La croissance de l’industrie
Évaluation immobilière au Canada
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An appraiser from Colorado talks about how increasing acceptance and legalization of marijuana are changing the real estate landscape
©2017 Reprinted with permission from the Appraisal Institute, Chicago, Illinois. All Rights Reserved.
As Canada prepares for the legislation of marijuana, AIC looked to our neighbours to the south for examples of how valuation professionals have adapted in states where similar legislation has passed.
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La croissance de l’industrie : Un évaluateur de Colorado décrit comment une plus grande acceptation et la légalisation de la marijuana change le paysage immobilier
Alors que le Canada se prépare pour la légalisation de la marijuana, l’ICE s’est tournée à nos voisins vers le sud pour des exemples sur la façon dont les professionnels de l’évaluation se sont adaptés dans les états où une loi semblable a été adoptée.
Se trouver sur un site pour évaluer une installation de culture de la marijuana, vaste et très sécurisée, peut être intimidant. Un de mes récents projets, une installation de culture de 60 000 pieds carrés située près de Denver, Colorado, avait l’apparence extérieure d’un immeuble industriel mal entretenu et presque vacant, comme la plupart des installations de culture. Les propriétaires et les exploitants font en sorte qu’elles passent inaperçues, pour éviter d’attirer inutilement l’attention. L’indice indiquant que quelque chose se passait dans ce bâtiment était l’énorme coffre de branchement situé sur le côté et le nombre excessif d’unités de refroidissement et de ventilation installées sur le toit.
Après m’être identifié, je suis entré par une porte d’acier d’armature. J’ai constaté que la moitié du bâtiment était équipée pour faire une culture très sophistiquée, alors que l’autre moitié était délabrée. L’espace de culture était si lumineux que je devais porter des verres fumés pour voir quoi que ce soit.
Plusieurs salles avaient les tout derniers systèmes d’éclairage, de fertilisation et de CVC. Les propriétaires avaient dépensé 1,5 million $ de dollars afin de mettre à niveau le bâtiment pour l’industrie de la marijuana, les améliorations électriques à elles seules y compris six colonnes d’alimentation requises par la compagnie locale de services publics coûtant plus de 500 000 $.
À l’intérieur, je sentais qu’on me regardait constamment la sécurité était toujours présente. J’ai vu des milliers de plants, à différents stades de croissance, des tableaux blancs portant des notes de culture gribouillées et une liste de noms rigolos donnés à toutes les salles.
Dans une petite zone de fabrication et d’assemblage, les employés manipulaient les plans de marijuana comme s’ils confectionnaient des petits bijoux. Une douzaine de personnes assises à des tables séparaient les bourgeons des tiges avec des ciseaux, lançant les produits taillés dans des bacs géants. Quand j’ai traversé la zone avec ma caméra et ma planchette à pince, tous se sont arrêtés et m’ont dévisagé; ces regards fixes sont chose courante lorsque j’inspecte des exploitations de cannabis. J’ai appris à me comporter de façon calme et professionnelle et à ne pas réagir à ce que je vois.
De retour au bureau, j’ai examiné les dossiers de travail des évaluations que j’avais effectuées dans des biens immobiliers similaires, inspecté mon stock de données et mes analyses, recherché de nouvelles données, puis fait des calculs et encore d’autres calculs. Quelques semaines et plusieurs centaines de pages plus tard, j’avais un rapport avec quatre différents scénarios d’évaluation et une opinion bien documentée sur la valeur.
Ce client particulier m’a payé par chèque, ce qui est rare. D’habitude, je suis payé en comptant lorsque j’évalue ces types de bien immobilier. C’est étonnant de sentir la différence quand, pour payer vos honoraires d’évaluation, on vous tend des billets de 20 $ et de 100 $. La plupart des transactions se font en comptant, parce que la loi fédérale des États-Unis interdit aux banques assurées par la Federal Deposit Insurance Corp. de transiger avec l’industrie de la marijuana, même dans les 29 États, plus le District de Columbia, où la marijuana à des fins médicales et(ou) récréatives a été légalisée.
Degré de difficulté
Évaluer une installation de culture de la marijuana ou un dispensaire de marijuana est beaucoup plus difficile qu’évaluer un bien immobilier standard, et il n’est pas rare pour moi de passer trois fois plus de temps à préparer des rapports pour ces biens immobiliers. L’évaluation elle-même est complexe, mais il est utile d’avoir un excellent modèle.
Les biens immobiliers de culture sont uniques quant à l’aménagement et au zonage. Dans plusieurs cas, les baux existants avec leur langage imprécis, confus ou faussé peuvent compliquer l’évaluation, tout comme la question de ce qui constitue un bien immobilier par rapport à un bien personnel.
Les dispensaires peuvent être un peu plus faciles à évaluer, parce qu’ils sont souvent aménagés pour la vente au détail. Mais les règlements plus récents peuvent rendre plus difficile pour les locataires des dispensaires de changer d’emplacement, alors ces contrats de service ne sont plus aussi simples qu’ils l’étaient auparavant.
