Parlons pratique professionnelle – Établir la norme
Évaluation immobilière au Canada
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Par Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P .App,
Directric-conseillére, Pratique professionelle
« Les nuppec traitent des procédures en vue de l’élaboration et de la communication des analyses, opinions et conclusions formelles, et elles incorporent le contenu minimum obligatoire nécessaire pour produire des rapports crédibles qui ne seront pas fallacieux. »
L’Institut canadien des évaluateurs (ICE) a publié son édition bisannuelle des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC 2014), qui est entrée en vigueur le 1er avril 2014. Les Normes respectent l’élargissement du rôle de l’évaluateur professionnel au Canada et dans le monde par la mise en œuvre par l’ICE des Normes internationales d’évaluation. En se conformant aux NUPPEC, les membres de l’ICE se démarquent comme professionnels souscrivant à un rigoureux ensemble de règles et commentaires portant sur l’éthique, ainsi que sur la prestation des services d’évaluation, d’examen, de consultation et de planification des fonds de réserve.
Les principales modifications apportées aux NUPPEC 2014 comprennent la refonte des Définitions (qui sont obligatoires), des Notes relatives à la pratique (visant à offrir des conseils, exemples et résolutions; dont l’application n’est pas obligatoire) et une cinquième norme portant sur la pratique en matière de planification des fonds de réserve. Les NUPPEC reconnaissent depuis longtemps les études de fonds de réserve comme activité de consultation. Avant la publication des NUPPEC 2014, la portée de pratique des CRA se limitait à des sites individuels non aménagés d’habitations résidentielles et de logements ne contenant pas plus de quatre unités de logement familial autonomes. Or, les NUPPEC 2014 introduisent la Norme de planification du fonds de réserve, assortie des règles et commentaires, et une portée élargie de la pratique des membres CRA. En ce qui a trait à la portée, le commentaire portant sur la Norme relative aux questions d’éthique 5.5.5 est clair:
« 5.5.5 Les membres CRA doivent utiliser ce titre dans le cadre des services d’évaluation, d’examen ou de consultation liés à des sites individuels non aménagés d’habitations résidentielles et de logements ne contenant pas plus de quatre (4) unités de logement familial autonomes…
5.5.5.i. Font exception ici les contrats de service de planification du fonds de réserve, où les membres CRA compétents peuvent utiliser leur titre CRA pour remplir lesdits contrats visant les bâtiments de toutes tailles. »
Au cœur des NUPPEC, et pour tout service professionnel défini dans les NUPPEC et reconnu par le Programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’ICE, les membres de l’ICE sont tenus:
- de mener leur pratique en conformité de la norme de l’« évaluateur raisonnable » – l’épreuve en matière de pratique professionnelle à laquelle diverses décisions de la cour ont fait référence directement ou indirectement;
- d’avoir la compétence nécessaire pour entreprendre tout contrat;
- de se conformer aux exigences applicables en matière de législation et(ou) de permis pour tous les types de contrats de services professionnels. Dans certaines juridictions, la législation peut aussi limiter les qualifications du praticien et les membres de l’ICE doivent se rappeler que la législation a préséance sur les NUPPEC.
Les NUPPEC traitent des procédures en vue de l’élaboration et de la communication des analyses, opinions et conclusions formelles, et elles incorporent le contenu minimum obligatoire nécessaire pour produire des rapports crédibles qui ne seront pas fallacieux.
On retrouve, au cœur de tout contrat de service d’évaluation, les méthodes d’évaluation et l’obligation de l’évaluateur de se conformer à 25 règles d’évaluation, y compris:
- 6.2.15 décrire et analyser toutes les données pertinentes au contrat de service; [voir Norme relative aux activités d’évaluation – commentaire 7.2.16]
- 6.2.16 décrire et utiliser les procédures d’évaluation pertinentes au contrat de service, en plus d’expliquer et justifier l’exclusion de toute méthode d’évaluation habituelle; [voir Norme relative aux activités d’évaluation – commentaire 7.2.17]
- 6.2.17 préciser le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, opinions et conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation. [voir Norme relative aux activités d’évaluation – commentaire 7.2.86]
Les Commentaires touchant la Norme relative aux activités d’évaluation servent de complément à ces règles et doivent être appliqués. Par conséquent, l’évaluateur doit, entre autres choses, prendre les mesures raisonnables nécessaires pour s’assurer que l’information et les analyses fournies sont suffisantes pour permettre au client et aux autres utilisateurs prévus de bien comprendre le fondement de ses opinions et de ses conclusions. Ces trois règles, reconnues comme fréquentes lacunes dans les rapports formels et narratifs, sont parmi les infractions aux NUPPEC les plus souvent sanctionnées en vertu du processus disciplinaire. En l’absence d’analyses claires et complètes et de commentaires pertinents, les clients et utilisateurs prévus peuvent être laissés à eux-mêmes pour tenter de comprendre le raisonnement de l’auteur et se retrouver dans l’impossibilité de prendre des décisions éclairées. Il faut savoir raconter. Reportons-nous à la décision dans Kokanee Mortgage MIC Ltd. c. Concord Appraisals Ltd. 2000 BCSC [Kokanee] 1197, paragraphe 55:
« …l’évaluation immobilière est une affaire de jugement et non une science exacte. Cependant…une personne se fiant à… une évaluation est…en droit de s’attendre à ce que le jugement soit exercé en conformité de normes acceptables de compétence et d’expertise fondées sur des hypothèses rationnelles. »
La norme acceptable est déterminée par les mesures prises par les pairs et les attentes des utilisateurs prévus réguliers et de l’industrie lors de la prestation des services professionnels similaires; la norme ne repose pas sur l’interprétation personnelle du praticien ou sur la pratique en vigueur à la firme.
La fiabilité d’un rapport et la crédibilité de son auteur reposent sur la capacité de l’auteur de communiquer efficacement avec le lecteur, le client et l’utilisateur prévu, sa démarche rationnelle et de faire preuve de compétence par l’application de procédures d’évaluation pertinentes au contrat de services. Les membres doivent se tenir à l’affût des enseignements et faire référence à l’ensemble des connaissances afin de s’assurer que leur pratique demeure au fait et conforme à une norme acceptable en matière de compétences et d’expertise.
Bien que les NUPPEC énoncent le minimum attendu en matière d’éthique et de pratique pour tout contrat de service, elles cherchent néanmoins à définir des principes qui reflètent des normes de professionnalisme élevées. La conformité aux NUPPEC représente le contrat auquel s’engagent l’ICE et les membres de l’ICE envers le public qu’ils desservent. C’est ce qui nous démarque, au pays et dans le monde entier, et qui fait de nous des professionnels de choix. Vous pouvez télécharger les NUPPEC 2014 depuis le site Web de l’ICE au https://www.aicanada.ca/professional-standards/.
Si vous avez des questions, communiquez avec Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P. App., directrice-conseillère de l’ICE, Pratique professionnelle à .