Cinquante ans d’évolution dans l’immobilier d’infrastructure : Ce que nous avons appris et ce qui compte encore aujourd’hui
Évaluation immobilière au Canada
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L’année prochaine, cela fera 50 ans que je suis membre de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) et que je travaille dans le secteur de l’immobilier d’infrastructure, principalement dans l’acquisition des terrains nécessaires à la construction de routes, de réseaux d’égout et d’aqueduc, de projets de transport en commun et d’autres travaux publics. Quand je repense à ces cinq décennies, je suis étonné de voir à quel point notre profession a évolué, mais aussi, à bien des égards, à quel point elle est restée la même.
Au début, les décisions étaient prises dans un contexte où tout reposait sur des documents papier, avec des données limitées, une transparence restreinte et un recours important à l’expérience et aux connaissances locales. Aujourd’hui, l’immobilier d’infrastructure est un secteur hautement technique, bien plus transparent et davantage axé sur l’humain.
Quand je repense à ces 50 dernières années, je constate beaucoup de changements, mais au fond, notre mission est toujours restée la même : contribuer à la mise en place des infrastructures publiques, et ce, de manière équitable, respectueuse et responsable.
La technologie a transformé les outils et les attentes
La technologie a profondément transformé nos méthodes de travail, qui s’appuient désormais sur des outils tels que la cartographie par système d’information géographique (SIG), les drones, la détection et télémétrie par ondes lumineuses (LiDAR) et la collecte de données mobiles. Ces outils nous permettent aujourd’hui de visualiser l’ensemble des corridors d’infrastructure sous la forme de modèles intégrés et actualisés, qui présentent les droits de propriété, les contraintes environnementales, les réseaux de services publics et les risques, pratiquement en temps réel. Cela n’a pas toujours été le cas.
Au début de ma carrière, nos outils étaient simples : des plans sur papier, des calculatrices, des photos aériennes épinglées aux murs et des classeurs remplis de dossiers. Les informations circulaient lentement, tout comme les décisions.
Je me revois encore, en début de carrière, dans le bureau de mon responsable à Kamloops, alors que je travaillais pour le gouvernement provincial. Nous étions en train d’examiner l’un de mes dossiers quand il a soudainement décroché le téléphone et appelé notre directeur au siège social, à Victoria. Il est sorti un instant, puis est revenu et a déposé un accord signé juste devant moi. Je l’ai simplement regardé, stupéfait qu’il ait pu le faire signer aussi rapidement. Honnêtement, j’avais l’impression d’assister à un tour de magie. C’est ainsi que j’ai découvert le télécopieur.
Aujourd’hui, la technologie a tout changé. Les choses vont beaucoup plus vite, et les erreurs sont bien moins nombreuses. Mais, cette transformation ne s’est pas faite du jour au lendemain. Elle s’est opérée lentement, petit à petit, à mesure que de nouveaux outils modifiaient notre façon de recueillir les informations. En somme, cela a changé ce que les décideurs et tout le monde attendent de nous.
De l’autorité à l’engagement : Un changement radical de mentalité
Il y a 50 ans, les projets d’infrastructure étaient souvent annoncés sans faire l’objet de discussions. La consultation publique était limitée et les négociations prenaient souvent la forme d’un bras de fer.
Dans les années 1980, j’ai travaillé sur des projets de construction routière où les propriétaires concernés n’apprenaient l’existence du projet que lorsque nous frappions à leur porte pour leur expliquer quels terrains seraient nécessaires. À l’époque, cela était considéré comme pratique courante. Vous imaginez ? Aujourd’hui, ce serait impensable.
La mobilisation commence désormais bien plus tôt. La consultation des populations autochtones, la stratégie de liaison avec les parties prenantes, les réunions communautaires et les simulations visuelles font désormais partie des pratiques courantes. La négociation est passée de la persuasion à la collaboration, avec la prise de conscience croissante que l’écoute est tout aussi importante que l’explication.
Le format des réunions de consultation publique illustre clairement cette évolution. Je me souviens de la façon dont les choses se passaient autrefois : tout le monde se pressait dans le gymnase d’une école ou dans une salle communautaire. Les représentants de l’organisme s’installaient sur une estrade, d’où ils regardaient tout le monde de haut, et présentaient les décisions comme si elles étaient déjà gravées dans le marbre. Le public restait simplement assis sur de simples chaises pliantes, écoutant les informations relatives au projet sans avoir la possibilité de participer aux décisions le concernant, car celles-ci avaient déjà été prises.
