Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC)

En vigueur le 1^er avril 2026

1 INTRODUCTION

Les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (« les Normes » ou « les NUPPEC ») ont été introduites pour la première fois en janvier 2001. 

L’autorité pour l’interprétation et l’application de ces normes se trouve dans les politiques de l’ICE et les mandats des comités et sous-comités appropriés de l’Institut canadien des évaluateurs («l’ICE ») (« Comités ».)  

Les normes contenues dans cette édition sont conformes aux normes internationales d’évaluation publiées par l’International Valuation Standards Council. 

Un membre de l’ICE doit se conformer aux exigences des NUPPEC lorsqu’il réalise tous les types de mandats professionnels. Un membre de l’ICE qui accepte des mandats en vertu des International Financial Reporting Standards doit, en plus de se conformer aux exigences des NUPPEC, obtenir et connaître l’édition actuelle des «International Valuation Standards».

Conformité aux NUPPEC :

La conformité aux exigences de toutes les composantes des NUPPEC est obligatoire pour tous les types de mandats professionnels.

Conformité aux exigences législatives et/ou de licence :

Les membres sont tenus de se conformer aux exigences législatives et/ou de licence applicables pour tous les types de mandats professionnels. 

La législation a préséance sur les NUPPEC.

Normes et/ou exigences externes :

Les membres détenant une désignation professionnelle de plusieurs organisations d’évaluation et dont le travail doit se conformer à plus d’une norme de pratique doivent s’assurer que la norme minimale la plus élevée est observée.

Lorsque deux normes sont en conflit, les membres doivent se conformer aux NUPPEC. Il incombe aux membres de déterminer leurs obligations de se conformer à d’autres normes de pratique.

Dans ce document, le genre masculin a été employé afin d’alléger le texte, mais les termes employés s’appliquent également au genre féminin.

2 ORGANISATION ET CONFORMITÉ

• 2.1 Organisation
• 2.1.1 Les normes sont organisées en trois niveaux :
  • 2.1.1.i. Les définitions;
  • 2.1.1.ii. Les règles relatives aux normes; et
  • 2.1.1.iii. Les commentaires relatifs aux normes.
  • 2.1.1.iv. Les renvois sous forme de nombres entre crochets [#.#.#.i] fournissent des liens vers les définitions, les règles et les commentaires afférents.
• 2.2 Conformité
• 2.2.1 La conformité aux définitions est obligatoire.
• 2.2.2 La conformité aux règles relatives aux normes est obligatoire.
  • 2.2.2.i. Les règles relatives aux normes sont basées sur des principes acceptés concernant le contenu minimum obligatoire nécessaire pour fournir un résultat crédible pour tous les mandats professionnels.
• 2.2.3 La conformité aux commentaires relatifs aux normes est obligatoire.
  • 2.2.3.i. Les commentaires relatifs aux normes clarifient, interprètent, expliquent et élaborent les règles.
• 2.2.4 Un rapport doit être conforme à la Norme relative à la rédaction de rapports [sections 6 et 7] et à la norme encadrant le type de mandats professionnels spécifique.

3 DÉFINITIONS

• 3.1 AACI :
  Désignation d’Accredited Appraiser Canadian Institute (évaluateur accrédité de l’Institut canadien) [v. 5.4]
• 3.2 Examen administratif :
  Une fonction de diligence raisonnable généralement effectuée à des fins internes par le personnel sur place ou à l’interne dans le but de prendre une décision d’affaires au sein d’une organisation. Généralement entreprise pour s’assurer que les rapports sont conformes aux exigences du client autorisé ou de l’utilisateur autorisé. L’envergure peut comporter des exigences qui ne sont pas liées aux normes, tel que l’âge des propriétés comparables, le délai entre la date de vente des comparables et/ou la date de l’évaluation. Un examen administratif peut être de nature purement cléricale.
• 3.3 ICE :
  Institut canadien des évaluateurs.
• 3.4 ANALYSER :
  Étudier ou examiner quelque chose en détail afin de le découvrir ou d’en comprendre davantage.
• 3.5 ÉVALUATION :
  Une opinion motivée de valeur exprimée par écrit ou oralement, préparée suite à un mandat ou une entente de service, sur laquelle les parties dûment identifiées peuvent se fier, et pour laquelle le membre assume la responsabilité. [v. 6, 8, 16]
• 3.6 PRATIQUE D’ÉVALUATION :
  Terme générique pour décrire les travaux ou services fournis par les membres, qui sont définis par les six actes dans les présentes normes : évaluation, examen, consultation, études de fonds de prévoyance, évaluation de machinerie et équipement et évaluation de masse.
• Remarque 1 : ces six actes sont intentionnellement génériques et ne s’excluent pas mutuellement. Par exemple, une estimation de la valeur peut être nécessaire dans le cadre d’un examen ou d’un service de consultation, d’études de fonds de prévoyance, d’évaluation de machinerie et équipement.
  
  Remarque 2 : l’utilisation d’un autre terme par un évaluateur (p. ex. analyse, conseils, évaluation, étude, présentation, estimation) ne soustrait pas l’évaluateur à l’obligation d’observer ces règles. Pour éviter toute confusion, il est recommandé d’utiliser la terminologie des NUPPEC.
• 3.7 MEA ASSISTÉ PAR ÉVALUATEUR :
  Un modèle d’évaluation automatisé (MEA) qui exige le jugement de l’évaluateur dans l’élaboration et l’établissement de paramètres pour des processus de recherche de données comparables et de réconciliation.  Le rapport produit par un MEA devient une valeur lorsqu’un membre y applique son jugement.  Cela peut impliquer l’acceptation de la conclusion telle que déterminée par le MEA, ou l’inclusion ou l’exclusion de variables dans ou hors du rapport final.  Les MEA assistés par évaluateur sont couramment utilisés dans les évaluations de masse (évaluation foncière).
• 3.8 ÉVALUATION FONCIÈRE :
  Valeur fixée sur les biens immobiliers et biens personnels par un gouvernement comme base pour la perception d’impôts. L’évaluation foncière est une valeur certifiée identifiée sur un rôle d’évaluation produit par un organisme ayant juridiction en matière d’évaluation et est généralement définie par les lois et règlements de chaque province respective.
• 3.9 AUTORITÉ EN MATIÈRE D’ÉVALUATION MUNICIPALE :
  La juridiction détenant l’autorité en matière d’évaluation municipale conféré par le plus haut niveau de législation ou de politique au sein d’une région. Dans certaines provinces, cette autorité peut être du ressort de la province, alors que dans d’autres provinces cette autorité est confiée au niveau municipal.
• 3.10 MANDAT :
  Un service professionnel fourni suite à une entente de service ou un contrat conclue entre un membre et un client autorisé.
• 3.11 HYPOTHÈSE :
  Ce qu’on suppose être vrai. [v. 3.29, 6.2.7, 7.9.1]
• 3.12 CLIENT AUTORISÉ :
  La personne ou l’organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre des services professionnels. [v. 6.2.1, 7.2]
• 3.13 UTILISATION AUTORISÉE :
  L’utilisation des services professionnels d’un membre, tels qu’identifiés et autorisés par le membre sur la base de la communication entre le membre et le client autorisé. [v. 6.2.2, 7.3]
• 3.14 UTILISATEUR AUTORISÉ :
  Une partie identifiée par son nom et autorisée en tant qu’utilisateur des services professionnels du membre, sur la base d’une communication entre le membre et le client autorisé. [v. 6.2.1, 7.2]
• 3.15 MODÈLE D’ÉVALUATION AUTOMATISÉ (MEA) :
  Un programme informatique qui analyse les données utilisées dans un processus automatisé qui peut inclure la régression, l’estimation adaptative, le réseau neuronal, le raisonnement expert et/ou les programmes d’intelligence artificielle.
• 3.16 VALIDATION DE RAPPORT PRODUIT PAR UN MEA :
  Un mandat d’évaluation ou un mandat de consultation où un membre fournit des services professionnels en association avec l’examen des données du rapport produit par un MEA.
• 3.17 PRÉJUGÉ :
  Une préférence ou jugement qui n’est pas raisonnablement soutenue et qui empêche un membre de développer ou de communiquer de manière impartiale les résultats d’un mandat.
  
  Peut également signifier, favoriser ou promouvoir la cause ou l’intérêt du membre, ou d’une partie par rapport à une autre partie dans une transaction. [v. 4.2.12, 5.12]
• 3.18 MEMBRE STAGIAIRE :
  Toute personne à qui l’ICE a accordé le statut de membre stagiaire conformément aux règlements.
• 3.19 AIDE ADMINISTRATIVE :
  L’aide administrative consiste en un soutien au membre dans la préparation d’un rapport qui ne serait pas correctement classé comme de l’aide professionnelle et ne comprend pas : l’inspection, la sélection de données de marché, ou l’aide qui conduit aux analyses, aux opinions et aux conclusions du rapport. Les exemples d’aide administrative comprennent : la collecte de données, l’assemblage de rapports, la préparation d’annexes, de cartes et de croquis, ainsi que la vérification de l’orthographe et de la grammaire.
• 3.20 COMPÉTENCE :
  Avoir les connaissances, les aptitudes et l’expérience suffisantes pour réaliser un mandat professionnel spécifique. [v. 4.2.7, 5.11]
• 3.21 CONSULTATION :
  Agir à titre consultatif sur diverses questions ou problèmes impliquant les propriétés immobilières et/ou, la machinerie et équipement. La portée de ce type de service professionnel diffère de celle des mandats d’évaluation de propriétés immobilières ou d’examen. [v. 12, 13, 14, 15]
• 3.22 CRA:
  Désignation de Canadian Residential Appraiser (évaluateur résidentiel canadien). [v. 3.23, 5.4]
• 3.23 MEMBRE DÉSIGNÉ :
  Une personne admise à l’ICE et inscrite au répertoire de l’Institut comme détenant l’une des désignations ci-dessous, conférée par le conseil d’administration aux personnes s’étant conformées aux exigences de son emploi :
  • Accredited Appraiser Canadian Institute (AACI) [v. 3.1]
  • Canadian Residential Appraiser (CRA) [v. 3.22]
• 3.24 CONDITION NUISIBLE :
  Un problème ou une condition qui peut entraîner une diminution de la valeur, y compris un problème ou une condition :
  • Général
  • Transactionnel
  • De détresse et d’origine sociologique
  • Juridique
  • Externe
  • De construction et fabrication
  • De site et infrastructure
  • Environnemental et biomédical
  • De conservation; et/ou
  • Naturel et climatique
• 3.25 DISCRIMINATION :
  La discrimination est une action ou une décision qui entraîne un traitement injuste ou négatif d’une personne ou d’un groupe. Les raisons pour lesquelles une personne peut être victime de discrimination sont les suivantes : la race, la nationalité ou l’origine ethnique, la couleur, la religion, l’âge, le sexe, l’orientation sexuelle, l’état civil, la situation familiale, un handicap, une condamnation pour laquelle un pardon a été accordé ou une suspension du casier judiciaire a été ordonnée.¹
• 3.26 DATE DE L’ÉVALUATION :
  Date à laquelle s’appliquent les analyses, les opinions et les conclusions fournies dans le cadre d’un mandat. La date de l’évaluation peut être différente de la date de l’inspection et/ou de la date du rapport. [v. 6.2.5, 7.7]
• 3.27 DURÉE D’EXPOSITION :
  Période de temps estimée pendant laquelle l’immeuble qui fait l’objet de l’évaluation aurait été offert sur le marché avant la conclusion hypothétique d’une vente à la valeur estimée à la date de l’évaluation.  La durée d’exposition est rétrospective.
• 3.28 ÉVALUATEUR EXTERNE :
  Un évaluateur qui est un agent agissant au nom du client autorisé et qui n’a aucun lien matériel avec le client autorisé ou avec l’objet du mandat.
  
  Remarque : Ce terme est employé dans les International Valuation Standards (IVS) pour l’estimation aux fins de rapport financier. Il n’est pas lié aux catégories d’évaluateurs à honoraires et d’évaluateurs rémunérés de l’ICE, ni à une référence à l’évaluation pour toute fin autre que l’établissement de rapports financiers pour indiquer que la personne qui rédige le rapport n’a pas de lien de dépendance avec le client autorisé.
• 3.29 HYPOTHÈSE EXTRAORDINAIRE :
  Une hypothèse, directement liée à un mandat spécifique, qui, si elle n’était pas présumée être vraie, pourrait modifier considérablement les opinions ou les conclusions. [v. 6.2.7, 7.9]
  
  Les hypothèses extraordinaires permettent de considérer comme étant des faits, des informations incertaines ou des changements prévus dans les caractéristiques physiques, juridiques ou économiques du bien concerné, ou dans des conditions externes au bien concerné, telles que les conditions ou les tendances du marché, ou l’intégrité des données utilisées dans une analyse.
• 3.30 CONDITION LIMITATIVE EXTRAORDINAIRE :
  Modification ou dérogation nécessaire à une règle qui peut rendre le rapport moins fiable. [v. 6.2.7, 7.9]
• 3.31 ANALYSE DE FAISABILITÉ :
  Analyse pour déterminer si le projet évoluera selon les attentes du client autorisé et s’il est économiquement viable selon les objectifs financiers définis explicitement par le client autorisé. [v. 13.5]
• 3.32 ÉVALUATEUR MEMBRE À HONORAIRES :
  Membre qui fournit des services professionnels sur la base d’honoraires et/ou lorsque le produit de ses services peut être rendu à toute partie externe à son employeur, entreprise, partenariat ou sa société. [v. 3.63]
• 3.33 ACCESSOIRE OU APPAREIL FIXE :
  Amélioration ou bien personnel qui est fixé(e) au terrain ou au bâtiment de façon permanente, qui est essentiel(le) au bien immobilier et/ou fait partie intégrante d’une structure.
• 3.34 VALEUR DE VENTE FORCÉE :
• Une valeur de vente forcée survient dans une situation où :
  • le vendeur est contraint de vendre (et peut être un vendeur réticent);
  • la vente est conclue dans un court laps de temps; et
  • un temps de commercialisation normal n’est pas possible en raison d’une courte durée d’exposition.
• Une vente forcée est une description de la situation dans laquelle une vente a lieu, entraînant une valeur qui ne correspond pas entièrement à la définition de la valeur marchande.
• Peut également être appelée : « valeur de liquidation », « vente en catastrophe » ou « vente ordonnée (par une autorité qui en a le pouvoir) ».
• 3.35 MATIÈRE DANGEREUSE :
  Toute matière à l’intérieur, autour ou à proximité d’une propriété sous forme ou en quantité suffisante pour présenter des caractéristiques dangereuses qui pourraient avoir un impact négatif sur la valeur. Ces substances peuvent inclure, les solides, les liquides, les irritants gazeux ou thermiques, les contaminants ou la fumée, la vapeur, la suie, les émanations, les acides, les alcalis, les produits chimiques ou les déchets.
• 3.36 USAGE LE MEILLEUR ET LE PLUS PROFITABLE :
  Usage raisonnablement probable et légal du bien immobilier qui est physiquement possible, légalement permis, financièrement faisable et le plus productif possible et qui lui confère la valeur la plus élevée. [v. 8.2.6]
• 3.37 CONDITION HYPOTHÉTIQUE :
  Les conditions hypothétiques constituent un type spécifique d’hypothèses extraordinaires selon lesquelles certaines caractéristiques physiques, juridiques ou économiques de la propriété visée ou des conditions externes qui sont fausses sont imposées et considérées comme vraies pour les fins de l’analyse. [v. 6.2.8, 7.10]
• 3.38 IDENTIFIER :
  Établir ou indiquer qui est-ce ou qu’est-ce (quelqu’un ou quelque chose).
• 3.39 INSPECTION :
  Une observation visuelle non-invasive, une visite de site, une visite à pied, ou le visionnage d’un immeuble.
• 3.40 ACTIF INCORPOREL (ACTIFS INTANGIBLES) :
  Biens non matériels, incluant, les franchises, marques de commerce, brevets, droits d’auteur, fonds commerciaux, ressources, droits miniers, titres et contrats, par opposition aux biens matériels comme les installations et l’équipement.
• 3.41 ÉVALUATEUR INTERNE :
  Membre qui est employé soit par une entité propriétaire des actifs, soit par le cabinet d’experts-comptables responsable de la préparation des registres et/ou rapports financiers de l’entité.  Un membre qui est un évaluateur interne peut également être tenu de se référer aux Normes internationales d’évaluation (International Valuation Standards – IVS).
  
  Remarque : Il s’agit d’un terme mentionné dans les normes IVS et utilisé dans l’évaluation pour les rapports financiers. Ce terme n’est pas lié aux catégories d’évaluateurs à honoraires et d’évaluateurs rémunérés de l’ICE, ni à une référence à l’évaluation à des fins autres que l’établissement de rapports financiers.
• 3.42 ANALYSE D’UN INVESTISSEMENT:
  Analyse portant sur la relation entre le prix d’acquisition et les avantages anticipés de l’investissement immobilier. [v. 13.4]
• 3.43 ANALYSE D’UN INVESTISSEMENT – ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE :
  Dans le cas des études de fonds de prévoyance, l’analyse d’un investissement consiste à analyser le taux de rendement précédemment réalisé par le client autorisé en rapport avec son fonds de prévoyance et à estimer un taux de rendement qui pourrait être obtenu à l’avenir conformément à la loi (le cas échéant).
• 3.44 EXCEPTION JURIDICTIONNELLE :
  Une condition dans un mandat qui permet au membre de ne pas tenir compte d’une ou de plusieurs parties des présentes normes qui sont jugées contraires à la loi ou à l’ordre public dans un territoire donné; seule cette ou ces parties ne seront pas prises en compte et seront sans effet dans ce territoire.  [v. 5.3.9, 7.10.6, 19.8]
  
  La question de juridiction est liée à la base juridique permettant de légiférer, d’appliquer ou d’interpréter les lois fédérales, provinciales ou municipales. Une exception juridictionnelle doit découler de la législation (lois, règlements administratifs, procédures autorisés et élaborés à partir des règlements administratifs ou de la jurisprudence). [v. 19.8]
  
  Dans son rapport, le membre doit mentionner la ou les parties des NUPPEC dont il n’a pas tenu compte et fournir une référence à la loi, au règlement ou à l’autorité légale qui empêche la conformité et appuie l’exception juridictionnelle. [v. 19.8]
  
  Il incombe ultimement au membre et non au client autorisé ou à tout autre utilisateur autorisé de déterminer si l’utilisation d’une exception juridictionnelle est appropriée.
• 3.45 BAIL :
  Document légal qui accorde le droit d’utiliser, d’occuper ou de contrôler la totalité ou une partie d’un immeuble pendant une période déterminée en fonction des conditions et engagements du bail, y compris, entre autres, le taux de location. [v. 8.2.10]
• 3.46 LETTRE DE FIABILITÉ :
  Une lettre de fiabilité sert à autoriser un utilisateur autorisé additionnel ou un autre utilisateur autorisé à utiliser et à se fier à un rapport. Une lettre de fiabilité stipule qui peut maintenant se fier sur le rapport, l’utilisation autorisée et les conditions d’utilisation.  Une lettre de fiabilité peut être émise uniquement après avoir obtenu l’autorisation écrite préalable du client autorisé de distribuer une copie du rapport dudit client autorisé du rapport, et l’accord du membre de permettre un utilisateur autorisé additionnel ou suppléant.
• 3.47 LETTRE DE TRANSMISSION :
  C’est une lettre de présentation qui accompagne un mandat.  Une lettre de transmission accompagne généralement la remise d’un rapport terminé et utilise généralement la grammaire au passé (par exemple, nous avons évalué cette propriété; ce rapport a été préparé). Une lettre de transmission peut également être utilisée pour avertir le client autorisé au sujet des hypothèses ou des conditions inhabituelles ou extraordinaires incluses au rapport, ou pour identifier plus précisément qui peut se fier au rapport.
• 3.48 CONDITION LIMITATIVE :
  Déclaration dans un rapport identifiant les conditions qui ont une incidence sur la conclusion. [v. 6.2.7, 7.9]
• 3.49 DÉFINITIONS DE MACHINERIE ET ÉQUIPEMENT :
  Machinerie et équipement : terme qui décrit les installations physiques disponibles pour la production, y compris la mise en place des installations de service, ainsi que tous les autres équipements conçus ou nécessaires aux fins de fabrication, sans égard à la méthode de mise en place. Le terme comprend également les articles de mobilier et les accessoires nécessaires à l’administration et au bon fonctionnement de l’entreprise. [v. 16]
  
