Utilisez le bouton “Protéger” et la sécurité sous “Autres options” dans Adobe. Voir exemple ci-dessous

 

Article de l’ÉIC

Safeguarding your appraisal report against fraud (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

Mortgage fraud: Be part of the solution… not, involuntarily, part of the problem (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

Signature or co-signature

Référence des NUPPEC 2018

Preuve personnalisée indiquant l’authenticité du travail effectué par des membres lorsque les deux membres sont responsables du contenu, des analyses et des conclusions dans le rapport ou le contrat de service.

Remarque : Une signature peut être une marque faite à la main ou une image numérique contrôlée par un numéro personnel d’identification, ou tout autre média.

 

Article de l’ÉIC

Before You Sign the Report (Volume 55, Book 1, 2011) Disponible en anglais seulement

Safeguarding your appraisal report against fraud (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

Mortgage fraud: Be part of the solution… not, involuntarily, part of the problem (Volume 50, Book 3, 2006) Disponible en anglais seulement

T
Tel-quel

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaires 7.10 Hypothèses et conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles) 

7.10.1                Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être citée intégralement ou une référence doit être donnée quant à son emplacement exact dans le rapport.

7.10.2                Quand référence est faite au contenu de l’hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que le contenu se fonde sur l’hypothèse extraordinaire.

7.10.3                Avant d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit déterminer que l’envergure du travail appliquée permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses et doit inclure une explication et une justification des  conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport. [v. 2.20, 18.26]

7.10.4                Les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives exceptionnelles n’exigent pas une condition hypothétique.

7.10.5                Le membre doit inclure dans chaque rapport au minimum toutes les hypothèses et conditions limitatives indiquées ici https://www.aicanada.ca/forms-templates/, à moins que ce ne soit clairement inapproprié et clairement impertinent.

7.10.6                Si les conditions entourant un contrat de service font en sorte que ledit contrat de service n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle d l’ICE, un membre doit :

7.10.6.i.   en informer clairement le client par écrit avant d’accepter le contrat de service ;et

7.10.6.ii. inclure une condition limitative exceptionnelle à cet effet dans la certification et la lettre d’envoi.

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaires 7.11

Case 18.25.3 – Exemples d’hypothèses extraordinaires et de conditions hypothétiques

Hypothèses extraordinaires

  • absence de contamination, lorsqu’il y a probabilité de contamination;
  • présence inconnue ou incertaine d’un égout sanitaire municipal;
  • zonage présumé dans les zones où le zonage est inconnu ou incertain;
  • état présumé lorsqu’il n’est pas possible d’effectuer une inspection à l’intérieur et/ou à l’extérieur

Conditions hypothétiques

  • absence de contamination, lorsqu’il y a  contamination;
  • présence d’un égout sanitaire municipal alors qu’il n’y en a pas;
  • zonage résidentiel présumé alors qu’un zonage agricole est en place;
  • nouveau zonage obtenu alors que ce n’est pas le cas;
  • bien présumé rénové alors que le bien est à son état original
  • réparations ou améliorations ont été achevées;
  • exécution d’un bail en suspens;
  • projet d’expropriation ignoré;
  • évaluation prospective
  • mise en marché des unités en agrégats (vente au détail) ou en vrac (vente en gros).

 

Témoin expert

Articles de l’ÉIC

Le privilège jurique et son application aux évaluateurs (Volume 62, Tome 3, 2018)

Les témoins experts : évaluation de la crédibilité (Volume 61, Tome 1, 2017)

Ce qu’il faut pour devenir un expert dans l’expropriation et le litige (Volume 59, Tome 3, 2015)

Devoir envers le client ou devoir envers le tribunal : lequel a priorité? (Volume 61, Tome 4, 2017)

Professionnalisme en déclin? (Volume 55, Tome 1, 2011)

Bon à savoir

The Evolving Standards of Expert Evidence (en anglais seulement)

The Role of Expert Witness and Advocate in Assessment Valuation Disputes – Is There a Conflict?  (en anglais seulement)

À compter du 1er janvier 2010, des modifications seront apportées au Code de procédures civiles de l’Ontario régissant les témoignages d’experts devant les tribunaux. Ces nouvelles règles doivent rationaliser le recours à des experts et réitérer leur indépendance lors d’un litige.
Il est important de comprendre le rôle que vous pouvez être appelé à jouer comme expert de l’évaluation immobilière.

