Comment quantifier l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité dansles évaluations immobilières commerciales
Évaluation immobilière au Canada
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Paysage et contexte
Lors du récent congrès national de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) à Montréal, des discussions importantes ont eu lieu sur les impacts du changement climatique, les objectifs de zéro émission nette pour les bâtiments commerciaux et la manière de quantifier les effets des caractéristiques durables dans les évaluations. Bien que ces questions ne soient pas nouvelles pour la communauté des évaluateurs, il existe aujourd’hui une forte motivation pour les comprendre et les prendre en compte dans nos évaluations.
J’ai récemment coécrit une étude intitulée « Impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité sur la valeur des biens immobiliers commerciaux » avec mon collègue Rob Purdy, É. Pro., AACI, MRICS, vice-président principal, Services d’évaluation et de conseil, Colliers, qui avait récemment abordé cette question dans des évaluations réalisées pour des clients institutionnels, et Alexandra Faciu, MRICS, présidente, Alexandra Capital, qui se fait la championne de l’identification et de la gestion des risques et des opportunités liés au climat, à la durabilité et à l’environnement dans la gestion d’actifs et les stratégies de portefeuille. Ensemble, nous avons cherché à fournir aux propriétaires d’actifs et aux professionnels impliqués dans l’investissement durable, la gestion d’actifs et le financement des informations supplémentaires pour soutenir leurs stratégies d’actifs et de portefeuille.
En 2004, j’ai mené une autre étude sur l’évaluation des caractéristiques durables intitulée Green Value: Green Buildings, Growing Assets (Valeur verte : bâtiments verts, actifs en croissance). Cette étude a servi de base aux recherches ultérieures sur ce sujet et comprenait à la fois une revue de la littérature et une analyse approfondie d’études de cas provenant du monde entier.
L’étude peut être téléchargée ici : https://www.collierscanada.com/en-ca/news/green-premium-or-brown-discount-tl. Cet article met en évidence certaines des principales conclusions de cette étude et leur pertinence pour les membres de l’ICE.
Bien que l’étude se soit principalement concentrée sur le Canada et les États-Unis, elle s’est également appuyée sur des informations, des rapports de recherche et des publications provenant d’Europe.
Les recherches ont porté sur les éléments liés au climat et à la durabilité qui ont une incidence sur la valeur. Un exemple simple est l’impact sur le revenu net d’exploitation, l’augmentation des primes d’assurance et le manque d’options d’assurance causés par des risques climatiques physiques aigus et chroniques. La thèse centrale de la recherche consistait à dériver des paramètres d’évaluation spécifiques
pour les bâtiments avant et après leur »verdissement .« Ainsi, la « prime verte » ou la « décote brune » peuvent-elles être quantifiées, et si oui, quels éléments peuvent l’être et comment ?
Les aspects clés du plan de travail étaient les suivants :
- Passer en revue les recherches et la littérature existantes sur le sujet.
- Identifier les principaux facteurs de durabilité qui influencent la valeur et les risques qui l’affectent.
- Identifier les actifs qui ont été développés, rénovés ou négociés au cours des trois à cinq dernières années afin de corréler les principaux facteurs de durabilité et les risques avec les
prix obtenus.
Si les deux premiers objectifs ont été relativement faciles à atteindre, malgré le temps nécessaire pour rassembler et traiter les informations disponibles, la recherche a révélé que les informations financières nécessaires pour établir des preuves de transactions comparables, essentielles à la détermination des valeurs du marché libre, ne sont généralement pas toujours disponibles pour l’ensemble du marché. Ce problème peut être attribué à deux facteurs principaux : premièrement, les taux d’intérêt élevés ont considérablement réduit le volume des transactions sur les marchés nord-américains au cours des dernières années, et deuxièmement, il est difficile d’isoler ces éléments spécifiques des risques et des facteurs de valeur traditionnels.