L’absence de données marchandes est problématique pour les deux types de bien immobilier. Bien sûr, il y a les ventes et les locations, mais celles-ci n’apparaissent pas toujours dans les bases de données commerciales et les parties sont moins susceptibles de fournir les détails des transactions. Les coûts d’aménagement peuvent varier considérablement d’un bien immobilier à l’autre. Et la valeur d’un bien immobilier pour l’investisseur est différente de la valeur pour le propriétaire-exploitant. L’absence de financement disponible et d’information sur les taux ajoute un niveau de difficulté, car les prêteurs assurés par le fédéral n’ont pas le droit de faire un prêt pour un bien immobilier utilisé par l’industrie de la marijuana.
Développement de carrière
À ce stade-ci de ma carrière d’évaluateur des exploitations de cannabis, je possède des feuilles de calcul avancées et une solide connaissance des taux de location, des prix de vente, des coûts et des taux plafond. Mais je n’ai pas planifié d’en arriver là.
Mon premier contrat de service lié à la marijuana était un espace pour la vente au détail dans un bien immobilier à plusieurs locataires qui était, sans que je le sache, un dispensaire de cannabis. Quand je m’en suis rendu compte, j’aurais pu refuser d’exécuter le contrat de service, mais j’ai plutôt indiqué mes honoraires et je me suis présenté pour faire le travail. L’espace était relativement petit et le taux de location correspondait au marché, alors mon entrée dans le secteur n’était pas très risquée.
Par la suite, j’ai évalué plusieurs autres dispensaires. Mais le secteur semblait se diriger vers une bulle et je craignais qu’on puisse me pointer du doigt si elle éclatait. Pensant que ça ne valait pas le risque, j’ai refusé les contrats de service subséquents.
Mais la bulle n’a pas éclaté. Les dispensaires ont poussé comme des champignons un peu partout et j’ai vu comment le cannabis influençait le secteur immobilier industriel. Je ne pouvais pas éviter ce travail plus longtemps et il y avait beaucoup de travail que j’aurais pu faire alors, après deux ans d’absence, je suis retourné à ces évaluations.
J’ai évalué à peu près tous les types de dispensaire de vente au détail, incluant des biens immobiliers autoportants, des dispensaires dans des plus grands centres de vente, des dispensaires de haut de gamme dans des quartiers luxueux de la ville, de petits dispensaires dans des maisons converties et des dispensaires bientôt aménagés dans des biens immobiliers décrépis qui avaient été rénovés. J’ai évalué des petites et des grandes exploitations de culture, des laboratoires de test du cannabis et des terrains associés à l’industrie.
Forte demande
À Denver, le cannabis a mené l’immobilier résidentiel et industriel à des sommets historiques. La moyenne demandée pour le taux de location industriel a bondi de 48 % en un peu plus de quatre ans. De son côté, le taux d’inoccupation est passé de plus de 8 % en 2009 à moins de 2 % en 2015. De même, l’immobilier résidentiel a connu une très forte croissance dans la région métropolitaine. (Les électeurs du Colorado ont adopté l’Amendement 64 légalisant l’usage récréatif de la marijuana en 2012, qui est entré en vigueur en 2014.)
Malheureusement, les utilisateurs industriels standards doivent concurrencer l’industrie de la marijuana riche en capitaux pour presque tous les types d’espace, alors que la quantité d’espace disponible diminue en raison du domaine éminent lié à l’expansion du train léger, au complexe National Western Stock Show et aux premières phases d’acquisition liées à l’expansion de l’Interstate 70. On construit de nouveaux bâtiments suite à la demande d’espace, aux taux plafond qui diminuent, de même qu’aux taux de location et aux prix de vente qui augmentent.
Je ne prétends pas que les taux de location élevés et d’inoccupation faibles dans la région soient dus seulement à l’industrie de la marijuana. D’autres facteurs incluent un meilleur climat économique, des taux d’emploi élevés et des augmentations de la population. Cependant, le cannabis joue sans aucun doute un rôle important et la légalisation de la marijuana au Colorado a beaucoup stimulé l’économie des localités et de l’État lui-même.
Qu’est-ce qui nous attend ? L’avenir demeure nébuleux. Les règlements fédéraux des États-Unis pourraient avoir une incidence négative sur l’usage de la marijuana ou, au contraire, aider à le stabiliser. Le marché pourrait chuter. Toutefois, je vois une bonne demande pour le produit, alors je crois que l’industrie de la marijuana en est encore à ses premiers pas. Son effet continu sur l’immobilier pourrait renforcer de façon spectaculaire ces divers secteurs : soins de santé, hôtellerie, divertissement, restauration, et habitation, même les services liés à la croissance comme les analyses, la sûreté et la sécurité.
ijuana grow facility can be daunting. One of my recent projects, a 60,000-square-foot grow facility near Denver, Colorado looked on the outside to be a poorly maintained and nearly vacant industrial building, as most grow facilities do. They are purposefully inconspicuous because the owners and operators do not want to attract undue attention. The giveaway that something was going on at this building was the huge power panel on one side and an excessive number of roof-mounted cooling and ventilation units.