Il en existe deux qui sont apparents :

  • Expert immobilier indépendant : un évaluateur retenu par une partie à un litige pour lui fournir des services d’évaluation. Vous ne pouvez servir ou fournir des services d’évaluation à l’autre partie au litige.
  • Expert immobilier neutre : un évaluateur retenu par les deux ou toutes les parties à un litige pour fournir des services d’expert-évaluateur. Ce rôle peut être accompli dans le cadre du litige en guise de médiateur à titre d’expert en immobilier, arbitre à titre d’expert en immobilier ou lors d’une comparution devant les tribunaux.
  • Modèle de contrat – Agir comme expert neutre (anglais)
  • Modèle de clauses contractuelles – Agir comme expert neutre (anglais)
  • Extrait du résumé et des conclusions du projet de réforme de la justice civile en Ontario relativement aux témoignages d’experts, novembre 2007.

Ces formulaires ont été incorporés aux Règles de procédure civile de l’Ontario le 1 janvier 2010 pour tous membres comparaissant à titre de témoin expert devant une cour ou un tribunal en Ontario.

U
Utilisateur prévu

Définition des NUPPEC 2018

Une partie identifiée par son nom comme utilisateur autorisé des services professionnels du membre en fonction des communications entre le membre et le client.

 

Référence des NUPPEC 2018

Norme relative aux questions d’étique – règle 4.2.10

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de divulguer le résultat d’un contrat de service à toute personne autre que le client, excepté sur autorisation du client.

Norme relative aux questions d’étique – commentaire 5.8 Divulgation 

5.8.1    Un membre s’engage à protéger la nature confidentielle des relations membre-client.

5.8.2    Un membre ne doit pas divulguer les analyses, opinions et conclusions d’un contrat de service à quiconque autre que :

5.8.2.i.       le client et les parties spécifiquement autorisées par le membre et le client à recevoir de telles informations;

5.8.2.ii.     les tiers auxquels le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi (p. ex. les tribunaux); ou

5.8.2.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.3     Un membre ne doit pas divulguer les informations fournies par un client sous le sceau de la confidentialité à quiconque autre que :

5.8.3.i.       les parties spécifiquement autorisées par le client à recevoir ces données;

5.8.3.ii.     les tiers, lorsque le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi; ou

5.8.3.iii.   un comité autorisé ou membre autorisé d’un comité de l’Institut.

5.8.4       Si l’exécution d’un contrat de service antérieur doit demeurer confidentielle, un membre doit refuser tout autre contrat de service lié au même bien lorsqu’il existe une condition visant la divulgation de tout contrat de service antérieur.

5.8.5       Le membre doit obtenir la permission d’un occupant (p. ex., locataire, propriétaire occupant, occupant d’un espace de bureau, etc.) de prendre des photographies de son espace personnel et doit le prévenir que des photographies seront peut-être incluses dans le rapport. Le membre devrait inclure des conditions limitatives précisant qu’il n’est pas responsable de l’usage abusif de ces photographies par des tiers.

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – règle 6.2.1

Dans son rapport, le membre doit préciser le nom du client et de l’utilisateur prévu; 

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaire 7.2 Client et utilisateur prévue 

7.2.1                    Le client est la personne ou organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre ses services professionnels.

7.2.2                    La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation prévue du rapport original ou jusqu’à ce que le client accorde une libération.

7.2.2.i.       Une partie qui reçoit un exemplaire d’un rapport ne devient pas un utilisateur prévu à moins d’être autorisée et clairement identifiée par son nom et par écrit par le membre et le client.

7.2.2.ii.     Lorsqu’un contrat de service est préparé par le membre aux fins de  prise en considération par un tribunal pour aider à résoudre un différend formel, un utilisateur prévu comprenant un juge, un médiateur, un arbitre ou un autre juge des faits, il n’est pas nécessaire de les identifier par leur nom.

Note relative à la pratique 18.6 Client et utilisateur prévue

18.6.1                Une déclaration semblable à celle qui suit est requise :

« Le présent rapport est destiné à l’usage exclusif de (nom du client) et de (noms des utilisateurs prévus).  « Le présent rapport est destiné à l’usage des personnes nommées spécifiquement et toute autre utilisation est strictement interdite. Le membre n’est aucunement responsable de toute utilisation non autorisée du présent rapport. »

18.6.1.i.   Exemples de nom d’utilisateur prévu acceptables :

  • « Prêteur ABC »
  • « Procureur D »
  • « Société de condominium E »
  • “Société de copropriété F »
  • Agence (nom)
  • Ville de (nom)
  • Société (nom)

18.6.1.ii. Les types d’utilisateurs prévus tels « à déterminer », « à confirmer », « John Doe et ses prêteurs », « Jane Doe et ses subsidiaire », « John Smith et ses cessionnaires » ou autres références semblables ne sont pas acceptables. L’utilisation de noms ou types vagues et non définis d’utilisateurs prévus n’est pas permise.