Résumé de la recherche
À mesure que les risques et les informations liés à la durabilité s’intègrent dans les décisions d’investissement et les cadres réglementaires, notre recherche suggère que les professionnels nord-américains devront suivre, voire devancer, les tendances mondiales. Des outils tels que l’ouvrage de Tim Rundle et Stacey Thoyre, The Valuation of Green Commercial Real Estate, ou les normes et notes d’orientation publiées par des organisations telles que l’ISSB, l’IVS et la RICS, restent précieux et aident les évaluateurs à comprendre les caractéristiques complexes de la durabilité dans un marché qui exige de plus en plus d’imputabilité, de transparence et de responsabilité environnementale.
Les certifications et les systèmes de notation immobiliers axés sur la durabilité sont devenus essentiels pour qualifier un actif de « durable » et déterminer son degré de durabilité. Ces systèmes évaluent les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance des actifs, offrant ainsi un moyen standardisé de mesurer et de promouvoir les pratiques de durabilité. Les plus pertinents pour les marchés nord-américains sont LEED, BREEAM, GRESB et Energy Star, qui sont détaillés dans notre rapport complet.
Pour guider les évaluateurs, il est important de se plonger dans certains aspects techniques de l’évaluation des actifs verts, en particulier dans un contexte où les données comparables sont rares. La méthode la plus efficace pour évaluer l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité sur la valeur des biens immobiliers est la méthode du revenu, qui utilise principalement les méthodes de capitalisation directe et d’actualisation des flux de trésorerie (DCF). La principale différence entre ces deux approches est que la méthode DCF est dynamique, ce qui permet à l’évaluateur de prendre en compte le traitement de chaque locataire individuel dans un immeuble à locataires multiples. Cela inclut la probabilité de renouvellement, le loyer prévisionnel du marché, le traitement du loyer proportionnel (dans un immeuble commercial) et les coûts de renouvellement (c’est-à-dire les commissions de location et les indemnités d’amélioration locative, etc.), ainsi que le traitement des espaces vacants en termes de durée nécessaire pour louer chaque unité et de coûts de location (c’est-à-dire loyer gratuit, indemnités d’amélioration locative, commissions de location, etc.).
Cela est particulièrement pertinent pour les bâtiments présentant des caractéristiques durables lors de l’évaluation des primes de loyer, des réductions des coûts d’exploitation, des coûts de location réduits et des périodes de marketing potentiellement réduites pour les nouveaux locataires. L’analyse du marché permettra de déterminer s’il existe des éléments permettant de justifier une prime de loyer, une réduction des coûts d’exploitation ou une réduction des délais de location pour un bâtiment écologique par rapport à un bâtiment conventionnel. Cela se fait généralement par la mise en œuvre d’une analyse comparative conventionnelle par paires. Si ce modèle théorique semble solide, dans la pratique, il n’est pas facile d’isoler les variables en raison de la rareté des données réelles. Les propriétaires d’actifs disposant de portefeuilles plus importants ou d’un plus grand nombre de locataires ont un avantage, car la plupart des données comparables peuvent être extraites de leurs propres actifs.
En ce qui concerne les taux de capitalisation, il est encore plus difficile de tirer des preuves du marché à partir des transactions pour démontrer un avantage clair pour les bâtiments écologiques. Pour ces bâtiments, l’évaluation tient compte des primes de loyer, des réductions des coûts d’exploitation et des coûts de location moins élevés. Cependant, dans de nombreux cas, l’étude a observé que les facteurs de durabilité sont dilués, voire négligés, par les acheteurs et les locataires lorsque les fondamentaux traditionnels de l’immobilier sont faibles (c’est-à-dire qu’un bâtiment durable mal situé aura généralement de moins bons résultats qu’un bâtiment bien situé sans caractéristiques écologiques).