After showing my identification and gaining entrance through a reinforced steel door, I saw that half the building was outfitted for very sophisticated grow use, while the other half remained dilapidated. The grow space was so bright that I had to wear sunglasses to see anything.
Many rooms had the newest lighting, fertilization and HVAC systems. The owners had spent $1.5 million upgrading the building for the marijuana industry, with electrical upgrades alone – including six power poles required by the local utility company – costing more than $500,000.
Inside, I felt eyes on me wherever I went – security was ever-present. I saw thousands of plants in different stages of growth, whiteboards with cultivation notes scribbled on them, and a list of funny names given to all the rooms.
In a small manufacturing/assembly area, employees worked on marijuana plants as if they were assembling little trinkets. A dozen or so people with scissors were sitting at tables and taking the buds off the stems, tossing the trimmed product into giant bins. As I walked past with my camera and clipboard, they stopped and stared; such stares are common whenever I inspect cannabis operations. I have learned to act cool and professional and not to react to anything I see.
Back at the office, I sifted through work files of appraisals I had performed on similar properties, looked through my stockpiled data and analyses, researched new data, and performed calculations – and then more calculations. A few weeks and several hundred pages later, I had a report with four different valuation scenarios and a well-supported opinion of value.
This particular client paid me with a cheque, which is rare. Typically, I am paid in cash when I appraise these types of properties. It is amazing how different your appraisal fee feels when it is handed over in $20 and $100 bills. Most transactions are in cash because federal law in the United States prohibits banks insured by the Federal Deposit Insurance Corp. from being involved in the marijuana industry, even in the 29 states plus the District of Columbia where medical and/or recreational marijuana has been legalized.
Degree of difficulty
Appraising a marijuana grow facility or a dispensary is considerably more difficult than appraising a standard property, and it is not unusual for me to spend three times as long to complete reports for these properties. The valuation itself is complicated, but it helps to have a great template.
Grow properties are unique in terms of build-out and zoning. In a lot of cases, the existing leases – with imprecise, confusing or misleading language – can complicate the valuation, as does the issue of what constitutes real estate and what constitutes personal property.
Dispensaries can be a little easier to appraise because they often have a typical retail build-out. But newer regulations can make it difficult for dispensary tenants to change locations, so these assignments are not as straightforward as they once were.
The lack of market data is one challenge for both property types. There are, of course, sales and leases, but they do not consistently show up in commercial databases, and parties are less likely to provide transaction details. Build-out costs can vary substantially between properties. And the value of a property to an investor is different from the value to an owner-user. The lack of available financing and rates information also adds a level of difficulty because federally insured lenders are prohibited from lending on a property used for the marijuana industry.
Career growth
At this point in my cannabis appraising career, I have advanced spreadsheets and a firm grasp on rental rates, sale prices, cost and cap rates. But getting to this point was not planned.
My first marijuana-related assignment was a retail space within a multi-tenant property that was, unbeknown to me, a cannabis dispensary. Once I found out, I could have turned down the assignment, but instead I stated my fee and showed up to perform the work. The space was relatively small and the lease rate was at-market, so my entry into the sector was relatively low-risk.
After that, I appraised several more dispensaries. But the sector appeared headed for a bubble, and I was worried about the potential finger-pointing if it burst. I decided it was not worth the risk and turned down subsequent assignments.
But the bubble did not burst. Dispensaries popped up everywhere, and I saw how cannabis was influencing the industrial real estate sector. I could not avoid the work any longer – and there was a lot of work I was missing out on – so, after a couple of years away, I went back to these jobs.
I have worked on just about every type of retail dispensary, including freestanding properties, those in larger retail centres, high-end dispensaries in expensive parts of town, small dispensaries in converted houses, and soon-to-be dispensaries taking over dilapidated properties.
I have appraised small and large grow operations, cannabis testing laboratories, and land related to the industry.
High demand
In Denver, cannabis has driven residential and industrial real estate to all-time highs. The average asking industrial rental rate in Denver rose 48% in a little over four years. The vacancy rate dropped from more than 8% in 2009 to less than 2% in 2015. Similarly, residential real estate throughout the metro area has experienced enormous growth. (Colorado voters passed Amendment 64 legalizing the recreational use of marijuana in 2012, with implementation beginning in 2014.)
Unfortunately, standard industrial users must compete with the cash-heavy marijuana industry for practically all types of space, and the amount of available space is shrinking because of eminent domain related to the light rail expansion, the National Western Stock Show complex and early-stage acquisitions related to expansion of Interstate 70. New construction is up, spurred by a demand for space, a decline in cap rates, and an increase in rental rates and sale prices.
I am not claiming that the area’s high rents and low vacancy are solely the result of the marijuana industry. Other factors include an improved economic climate, high employment rates, and population increases. However, cannabis undoubtedly plays a significant role, and Colorado’s legalization of marijuana has been a boon to the local and state economies.
What is next? The future remains unclear. Federal regulations in the US could negatively impact the use of marijuana or help stabilize it. The market could dip. However, I see strong demand for the product, so I think the marijuana industry is in its infancy. Its continuing effect on real estate could dramatically bolster the health care, hospitality, entertainment, restaurant and residential sectors, and even grow-related services such as testing, safety and security.