18.6.1.iii.      Le client est normalement l’utilisateur prévu du contrat de service.

18.6.1.iv.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire, le client et l’utilisateur prévu devraient être identifiés comme « Prêteur ABC ».”

18.6.1.v. Lorsque le contrat de service est commandé par une compagnie de  gestion en évaluation (CGE), le rapport peut identifier les CGE demandant le rapport dans la section « Demandé par » du rapport afin qu’il soit clair pour le lecteur que la CGE est ni le client, ni l’utilisateur prévu. Le client et l’utilisateur prévu doivent être identifiés par leur nom; exemple : « Prêteur ABC ».

18.6.1.vi.     Lorsque l’utilisation prévue est un financement hypothécaire et le contrat de service est commandé par un courtier en hypothèques ou un emprêteur mais aucun prêteur n’a été identifié, seule une ébauche de rapport [18.5.4, 18.5.5 et 18.32.9] devrait être préparée.

18.6.2                La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation prévue de l’évaluation originale ou à la libération par le client original. Avant d’accepter le contrat de service d’un second client potentiel, le membre doit confirmer que l’utilisation prévue de l’évaluation originale a été complétée.

18.6.2.i.   Les étapes suivies pour s’assurer qu’il n’existe pas de conflit d’intérêts doivent être indiquées dans la Certification.

18.6.3                On demande souvent aux membres d’autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue, c.-à-d., une partie autre que celle(s) prévue(s) au rapport original.

18.6.3.i.   Il s’agit, dans la plupart des cas, d’une demande d’autorisation par le prêteur d’utiliser l’évaluation aux fins de souscription, quand le rapport original avait été préparé pour le propriétaire et/ou un autre prêteur.

18.6.4                Un membre peut autoriser l’utilisation d’un rapport par une tierce partie non prévue. Le membre devrait s’assurer que cette nouvelle partie est avisée des dates associées au rapport original afin qu’elle sache que la valeur, l’opinion ou la conclusion s’applique seulement à la date réelle, à toutes considérations et hypothèses spéciales, au mandat donné par le client, etc., qui sont intervenus dans la conclusion sur la valeur.

18.6.5                Plus un rapport vieillit, moins il est pertinent à une tierce partie. Un membre devrait juger la pertinence du rapport et refuser de donner son autorisation si le rapport ne sera pas utile à une tierce partie. Il devrait être clair à l’utilisateur potentiel que d’importants changements peuvent toucher :

18.6.5.i.   Le bien immobilier,

18.6.5.ii. les conditions du marché, ou

18.6.5.iii.     certains autres facteurs qui sont intervenus depuis la production du rapport qui pourraient avoir une incidence marquée sur la conclusion.

18.6.6                Lorsqu’il fait face à une demande d’aider une tierce partie, l’évaluateur a le choix de :

18.6.6.i.   rédiger une lettre de fiabilité; (exemple trouvé ici: https://www.aicanada.ca/fr/forms-templates/ )

18.6.6.ii. préparer un nouveau rapport pour le nouvel utilisateur prévu (à condition de ne pas être en conflit d’intérêts); ou

18.6.6.iii.     refuser d’autoriser qu’une tierce partie se fie à son rapport.

18.6.7                La prestation d’une lettre de fiabilité à une tierce partie maintient la susceptibilité à une réclamation. En reconnaissant formellement le droit d’une tierce partie de se fier à un rapport, un membre accorde à cette tierce partie le droit de faire une réclamation après s’être fiée au rapport.

18.6.8                La prestation d’une lettre de fiabilité est à la discrétion seule et absolue du membre. Si un membre décide d’émettre une lettre de fiabilité, cette dernière peut être assujettie à diverses mises en garde et, possiblement, au paiement d’un supplément aux honoraires.

18.6.9                Un membre devrait être au courant des répercussions de la prestation d’une lettre de fiabilité, y compris entre autres l’acceptation d’une responsabilité supplémentaire.  Un membre devrait confirmer que les hypothèses et les faits présentés dans le rapport (p. ex., l’état du bâtiment, le profil des locataires, les locaux vacants, les loyers perçus, etc.) n’ont pas changé considérablement afin d’éviter tout malentendu et d’exposer le membre à une responsabilité.