Aujourd’hui, tout semble différent. Nous nous réunissons toujours dans des lieux publics, mais le personnel de l’agence circule dans la salle et se mêle au public pour répondre à toutes les questions. Il n’y a plus ni estrade ni barrières. Les gens discutent entre eux, rassemblés autour de tables. Les questions fusent de toutes parts, et les histoires et les préoccupations locales sont exprimées en temps réel. Il ne s’agit plus simplement de diffuser des informations, mais désormais d’engager de véritables conversations, d’écouter et de trouver des solutions ensemble.
Ce n’est pas simplement une nouvelle façon d’animer une réunion, c’est un tout nouvel état d’esprit. Pour mener à bien des projets d’infrastructure, il faut travailler avec les gens, et non pas se contenter de leur faire la leçon.
Des exigences éthiques bien plus élevées
Il y a quelques années, beaucoup de pratiques commerciales étaient informelles et la documentation était plus simple. Les conflits étaient souvent gérés discrètement et le jugement professionnel laissait une grande marge d’appréciation.
Aujourd’hui, l’éthique et la transparence occupent le devant de la scène. Les codes de conduite, la divulgation des conflits d’intérêts, les dossiers prêts pour un audit et la prise de décision justifiable sont des exigences incontournables, et non plus des options.
Il y a quelques années, si vous aviez un consultant en qui vous aviez confiance, il vous suffisait de l’appeler pour l’embaucher. Vous connaissiez son expérience et son travail. Souvent, vous aviez déjà collaboré pendant des années. Parfois, le contrat de service était discuté autour d’un déjeuner et mis en place grâce à cette relation. À l’époque, cela était considéré comme tout à fait normal et efficace.
Aujourd’hui, cela ne se passe plus ainsi. Une telle décision doit désormais s’accompagner de pièces justificatives, de divulgations et d’une explication claire des raisons pour lesquelles ce consultant a été choisi. Il faut partir du principe que le dossier pourrait être examiné par des auditeurs, un tribunal administratif, voire une juridiction. Dans de nombreux organismes publics, il est même impossible d’engager quelqu’un sans qu’il ait au préalable fait l’objet d’une procédure formelle de passation de marché ou d’une offre à commandes.
Il ne s’agit pas de mettre en doute l’intégrité de qui que ce soit. Il s’agit de pouvoir la démontrer. Ce qui reposait autrefois sur le jugement professionnel et la confiance est désormais soumis à l’examen minutieux du public.
C’est dans la manière dont les risques environnementaux sont identifiés et gérés que cette exigence éthique accrue est la plus manifeste.
Les risques environnementaux passent au premier plan
Autrefois, les questions environnementales n’étaient prises en compte qu’après l’acquisition d’un bien immobilier. Aujourd’hui, elles sont considérées comme des risques initiaux susceptibles de modifier, voire de bloquer un projet avant même qu’il ne démarre.
Au début de ma carrière, je me souviens que des agences acquéraient d’anciennes stations-service pour découvrir, une fois la transaction conclue, que les réservoirs de stockage souterrains fuyaient. Ce qui était autrefois considéré comme une mauvaise surprise est désormais reconnu comme un risque largement évitable.
De nombreuses administrations municipales sont encore aux prises avec les conséquences d’une contamination ancienne, en particulier lorsqu’elle provient de sources extérieures au site. Prenons un exemple : une administration publique a racheté une ancienne station-service, pensant que le plus dur était passé. Des années plus tard, elle a dû trouver un accord avec un voisin lorsqu’il a été établi qu’un panache de pollution s’était propagé sous terre via les eaux souterraines et avait provoqué des infiltrations de vapeurs dans la maison voisine. Finalement, l’organisme a dû racheter l’ensemble de la propriété. Voilà un exemple de ce qui peut arriver quand on néglige les risques environnementaux.
Aujourd’hui, des éléments tels que les Évaluations environnementales de site (EES) phase I, les préoccupations liées aux substances perfluoroalkylées et polyfluoroalkylées (PFAS) (ces substances chimiques synthétiques persistantes), la résilience climatique et les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) plus larges déterminent la manière dont les villes prennent leurs décisions. Ces facteurs influencent le moment où elles acquièrent des biens immobiliers, voire leur décision d’en acquérir, et peuvent parfois mettre un terme à des projets avant même qu’ils ne démarrent.