  Équipement : comprend toute la machinerie et les autres appareils et accessoires utilisés dans le fonctionnement ou l’activité (toute machinerie est équipement, mais tout équipement n’est pas nécessairement machinerie). [v. 16]
  
  Classes d’équipement : les classes typiques d’équipement sont les machines de production, l’équipement de soutien, les centres de commande des moteurs et d’appareillage de connexion, les circuits d’alimentation, la tuyauterie industrielle, les assises et éléments structurels, les systèmes de levage et de stockage du matériel, outillage général de production, véhicules d’usine et véhicules motorisés, équipement de laboratoire et de test, gabarits et montages, meubles, appareils et équipement de bureau, matériel informatique, outils, outillage spécial, modèles et gabarits, construction en cours, classes spéciales et inventaire. [v. 16]
  
  Mobilier : type donné d’équipement utilisé dans les fonctions auxiliaires d’une opération. Il est conçu de manière à fournir un lieu de travail pratique et efficace au personnel ou des installations d’entreposage nécessaires. [v. 16]
  
  Machinerie : terme englobant les dispositifs mécaniques, qui sont conçus pour fabriquer un produit ou pour modifier de quelque façon l’état d’un matériau ou d’un produit partiel. [v. 16]
  
  Appareils fixes d’exploitation : appareils utilisés dans le but d’exercer un métier ou un commerce. Dans le domaine de la vente au détail, il s’agit parfois de meubles ou étalages conçus pour montrer des produits. [v. 9.3.3.iv, 9.13.2]
• 3.50 ANALYSE DE MARCHÉ :
  Analyse des conditions du marché immobilier portant sur une catégorie d’immeuble. [v. 13.3, 13.5.1]
• 3.51 VALEUR MARCHANDE :
  Le prix le plus probable, à une date donnée, en espèces, ou en termes équivalents à des espèces, ou en d’autres termes divulgués précisément, pour lequel les droits de propriété spécifiés devraient être vendus après exposition raisonnable sur un marché concurrentiel dans toutes les conditions requises pour une vente équitable, l’acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence, en connaissance de cause et dans leurs propres intérêts, dans l’hypothèse où aucun d’eux n’est soumis à des contraintes indues².
• 3.52 DÉLAI DE MISE EN MARCHÉ :
  Le délai de mise en marché est une opinion du délai qui pourrait être nécessaire pour vendre une participation dans un immeuble à la valeur marchande estimée suivant immédiatement la date de l’évaluation.
  
  Le délai de mise en marché est prospectif et prédictif.
• 3.53 ÉVALUATION DE MASSE:
  Le processus d’évaluation d’un grand groupe de propriétés à une date donnée à l’aide d’une méthodologie normalisée, en utilisant des données communes et en permettant des tests statistiques.  [v. 3.63, 3.65, 18, 19]
• 3.54 RAPPORT D’ÉVALUATION DE MASSE :
• Un rapport d’évaluation de masse peut être présenté sous forme :
  • de rapport contenant une opinion de valeur autre que l’évaluation foncière;
  • de rapport pour justifier l’évaluation foncière;
  • de ratios des ventes et autres études statistiques utilisés dans la production des évaluations foncières; ou
  • d’étude du marché utilisées dans la production des évaluations foncières.
• Les avis d’évaluation ne sont pas considérés comme des rapports d’évaluation de masse parce qu’ils sont produits par un organisme d’évaluation et non par un membre de l’ICE; par conséquent, les avis d’évaluation ne sont pas liés par cette norme.
• 3.55 MEMBRE :
  Toute personne à qui l’ICE a accordé le statut de membre conformément aux règlements.
• 3.56 ÉVALUATEUR MEMBRE RÉMUNÉRÉ :
  Un membre qui fournit des services professionnels exclusivement pour l’usage interne de son employeur et dont les rapports de services professionnels sont conservés à l’interne et ne sont pas fournis à une partie extérieure, même si un honoraire peut être payé par une partie extérieure pour couvrir le coût de la préparation du rapport.
  
  Remarque 1 : Nonobstant ce qui précède, les employés du gouvernement et des sociétés d’État peuvent s’inscrire en tant qu’évaluateurs membres rémunérés (y compris ceux qui sont employés par un ministère mais qui fournissent des services professionnels à d’autres gouvernements, ministères ou sociétés d’État), que des honoraires soient versés ou non pour les services fournis. [v. 3.5, 3.21, 18, 19]
• 3.57 COURS NORMAL DES AFFAIRES :
  Les activités courantes qui sont nécessaires et normales pour la réalisation d’un mandat. Le principe de base du « cours normal des affaires » s’aligne sur les concepts de diligence raisonnable des membres et de l’« évaluateur raisonnable », et en tant que tel, il n’est pas mesuré par les actions du membre dans sa pratique, mais par les actions de ses pairs , les attentes des utilisateurs autorisés et l’envergure du travail effectué pour le mandat.
• 3.58 P. App. et P. Val. :
  Professional Appraiser (P.App.) et Professional Valuer (P. Val.) sont des marques de certification.
• 3.59 RENSEIGNEMENT PERSONNEL :
  Renseignement au sujet d’une personne identifiable lorsqu’il est possible que cette personne soit identifiée grâce à l’utilisation de ce renseignement, pris de manière isolée ou en le combinant avec d’autres renseignements.
  
  Un renseignement personnel peut apparaître dans des dessins, des photographies, des enregistrements sonores et/ou vidéos.
  
  Les renseignements personnels peuvent comprendre : des photographies des occupants et des personnes, des objets de valeur personnelle, des diplômes, des plants de cannabis, etc.  Les renseignements personnels se trouvent le plus souvent dans : les salons, les salles à manger, les salles familiales, les chambres à coucher et les bureaux.
• 3.60 BIEN PERSONNEL :
  Objets portables, corporels ou incorporels identifiables, considérés ou définis comme étant « personnels » et qui ne sont pas classés comme des biens immobiliers.  Les catégories de biens personnels peuvent comprendre, par exemple, le mobilier, les œuvres d’art, les antiquités, les pierres précieuses et les bijoux, les objets de collection et les machines et équipements.
• 3.61 ASSOCIATION/ORGANISATION PROFESSIONNELLE :
  Association/organisation/ordre professionnel qui est généralement accepté au Canada comme association de bonne réputation et qui admet des personnes en fonction de leurs formation académique, de leur expérience et de leur respect de la déontologie, et qui exige le respect d’un ensemble de normes professionnelles de compétence et d’éthique établies ou approuvées par l’organisme, et qui est approuvé par l’ICE.
• 3.62 AIDE PROFESSIONNELLE :
  Soutien fourni à un membre qui a une influence directe et significative sur les résultats d’un mandat y compris les inspections, l’analyse de données et l’élaboration d’opinions et d’estimations. [v. 7.12]
• 3.63 SERVICES PROFESSIONNELS :
  Signifient les services d’évaluation d’une propriété immobilière, d’examen, de consultation, d’étude de fonds de prévoyance, d’évaluation de machinerie et équipement et d’évaluation de masse qui sont rendus, ou qui devraient être rendus, par un membre compétent et autorisé, conformément aux règles, statuts, politiques et NUPPEC.
• 3.64 BIEN IMMOBILIER OU IMMEUBLE :
  Bien matériel incluant le terrain, les bâtiments et les autres améliorations fixes.
• 3.65 PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE :
  Intérêts, avantages et droits inhérents à la propriété de biens immobiliers. [v. 9.3, 12.2.1]
  
  Remarque : dans certaines juridictions, les termes « bien immobilier » et « propriété immobilière » ont le même sens juridique. Les définitions distinctes tiennent compte de la distinction traditionnelle entre les deux notions dans la théorie de l’évaluation.
• 3.66 ÉVALUATEUR RAISONNABLE :
  Un membre qui fournit des services professionnels de manière attentionnée et fondés sur des hypothèses rationnelles.  [v. 4.2.5, 7.1.2, 9.9]
  
  Remarque : Aux fins des NUPPEC et du Programme d’assurance responsabilité professionnelle, le terme évaluateur, lorsqu’utilisé ou référencé en marge de la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières et de la Norme relative aux actes d’évaluation de machinerie et équipement, est réputé être générique et synonyme de « membre de l’ICE », « le membre », « le praticien », « l’examinateur » (en vertu de la Norme relative aux actes d’examen), « l’expert-conseil » (en vertu de la Norme relative aux actes de consultation), « le planificateur de fonds de prévoyance » (en vertu de la Norme relative à l’étude de fonds de prévoyance) et « l’évaluateur municipal» (en vertu de la Norme relative à l’évaluation de masse).
• 3.67 RENOUVELLEMENT DE CERTIFICATION DE LA VALEUR :
  Une inspection effectuée pour confirmer si les conditions hypothétiques appliquées dans un rapport se sont produites comme prévu. [v. 7.10.2.iv]
• 3.68 RAPPORT :
  Toute communication, écrite ou orale, d’un service professionnel transmise au client autorisé ou à l’utilisateur autorisé dans le cadre d’un mandat. [v. 7.1]
  
  Remarque : Les types de rapports peuvent comprendre des rapports sur formulaires, des rapports abrégés ou des rapports complets qui sont livrés en format ébauche ou complet et signé. Une « lettre d’opinion » n’est pas un type de rapport acceptable. [v. 7.5.3]
• 3.69 ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE :
  Outil de planification de budget qui relève l’état actuel du fonds de prévoyance et dresse un plan de financement pour couvrir les dépenses prévues pour les réparations majeures et le remplacement de composants, éléments ou biens dont la société ou association est responsable.
  
  L’étude de fonds de prévoyance comporte deux parties : l’analyse physique et l’analyse financière.
  
  Peut aussi être appelée «Étude de dépréciation», «Rapports de dépréciation», «Rapport de dépenses en immobilisation» et «Réserves de contingence». [v. 14, 15]
• 3.70 ENTENTE DE SERVICE :
  La réservation du temps d’un membre par un client autorisé pour la fourniture de services professionnels destinés à une utilisation autorisée.
• 3.71 EXAMEN :
  Acte ou processus d’élaboration et de communication d’une opinion sur une partie ou sur l’ensemble d’un rapport préparé par un membre ou un non-membre. [v. 10, 11]
• 3.72 RATIO DES VENTES :
  Le ratio entre l’évaluation foncière et le prix de vente.
• 3.73 ÉTENDUE DE LA PRATIQUE :
  L’étendue des travaux qu’un membre peut accomplir en fonction de sa désignation et de ses qualifications; l’étendue de la pratique est également limitée par sa compétence [v. 5.4, 3.20]
• 3.74 ENVERGURE DES TRAVAUX :
  Le type d’inspection, le type et l’étendue de la recherche et de l’analyse nécessaires, toutes limitations ou autres conditions pour répondre aux exigences de l’utilisation autorisée dans un mandat.  L’envergure des travaux d’un mandat est déterminée par la conformité du membre au NUPPEC et à la loi applicable. [v. 6.2.4, 7.5, 7.6]
• 3.75 SIGNATURE OU COSIGNATURE :
  Le nom d’un membre ou de plusieurs membres, représenté par une marque manuscrite, une image numérisée sécurisée ou tout autre support indiquant l’authentification du travail effectué et acceptant la responsabilité du contenu, des analyses et des conclusions du rapport ou du mandat. [v. 6.2.9, 7.11, 7.12]
• 3.76 DÉCLARER :
  Faire rapport avec une présentation minimale d’informations de ce qui est clair et évident pour un client autorisé ou un utilisateur autorisé. [v. 7.5.3, 9.1]
• 3.77 RÉSUMER :
  Prendre une grande quantité d’informations et créer une version condensée qui couvre les points principaux.  [v. 7.5.3, 9.1]
• 3.78 DOSSIER DE TRAVAIL :
  La documentation nécessaire pour étayer les analyses, les opinions et les conclusions d’un membre. La documentation peut être sous forme de papier, de documents numériques, de logiciels ou d’une combinaison de ces formats. [v. 4.2.9, 5.8]

¹Commission Canadienne des droits de la personne. “Glossaire.” Commission Canadienne des droits de la personne, 27 mai 2021, https://www.chrc-ccdp.gc.ca/en/resources/glossary

² The Appraisal of Real Estate, Fourth Canadian Edition, ed. Dybvig, (University of British Columbia, Real Estate Division, 2023), p. 6.1-.4

4 NORME RELATIVE À L’ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE – RÈGLES

• 4.1 Exigences des membres
• 4.1.1 Les membres de l’ICE s’engagent à se comporter d’une manière qui ne porte pas préjudice au public, à l’ICE, aux NUPPEC ou à la profession d’évaluateur. Les relations d’un membre avec les autres membres, l’ICE et le public doivent être empreintes de courtoisie, de respect et de bonne foi. [v. 4.2.2]
• 4.1.2 Un membre est tenu de faire preuve de diligence et de prudence et ne doit pas rendre ses services professionnels de manière insouciante, partiale, discriminatoire ou négligente.  Même si l’insouciance, la partialité, la discrimination ou la négligence d’un membre ne se traduisent pas par une erreur ayant une incidence significative sur les opinions ou conclusions d’un rapport, et n’entraîne donc pas de préjudice grave, cela ne constitue en aucun cas une excuse pour une telle conduite.
• 4.2 Règles
  Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre:
• 4.2.1 de sciemment omettre de se conformer aux statuts, règlements, normes, politiques, et au programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’ICE;
• 4.2.2 de sciemment adopter une conduite qui porterait atteinte à son propre statut professionnel, à la réputation de l’ICE, au NUPPEC ou à un autre membre; [v. 5.1]
• 4.2.3 d’agir sciemment de façon trompeuse; [v. 5.2, 5.3]
• 4.2.4 d’agir de façon frauduleuse; [v. 5.1]
• 4.2.5 de sciemment rédiger un rapport ou réaliser un mandat qu’un évaluateur raisonnable ne pourrait pas appuyer; [v. 3.66]
• 4.2.6 de prétendre posséder les qualifications et les crédits à l’égard du perfectionnement professionnel continu, alors que ce n’est pas le cas; [v. 5.4, 5.5, 5.7]
• 4.2.7 d’entreprendre un mandat sans posséder les compétences nécessaires; [v. 5.11]
• 4.2.8 de refuser de collaborer avec l’ICE; [v. 5.6]
• 4.2.9 de ne pas créer un dossier de travail pour chaque mandat; [v. 3.78, 5.8]
• 4.2.10 de divulguer le résultat d’un mandat à toute personne autre que le client autorisé, à moins d’avoir obtenu l’approbation du client autorisé; [v. 5.9]
• 4.2.11 de ne pas divulguer tout conflit d’intérêts connu; et [v. 5.10]
• 4.2.12 d’accepter un mandat qui est conditionnel à un résultat prédéterminé. [v. 5.12]

5 NORME RELATIVE À L’ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE – COMMENTAIRES

• 5.1 Conduite [v. 4.2.2, 4.2.4]
• 5.1.1 Un membre doit exécuter ses mandats de manière éthique, objective, compétente et sans parti pris ni discrimination, de manière significative et conformément aux présentes normes.
• 5.1.2 Un membre ne doit pas participer à des activités au sein d’un groupe ou d’une organisation que les présentes normes lui interdiraient de faire en tant qu’individu.
• 5.1.3 Un membre ne doit pas contourner les NUPPEC en faisant indirectement ce qu’il ne peut pas faire directement.
• 5.1.4 Un membre agissant à titre de cosignataire doit fournir une supervision et des conseils adéquats et raisonnables, au membre en voie d’obtenir une désignation.
• 5.1.5 Tout comportement d’un membre résultant en des accusations criminelles est passible de sanctions en vertu de la politique de l’ICE.
• 5.1.6 Un membre doit immédiatement aviser l’ICE de toute condamnation criminelle ou inculpation pénale.
• 5.2 Rapport trompeur [v. 4.2.3, 4.2.4]
• 5.2.1 Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de produire, d’utiliser ou de permettre à d’autres personnes d’utiliser, à quelque fin que ce soit, un rapport que le membre sait (ou devrait savoir) être fautif, erroné et/ou trompeur.
• 5.2.2 Un rapport trompeur peut résulter d’une omission ou d’une action délibérée, et découler soit d’une erreur grave isolée, soit d’une série d’erreurs mineures qui, cumulées, aboutissent à un rapport considéré trompeur.
• 5.3 Publicité trompeuse [v. 4.2.3, 4.2.4, 4.2.6]
• 5.3.1 Un membre doit maintenir les plus hautes normes d’objectivité et d’impartialité lorsqu’il fait la publicité de ses services professionnels, ou lorsqu’il fait référence à l’ICE à des fins de promotion ou de sollicitation et qu’il utilise des moyens publicitaires, notamment : des annonces imprimées, des feuillets, des brochures, des dépliants, des médias électroniques et des sites web d’entreprise, commerciaux, personnels et/ou des médias sociaux (par exemple, LinkedIn, Facebook, Twitter, Instagram).
• 5.3.2 Un membre peut faire de la publicité :
  • 5.3.2.i. pour solliciter des clients potentiels et des entreprises d’une manière qui ne porte pas atteinte aux intérêts du public ni à la profession;
  • 5.3.2.ii. pour informer les clients prospectifs et le public de la disponibilité de leurs services professionnels;
  • 5.3.2.iii. pour présenter l’envergure du travail et le coût de leurs services professionnels ;
  • 5.3.2.iv. pour promouvoir ses compétences à réaliser le travail, directement ou indirectement, dans tout rapport ou support publicitaire; et
  • 5.3.2.v. conjointement avec un autre membre.
• 5.3.3 Lorsqu’il fait de la publicité, un membre peut :
  • 5.3.3.i. inclure un diplôme universitaire ou tout autre titre professionnel; et
  • 5.3.3.ii. inclure sa désignation de l’ICE et citer son affiliation à l’ICE.
• 5.3.4 Un membre ne doit pas :
  • 5.3.4.i. faire de la publicité de manière fausse, trompeuse ou exagérée;
  • 5.3.4.ii. utiliser des déclarations élogieuses ou des superlatifs pour décrire ses services;
  • 5.3.4.iii. faire de la publicité d’une manière qui est contraire à l’intérêt du public ou de l’ICE;
  • 5.3.4.iv. faire référence ou utiliser le nom de l’ICE ou ses désignations professionnelles et ses marques d’une manière :
    • trompeuse ou mensongère; ou
    • qui suggère qu’une organisation commerciale est membre de l’ICE et/ou détient une désignation professionnelle quelconque.
  • 5.3.4.v. utiliser les logos, les marques ou l’identité de l’ICE en contravention avec les lignes directrices de l’ICE concernant son logo et l’utilisation de son logo.