Case18.6.6 – A – Ébauches de rapport et lettre de fiabilité

9 étapes critiques concernant une ébauche de rapport et une lettre de fiabilité :

ÉBAUCHE

1.       Identifier si la demande vient d’un agent ou d’un client

2.       Identifier le client et l’utilisateur

3.       Si l’utilisateur est temporairement inconnu, fournir seulement une ébauche de rapport selon 18.5.5

4.       Fournir un rapport final seulement quand l’utilisateur est connu

FIABILITÉ

1.       Identifier le nouveau client potentiel ou utilisateur potentiel qui veut se fier à votre rapport

2.       Déterminer si une lettre de fiabilité suffit ou si un nouveau contrat de service est nécessaire.

3.       Considérer les risques associés à une lettre de fiabilité

4.       Obtenir une libération écrite des clients et utilisateurs antérieurs

5.       Fournir la lettre de fiabilité et le rapport

Exemples de situations :

Ébauches de rapports pour courtier en hypothèques sans prêteur

Un membre reçoit une demande du Courtier en hypothèques A lui demandant de préparer un rapport d’évaluation aux fins de financement hypothécaire. À ce stade, le Courtier en hypothèques A n’a pas de prêteur et il demande au membre de préparer une ébauche de rapport à son nom. Le Courtier en hypothèques A peut être nommé dans le rapport sous « DEMANDÉ PAR/COMMANDÉ PAR » ou peut être nommé comme client.

Le membre rédige l’ébauche en conformité des NUPPEC https://www.aicanada.ca/about-our-profession/cuspap/ . Plusieurs semaines s’écoulent avant que le Courtier en hypothèques A contacte le membre et lui demande d’envoyer le rapport à la Banque B comme prêteur. Le Courtier en hypothèques A et le membre identifieront alors la Banque B comme seul utilisateur prévu. Une fois autorisé par écrit, le membre peut envoyer le rapport final directement à la Banque B.

Lettre de fiabilité demandée par un courtier en hypothèques

Plus tard, le membre reçoit une mise à jour du Courtier en hypothèques A. La Banque B a décidé de ne pas prêter, mais la Banque C est prête à le faire. Il faut se rappeler que, le Courtier en hypothèques A étant le client du membre et la Banque B étant l’utilisateur prévu du membre, le membre a une responsabilité envers les deux.

Le membre devrait demander au Courtier en hypothèques A de lui fournir une libération de la Banque B déclarant qu’elle ne se fiera pas au rapport du membre. Le membre devrait obtenir du Courtier en hypothèques A l’autorisation écrite de fournir une copie du rapport au moyen d’une lettre de fiabilité au Prêteur C.

Une fois que le membre a émis la lettre de fiabilité, le Prêteur C devient un utilisateur prévu et le membre est responsable envers le Prêteur C et la Banque B, à moins que la responsabilité antérieure n’ait été annulée.

Hypothèque de deuxième rang

Maintenant, qu’arrive-t-il si un emprunteur ou le Prêteur E appelle le membre et lui demande de fournir le rapport aux fins d’une hypothèque de deuxième rang? Le membre a déjà évalué le bien pour un autre client et d’autres utilisateurs prévus.

Étant donné que la demande n’est pas venue du client du membre, le Prêteur E est un nouveau client potentiel. Le membre doit obtenir le consentement de son client original.  Si le client donne son consentement, le membre peut choisir de prendre le Prêteur E comme nouveau client ou de lui fournir une lettre de fiabilité.

Lettre de fiabilité avec institution de crédit comme client

Le membre reçoit une requête d’une SGE lui demandant de préparer une évaluation aux fins de financement hypothécaire pour la Banque A. Le client et l’utilisateur prévu du membre est la Banque A parce que la SGE agit en qualité d’agent des prêteurs.

Plus tard, le membre reçoit une demande de lettre de confiance de la part de la SGE, du courtier ou de l’emprunteur parce que la Banque A a décidé de ne pas prêter mais que le Prêteur C est prêt à le faire.

Le membre devrait demander à la Banque A de lui fournir une libération déclarant qu’elle ne se fiera pas au rapport. Si la Banque B libère le membre de sa relation client-membre, le membre pourra fournir une copie du rapport au moyen d’une lettre de fiabilité au Prêteur C.

Lorsque le membre envoie une lettre de fiabilité, le Prêteur C devient un utilisateur prévu et le membre est responsable envers le Prêteur C à moins que la responsabilité antérieure n’ait été annulée.

En cours de route, si le client dit « non » et refuse de fournir une autorisation écrite qui libérerait le membre d’une relation client-membre, le membre ne peut fournir une lettre de fiabilité à un nouveau prêteur potentiel.

Si le membre ne peut pas dire à son client antérieur ou à un nouveau client qu’il a déjà évalué le bien, c’est là une indication qu’il ne devrait pas l’évaluer maintenant.