La législation relative à la décarbonisation se renforce, et les bâtiments dotés de programmes de durabilité solides peuvent être considérés comme présentant un risque moindre en raison de la réduction des besoins en capitaux à court terme. Cela peut se traduire par des ajustements des taux de capitalisation terminaux. Par exemple, un bien immobilier mettant en œuvre une stratégie de décarbonisation sur une période de détention de 10 ans peut être confronté à des risques de location et de dépenses moins élevés qu’un bien qui ne le fait pas, ce qui pourrait justifier des ajustements d’évaluation. Toutefois, les données à l’appui de cette hypothèse restent limitées en Amérique du Nord, ainsi qu’en Europe, d’ailleurs.
De plus, les propriétés dites « brunes »
(celles qui ne présentent pas de caractéristiques durables) peuvent être confrontées à des taux de capitalisation plus élevés en raison de la baisse de la demande des locataires et de l’intérêt des investisseurs. Certains locataires et investisseurs institutionnels privilégient les bâtiments écologiques, ce qui entraîne une baisse de la liquidité et une augmentation du risque pour les propriétés qui ne répondent pas aux normes de durabilité en constante évolution.
La conclusion générale reconnaît que les « décotes brunes » sont plus faciles à identifier que les « primes vertes » pour plusieurs indicateurs, mais qu’elles sont plus prononcées dans la croissance des loyers, les probabilités de renouvellement et les taux de stabilisation.
Recommandations spécifiques des organismes de normalisation
Des recommandations spécifiques sont à la disposition des évaluateurs pour les aider à identifier et à évaluer les éléments durables d’un bien immobilier. Elles sont fournies sous la forme d’une liste de contrôle par l’Appraisal Institute (États-Unis) et de recommandations plus générales par la RICS dans ses normes d’évaluation mondiales ou son Red Book. Elles peuvent être résumées comme suit :
L’Appraisal Institute (États-Unis) fournit désormais à ses évaluateurs une liste de contrôle pour les aider à prendre en compte l’impact des caractéristiques durables lorsqu’ils réalisent des évaluations. Il existe des listes de contrôle distinctes pour les bâtiments résidentiels et commerciaux. Voici les 10 éléments que le client est invité à fournir à l’évaluateur immobilier pour analyse :
- Liste de contrôle LEED (le cas échéant) ou autre liste de contrôle si certifiée par un autre organisme
- Coordonnées ou détails des experts
en environnement (c’est-à-dire consultant LEED, architecte(s), constructeur et ingénieur) - Résultats de la modélisation énergétique (ou évaluations énergétiques par un tiers pour les bâtiments résidentiels)
- Plans et devis
- Objectifs visés pour la construction
ou la rénovation - Rapport de mise en service (pour les systèmes de construction à haute performance et/ou les systèmes solaires photovoltaïques)
- Baux des locataires
- Incitatifs (telles que les remises sur les taxes foncières, les remises sur les services publics ou les incitatifs : secteur public, secteur privé ou services publics)
- Avantages/fardeaux financiers
- Dépenses d’exploitation
La liste de contrôle a pour objectif de normaliser la communication des caractéristiques écologiques et/ou hautement performantes des propriétés commerciales. L’identification de ces caractéristiques fournit une base pour la sélection et l’analyse comparative des caractéristiques. La liste de contrôle aidera le client à extraire les documents nécessaires pour accélérer le processus d’évaluation en lui permettant de mieux comprendre les caractéristiques particulières du bien immobilier. Cela aidera le client à trouver un évaluateur ayant des connaissances et de l’expérience dans le type de bien immobilier concerné.