• 5.3.5 Un membre doit indiquer sa désignation (AACI ou CRA) ou son statut de membre (membre stagiaire de l’ICE) dans toute publicité de ses services professionnels.
• 5.3.6 Une entité commerciale qui est entièrement ou partiellement détenue ou contrôlée par un membre ne doit pas solliciter des services professionnels d’une manière trompeuse ou autrement contraire à l’intérêt du public, de l’ICE, de la profession ou des normes.
• 5.3.7 Les membres stagiaires ne doivent pas :
  • 5.3.7.i. s’identifier avec un terme/titre qui pourrait être confondu comme une désignation de l’ICE, (par exemple « évaluateur agréé » ou « évaluateur désigné »);
  • 5.3.7.ii. utiliser des initiales ou des abréviations qui pourraient être mal interprétées comme une désignation de l’ICE; ou
  • 5.3.7.iii. promouvoir le statut de stagiaire de manière qu’il puisse être perçu comme une désignation en évaluation (par exemple, « stagiaire CRA [ou AACI] » ou « CRA [ou AACI] stagiaire » ou toute combinaison ou variation du genre).
• 5.3.8 Les stagiaires de l’ICE peuvent s’identifier comme :
  • 5.3.8.i. « Membre stagiaire de l’Institut canadien des évaluateurs »; ou
  • 5.3.8.ii. « Membre stagiaire de l’ICE »; ou
  • 5.3.8.iii. « Stagiaire membre de l’ICE ».
• 5.3.9 Une exception juridictionnelle peut exiger qu’un membre stagiaire de l’ICE s’identifie d’une autre manière.
• 5.3.10 Dans tous les rapports ou médias publicitaires un membre stagiaire de l’ICE doit indiquer:
  • 5.3.10.i. qu’il travaille sous la supervision d’un membre désigné de l’ICE;
  • 5.3.10.ii. le nom et la désignation de son superviseur.
• 5.4 Qualifications [v. 3.23, 4.2.6, 5.3.8, 7.11, 8.2.6, 9.6]
• 5.4.1 Partout où leur nom apparaît dans un document de service professionnel des NUPPEC et dans la correspondance connexe, y compris les lettres d’accompagnement, les lettres de fiabilité, les rapports d’étape et/ou la correspondance par courriel.
  • 5.4.1.i. Un membre désigné doit identifier sa désignation AACI ou CRA.
  • 5.4.1.ii. Un membre stagiaire doit identifier son statut de membre (membre stagiaire de l’ICE).
• 5.4.2 Seul un membre détenant la désignation AACI peut utiliser le terme « évaluateur accrédité ».
• 5.4.3 Seul un membre possédant les désignations AACI ou CRA est autorisé à utiliser le terme « membre désigné » et la marque de certification P. App.
• 5.4.4 Un membre retraité ou un étudiant, un associé ou un membre AACI honoraire ne doit pas :
  • 5.4.4.i. se présenter comme membre pratiquant de l’ICE; ou
  • 5.4.4.ii. entreprendre la confection de tout type de rapport associé aux services professionnels définis dans les NUPPEC.
• 5.4.5 Un membre démissionnaire, suspendu ou expulsé :
  • 5.4.5.i. ne doit en aucune façon se présenter comme membre pratiquant de l’ICE; et
  • 5.4.5.ii. n’est pas autorisé à apposer à son nom la désignation ou le statut de membre qu’il détenait avant que son statut de membre ne change dans tout type de document.
• 5.4.6 Un membre CRA doit utiliser cette désignation dans le cadre des services d’évaluation, d’examen, de consultation visant une propriété immobilière ou d’évaluation de masse :
  • 5.4.6.i. d’un site individuel non aménagé ne contenant pas plus de quatre (4) unités de logement familial autonomes, ou
  • 5.4.6.ii. une résidence ou un immeuble ne contenant pas plus de quatre (4) unités de logement familial autonomes.
• 5.4.7 Une exception est prévue pour :
  • 5.4.7.i. les mandats d’étude de fonds de prévoyance, où un membre CRA qui en a la compétence, peut exécuter ce type de mandat pour des bâtiments de toutes tailles ou de tous types. Des restrictions supplémentaires peuvent être imposées par voie de législation provinciale;
  • 5.4.7.ii. les mandats d’évaluation de machinerie et équipement, où un membre CRA qui en a la compétence, peut exécuter ce type de mandat sur toute propriété seulement si le mandat n’inclut pas l’évaluation de l’immeuble visé.
  • 5.4.7.iii. lorsqu’une licence provinciale appropriée le permet, un membre CRA, s’il en a la compétence, peut entreprendre des mandats d’évaluation de masse.  Lorsqu’une licence existe dans une juridiction particulière, se référer à la loi provinciale spécifique et aux règlements connexes pour connaître la portée de la pratique autorisée par ce permis dans cette juridiction.
• 5.4.8 Lorsqu’un membre CRA signe un rapport au-delà de la portée énoncée à l’alinéa 5.4.6 et qui ne correspond pas aux exceptions prévues en 5.4.7, le rapport doit être cosigné par un membre AACI.
  • 5.4.8.i. La détention d’une désignation d’un autre organisme d’évaluation ne permet pas à un membre CRA de compléter un mandat qui est hors de la portée de la pratique précisée à l’alinéa 5.4.6 et qui ne relève pas des exceptions précisées à l’alinéa 5.4.7.
• 5.4.9 L’usage le meilleur et le plus profitable de l’immeuble faisant l’objet du mandat déterminera si un mandat se situe dans la portée de la pratique d’un membre CRA.
• 5.5 Cosignature [v. 4.2.6]
• 5.5.1 Tout membre qui signe ou cosigne un rapport assume la responsabilité de l’ensemble du contenu du rapport, sauf si des restrictions ont été énoncées dans la certification du rapport.
• 5.5.2 Un membre ne peut cosigner un rapport qu’avec :
  • 5.5.2.i. un membre désigné de l’ICE en règle et dûment assuré dans le cadre du programme d’assurance de responsabilité professionnelle;
  • 5.5.2.ii. un membre stagiaire de l’ICE en règle et dûment assuré dans le cadre du programme d’assurance de responsabilité professionnelle et avec lequel le membre est dûment inscrit dans le Registre de cosignature des stagiaires de l’ICE; ou
  • 5.5.2.iii. un non-membre, si cela est conforme à la politique de l’ICE.
• 5.5.3 Un membre ne peut cosigner un rapport avec un membre retraité ou inactif, ni avec un étudiant, un associé ou un membre AACI honoraire.
• 5.5.4 Un membre stagiaire qui fournit un service professionnel, y compris tous les rapports, rapports d’inspection d’avancement et lettres de fiabilité, doit faire cosigner tous les documents par un membre désigné, conformément à la politique de l’ICE.
  • 5.5.4.i. Les membres stagiaires doivent être dûment inscrits dans le Registre de cosignature des stagiaires de l’ICE avant de pouvoir signer des rapports cosignés par un membre désigné.
  • 5.5.4.ii. Un membre désigné CRA qui travaille à obtenir la désignation AACI n’est pas tenu d’être inscrit au Registre de cosignature des stagiaires de l’ICE lorsqu’il signe des rapports cosignés par un membre désigné AACI.
  • 5.5.4.iii. Une autorisation écrite préalable d’utiliser la signature d’un membre cosignataire doit être obtenue auprès de ce dernier pour chaque mandat individuel, sauf si la loi de la juridiction concernée l’interdit.
  • 5.5.4.iv. La délégation ou autorisation générale pour l’utilisation de la signature d’un membre est interdite.
• 5.5.5 Un membre AACI ou CRA inscrit dans la catégorie de membre rémunéré ne doit pas cosigner pour les services professionnels effectués par un membre à honoraires.
• 5.5.6 Un membre AACI ou CRA enregistré dans la catégorie de membre à honoraires peut cosigner un rapport de services professionnels confectionné par un membre rémunéré uniquement si le rapport est un rapport interne ou pour le bureau, et n’est pas remis à une partie externe.
• 5.6 Collaboration [v. 4.2.8, 5.8, 5.9.2.iii]
• 5.6.1 Un membre ne doit pas omettre ou refuser de fournir, et ne doit pas retarder de manière déraisonnable la remise d’un rapport écrit, d’un dossier de travail ou de tout autre document qui est ou devrait être en sa possession ou sous son contrôle s’il était demandé par l’ICE.
• 5.6.2 Un membre ayant la garde d’un dossier de travail doit permettre aux comités autorisés de l’ICE qui ont des obligations liées au mandat d’y accéder ou de le récupérer.
• 5.6.3 Un membre ne doit pas soumettre des informations fausses ou trompeuses à l’ICE.
• 5.7 Perfectionnement professionnel continu [v. 4.2.6]
• 5.7.1 Le membre doit se conformer à la politique de perfectionnement professionnel continu (PPC) et ne peuvent réclamer indûment des crédits de PPC.
• 5.8 Dossiers [v. 4.2.9, 5.6]
• 5.8.1 Un dossier de travail doit exister avant et en même temps que la publication d’un rapport écrit ou oral.
  • 5.8.1.i. Un résumé écrit d’un rapport oral doit être ajouté au dossier de travail dans un délai raisonnable.
• 5.8.2 Un membre doit préparer un dossier de travail en format papier et/ou sous forme électronique pour chaque mandat. Le dossier de travail doit comprendre :
  • 5.8.2.i. le nom du client autorisé et des utilisateurs autorisés;
  • 5.8.2.ii. des copies conformes de tous les rapports écrits, y compris les ébauches quel qu’en soit le format;
  • 5.8.2.iii. des résumés de tous les rapports oraux (ou comptes rendus et procès-verbaux d’audiences) suffisants pour satisfaire aux exigences de la Norme relative à la rédaction des rapports, de la norme spécifique au mandat et du test de l’ « évaluateur raisonnable »;
  • 5.8.2.iv. une certification signée et datée; et
  • 5.8.2.v. toutes les autres données, informations et documents nécessaires pour étayer les opinions, analyses et conclusions du membre et pour démontrer la conformité à la présente règle et à toutes les autres normes applicables, ou les références à l’emplacement ou aux emplacements de ces autres documents.
• 5.8.3 Une photocopie ou une copie électronique de l’ensemble des services professionnels écrits envoyés ou fournis à un client autorisé satisfait à l’exigence d’une copie conforme.
  • 5.8.3.i. Le support reconnu par l’industrie pour l’entreposage électronique est en format PDF ou l’équivalent stocké sur un disque dur ou un serveur accessible au membre.
  • 5.8.3.ii. L’entreposage sur une plateforme logicielle d’évaluation en ligne, y compris les fournisseurs de logiciels de rapports sur formulaires ou les SGE, ne satisfait pas à cette exigence des NUPPEC.
• 5.8.4 Il convient de choisir avec soin la forme, le style et le type de support des documents écrits, qui peuvent être manuscrits et informels, pour s’assurer qu’ils sont récupérables par le membre pendant toute la période de conservation prescrite des documents.
• 5.8.5 Un dossier de travail doit être conservé pendant la période minimale de :
  • 5.8.5.i. sept (7) ans après sa préparation ; ou
  • 5.8.5.ii. deux (2) ans après le règlement définitif de toute procédure judiciaire au cours de laquelle un témoignage a été rendu ou une procédure d’assurance responsabilité professionnelle a eu lieu ;
  • 5.8.5.iii. soit celle dont l’échéance est la plus éloignée.
• 5.8.6 Un membre doit (sous réserve du point 5.8.8):
  • 5.8.6.i. conserver le dossier de travail et en avoir la garde; ou
  • 5.8.6.ii. prendre les dispositions appropriées pour la conservation, l’accès et la récupération du dossier de travail avec la partie ayant la garde du dossier de travail.
• 5.8.7 Si un membre n’est pas en mesure de conserver une copie du dossier de travail, que ce soit en raison des règles internes d’un employeur ou d’un changement d’employeur, toutes les mesures raisonnables doivent être prises par le membre pour assurer la disponibilité de ces rapports et dossiers de travail lorsque requis.
• 5.8.8 Un membre doit obtenir l’engagement écrit des employeurs que les rapports et les dossiers de travail seront mis à disposition lorsque cela sera nécessaire.
• 5.9 Divulgation [v. 4.2.10]
• 5.9.1 Un membre s’engage à protéger la nature confidentielle des relations membre-client.
• 5.9.2 Un membre ne doit pas divulguer les analyses, opinions et conclusions d’un mandat à quiconque autre que :
  • 5.9.2.i. le client autorisé et les parties spécifiquement autorisées par le membre et le client autorisé à recevoir de telles informations;
  • 5.9.2.ii. les tiers auxquels le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi (p. ex. les tribunaux); ou
  • 5.9.2.iii. un comité ou membre d’un comité de l’ICE autorisé.
• 5.9.3 Un membre ne doit pas divulguer les informations fournies par un client sous le sceau de la confidentialité à quiconque autre que :
  • 5.9.3.i. les parties spécifiquement autorisées par le client autorisé à recevoir ces informations;
  • 5.9.3.ii. les tiers, lorsque le membre est légalement tenu de fournir cette information dans le cours normal de la loi; ou
  • 5.9.3.iii. un comité ou membre d’un comité de l’ICE autorisé.
• 5.9.4 Si les conditions d’un mandat exigent que l’exécution de ce mandat demeure confidentielle, un membre doit refuser tout nouveau mandat portant sur le même bien contenant une condition exigeant la divulgation de tout mandat antérieur.
• 5.9.5 Le Commissariat à la protection de la vie privée du Canada a statué que la prise de photographies:
  • 5.9.5.i. est considérée comme une collecte de renseignements personnels lorsque les photographies montrent des images de renseignements de nature personnelle qui peuvent être rattachées à une personne en particulier ; et
  • 5.9.5.ii. constitue une violation de la loi, si la prise est faite sans le consentement de l’occupant.
• 5.9.6 Un membre doit :
  • 5.9.6.i. obtenir le consentement formel d’un occupant avant de photographier sa zone d’occupation personnelle ; et
  • 5.9.6.ii. l’informer que les photographies peuvent être incluses dans le rapport.
• 5.9.7 Lors de l’obtention d’un consentement formel, un membre doit énoncer ses objectifs de manière à ce que l’occupant puisse raisonnablement comprendre comment les informations/photographies seront utilisées ou divulguées.
• 5.9.8 Une copie de tout consentement écrit à la prise et à l’utilisation de photographies doit être conservée dans le dossier de travail. Un modèle de formulaire de consentement est disponible à l’adresse suivante : https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/forms-templates/.
• 5.9.9 S’il n’est pas possible d’obtenir un consentement écrit, il est possible de s’appuyer sur un consentement verbal.
  • 5.9.9.i. Un document écrit contenant les détails précisant quand et comment le consentement verbal a été obtenu et auprès de qui, doit être conservé dans le dossier de travail.
• 5.9.10 Si aucune forme de consentement ne peut être obtenue, un membre doit documenter les démarches entreprises pour obtenir le consentement, indiquer qu’aucune forme de consentement n’a pu être obtenue, et fournir une explication dans le rapport.
  • 5.9.10.i. Les motifs peuvent inclure :
    • un occupant ou l’un des multiples occupants a refusé de consentir;
    • l’occupant n’était pas présent au moment de l’inspection ou n’a pu être joint (par exemple, en dehors de la ville ou du pays) ;
    • une barrière linguistique empêchait l’occupant de comprendre  suffisamment la langue pour donner un consentement formel ; ou
    • l’occupant, au moment de l’inspection, n’avait pas l’âge légal pour donner un consentement formel.
• 5.9.11 Si aucune forme de consentement ne peut être obtenue, les photographies comprenant des images de renseignements personnels ne peuvent être prises.
• 5.9.12 Un membre doit prendre toutes les mesures raisonnables afin de s’assurer que les images de renseignements personnels, d’occupants et de toute autre personne ne sont pas visibles sur les photographies.
• 5.9.13 Si un immeuble est vacant et ne contient aucun renseignement personnel identifiable, le consentement à la prise de photographies n’est pas requis.
• 5.9.14 Un membre devrait inclure dans le rapport des conditions limitatives stipulant qu’il n’est pas responsable de l’utilisation abusive des photographies par des tiers.
• 5.10 Conflit [v. 4.2.11]
• 5.10.1 Un conflit d’intérêts ou un risque de conflit d’intérêts survient lorsqu’il y a une perception que la capacité d’un membre à exercer le jugement professionnel impartial requis est compromise ou qu’il y a un risque que la capacité d’un membre à exercer le jugement professionnel impartial requis soit compromise.
  • 5.10.1.i. Le fait de reconnaître et d’admettre un conflit ne l’élimine pas.
• 5.10.2 La reconnaissance de l’existence du conflit auprès du client autorisé peut ne pas le résoudre ; si les circonstances l’exigent, un membre doit refuser ou se retirer du mandat.
• 5.10.3 Un membre doit élaborer, soutenir et communiquer chaque analyse, opinion et conclusion sans égard :
  • 5.10.3.i. à tout intérêt personnel dans cette affaire;
  • 5.10.3.ii. à toute partie liée au mandat;  ou
  • 5.10.3.iii. au résultat du mandat.
• 5.10.4 Il est contraire à l’éthique professionnelle d’accepter un mandat si le membre a un intérêt personnel direct, indirect, actuel ou potentiel dans le bien qui fait l’objet du mandat, ou dans le résultat du mandat, à moins que :
  • 5.10.4.i. l’intérêt personnel ne soit divulgué au client par écrit :
    • avant l’acceptation du mandat, ou
    • dès que le conflit est révélé ou perçu.
  • 5.10.4.ii. un client ne reconnaisse et accepte le conflit par écrit; et
  • 5.10.4.iii. l’intérêt personnel ne soit pleinement et précisément révélé dans le rapport.
• 5.10.5 Un membre doit examiner tous les conflits potentiels et en discuter avec un client potentiel avant d’accepter un mandat ou dès qu’un conflit survient.
• 5.10.6 La dissimulation du paiement ou de la réception d’un honoraire, d’une commission, d’un frais de référencement ou de toute autre chose de valeur ou sans valeur en rapport avec l’obtention d’un ou la référence pour un mandat est contraire à l’éthique professionnelle.
  • 5.10.6.i. Un Membre doit remettre une déclaration par écrit au client et obtenir son consentement écrit en rapport avec tout honoraire, commission, frais de référencement ou toute autre forme de compensation, qu’elle ait une valeur monétaire ou non, liée à l’obtention d’un ou la référence pour un mandat avant d’accepter ledit mandat.
  • 5.10.6.ii. Le paiement ou la réception d’un honoraire, d’une commission, d’un frais de référencement ou de tout autre élément de valeur ou non lié à l’obtention d’un ou la référence pour un mandat doit être divulgué dans la certification du rapport écrit et dans toute lettre de transmission dans laquelle des conclusions sont énoncées.
• 5.10.7 Les membres doivent suivre toutes les étapes nécessaires pour s’assurer qu’ils ne sont pas en conflit d’intérêts quand ils ont déjà effectué l’évaluation d’une propriété et qu’on leur demande de faire une nouvelle évaluation. (i.e.  « représentation successive »).
• 5.11 Compétence [v. 3.20, 3.74, 4.2.7]
• 5.11.1 Avant d’accepter un mandat ou de signer une entente pour réaliser tout mandat, le membre doit identifier correctement le problème à résoudre et posséder les connaissances et/ou l’expérience nécessaires pour réaliser le mandat de façon compétente. Sinon, il doit :
  • 5.11.1.i. divulguer par écrit au client son manque de connaissances et/ou d’expérience avant d’accepter le mandat; et
  • 5.11.1.ii. prendre toutes les mesures nécessaires ou appropriées pour exécuter le mandat de manière compétente; et
  • 5.11.1.iii. si le membre ne possède pas toute l’expérience et/ou les connaissances nécessaires pour  un mandat, il doit, dans son rapport, décrire les étapes suivies pour compléter ledit mandat de manière compétente.
• 5.11.2 Les étapes nécessaires et appropriées pour exécuter un mandat de façon compétente comprennent l’analyse personnelle des offres de formation pertinentes provenant de sources de formation agréées, demander la collaboration d’un autre membre ou professionnel ayant les connaissances ou l’expérience nécessaires, ou la rétention des services d’autres personnes possédant les connaissances ou l’expérience nécessaires.
• 5.11.3 Lorsqu’un membre ne possède pas les connaissances et l’expérience requises dans une zone de marché, il doit acquérir une compréhension des conditions du marché local au-delà des données concrètes telles que les données démographiques, les coûts, les ventes et les locations.  Un membre doit passer le temps nécessaire dans une zone de marché pour acquérir des compétences géographiques ou s’affilier à un membre local qualifié ou à un tiers ayant les compétences nécessaires.
• 5.11.4 La compétence, y compris la compétence géographique, est une exigence pour la cosignature.
• 5.12 Situations conditionnelles [v. 4.2.12]
• 5.12.1 Il est contraire à l’éthique professionnelle d’accepter un mandat professionnel, à l’exclusion d’un service de conseil, si la rémunération est conditionnelle :
  • 5.12.1.i. à la déclaration d’une valeur préétablie;
  • 5.12.1.ii. à l’indication d’une valeur qui favorise le client autorisé en raison d’un préjugé;
  • 5.12.1.iii. au montant de l’estimation de valeur (c.-à-d. ad valorem);
  • 5.12.1.iv. à l’atteinte d’un résultat stipulé; ou
  • 5.12.1.v. à la réalisation d’un événement subséquent directement lié à l’opinion de valeur.
• 5.12.2 Lorsqu’on demande à un membre d’entreprendre un mandat pour réaliser à la fois un mandat d’évaluation des propriétés immobilières et un mandat de consultation, la rémunération pour le mandat d’évaluation des propriétés immobilières ne peut pas être conditionnelle, mais la rémunération pour le mandat de consultation peut être conditionnelle.
• 5.12.3 Dans ces circonstances, le membre doit :
  • 5.12.3.i. convenir avec le client autorisé afin que la rémunération de l’évaluation des propriétés immobilières ne soit pas conditionnelle; et
  • 5.12.3.ii. inclure dans la certification une divulgation des ententes de rémunération distinctes pour la partie évaluation des propriétés immobilières et la partie consultation du mandat; ou
  • 5.12.3.iii. retenir (ou suggérer au client autorisé de retenir) les services d’un autre membre pour réaliser l’évaluation des propriétés immobilières en vertu d’une rémunération qui n’est pas conditionnelle.
• 5.12.4 Un membre doit tenir compte de la législation dans sa juridiction régissant la représentation et les services professionnels rendus sur une base conditionnelle.
• 5.12.5 Lorsqu’un membre travaille également en tant que professionnel de l’immobilier ou courtier immobilier, les informations appropriées doivent être fournies afin que le client autorisé distingue à quel moment le membre agit en sa qualité de professionnel de l’immobilier ou de courtier immobilier et à quel moment il agit en tant qu’évaluateur, consultant ou planificateur de fonds de prévoyance.
  • 5.12.5.i. Lorsqu’il agit comme agent un individu maximisera la position de son client. Lorsque le membre agit à titre d’évaluateur, de consultant ou de planificateur de fonds de prévoyance, les services professionnels sont fournis de façon objective et impartiale.
  • 5.12.5.ii. Il faut prendre soin de s’assurer que le client autorisé comprenne bien cette différence, afin de bien comprendre l’opinion ou le conseil offert.
  • 5.12.5.iii. Les divulgations doivent être faites par écrit, et un membre divulguera que la couverture d’assurance en vertu du programme de l’ICE ne s’applique pas à ses activités en tant que courtier ou agent immobilier au moyen d’une déclaration semblable à celle-ci : « La présente opinion ne doit pas être considérée comme une évaluation officielle de la valeur marchande et n’est pas couverte par le Programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’Institut canadien des évaluateurs. »
• 5.12.6 Un membre peut recommander un prix de vente/d’inscription pour un client autorisé lorsqu’il agit en tant que professionnel de l’immobilier ou courtier immobilier, à condition qu’aucun rapport ne soit préparé et que le membre informe clairement le client autorisé que la recommandation de vente/inscription n’est pas un rapport d’évaluation officiel.
  • 5.12.6.i. Un membre agissant en tant que courtier ou agent de vente/d’inscription n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’ICE pour les réclamations découlant d’une recommandation de prix de vente/d’inscription.