Considérer les risques

Avant de fournir une lettre de fiabilité, un membre devrait se poser les questions suivantes :

•     Pourquoi l’utilisateur prévu original ne s’est pas fié à mon rapport pour autoriser le prêt?

•     Qui est le nouveau client/utilisateur prévu potentiel?

•     Le rapport a été préparé pour un financement d’hypothèque de premier rang mais on veut maintenant s’y fier pour accorder un financement d’hypothèque de second rang. Quel est le ratio prêt-valeur? Quel est le taux d’intérêt perçu par le nouveau prêteur? Se pourrait-il que l’emprunteur fasse défaut?   Advenant qu’il fasse défaut, quelle est la probabilité de recouvrer la valeur marchande plus tard?

•      Est-ce un contrat de service à risque élevé que je suis prêt à prendre?

Le membre devra leur donner instruction de communiquer avec le client et de lui demander de leur fournir une autorisation écrite pour libérer une copie du rapport.

Case 18.6.6 – B – Y a-t-il quelqu’un auquel le membre peut donner une copie du rapport ?

Le propriétaire, qui était le client du Courtier en hypothèques A et qui a payé l’évaluation est insatisfait. Le propriétaire veut une copie de l’évaluation qu’il a payée. Étant donné que le propriétaire n’a jamais été le client du membre, le membre ne peut lui donner une copie de l’évaluation sans la permission écrite de son client.

 

 

Bulletins d’excellence professionnelle

Lettres d’engagement BEP

 

Articles de l’ÉIC

Rester sur le droit chemin (partie 2) (Volume 61, Tome 2, 2017)

Utilisation optimale

Définitions des NUPPEC 2018

Usage raisonnablement probable et légal du bien immobilier qui est physiquement possible, légalement permissible, financièrement faisable et le plus productif possible, qui confère au bien immobilier la meilleure valeur marchande. 

 

Référence aux NUPPEC 2018

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – règle 6.2.13

Dans son rapport, le membre doit définir, analyser et résoudre l’utilisation optimale du bien immobilier; 

Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers – commentaiore 7.14 utilisation optimale

7.14.1                Le rapport doit contenir l’opinion du membre quant à l’utilisation optimale du bien immobilier, à moins qu’une telle opinion ne soit pas nécessaire.

7.14.2                Si l’objectif du contrat de service est d’établir une estimation de la valeur marchande, le membre doit appuyer et justifier son opinion quant à l’utilisation optimale du bien est pertinente et exigée.

7.14.3                L’analyse par le membre de l’utilisation optimale du bien (comme si vacant et amélioré) et le raisonnement lui permettant d’en arriver à l’opinion et à la conclusion présentée, doivent :

7.14.3.i.   correspondre au niveau de détail proportionnel à l’incidence de cet élément sur le résultat de l’estimation et

7.14.3.ii. en se fondant sur les différents facteurs à caractère juridique, physique et économique. [v. 7.14.4]

7.14.4                Des opinions en fonction de l’utilisation optimale sont requises tant pour :

7.14.4.i.   Le terrain comme s’il était vacant que pour

7.14.4.ii. Le bien comme s’il avait fait l’objet d’améliorations.

Note relative à la pratique 18.28 utilisation optimale

18.28.1            L’estimation de l’utilisation optimale (UO) d’un bien est un volet critique de l’évaluation, qui définit le contexte du calcul de la valeur dans lequel les intervenants sur le marché et le membre sélectionnent l’information sur les transactions comparables conclues sur le marché.

18.28.2            Un membre tient compte de l’UO du bien « comme si vacant », distinctement de l’UO du bien « tel qu’amélioré ». Il en est ainsi parce que l’UO du site comme si vacant et disponible pour la mise en valeur détermine la valeur du terrain, même si l’amélioration existante du bien ne représente pas l’UO du site.

18.28.3            L’UO d’un terrain ou d’un site constitue, parmi toutes les autres utilisations raisonnables, l’utilisation qui produit la valeur actualisée la plus élevée pour le terrain, après le paiement de la main-d’œuvre, du capital et de la coordination. La conclusion suppose que la parcelle de terrain est vacante ou qu’elle peut être libérée en démolissant toutes les améliorations bâties.

18.28.4            Pour déterminer l’envergure de la pratique d’un membre CRA qui entreprend un contrat de service, le test porte sur l’UO – réelle ou présumée – du bien faisant l’objet de l’évaluation.

Case 18.28.4 –  Envergure d’un CRA – Exemples

Quadruplex sur un site de 12 unités

Un client possède 12 immeubles quadruplex sur une parcelle d’un seul titre. Bien que l’un des quadruplex puisse être considéré comme « un logement ou bien ne contenant pas plus de quatre (4) unités de logement familial autonomes » (définition dans NUPPEC 5.4.5), il s’agit en réalité d’une propriété de 48 unités nécessitant un cosignataire AACI.