Le Red Book de la RICS fournit des conseils aux évaluateurs pour qu’ils tiennent compte de l’impact de tout facteur de durabilité significatif :
- Les conditions d’engagement doivent inclure toute exigence relative à la
prise en compte des facteurs de durabilité significatifs. - Les exigences peuvent inclure des questions de durabilité liées aux activités de l’évaluateur, telles que l’intégration de considérations de durabilité dans l’inspection et l’enquête. Elles peuvent également inclure des ressources telles que des données sur les performances en matière de durabilité, une évaluation des risques liés à la durabilité et des informations pertinentes sur les coûts qui peuvent être demandées au client et/ou à des experts supplémentaires mandatés conformément au paragraphe 2.4 du PS 2. Ces ressources doivent être considérées de la même manière que celles mentionnées au paragraphe 3.2(j) de la norme VPS 1 ; dans chaque cas, l’évaluateur doit juger dans quelle mesure les informations à fournir sont susceptibles d’être fiables, en veillant à reconnaître et à ne pas dépasser les limites de ses qualifications et de son expertise à cet égard. Lorsque l’évaluateur ne dispose pas des qualifications et de l’expertise nécessaires pour juger de la fiabilité des ressources en matière de durabilité fournies qui peuvent être pertinentes pour l’évaluation (telles que, dans certains cas, les informations sur les coûts), cela doit être considéré comme faisant partie des limites visées au paragraphe 3.2(i) du VPS 1, avec des limites de responsabilité appropriées telles que visées au paragraphe 3.2(r)
du VPS 1. - L’évaluation doit tenir compte de l’impact potentiel des facteurs de durabilité significatifs sur la valeur, dans la mesure où ces facteurs sont raisonnablement identifiables et quantifiables. Le niveau de prise en compte de la durabilité sera proportionnel au type d’actif ou de passif, à l’emplacement et à l’objectif de l’évaluation. Après examen, il se peut qu’aucun facteur de durabilité significatif n’ait d’incidence sur l’évaluation, auquel cas cela doit être indiqué, accompagné d’une justification appropriée.
- Les limites pertinentes en matière de considérations de durabilité doivent également être clarifiées à ce stade, par exemple, mais sans s’y limiter, en précisant que l’évaluation ne constitue pas une évaluation des risques liés à la durabilité ou une notation de durabilité.
- Toute exigence du client concernant la prise en compte de questions de durabilité, y compris les mesures et stratégies spécifiques qui ne s’appliquent et/ou ne concernent que le client, doit être identifiée et convenue dans les termes du contrat de service ou dans une instruction séparée. Ces exigences doivent être prises en compte d’une manière appropriée à la base de la valeur et à toute hypothèse particulière.
- Des exemples de facteurs de durabilité sont inclus dans l’IVS 104 Data and Inputs: Appendix. La pertinence de ces facteurs variera en fonction de la tâche d’évaluation entreprise.
Conclusions et recommandations
Le processus de révision de l’étude initiale, qui a débuté en 2004, a été exhaustif
et s’est finalement avéré bénéfique tant pour les évaluateurs que pour les gestionnaires d’actifs de l’équipe de recherche. Au cours des 21 dernières années, des progrès significatifs ont été réalisés dans ce domaine, comme en témoignent les entrevues menées, qui indiquent clairement une forte conviction que l’environnement bâti doit se décarboniser à un rythme accéléré, malgré les défis actuels. Il est ressorti clairement de toutes les conversations avec les parties prenantes et de toute la littérature examinée qu’il est nécessaire de comprendre comment intégrer au mieux les éléments de durabilité et les risques climatiques dans les évaluations de fin d’année.
La première conclusion de la recherche indique que tous les acteurs du marché doivent collaborer pour accélérer les efforts de décarbonisation de l’environnement bâti.
- Propriétaires d’actifs, gestionnaires de fonds, GP et LP, locataires et prêteurs
- Évaluateurs
- Organismes de normalisation et développeurs de parcours
- Fournisseurs de certifications et de notations
- Décideurs politiques
Dans l’ensemble, la recherche a révélé que tous les acteurs du marché contribuent déjà ou sont désireux de contribuer à la décarbonisation de l’environnement bâti. Il est particulièrement intéressant de noter que les propriétaires immobiliers, les locataires et les prêteurs jouent un rôle essentiel dans la dynamique du marché et l’accélération de la transition. Malgré la diversité des opinions sur la décarbonisation et les défis actuels dans certaines juridictions, la recherche indique que de nombreuses juridictions canadiennes et américaines sont engagées dans des initiatives immobilières durables et, dans de nombreux cas, accélèrent leurs efforts.