Dans certaines administrations, par exemple, une évaluation environnementale de site (EES) phase I est désormais obligatoire pour toute acquisition immobilière, ce qui reconnaît que le risque environnemental est indissociable des risques financiers, juridiques et de réputation.
Le risque environnemental ne nous prend plus par surprise après la conclusion d’une transaction. Il est anticipé, examiné et géré avant même le lancement d’un projet.
L’expérience compte toujours, mais désormais, nous devons la prouver
L’expérience a toujours été un atout dans l’immobilier d’infrastructure, et cela reste vrai aujourd’hui. La différence, c’est que maintenant, l’expérience seule ne suffit plus. Il ne s’agit plus seulement de ce que vous savez; vous devez étayer vos connaissances, les expliquer et les documenter. Votre jugement compte toujours, mais vous devez désormais montrer votre travail.
À titre d’exemple, par le passé, lorsqu’un organisme louait des locaux à un propriétaire privé, il n’était pas rare de procéder au renouvellement du bail sans examiner formellement si l’achat du bien immobilier ne constituait pas une meilleure option. L’accent était souvent mis sur la continuité à court terme plutôt que sur une analyse plus globale comparant la location à l’achat.
Aujourd’hui, ces considérations sont tout autres. Je me souviens d’une situation, il y a environ 17 ans, où nous avons été confrontés exactement à ce choix. Plutôt que de renouveler automatiquement le bail, mon équipe a suggéré de prendre du recul et d’évaluer s’il était judicieux d’acquérir le bâtiment industriel. Nous avons réalisé une analyse de la valeur actuelle nette (VAN) et avons pu démontrer à notre client que, si l’agence avait l’intention de rester dans ces locaux pendant encore sept ans, l’achat de ce bien était l’option la plus prudente. À la suite de cette analyse, nous avons acheté ce bien immobilier industriel.
De nos jours, tout le monde s’attend à ce niveau d’analyse, mais cela n’a pas toujours été le cas. À l’époque, les gens prenaient des décisions principalement par habitude ou parce que cela leur semblait judicieux sur le moment. Aujourd’hui, il faut présenter des chiffres, anticiper davantage et disposer d’un plan pour l’actif. Nous analysons les données du marché, élaborons des modèles financiers, examinons les options de remise en état et testons différents scénarios afin de nous assurer qu’ils corroborent nos hypothèses.
Les dommages doivent être quantifiables. Il faut comparer le coût des mesures d’atténuation aux options de conception réelles et aux coûts de construction. Les questions hypothétiques ne relèvent plus de la conjecture : nous faisons les calculs.
En bref, l’expérience nous indique toujours ce qui est important, et les données nous aident désormais à le démontrer.
Les infrastructures, c’est avant tout une question d’humains
Le changement le plus important est peut-être que l’impact humain des projets d’infrastructure n’est plus minimisé. Il y a quelques années, les déplacements de population étaient souvent traités comme une simple transaction : on acquérait le bien immobilier, on versait une indemnisation, puis on classait le dossier. Aujourd’hui, on se rend compte que déménager ne se résume pas à faire ses valises et à partir. C’est une source de stress. Cela s’accompagne de chagrin, d’incertitude, et il faut parfois dire adieu à des maisons ou à des commerces que la famille possède depuis des générations.
Aujourd’hui, le processus a complètement changé. L’accent est davantage mis sur l’accompagnement des personnes dans leur adaptation, sur l’aide à la relocalisation et les conseils en matière de logement, ainsi que sur la garantie que les entreprises puissent poursuivre leurs activités. On accorde également davantage d’attention à la culture et à l’aspect émotionnel des choses. Lorsque les gens s’opposent à de grands projets, il ne s’agit pas simplement de dire « non » à de nouvelles routes ou à de nouveaux bâtiments. Dans de nombreux cas, il s’agit de la crainte de perdre ce qui compte le plus pour eux. Cela renvoie à la hiérarchie des besoins de Maslow, au niveau fondamental de la sécurité.
Cette évolution n’a pas affaibli la profession, mais l’a au contraire renforcée. Les projets qui tiennent compte de l’impact sur les personnes suscitent généralement moins de conflits, aboutissent à des accords plus durables et instaurent une confiance qui va au-delà d’une simple transaction.