Un membre désigné CRA peut être en mesure d’évaluer un quadruplex selon l’hypothèse extraordinaire (condition hypothétique) selon laquelle l’immeuble a été subdivisé de la plus grande parcelle à la date réelle, mais il devrait être très clair que l’estimation hypothétique finale de la valeur marchande actuelle du quadruplex ne doit pas être multipliée par 12 pour arriver à une estimation de la valeur marchande actuelle de l’ensemble du projet.

De même, il est inapproprié d’évaluer une seule unité dans un projet de condominium et de laisser croire que le client peut multiplier cette valeur pour arriver à une estimation de la valeur totale de l’ensemble du projet de condominium.

Établissement de soins pour bénéficiaires internes

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un établissement de soins pour bénéficiaires internes. Le bâtiment dispose de 12 chambres, deux cuisines et plusieurs espaces habitables, ainsi que des aménagements pour le personnel de soins. On ne peut pas justifier qu’il s’agit « vraiment d’une grande maison » à la portée d’une désignation CRA. Il doit y avoir des preuves raisonnables pour soutenir que l’utilisation optimale est celle d’une unité de logement familiale autonome plutôt que d’un établissement de soins. Il est recommandé de faire réviser et cosigner le rapport par un AACI.

Site vacant

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un site vacant de 12 000 pieds carrés à l’angle de deux artères principales. Le zonage indique que le développement devrait être réservé aux logements unifamiliaux.

Étant donné la taille de cette parcelle et son emplacement à l’angle de deux artères principales, il est important d’examiner attentivement l’utilisation optimale du site, qui peut être l’aménagement d’un petit projet d’appartements, de plusieurs maisons, d’un petit développement commercial ou d’un immeuble à usage mixte.

Si l’acheteur le plus probable du site est un promoteur qui demandera que le zonage soit modifié pour permettre un autre type de projet, un AACI devrait cosigner le rapport. Le critère permettant de décider si un contrat de service est de la compétence d’un CRA est l’utilisation optimale et, dans cet exemple, la présence de grandes artères rend ce site peu propice à des habitations unifamiliales.

Quintuplex

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un triplex. Or, lors de l’inspection du bien, le membre découvre qu’il s’agit vraiment d’un quintuplex, car il y a deux unités de logement vacantes au sous-sol. Le client informe le membre que les conditions doivent être retirées pour demain puisqu’il s’agit simplement d’un sous-sol fini et que les unités sont vacantes.

Le critère applicable est l’utilisation optimale et non les souhaits du client ou du propriétaire. Certains appartements peuvent avoir été installés sans autorisation et ne sont pas légalement autorisés. Le membre désigné CRA devrait refuser ce contrat de service ou demander à un AACI de cosigner le rapport.

Immeuble à usage mixte

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un bâtiment vacant de deux étages. Le rez-de-chaussée avait déjà servi à un usage commercial et le deuxième étage contient un appartement résidentiel. L’utilisation prévue de l’évaluation est « seulement un refinancement ». Le membre doit considérer si le zonage permet un usage résidentiel et déterminer l’utilisation optimale du rez-de-chaussée. Un petit immeuble avec rez-de-chaussée commercial et appartement à l’étage doit être cosigné par un AACI.

Vignoble

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer un vignoble de 20 acres avec maison d’habitation. Si une condition hypothétique est posée correctement afin d’exclure le potentiel de production de revenu, ce contrat de service peut être dans la portée d’un CRA si l’utilisation prévue est un financement hypothécaire. Si l’utilisation prévue n’est pas un financement hypothécaire, le rapport doit être cosigné par un AACI.

Terrain agricole ou forestier

On demande à un membre désigné CRA d’évaluer une parcelle de 160 acres de terrain agricole ou forestier. Si le zonage ne permet pas une utilisation résidentielle, le rapport doit être cosigné par un AACI.

18.28.5            Le fait de détenir une autre désignation d’une autre organisation ne permet pas à un membre d’exécuter des contrats de service qui ne sont pas permis en vertu des NUPPEC. Un membre ne peut mettre de côté sa désignation de l’ICE pour exécuter des contrats de service hors de sa portée ou en marge des services professionnels. [v. 5.4]

18.28.6            Voici des questions-clés auxquelles voudra réfléchir un membre relativement à la détermination de l’UO – réelle ou supposée – du bien à évaluer.