Il est intéressant de noter que la recherche a révélé que beaucoup plus de ressources et d’attention sont consacrées à la souscription des risques climatiques et des facteurs de durabilité au moment de l’achat d’un investissement qu’à la définition claire du cadre permettant de saisir ces mêmes éléments dans les évaluations de fin d’année. L’une des explications est la méthode de calcul des taux de rendement cibles (taux d’actualisation), qui peut utiliser des données provenant d’autres marchés financiers en l’absence de données comparables sur le marché immobilier. Cela est encourageant, car cela démontre l’engagement des propriétaires d’actifs et des prêteurs en faveur de l’analyse de rentabilité des investissements, de la gestion d’actifs et du financement durables.
La deuxième conclusion concerne le niveau de compétence des évaluateurs et des professionnels impliqués dans l’évaluation des biens immobiliers commerciaux. Bien qu’il existe un nombre important de réflexions d’experts, de normes, de notes d’orientation, de cours et d’ouvrages sur le sujet, il est recommandé aux évaluateurs de collaborer avec des experts en développement durable lorsqu’ils analysent le bien immobilier concerné et les données comparables, de la même manière qu’ils feraient appel à un consultant en environnement ou à un avocat pour bénéficier d’une expertise spécifique dans leurs domaines respectifs. La recherche a démontré que la durabilité est devenue un domaine d’expertise complexe, accompagné de risques inhérents liés au climat et à la durabilité. Par conséquent, il est conseillé de solliciter l’avis d’experts compétents afin d’obtenir une évaluation précise de la valeur, en particulier sur un marché qui reste quelque peu opaque à cet égard.
La troisième conclusion importante concerne le manque de données comparables sur les transactions.
Compte tenu de la probabilité d’une baisse des taux d’intérêt au cours des 12 à 18 prochains mois, bien qu’à un rythme plus modéré qu’au cours des 12 derniers mois, il est raisonnable de prévoir une augmentation du volume des transactions et certains éléments indiquent que le niveau d’activité transactionnelle est déjà en hausse depuis le premier trimestre 2025. Cela se traduira par une augmentation du nombre d’actifs présentant des caractéristiques durables ou des risques climatiques qui feront l’objet de transactions. La transparence sera essentielle pour saisir ces éléments en tant que valeurs. Une partie de l’incertitude politique qui a caractérisé le premier trimestre de l’année au Canada a également été levée avec l’élection d’un nouveau chef et un nouveau mandat pour le parti Libéral fédéral au pouvoir, la réélection d’un gouvernement conservateur majoritaire en Ontario et l’introduction de plusieurs programmes majeurs en matière d’énergie propre par le nouveau gouvernement fédéral dirigé par le Premier ministre Mark Carney. L’accent renouvelé mis sur l’élimination des barrières commerciales interprovinciales et la priorité accordée aux grands projets d’infrastructure jugés d’intérêt national contribuent également à atténuer certains des effets négatifs des droits de douane au Canada. Il est recommandé aux acteurs du marché de partager leurs réalisations et leurs conclusions avec l’ensemble du marché dans le cadre de leurs pratiques commerciales générales. En cas de plus grande transparence, il est probable que les « primes vertes » seront plus faciles à évaluer. Cela constituerait un incitatif plus approprié que l’approche actuelle qui consiste à réduire la valeur des projets de construction en raison de leurs caractéristiques « brunes ». La conclusion finale de cette étude est que les recherches sur ce sujet doivent se poursuivre auprès des parties prenantes des cinq catégories mentionnées ci-dessus.Que l’initiative soit lancée par un organisme de normalisation, une association professionnelle, un grand propriétaire d’actifs ou une organisation internationale, les recherches montrent qu’une approche d’amélioration continue est nécessaire afin d’affiner constamment la méthodologie utilisée et d’aider les évaluateurs dans leurs efforts.