6 NORME RELATIVE À LA RÉDACTION DE RAPPORTS – RÈGLES

• 6.1 Préambule
• 6.1.1 La présente norme énonce les règles communes à tous les rapports.
• 6.1.2 Les membres ne peuvent pas rédiger des rapports en conformité avec la seule Norme relative à la rédaction de rapports.
• 6.1.3 Les membres doivent rédiger les rapports conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la norme correspondant au type de mandat entrepris :
  • 6.1.3.i. un mandat d’évaluation de propriétés immobilières doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes d’évaluation des propriétés immobilières [v. 8]
  • 6.1.3.ii. un mandat d’examen doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes d’examen [v. 10]
  • 6.1.3.iii. un mandat de consultation doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes de consultation [v. 12]
  • 6.1.3.iv. un mandat d’étude de fonds de prévoyance doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme d’étude de fonds de prévoyance [v. 14]
  • 6.1.3.v. un mandat de machinerie et équipement doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes d’évaluation de machinerie et équipement [v. 16]
  • 6.1.3.vi. un mandat d’évaluation de masse doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes d’évaluation de masse [v. 18]
• 6.2 Règles
  Dans un rapport [v. 7.1] le membre doit :
• 6.2.1 mentionner le nom du client autorisé et de l’utilisateur autorisé; [v. 7.2]
• 6.2.2 indiquer l’utilisation autorisée de ses opinions et de ses conclusions; [v. 7.3]
• 6.2.3 identifier l’objectif du mandat, y compris une définition pertinente de la valeur recherchée, le cas échéant; [v. 7.4]
• 6.2.4 décrire l’envergure des travaux requis pour réaliser le mandat; [v. 7.5, 7.6, 7.9.4, 9.17]
• 6.2.5 indiquer la date effective de ses analyses, ses opinions et ses conclusions et préciser si l’opinion est courante, rétrospective, prospective ou une mise à jour; [v. 7.7]
• 6.2.6 indiquer la date du rapport; [v. 7.8]
• 6.2.7 inclure toutes les hypothèses et les conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives extraordinaires); [v. 7.9]
• 6.2.8 décrire les conditions hypothétiques qui ont été considérées, s’il y a lieu; [v. 7.10] et
• 6.2.9 inclure une certification signée; [v. 3.75, 7.11]
  
  Remarque : le membre qui signe une certification assume la responsabilité du rapport et du contenu du rapport. [v. 7.1, 7.12]