Étendue de la pratique d’un membre CRA

En passant par les NUPPEC En termes simples
Quel est le but de l’évaluation? Définir la valeur. Quelle valeur est estimée?
Quel est le mandat et l’envergure des travaux requis? Qu’est-ce que le client vous demande de faire?

Quel est le zonage du site?

Quelles sont les utilisations permises et les contrôles de l’utilisation des terres?

 

Analyser les secteurs immédiats et environnants.

§   Qu’est-ce qui se passe dans le secteur, quelles sont les tendances?

§   Quelles sont les utilisations des terres environnantes? Ressemblent-elles à l’utilisation optimale (UO) réelle ou supposéedu bien à évaluer?

§   Qui sont les acheteurs?

§   Quelles sont l’offre et la demande de propriétés aux UO réelles ou supposéessimilaires?

Selon l’information ci-dessus, quelle est l’UO réelle ou supposée?

 

§   L’UO réelle ou supposée est-elle légalement permissible et financièrement possible? Est-ce qu’elle produira le meilleur rendement net?

§   Est-il raisonnable de supposer l’UO d’après les conditions du marché, le zonage et les utilisations permises?

§   Est-il possible que l’UO soit autre chose que l’UO réelle ou supposée?

§   Est-il possible que ce que votre client vous demande de fournir ne soit pas une UO supposée permissible ou possible?

L’évaluateur possède-t-il les qualifications requises pour remplir le contrat de service? Un AACI qualifié doit-il contresigner le rapport?
Quelles hypothèses et conditions limitatives ordinaires, conditions hypothétiques, hypothèses extraordinaires et/ou conditions limitatives exceptionnelles faut-il invoquer? Dans son rapport, le membre doit préciser s’il s’agit d’une évaluation actuelle, rétrospective, prospective, ou s’il s’agit d’une mise à jour [règle 7.6]. Selon la valeur, le membre devra peut-être invoquer certaines hypothèses.

Quelles sont les données et les procédures d’évaluation pertinentes au contrat de service?

 

 

 

 

Les données d’analyse doivent être comparables à celles du bien à évaluer.

§     L’UO réelle (valeur « telle quelle ») nécessitera des ventes avec des améliorations, un zonage, des utilisations permises similaires, etc. (p. ex., ensemble de la propriété avec 50 acres, ferme productive de revenu, habitation, garage et dépendances).

L’UO supposée (valeur « telle quelle ») nécessitera des données de superficie, améliorations, zonage supposé et utilisations

·                     Permises comparables, etc. (p. ex., cinq acres, habitation, garage et dépendances).

 

Puis-je supposer que l’utilisation optimale est l’utilisation existante?

Exemple de question

J’ai une petite question à vous poser : Suis-je en mesure d’invoquer une hypothèse extraordinaire selon laquelle l’utilisation optimale du bien visé est la poursuite de l’utilisation existante sans procéder vraiment à une analyse appropriée de l’utilisation optimale? Ou est-ce que je déroge des NUPPEC si je ne fais pas une analyse de l’utilisation optimale?

Je fais référence principalement aux NUPPEC 2018, mais cela peut aussi s’appliquer aux évaluations rétrospectives.

Réponse : Cela dépend du contexte.

S’il s’agit d’une exigence de votre législation en matière d’évaluation (l’évaluation doit être faite en fonction de l’utilisation actuelle et non de l’utilisation optimale), vous devriez alors invoquer une exception juridictionnelle.

S’il s’agit d’une condition du contrat de service non exigée par la loi, vous pouvez utiliser une hypothèse extraordinaire et une condition hypothétique aux fins de l’analyse.

Autrement, une analyse appropriée de l’utilisation optimale est nécessaire pour déterminer si l’utilisation actuelle continue est de l’utilisation optimale du bien à ce moment-ci.

Utilisation prévue

Référence des NUPPEC 2018

Utilisation des services professionnels d’un membre, telle que déterminée par le membre en fonction de ses communications avec le client. 

 

La règle 6.2.2 : préciser l’utilisation prévue des opinions et des conclusions du membre

CONSEIL : Vous devez énoncer ce que vous supposez être l’utilisation qu’on fera de votre rapport. N’utilisez pas un terme générique comme « financement hypothécaire » ; il s’agit d’un terme très large qui pourrait être interprété comme signifiant hypothèque de premier, deuxième, troisième ou quatrième rang, ou hypothèque non conventionnelle ou même hypothèque consortiale.