Aujourd’hui, traiter les gens avec dignité, empathie et respect n’est plus considéré comme une « compétences comportementales ». C’est désormais reconnu comme une responsabilité professionnelle fondamentale et un ingrédient essentiel à la réussite des projets d’infrastructure.
C’est lorsque les gens sont contraints de déménager que cet impact sur la vie des personnes est le plus manifeste. Par exemple, aux États-Unis, en vertu de la loi de réimplantation (Uniform Relocation Act ou URA), lorsqu’un projet immobilier d’infrastructure nécessite l’acquisition de résidences pour des projets financés par le gouvernement fédéral, l’agence désigne généralement très tôt des spécialistes de la relocalisation et prend contact avec les propriétaires bien avant le début des négociations. Pour réduire le stress, les résidents reçoivent des explications claires sur le projet et son calendrier, ainsi que des conseils en matière de logement qui les aident à trouver des maisons de remplacement qui conviennent. Même lorsque le déplacement est inévitable, cette approche permet de limiter les conflits, de faciliter les déménagements et de préserver la confiance. D’autres pays, comme le Canada, pourraient s’en inspirer, notamment en ce qui concerne les services de conseil destinés aux propriétaires et locataires de logements concernés par un déplacement.
Des infrastructures à une autre échelle
Les projets d’infrastructure ont beaucoup évolué au cours des 50 dernières années. Ce qui était autrefois des projets simples s’est transformé en chantiers gigantesques s’étalant sur plusieurs années, impliquant toutes sortes d’intervenants : organismes gouvernementaux, services publics, associations environnementales, communautés autochtones, entreprises privées, autorités de régulation et à peu près tous les autres acteurs imaginables. Et oui, tout le monde veut avoir son mot à dire.
Prenons l’exemple d’un simple projet de corridor. Du jour au lendemain, vous vous retrouvez à jongler entre les responsables des transports, les municipalités, les fournisseurs de services publics, les associations de défense de l’environnement, les défenseurs des droits des peuples autochtones, les promoteurs privés et ceux qui signent les chèques. Chaque groupe a ses propres règles, ses propres délais et ses propres méthodes de travail. Parfois, le simple fait de mettre tout le monde d’accord peut s’avérer plus difficile que la construction elle-même.
Et l’ironie, c’est que tout va plus vite aujourd’hui. Les pressions politiques, les délais de financement serrés, l’attention du public et la hausse des coûts obligent à prendre des décisions rapidement, souvent avant même que tous les éléments ne soient connus. Il n’y a pratiquement aucune marge d’erreur. Les professionnels de l’immobilier d’infrastructure doivent donc anticiper les problèmes avant qu’ils ne surviennent, gérer les risques de front et assurer une communication fluide entre tous ces différents groupes.
Si l’on ajoute à cela les partenariats public-privé et les nouveaux modèles de prestation de services, la situation se complique encore davantage. Il faut désormais trouver un équilibre entre la confidentialité et les mécanismes de financement complexes, d’une part, et les exigences de transparence, d’équité et de responsabilité envers le public, d’autre part. C’est un véritable casse-tête, et cela ne devient pas plus simple.
Nous avons été directement confrontés à ces défis lors de l’élaboration et de la mise en œuvre des projets de train léger sur rail (TLR) de plusieurs milliards de dollars dans la capitale nationale.
Dans ce cadre, le programme TLR a également ouvert la voie à des innovations en matière d’acquisition foncière. Le Conseil municipal a accordé au personnel des pouvoirs délégués étendus pour acquérir tous les droits fonciers nécessaires à la réalisation des deux projets, à condition que ces acquisitions respectent la politique d’acquisition de la Ville et la législation provinciale en matière d’expropriation. Cette approche a permis à notre équipe d’accélérer considérablement le programme d’acquisition foncière tout en garantissant la responsabilité et le respect des politiques. De plus, un audit officiel a été réalisé après toutes les acquisitions foncières de la première phase afin de s’assurer que nous respections les politiques et procédures approuvées par la Ville.
Ce qui n’a pas changé
La confiance reste essentielle. Vous pouvez disposer de toutes les données et de tous les contrats en béton du monde, mais rien ne vaut la confiance que vous gagnez en faisant preuve d’honnêteté, de fiabilité et en tenant vos engagements. Les personnes concernées, telles que les propriétaires immobiliers, les parties prenantes ou les partenaires, ne seront peut-être pas d’accord avec toutes vos décisions, mais elles n’oublieront pas si vous les avez traitées avec équité et respect.