7 NORME RELATIVE À LA RÉDACTION DE RAPPORTS – COMMENTAIRES

• 7.1 Rapport [v. 3.4, 3.38, 3.68, 3.75, 3.76, 3.77, 6.2]
• 7.1.1 Un rapport transmis par tout moyen doit être conforme à la présente norme et à la norme appropriée au type de mandat entrepris.
• 7.1.2 Un membre doit prendre des mesures pour satisfaire au test de l’« évaluateur raisonnable » afin de protéger et de garantir l’intégrité des rapports transmis, y compris les rapports transmis par voie électronique.
• 7.1.3 Les membres doivent avoir le contrôle exclusif de l’apposition de leurs signatures analogique et numérique.
  • 7.1.3.i. Lorsque l’apposition d’une signature électronique a été déléguée :
    • la délégation est valide pour un seul mandat à la fois; et
    • une confirmation écrite de la délégation doit être conservée dans le dossier de travail de chaque mandat.
• 7.1.4 Un membre devrait prendre des mesures pour protéger sa signature électronique. La signature devrait être protégée par un mot de passe et ne devrait jamais être partagée sans le consentement du membre.
  • 7.1.4.i. Un membre ne devrait pas fournir sa signature électronique ou numérique et son mot de passe aux clients autorisés ou compagnies de gestion d’évaluation.
    • Si le membre donne accès à sa signature à un cosignataire ou un employeur il devrait avoir une entente écrite stipulant les situations où la signature peut être utilisée et celles où le rapport original peut être modifié.
• 7.1.5 La signature électronique apposée sur un rapport est tout aussi authentique et confère la même responsabilité qu’une signature à l’encre sur la copie papier d’un rapport.
• 7.1.6 Un rapport sur formulaire approuvé par l’ICE, soit le «rapport résidentiel», le «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou le «rapport de bureau (traduction de Desktop)», peut seulement être utilisé pour un mandat de financement hypothécaire visant un immeuble et le rapport doit être conforme à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières.
  • 7.1.6.i. Un «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou un «rapport de bureau (traduction de Desktop)», ne peut être utilisé pour exécuter un mandat  d’étude de fonds de prévoyance ou un mandat d’évaluation de machinerie et équipement.
• 7.1.7 Dans le cadre d’un mandat de financement hypothécaire, lorsque le rapport rédigé est un rapport sur formulaire approuvé par l’ICE, soit le «rapport résidentiel», le «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou le «rapport de bureau (traduction de Desktop)», il doit rencontrer les critères suivants :
  • 7.1.7.i. l’utilisation autorisée est un financement hypothécaire de premier rang;
  • 7.1.7.ii. des données extérieures et intérieures jugées fiables sont disponibles sur la propriété visée  par l’entremise de sources publiques et privées;
  • 7.1.7.iii. toutes les données à l’appui datent de moins de trois (3) ans ; et
  • 7.1.7.iv. le rapport comprend des hypothèses et des conditions limitatives appropriées. [v. 7.9]
• 7.1.8 Dans le cadre d’un mandat de financement hypothécaire, un rapport sur formulaire approuvé par l’ICE, soit le «rapport résidentiel», le «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou le «rapport de bureau (traduction de Desktop)», peut être utilisé seulement lorsque les hypothèses suivantes sont rencontrées :
  • 7.1.8.i. le prêteur est censé avoir les connaissances et l’expérience nécessaires pour comprendre l’analyse soutenant l’évaluation présentée avec des explications limitées dans ce type de rapport sur formulaire lorsqu’il est préparé pour un financement hypothécaire;
  • 7.1.8.ii. le prêteur a déterminé que l’emprunteur possède la capacité et la volonté de rembourser; et
  • 7.1.8.iii. le ratio prêt/valeur est conforme aux politiques des établissements de crédit et à la réglementation fédérale en matière de prêts.
• 7.1.9 Lorsqu’un rapport d’évaluation résidentielle sur formulaire approuvé par l’ICE est utilisé pour un financement hypothécaire, les termes « identifier » et « analyser » sont considérés comme signifiant : déclarer et résumer.
  • 7.1.9.i. Ce type de rapport doit résumer l’analyse de l’évaluateur et le raisonnement qui sous-tend ses conclusions et doit fournir suffisamment d’informations pour que le client autorisé ou l’utilisateur autorisé puisse comprendre l’analyse du membre et le raisonnement qui sous-tend ses conclusions.
• 7.1.10 Un «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou un «rapport de bureau (traduction de Desktop)», peut être utilisé seulement lorsque le mandat vise une propriété existante dont la construction est considérée comme achevée à 100 %.
• 7.1.11 Un «rapport sommaire (traduction de Drive-by)» ou un «rapport de bureau (traduction de Desktop)», ne peut pas être utilisé lorsque le mandat vise une nouvelle construction ou des améliorations partiellement achevées.
• 7.1.12 Un rapport sur les loyers du marché d’un logement accessoire pour un immeuble spécifique et identifiable devrait :
  • 7.1.12.i. inclure une page de rapport sur les loyers du marché pour chaque logement accessoire additionnel;
  • 7.1.12.ii. se conformer à la Norme relative aux actes d’évaluation des propriétés immobilières (y compris les rapports autonomes sur les loyers du marché) des NUPPEC;
  • 7.1.12.iii. n’être fourni que si le membre a :
    • confirmé que le zonage autorise la construction d’un logement accessoire;
    • confirmé que :
      • les permis nécessaires sont en place ou sur le point d’être émis (cela peut inclure les permis d’aménagement, d’occupation, de construction, d’incendie, d’électricité) OU
      • le logement accessoire dispose des caractéristiques nécessaires pour être considéré comme un logement secondaire autorisé ; ET
    • a récemment inspecté le logement secondaire OU a pu se fier à des données fiables récentes, datant de moins d’un (1) an, identifiant les caractéristiques dudit logement.
• 7.1.13 Lorsqu’il utilise un rapport sur formulaire résidentiel, un membre doit utiliser le formulaire le plus récent approuvé par l’Institut. (https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/forms-templates/ )
• 7.2 Client autorisé et utilisateur autorisé [v. 3.12, 3.14, 6.2.1]
• 7.2.1 Le client autorisé est la personne ou l’organisation pour laquelle le membre rend ou accepte de rendre ses services professionnels.
• 7.2.2 Sauf tel que prévu en 7.2.3.ii, le client autorisé et/ou l’utilisateur autorisé doivent être identifiés par leur nom dans le rapport.
  • 7.2.2.i. Des termes tels que, mais non limités à : « à déterminer », « à confirmer », « John Doe et ses prêteurs », « Jane Doe et ses subsidiaire », « John Smith et ses cessionnaires » ne sont pas acceptables.
  • 7.2.2.ii. L’utilisation de noms ou types vagues et non définis du client autorisé ou des utilisateurs autorisés n’est pas permise.
  • 7.2.2.iii. Lorsque le mandat provient d’une société de gestion d’évaluations (SGE), le rapport peut identifier la SGE qui a demandé le rapport dans la section « Demandé par » du rapport. Le rapport devrait indiquer clairement que la SGE n’est ni le client autorisé ni l’utilisateur autorisé.
  • 7.2.2.iv. Lorsque l’utilisation autorisée est pour le financement hypothécaire et que le mandat est provient d’un courtier en hypothèques ou un emprunteur, mais qu’aucun prêteur n’a été identifié, seul une ébauche de rapport peut être fournie jusqu’à ce qu’un prêteur ait été identifié.
  • 7.2.2.v. Une fois le prêteur identifié, le membre peut confirmer que le rapport répond aux conditions de référence du prêteur et finaliser le rapport avec le prêteur identifié par son nom en tant que client autorisé et utilisateur autorisé.
• 7.2.3 La relation client-membre dure au moins jusqu’à l’achèvement de l’utilisation autorisée du rapport original ou jusqu’à ce que le client autorisé accorde une libération.
  • 7.2.3.i. Une partie qui reçoit un exemplaire d’un rapport ne devient pas un utilisateur autorisé ou un client autorisé à moins d’être autorisée et identifiée par son nom et par écrit par le membre et le client autorisé.
  • 7.2.3.ii. Lorsqu’un rapport est préparé par le membre pour être examiné en cour ou au tribunal, un utilisateur autorisé comprenant un juge, un médiateur, un arbitre ou un autre juge de fait, il n’est pas nécessaire de les identifier par leur nom.
• 7.3 Utilisation autorisée [v. 3.13, 6.2.2]
• 7.3.1 Avant d’accepter un mandat, un membre doit communiquer avec le client autorisé pour identifier et prendre en considération l’utilisation autorisée afin de :
  • 7.3.1.i. définir correctement le problème à l’étude ; et
  • 7.3.1.ii. comprendre ses responsabilités en matière d’élaboration et de présentation du rapport pour le mandat.
• 7.3.2 L’utilisation autorisée des opinions et conclusions, tels qu’établis avec le client autorisé, doit être indiquée dans un rapport.
  • 7.3.2.i. L’utilisation de types vagues ou non définis d’utilisation autorisée n’est pas permise.
• 7.4 Objectif [v. 6.2.3]
• 7.4.1 Le but d’un rapport est l’utilisation autorisée correspondant à l’objectif du client autorisé.
• 7.4.2 Le but du rapport doit être énoncé clairement.
• 7.4.3 Toute(s) définition(s) de valeur doit(vent) être incluse(s), si elle(s) s’applique(nt), dans un rapport, de même que sa(leur) source.
• 7.5 Envergure des travaux [v. 3.74, 6.2.4]
• 7.5.1 L’envergure des travaux dans un rapport décrit la quantité et le type d’informations recherchées et l’analyse appliquée pour réaliser un mandat et comprend :
  • 7.5.1.i. l’inspection (une inspection du bien visé est obligatoire, sous réserve de toute condition limitative extraordinaire);
    • une inspection doit, au minimum, être suffisamment approfondie pour :
      • décrire correctement le bien visé dans le rapport,
      • élaborer une opinion sur l’usage le meilleur et le plus profitable, lorsqu’une telle opinion est nécessaire et approprié, et
      • faire des comparaisons pertinentes par rapport au bien visé.
    • Dans certaines situations, les inspections intérieures et/ou extérieures ne sont pas possibles à la date de l’évaluation. C’est le cas par exemple :
      • Lorsque les améliorations ont été détruites, enlevées ou n’ont pas encore été construites.
      • Lors de la réalisation d’un rapport rétrospectif ou prospectif.
      • Lorsque l’accès est refusé ou impossible.
  • 7.5.1.ii. La recherche sur les facteurs physiques, juridiques, sociaux, politiques, économiques et/ou autres qui pourraient affecter le bien visé :
    • Un membre ne peut pas élaborer un rapport crédible s’il ne dispose pas d’informations adéquates sur le bien en question.
    • Lorsque les informations relatives aux caractéristiques physiques ne sont pas disponibles à l’occasion d’une inspection (par ex. conditions d’enneigement, envergure des travaux, instructions du client) ou auprès de sources tierces fiables, un membre a le devoir d’obtenir les informations nécessaires à l’élaboration du rapport avant de poursuivre le mandat ou de s’en retirer.
    • Toute autre raison de ne pas inspecter l’intérieur et/ou l’extérieur du bien visé doit être expliquée en détail au moyen d’une condition limitative extraordinaire. Ces raisons peuvent être notamment :
      • Lorsque l’accès est refusé ou décrété par l’autorité sanitaire, la municipalité, la province, le territoire, l’autorité fédérale ou tout autre organisme de réglementation, en raison de la nature toxique du bien concerné, de la mise en quarantaine d’un immeuble ou de ses occupants, de sorte qu’il existe un risque pour la santé d’un membre ou toute circonstance susceptible de mettre un membre en danger (par ex., un occupant hostile ou toute autre situation similaire).
      • Lorsque l’accès n’est pas possible en raison de l’incapacité d’accéder physiquement au bien (par ex. : terrain marécageux ou inondé, voies d’eau impraticables, routes d’accès impraticables ou immeuble enclavé).
    • En cas d’incapacité d’un membre à effectuer une inspection intérieure d’un immeuble lorsque le but du mandat est de conclure à une valeur marchande, la conclusion doit être énoncée sous la forme d’un intervalle de valeurs uniquement.
  • 7.5.1.iii. Un rapport élaboré sans inspection intérieure et extérieure de l’immeuble à évaluer doit être conforme aux NUPPEC.
  • 7.5.1.iv. Un membre doit rechercher d’autres sources de données fiables pour accroître la crédibilité d’un rapport lorsque les renseignements concernant l’intérieur de l’immeuble à évaluer ne peuvent pas être vérifiés par une inspection intérieure personnelle.
  • 7.5.1.v. La recherche et l’analyse de données, incluant :
    • Les mêmes sources que celles utilisées pour rechercher et vérifier des données comparables peuvent être utilisées pour obtenir des informations sur le bien en question.
    • Les sources de données utilisées dans un rapport doivent être clairement identifiées.
    • Un rapport doit comprendre une explication justifiant la confiance accordée aux sources de données.
    • Les sources alternatives de données fiables comprennent :
      • les données récentes et fiables sur les inscriptions,
      • les informations sur l’évaluation foncière,
      • les archives fédérales, provinciales ou municipales,
      • les informations vérifiées provenant du client ou du propriétaire qui décrivent les caractéristiques physiques de la structure et du reste de la propriété.
  • 7.5.1.vi. Un membre doit faire preuve de diligence raisonnable pour confirmer la fiabilité de toute donnée fournie par un tiers et utilisée dans un rapport.
  • 7.5.1.vii. Un membre doit prendre en compte :
    • la fiabilité d’une source de données et déterminer s’il y a des raisons de douter des données; et
    • les instructions données par un client autorisé/utilisateur autorisé et confirmer quelles sources de données sont acceptables.
  • 7.5.1.viii. Un membre doit :
    • ne pas se fier uniquement aux résultats générés par l’IA lors de l’élaboration des rapports.
      • Cela inclut l’IA de type chatbot qui peut imiter le style humain et les logiciels de reconnaissance d’images qui s’appuient sur des algorithmes pour « attribuer » des conclusions sur l’état et la qualité.
    • confirmer la crédibilité de tout résultat généré par l’IA utilisé dans l’élaboration d’un rapport.
  • 7.5.1.ix. Les membres doivent s’appuyer sur autant de sources de données fiables qu’il est raisonnablement possible de le faire et un rapport doit fournir des informations au sujet :
    • des documents utilisés et de leur disponibilité pour examen par le client autorisé ou un utilisateur autorisé;
    • de l’analyse appliquée; et
    • de toute limitation imposée au mandat.
• 7.5.2 L’envergure des travaux doit être suffisante pour donner lieu à des analyses, des opinions et des conclusions qui sont crédibles dans le contexte de l’utilisation autorisée du rapport.
• 7.5.3 Il existe trois formats de rapport :
  • 7.5.3.i. Rapport sur formulaire : il s’agit d’un rapport bref qui comprend toutes les informations pertinentes pour un mandat. Les informations sont analysées et expliquées avec les données justificatives conservées au dossier de travail.
  • 7.5.3.ii. Rapport abrégé : il s’agit d’un rapport bref dans un format narratif qui comprend toutes les informations pertinentes pour un mandat. L’information est analysée et expliquée avec les données justificatives conservées au dossier de travail.
  • 7.5.3.iii. Rapport complet : il s’agit d’un rapport détaillé et complet dans un format narratif qui comprend toutes les informations pertinentes pour un mandat.  Ce type de rapport est plus élaboré.  Les informations sont analysées et expliquées en profondeur avec les données justificatives conservées au dossier de travail.
• 7.5.4 Le membre a le fardeau de la preuve pour justifier sa décision relative à l’envergure du travail et le niveau d’information inclus dans un rapport.
• 7.6 Envergure des travaux – Examen d’évaluation [v. 10, 11]
• 7.6.1 Un membre doit définir l’envergure des travaux et indiquer l’envergure du processus d’examen.
• 7.6.2 L’envergure des travaux fait référence à la quantité et au type d’informations examinées et recherchées et à l’analyse appliquée.
• 7.6.3 L’envergure des travaux appliquée doit être suffisante pour mener à des opinions et/ou conclusions qui sont crédibles dans le contexte de l’utilisation autorisée de l’examen.
• 7.6.4 L’envergure des travaux dans un rapport d’examen peut inclure une ou plusieurs des tâches suivantes :
  • 7.6.4.i. inspection – dans un mandat d’examen, une inspection du bien faisant l’objet du rapport sous examen n’est pas obligatoire; elle est sujette aux termes du contrat et à l’utilisation autorisée définie au mandat ainsi qu’à la fiabilité des informations de tierces parties, et de toutes conditions hypothétiques, hypothèses extraordinaires et/ou conditions limitatives extraordinaires;
  • 7.6.4.ii. la recherche de facteurs physiques, juridiques, sociaux, politiques, économiques ou autres qui pourraient affecter le bien visé;
  • 7.6.4.iii. la recherche et l’analyse des données;
  • 7.6.4.iv. l’analyse appliquée (p. ex., application de méthodes d’évaluation)
  • 7.6.4.v. la validation des calculs;
  • 7.6.4.vi. toutes limitations au mandat découlant des termes du mandat, suivant les instructions du client autorisé ou autre; et
  • 7.6.4.vii. l’exécution d’un examen sans opinion de valeur; ou
  • 7.6.4.viii. l’exécution d’un examen avec opinion de valeur.
• 7.6.5 Le membre a le fardeau de la preuve pour justifier sa décision quant à l’envergure des travaux et au niveau d’informations incluses dans un rapport d’examen.
• 7.7 Date de l’évaluation [v. 3.26, 3.67, 6.2.5]
• 7.7.1 Date servant à établir le contexte entourant l’opinion de valeur : la date à laquelle s’applique la valeur.
• 7.7.2 L’opinion de valeur actuelle se rapporte à une date de l’évaluation contemporaine à la date du rapport, correspondant à la date d’inspection ou à une autre date raisonnablement rapprochée de la date d’inspection alors que les conditions du marché n’ont pas ou ne devraient pas avoir changé.
• 7.7.3 L’opinion de valeur rétrospective se rapporte à une date de l’évaluation antérieure à la date du rapport. L’utilisation d’un langage clair et d’une terminologie cohérente dans un rapport rétrospectif (c’est-à-dire au passé tout au long du rapport) est nécessaire pour éviter de produire un rapport trompeur.
  • 7.7.3.i. Les hypothèses extraordinaires et/ou les conditions limitatives extraordinaires doivent être énoncées clairement dans le rapport et indiquent les conditions à partir desquelles l’opinion de valeur rétrospective a été élaborée.
• 7.7.4 L’opinion de valeur prospective a pour but d’estimer une valeur se rapportant à une date de l’évaluation postérieure à la date du rapport. L’utilisation d’un langage clair et d’une terminologie cohérente dans un rapport prospectif (c’est-à-dire au futur tout au long du rapport) est nécessaire pour éviter de produire un rapport trompeur.
  • 7.7.4.i. Une opinion de valeur prospective a pour objectif de représenter une opinion de valeur à une date future, fondée sur les prévisions actuelles des conditions futures du marché. Cette opinion devrait se fonder sur les données du marché pour lesquelles les prévisions ont été établies et non sur le recul montrant les événements qui se sont réellement produits.
  • 7.7.4.ii. Une hypothèse extraordinaire doit être clairement exprimée dans le rapport, afin de citer les conditions du marché à partir desquelles l’opinion de valeur prospective a été élaborée de manière à limiter la responsabilité d’un membre pour tout événement imprévisible qui pourrait modifier les conditions du marché avant la date de l’évaluation.
• 7.7.5 Un rapport de mise à jour est un prolongement d’un rapport original, qui modifie la date de l’évaluation. Dans le rapport de mise à jour, tout changement dans le statut du bien qui en fait l’objet, dans les conditions du marché ou dans tout aspect affectant l’analyse, les opinions et la conclusion depuis le rapport original, ou tout rapport ultérieur, doit être identifié, avec des analyses de l’effet de ces changements lors de l’élaboration de la mise à jour de l’opinion.
  • 7.7.5.i. Deux conditions doivent être remplies avant d’accepter un mandat de mise à jour :
    • le membre ou l’entreprise d’origine et le client autorisé sont impliqués; et
    • le délai entre la date de l’évaluation du rapport initial et celle du rapport de mise à jour n’est pas déraisonnablement long pour le type de biens immobiliers concernés.
  • 7.7.5.ii. Le rapport de mise à jour doit faire référence à la date de l’évaluation, à la date du rapport et à la valeur estimée dans le rapport original.
  • 7.7.5.iii. Le rapport original doit être mis à jour avec de nouvelles données si de nouvelles données sont disponibles.
  • 7.7.5.iv. Une mise à jour qui n’est pas un rapport autonome doit indiquer clairement qu’il :
    • s’agit d’une mise à jour d’un rapport original spécifique;
    • fournit le détail des changements apportés aux biens et aux analyses depuis le rapport original; et
    • doit être lu conjointement avec le rapport original, dont une copie est soit jointe au rapport de mise à jour, soit mise à la disposition du client autorisé sur demande.
  • 7.7.5.v. La réinspection est obligatoire seulement si elle est identifiée comme faisant partie de l’envergure des travaux du rapport de mise à jour.
  • 7.7.5.vi. Une mise à jour n’est pas un renouvellement de la certification de la valeur.
• 7.8 Date du rapport [v. 6.2.6]
• 7.8.1 La date du rapport fait référence à la date d’achèvement du rapport. Si un rapport est rétrospectif ou prospectif, la date du rapport et la date de l’évaluation doivent être incluses en tandem tout au long du rapport, afin de clarifier toute distinction entre les conditions à la date du rapport et les conditions à la date de l’évaluation.
• 7.9 Hypothèses et conditions limitatives (y compris les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives extraordinaires) [v. 6.2.7]
• 7.9.1 Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être mentionnée dans son intégralité ou une référence à son emplacement exact dans le rapport doit être fournie.
• 7.9.2 Lorsqu’une référence est faite au contenu d’une hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que les opinions ou conclusions se fondent sur l’hypothèse extraordinaire.
• 7.9.3 Quand une référence est faite à une hypothèse extraordinaire dans un rapport, elle doit être clairement identifiée comme étant une hypothèse extraordinaire.
• 7.9.4 Avant d’invoquer une condition limitative extraordinaire, le membre doit déterminer que l’envergure du travail retenue permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses.
• 7.9.5 Le membre doit inclure une explication et une justification des conditions limitatives extraordinaires contenues dans le rapport.
• 7.9.6 Les hypothèses extraordinaires et les conditions limitatives extraordinaires n’exigent pas une condition hypothétique.
• 7.9.7 Toutes les hypothèses et conditions limitatives indiquées ici : https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/forms-templates/ constituent un minimum que le membre doit inclure dans chaque rapport, à moins que ce ne soit clairement inapproprié et clairement impertinent au mandat.
• 7.9.8 Un membre travaillant sur un immeuble situé à l’extérieur des limites territoriales du Canada doit :
  • 7.9.8.i. avant d’accepter le mandat, informer clairement un client par écrit que le mandat n’est pas couvert par le programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’ICE; et
  • 7.9.8.ii. inclure une condition limitative extraordinaire à cet effet dans la certification et la lettre de transmission.
• 7.10 Conditions hypothétiques [v. 3.37, 3.44, 3.67, 6.2.8]
• 7.10.1 Les conditions hypothétiques peuvent être utilisées au besoin à des fins juridiques, à des fins d’analyse raisonnable ou pour permettre de faire des comparaisons.
• 7.10.2 En ce qui a trait à des améliorations ou modifications proposées, le membre doit examiner et avoir à sa disposition pour examen futur :
  • 7.10.2.i. les plans, les devis et/ou autres documents suffisants pour établir la portée et la nature des améliorations proposées;
  • 7.10.2.ii. les données probantes indiquant la date probable de la réalisation des améliorations proposées; et
  • 7.10.2.iii. les données concrètes suffisamment claires et pertinentes justifiant les coûts de développement, les revenus anticipés, les projections en matière d’occupation et la concurrence anticipée au moment de l’achèvement des travaux.
  • 7.10.2.iv. un renouvellement de la certification de la valeur ne change pas la date de l’évaluation.
• 7.10.3 Une condition hypothétique exige une hypothèse extraordinaire.
• 7.10.4 Des conditions hypothétiques peuvent s’appliquer peu importe si le mandat requiert une estimation de la valeur rétrospective, actuelle, prospective ou une mise à jour de la valeur. Le membre doit éviter de poser des hypothèses non appuyées.
• 7.10.5 Le rapport doit indiquer clairement que :
  • 7.10.5.i. la condition n’existait pas à la date de l’évaluation;
  • 7.10.5.ii. l’analyse réalisée pour établir une estimation de valeur est fondée sur une hypothèse, plus précisément que cette condition a été, dans le cadre de l’analyse, considérée comme réelle alors qu’en fait elle ne l’est pas;
  • 7.10.5.iii. certains événements, précisés dans le rapport, doivent se produire avant que la condition ne soit réalisée;
  • 7.10.5.iv. l’évaluation ne tient pas compte des événements imprévisibles qui pourraient avoir une incidence sur la conclusion de valeur; et
  • 7.10.5.v. en l’absence de l’hypothèse, la conclusion de valeur aurait probablement été différente.
• 7.10.6 Les évaluations réalisées à des fins d’expropriation peuvent comprendre des conditions hypothétiques et peuvent exiger que le membre invoque une exception juridictionnelle.
• 7.10.7 La condition hypothétique doit être clairement divulguée dans le rapport, cette divulgation comprenant une description de l’hypothèse, les raisons de son utilisation et ses répercussions sur le résultat du mandat.
• 7.10.8 Une analyse fondée sur une condition hypothétique doit donner une analyse crédible et ne doit pas rendre le rapport d’évaluation trompeur.
• 7.11 Certification [v. 6.2.9]
• 7.11.1 Tout rapport d’évaluation écrit doit contenir une certification signée dont le contenu est très semblable au modèle trouvé ici : https://www.aicanada.ca/fr/accueil-des-membres/ressources-de-pratique-professionnelle/forms-templates/.
• 7.12 Responsabilité [v. 5.5, 6.2.9]
• 7.12.1 En signant un rapport, un membre assume la responsabilité du rapport, y compris de l’aide professionnelle, à moins que des limites de responsabilité ne soient décrites dans la certification.
• 7.12.2 Un membre désigné peut se fier à toute forme d’aide professionnelle fournie par un membre qui :
  • 7.12.2.i. est membre en règle de l’ICE; et compétent pour exécuter l’aide professionnelle selon la définition de l’évaluateur raisonnable [v. 3.66]; et
  • 7.12.2.ii. n’est pas un membre retraité ou un étudiant, un associé, un membre AACI honoraire; et
  • 7.12.2.iii. s’il est membre stagiaire, est correctement inscrit avec le membre dans le Registre des stagiaires.
• 7.12.3 Un membre peut recourir à l’aide professionnelle fournie par un non-membre pour des services (par ex., l’aménagement du territoire, l’ingénierie, l’arpentage, la comptabilité) qui ne sont pas inclus dans la définition 3.63 uniquement si le membre a une croyance raisonnable que le non-membre :
  • 7.12.3.i. est membre en règle d’une association/organisation professionnelle ; ou
  • 7.12.3.ii. si la législation ou la réglementation provinciale ou nationale l’exige, est titulaire d’un permis ou d’un certificat l’autorisant à fournir l’aide professionnelle demandée; ou
  • 7.12.3.iii. souscrit une assurance responsabilité civile pour erreurs et omissions qui est appropriée et adéquate à la portée et au type d’aide professionnelle fournie ; ou
  • 7.12.3.iv. est un professionnel ou une personne de métier réputé et crédible, et compétent pour fournir l’aide professionnelle demandée.
• 7.12.4 Il incombe au membre de s’assurer que toute personne fournissant une aide professionnelle à la préparation d’un rapport satisfait aux exigences énoncées au point 7.12.3.
• 7.12.5 Un membre désigné doit divulguer dans la certification du rapport :
  • 7.12.5.i. toutes les personnes qui ont fourni une aide professionnelle; et
  • 7.12.5.ii. l’étendue de l’aide professionnelle.
• 7.12.6 Une hypothèse extraordinaire et/ou une condition limitative concernant l’utilisation par le membre désigné de l’aide professionnelle fournie par un non-membre doit être incluse dans la certification d’un rapport.
• 7.12.7 Un membre peut se fier à l’aide administrative fournie par des membres et/ou des non-membres et il n’est pas tenu de divulguer une aide administrative dans la certification d’un rapport.
• 7.12.8 Si la certification porte la signature d’un membre ou de plusieurs membres comme coauteurs, alors tous les signataires assument la responsabilité de tout le contenu du rapport, à moins que des limites n’aient été décrites dans la certification.