N’oubliez pas que les rapports utilisés pour les hypothèques au-delà de l’hypothèque conventionnelle de premier rang soulèvent plus de problèmes et font l’objet de plus de réclamations d’assurance. Si vous avez l’intention d’effectuer des évaluations dans le cadre de contrats de service à risque plus élevé, qui peuvent comprendre des évaluations de bureau, sommaires, prêts hypothécaires à ratio élevé ou prêts hypothécaires de deuxième, troisième et quatrième rangs, vous devez évaluer soigneusement les coûts et les avantages de ce type de contrats de service par rapport aux risques supplémentaires qu’ils peuvent entraîner.

Les prêts hypothécaires conventionnels sont ceux qui exigent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat et qui n’ont pas à être assurés contre le défaut de paiement.Si vous effectuez un contrat de service pour des assureurs hypothécaires tels que la SCHL, Canada Guaranty ou Genworth, n’oubliez pas de considérer que l’utilisation prévue est probablement non conventionnelle (ne cliquez pas sur Conventionnel). 

Si votre client ne connait pas l’utilisation prévue de votre rapport, assumez qu’il sera pour un hypothèque conventionnel de premier rang et considérez soumettre une ébauche de votre rapport jusqu’à ce que votre client peut identifier l’utilisation. Vouz ne devriez pas contacter le client de votre client (l’emprunteur) ou l’un de leurs représentants sans le consentement de votre client.

Les termes suivants sont fournis à titre de rappels utiles :

Prêts hypothécaires non conventionnels (à ratio élevé): Les prêts non conventionnels, ou à ratio élevé, affichent des RPV plus élevés (moins de capitaux propres) à l’émission du prêt et doivent généralement être assortis d’une assurance hypothécaire pour atténuer le risque (voir le principe 5). La loi précise que les prêts hypothécaires résidentiels souscrits pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration d’un bien immobilier doivent être assurés si leur RPV est supérieur à 80 %. (Source : BSIF Lignes directrices B20)

Prêts hypothécaires conventionnels (à faible ratio): Les prêts hypothécaires conventionnels, ou à faible ratio, affichent des RPV moins élevés (plus de capitaux propres) à l’émission du prêt et la loi n’exige pas qu’ils soient assortis d’une assurance hypothécaire puisque leur RPV est égal ou inférieur à 80 %. (Source : BSIF Lignes directrices B20)

Hypothèque de premier rang: « Une charge de premier rang sur une propriété qui prend rang avant toute autre hypothèque, en fonction de la date et de l’heure de son inscription au titre. » (Source : Real Estate Council of Alberta)

Hypothèque de deuxième rang: « Hypothèque grevant une propriété qui est déjà grevée d’une hypothèque de premier rang, cette hypothèque ayant été enregistrée à une date et à une heure qui précède l’hypothèque de deuxième rang. (Source : Real Estate Council of Alberta)

Prêts hypothécaires non conformes

(iii) Prêts hypothécaires non conformes:

Les prêts hypothécaires non conformes constituent un sous-ensemble de prêts hypothécaires conventionnels; de façon générale, ils affichent des attributs plus à risque ou des lacunes par rapport à d’autres prêts conventionnels.

Le BSIF s’attend à ce que la PSPHR de l’IFF comporte une définition vaste et axée sur les risques du concept de prêt non conforme qui sera régulièrement mise à jour.

De façon générale, le seuil maximal d’un prêt non conforme devrait diminuer à mesure qu’augmente le risque lié à l’opération (p. ex., en raison de la présence de plusieurs attributs de risque plus élevé ou lacunes dans une demande de prêt, de la présence de facteurs de risque plus élevé en matière d’évaluation du bien immobilier).

(Source : BSIF Lignes directrices B20)

V
Valeur

Définitions des NUPPEC 2018

Relation monétaire entre les biens immobiliers et les personnes qui les achètent, les vendent ou les utilisent.

Remarque : La valeur exprime une notion économique. La valeur n’est jamais un fait concret, mais toujours une opinion quant à la valeur d’un bien immobilier à une date donnée et conformément à une définition précise de ce qui constitue la valeur.

Valeur de vente forcée

Définitions des NUPPEC 2018

Terme synonyme de « valeur de liquidation », « vente à sacrifice » ou « pouvoir de vente », soit une période de vente écourtée et une compulsion à vendre. La valeur de vente forcée n’est pas une notion distincte de la valeur marchande, mais résulte de certaines conditions commerciales moins favorables au vendeur que celles décrites dans la définition de la valeur marchande.

Remarque : certaines normes d’évaluation ne permettent pas l’utilisation du terme « valeur de vente forcée » ou son équivalent ; dans ces cas, la norme minimale la plus élevée prévaut.

Z
Zonage

Articles de l’ÉIC

Zonage et contrôle sur l’utilisation des terres (Volume 58, Tome 4, 2014)