Cependant, on ne peut pas se contenter d’improviser. Se présenter à une visite immobilière ou à une négociation sans connaître les faits, le contexte ou les personnes concernées ne fait que ruiner votre crédibilité. Quand vous êtes bien préparé, cela se remarque. Cela montre que vous vous investissez suffisamment pour effectuer le travail nécessaire et ouvre la voie à de véritables échanges, et non à de simples arguments défensifs.
L’écoute reste essentielle. Les projets d’infrastructure ne reposent pas seulement sur une communication claire; ils reposent aussi sur une écoute active. Quand on écoute les gens, on capte des inquiétudes qui n’apparaîtront jamais sur un plan ou dans un tableau. C’est ainsi qu’on identifie les risques à un stade précoce et qu’on instaure la confiance. Et, franchement, c’est là que peuvent émerger les solutions les plus ingénieuses, des idées auxquelles personne n’avait pensé au départ.
Ces principes fondamentaux ne sont pas dépassés. Au contraire, ils sont aujourd’hui plus cruciaux que jamais. Les projets ne cessent de prendre de l’ampleur, d’accélérer et de se complexifier. Ainsi, lorsque les équipes négligent le travail préparatoire ou cessent d’être à l’écoute, les conséquences ne font que s’aggraver.
Certes, la technologie ne cesse de transformer notre façon de travailler. Mais, la confiance, la préparation et l’écoute restent au cœur de tout projet réussi. Elles n’ont pas perdu de leur importance; elles sont plus essentielles que jamais.
Perspectives d’avenir : L’intelligence artificielle
À l’horizon, l’intelligence artificielle (IA) commence à tracer les contours du prochain chapitre de l’immobilier d’infrastructure. Tout comme l’ont fait les SIG, la cartographie numérique et l’analyse de données au cours des décennies précédentes, l’IA a le potentiel de transformer la manière dont les informations sont collectées, analysées et mises en œuvre, en particulier dans le cadre de grands projets d’infrastructure complexes.
Les outils d’IA sont déjà utilisés pour faciliter la planification des corridors, analyser de grands volumes de données immobilières et de marché, identifier les schémas de risque et tester des scénarios de projet plus rapidement que ne le permettent les méthodes traditionnelles. Dans le domaine de l’évaluation et de la gestion d’actifs, l’IA peut faciliter l’analyse des tendances, l’étude des options et les contrôles de cohérence sur de vastes portefeuilles. Dans la réalisation de projets, elle peut aider à détecter les problèmes plus tôt, à améliorer la planification et à prendre des décisions plus éclairées.
Ce que l’IA ne remplacera pas, c’est le jugement professionnel, l’éthique ou les relations humaines. L’immobilier d’infrastructure reste avant tout une affaire humaine : il concerne les habitations, les entreprises, les communautés et la confiance. Comme pour toutes les évolutions technologiques qui l’ont précédée, la véritable valeur de l’IA dépendra de la manière réfléchie dont elle sera utilisée.
Le défi et l’opportunité consisteront à utiliser l’IA pour renforcer la transparence, réduire les risques et favoriser de meilleurs résultats, tout en veillant à ce que l’imputabilité, l’empathie et le sens des responsabilités professionnelles restent fermement entre les mains des humains.
Comme pour toutes les évolutions technologiques qui l’ont précédée, le défi ne sera pas de savoir si nous sommes capables d’utiliser ces outils, mais si nous le faisons à bon escient.
En conclusion
Au cours des 50 dernières années, l’immobilier d’infrastructure n’est pas seulement devenu plus technique; il est également devenu plus humain, plus transparent et bien moins indulgent. Les décisions sont examinées de plus près, les processus doivent être équitables et justifiables, et les répercussions sur les personnes et les communautés ne sont plus considérées comme secondaires. Et c’est là que réside sa force.
Une profession qui reconnaît la complexité, exige l’imputabilité et mise sur l’empathie est mieux équipée pour fournir des infrastructures durables. Lorsque nous allions compétence technique, intégrité, préparation et respect sincère pour les personnes concernées par notre travail, nous ne réalisons pas seulement des projets, nous instaurons la confiance.
C’est cette confiance, plus que tout outil ou toute technologie, qui permet aux infrastructures de servir l’intérêt public pendant des générations.