8 NORME RELATIVE AUX ACTES D’ÉVALUATION DE PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES-RÈGLES

• 8.1 Préambule
• 8.1.1 La présente norme décrit des procédures d’élaboration et de communication d’une opinion officielle sur la valeur des propriétés immobilières [v. 8.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], incorpore le contenu minimal nécessaire pour produire un rapport crédible et non trompeur.
• 8.1.2 Un rapport distinct sur le marché locatif d’un immeuble identifiable doit être préparé conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières et en conjonction avec la Norme relative à la rédaction de rapports.
• 8.2 Règles
• Lorsqu’il réalise un rapport d’évaluation d’une propriété immobilière, un membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. sections 6, 7], et doit : 
• 8.2.1 fournir une analyse de la durée d’exposition raisonnable relative à une opinion de valeur marchande; [v. 3.27, 9.2]
• 8.2.2 mentionner le droit de propriété évalué;
• 8.2.3 identifier l’emplacement et décrire les caractéristiques de l’immeuble; [v. 9.3]
• 8.2.4 inclure et analyser les règlements relatifs à l’aménagement du territoire; [v. 9.4]
• 8.2.5 indiquer l’utilisation actuelle et indiquer l’utilisation qui est considérée dans le rapport; [v. 9.5]
• 8.2.6 définir, analyser et déterminer l’usage le meilleur et le plus profitable à la date d’évaluation; [v. 3.36, 9.6]
• 8.2.7 décrire et analyser toutes les données pertinentes au mandat; [v. 9.7]
• 8.2.8 décrire et appliquer les procédures d’évaluation pertinentes au mandat et justifier l’exclusion de toute méthode d’évaluation habituelle; [v. 9.8]
• 8.2.9 décrire le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, opinions et conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation; [v. 9.9]
• 8.2.10 lors de l’élaboration d’une opinion de valeur des droits du bailleur ou des droits du locataire, analyser l’effet sur la valeur, le cas échéant, des dispositions du bail; [v. 9.10]
• 8.2.11 analyser l’effet d’un assemblage sur la valeur; [v. 9.11]
• 8.2.12 analyser l’effet des améliorations prévues par l’état ou par des particuliers sur la valeur; [v. 9.12]
• 8.2.13 analyser l’effet de tous les biens personnels sur la valeur; [v. 3.60, 9.13]
• 8.2.14 analyser et commenter :
  • 8.2.14.i. tous les accords de vente, options, offre(s) ou inscriptions en respectant les exigences de la section 9.14, et
  • 8.2.14.ii. toutes les ventes antérieures du bien sujettes aux exigences de la section 9.14;
• 8.2.15 examiner et réconcilier les données, les analyses et les conclusions de chaque méthode d’évaluation en une estimation finale de la valeur; [v. 9.15]
• 8.2.16 faire rapport de l’estimation de la valeur finale. [v. 9.16]

9 NORME RELATIVE AUX ACTES D’ÉVALUATION DE PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES – COMMENTAIRES

• 9.1 Rapports d’évaluation résidentielle sur formulaire pour un financement hypothécaire
• 9.1.1 Lorsqu’un rapport d’évaluation résidentielle sur formulaire est utilisé pour un financement hypothécaire, les termes « identifier » et « analyser » sont considérés comme signifiant « déclarer » et « résumer ».
• 9.1.2 Le rapport d’évaluation résidentielle sur formulaire utilisé à des fins de financement hypothécaire est bref et fournit un minimum de description. En raison de sa brièveté, ce rapport ne contient que les informations que le membre a jugées nécessaires à la réalisation du mandat.
• 9.1.3 Les rapports d’évaluation résidentielle sur formulaire sont des rapports à utilisateur unique et ne peuvent être copiés, réimprimés, reproduits ou transférés à un autre client autorisé ou utilisateur autorisé sans l’autorisation de l’auteur du rapport et l’autorisation écrite du client autorisé ou de l’utilisateur autorisé nommé dans le rapport.
• 9.1.4 Un client autorisé ou un utilisateur autorisé doit être en mesure de comprendre l’analyse de l’évaluation avec des explications limitées pour ce type de rapport sur formulaire.
• 9.1.5 Les informations relatives à l’immeuble à évaluer et aux ventes comparables figurant dans un rapport d’évaluation résidentielle sur formulaire destiné à l’utilisation autorisée d’un financement hypothécaire sont déclarées et résumées.
• 9.2 Durée d’exposition [v. 3.27, 8.2.1]
• 9.2.1 La durée d’exposition est une estimation rétrospective de la durée fondée sur une analyse des événements passés en supposant un marché concurrentiel et ouvert sur lequel un bien se serait vendu.
• 9.2.2 La durée d’exposition est toujours présumée avoir précédé la date de l’évaluation.
• 9.2.3 La durée d’exposition varie selon le type d’immeuble et les conditions du marché. Elle ne doit pas être présentée comme une estimation isolée de la durée, mais doit faire référence à l’immeuble évalué et à la valeur estimée.
• 9.2.4 La notion globale de durée d’exposition raisonnable englobe, non seulement une durée adéquate, suffisante et raisonnable, mais aussi un effort de mise en marché adéquat, suffisant et raisonnable.
• 9.2.5 La distinction entre la durée d’exposition et la durée de mise en marché doit être clairement indiquée si ces deux notions sont mentionnées dans le rapport.
• 9.3 Caractéristiques de l’immeuble [v. 3.24, 3.34, 3.49, 8.2.2, 8.2.3, 16.2.2]
• 9.3.1 L’inspection effectué par un membre devrait, au minimum, être suffisamment approfondie pour :
  • 9.3.1.i. décrire adéquatement l’immeuble dans le rapport;
  • 9.3.1.ii. élaborer une opinion sur l’usage le meilleur et le plus profitable, lorsqu’une telle opinion est nécessaire et appropriée; et
  • 9.3.1.iii. permettre de faire des comparaisons pertinentes dans l’évaluation du bien.
• 9.3.2 Un membre doit inspecter personnellement le bien visé ou inclure une condition limitative extraordinaire s’il ne l’a pas fait.
• 9.3.3 Les caractéristiques de l’immeuble doivent être décrites et analysées adéquatement dans le rapport. Le rapport doit inclure :
  • 9.3.3.i. l’identification de l’immeuble au moyen de l’adresse civique, d’une description légale ou de toute autre référence permettant d’identifier avec certitude l’emplacement et le type d’immeuble;
  • 9.3.3.ii. les droits évaluer;
  • 9.3.3.iii. les caractéristiques d’ordre physique, juridique et économique;
  • 9.3.3.iv. tous biens personnels, biens meubles, objets mobiliers, installations commerciales et/ou biens incorporels, s’ils sont inclus dans l’estimation de la valeur;
  • 9.3.3.v. toutes restrictions, servitudes, charges, baux, réserves, conventions, contrats, déclarations, impositions spéciales, privilèges ou autres facteurs de nature semblable connus ou apparents, si pertinents au mandat;
  • 9.3.3.vi. la considération des conditions nuisibles connues;
  • 9.3.3.vii. si la propriété à l’étude est une participation fractionnaire ou un intérêt partiel; et
  • 9.3.3.viii. la portée de l’inspection de la propriété à l’étude.
• 9.4 Réglementation relative à l’aménagement du territoire [v. 8.2.4]
• 9.4.1 La réglementation relative à l’aménagement du territoire, y compris le zonage, doivent être identifiés et leur incidence sur l’utilisation et sur la valeur doit être analysée. L’analyse doit tenir compte également de toute modification raisonnable et probable à la réglementation relative à l’aménagement du territoire, de la demande du point de vue économique, des possibilités d’adaptation physique de l’immeuble et des tendances du marché.
• 9.4.2 Un membre doit raisonnablement soutenir la probabilité et l’imminence d’un changement dans la réglementation relative à l’aménagement du territoire lorsque l’usage le meilleur et le plus profitable considère un changement dans la réglementation relative à l’aménagement du territoire (par exemple, la modification du zonage ou le redéveloppement).
• 9.5 Utilisation [v. 8.2.5, 16.2.3]
• 9.5.1 L’utilisation actuelle du bien à la date de l’évaluation doit être incluse dans le rapport.
• 9.5.2 Si l’utilisation existante n’est pas conforme, le membre doit discuter et analyser les conséquences de cette utilisation.
• 9.6 Usage le meilleur et le plus profitable [v. 3.36, 8.2.6]
• 9.6.1 Le rapport doit contenir une opinion sur l’usage le meilleur et le plus profitable du bien, à moins qu’une telle opinion ne soit pas nécessaire.
• 9.6.2 Si le but du mandat est de fournir une valeur marchande, la justification et le raisonnement soutenant l’opinion de l’usage le meilleur et le plus profitable doivent être inclus au rapport.
• 9.6.3 L’analyse de l’usage le meilleur et le plus profitable du bien (considéré vacant et tel qu’amélioré) et le raisonnement lui permettant d’en arriver à l’opinion et à la conclusion présentée, doivent:
  • 9.6.3.i. être présenté avec la rigueur et un niveau de détail proportionnel à son importance dans le rapport; et
  • 9.6.3.ii. se fonder sur les différents facteurs à caractère juridique, physique et économique.
• 9.6.4 Des opinions en fonction de l’usage le meilleur et le plus profitable sont requises tant pour :
  • 9.6.4.i. le terrain comme s’il était vacant; et
  • 9.6.4.ii. le bien tel qu’amélioré.
• 9.7 Description et analyse de toutes les données pertinentes au mandat [v. 3.66, 8.2.7, 16.2.5]
• 9.7.1 Les informations et les analyses fournies dans un rapport doivent être suffisantes pour expliquer et soutenir le raisonnement qui a mené à l’opinion et aux conclusions.
• 9.7.2 Les processus de collecte et de vérification des informations pertinentes doivent être effectués d’une manière conforme au test de l’« évaluateur raisonnable ».
• 9.7.3 Les trois méthodes d’évaluation exigent la collecte de données comparables. La décision relative à la pertinence d’étudier les données comparables et l’envergure de la vérification les données dépendra de la portée du mandat et doit se conformer au test l’« évaluateur raisonnable ».
• 9.8 Procédés d’évaluation [v. 3.15, 8.2.8, 16.2.6]
• 9.8.1 L’exclusion d’une méthode d’évaluation pertinente en vertu du test de l’« évaluateur raisonnable » exige :
  • 9.8.1.i. une condition limitative extraordinaire et
  • 9.8.1.ii. le raisonnement à l’appui.
• 9.8.2 L’exclusion d’une méthode d’évaluation non pertinente en vertu du test de l’« évaluateur raisonnable » exige :
  • 9.8.2.i. seulement le raisonnement à l’appui.
• 9.8.3 Lorsque la méthode de comparaison directe s’applique, le membre doit :
  • 9.8.3.i. analyser les données comparables disponibles pour parvenir à une conclusion raisonnable de valeur.
• 9.8.4 Lorsque la méthode de coût s’applique, le membre doit :
  • 9.8.4.i. élaborer une opinion de valeur du terrain au moyen d’une méthode d’évaluation appropriée;
  • 9.8.4.ii. analyser les données comparables disponibles relatives aux coûts pour estimer le coût à neuf des améliorations (s’il y a lieu); et
  • 9.8.4.iii. analyser les données comparables disponibles pour estimer la différence entre le coût à neuf et la valeur actuelle des améliorations (dépréciation cumulée) le cas échéant.
• 9.8.5 Lorsque la méthode du revenu s’applique, le membre doit :
  • 9.8.5.i. analyser des données de marché précises et pertinentes pour estimer les revenus réalisés par la propriété;
  • 9.8.5.ii. analyser les données comparables disponibles relatives aux frais d’exploitation pour estimer les frais d’exploitation de la propriété;
  • 9.8.5.iii. analyser les données comparables disponibles pour estimer les taux de d’actualisation; et
  • 9.8.5.iv. fonder ses projections des revenus et dépenses sur des données de marché relativement précises et pertinentes.
• 9.8.6 Lorsqu’une analyse de la valeur actualisée des flux d’encaisse s’applique, en sus des exigences décrites en 9.8.5, le membre doit :
  • 9.8.6.i. analyser les données disponibles provenant du marché immobilier, du marché des capitaux et des sondages d’opinion des investisseurs;
  • 9.8.6.ii. s’assurer que les données utilisées sont spécifiques au type de propriété évaluée et aux conditions du marché en vigueur et prévues à la date de l’évaluation;
  • 9.8.6.iii. afficher clairement toutes les données pertinentes, les prévisions de flux d’encaisse et les hypothèses sur lesquelles les analyses sont fondées; et
  • 9.8.6.iv. identifier et décrire tout logiciel utilisé pour les analyses.
• 9.8.7 Un rapport qui comprend les résultats d’une analyse de la valeur actualisée des flux d’encaisse doit indiquer clairement les hypothèses sur lesquelles l’analyse est fondée et doit présenter les données pertinentes utilisées dans l’analyse.
• 9.8.8 Les analyses de la valeur marchande des flux d’encaisse actualisés doivent être étayées par des données dérivées du marché et toute hypothèse doit être spécifique au marché et à la propriété.
• 9.8.9 Lorsqu’un modèle d’évaluation automatisé (MEA) s’applique, le membre doit :
  • 9.8.9.i. déterminer si l’utilisation du MEA convient au mandat;
  • 9.8.9.ii. s’assurer que le MEA n’exclut aucune donnée pertinente et nécessaire pour obtenir un résultat crédible;
  • 9.8.9.iii. divulguer ou invoquer les hypothèses et les conditions limitatives pertinentes; et
  • 9.8.9.iv. identifier et décrire le MEA ou les données produites par le MEA utilisées dans les analyses.
• 9.8.10 Le produit d’un MEA ne constitue pas une « valeur ».
• 9.9 Raisonnement [v. 3.66, 8.2.9, 12.2.4, 16.2.7]
• 9.9.1 Le raisonnement exige l’examen, l’analyse et l’interprétation logiques des données d’une manière qui appuiera la conclusion de valeur, et sera conforme au test de l’« évaluateur raisonnable ».
• 9.10 Droits du bailleur / droits du locataire [v. 8.2.10, 16.2.8]
• 9.10.1 Les aspects juridiques tels que l’effet des baux existants peuvent avoir un impact direct sur la valeur du bien et doivent être pris en compte.
  • 9.10.1.i. Si un bail existant doit être ignoré parce que le mandat porte sur la propriété simple (fief simple) et non sur les droits du bailleur, une hypothèse extraordinaire (condition hypothétique) est requise.
• 9.10.2 La valeur des droits du bailleur/droits du locataire peut être moindre, supérieure ou égale à la valeur de l’ensemble des droits de propriété relatifs à l’immeuble.
• 9.10.3 Les droits du bailleur/droits du locataire peuvent être omis lorsque non pertinent au mandat.
• 9.11 Assemblage [v. 8.2.11, 16.2.10]
• 9.11.1 La valeur de l’ensemble peut être moindre, égale ou supérieure à la somme des composants des divers biens ou parcelles.
• 9.11.2 L’assemblage permet de vérifier si le regroupement de petits terrains  en une « plus grande parcelle » a un quelconque effet sur la valeur.
• 9.11.3 Lorsqu’il est pertinent pour le mandat, l’effet sur la valeur d’un assemblage doit être pris en compte et analysé dans le rapport.
• 9.12 Améliorations prévues [v. 8.2.12, 16.2.11]
• 9.12.1 Lorsque cela est pertinent pour le mandat, l’effet sur la valeur des améliorations publiques ou privées prévues doit être pris en compte et analysé dans le rapport.
• 9.13 Biens personnels [v. 3.49, 3.60, 8.2.13, 16, 17]
• 9.13.1 Lorsqu’il est pertinent pour le mandat, l’effet sur la valeur des biens personnels doit être mentionné, pris en compte et analysé dans le rapport.
• 9.13.2 Un membre doit avoir la compétence nécessaire pour déterminer si un accessoire fixe est une amélioration, un bien personnel ou un accessoire fixe d’exploitation.
• 9.14 Convention de vente, d’option, d’offre(s) et d’inscription [v. 8.2.14, 16.2.12]
• 9.14.1 Toute convention de vente, d’option ou d’inscription du bien visé qui est survenue moins d’un an (1) avant la date de l’évaluation, y compris toute entente en suspens/actuelle de vente, d’achat ou de location, doit être analysée et déclarée si ladite information est disponible à l’évaluateur dans le cours normal de ses activités.
• 9.14.2 Toute vente du bien évalué qui a eu lieu dans les trois (3) ans précédant la date de l’évaluation doit être analysée et rapportée si ladite information est disponible au membre à la date de l’évaluation et dans le cours normal de ses activités.
• 9.14.3 Toute incidence sur le prix payé pour le bien visé ou tout effet sur la valeur résultant d’une contrainte indue doit être déclarée dans le rapport.
• 9.15 Examen et réconciliation [v. 8.2.15, 16.2.13]
• 9.15.1 Le membre doit examiner, discuter et commenter dans le rapport la qualité et la quantité des données disponibles et analysées en fonction des méthodes utilisées, ainsi que l’applicabilité et la fiabilité de ces méthodes dans le contexte de l’envergure du mandat.
• 9.16 Valeur finale [v. 8.2.16, 16.2.14]
• 9.16.1 Peut être une valeur unique, un intervalle de valeurs ou une indication de valeur, par exemple « au moins » ou « ne dépassant pas » un montant précis.
• 9.17 Cadre de travail proposé pour une évaluation aux fins d’un rapport financier [v. 7.5, 9.8]
• 9.17.1 Les membres doivent comprendre la norme applicable et s’assurer que leur travail s’y conforme.
• 9.17.2 Pour ne pas induire en erreur un client autorisé ou un utilisateur autorisé d’une évaluation externe aux fins de rapport financier, l’évaluateur externe doit respecter les quatre points ci-dessous de façon indépendante. Si les quatre points ne sont pas rencontrés, les opinions résultantes ne peuvent être considérées comme découlant d’une évaluation externe :
  • 9.17.2.i. Une inspection suffisante du bien visé pour en déterminer l’usage le meilleur et le plus profitable, l’évaluateur doit décrire adéquatement le bien à évaluer et faire des comparaisons pertinentes.
  • 9.17.2.ii. Un examen d’un échantillon raisonnable des documents de location des locataires principaux pour s’assurer que les conditions de location correspondent au registre des loyers du propriétaire et pour vérifier les options de renouvellement, de terminaison, etc.
  • 9.17.2.iii. L’utilisation d’hypothèses indépendantes fondées sur le marché dans le développement des flux d’encaisse et non simplement l’acceptation des flux d’encaisse fournis par la direction et les hypothèses implicites qu’ils contiennent.
  • 9.17.2.iv. Le recours aux données/rendements du marché qui ont été élaboré(e)s de façon indépendante et conforme au développement des flux d’encaisse du bien visé. Des comparaisons pertinentes sont cruciales pour la cohérence, la précision et la transparence.

10 NORME RELATIVE AUX ACTES D’EXAMEN – RÈGLES

• 10.1 Préambule
• 10.1.1 La présente norme décrit les procédures d’élaboration et de communication d’une opinion formelle d’examen d’un rapport [v. 10.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7] intègre le contenu minimum nécessaire pour produire un rapport d’examen crédible et non trompeur.
• 10.1.2 Dans le cadre d’un mandat d’examen d’un rapport [v. 3.71], un membre doit élaborer et communiquer une opinion crédible quant à la qualité du travail d’un autre membre et doit indiquer clairement l’envergure des travaux effectués dans le cadre du mandat d’examen d’un rapport.
• 10.1.3 Selon l’envergure du mandat, l’examen peut :
  • 10.1.3.i. déterminer la conformité à la norme NUPPEC à laquelle le membre auteur du rapport examiné était tenu de se conformer ;
  • 10.1.3.ii. fournir une opinion sur le caractère approprié et raisonnable de tout aspect de l’analyse, des opinions et/ou des conclusions du rapport examiné ; ou
  • 10.1.3.iii. déterminer la conformité à une autre norme reconnue (USPAP, Red Book, EVS/Blue Book, les Normes, IVS, etc.).
    • Un membre peut réaliser l’examen d’un rapport préparé par un non-membre dont le travail doit être conforme à des normes de pratique autres que celles des NUPPEC.
    • Un membre de l’ICE doit être compétent dans la ou les normes de pratique auxquelles le rapport examiné est soumis.
• 10.1.4 Cette norme ne s’applique pas aux :
  • 10.1.4.i. examens par les pairs de l’ICE;
  • 10.1.4.ii. cosignatures de supervision; et
  • 10.1.4.iii. examens administratifs [v. 3.2]
    • Des personnes ou des organisations peuvent retenir les services d’un examinateur externe pour réaliser un examen administratif. Lorsqu’un examinateur externe effectue de telles tâches d’examen administratif, l’examen effectué doit respecter cette norme.
• 10.2 Règles
  Lorsqu’il réalise un rapport d’examen, un membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. sections 6, 7], et doit :
• 10.2.1 identifier le rapport examiné, le ou les auteurs du rapport examiné, les machines et équipements et/ou les droits immobiliers concernés, la date effective de la conclusion du rapport examiné et si l’opinion de valeur du rapport examiné est actuelle, rétrospective, prospective ou une mise à jour. [v. 3.26, 7.7]
• 10.2.2 donner une opinion à savoir si l’envergure des travaux utilisée dans le rapport faisant l’objet de l’examen est pertinente à l’utilisation prévue et si l’envergure des travaux utilisée dans le rapport faisant l’objet de l’examen satisfait ou dépasse ces exigences; [v. 7.6, 11.1.2, 11.1.4, 11.5]
• 10.2.3 donner une opinion quant à la suffisance et la pertinence des données et quant à la pertinence de toute modification apportée auxdites données; [v. 10.2.2, 11.6]
• 10.2.4 donner une opinion quant à la suffisance et la pertinence des méthodes (d’évaluation ou autres) et des techniques utilisées; [v. 11.1]
• 10.2.5 donner une opinion à savoir si les analyses, opinions et conclusions du rapport examiné sont appropriées et raisonnables; [v. 11.1] et
• 10.2.6 donner les raisons de tout accord ou désaccord avec le contenu du rapport qui fait l’objet de l’examen. [v. 11.3]

11 NORME RELATIVE AUX ACTES D’EXAMEN – COMMENTAIRES

• 11.1 Rapport d’examen [v. 10.2]
• 11.1.1 Un rapport d’examen est une critique devant être utilisée de concert avec le rapport faisant l’objet de l’examen. L’examinateur doit élaborer un examen utilisant un ton et un langage professionnel.
• 11.1.2 L’examen d’un rapport est effectué par un membre indépendant et compétent dans le but d’apprécier si l’analyse, les opinions et la conclusion dans le rapport à l’étude sont appropriées et raisonnables.
• 11.1.3 L’examinateur ne doit pas signer/cosigner le rapport d’évaluation faisant l’objet de l’examen.
• 11.1.4 L’examinateur va au-delà de la simple vérification du niveau d’exhaustivité et de cohérence du rapport à l’étude en fournissant des commentaires sur le contenu et les conclusions du rapport.
• 11.2 Objet de l’examen [v. 7.4]
• 11.2.1 Un examinateur doit vérifier si l’objet du mandat d’examen d’un rapport comprend :
  • 11.2.1.i. un examen sans une opinion sur la conclusion de valeur de la propriété évaluée dans le rapport à l’étude ou
  • 11.2.1.ii. un examen avec opinion sur la conclusion de valeur de la propriété évaluée dans le rapport à l’étude.
• 11.2.2 Si l’objet du mandat d’examen comprend un développement d’une opinion de valeur, cette opinion est un mandat d’évaluation qui doit se conformer à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières. L’examinateur est tenu :
  • 11.2.2.i. de réaliser l’examen conformément à la présente Norme relative aux actes d’examen; et
  • 11.2.2.ii. d’élaborer son opinion de valeur conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières.
• 11.2.3 S’il inclut une opinion de valeur, l’examinateur doit identifier et indiquer :
  • 11.2.3.i. tous nouveaux renseignements sur lesquels  il s’est appuyé,
  • 11.2.3.ii. le raisonnement et la base de son opinion de valeur, et
  • 11.2.3.iii. toutes les hypothèses et conditions limitatives (si elles diffèrent ou s’ajoutent à celles du rapport à l’étude).
• 11.2.4 S’il inclut une opinion de valeur, les éléments du rapport à l’étude que l’examinateur conclut être conformes aux NUPPEC peuvent être utilisés dans le processus d’analyse de l’examinateur.
• 11.2.5 S’il inclut une opinion de valeur, les éléments du rapport à l’étude que l’examinateur juge non conformes aux NUPPEC doivent être remplacés par des informations ou des analyses élaborées conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières afin de produire une opinion de valeur crédible.
• 11.2.6 Si l’examen doit déterminer la conformité à la version des NUPPEC en vigueur à la date du rapport à l’étude, l’examinateur peut être tenu de faire référence à deux versions différentes des normes, soit :
  • 11.2.6.i. la version applicable à la date du rapport à l’étude; et
  • 11.2.6.ii. la version à laquelle l’examinateur doit se conformer pour la rédaction de son rapport d’examen, à savoir la version du jour.
• 11.3 Examen avec opinion de valeur [v. 6, 7, 8, 9]
• 11.3.1 Lorsque l’objet d’un examen comprend l’élaboration d’une opinion de valeur, le membre peut utiliser des informations supplémentaires qui n’étaient pas disponibles lors de l’élaboration de l’opinion de valeur du rapport faisant l’objet de l’examen.
• 11.3.2 Le membre peut conclure que son opinion :
  • 11.3.2.i. concorde avec l’opinion de valeur du rapport examiné;
  • 11.3.2.ii. diffère de l’opinion de valeur du rapport examiné:
  • 11.3.2.iii. n’a pas besoin d’être énoncée dans un rapport distinct; toutefois, elle doit être préparée et rédigée conformément aux NUPPEC.
• 11.4 Examen externe/interne [v. 3.28, 3.41, 9.17.2, 10.1.4.iii]
• 11.4.1 Aux fins de l’établissement des rapports financiers, un rapport « interne » peut être étayé par un « examen externe » conformément à la Norme relative aux actes d’examen.
• 11.4.2 Le but d’un « examen externe » n’est pas d’évaluer le bien visé, mais d’examiner le contenu de l’évaluation interne de la direction et de formuler une opinion sur son bien-fondé et sa pertinence et confirmer qu’elle convient aux besoins de l’utilisation autorisée et de l’utilisateur autorisé.
• 11.4.3 L’« examen externe » porte sur le raisonnement et la logique du rapport initial, mais l’examinateur ne doit pas y substituer son propre jugement.
• 11.4.4 L’« examen externe » ne doit pas mener à une autre conclusion quant à la valeur.
• 11.4.5 Compte tenu de la nature d’un « examen externe », une évaluation « interne » appuyée par un « examen externe » doit quand même être considérée comme un rapport interne.
• 11.5 Exhaustivité du rapport faisant l’objet de l’examen [v. 6.2.3, 6.2.4, 7.4, 7.5, 10.2.2]
• 11.5.1 L’examinateur doit se faire une opinion sur l’exhaustivité du rapport examiné. Ceci exige que l’examinateur détermine si le rapport examiné a rencontré les exigences liées à l’objectif déclaré et à l’envergure des travaux. (p. ex., test de l’évaluateur raisonnable, norme pertinente; les règles et commentaires pertinents.)
• 11.6 Suffisance et pertinence des données [v. 8.2.1, 8.2.7, 9.1, 9.7, 10.2.3, 11.3]
• 11.6.1 L’examen doit être effectué dans le contexte des conditions du marché prévalant à la date de l’évaluation indiquée au rapport examiné.
• 11.6.2 Une information qui n’était pas disponible à l’auteur du rapport :
  • 11.6.2.i. ne devrait pas être utilisée par un examinateur dans l’élaboration de son examen ; mais
  • 11.6.2.ii. peut être utilisée lorsque le but de l’examen exige de formuler une opinion de valeur.

12 NORME RELATIVE AUX ACTES DE CONSULTATION – RÈGLES

• 12.1 Préambule
• 12.1.1 La présente norme décrit les procédures d’élaboration et de communication d’un rapport de consultation officiel [v. 12.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], intègre le contenu minimum nécessaire pour produire un rapport de consultation crédible et non trompeur. 
• 12.2 Règles
  Lorsqu’il réalise un rapport de consultation, un membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], et doit :
• 12.2.1 identifier l’immeuble faisant l’objet de l’étude ou de la propriété qui s’y rattache, le cas échéant; [v. 13.2]
• 12.2.2 recueillir, vérifier, comparer et communiquer toutes les données pertinentes requises pour fournir le service de consultation;
• 12.2.3 décrire et appliquer les procédures de consultation pertinentes au mandat; [v. 13.2, 13.3, 13.4, 13.5, 13.6, 13.7, 13.8, 13.9]
• 12.2.4 décrire le raisonnement qui justifie les analyses, opinions et conclusions; [v. 9.9]
• 12.2.5 indiquer ses conclusions ou ses recommandations finales, le cas échéant.

13 NORME RELATIVE AUX ACTES DE CONSULTATION – COMMENTAIRES

• 13.1 Consultation
• 13.1.1 La consultation est un terme général qui s’applique aux mandats autres que ceux portant sur l’estimation de la valeur.
• 13.1.2 Les rapports sur le marché locatif d’un type général de biens sont considérés comme des mandats de consultation.
• 13.1.3 Si une opinion formelle sur la valeur ou le loyer d’un bien spécifique et identifiable est requise dans le cadre du mandat de consultation, cette partie du rapport de consultation doit être élaborée conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières.
  • 13.1.3.i. Le rapport doit indiquer que cette composante est réalisée conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières.
• 13.2 Consultation en immobilier [v. 3.65]
• 13.2.1 Lorsqu’il réalise un mandat de consultation relatif à l’immobilier ou à des droits de propriété immobiliers, le membre doit :
  • 13.2.1.i. déterminer et analyser les autres solutions possibles en vue d’atteindre l’objectif légitime du client autorisé et analyser leurs conséquences;
  • 13.2.1.ii. déterminer les contraintes connues et anticipées de chaque solution possible et mesurer leur incidence probable;
  • 13.2.1.iii. indiquer les ressources disponibles actuelles ou prévues pour chaque solution possible et mesurer leur incidence probable; et
  • 13.2.1.iv. réconcilier les données et déterminer la meilleure solution en vue d’atteindre l’objectif légitime du client autorisé.
• 13.3 Analyse de marché
• 13.3.1 Lorsqu’il réalise une analyse de marché, le membre doit :
  • 13.3.1.i. définir et délimiter la zone du marché;
  • 13.3.1.ii. déterminer et analyser les conditions actuelles de l’offre et de la demande qui constituent le marché immobilier visé;
  • 13.3.1.iii. déterminer, mesurer et prévoir l’effet de tout développement ou autres changements ainsi que l’offre future;
  • 13.3.1.iv. déterminer, mesurer et prévoir l’effet de tout changement économique ou de tout autre changement ainsi que la demande future; et
  • 13.3.1.v. réconcilier les données en une recommandation, opinion et/ou conclusion finale.
• 13.4 Analyse des flux d’encaisse ou des investissements
• 13.4.1 Lorsqu’il prépare une analyse des flux d’encaisse ou d’investissement, le membre doit :
  • 13.4.1.i. analyser la quantité et la qualité des revenus projetés;
  • 13.4.1.ii. analyser l’historique des dépenses et des réserves;
  • 13.4.1.iii. analyser la disponibilité de financement et les conditions courantes;
  • 13.4.1.iv. choisir et justifier la méthode appropriée de traitement des revenus projetés; et
  • 13.4.1.v. analyser le(s) rendement(s) des flux d’encaisse et la(es) réversion(s) pour l’investissement spécifique sur la durée de la période de projection.
• 13.5 Analyse de faisabilité [v. 13.3]
• 13.5.1 Lorsqu’il prépare une analyse de faisabilité, le membre doit :
  • 13.5.1.i. préparer une analyse de marché détaillée
  • 13.5.1.ii. appliquer les résultats de l’analyse de marché à divers scénarios possibles en vue d’atteindre l’objectif légitime du client autorisé;
  • 13.5.1.iii. examiner et analyser les coûts probables de chaque scénario;
  • 13.5.1.iv. examiner et analyser la probabilité de modifier chacune des contraintes en regard de chaque scénario possible;
  • 13.5.1.v. examiner et analyser le résultat probable de chaque scénario; et
  • 13.5.1.vi. réconcilier les données en une recommandation, opinion et/ou conclusion finale.
• 13.6 Évaluation de la condition d’un bien
• 13.6.1 Lors de l’exécution d’un mandat d’évaluation des conditions d’un immeuble et/ou des autres améliorations se trouvant sur le terrain, un membre doit :
  • 13.6.1.i. examiner la documentation et enquêter auprès de ceux qui connaissent le fonctionnement et la condition physique du bien visé;
  • 13.6.1.ii. effectuer une inspection du bien visé;
  • 13.6.1.iii. observer la condition physique du bien visé et en faire rapport; et
  • 13.6.1.iv. préparer une opinion estimative des coûts de réparation des lacunes physiques observées et apparentes, si requis dans la portée du mandat.
• 13.7 Rapport d’avancement des travaux [v. 6, 7, 8, 9]
• 13.7.1 Un rapport d’avancement des travaux, préparé pour estimer le pourcentage des travaux complétés sans référence à la valeur, dans le cadre d’un rapport initial, est une extension du rapport initial.
• 13.7.2 Un rapport d’avancement des travaux indépendant, préparé pour estimer le pourcentage réalisé sans référence à la valeur, et sans un rapport d’évaluation initial, est considéré comme un mandat de consultation et doit être préparé conformément à la Norme relative à la rédaction de rapports et à la Norme relative aux actes de consultation.
• 13.7.3 En effectuant un rapport d’avancement des travaux indépendant, préparé pour estimer le pourcentage réalisé sans référence à la valeur et sans un rapport d’évaluation initial, un membre doit:
  • 13.7.3.i. effectuer une visite à pied du bien visé; et
  • 13.7.3.ii. observer et faire rapport de l’état physique du bien visé.
• 13.8 Validation d’un rapport produit par un MEA [v. 8, 9]
• 13.8.1 La validation d’un rapport produit par un MEA est entreprise pour déterminer si la ligne de conduite particulière d’un utilisateur prévu est appuyée ou non par des preuves du marché.
• 13.8.2 La présente section ne s’applique pas à l’évaluation foncière ou à d’autres utilisations d’évaluation de masse qui sont considérées comme étant assistées par un évaluateur car un membre y examine les résultats du MEA et en arrive à une opinion de valeur en appliquant son jugement et son expérience.
• 13.8.3 Un membre qui entreprend la validation d’un rapport produit par un MEA :
  • 13.8.3.i. n’effectuera aucune recherche nouvelle ou additionnelle;
  • 13.8.3.ii. ne fournira aucune valeur ou opinion de valeur;
  • 13.8.3.iii. ne préparera pas de rapport; ou
  • 13.8.3.iv. ne signera pas une certification de valeur.
• 13.8.4 Un membre qui entreprend la validation d’un rapport produit par un MEA peut :
  • 13.8.4.i. commenter sur les preuves du marché utilisés pour atteindre la valeur du MEA; et
  • 13.8.4.ii. commenter sur la valeur générée par le MEA
• 13.8.5 Un membre qui entreprend la validation d’un rapport produit par un MEA peut être exempté de l’application des règles suivantes de la Normes relative à la rédaction de rapports :
  • 6.2.3 Dans un rapport, un membre doit identifier l’objectif du mandat, y compris une définition pertinente de la valeur recherchée;
  • 6.2.5 Dans un rapport, un membre doit indiquer la date effective de ses analyses, ses opinions et ses conclusions et indiquer si l’opinion est actuelle, rétrospective, prospective ou une mise à jour;
  • 6.2.6 Dans un rapport, un membre doit indiquer la date du rapport;
  • 6.2.9 Dans un rapport, un membre doit inclure une certification signée;
• 13.8.6 Un membre doit tenir à jour un dossier de travail pour les mandats de validation d’un rapport produit par un MEA.
• 13.8.7 Lorsque l’intelligence artificielle est utilisée pour générer un rapport à l’aide d’un MEA, elle ne remplace pas l’expérience, l’expertise et le jugement d’un membre.
  • 13.8.7.i. Lorsqu’il utilise l’intelligence artificielle, un membre ne peut pas simplement se fier aux résultats du MEA sans déterminer si ces résultats sont crédibles.
  • 13.8.7.ii. Le fait de se fier aux données générées par l’intelligence artificielle sans déterminer la crédibilité des résultats du MEA pourrait compromettre la crédibilité du mandat de validation des résultats du MEA.
  • 13.8.7.iii. La mise en œuvre de mandats de validation des résultats de MEA crédibles nécessite le jugement professionnel et l’expertise d’un membre.
  • 13.8.7.iv. L’expertise d’un membre consistera à s’assurer que le MEA :
    • utilise des données pertinentes et actuelles, et
    • n’utilise pas de données non pertinentes ou fausses.
• 13.8.8 Les mandats de validation de rapport produit par un MEA peuvent varier en fonction du MEA et du « problème » d’évaluation à résoudre.
• 13.8.9 En règle générale, un membre ne prépare pas ou ne fournit pas de rapport, mais assure le dépannage ou le contrôle de la qualité.
  • 13.8.9.i. L’exemple le plus courant est celui d’un MEA qui utilise des ventes périmées et montre qu’une valeur ou des valeurs augmentent, alors que le membre sait, grâce à l’activité actuelle du marché local, qu’il y a des tendances à la baisse ou détermine que les preuves du marché utilisées pour atteindre la valeur du MEA indiquent que les prix sont plutôt en baisse.
  • 13.8.9.ii. Un membre peut faire part de cette préoccupation à un client, mais un rapport standard n’est pas préparé à cette fin.
• 13.8.10 Pour communiquer les résultats, un membre suit normalement la Norme relative à la rédaction de rapports, mais peut être exempté de certaines règles prévues dans cette norme en fonction du type de mandat.
• 13.9 Coût de reproduction à neuf (CRN) ou coût de remplacement (CR) des améliorations
• 13.9.1 Une estimation autonome du CRN ou du CR des améliorations peut être entreprise pour aider les clients en matière d’assurance, de fiscalité et autres situations.
• 13.9.2 Lorsqu’il établit une estimation du CRN ou du CR des améliorations, un membre doit :
  • 13.9.2.i. effectuer une inspection des améliorations, et;
    • si une inspection des améliorations n’est pas possible, à la suite d’un incendie ou d’un autre événement, ou si les améliorations n’ont pas encore été construites, un membre doit examiner les plans/la documentation et/ou enquêter auprès des personnes connaissant bien les améliorations, afin de les décrire adéquatement dans le rapport;
  • 13.9.2.ii. inclure tout bien personnel, mobilier ou équipement fixe s’ils sont inclus dans le CRN ou le CR; et
  • 13.9.2.iii. identifier toute hypothèse extraordinaire et toute condition limitative, ainsi que toute condition hypothétique; et
  • 13.9.2.iv. analyser les données disponibles sur les coûts afin d’estimer le CRN ou le CR des améliorations.
• 13.9.3 Lors de la mise à jour du CRN ou du CR des améliorations, aucune inspection n’est requise si la mise à jour est effectuée dans les trois ans suivant la date de l’inspection initiale et le membre doit :
  • 13.9.3.i. identifier toute hypothèse extraordinaire et toute condition limitative, ainsi que toute condition hypothétique; et
  • 13.9.3.ii. analyser les données de coûts mises à jour disponibles pour estimer le CRN ou le CR des améliorations identifiées dans le rapport initial.

14 NORME RELATIVE À L’ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE- RÈGLES

• 14.1 Préambule
• 14.1.1 La présente norme décrit les procédures d’élaboration et de communication d’une étude formelle de fonds de prévoyance [v. 14.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], intègre le contenu minimum nécessaire pour produire un rapport crédible et non trompeur.
• 14.1.2 Le but d’une étude de fonds de prévoyance [v. 3.69] est de fournir des estimations de coûts, pour la période requise, des différentes composantes pour lesquels des réparations majeures et/ou des remplacements sont nécessaires au cours de la durée de vie du bien faisant l’objet de l’étude de fonds de prévoyance, et d’estimer les contributions requises pour ces réparations majeures et remplacements.
• 14.1.3 La norme de pratique la plus élevée s’applique, qu’il s’agisse des exigences législatives applicables régissant la préparation des études de fonds de prévoyance/rapports de dépréciation ou des NUPPEC.
• 14.2 Règles
• Lorsqu’il réalise une étude de fonds de prévoyance, un membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], et doit :
• 14.2.1 décrire les caractéristiques de l’immeuble; [v. 9.3]
• 14.2.2 mentionner la législation pertinente au mandat; [v. 15.1.1]
• 14.2.3 décrire et analyser toutes les données pertinentes pour compléter l’étude d’un fonds de prévoyance; [v. 9.7]
• 14.2.4 définir et délimiter les éléments pertinents que doit couvrir l’étude du fonds de prévoyance; [v. 15.2]
• 14.2.5 fournir une analyse de référence; [v. 15.2.1.i]
• 14.2.6 fournir au moins une projection des flux d’encaisse; [v. 15.2.1.ii]
• 14.2.7 fournir une opinion sur l’adéquation des contributions au fonds de prévoyance; [v. 15.2.1.iii]
• 14.2.8 fournir au moins un modèle de fonds de prévoyance; [v. 15.2.1.iv]
• 14.2.9 décrire le raisonnement qui soutient les analyses, opinions et conclusions; [v. 9.9]
• 14.2.10 rapporter les conclusions et recommandations finales; [v. 15.3] et
• 14.2.11 Indiquer si le rapport est une mise à jour (le cas échéant). [v. 7.7.5]

15 NORME RELATIVE À L’ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE – COMMENTAIRES

• 15.1 Préambule
• 15.1.1 Une législation encadrant les études sur les fonds de prévoyance existe dans un certain nombre de provinces. Le membre est tenu de connaître et respecter les exigences de la législation applicable à de telles études, y compris les critères de qualification énoncés dans cette législation.
• 15.1.2 La norme de pratique la plus élevée s’applique, qu’il s’agisse des exigences législatives régissant la préparation des études de fonds de prévoyance/rapports de dépréciation ou les NUPPEC.
• 15.1.3 Le résultat d’une étude de fonds de prévoyance ne constitue pas une « valeur »; c’est avant tout une prévision des flux d’encaisse et un outil de planification budgétaire.
• 15.1.4 L’analyse d’investissement d’une étude de fonds de prévoyance doit être communiquée par le membre de manière à ne pas être interprétée comme un « conseil en matière d’investissement ».
• 15.2 Éléments de l’étude de fonds de prévoyance [V.14.2.4]
• 15.2.1 L’analyse comparative, les prévisions de flux d’encaisse, une analyse du caractère adéquat des contributions au fonds de prévoyance et la préparation d’un modèle de financement du fonds de prévoyance sont des composantes obligatoires d’un mandat d’étude de fonds de prévoyance.
  • 15.2.1.i. Une analyse comparative contient habituellement des renseignements sommaires sur l’âge et la durée de vie prévue d’une composante et une estimation du montant qui devrait être mis de côté afin que le montant accumulé soit suffisant au moment où une réparation majeure ou un remplacement de la composante sera nécessaire.
  • 15.2.1.ii. Les prévisions de flux d’encaisse doivent porter sur au moins 25 ans, sauf dispositions législatives contraires.
  • 15.2.1.iii. La réserve pour éventualités et les contributions annuelles recommandées sont interdépendantes et doivent être discutées en fonction de leur adéquation, ainsi que des mesures recommandées requises pour atteindre le niveau de financement recommandé.
  • 15.2.1.iv. Lors de la préparation d’un modèle de financement d’un fonds de prévoyance, le rapport doit indiquer clairement les objectifs dans le cadre desquels il est préparé. Les options comprennent : des modèles entièrement capitalisés, des prélèvements spéciaux, du financement, des exigences législatives, ou d’autres options permettant de combler les déficits entre le solde du fonds existant et ce qui est considéré comme prudent et/ou prévu par la loi.
• 15.3 Examen, réconciliation et conclusions/recommandations finales [v. 14.2.9, 14.2.10]
• 15.3.1 Le rapport doit faire état de la qualité et de la quantité des données disponibles et analysées ainsi que la pertinence des méthodes utilisées et de la fiabilité de ces données dans le cadre de la portée du mandat.

16 NORME RELATIVE À L’ÉVALUATION DE MACHINERIE ET ÉQUIPEMENT – RÈGLES

• 16.1 Préambule
• 16.1.1 La présente norme décrit les procédures d’élaboration et de communication d’une opinion formelle sur la valeur de machinerie et équipement [v. 3.49] (une catégorie de biens personnels) [v. 16.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], elle intègre le contenu minimum nécessaire pour produire un rapport crédible et non trompeur.
• 16.2 Règles
• Lorsqu’il rédige un rapport d’évaluation de machinerie et équipement, un membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], et doit :
• 16.2.1 fournir une analyse d’un délai d’exposition raisonnable lié à une opinion de valeur marchande; [v. 9.2]
• 16.2.2 mentionner le type et la classe du bien et en décrire les caractéristiques, inspecter le bien et ses accessoires, qui sont pertinentes au type de machinerie et équipement (bien personnel) et le droit de propriété à évaluer; [v. 7.5.1.i, 9.3]
• 16.2.3 définir et analyser les utilisations courantes et alternatives pertinentes au type et à la définition de la valeur; [v. 9.5]
• 16.2.4 définir et analyser le marché pertinent conforme au type et à la définition de la valeur;
• 16.2.5 décrire et analyser toutes les données pertinentes au mandat, y compris les conditions économiques qui prévalent à la date de l’évaluation, ainsi que l’acceptabilité du bien sur le marché et les facteurs d’offre, de demande, de pénurie et de rareté; [v. 9.7]
• 16.2.6 décrire et appliquer les méthodes et techniques d’évaluation pertinentes au mandat et fournir une justification de l’exclusion de toutes procédures d’évaluation pertinentes; [v. 9.8]
• 16.2.7 expliquer le raisonnement soutenant les analyses, opinions et conclusions de chaque méthode d’évaluation; [v. 9.9]
• 16.2.8 analyser les répercussions sur la valeur, s’il y a lieu, des modalités et conditions du(des) bail(baux) qui grèvent les biens visés; [v. 9.10]
  • 16.2.8.i. Les aspects juridiques tels que l’effet des baux existants peuvent avoir un impact direct sur la valeur du bien et doivent être pris en compte.
  • 16.2.8.ii. Si un bail existant doit être ignoré parce que le mandat porte sur la  propriété simple (fief simple) et non sur les droits du bailleur, une hypothèse extraordinaire (condition hypothétique) est requise.
• 16.2.9 analyser l’importance de la valeur des biens individuels sur les résultats du mandat lors de l’évaluation d’items multiples. Les items qui ont plus d’influence sur les résultats du mandat devraient être ciblés par l’analyse et être analysés en détail; [v. 9.13]
• 16.2.10 analyser l’effet sur la valeur, s’il y a lieu, d’un regroupement de diverses composantes d’un bien. Le membre doit éviter d’évaluer le tout en additionnant tout simplement la valeur des diverses composantes; [v. 9.11, 17.2]
• 16.2.11 analyser l’effet sur la valeur, s’il y a lieu, de toutes les modifications devant être apportées à la propriété, dans la mesure où ces dernières se reflètent sur les activités du marché; [v. 9.12]
• 16.2.12 analyser toutes les ventes, offres validées ou offres de tierces parties de vente, options et inscriptions, ainsi que toutes les ventes antérieures de la propriété sur une période raisonnable et applicable, compte tenu de l’utilisation autorisée de l’évaluation et du type de propriété;
• 16.2.13 examiner et réconcilier les données, analyses et conclusions de chaque méthode d’évaluation en une estimation de la valeur finale; [v. 9.15] et
• 16.2.14 faire rapport de l’estimation de la valeur finale. [v. 9.16]

17 NORME RELATIVE À L’ÉVALUATION DE MACHINERIE ET ÉQUIPEMENT – COMMENTAIRES

• 17.1 Caractéristiques de la propriété [v. 16.2.2]
• 17.1.1 Les caractéristiques pertinentes aux fins et à l’utilisation prévue du rapport, ainsi que les caractéristiques énoncées en 9.3 doivent être décrites, analysées et incluses dans le rapport :
  • 17.1.1.i. l’identification des biens par leur numéro de série ou autres caractéristiques spécifiques; et
  • 17.1.1.ii. les caractéristiques physiques, légales et économiques, incluant la condition, le type, la grandeur/grosseur, la qualité, le manufacturier, l’auteur, le matériel, la provenance, l’âge, le fournisseur, les modifications, les réparations et l’obsolescence.
• 17.1.2 L’information servant à identifier les caractéristiques d’un bien personnel doit provenir de sources que le membre croit raisonnablement fiables. Le membre peut utiliser une inspection immobilière en combinaison avec des documents ou d’autres ressources pour identifier les caractéristiques pertinentes des biens évalués.
• 17.1.3 Un rapport d’évaluation de machinerie et équipement peut être un rapport autonome.
• 17.1.4 La valeur des machineries et équipements peut être indépendante de la valeur de l’immeuble.
• 17.2 Regroupement [v. 9.11, 16.2.10]
• 17.2.1 Lors de l’évaluation de plusieurs items, les items qui ont le plus d’effets sur les résultats du mandat doivent être soumis à une analyse plus approfondie.
• 17.2.2 Lorsqu’applicable, la valeur de l’installation prise dans son ensemble doit être validée en se basant sur des données appropriées et en s’appuyant sur une analyse appropriée de ces données.
• 17.2.3 De la même manière, lorsque c’est la valeur de l’ensemble qui a été établie et que le membre doit en évaluer une portion, la valeur de cette portion doit être validée en se basant sur des données appropriées et en s’appuyant sur une analyse appropriée de ces données.

18 NORME RELATIVE À L’ÉVALUATION DE MASSE – RÈGLES

• 18.1 Préambule
• 18.1.1 La présente norme décrit les procédures d’élaboration et de communication d’un Rapport d’évaluation de masse formel [v. 18.2] et, conjointement avec la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], intègre le contenu minimum nécessaire pour produire un Rapport crédible qui ne soit pas trompeur.
• 18.2 Règles
• Lorsqu’un membre réalise un rapport d’évaluation de masse, le membre doit se conformer à la Norme relative à la rédaction de rapports [v. 6, 7], et doit :
• 18.2.1 identifier la loi ou le règlement en vigueur qui définit l’autorité en matière d’évaluation foncière et les normes qui s’y rapportent; et
• 18.2.2 se conformer aux normes et procédures provinciales ou juridictionnelles pertinentes en matière d’évaluation de masse, telles que déterminées par les lois provinciales et les règlements municipaux. [v. 19.4.1].

19 NORME RELATIVE À L’ÉVALUATION DE MASSE – COMMENTAIRES

• 19.1 Principes relatifs à l’évaluation de masse [v. 13.8]
• 19.1.1 L’évaluation de masse est un terme général qui s’applique à la production des valeurs foncières d’un groupe de propriétés en utilisant des méthodes normalisées, des données communes et en permettant des tests statistiques.
• 19.1.2 Les valeurs produites par un procédé d’évaluation de masse diffèrent de celles produites en vertu des autres normes des NUPPEC en ce sens qu’elles ne sont pas établies en fonction d’une propriété individuelle, mais plutôt en fonction d’un groupe de propriétés partageant des caractéristiques communes.
• 19.1.3 Ce processus est souvent appelé modélisation de l’évaluation.
• 19.1.4 L’évaluation de masse est généralement effectuée par une équipe de personnes, dont certains peuvent ne pas être membres de l’ICE.  Le rôle du membre est donc uniquement de traiter une question ou un aspect spécifique de l’exercice d’évaluation de masse qu’il a produit ou auquel il a contribué.
• 19.1.5 Cette norme ne s’applique pas à la validation d’un rapport produit par un MEA où un membre :
  • 19.1.5.i. n’effectue aucune recherche nouvelle ou additionnelle;
  • 19.1.5.ii. ne fournit pas une opinion de valeur;
  • 19.1.5.iii. ne prépare pas de rapport; ou
  • 19.1.5.iv. ne signe pas une certification de la valeur.
• 19.1.6 La documentation pour l’élaboration d’une évaluation de masse peut prendre la forme :
  • 19.1.6.i. de registres de propriétés;
  • 19.1.6.ii. d’une étude de ratios des ventes et d’autres analyses statistiques;
  • 19.1.6.iii. de manuels d’évaluation et la documentation relative;
  • 19.1.6.iv. d’études de marché;
  • 19.1.6.v. de documentation relative aux modèles de bâtiments;
  • 19.1.6.vi. de règlements;
  • 19.1.6.vii. de lois; et
  • 19.1.6.viii. d’autres formulaires acceptables.
• 19.1.7 L’ensemble de ces éléments peut constituer une évaluation de masse.
• 19.2 Évaluation de masse
• 19.2.1 En outre, les rapports d’évaluation de masse autonomes (individuels) visés par la présente norme comprennent uniquement :
  • 19.2.1.i. les rapports d’évaluation de masse avec une opinion formelle de valeur;
  • 19.2.1.ii. les rapports d’évaluation de masse pour justifier une évaluation foncière;
  • 19.2.1.iii. l’étude de ratio des ventes et autres analyses statistiques utilisées dans la production des évaluations foncières; et
  • 19.2.1.iv. les études de marché utilisées dans la production des évaluations foncières.
• 19.2.2 Lors de l’élaboration d’un rapport d’évaluation de masse, un membre doit connaître, comprendre et appliquer correctement les méthodes et techniques reconnues pour produire et communiquer des résultats crédibles.
  • 19.2.2.i. Si le membre n’est responsable que d’un élément du rapport d’évaluation de masse, sa responsabilité se limite seulement à cet élément.
• 19.3 Rapport d’évaluation de masse contenant d’une opinion formelle de valeur [v. 6, 7, 8, 9]
• 19.3.1 Si une opinion formelle de valeur autre que l’évaluation foncière d’un bien identifiable est requise pour être déposée au tribunal dans un cas de révision de l’évaluation foncière, un membre doit :
  • 19.3.1.i. élaborer le rapport d’évaluation de masse conformément à la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières.
• 19.4 Rapport d’évaluation de masse pour justifier une évaluation foncière
• 19.4.1 Si un rapport d’évaluation de masse est élaboré pour être déposé au tribunal dans un cas de révision de l’évaluation foncière et que la contestation porte sur la valeur, un membre doit :
  • 19.4.1.i. inclure l’évaluation foncière de la propriété, le cas échéant;
  • 19.4.1.ii. identifier le bien et décrire son emplacement, son utilisation et ses autres caractéristiques;
  • 19.4.1.iii. énoncer toute information sur laquelle se fonde la production de l’évaluation foncière;
  • 19.4.1.iv. énoncer le raisonnement et le fondement de l’évaluation foncière; et
  • 19.4.1.v. énoncer toute hypothèse, condition limitative et/ou si des exceptions juridictionnelles ont été faites au cours du processus d’évaluation.
• 19.4.2 Si un rapport d’évaluation de masse est élaboré pour être déposée au tribunal dans un cas de révision de l’évaluation foncière et qu’une évaluation foncière révisée résultant d’une correction de la ou des caractéristiques du bien est contestée, en plus de ce qui précède, un membre doit également :
  • 19.4.2.i. indiquer la correction de la ou des caractéristiques du bien sur le dossier d’évaluation, y compris la raison et le soutien de la correction;
  • 19.4.2.ii. fournir la valeur foncière corrigée.
• 19.4.3 Dans les juridictions où l’évaluation foncière ne fait pas l’objet d’une demande de révision mais où les caractéristiques du bien et les éléments du modèle d’évaluation font l’objet d’une demande de révision, le membre n’a pas besoin d’indiquer l’évaluation foncière dans le rapport relatif à la demande de révision.
• 19.5 Négociations ou médiation
• 19.5.1 Les discussions, négociations ou médiations, avec ou sans préjudice, dans le but de résoudre une évaluation faisant l’objet d’une demande de révision ou la conclusion d’une enquête d’évaluation, qu’elles fassent partie d’un processus de demande de révision ou non, ne sont pas liées par la présente norme. Aucun rapport n’est requis. Ces résolutions ne constituent pas un rapport d’évaluation de masse couvert par la présente norme.
• 19.6 Ratios de ventes ou d’autres études statistiques utilisés dans le cadre de la production des évaluations foncières
• 19.6.1 Lorsqu’il produit des ratios de ventes ou d’autres études statistiques dans le cadre de la production des  évaluations foncières, un membre doit :
  • 19.6.1.i. identifier l’immeuble à l’étude, le cas échéant;
  • 19.6.1.ii. recueillir, vérifier et communiquer toutes les données pertinentes;
  • 19.6.1.iii. définir et délimiter la zone de marché et l’ensemble de données;
  • 19.6.1.iv. identifier les conditions de l’offre et de la demande qui constituent l’ensemble de données spécifiques;
  • 19.6.1.v. exposer en détail le raisonnement qui sous-tend les analyses, les opinions et les conclusions; et
  • 19.6.1.vi. réconcilier les données en une recommandation, une opinion et/ou une conclusion de valeur finale.
• 19.7 Études et analyses de marché utilisées dans la production de l’évaluation foncière
• 19.7.1 Lorsqu’un membre effectue une analyse de marché dans le cadre de la production de l’évaluation foncière, il doit :
  • 19.7.1.i. identifier l’immeuble à l’étude, le cas échéant;
  • 19.7.1.ii. recueillir, vérifier et communiquer toutes les données pertinentes;
  • 19.7.1.iii. définir et délimiter la zone de marché;
  • 19.7.1.iv. identifier les conditions de l’offre et de la demande qui constituent le marché immobilier spécifique;
  • 19.7.1.v. déterminer et mesurer l’effet du développement prévu ou d’autres changements;
  • 19.7.1.vi. déterminer et mesurer l’effet des changements économiques ou autres prévus;
  • 19.7.1.vii. exposer en détail le raisonnement qui sous-tend les analyses, les opinions et les conclusions; et
  • 19.7.1.viii. réconcilier les données en une recommandation, une opinion et/ou une conclusion de la valeur finale.
• 19.8 Exception juridictionnelle [v. 3.44, 5.3.9, 7.10.6, 18.2.2, 19.4.1.v]
• 19.8.1 Chaque autorité en matière d’évaluation au Canada est régie par ses propres lois, règles ou procédures provinciales, territoriales, municipales ou locales.
  • 19.8.1.i. À ce titre, une exception juridictionnelle peut s’appliquer aux articles des NUPPEC lorsqu’un organisme responsable de l’évaluation est assujettie aux lois provinciales/territoriales et à la jurisprudence sur l’évaluation foncière.
• 19.8.2 Un membre peut invoquer une exception juridictionnelle lorsque :
  • 19.8.2.i. Les exigences législatives l’emportent sur les NUPPEC; ou
  • 19.8.2.ii. Les règles de procédure du processus de révision d’une évaluation foncière interdisent au membre de fournir les renseignements exigés par les NUPPEC.
• 19.8.3 Lorsqu’une exception juridictionnelle est invoquée, un membre doit être en mesure d’expliquer et de justifier la raison pour laquelle l’exception est invoquée et de fournir la référence législative ou toute autre référence faisant autorité à l’appui de l’exception juridictionnelle.
• 19.8.4 Le processus de révision en matière d’évaluation foncière varie d’une région à l’autre du Canada, selon la législation en vigueur et l’autorité compétente.
  • 19.8.4.i. Selon l’emplacement, le processus pour statuer sur la valeur peut être fondé sur la valeur figurant comme évaluation foncière, telle qu’elle a été établie au moyen du processus d’évaluation de masse, ou il peut faire l’objet d’arguments fondés sur l’évaluation en propriété simple (fief simple) de l’immeuble visé, en date de l’évaluation.
  • 19.8.4.ii. Ce sont les règles de procédure ou les exigences législatives de l’autorité compétente en matière d’évaluation foncière qui l’emportent sur la présente norme et qui doivent être respectées dans le cadre du processus d’une demande de révision, et qui déterminera en définitive quelle norme s’appliquera : la Norme relative à l’évaluation de masse, la Norme relative aux actes d’évaluation de propriétés immobilières ou la Norme relative aux actes de consultation.

20 ANNEXE – MODIFICATIONS AUX NUPPEC PAR RAPPORT À LA VERSION 2024

Le tableau qui suit souligne les modifications apportées par l’Institut canadien des évaluateurs à la version 2026 des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC). 

Remarque : le terme « l’Institut » a été remplacé par « l’ICE » dans l’ensemble du document NUPPEC 2026.

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